Update Rauchwarnmelder 2016

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1 4. Februar 2016 Update Rauchwarnmelder 2016 Sehr geehrte Damen und Herren, in Hinblick auf die zum auslaufende Frist zum Einbau der Rauchwarnmelder in Bestandswohnungen hat der VNWI e.v. alle damit zusammenhängenden Fragen rund um die Ausstattung von Eigentumswohnungen zum Brennpunkt-Thema des 17. Kölner Verwalterforums am gemacht. Mit der Frage, ob die WEG zum Einbau und zur Wartung verpflichtet ist, beschäftigen sich aktuell viele Gerichtsentscheidungen, hier die Leitsätze zweier soeben veröffentlichter Entscheidungen aus Nordrhein-Westfalen. AG Bottrop (Urteil v , 29 C 25/15, ZMR 2016, 63 f.): Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, wonach die Eigentümergemeinschaft die Wartungsarbeiten an den Rauchmeldern an sich zieht, ist nichtig. AG Wuppertal (Urteil v , 91b C 58/15, ZMR 2016, 64 ff.): Bei einer reinen Wohnanlage sind die Wohnungseigentümer verpflichtet... eine Gemeinschaftslösung für den Einbau von Rauchwarnmeldern zu beschließen. Nachfolgend haben wir die Ergebnisse aus dem Vortrag von Wolfgang Dötsch, Richter am Oberlandesgericht Köln, zusammengefasst. Bitte beachten Sie insbesondere den wichtigen Hinweis zur Ausstattung von Wohnanlagen, die über keine Teileigentumseinheit verfügen. Insoweit müssen wir nämlich unsere bisherige Empfehlung korrigieren. 1. Wartung: Herr Dötsch betonte, dass die Prüfung der Betriebsbereitschaft nach dem eindeutigen Wortlaut von 49 Abs. 7 S.3 der BauO NW (bei Fehlen einer Übernahme der Pflichten durch den Eigentümer) allein den unmittelbaren Nutzern obliegt, womit laut Gesetzesbegründung in der Regel die Mieter oder der selbst eigennutzende Eigentümer einer Wohnung (Landtagsdrucksache 16/1624) gemeint sind. Da damit hier

2 ersichtlich kein Fall einer sog. geborenen Wahrnehmungsbefugnis des Verbandes vorliegt, kann der Verband für die Wartung daher allenfalls durch einen Vergemeinschaftungsbeschluss verpflichtet werden (sog. gekorene Wahrnehmungsbefugnis). Es spricht aber vieles gegen eine Übertragung der Wartung der Rauchwarnmelder auf die WEG. Übernimmt die WEG durch Beschluss - oder ein Vermieter durch Erklärung gegenüber dem Mieter - diese Wartungsverpflichtung, bedeutet dies nur einen Eintritt in die Verkehrssicherungspflicht und im Zweifel sogar eine Haftung für alle Risiken, die sich aus einer unterlassenen oder fehlerhaften Wartung ergeben. Herr Dötsch erläuterte auch die versicherungsrechtlichen Aspekte für den WEG-Verwalter bzw. die WEG und deren Mitglieder. Er erörterte zunächst, ob fehlende oder nicht funktionsfähige Rauchwarnmelder überhaupt Einfluss auf den Gebäudeversicherungsschutz haben, weil diese - im Gegensatz zu Brandmeldern - nicht den Schutz des Gebäudes, sondern der Gesundheit und des Lebens bezwecken. Da trotz der Zweifel am Schutzzweckzusammenhang zwischen der gesetzlichen Einbaupflicht und dem Versicherungsschaden am Gebäude aber jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann, dass Versicherer bei Schadensfällen dennoch eine Obliegenheitsverpflichtung rügen, sollten Verwalter und der Verband bei genauerer Betrachtung aber - entgegen dem BGH - erst recht keine Vergemeinschaftung vornehmen. Gemäß 6 VGB 2010 gilt bei Eigentumswohnungen nämlich, dass das Fehlverhalten eines mitversicherten Eigentümers den übrigen Miteigentümern gerade nicht zugerechnet werden kann. Hier kann also das Fehlverhalten einzelner nicht den gesamten Versicherungsschutz des Gebäudes gefährden. Herr Dötsch meint daher für NRW: Die Übernahme der Pflichten durch den Verband - der Versicherungsnehmer der Gebäudeversicherung ist -, ist daher der versicherungsrechtliche Supergau und verlagert die im Bereich der nur mitversicherten Wohnungseigentümer aufgrund der Sonderregelungen in 6 VGB 2010 noch eher ungefährliche Pflicht unmittelbar in den ungleich gefährlicheren Bereich der potentiellen Obliegenheitsverletzung direkt durch den Versicherungsnehmer und würde erst recht und ohne Zurechnungsfragen den Versicherungsschutz in Gefahr bringen Ergänzend verwies Herr Dötsch zudem auf die sonst regelmäßig wiederkehrenden Probleme der Zugänglichkeit der Wohnungen (gerade bei Fremdnutzern, hinsichtlich derer 14 Nr. 4 WEG nicht greift), die rechtlichen Probleme, diesen Zugang im Verweigerungsfall zu erzwingen, und die Notwendigkeit der Überwachung und Dokumentation der Wartungsverpflichtung - allesamt Probleme, die die WEG und die Verwalter aus ihrem Verantwortungsbereich heraus halten sollten. Finger weg - das war die eindeutige Empfehlung des Experten und bleibt auch die des VNWI. 2. Ausstattung: Wolfgang Dötsch erläuterte eingehend das einschlägige BGH-Urteil v (BGH V ZR 258/11) zur der Frage, ob die WEG eine Beschlusskompetenz für die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern hat. Entgegen weit verbreiteter Meinung kommt es nicht auf die sachenrechtliche Zuordnung von Rauchwarnmeldern an, es ist also nicht entscheidend, ob diese als Zubehör. Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum einzuordnen sind. Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung des BGH letztlich aufgrund der vom Senat gebildeten Fallgruppen, wer Adressat der Einbauverpflichtung ist, was wiederum von der jeweiligen Landesbauordnung ab-

