Peter Hesse. Brennpunkt Rauchwarnmelder Der Countdown läuft

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1 Mandantenveranstaltung Peter Hesse Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Brennpunkt Rauchwarnmelder Der Countdown läuft 1

2 A. Gesetzliche Verpflichtung B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG C. Sicherstellung der Betriebsbereitschaft in WEG D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer E. Zutritt zur Wohnung bei weigernden Eigentümern/Mietern F. (Rechts-) Folge bei Verletzung der Nachrüstungspflicht G. Handlungspflichten des WEG-Verwalters H. Muster für Grund- und Ausführungsbeschluss 2

3 A. Gesetzliche Verpflichtung (4) In Wohnungen müssen 48 (Wohnungen) 1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und 2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. 3

4 A. Gesetzliche Verpflichtung Auszustattende Räume in Wohnungen alle Aufenthaltsräume alle Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen Keine Ausstattungspflicht für Küchen (ausdrücklich) Bad, Speisekammer, Abstellkammer, Wandschränke, begehbare Schränke, Keller, Hobbyraum, Dachboden, Waschküche, Treppenhaus (keine Aufenthaltsräume) Wohnungen sind auch Einzimmer-Appartements, Einfamilienhäuser, Wochenend- /Ferienhäuser über 50 m² Keine Wohnungen sind Lauben in Kleingärten, Geschäftsräume 4

5 A. Gesetzliche Verpflichtung Rauchwarnmelder (RWM) mindestens ein RWM in jedem Raum muss so installiert sein, dass Brandrauch frühzeitig erkannt wird ausschließlich RWM mit der Gerätenorm DIN EN Mindestausstattungspflichten gemäß DIN ( Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung - Einbau, Betrieb und Instandhaltung ) Empfehlung: Installation, Wartung, Reparatur und Austausch von RWM sollte unbedingt von einer Fachkraft für RWM erfolgen DIN Nr. 3.2: Person mit technischem Verständnis, die den Nachweis der Kompetenz durch eine bestandene Prüfung erbracht hat. 5

6 A. Gesetzliche Verpflichtung Umsetzung der Ausstattungspflicht Neubauwohnung: seit dem müssen RWM installiert werden Bestandswohnung: RWM müssen spätestens ab vorhanden sein Nachrüstung muss bis spätestens zum umgesetzt sein Fristverlängerung nicht möglich keine Ausnahmenreglungen Genehmigungsfrei keine Anzeigepflicht bei Behörde Mieter kann Einbau nicht ablehnen 6

7 A. Gesetzliche Verpflichtung Erhaltungsmaßnahmen Sicherstellung der Betriebsbereitschaft Wartung (Instandhaltung) Reparatur/Austausch (Instandsetzung) Wartung DIN Nr. 6: Inspektion, Wartung und Funktionsprüfung gemäß Herstellerangaben, jedoch mindestens einmal jährlich (+/- 3 Monate) Reparatur bei nicht funktionsrelevanter Beschädigung oder Batteriedefekt Austausch bei funktionsrelevanter Beschädigung spätestens 10 Jahre (+/- 6 Monate) ab dem Datum der Inbetriebnahme oder Werksprüfung mit Werksinstandsetzung 7

8 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG I. Verantwortlichkeit Wer ist Adressat der gesetzlichen Pflicht Wer kann Verpflichteter sein Wohnungseigentümer Gesamtheit der Sondereigentümer als Grundstückseigentümer Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband 8

9 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG I. Verantwortlichkeit Wer ist Adressat der gesetzlichen Pflicht Wer ist Verpflichteter in Berlin keine ausdrückliche Regelung Gesetz beschreibt nur Zustand, der am Ende der Übergangsfrist bestehen muss 9

10 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG II. Handlungsbefugnis der Gemeinschaft Frage: Antwort: Kann die Verpflichtung (in Berlin) zur Gemeinschaftsaufgabe gemacht werden Ja, wenn Wohnungseigentümer Beschlusskompetenz Beschlusskompetenz: BGH, Urteil vom V ZR 238/11 10

11 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG II. Handlungsbefugnis der Gemeinschaft BGH, Urteil vom V ZR 238/11 Leitsatz: WEG 10 Abs. 6 Satz 3; HBauO 45 Abs. 6 Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Das gilt unabhängig davon, ob sich die öffentlich-rechtliche Pflicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. 11

