PUBLIKATIONSREIHE NEUES ZIVILRECHT Teil IV: Immobilien- und Liegenschaftsrecht

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1 PUBLIKATIONSREIHE NEUES ZIVILRECHT Teil IV: Immobilien- und Liegenschaftsrecht 1. Einführung Am trat in der Tschechischen Republik ein Neues Bürgerliches Gesetzbuch ( NOZ Nový občanský zákoník) in Kraft. Diese Ausführungen befassen sich mit den neuen sachenrechtlichen und liegenschaftsrechtlichen Regelungen, und einigen angrenzenden Rechtsgebieten. Diese Ausführungen könne aus Platzgründen keinen vollständigen Überblick das gesamte neue Sachenrecht und Liegenschaftsrecht geben. Ziel dieser Ausführungen ist, auf einige praktisch wichtige Änderungen gegenüber dem bisherigen Recht aufmerksam zu machen. Diese Ausführungen können Rechtsrat im Einzelfall nicht ersetzen. 2. Neudefinition des Begriffes Sache Rückkehr nach Österreich 979 NOZ bestimmt unter der Überschrift Sachenrechte Allgemeine Bestimmungen folgendes: Die Bestimmungen dieses Abschnittes werden auf körperliche und unkörperliche Sachen angewendet, auf Rechte jedoch nur, wenn dies ihrer Natur nach möglich ist, und sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt. Dies entspricht im wesentlichen 285 des österreichischen ABGB, der lautet: Alles, was von der Person unterschieden ist, und zum Gebrauche der Menschen dient, wird im rechtlichen Sinne eine Sache genannt. 979 NOZ ist eine Abkehr vom bisherigen, auf deutschen Vorbildern beruhenden Recht, dass (körperliche) Sachen einerseits und Rechte andererseits unterschiedlichen Regelungen unterliegen ( 118 des bisherigen tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Vorbild hierfür war 90 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches: Sachen im Sinne des Gesetzes sind nur körperliche Gegenstände. Diese grundsätzliche konzeptionelle Änderung ist aus Sicht der heute aktiven Generation tschechischer Juristen sehr ungewohnt, und wird deshalb in der Praxis einige Schwierigkeiten verursachen. Es bleibt abzuwarten, welche praktischen Auswirkungen diese rechtstheoretisch bedeutsame Änderung haben wird. 3. Superficies solo cedit (Gebäude teilen das rechtliche Schicksal des Grundstücks, auf dem sie erbaut sind) Die praktisch wichtigste liegenschaftsrechtliche Änderung ist unseres Erachtens die Wiedereinführung des Grundsatzes, dass ein Gebäude gem. 506 Abs. 1 NOZ Bestandteil des Grundstückes ist, auf dem es steht, und dass das Gebäude das rechtliche Schicksal des Grundstückes teilt (superficies solo cedit). Bisher war es möglich, dass Grundstückseigentum und Gebäudeeigentum auseinanderfallen. 1/5

2 Im folgenden greifen wir einige praktische Beispiele heraus: 1. Was ist ein Gebäude? Zunächst stellt sich die Frage, was unter einem Gebäude oder anderen Grundstücksbestandteil zu verstehen ist. Hier hat sich gegenüber der alten Rechtslage wenig verändert. Einige praktische Beispiele, wo die Rechtslage nicht immer eindeutig war bzw. ist: a. Solaranlagen wurden nach bisherigem Recht überwiegend als bewegliche Sachen angesehen. U.E. wird hieran auch das neue Recht nichts ändern, da dies in anderen Ländern, in denen der Grundsatz superficies solo cedit herrscht, auch so gehandhabt wird. Die weitere Rechtsentwicklung bleibt jedoch abzuwarten. b. Nicht unstreitig war bisher, ob Windkraftanlagen bewegliche Sachen oder Gebäude sind. In praktischer Hinsicht hatte diesen