Inhalt DIE ANSCHAFFUNGSPHASE EINER IMMOBILIE

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1 Inhalt A DIE ANSCHAFFUNGSPHASE EINER IMMOBILIE A1 Kauf und Bau einer Immobilie Der Käufer hat Anschaffungskosten Was gehört zu den Anschaffungskosten? So ermitteln Sie die Anschaffungskosten Der Bauherr hat Herstellungskosten ABC der Herstellungskosten Anschaffungs- / Herstellungskosten sind abschreibbar Wer darf abschreiben? Wann beginnt / endet die Abschreibung? Beginn der Abschreibung Ende der Abschreibung Wie darf abgeschrieben werden? Lineare Abschreibung Degressive Abschreibung Außergewöhnliche Abnutzung Baudenkmäler und Sanierungsgebäude Restwertabschreibungen Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten 51 5 Teilweise Vermietung: Kauf und Bau steueroptimal finanzieren Optimierung beim Kauf einer Immobilie Optimierung beim Bau einer Immobilie Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf Wann fällt Grunderwerbsteuer an? Wer zahlt die Grunderwerbsteuer? Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht Fälligkeit der Grunderwerbsteuer Bemessungsgrundlage Steuersatz So können Sie die Höhe der Grunderwerbsteuer beeinflussen Grunderwerbsteuer als Bauherr Erwerb von sanierungsbedürftigen Gebäuden Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen

2 Inhaltsverzeichnis Erschließungskosten Grundsteuer auf den Immobilienbesitz Wer muss Grundsteuer zahlen? Die Grundsteuer pro Kalenderjahr festgesetzt So funktioniert die Festsetzung Schritt 1: Ermittlung des Einheitswertes Schritt 2: Ermittlung des Grundsteuermessbetrags Schritt 3: Der Grundsteuerbescheid Grundsteuererlass und -ermäßigung Bundesverfassungsgericht entscheidet über Einheitsbewertung A2 Geld von der Bank: Das Annuitätendarlehen Das Annuitätendarlehen Klassiker der Baufinanzierung Kreditvergabe: Sicherheit wird großgeschrieben Die persönliche Kreditwürdigkeit bestimmt den Finanzierungsrahmen Mit diesen Kosten müssen Sie zusätzlich rechnen Beleihung nur in Grenzen Das Annuitätendarlehen Das Prinzip der Annuität Die Wahl des Darlehens Darlehensformen Festzinsdarlehen: Darlehen mit fester Zinsvereinbarung Variables Darlehen: Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung Kombidarlehen Sonderkredite Alternativen zum Annuitätendarlehen Realkredit / Sachkredit Ratentilgungsdarlehen Gesamtlaufzeit und Gesamtbelastung eines Kredits Im Voraus nur grob abzuschätzen: Gesamt laufzeit und Gesamtbelastung eines Kredits Vorsicht vor der Tilgungsfalle Falls Sie vorzeitig aussteigen möchten: Kündigungsmöglichkeiten bei Immobilien darlehen So finden Sie das günstigste Finanzierungsangebot Konditionenübersichten richtig lesen Darlehen von Baugeldvermittlern

3 A3 Immobilienkauf: Erst informieren, dann zum Notar Informieren und aufklären Auf welche rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks es ankommt Bestehen Beschränkungen, Verbote oder Altlasten? Was sich aus dem Gesetz ergeben könnte Was sich aus einem Vertrag ergeben könnte Womit Sie sich bis zum Vertragsschluss noch beschäftigen sollten Was sagt das Grundbuch? Es liefert Argumente für Kaufinteressenten wie für Verkäufer Grundbuch-Informationen gelten als richtig und vollständig Nicht alles steht im Grundbuch Wer kann das Grundbuch wo und wie einsehen? Was wird eigentlich alles mitverkauft? Prüfen Sie den Vertragsentwurf eingehend Vertragsschluss und Beurkundung beim Notar Die Aufgaben des Notars Der Immobilienkaufvertrag wird notariell beurkundet Der Notar wickelt den Kaufvertrag ab Das kommt an Kosten auf Sie zu Notar- und Gerichtskosten Steuern Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer Beiträge Anschlussbeiträge Erschließungsbeiträge Straßenbaubeiträge Sonstige Kosten Maklerprovision Vermessung Sonderformen des Immobilienerwerbs Sie erwerben eine Immobilie auf Rentenbasis Sie erwerben ein Erbbaurecht Sie erwerben im Wege der Zwangsversteigerung