12 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG II. Handlungsbefugnis der Gemeinschaft BGH, Urteil vom V ZR 238/11 Leitsatz: WEG 5 Abs. 1 WEG Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum 12

13 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG III. Handlungspflicht der Gemeinschaft Frage: Muss die Gemeinschaft (in Berlin) die Verpflichtung als Gemeinschaftsaufgabe wahrnehmen Antwort 1: Ja, wenn es nur Wohnungs- und keine Teileigentümer gibt Verpflichtung trifft die Gesamtheit der Eigentümer ( 10 Abs. 6 Satz 3 1. HS WEG) 13

14 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG III. Handlungspflicht der Gemeinschaft Frage: Muss die Gemeinschaft (in Berlin) die Verpflichtung als Gemeinschaftsaufgabe wahrnehmen Antwort 2: Ja, wenn sämtliche Eigentümer Inhaber von Wohnungen und diese daneben auch Inhaber von Teileigentumseinheiten sind (z.b. Garagen, Stellplätze) Ausstattungspflicht trifft auch hier die Gesamtheit der Eigentümer 14

15 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG III. Handlungspflicht der Gemeinschaft Frage: Muss die Gemeinschaft (in Berlin) die Verpflichtung als Gemeinschaftsaufgabe wahrnehmen Antwort 3: Strittig, wenn neben Wohnungseigentümern auch (eigenständige) Teileigentümer vorhanden sind Bejahend: LG Karlsruhe, Urteil vom S 109/14 Verneinend: AG Karlsruhe, Urteil vom C 217/14 Berlin: noch nicht entschieden 15

16 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG IV. Übertragung der Handlungspflicht auf einzelnen Eigentümer Frage: Antwort: Kann die Verpflichtung auf die einzelnen Eigentümer per Beschluss übertragen werden Nein, da keine Beschlusskompetenz AG Bonn, Urteil vom C 144/14: 16

17 B. Ausstattungs-/Nachrüstpflicht in WEG IV. Übertragung der Handlungspflicht auf einzelnen Eigentümer AG Bonn, Urteil vom C 144/14 Leitsatz: 1. Der einzelne Wohnungseigentümer kann mangels Beschlusskompetenz nicht durch Beschluss wirksam verpflichtet werden, sein Sondereigentum mit den nach der LBauO erforderlichen Rauchwarnmeldern auszustatten. 2. Auch wenn sich diese Pflicht bereits aus der LBauO ergeben sollte, darf die Gemeinschaft nicht qua Beschluss diesen Teil einer Verkehrssicherungspflicht auf den Einzelnen übertragen und diesen zum Nachweis des Einbaus und der Wartung gegenüber dem WEG-Verwalter verpflichten. 17

18 C. Sicherstellung der Betriebssicherheit in WEG I. Verantwortlichkeit Wer ist Adressat der Wartungs-/Instandsetzungspflicht Wer ist Verpflichteter in Berlin Mieter und sonstige Nutzungsberechtigten (Wohnungs-) Eigentümer und (Wohnungs-) Eigentümerinnen 18

19 C. Sicherstellung der Betriebssicherheit in WEG II. Handlungsbefugnis der Gemeinschaft Frage: Antwort: Kann die Verpflichtung zur Gemeinschaftsaufgabe gemacht werden Ja, wenn Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer besteht Beschlusskompetenz bejaht: BGH, Urteil vom V ZR 238/11 LG Dortmund, Urteil vom S 80/16 AG Wuppertal, Urteil vom b C 47/16 AG Heidelberg, Urteil vom C 52/14 19

20 C. Sicherstellung der Betriebssicherheit in WEG II. Handlungsbefugnis der Gemeinschaft BGH, Urteil vom V ZR 238/11 Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Für den hier zu beurteilenden Sachverhalt folgt das unmittelbar aus der Vorschrift des 45 Abs. 6 Satz 2 der Hamburgischen Bauordnung, nach der Rauchwarnmelder so betrieben werden müssen, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. 20

21 C. Sicherstellung der Betriebssicherheit in WEG III. Übertragung der Verpflichtung auf einzelnen Eigentümer Frage: Antwort: Kann die Verpflichtung auf die einzelnen Eigentümer per Beschluss übertragen werden Nein, da keine Beschlusskompetenz AG Heidelberg, Urteil vom C 52/14 21