Streit ein (natürlich nicht in rechtlicher Hinsicht verbindlicher) Erlass des Finanzministeriums entschieden, demzufolge Windkraftanlagen als bewegliche Sachen anzusehen sind. Auch hier erwarten wir keine Änderung. Die weitere Rechtsentwicklung bleibt jedoch abzuwarten. c. Maschinen wie z.b. große Sägen, die fest mit dem Boden verbunden sind. Hier bringt das neue Recht eine echte Änderung. Bisher wurde bei einer festen, nicht lösbaren Verbindung je nach Wertanteil entweder die geringwertigere Maschine Bestandteil des höherwertigen Grundstückes oder umgekehrt. Nach neuem Recht kann ein Gebäude nicht mehr Bestandteil einer Maschine werden (was rechtstheoretisch natürlich zu begrüßen ist). Soll ein Sondereigentum an der Maschine bestehen, muss diese Tatsache nach neuem Recht gem. 508 NOZ im Grundbuch eingetragen werden. Bezüglich schon aufgestellter Maschinen gibt es keine Übergangsvorschriften. Hier wäre ggf. zu raten, ein allfälliges vertraglich vereinbartes Sondereigentum jetzt im Grundbuch eintragen zu lassen. 2. Ex lege selbständige Sachen Kraft Gesetzes selbständige Sachen sind z.b.: Tiefbauten mit eigener Zweckbestimmung (U-Bahn), Versorgungsnetze wie z.b. Wasserleitung, Elektrizitätsleitung einschl. z.b. Umspannwerken, Verkehrswege, Eigentumswohnungen. 3. Baurecht (Wieder-) eingeführt wird das Baurecht ( 1240 NOZ), also das Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden zu errichten. Ein Baurecht kann für höchstens 99 Jahre eingeräumt werden. Die Frist kann jedoch beliebig oft verlängert werden. Gem NOZ muss der Grundstückseigentümer dem (vormaligen) Eigentümer des Baurechts Ersatz in Höhe der Hälfte des Gebäudewertes leisten, wenn das Baurecht endet, sofern nicht anders vereinbart. Gem NOZ ist das Baurecht eine unbewegliche Sache. 4. Übergangsvorschriften Allgemein gilt gem NOZ, dass für nach dem entstandene Rechtsverhältnisse neues Recht gilt, und für vorher entstandene Rechtsverhältnisse altes Recht gilt. Gem NOZ wurde grundsätzlich das Gebäudeeigentum ex lege mit dem Grundstückseigentum zum Stichtag vereint, wenn das Gebäude und das Grundstück derselben Person gehörten. Ansonsten bleiben Grundstück und Gebäude gem Abs. 1 NOZ zwei selbständige Liegenschaften. Sonderregelungen gelten für Miteigentum und Überbau. Sind Grundstück oder Gebäude mit einem dinglichen Recht belastet (z.b. Grundpfandrecht), bleiben gem NOZ Grundstück und Gebäude bis zum Erlöschen des dinglichen Rechts selbständige Sachen. Bleiben Grundstück und Gebäude auch nach dem selbständige Sachen, haben gem NOZ der Grundstückseigentümer und der Gebäudeeigentümer ein gegenseitiges Vorkaufsrecht. 2/5

3 4. Kein abstraktes Grundpfandrecht Es bleibt dabei, dass es lediglich akzessorische Grundpfandrechte gibt (d.h., dass das Pfandrecht immer nur in Abhängigkeit von der Forderung besteht). Es wurde kein der deutschen Grundschuld entsprechende abstraktes (von der gesicherten Forderung unabhängiges) Grundpfandrecht eingeführt. Es gibt jedoch einige teilweise auch in praktischer Hinsicht bedeutsame Aufweichungen des bisher strengen Akzessorietätsgrundsatzes bzw des Prioritätsgrundsatzes im Grundbuch: a. 982 Abs. 2 NOZ Rangvorbehalt für ein anderes, noch nicht entstandenes Recht b NOZ Rangtausch c NOZ Forderungsauswechslung bei eingetragenem Pfandrecht d NOZ zukünftiges Pfandrecht (bei 1341 NOZ ist ein redaktioneller Fehler unterlaufen, dessen