1 Die zwanzig größten Mythen über Kauf oder Miete... 13

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2 Inhalt Einleitung Die zwanzig größten Mythen über Kauf oder Miete Was uns die Immobilienbranche verschweigt Historische Wertsteigerungen von Wohnimmobilien: Die große Ernüchterung Kaufkosten und Nebenkosten von Wohnimmobilien Mietrenditen und Gesamtrenditen von Eigenheimen Renditen von Eigenheimen im Vergleich zu anderen Anlageklassen Die Auswirkung einer Kreditfinanzierung auf die Immobilienrendite Schützen Wohnimmobilien vor Inflation? Sind Eigenheime eine sichere Anlage? Warum Hauspreisindizes das Risiko von Eigenheiminvestitionen falsch darstellen Kann man die Rendite eines Immobilienobjektes prognostizieren? Warum Eigenheime auch künftig nur niedrige Wertsteigerungen aufweisen werden Ein Eigenheim als Lebensstilentscheidung und Vermögensanlage Das Märchen von der verschenkten Miete Muss man sich vor steigenden Mieten schützen?

3 6 K a u f e n o d e r m i e t e n? 3.3 Der»Lage-Lage-Lage«-Mythos Ein Eigenheim aus steuerlicher Sicht (Deutschland, Österreich, Schweiz) Das Eigenheim als»positiver Zwangssparvertrag« Sind Eigenheime eine gute Altersvorsorge? Warum Sie keine Immobilie zur Vermietung erwerben sollten Nichtfinanzielle Argumente in der Kauf-oder-Miete- Entscheidung Warum und wie uns die Immobilienbranche und die Banken desinformieren Ein simples Investmentportfolio als Alternative zu einem Eigenheim Expertenrat für Ihren Immobilienkauf und dessen Finanzierung Wie viel Eigenkapital einbringen? Wie spare ich heute, wenn ich in ein paar Jahren ein Eigenheim kaufen möchte? Die beste Zinsbindungsdauer Die richtige Tilgungsdauer und der passende Tilgungsmodus Sondertilgungen und Vorfälligkeitsentschädigungen Eine Immobilie finanzieren und gleichzeitig Vermögensanlagen tätigen Lohnt sich ein Bausparvertrag? Kredite gekoppelt mit Kapitallebensversicherung, Investmentfonds oder Bausparvertrag Restschuldversicherungen und Todesfallschutz Wann rechnet sich ein Vorwärtsdarlehen? Kreditangebote richtig vergleichen Das Kaufen-versus-Mieten-Tool: Berechnen Sie, ob Kaufen sich für Sie lohnt

4 I n h a l t 7 7 Zusammenfassung: Was heißt das alles für Sie? Anhang Inflationsbereinigte Wertsteigerungen von Wohnimmobilien in zehn westlichen Ländern Inhalt der CD-ROM Anmerkungen zu den Datenquellen Literaturverzeichnis Websites Glossar Danksagung Register

5 1. Die zwanzig größten Mythen über Kauf oder Miete»Der größte Feind der Wahrheit ist oft nicht die Lüge gezielt, erfunden und unehrlich, sondern der Mythos, etabliert, plausibel und falsch.«john F. Kennedy ( ), US-Präsident Nicht lange nach der Entstehung von Eigentumsrechten in der Antike gab es bereits die ersten Mietimmobilien, und von da an stellte sich die Frage: Kaufen oder mieten? Im Hinblick auf eine so altbekannte und allgegenwärtige Abwägung dürften längst alle wichtigen Fragen geklärt sein so sollte man meinen. Doch weit gefehlt: Die Irrtümer und Mythen über Kauf und Miete sind so alt, so zahlreich und oft genug so bizarr, dass einem als Buchautor regelrecht das Herz aufgeht. Ein kritischer Blick zeigt, dass die herrschende Meinung rund ums Thema Immobilien in den wichtigsten Punkten schiefliegt höchste Zeit also, die Dinge geradezurücken. Das wird dieses Buch tun. Als kleinen Vorgeschmack habe ich auf den folgenden Seiten die zwanzig größten Mythen zur Frage Kauf oder Miete stichpunktartig zusammengefasst. Ausführliche Erläuterungen zu den einzelnen Punkten finden Sie in den anschließenden Kapiteln. Mythos 1: Miete zu zahlen bedeutet, Geld zum Fenster hinauszuwerfen. Der Klassiker unter den Kauf-versus-Miete-Irrtümern. In Abschnitt 3.1 rücken wir ihm zu Leibe. Ob der Mieter oder der Eigenheimbesitzer nach 30 oder 40 Jahren vermögender dasteht, ist entgegen der landläufigen Meinung keineswegs von vornherein klar. Bei korrekter Berechnung lag in Deutschland in den vergangenen 40 Jahren überwiegend der Mieter vorn und das oft mit erstaunlich großem Vorsprung.