22 C. Sicherstellung der Betriebssicherheit in WEG III. Übertragung der Wartungspflicht auf einzelnen Eigentümer AG Heidelberg, Urteil vom C 52/14 Die Eigentümer können nicht durch Mehrheitsbeschluss zur regelmäßigen Wartung verpflichtet werden; hierfür fehlt es ebenso an der Beschlusskompetenz wie für die Verpflichtung, einen Nachweis für die Wartung zu führen ( ). Es gelten ähnliche Erwägungen wie für die Sicherstellung der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht durch Vergabe des Räum- und Streudienstes an Dritte (vgl. BGH, U. v V ZR 161/11, juris). 22

23 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer I. Abstimmungsquorum Frage: Antwort: Welche Mehrheit ist für eine Beschlussfassung über Ausstattung und Wartung notwendig einfache Mehrheit gemäß 21 Abs. 3 WEG 23

24 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer II. Handlungszeitpunkt Frage: Antwort: Kann die Gemeinschaft vor Ablauf der Überlegungsfrist über das OB und das Wie beschließen Ja Ordnungsmäßige Verwaltung bejaht: AG Haldensleben, Urteil vom C 8/15 AG Ratingen, Urteil vom C 121/14 AG Ahrensburg, Urteil vom C 11/08 24

25 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer III. Formelle Anforderungen Ausstattung und Dienstleister Verwaltungsermessen der Wohnungseigentümer muss nicht der billigste Dienstleister mindestens drei Angebote 25

26 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer IV. Kosten Kosten für Einbau, Wartung oder Reparatur Kosten der ordnungsmäßigen Verwaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums Anschaffungs- und Installationskosten keine Betriebskosten (keine Umlagefähigkeit auf Mieter) 26

27 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer IV. Kosten Finanzierung der Kosten für Ankauf Sonderumlage Instandhaltungsrücklage 27

28 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer IV. Kosten Verteilung der Kosten für Ankauf und Reparatur Grundsatz: 16 Abs. 2 WEG oder TE/GO 16 Abs. 4 WEG: Maßstab der Gebrauchsbezogenheit: nur betroffenen Wohnungen oder nach Verhältnis der Anzahl der Rauchwarnmelder je Einheit Aber: auch Teileigentumseinheiten, wenn diese ausgestattet Anschaffungs- und Installationskosten: keine Betriebskosten, nicht auf Mieter umlagefähig 28

29 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer IV. Kosten Verteilung der Kosten für Wartung Wartungskosten = Betriebskosten 16 Abs. 3 WEG 29

30 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer IV. Kosten Einzelproblem: Kosten für Anschaffung durch Miete LG Haagen (Urteil vom S 198/15) Die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern kann der Vermieter nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Miete statt Kauf soll nicht dazu führen können, Mietern zusätzliche Kosten aufzubürden 30

31 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer V. Vorausstattung durch Wohnungseigentümer Frage: Antwort: Kann die Gemeinschaft einheitliche Ausstattung und Wartung beschließen Ja, aber Ordnungsmäßige Verwaltung bejaht: LG Dortmund, Urteil vom S 80/16 AG Bochum, Urteil vom C 44/15 AG Ratingen, Urteil vom C 121/14 31

32 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer V. Vorausstattung durch Wohnungseigentümer Frage: Antwort: Kann die Gemeinschaft einheitliche Ausstattung und Wartung beschließen Ja, aber Einschränkend: LG Karlsruhe, Urteil vom S 38/15 32

33 D. Beschlussfassung durch Wohnungseigentümer V. Vorausstattung durch Wohnungseigentümer LG Karlsruhe, Urteil vom S 38/15 Bei der erneuten Beschlussfassung über den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmedern wird die Gemeinschaft folglich zunächst ermitteln müssen, welche Wohnungen in welcher Weise bereits ausgestattet sind und wie diese bereits vorhandene Ausstattung weiterhin genutzt werden kann. Die zu erwartenden Kosten müssen sorgfältig ermittelt werden. Dabei sind die ästhetischen Interessen der Wohnungseigentümer und Bewohner ebenso zu berücksichtigen wie die gesetzliche Regelung (...), wonach grundsätzlich der Besitzer der Wohnung (also ggf. der Mieter) zur Wartung verpflichtet ist. ( ) Letztendlich kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine einheitliche Ausrüstung des gesamten Gebäudes gleichwohl deutlich wirtschaftlicher wird als die Beschränkung auf noch nicht ausgerüstete Wohnungen, aber darüber muss sich die Gemeinschaft vor der Beschlussfassung sorgfältig vergewissern. 33