4 Inhaltsverzeichnis A4 Maklerprovision eine Vermittlungs gebühr, die man am liebsten sparen möchte Wann kann ein Makler Provision verlangen? Sie müssen den Makler beauftragt haben Der Makler muss Ihnen Interessenten bzw. Objekte»nachweisen«und / oder»vermitteln« Nachweis und Vermittlung müssen nicht unbedingt gleichzeitig vorliegen Am Schluss muss ein Kauf- oder Mietvertrag herauskommen Wann brauchen Sie die Maklerprovision nicht zu zahlen? Wenn Sie Verkäufer oder Vermieter sind Keine Provision, wenn Sie Ihre Provisionspflicht vertraglich ausgeschlossen haben Keine Provision, wenn Ihr Makler Sie zu stark an sich binden will Keine Provision, wenn der Makler Sie nicht auf die Gefahr der doppelten Provisionspflicht aufmerksam macht Keine Provision, wenn Sie durch vereinbarte Übererlösklausel»über den Tisch gezogen«worden sind Keine Provision, die vom Vertrag unabhängig ist Wenn Sie Käufer bzw. Mieter sind Keine Provision ohne wirksamen Maklerauftrag Keine Provision, wenn sie nicht ausdrücklich von Ihnen verlangt wird Keine Provision, wenn zwischen Nachweis und Erwerb des Objekts ein längerer Zeitraum liegt Keine Provision, wenn Sie das Objekt schon vorher gekannt haben Keine Provision, wenn Reservierungs verein barung nicht notariell beurkundet worden ist Keine Provision, wenn kein wirksamer Hauptvertrag zustande gekommen ist Keine Provision, wenn Hauptvertrag nicht hält Keine Provision bei doppelter Vermittlungstätigkeit Keine Provision bei Erwerb durch Zwangsversteigerung Keine Provision bei wirtschaftlicher Verflechtung des Maklers mit dem Verkäufer oder Vermieter Keine Provision, wenn der Makler Sie schlecht berät

5 3 Wenn es»nur«um die Höhe der Provision geht Bei Immobilienverkäufen Bei Vermietung Wann verjähren die gegenseitigen Ansprüche? B DIE EIGENE NUTZUNG B1 Mit Handwerkern und Haushaltshilfen Steuern sparen Wann der Staat im Haushalt hilft Diese Steuererleichterungen gibt es Welche Abzugsbeträge es gibt Paare erhalten die Abzugsbeträge nur einmal Schadenersatz und Versicherungsleistungen müssen Sie anrechnen Steuern sparen bereits während des Jahres Die Tätigkeit muss in Ihrem Haushalt erfolgen Was als Haushalt gilt Für den Haushalt oder im Haushalt? Handwerkerleistungen Welche Tätigkeiten steuerbegünstigte Handwerkerleistungen sind In diesen Fällen ist der Abzugsbetrag gefährdet Qual der Wahl: außersteuerliche Förderungen schließen den Abzugsbetrag aus Pflege und sonstige haushaltsnahe Hilfen Welche Tätigkeiten als sonstige haushaltsnahe Arbeiten begünstigt sind Diese Tätigkeiten sind nicht begünstigt Besonderheiten bei Pflege- und Betreuungsleistungen Bei welcher Hilfe gelten welche Spiel regeln? Euro-Kraft Wer zu den begünstigten 450-Euro-Jobbern zählt Ihre Pflichten als Arbeitgeber Welche Aufwendungen begünstigt sind Wenn der Mini-Jobber eine»kurzfristige Hilfe«ist Sozialversicherungspflichtiger Arbeitnehmer Wer zu den sozialversicherungspflichtigen Angestellten zählt Welche Pflichten Sie als Arbeitgeber haben Diese Aufwendungen sind begünstigt