6 14 K a u f e n o d e r m i e t e n? Mythos 2: Die Preise qualitativ guter Wohnimmobilien werden langfristig immer steigen, weil sie Sachwerte sind und weil Bauland nicht beliebig vermehrbar ist. Falsch. Die durchschnittliche Wohnimmobilie ist, wenn man die Inflation berücksichtigt, in den 17 Jahren von 1993 bis 2009 in Deutschland um 19 Prozent im Preis gefallen, in Österreich um 20 Prozent und in der Schweiz um 6 Prozent. Es gab im 20. Jahrhundert in allen westlichen Ländern, für die entsprechende historische Daten vorliegen, Perioden von über 50 Jahren, an deren Ende die realen Immobilienpreise niedriger waren als zu Beginn. Ferner existiert kein statistischer Beleg dafür, dass Preisrückgänge für qualitativ überdurchschnittliche Immobilien generell schwächer ausfallen. Und die Auffassung, dass Bauland knapp wird, hat außerhalb der Münchner Altstadt mit der Realität wenig zu tun. Mythos 3: Eine wachsende Bevölkerung und/oder eine wachsende Zahl von Haushalten führt zu steigenden Immobilienpreisen. Falsch. In den 106 Jahren von 1891 bis 1996 wuchs die Bevölkerung der Vereinigten Staaten von Amerika um 327 Prozent und damit stärker als in jedem anderen westlichen Land. US-amerikanische Hauspreise stiegen inflationsbereinigt in dieser Zeit um unglaublich geringe 0,05 Prozent pro Jahr oder 5,8 Prozent kumulativ also fast gar nicht. Was die Zahl der Haushalte anbelangt: Diese steigt zwar (wenn auch ganz langsam) selbst in Staaten wie Deutschland oder Japan, deren Bevölkerungszahlen tendenziell abnehmen, doch hat das den Rückgang der realen Hauspreise in den letzten anderthalb Jahrzehnten in diesen beiden Ländern nicht verhindert. Mythos 4: Die Lage ist das entscheidende Renditekriterium bei einer Immobilie. Top-Lagen in attraktiven Städten werden immer gefragt sein. Ein weiterer Klassiker mit ähnlichem Wahrheitsgehalt wie die These von der»zum Fenster hinausgeworfenen Miete«. Tatsächlich hat die Lage, ob nun erst- oder drittklassig, für die Gesamt-

7 D i e z w a n z i g g r ö ß t e n M y t h e n ü b e r K a u f o d e r M i e t e 15 rendite oder auch nur die Wertsteigerung einer Wohnimmobilie keine systematische Bedeutung. Entscheidend ist hingegen die Veränderung der Qualität der Lage. Und die muss man über die nächsten zehn oder 20 Jahre korrekt prognostizieren, um daraus Gewinn zu schlagen. So etwas lässt sich mit einer banalen Checkliste zu nahe gelegenen Einkaufsmöglichkeiten oder Kindergärten, wie sie in manchem Ratgeberband für Häuslebauer enthalten ist, gewiss nicht bewerkstelligen. Die so oft wiederholte Aussage, wonach Wohnimmobilien in attraktiven Metropolen oder Städten im Allgemeinen höhere Wertsteigerungen aufweisen als in ländlichen Regionen, lässt sich durch langfristige historische Daten nicht belegen. Hier werden typischerweise die höheren Preise von Stadtimmobilien mit höheren Renditen verwechselt. Mythos 5: Attraktive Immobilien von hoher Qualität und mit hohem Wohnwert sind bessere Vermögensanlagen als solche niedriger Qualität. Klingt zunächst plausibel und wird gerne in den bunten Prospekten von Bauträgern, Architekturbüros und Fertighausherstellern verbreitet. Harte wissenschaftliche Daten, die das belegen? Fehlanzeige. Attraktiv plus hohe Qualität bedeutet schlicht»teuer einkaufen«. Teuer einkaufen heißt nicht zwangsläufig»noch teurer verkaufen«. Mythos 6: Banken können die Immobilienrenditen und die Zinsentwicklung vorhersagen.»wer s glaubt, wird selig«, könnte man flapsig auf diese Behauptung antworten. Banken können Immobilienrenditen und Zinsen genauso wenig zuverlässig vorhersagen wie ein Schuhmacher die Fußbekleidungs-Hits im nächsten Jahr, Buchverlage die Top-10- Titel in der Spiegel-Bestsellerliste in 52 Wochen, Rohstoffkonzerne den Preis von Öl oder Gold in drei Monaten oder Autohersteller das Auto des Jahres Die Zukunft in sozialen Systemen, wie sie Märkte darstellen, ist aus gut belegbaren Gründen von niemandem zuverlässig prognostizierbar. Wenn Banken künftige