34 E. Zutritt zur Wohnung bei weigernden Eigentümern/Mietern I. Gegen Eigentümer Frage: Antwort: Hat die Gemeinschaft gegen Eigentümer Anspruch auf Zutritt zur Wohnung für die Ausstattung und Wartung von RWM Ja 14 Nr. 4 WEG 34

35 E. Zutritt zur Wohnung bei weigernden Eigentümern/Mietern II. Gegen Mieter Frage: Antwort: Hat der Eigentümer gegen Mieter Anspruch auf Zutritt zur Wohnung für Ausstattung und Wartung von RWM Ja 555d BGB (Modernisierungsmaßnahme) auch für jährlich durchzuführende Funktionskontrolle Duldungsanspruch bereits vor Ablauf der Übergangsfrist nach LBauO 35

36 F. (Rechts-) Folgen bei Verletzung der Ausstattungspflicht Frage: Antwort: Welche Folgen treten ein, wenn ab dem keine RWM vorhanden Keine kein Kontroll- bzw. Aufsichtssystem kein Bußgeld, da keine Ordnungswidrigkeit Behörde: Vornahmeverfügung mit Erzwingungsgeldern 36

37 G. Handlungspflichten des Verwalters Besteht eine Handlungspflicht des WEG- Verwalters Grundsatz: Verwalter kein Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer, sondern ausführendes Organ der Gemeinschaft Rechtmäßigkeitskontrolle von Beschlüssen erfolgt durch Gericht, nicht durch Verwalter 37

38 G. Handlungspflichten des Verwalters Was muss der WEG-Verwalter tun Aufklärung der Wohnungseigentümer über: landesgesetzliche Rauchwarnmelder-Nachrüstpflicht, den Zeitpunkt des Ablaufs der Übergangsfrist, Vor- und Nachteile einer Beschlussfassung für und gegen eine gemeinschaftliche Ausstattung und Wartung Vergleichsangebote einholen 38

39 H. Muster für Grund- und Ausführungsbeschluss Beispiel für Grund-Beschlusses (Ausstattung und Wartung) Es wird beschlossen, dass sämtliche Wohnungen im Gebäude mit Rauchmeldern ausgestattet werden und die Wartung der Rauchwarnmelder durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt. Die Ausstattung mit Rauchmeldern und die Wartung derselben erfolgt auf der Grundlage der Vorgaben der Landes-Bauordnung von Berlin/Brandenburg. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung ein Angebot und mindestens zwei Vergleichsangebote von Fachunternehmen einzuholen. Die Anschaffung der Rauchmelder erfolgt durch Ankauf der Geräte [alternativ: durch Anmietung der Geräte] auf Kosten der Gemeinschaft. 39

40 H. Muster für Grund- und Ausführungsbeschluss Beispiel für Ausführungs-Beschlusses (Ausstattung und Wartung) Es wird beschlossen, dass die Installation der Rauchmelder in den Wohnungen und die Wartung derselben auf der Grundlage des der Einladung beigefügten Angebots der Firma (...) vom (...) erfolgt. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, den Anbieter auf der Grundlage des Angebots namens der Gemeinschaft zu beauftragen und einen Ausführungstermin nicht vor dem Ablauf von vier Monaten ab dem heutigen Versammlungstag zu vereinbaren, um vermietenden Eigentümer die rechtzeitige Ankündigung gegenüber ihren Mietern zu ermöglichen. Vermietende Eigentümer werden hiermit aufgefordert, ihren Mietern die Maßnahme form- und fristgerecht mitzuteilen. Die Finanzierung der Ausstattung erfolgt durch die Instandhaltungsrücklage/durch eine Sonderumlage, die fällig ist zum (...). 40

41 Der Countdown läuft 3 Jahre 9 Monate 1 Tag 41