6 Inhaltsverzeichnis 2.3 Dienstleister und Au-pair Leistungen eines Unternehmens Au-pair-Kraft Wann Sie Kosten aufteilen müssen Werbungskosten, Betriebsausgaben und Sonderausgaben Kinderbetreuungskosten Beruflich genutzte Räume, zum Teil vermietete Gebäude und Baudenkmäler Außergewöhnliche Belastungen Welche Aufwendungen betroffen sein können Besonderheiten bei Pflegekosten Wenn Sie Kosten indirekt oder teilweise tragen Mieter und Eigentümer Musterbescheinigung für Vermieter / Verwalter zur Steuerbegünstigung In welchem Jahr die Aufwendungen berücksichtigt werden Was bei einer Dienst- oder Werkswohnung gilt Auftraggeberpool / Arbeitgeberpool Bewohner einer»senioren-residenz« Zahlungszeitpunkt: Steuerabzugsbeträge optimieren B2 Wie können Sie sich gegen Strom- und Gaspreiserhöhungen wehren? Schöpfen Sie Ihre Rechte aus So prüfen Sie eine Energiepreiserhöhung Darf Ihr Energieversorger die Preise überhaupt erhöhen? Gibt es eine Rechtsgrundlage für die Erhöhung? Das gilt für Haushaltskunden in der Grundversorgung Das gilt für Haushaltskunden außerhalb der Grundversorgung

7 2.3 Ist die Erhöhung im konkreten Fall angemessen? Wonach richten sich die Gas- und Strompreise eigentlich? Liegen Anhaltspunkte für eine ungerechtfertigte Preiserhöhung vor? Wann ist eine Preiserhöhung nicht mehr angemessen? Lassen Sie sich eine ordentliche Begründung geben Wie können Sie gegen eine Preiserhöhung vorgehen? Sie müssen unmittelbarer Vertragspartner sein Vorbehaltszahlung oder Zahlungsverweigerung Sie haben die Wahl Untätigkeit zahlt sich nicht aus! Sie zahlen die Preiserhöhung unter Vorbehalt Sie verweigern die Zahlung der Preiserhöhung Wann sollten Sie gegen eine Preiserhöhung vorgehen? Wenn der Versorger die Preiserhöhung ankündigt Wenn Sie die Jahresabrechnung erhalten Wenn die Abschläge in der Jahresabrechnung erhöht werden Ist jede neue Erhöhung gesondert anzugreifen? Was müssen Sie bei der Rückforderung unberechtigter Preiserhöhungen beachten? Der Widerspruch gegen die Jahresrechnung ist unerlässlich Wann verjähren die Forderungen? Womit müssen Sie rechnen, wenn Sie erhöhte Abschläge oder die Jahresabrechnung kürzen? Verzug als Voraussetzung für mögliche Konsequenzen Kommen Mahnkosten auf Sie zu? Droht Ihnen eine Versorgungssperre? Darf das Versorgungsunternehmen kündigen? Dürfen Sie auf Rückzahlung verklagt werden? Wenn Sie eine Preiserhöhung gerichtlich prüfen lassen Wo finden Sie Informationen, Beratung und Hilfe stellung? Individuelle Klage oder Musterklage Wann es möglich ist, sich einer Sammel- / Musterklage anzuschließen

8 Inhaltsverzeichnis 6 So funktioniert der Tarif- oder Anbieterwechsel Wann können Sie wechseln? Wie können Sie wechseln? Was gilt für die Auswahl eines neuen Anbieters? Informieren Sie sich über die Marktlage Vergleichen Sie die Preise Achten Sie auf Einschränkungen im Kleingedruckten 224 B3 Gekonnt mit Handwerkern und Kundendiensten umgehen Worauf es schon bei der Auftragsvergabe ankommt Erteilen Sie einen möglichst genauen und verbindlichen Auftrag Begrenzen Sie die Kosten durch Kostenvoranschlag oder Festpreisvereinbarung Was Sie zum Kostenvoranschlag wissen sollten Schützt Sie der Kostenvoranschlag vor Kostenüberschreitungen? Darf eine Vergütung für den Kostenvoranschlag verlangt werden? Eine Festpreisvereinbarung schützt vor Überraschungen Was tun, wenn sich die Arbeiten verzögern? Auf Vertragserfüllung bestehen? Den Vertrag beenden? Durch Kündigung Durch Rücktritt Rücktritt bei genauen Terminen Wann Sie zusätzlich Schadensersatz verlangen können Worauf sollten Sie vor und während der Arbeiten achten? Wenn Sie etwas unterschreiben sollen Wenn der Handwerker in Begleitung kommt Wenn Kaffeepausen eingelegt werden Wenn der Handwerker ein zweites Mal kommen muss Wenn die Arbeiten abgeschlossen sind Wann hat das Werk einen»mangel«? Ihre Rechte, wenn Mängel vorhanden sind Der Mangel ist unwesentlich Der Mangel ist nicht nur unwesentlich Wenn der Handwerker Schäden angerichtet hat