8 16 K a u f e n o d e r m i e t e n? Zinsen, Aktien- und Immobilienpreise auch nur ansatzweise prognostizieren könnten, wäre es 2007 bis 2010 nicht zum globalen Immobilien- und Aktien-Crash gekommen. Zinsprognosen von Banken sind für private Immobilienkreditnehmer ohne jede Einschränkung nutzlos oder sogar gefährlich. Mythos 7: Wohnimmobilien schützen vor Inflation. Stimmt zwar, aber andere Anlageformen schützen genauso gut oder besser, zum Beispiel Aktien, Unternehmensanleihen, Staatsanleihen oder Rohstoffe. Um präzise zu sein, schützen alle diese Anlageformen langfristig genauso gut oder besser vor Inflation als Wohnimmobilien. Kurzfristig gesehen für Zeiträume von weniger als fünf Jahren schützen Immobilien schlechter vor Inflation als zum Beispiel risikoarme Anlagen in Geldmarktfonds oder kurzfristigen Staatsanleihen. Wer den bestmöglichen kurzfristigen und langfristigen Schutz vor Inflation sucht, für den gibt es geeignetere Anlageformen als Wohnimmobilien. Mythos 8: Hohe Inflation ist gut für Eigenheimbesitzer. Eine mit dem vorherigen Argument verwandte These, deren Anhänger (darunter besonders viele Makler und Bankkundenbetreuer) sich auf die alte finanzökonomische Einsicht beziehen, dass Inflation gut ist für Schuldner (Eigenheimbesitzer sind oft Schuldner), während sie Sparer schädigt. Allerdings trifft die simplifizierende Form, in der das Argument typischerweise vorgetragen wird, nicht zu. Für Immobilienbesitzer, die keine Fremdfinanzierungslast auf ihrem Objekt tragen, bringt hohe Inflation per se weder einen Vorteil noch einen Nachteil. In etwas eingeschränkter Form gilt dasselbe für Eigenheimbesitzer mit teilweise oder komplett variabel verzinslicher Fremdfinanzierung, denn ihre Zinslast steigt mit der Inflation, wenn auch der Kreditbetrag unverändert bleibt. Hohe Inflation ist generell schlecht für das reale (inflationsbereinigte) Wachstum der Haushaltseinkommen, und wenn die realen Haushaltseinkommen stagnieren oder sinken, dann leiden darunter auch die Immobilienpreise.