3 hängt. Anders als beispielsweise in Baden-Württemberg, dessen 15 der LBAuO B-W sich an die Eigentümerinnen und Eigentümer bereits bestehender Gebäude richtet, ist Adressat der Einbauverpflichtung gemäß 49 Abs. 7 S.1 der BauO NW der Eigentümer von Wohnungen. Maßgeblich für Nordrhein-Westfalen ist damit Rz. 11 des vorgenannten BGH-Urteils, die besagt: Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allgemein Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., 10 Rn. 85; Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., 10 Rn. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57, 58; Abramenko, ZWE 2013, 117, 120). Als solche Teileigentumseinheiten, so Wolfgang Dötsch, sind wohl nicht nur Ladenlokal oder sonstige gewerblich genutzte Einheiten anzusehen, sondern entsprechend der gesetzlichen Definition ( 1 WEG) auch alle nicht Wohnzwecken dienenden, eigenständigen Einheiten, also im Sondereigentum stehende Garagen, Stellplätze, Keller- und Hobbyräume etc. mit eigenem Grundbuchblatt. Für die Wohnungseigentümergemeinschaften, die über solche Teileigentumseinheiten verfügen, besteht in NRW folglich nur eine sog. gekorene Wahrnehmungsbefugnis, es bedarf also der Übernahme der Ausstattung durch Beschluss der Eigentümer - wovon der Experte den Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwaltern aus den vorgenannten Gründen ebenso abrät wie von der Übernahme der Wartung. Dies ist auch weiterhin die Empfehlung des VNWI. Wichtig ist aber der folgende Hinweis von Wolfgang Dötsch: Nach dem Wortlaut der vorstehenden Passage aus dem BGH-Urteil besteht aber auch in NRW dann eine sog. geborene Wahrnehmungskompetenz der Eigentümergemeinschaft, wenn das Objekt nur aus Wohnungseigentumseinheiten (Wohnungen) besteht, also auch keine selbstständigen Garagen, Kellerräume etc. enthält. Dann trifft ohne weitere Entscheidung/Entscheidungsmöglichkeit die Ausstattungsverpflichtung die WEG, die dann durch Beschluss über die Form der Umsetzung zu entscheiden hat. Hinsichtlich des Ob s eines Einbaus besteht dann kein Ermessen. Diese - nur die Ausstattung und nicht die Wartung betreffende Differenzierung - wurde in den bisherigen Stellungnahmen des VNWI nicht beachtet! Wichtiger Hinweis daher für alle Verwalter: Die Empfehlung des VNWI e.v., von der gekorenen Wahrnehmungskompetenz keinen Gebrauch zu machen und nach entsprechender Information die Ausstattungsverpflichtung bei den Wohnungseigentümern zu belassen, sollte also nicht bei solchen Eigentumsanlagen umgesetzt werden, die ausschließlich aus Wohnungen bestehen (also nicht nur keine Gewerbeeinheiten, sondern auch keine selbstständigen Garagen, Stellplätze und sonstige Nebeneinheiten umfassen). Die Erstmontage sollte bei dieser - vermutlich seltener und vor allem bei kleineren Objekten anzutreffenden - Konstellation - doch im Auftrag der WEG durch einen Dienstleister (beispielsweise den Schornsteinfeger) - erfolgen. Sollten die Eigentümer in Hinblick auf die bisher nicht differenzierte Empfehlung des VNWI bzw. des Ver-