9 6 Was tun, wenn Sie nach der Abnahme Mängel feststellen? Schritt 1: Halten Sie bestimmte Maßregeln ein Reklamieren Sie jeden Mangel umgehend Nehmen Sie keine Eigenreparaturen vor Beachten Sie»Rügefristen«im Kleingedruckten Beachten Sie die Verjährung Schritt 2: Verlangen Sie»Nacherfüllung« So verlangen Sie Nacherfüllung Wie lange darf sich der Handwerker mit der Nacherfüllung Zeit lassen? Wie viele Nacherfüllungsversuche müssen Sie hinnehmen? Wer trägt die Kosten der Nacherfüllung? Schritt 3: Wenn keine Nacherfüllung (mehr) in Betracht kommt Sie wollen den Mangel selbst beheben bzw. beheben lassen Sie wollen die Vergütung kürzen Sie wollen den Vertrag rückgängig machen Sie wollen Schadensersatz verlangen Was tun, wenn Sie zur Kasse gebeten werden? Verlangen Sie eine nachvollziehbare Rechnung Müssen Sie die Rechnung sofort bezahlen? Darf der Handwerker Abschlagszahlungen verlangen? Wann verjährt der Zahlungsanspruch des Handwerkers? Checkliste»Handwerkerrechnung« B4 Ihre Rechte als Straßenanlieger Wer gilt als Anlieger? Wer darf eine öffentliche Straße wie nutzen? Das bedeutet Gemeingebrauch, Anliegergebrauch bzw. Sondernutzung Was gilt, wenn Dritte sich am Gebrauch stören?

10 Inhaltsverzeichnis 3 Ihre Nutzungsrechte und Duldungspflichten als Anlieger Wenn es ums Parken geht Haben Sie Anspruch auf einen Anwohnerparkplatz? Was können Sie gegen Falschparker tun? Dürfen Sie eine»laternengarage«nutzen? Dürfen Sie einen Fahrradständer aufstellen? Wenn es um den Straßenverkehr geht Müssen Sie Verkehrszeichen /-anlagen auf Ihrem Grundstück dulden? Darf eine Straßenlaterne vor Ihrem Haus errichtet werden? Müssen Sie eine Bushaltestelle vor Ihrem Haus dulden? Wenn es um Lärm und Gestank geht Müssen Sie Kunden- und Lieferverkehr dulden? Was darf ein Taxi vor Ihrem Haus? Dürfen Sie Ihre Mülltonne auf der Straße abstellen? Müssen Sie das Aufstellen von Abfall- oder Glas - containern hinnehmen? Was gilt, wenn die öffentliche Straße zur Müllhalde wird? Wenn es um Kommunikation auf der Straße geht Wenn Sie Firmen- oder Werbetafeln anbringen oder aufstellen Wenn Flugblätter verteilt oder Passanten angesprochen werden Wenn es um Sport, Spiel und Freizeit geht Was gilt für Kinderspiel auf der öffentlichen Straße? Ist Straßenkunst erlaubt? Was gilt für Straßenfeste oder einen privaten Floh - markt? Wenn es um Pflanzen und Bäume geht Was gilt für Straßenbäume? Was gilt für Grenzabstände von Bäumen und Sträuchern? Wenn Sie privat bauen wollen