9 D i e z w a n z i g g r ö ß t e n M y t h e n ü b e r K a u f o d e r M i e t e 17 Mythos 9: Ein Eigenheim schützt vor steigenden Mieten. Stimmt zwar, aber wie wichtig ist dieser Schutz tatsächlich? Inflationsbereinigt stiegen die Löhne und Gehälter in Deutschland in den 40 Jahren von 1970 bis 2009 um 111 Prozent (das entspricht etwas mehr als einer Verdoppelung), die inflationsbereinigten Mieten nahmen jedoch nur um bescheidene 9 Prozent zu. Auch wenn wir als Betroffene subjektiv glauben, unser Vermieter ziehe uns Jahr für Jahr mehr aus der Tasche, Fakt ist: Der Anteil des Bruttoeinkommens, den der durchschnittliche Lohnempfänger für seine Miete aufwenden muss, ist langfristig gefallen. Mythos 10: Immobilien eignen sich gut zur Altersvorsorge, denn wer als Ruheständler in einer schuldenfreien Immobilie wohnt, steht finanziell besser da als ein Miethaushalt. Aus der Sicht eines kühl rechnenden Finanzökonomen ist diese Aussage falsch. Auf der Basis langfristiger historischer Daten und eines korrekten Vergleichs mit anderen Vermögensanlageformen ähnlichen Risikos führt Eigenheimbesitz typischerweise zu einem niedrigeren Endvermögen als relevante à Kapitalmarktanlagen 1 (Staatsanleihen und Aktien). Eigenheime haben dennoch in Sachen Altersvorsorge einen großen Vorteil, der Kapitalmarktanlagen fehlt: Sie sind im positiven Sinne ein»zwangssparvertrag«, vorausgesetzt, sie sind in nennenswertem Umfang kreditfinanziert. Mythos 11: Die Begünstigung eines Eigenheims bei Einkommens- und Erbschaftssteuer macht es zu einer attraktiven Anlageform. Die einkommenssteuerlichen Vorteile von Eigenheimen im Vergleich zu anderen Formen der Vermögensanlage sind in Deutschland, Österreich und der Schweiz nicht bedeutend genug, um die höheren Vorsteuerrenditen vergleichbarer Kapitalmarktanlagen (Aktien, Anleihen, Investmentfonds) generell und langfristig auszugleichen. Bei der Erbschaftssteuer besitzen Eigenheime entweder 1 Alle mit einem»à«bezeichneten Wörter werden im Glossar näher erläutert.

10 Register AAA-Staat 155, 229 AAA-Staatsanleihen 142 f., 146, 155 f., 158, 160 Abgeltungssteuer 49, 104 f., 107 f. Abschreibung 28, 71, 108 Accontis (Immobilien- und Anlagen- Leasing-Gesellschaft) 44 Aktien-/Anleihen-/Wertpapier index 30, 48, 50, 68, 71, 73, 156, 235 Aktien-Crash 149 siehe auch Aktien(markt)blase; Technologieaktien-Crash Aktienfonds 105, 145, 158, 176 f., 180 f., 188, 229, 235 Aktien(markt)blase 64, 67 siehe auch Aktien-Crash; Internet- Aktienblase Aktiva 176 f., 181 f. aktives Investieren 145, 229, 231, 233, 235 siehe auch Traden Altersvorsorge 9, 17, 84, 89, 111, 115 f., 121 f., 128 f., 132, 209, 212 Annuität 40, 88, 90, 111 f., 152, 166, 168 f., 188, 214, 230, 236 Annuitätendarlehen/-kredit 161, 184, 188 f., 192, 194 Asset 134, 230 f., 236 f. Asset-Allokation 70, 110, 224 f. Asset-Klasse 25, 49 f., 62 f., 109, 148, 213, 229 f, 232, 235, 237 Barwert (Gegenwartswert) 117, 230 f., Nettobarwert 235 Baukosten Bauland 82, 125, knappes 14, 19, 81 Baulandkosten/-preise 80 f. Baulandverfügbarkeit 79, 81 f. Bauspardarlehen/-kredit 20, 158, , Bausparguthaben 153, 188 f., 192 Bausparsumme 185 Bausparvertrag (BSV) 20, 153, 158, 174, , 204, 210, BSV-Kombo 188, 190 f., 193 f., 210 Bausparvorausdarlehen 174, Bausparzins 184 Beratung, schlechte (durch Banken und Vermögensberater) 9, 21 f., 75, , 169 Bereitstellungszinsen 199, 203 Bernstein, William 45, 129 Berufsunfähigkeitsversicherung 196 f. Betongold 9, 68 Bevölkerungsrückgang 14, 82 Bevölkerungswachstum 14, 26, 31, 79, 82, 100, 208