Erläuterung den Rahmen dieser Kurzdarstellung sprengen würde) Insbesondere Forderungsauswechslung, Rangtausch und zukünftiges Pfandrecht ermöglichen bei der Kreditbesicherung ein flexibleres und pragmatischeres Vorgehen als bisher. Unter anderem ist nunmehr folgendes möglich: Ein neuer oder modifizierter Kredit kann durch eine Forderungsauswechslung (die alte Hypothek sichert eine neue Forderung mit dem demselben Grundpfandrecht im unveränderten Rang) besichert werden. Auch die Besicherung eines wechselnden Forderungsbestandes ist möglich. Ein Pfandrecht kann an einer Immobilie errichtet werden, die der Verpfänder erst erwerben will (wobei hier infolge des unklaren Gesetzeswortlaustes einige Zweifel bestehen). Der komplizierte und unsichere Abschluss eines Vorvertrages entfällt. 5. Erleichterte Pfandverwertung Das Gesetz geht im Falle eines zwangsweisen Verkaufs des Pfandes vom Regelfall des sog. Privatverkaufs aus. Der Gläubiger ist berechtigt, das Pfand so zu verkaufen, wie es im Pfandvertrag vereinbart ist ( 1359, 1360 NOZ). Bisher war das gesetzliche Leitbild die (öffentliche) Versteigerung. Das Verbot des Verfallpfandes (Abrede, dass der Pfandgläubiger das Pfand behalten darf, und dadurch die gesicherte Forderung getilgt wird) wird gelockert ( 1315 Abs. 2 OZ). Beides stärkt die Gläubigerrechte. 6. Gutgläubiger Erwerb Gem. 984 Abs. 1 NOZ erwirbt der gutgläubige entgeltliche Erwerber Eigentum oder ein anderes dingliches Recht vom im Grundbuch eingetragenen Nichtberechtigten (materielle Publizität des Grundbuchs). Dies war im bisherigen Recht anders. Es muss bei Due Diligences grundsätzlich nicht mehr (wie bisher) die Erwerbskette 10 Jahre oder gar noch länger zurückverfolgt werden, sofern die Liegenschaft nach dem erworben wurde, und davon ausgegangen war, dass der Erwerber das Grundstück in gutem Glauben an das Eigentum des Veräußerers erworben hat. 7. Pacht und Miete werden im Grundbuch eingetragen Das Rechtsinstitut der Pacht wird (wieder)eingeführt. Miete und Pacht können unter bestimmten Voraussetzungen im Grundbuch eingetragen werden. 3/5

4 8. Miete Im Wohnraummietrecht gibt es einige Liberalisierungen bezüglich Mieterhöhungen und Kündigungen. Bezüglich der Miete von Gewerberäumen gibt es folgende Änderungen, und wird folgendes diskutiert: a. Thematisiert wird zur Zeit 1950 NOZ, demzufolge bei wiederkehrenden Leistungen wie z.b. Mieten vermutet wird, dass die Erteilung einer Quittung für eine spätere Leistung bedeutet, dass auch eine früher fällige Leistung erbracht wurde NOZ hat im wesentlichen denselben Inhalt wie 1429 ABGB. Die Anwendung dieser Vorschrift hat in Österreich seit 1811 keinerlei Schwierigkeiten gemacht. Wir sehen also keinen Grund zur Aufregung. Wichtig ist jedoch, die Quittung sorgfältig zu formulieren, was jedoch keine Änderung zum bisherigen Recht darstellt. b. Ein Mietvertrag über Gewerbeflächen ist künftig nicht mehr allein deshalb unwirksam, weil die Mieträume nicht als Gewerberäume kollaudiert sind. c. Nach neuem Recht muss der Vermieter dem Mieter Ersatz für den Verlust des Kundenstammes leisten, sofern der Vermieter nicht wegen grober Pflichtverletzung des Mieters kündigt, 2315 NOZ. Dies kann jedoch vertraglich ausgeschlossen werden, was ggf. zu empfehlen ist. Die Autoren RAINER FRANK Er arbeitet in deutscher, tschechischer und englischer Sprache für Banken und