11 4 Wenn Straßenbaumaßnahmen Ihr Grundstück beeinträchtigen Bauarbeiten behindern den Zugang zu Ihrem Grundstück Der Zugang muss gewährleistet sein Wenn die Zugangsbehinderung unzumutbar wird Bauarbeiten verursachen Lärm, Staub und Erschütterungen Wasser schädigt Ihr Grundstück Probleme mit Sickerwasser Spritzwasser und Oberflächenwasser Überschwemmungsschäden durch Kanalisation Wenn ein Rückstauschaden auftritt Wie Sie Ihre Rechte durchsetzen Wenn es Streit um die Straßennutzung gibt Wenn es Streit rund um Straßenbauarbeiten gibt Denken Sie an die Beweissicherung B5 Das Nachbarrechts-ABC Wer ist überhaupt»nachbar«? Was umfasst das Nachbarrecht? Das private Nachbarrecht Das öffentliche Nachbarrecht Was gilt im Verhältnis von privatem und öffentlichem Nachbarrecht? Es gibt kein abschließendes Nachbarrechtsgesetz Wo finden Sie die Vorschriften? Das»nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis«schließt Lücken Welches Land hat ein Nachbarrechtsgesetz? Was gilt, wenn es kein Landesnachbarrechtsgesetz gibt? Durch Vereinbarungen können Sie vom Nachbarrechtsgesetz abweichen Wo finden Sie Gesetze und Informationen zum Nachbarrecht?

12 Inhaltsverzeichnis 3 Wie Sie Ihre Ansprüche durchsetzen können Wenn ein Fall von»selbsthilfe«vorliegt Wenn die Polizei kommen darf Wenn Sie sich außergerichtlich einigen Suchen Sie zunächst das persönliche Gespräch mit Ihrem Nachbarn Nehmen Sie Beratungsangebote in Anspruch! Häufig hilft ein freiwilliges Schlichtungsverfahren Wenn es doch vor Gericht gehen soll Nachbarrechtliche Ansprüche bestehen nicht ewig Nachbarrecht von»a«bis»z« B6 Barrierefreies Eigenheim Vorausschauend planen Die Wohnung barrierefrei machen Die wichtigsten Regeln für die Gesamtwohnung Bad Das Waschbecken Das WC Die Dusche Die Badewanne Küche Flur, Diele Schlafzimmer Wohnzimmer Balkon, Terrasse Eingangsbereich und Treppenhaus Rechtsgrundlagen und Normen Normen für altersgerechten Wohnungsumbau Mietrecht und Umbau Wer hilft bei der Planung? Hilfen bei der Finanzierung Hilfen der Pflegekasse Darlehen der KfW-Bank Landesprogramme Hilfen vom Amt Krankenkassen Sonstige Fördermittel Steuervorteile Den Umbau bewerkstelligen

13 B7 Was bringt der Energieausweis für Eigentümer, Mieter und Käufer? Es geht um die energetische Qualität eines Gebäudes Die Energieeffizienz ist entscheidend Es gibt zwei Arten von Energieausweisen Der bedarfsbasierte Energieausweis Der verbrauchsbasierte Energieausweis Welchen Energieausweis benötigen Sie? Was sagt ein Energieausweis aus? Je grüner, desto besser Welchen Nutzen bietet der Energieausweis? Wie lange ist ein Ausweis gültig? Welche Gebäude sind ausweispflichtig? Neubauten Bestandsimmobilien, die saniert oder erweitert werden Gibt es Ausnahmen von der Ausweispflicht? Wer benötigt den Ausweis und wozu? Eigentümer Sie müssen sich um die Ausstellung eines Energie - ausweises kümmern Seit wann gibt es das Einsichtsrecht bei Verkauf oder Vermietung? Was beinhaltet das Recht auf Einsichtnahme konkret? Kein Einsichtsrecht für Altmietverhältnisse Wenn Sie gegen die Pflichten der EnEV verstoßen Haften Sie als Verkäufer für die Richtigkeit des Energieausweises? Käufer oder Mieter Sie kaufen eine Wohnung oder ein Haus Sie mieten eine Wohnung oder ein Haus Wohnungseigentümer Wenn es um Fragen der Ausstellung geht Wie wird der Energieausweis erstellt? Nur Fachleute dürfen den Ausweis ausstellen Wie finden Sie den»richtigen«energieberater? Was kostet ein Ausweis? Haftet der Aussteller für fehlerhafte Ausweise?