11 R e g i s t e r 243 Blackrock (Unternehmensverwalter) 33 Bonität 175, 184, , 229, 237, 239 Börsch-Supan, Axel 115 Bradford & Bingley 192 Break-Even-Punkt 111, 231 Bruttoinlandsprodukt (BIP) 79, 136, 231 BulwienGesa (Immobiliendienstleister) 44, 79 BulwienGesa-Index 220 Bund der Versicherten (BDV) 157 Bundesanleihen 127, 144, 227 Bundesschatzbriefe 128, 144, 146, 177, , 227 Bundesverband der Privaten Bausparkassen 115 Buy-and-Hold-Anleger 2, 48, 107, 148, 156, 213, 225 Buy-and-Hold-Investment/-Strategie 148, 229, 231 Cashflow 94, 118, 212, 235 Davis, Morris 45 De-Leveraging Deutscher Mieterbund 209, 227 Edleson, Michael 167 Effektivzins 20, 38, 185, 190 f., 193, 197 f., , 210, 222, 235 siehe auch interner Zinsfuß, Gesamt-Effektivzins 190 f., 193 Effektivzinsangabe 190, 204 Effektivzinsberechnung 185, 190, , Gesamt-Effektivzinsberechnung 190, 193 Effektivzinsvergleich 204 effizienter Markt 62, 231, 237 Eichholtz, Piet 27 Eigenkapital 9, 33, 37, 49, 53 56, 65 f., 69 f., 75, 84 f., 8 90, 93, 95, 126, 129 f., , 167, 169, 177, 181, 183 siehe auch Eigenmittel, gebundenes 55, 70, 75, 112, 127, 231 f., Mindesteigenkapital 139 Eigenkapitalanteil 87 f., 92, 125, 150, 152, 214, 204, 206 Eigenkapitaldecke 151 Eigenkapitalfinanzierung 37, 49, 53 55, 73, 84 f., 87 f., 92 f., 115, 125, 150, 152, 154, 178, 204, 206 f., 214, 232, 236 Eigenkapitalquote 66, 70, 151 f., 163, 177, 195 f. Eigenkapitalrendite 55 f., 124, 178, 231 f., 236, inflationsbereinigte 57 f., 60, 222 Eigenkapitalwert 213 Eigenmittel 66, 70, 110 f., 151 f., 214, 232, 236 siehe auch Eigenkapital Eigenmittelquote Einkommensteuer 86, 104 f., 107 f., 110, 125 f Erbschaftssteuer 17, ETF 2, 36, , 156, 225, 229, , 237, 239, Aktien-ETF 145, Staatsanleihen-ETF 145 f., thesaurierende 146, Websites 228 Euribor 164, 230, 233 Event Risk 127, 233 Federspiel, Wolfgang 45 Finanzkrise 9, 25, 64, 103, 183

12 244 K a u f e n o d e r m i e t e n? Forward-Darlehen (Voraus kredit) 198 siehe auch Vorwärtsdarlehen Forward-Periode (Vorlaufzeit) 199 France, Anatole 99 Freibeträge, steuerliche 49, 91, , 109 Fremdfinanzierung 16, 37, 54, 60, 63, 69, 114, 116, 150, 153, 178, 236 Fremdfinanzierungsanteil 63, 69., 110 Fremdfinanzierungsquote 27, 50, 151 Fremdkapital 55 f., 88, 177, 179, 232, 236 Fremdkapitalanteil 68, 114 Fremdkapitalfinanzierung 49, 178 Fremdkapitalquote 151, 153, 177, 184, 234 Fremdmittelquote 111, 153, 159 Friedemann, Jens 170 Geld-Brief-Spanne 139, 145, 234 Geldillusion 60, 67, 97, 234 Geldmarkt 160, 234 f. Geldmarktanlagen 136, , 160, 234 Geldmarktfonds 16, 146, 155, 157, 230, 234 Geldmarktrendite 145 Geltner, David 28 Gewos-Hauspreisindex 100 Gibson, Robert 70, 110 Gold(-preis) 15, 25, 48 50, 55, 63, 158, 176, 183, 222 Goldrendite 50 Grenzsteuersatz 108, 125 f. Grunderwerbssteuer 35, 107, 119 f. Grundsteuer 19, 38, 54, 85, 92 f., 107, 109 Gutachterwert 71 f. Haus-/Wohnimmobilienpreisindex 61, 68 71, 74 f., 220 f. siehe auch Immobilienindex Hedging 234 Herrling, Erich 45 Housing-Crash 64 f. siehe auch Immobilien-Crash Illiquidität 127, 134, 170 Immobilie, selbstgenutzte 18, 37 f., 41, 45, 53 f., 60, 63, 103, 105 f., , , , 129 f., 134 f., 137, 154, 159, 208 Immobilien- und Finanzbranche 21, 64, 141 Immobilien/Eigenheiminvestition/- investment 149, 156, 158, 160, Alternativen 142, 149, Gesamtrendite 33, 112, Rentabilität 34, Risiko 4, 50, 68, 70, 132, 143, 151 Immobilienblase 26 28, 31, 64, 80 f. siehe auch Immobilien-Crash Immobilienbranche 10, 19, 22 f., 31, 33, 42, 47, 62, 64, 68 f., 76, 78 f., 83, 103, 137 f., 140 f. Immobilien-Crash 42, 67, 79, 100, 103 siehe auch Housing-Crash; Immobilienblase Immobilienindex 69 71, 73 f. siehe auch Haus-/Wohnimmobilienpreisindex Immobilienindex-Gesellschaft (IPD) 43 Indexfonds 2, 145, 148, 225, 227, 229, , 237, Aktienindexfonds 156