4 walters bereits eine Eigenausstattung vorgenommen haben, ist dies unbedenklich, wenn die normgerechte Montage in allen Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren, die als Rettungsweg dienen, feststeht. Bei Zweifeln sollte eine Überprüfung durch geeignetes Fachpersonal (beispielsweise den Schornsteinfeger) erfolgen und dokumentiert werden. Hinsichtlich der Wartung verbleibt es aber auch für diese Objekte uneingeschränkt bei der Empfehlung, diese entsprechend der Vorgabe in 49 Abs. 7 S. 3 der BauO NW bei den Wohnungsnutzern zu belassen. Zur Veranschaulichung nachfolgendes Schaubild: Schaubild zur Wahrnehmungskompetenz der Eigentümergemeinschaft für den Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern gemäß 49 Abs. 7 BauO NW Eine Übernahme der Pflichten zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern durch Beschluss der WEG verlagert die beim einzelnen Wohnungseigentümer bestehende Verantwortung in den Bereich der Eigentümergemeinschaft mit allen Folgen: Zugangsprobleme bei Einbau und Wartung, Organisationsund Dokumentationspflichten, hohe Kosten für Durchführung und Durchsetzung. Auch versicherungsrechtlich stellt die Vergemeinschaftung keine Lösung, sondern ein Problem dar: Während eine Obliegenheitsverletzung eines (nur mitversicherten) Eigentümers den übrigen Eigentümern gemäß 6 VGB 2010 nicht zugerechnet werden kann, gefährdet eine Obliegenheitsverletzung des Verbands unmittelbar den Versicherungsschutz der Gemeinschaft als Versicherungsnehmer. Finger soweit wie möglich weg von der Vergemeinschaftung! WARtuNg NiE! 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NW: Die Betriebsbereitschaft hat der unmittelbare Besitzer (i.d.r. der Mieter oder der selbstnutzende Eigentümer einer Wohnung) sicherzustellen. FÜR DEN EiNBAu VON RAuCHWARNMELDERN MuSS DiFFERENZiERt WERDEN! 49 Abs. 7 Satz 1-3 BauO NW: In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten.

5 Wohnungseigentümergemeinschaften nur mit Wohnungen. Wohnungseigentümergemeinschaften mit Wohnungen und Teileigentumseinheiten (Gewerbeeinheiten, TG-Stellplätze, Keller). Gem. BGH-Urteil v (BGH V ZR 258/11) besteht für WEGen ausschließlich mit Wohnungen eine geborene Wahrnehmungskompetenz zum Einbau von Rauchwarnmeldern in NRW bis zum Gem. BGH-Urteil v (BGH V ZR 258/11) besteht für WEGen mit Wohnungen und Teileigentum nur eine gekorene Wahrnehmungskompetenz den Einbau von Rauchwarnmeldern bis zum gemeinsam zu organisieren. Verwalter muss über die Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft zur erstmaligen Ausstattung aufklären und nur das Wie des Einbaus durch die WEG beschließen lassen. Verwalter sollte die Eigentümer über die Einbauverpflichtung von Rauchwarnmeldern informieren. Finger weg von Beschlüssen zur Vergemeinschaftung. Von der Einbauverpflichtung sollte ausdrücklich abgesehen werden. Als Mitglied unseres Verbands können Sie die vollständige Präsentation im internen Bereich downloaden. Dr. Michael Casser, Vorstandsvorsitzender des VNWI e.v. VNWI Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.v. Vaalser Straße Aachen Tel. (0241) Fax (0241) info@vnwi.de Copyright 2016 Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.v., Alle Rechte vorbehalten.