14 Inhaltsverzeichnis C DIE ZUKÜNFTIGE NUTZUNG C1 Häuser und Wohnungen bei Schenkung und Erbschaft Die steuerlichen Folgen bei Schenkung und Erbschaft Wann ist der Erwerb unentgeltlich, vollentgeltlich oder teilentgeltlich? Vermietung oder Selbstnutzung? Wann ist der Erwerb unentgeltlich oder entgeltlich? Das gilt bei einer Erbschaft Sie sind Alleinerbe Sie erben zusammen mit mehreren Erben (Miterben) Erbauseinandersetzung: Die Erbengemeinschaft löst sich auf Das gilt bei der vorweggenommenen Erbfolge Unentgeltliche Vermögensübertragung Vollentgeltliche Vermögensübertragung Teilentgeltliche Vermögensübertragung Wenn der Rechtsnachfolger das Objekt vermietet So können Sie die Abschreibungen nutzen Abschreibung bei unentgeltlichem Erwerb Abschreibung bei vollentgeltlichem Erwerb Abschreibung bei teilentgeltlichem Erwerb Das sind Ihre Werbungskosten Wann Sie Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen können Renovierungskosten: nicht immer voll abziehbar Die Kosten der Vermögensübernahme sind Anschaffungskosten Erhaltungsaufwendungen können verteilt werden Sonderfragen Wann das Finanzamt Ihnen die Anschaffungskosten kürzt Aufgepasst beim Verkauf des Grundbesitzes Unentgeltlicher Erwerb Vollentgeltlicher und teilentgeltlicher Erwerb Gewerblicher Grundstückshandel Wenn der erworbene Grundbesitz mit einem Nutzungsrecht belastet ist

15 C2 Verkauf einer Immobilie Selbst genutzte Immobilien Für die Besteuerung entscheidend: die Nutzung in den Jahren vor dem Verkauf Erbschaft und Schenkung Vermietete Immobilien Für diese Veräußerungen gilt die Zehnjahresfrist So wird die Zehnjahresfrist berechnet So können Sie Anschaffungsvorgänge im Erbfall vermeiden Gemischt genutzte Immobilien Ermittlung des Veräußerungsgewinns Gestaltungsmöglichkeiten beim Veräußerungsgewinn Bau auf einem Erbbaurechtsgrundstück Kaufpreiszahlung in Raten Verlustverrechnung So dürfen Sie den Verlust beim Verkauf einer Immobilie verrechnen Altfälle vor dem Gewerblicher Grundstückshandel C3 Die vermietete Immobilie als Altersvorsorge Immobilienmarkt vor dem Wandel? Der Markt ändert sich meist zyklisch Lohnt es sich, zu vermieten? Wohneigentum als Kapitalanlage mit Wertzuwachs? Kapitalanlage mit vermieteter Immobilie Immobilie kontra Kapitalversicherung, Aktie oder Banksparplan Kapitallebensversicherung Aktien Banksparplan Wie hoch ist die Mietrendite? Wie rechnet man die Rendite aus? Differenz zwischen Mietrendite und Festzinshypothek Stolperfallen für Kapitalanleger

16 Inhaltsverzeichnis 3 Rendite für die Altersversorgung Wie ist es um die Wirtschaftlichkeit bestellt? Welche Steuerersparnisse kommen hinzu? Rendite nach Hypothekendarlehen Rendite mit tilgungsfreiem Festdarlehen Rendite und Inflation Die richtige Miethöhe Welche Mietentwicklung ist generell zu erwarten? So ermitteln Sie die Miethöhe vor Ort Welche Miethöhe nicht unterschritten werden sollte C4 Steuergestaltungen mit Angehörigen Vermietung an Angehörige So wird das Mietverhältnis anerkannt So werden alle Werbungskosten akzeptiert Rechtslage seit dem Rechtslage bis zum Marktmiete und Nebenkosten Mit welchen Angehörigen werden Mietverträge anerkannt? Sie vermieten an nicht unterhaltsberechtigte Angehörige Noch cleverer: Sie vermieten an einen Unterhaltsempfänger Übertragung einer Immobilie an Angehörige Diese Punkte sollten Sie vor einer Übertragung prüfen Wenn durch die Übertragung das Kindeseinkommen steigt Immobilienkauf von Angehörigen (gemischte Schenkung) Steuerliche Belastungen Steuerbelastung bei der Übertragung Steuerbelastung nach der Übertragung So ermitteln Sie die neue Abschreibungsbasis Verkauf der Immobilie durch den Beschenkten