13 R e g i s t e r 245 Indexierungsmethode 71 Indexzertifikate 2, 121, 132, 139, 158, 176, 225, 239 Inflation 16, 32 f., 36, 59 63, 65, 67, 94, 96, 98, 116, 143, 157, 223, , erwartete 60 63, 232, realisierte 232, unerwartete 60, 62, 232 Inflationsdaten 219, 222 Inflationsrate 61 f., 79, 92, 157, 234 Inflationsrisiko 235 Inflationsschutz 9, 16, 59, 61 63, 68, 116 f., 232 Instandhaltungskosten 19, 33, 37 40, 54, 85, 87 f., 91, 93, 111 f., 125, 135, 151 f., 178, 210, 214 interner Zinsfuß 84, 86 f., 89, 91, 185, 203, 235 siehe auch Effektivzins Internet-Aktienblase 64 Investmentfonds 9, 17, 37, 68, 74, 105, 122, 130, 132, 142 f., 145, 147, 187, 227, , 235, 237, offene (Publikums-)Fonds 104 f., 229, 232, 234, 237 Investmentfondsanleihen 34 Jokl, Stefan 115 Just, Tobias 53 Kapitaldienst 11 f., 149, 178, 235 siehe auch Schuldendienst Kapitaldienstrate 189, 194 Kapitalertragssteuer 104, 108 Kapitallebensversicherung (KLV) 20, 60, 114, 117, 130, 132, 135, 143, 153, 157, 160, 176 f., 187, , , 204, 210, 215, 227, 237, KLV-Kombo 20, 176, , 210 Kapitalmarktanlagen/-investments 17 f., 34, 48 f., 51, 53, 55, 59 61, , 117, 122, 132, 134, 142, 146, 149, 209, 212 f., 221, 235 Kauf oder Miete, Entscheidung/Abwägung/Analyse 10, 22 24, 39, 47, 87, 95, 122, 129 f., 137, 206, 214, Frage/Thema/Diskussion 11, 13, 86, 95 f., 129, 139, Mythen/Irrtümer 11, 13, 208, 215, (Be-)Rechnung/-Kalkulation 10, 43, 52, 83 f., 89, 134 f. Kaufen-versus-Miete-Tool (KVM- Tool) 89, 91 f., 206, 219, 241 Kauf- und Verkaufskosten 19, 29, 34 36, 48 f., 54, 66, 93, 145, 218, 227, 238, Kaufkosten 34 f., 56 f., 61, 85, 87 f., 90 93, 139, 145, 150 f., 154, 212, 214 f., 233, Kaufnebenkosten 73, Verkaufskosten 34 f., 40 f., 85 f., 88, 145, 151 Kennedy, John F. 13 Keynes, John Maynard 194 Kombinationsprodukte, Immobilienkredit plus Bausparvertrag 188 siehe auch BSV- Kombo, Immobilienkredit plus Kapitallebensversicherung 20, 176, 188 f. siehe auch KLV-Kombo Körperschaftsteuer 125 Korrelation 70, 137, 235 f. Korrelationseffizient 235