Finanzdienstleister sowie Unternehmen aus der Immobilienbranche. Ein weiterer Schwerpunkt ist die allgemeine Betreuung deutschsprachiger Mandanten in der Tschechischen Republik und tschechischer Mandanten in Deutschland. ONDŘEJ ŠOLC Er arbeitet in deutscher, tschechischer und englischer Sprache für Banken und Finanzdienstleister sowie Unternehmen aus der Immobilienbranche, der Energiebranche, und für Maschinenbauer. Zur Kanzlei Velíšek & Podpěra ist eine Prager Anwaltskanzlei mit zurzeit 22 Juristen. Wir arbeiten vorwiegend in den Bereichen Mergers & Acquisitions, Gesellschaftsrecht, Immobilienrecht, Bankrecht und Prozessrecht sowie als externe Rechtsabteilung für in-und ausländische Mandanten insbesondere aus den Bereichen Maschinenbau, Mess und Regeltechnik, Rüstung, Banken und Finanzdienstleister sowie Developer in tschechischer, deutscher und englischer Sprache. Unser Ziel ist, Arbeit auf höchstem fachlichem Niveau mit Praxisbezogenheit und leichter Verständlichkeit zu verbinden. Wir begleiten unsere Mandanten in Zusammenarbeit mit lokalen Kanzleien ins bei ihrer Tätigkeit im europäischen und außereuropäischem Ausland. Für Fragen stehen Ihnen Rainer Frank ) und Ondřej Šolc ) gerne zur Verfügung. Weitere Angaben finden Sie unter 4/5

5 DTIHK Die Deutsch-Tschechische Industrie-und Handelskammer (DTIHK) ist mit rund 600 Mitgliedern die größte bilaterale Auslandshandelskammer in Tschechien. Als offizielle Vertretung der deutschen Wirtschaft und als Dienstleister für Unternehmen vereinigt sie wichtige Funktionen, um deutsche Unternehmen bei ihren Auslandsaktivitäten zu unterstützen und die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen den Ländern zu stärken. Mitglieder der DTIHK profitieren darüber hinaus von vielen internen Angeboten, wie z.b. der regelmäßigen Versorgung mit aktuellen Informationen sowie Netzwerkveranstaltungen und ermäßigten Preisen in verschiedenen Bereichen. Weitere Informationen finden Sie unter: Die Der DTIHK-Arbeitskreis Recht & Steuern setzt in seiner Arbeit auf praxisnahe Themen. Die Herausforderungen der Neuordnung des Tschechischen Rechts werden in einer PDF-Publikationsreihe, zumeist bestehend aus Management Summary und Hauptartikel, unternehmensrelevant aufbereitet. Die Schwerpunkte der Rechtsreform werden in insgesamt 15 Teilen von A wie Arbeitsrecht bis Z wie Zivilrecht von den Mitgliedern des Arbeitskreises bearbeitet. Die Zusammenfassungen sowie die Hauptartikel finden Sie auf unserer Website unter: Disclaimer Das Werk einschließlich aller seiner Teile ist urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsgesetz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Herausgebers. Sämtliche Inhalte wurden mit größtmöglicher Sorgfalt und nach bestem Wissen erstellt. Der Herausgeber und der Autor übernimmt keine Gewähr für die Aktualität, Richtigkeit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Für Schäden materieller oder immaterieller Art, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen unmittelbar oder mittelbar verursacht werden, haftet der Herausgeber und der Autor nicht, sofern ihm nicht nachweislich vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden zur Last gelegt werden kann. AHK Deutsch-Tschechische Industrie- und Handelskammer Česko-německá obchodní a průmyslová komora Václavské náměstí 40 CZ Praha 1 Telefon Fax info@dtihk.cz Internet: 5/5