17 C5 Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge richtig abschließen Nießbrauch und Wohnrecht: Was bedeutet das? Was ist ein Nießbrauch? Was ist ein Vorbehaltsnießbrauch? Was ist ein Zuwendungsnießbrauch? Was ist ein Bruchteilsnießbrauch? Was ist ein Vermächtnisnießbrauch? Was ist ein Wohnrecht? Lohnen sich Nießbrauchs- und Wohnrechtsverträge? Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung So vereinbaren Sie einen Nießbrauch Erster Schritt: Sie müssen einen Vertrag abschließen Vorbehaltsnießbrauch: Welche Verträge sind abzuschließen? Zuwendungsnießbrauch: Welche Verträge sind abzuschließen? Rechte und Pflichten von Eigentümern und Nießbrauchern Änderung des Nutzungsrechts: Was ist zu beachten? Zweiter Schritt: Der Nießbrauch muss ins Grundbuch eingetragen werden Der Nießbrauch wird nicht ins Grundbuch eingetragen was passiert dann? Wann endet der Nießbrauch? Sieben Gründe, warum ein Nießbrauch enden kann Rechtsfolgen Der Nießbrauch bei minderjährigen Kindern Vorbehaltsnießbrauch: Steuerliche Folgen Der Vorbehaltsnießbrauch ist meist unentgeltlich Steuerliche Folgen beim Nießbraucher Steuerliche Folgen beim Eigentümer Wenn nur ein Teil des Grundbesitzes mit dem Nießbrauch belastet ist Wenn nur ein Teil des Grundbesitzes mit einem Wohnrecht belastet ist

18 Inhaltsverzeichnis 4.6 Ablösung des Vorbehaltsnießbrauchs: Was ist zu beachten? Ablösezahlung in der Steuererklärung des Eigentümers Ablösezahlung in der Steuererklärung des Nieß - brauchers Was passiert nach dem Erlöschen des Nießbrauchs? Was wird aus dem Vorbehaltsnießbrauch beim Tod eines Ehepartners? Wenn die Eltern sich am Hausbau der Kinder beteiligen Statt Vorbehaltsnießbrauch: Welche Alternativen gibt es? Erste Alternative: Verbilligte Vermietung Zweite Alternative: Rente oder dauernde Last Zuwendungsnießbrauch: Steuerliche Folgen Der Zuwendungsnießbrauch kann entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich sein Wann ist der Nießbrauch entgeltlich? Wann ist der Nießbrauch unentgeltlich? Wann ist der Nießbrauch teilentgeltlich? Steuerliche Folgen beim Eigentümer Wenn der Zuwendungsnießbrauch entgeltlich ist Wenn der Zuwendungsnießbrauch unentgeltlich ist Wenn der Zuwendungsnießbrauch teilentgeltlich ist Steuerliche Folgen beim Nießbraucher Wenn der Nießbraucher das Objekt vermietet Wenn der Nießbraucher das Objekt selbst nutzt Ablösung des Zuwendungsnießbrauchs: Was ist zu beachten? Ablösezahlung in der Steuererklärung des Eigentümers Ablösezahlung in der Steuererklärung des Nießbrauchers Wann lohnt sich der Zuwendungsnießbrauch? Der entgeltliche und teilentgeltliche Zuwendungsnießbrauch lohnen sich nicht Wann sich der unentgeltliche Zuwendungsnießbrauch lohnt Sonderfall Vermächtnisnießbrauch

19 6 Anhang Anlage 1: Nießbraucherlass vom Anlage 2: Kapitalwert einer wiederkehrenden, zeitlich beschränkten Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro Anlage 3: Kapitalwert einer lebenslangen Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro Anlage 4: Sterbetafel 2009 / 2011 des Statistischen Bundesamtes Abkürzungsverzeichnis Index