14 246 K a u f e n o d e r m i e t e n? Kotlikoff, Laurence 160, 206 Kreditfinanzierung 20 f., 30, 33, 38, 53 55, 66, 75, 84, 94, 116, 140, 149, 163, 167, 210, 224 Lage (der Immobilie) 14 f., 77, 101 f., Makro- 101, 236, Mikro- 101, 236, Mythos 99, 103 Lebensstilentscheidung (Eigenheim als) 10, 23 f., 47, 83, 129 f., 215 Lebensversicherungsgesellschaft 187, 193 Lehnert, Andreas 45 Leonhardt, David 83 Leverage-Effekt 65, 75,177 f., 232, 236 lineare Tilgung 230, 236 Liquidität 24, 50 f., 52, 73, 118 f., , 166, 170, 184, 214 Looman, Volker 154 Lynch, Peter 47 Machiavelli, Niccolò 198 Makler 9, 16, 19, 21, 35, 40, 46, 72 f., 83, 95, 102 Maklerkosten /gebühr/-provision 35 f., 73, 125 Marktpreis 52, 56, 71, 73, 124, 151, 231, 239 Marktwert 38, 64, 72, 107, 177, 234 siehe auch Zeitwert Martin, Robert F. 45 maximaler Drawdown 27, 236 siehe auch maximaler kumulativer (Wert-)Verlust maximaler kumulativer (Wert-)Verlust 18, 26 f, 29 f., 66, 210, 236 Medien 9, 25, 27, 32 34, 39, 42, 52, 62, 67, 69 f., 73, 75, 79, 99, 131, 138, 142, 149, 183, , 208, 233 Miete, verschenkte 13 f., 83, 95 Mietrendite 41 43, 45 f., 54, 75, 101, 221 f., Bruttomietrendite (Kaltmietrendite) 29, 33, 36, 44 f., 54, 215, Nettomietrendite 41 48, 53, 56, 59, 116 Mises, Ludwig von 25, 208 Montaigne, Michel de 217 Nebenkosten 43, 91, 118, 135, 143 f., 206, bei Kauf und Verkauf 27, 73, 92, 207, laufende 19, 33 f., 37 41, 44, 47, 49, 52, 54, 90, 94, 149, nicht umlagefähige 37, 39, umlagefähige 37, 39, versteckte 212 Nominalzins(-satz) 168 f., 202 Nullrendite 26, 29 f., 63, 143 Nullrenditeperiode 30, 67 Objektrendite 37, 55 f., 60, 232, 236 Oppel, Kai 202 Overconfidence-Bias 137, 156, 237 Passiva 176 f., 179, 181 Popper, Karl 77 Prognosen 15 f., 31, 33, 42, 46, 75 79, 82, 101 f., 148, 155, 184, 191 Radtke, Sven 202 Rating 146, 229, 237 Regression zum Mittelwert 78, 237 Reinhart, Carmen 66

15 R e g i s t e r 247 Rentenfonds 142 f, 157, 160, 176, 235, 237 f. Restschuld 57, 111, 164, 174, 192, 215 Restschuldversicherung 194, , 204 RexP-Index 48, 50 f., 91, 222, 238 Rezession 64, 67 Ring Deutscher Makler (RDM) 220 Risikolebensversicherung 157, 180, 193, , 204 Rogoff, Kenneth 66 Rückkaufswert 153, 177, 181, 192 Rückwärtsdarlehen 119, 211, 219 Santayana, George 67 Scheffel, Udo 50 Schuldendienst 39, 230, 235 siehe auch Kapitaldienst Schulten, Andreas 79 Shiller, Robert 34, 41, 80, 123, 219 Sinclair, Upton 138 Smithers, Andrew 96 Sofortdarlehen Sondertilgung 153, 158, 164 f., , 180 f., 185 f., 189, 191 Sondertilgungsrecht Staatsanleihen 16 f., 48 52, 55, 60 f., 63, 90, 116 f., 142, , 148 f., , 160, 209, 222, 230, 235, 237 f. siehe auch AAA- Staatsanleihen Staatsanleihenportfolio 52 Staatsanleihenindex 50 Staatsanleihen, inflationsindexierte 144, 147, 232, 235 Staatsverschuldung 31, 58, 64, 229 Statistisches Bundesamt 123, 222 f. Stiftung Warentest 20, 138, 193, 196, 228 Substanzwertaktien 48, 147, 213, 222, 238 Technologieaktien-Crash 9 siehe auch Aktien-Crash Tilgung 98, 152 f., 188, 230, Mindesttilgungsleistung 185 f., Resttilgungsdauer 169 Tilgungsdauer/-laufzeit 56, 88, 116, 152, , 185, 212 tilgungsfreier Kredit 176, 189 Tilgungsmodus/-methode 167, 236 Tilgungssatz , 186, 203 Tishman Speyer (US-Immobilienfirma) 33 Todesfallrisiko 192, Todesfallschutz/-absicherung 157, 180, 194, 196 f. Traden 51, 132, 229, 231, 237 f. siehe auch aktives Investieren Transaktionskosten, für Immobilien 29, 34, 36 f, 40, 52, 54, 57 f., 73, 94, 101, , 125, 132, 213, 222, 231, 238, für Finanzanlagen 36, 40, 73 Twain, Mark 9 Umschuldung , 238 Value-Aktien siehe Substanzwertaktien Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) 35 Vermieter, gewerblicher 21, 33, 44 f., , 128, Vermieter, privater 21, 44 f., Vermögensendwert 29, 36, 48, 50 f., 53, 57 61, 63, 87, 89, 91, 114, 149, 238

16 248 K a u f e n o d e r m i e t e n?, Netto-Vermögensendwert 91, 93, 116 Vermögenssteuer 107 Verrentung 119, 210, 238 Volatilität 68, 71, 162, 238 Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) 164 f., , VFE-Berechnung 173 f. Vorwärtsdarlehen (VD) , 210, 215 siehe auch Forward- Darlehen Weber, Martin 142, 148, 227 Wertpapierportfolio 50 f., 58, 62, 84 f., 87, 117, 148, 50/50-Portfolio 51, 63, 90 f., 116, , 148, 209 Wertschwankungen 18, 34, 50, 68, 70 f., 74 f. 155, 158 f., 180, 239 Wertschwankungsrisiko 50 Wertsteigerung (von Wohnimmobilien) 31 33, 71, 79, 142, 162, historische 25, 41 43, 78, 223, inflationsbereinigte 26, 28 f., 41, 63, 65, 115, 217, jährliche 29, 202, künftige 79, langfristige 25, 33, 70, 74, 80, 85, nominale 32, 36, 60 f., 94, 116 Wertverlust 27, 38, 66, 68, 72, 85, 116, 168, 231 f., inflationsbereinigter 65, 116, maximaler 74, 116 siehe auch maximaler kumulativer (Wert-) Verlust Wertverlustrisiko 18, 30, 34, 143 Wohnimmobilie, selbstgenutzte 18, 37 39, 41, 45, 53 f., 56, 60, 63, 94 f., 103, 105 f., , , , 129, 131, 134 f., 137, 150, 154, 159, 208 f. Wohnimmobilie, vermietete 21, 41, 60, 105 f., 110, 123, 159, 233 Zeitwert 34, 38, 40, 54, 119, 177 siehe auch Marktwert Zins und Tilgung 37, 188 f., 230, 235 siehe auch Annuität; Kapitaldienst Zinsänderungsrisiko 58, 144, 165, 198, 200, 214, 234 f., 239 Zinsbindung 143, 161, , 170 f., 185, 188, , 203, 214, fünfjährige 165, 200, kurzfristige 152, 161 f., 166, 170, langfristige 68, , 170, 173, 191, 194, 199 f., 211, 216, 234, 239, variable 19, 152, 161 f., zehnjährige 19 f., 56, 90, 94, 161, 163, 166, 186 f, 199 f, 222 Zinsbindungsdauer/-zeit 111, 160, 172, Ablauf der 112, 169, 173, 192, 198, 215 Zinsfestschreibung 19, 191 Zinsstrukturkurve 163, 240 Zwangssparvertrag, positiver 17, 95, 110, , 121 f., 212