Marktbericht Frankfurt/Rhein-Main 1. Halbjahr Wohninvestment

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1 Marktbericht Frankfurt/RheinMain 1. Halbjahr 2016 Wohninvestment

2 Anhaltender Preisanstieg und Nachfrageüberhang am Frankfurter Wohninvestmentmarkt Jan Ludwig Associate Director Residential Investment Dr. Tobias Dichtl Senior Consultant Research Im Überblick Kauf und Mietpreise RheinMainGebiet Im Fokus das Europaviertel und die City West FAST FACTS weitere Anreize für Investoren durch positive sozioökonomische Rahmenbedingungen Plus von fast Einwohnern im Jahr 2015 positive Bevölkerungsentwicklung in allen Stadtteilen Frankfurts Frankfurt am Main in Zahlen (2015/2016) Einwohner Arbeitslosenquote 6,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte EZHKaufkraftkennziffer 114,2 Verfügbares Einkommen pro Kopf Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Bevölkerungsentwicklung Frankfurt am Main (in Einwohnern) Anstieg der Baufertigstellungen in den kommenden Jahren zu erwarten weiterhin Nachfrageüberhang nach Wohnraum Nachfrage der Investoren übersteigt Investitionsmöglichkeiten leicht steigende Kaufpreise und sinkende Renditen auch in Zukunft zu beobachten Quelle: Stadt Frankfurt, Amt für Statistik und Wahlen 2 Marktbericht Frankfurt/RheinMain 1. Halbjahr 2016 Wohninvestment

3 Frankfurt am Main ist auch im Jahr 2015 wieder deutlich gewachsen. Mit einem Plus von ca Einwohnern war ein Wachstum um rund 2,3 % zu verzeichnen. Damit überschritt die Bevölkerungszahl in Frankfurt die Marke von Einwohnern. Stadtteile mit den höchsten durchschnittlichen Kaufpreisen (Bestand, in /m²) Positive Bevölkerungsentwicklung in fast allen Stadtteilen Das Bevölkerungswachstum hat sich im Vergleich zu den Vorjahren nochmals leicht beschleunigt zogen neue Einwohner pro Monat bzw. 44 Einwohner pro Tag nach Frankfurt. Rund zwei Drittel der neuen Einwohner hatten nicht die deutsche Staatsangehörigkeit, wobei vor allem Personen aus NichtEUStaaten (43 % der neuen Einwohner) nach Frankfurt zogen. Der Anteil von Ausländern an der Gesamtbevölkerung erhöhte sich daher um 0,9 ProzentPunkte auf 28,6 %. Die positive Bevölkerungsentwicklung erstreckt sich über nahezu alle Stadtteile. Nur im NordendOst und in Hausen war eine minimale, negative Entwicklung feststellbar. Wie in den vergangenen Jahren war auch 2015 das größte Bevölkerungswachstum mit neuen Einwohnern bzw. einem Wachstum um 11,5 % im Gallus zu verzeichnen. Setzt sich diese Entwicklung weiter fort, wird das Gallus in Kürze den Stadtteil Bockenheim als bevölkerungsreichsten Frankfurter Stadtteil ablösen. In Bockenheim lebten Ende 2015 ca Einwohner und damit nur noch rund Einwohner mehr als im Gallus. Weitere Stadtteile mit sehr positiver Bevölkerungsentwicklung sind das Gutleutviertel (+7,1 %) und KalbachRiedberg (+6,9 %). Baufertigstellungen auf hohem Niveau stabil Die Baufertigstellungszahlen in Frankfurt sind in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Im Jahr 2014 wurden ca Wohnungen fertiggestellt und damit nur rund 1 % mehr als im Vorjahr. Der 10JahresDurchschnitt von ca Fertigstellungen pro Jahr wurden jedoch um über 25 % übertroffen. Die erteilten Baugenehmigungen sanken im Vergleich zum Vorjahr um über 30 %, übertreffen den 10JahresDurchschnitt aber ebenfalls deutlich um rund 22 %. Damit bleibt die Bauaktivität in den nächsten Jahren weiterhin hoch. Eine aktuelle Studie des Regionalverbands Frankfurt/RheinMain erwartet unter Berücksichtigung des Zustroms an Flüchtlingen bis 2020 einen Mehrbedarf von über Wohnungen, was einem jährlichen Neubaubedarf von fast Wohnungen entspricht. Somit wird sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt auch in den kommenden Jahren nicht wesentlich entspannen. Quelle: Immobilienscout24.de Stadtteile mit den höchsten durchschnittlichen Mietpreisen (Bestand, in /m²) Quelle: Immobilienscout24.de Anteil der Stadtteile nach durchschnittlichem Kaufpreis Quelle: Immobilienscout24.de Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.com Colliers International 3

4 Kaufpreise mit deutlichem Anstieg in allen Stadtteilen Daten des Immobilienportals Immobilienscout24.de zeigen in allen Frankfurter Stadtteilen deutliche Steigerungen der durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandsimmobilien in den vergangenen 10 Jahren. Nur der Stadtteil Riederwald verzeichnet ein moderates Plus von ca. 2 %. Alle weiteren Stadtteile weisen Steigerungsraten von ca. 29 % oder mehr aus. In 27 Stadtteilen übertrafen die Steigerungsraten die 50 %Schwelle. Lagen 2007 noch in 31 der 44 betrachteten Stadtteile die durchschnittlichen Kaufpreise für Bestandsobjekte unter /m², traf dies im Jahr 2011 nur noch auf 19 Stadtteile zu. Im ersten Quartal 2016 wurden nur noch im Stadtteil Riederwald Kaufpreise unter /m² registriert. Kaufpreise von über /m² wurden 2007 in keinem Stadtteil registriert. In Folge der Preisentwicklung stieg der Anteil auf drei Stadtteile im Jahr 2011 und 17 Stadtteile im ersten Quartal Hinsichtlich der Rangfolge der teuersten Stadtteile hat sich durch die Preissteigerung nur wenig geändert. In den Top5 lagen sowohl 2007 als auch 2016 die Stadtteile WestendSüd und Nord sowie das NordendWest und Ost. Der Stadtteil Altstadt hat sich als einziger Stadtteil neu unter den Top5 etabliert. Mietpreise entwickeln sich positiv, halten jedoch nicht mit den Kaufpreisen Schritt Bedingt durch den anhaltenden Zuzug nach Frankfurt und den damit verbundenen Druck auf den Wohnungsmarkt, verzeichneten auch die Mietpreise für Bestandsimmobilien in den vergangenen 10 Jahren deutliche Anstiege. Die Spannweite reicht hierbei von Steigerungen um ca. 17 % in Harheim bis zu über 33 % im Bahnhofsviertel. Während die durchschnittliche Miete für Bestandsimmobilien im Jahr 2007 in 39 Stadtteilen unter 10 /m² lag, reduzierte sich dieser Anteil auf 29 Stadtteile im Jahr 2011 und auf 10 Stadtteile im Jahr Die Anzahl von Stadtteilen mit durchschnittlichen Mietpreisen von über 12 /m² steig im Gegenzug von einem Stadtteil in 2007 auf 13 Stadtteile in Die höchsten durchschnittlichen Mieten wurden 2007 und 2016 in den Stadtteilen Westend, Nordend und SachsenhausenNord verzeichnet. Sehr hohe Anstiege verzeichneten trendige Viertel wie das Bahnhofsviertel (+ 33 %) sowie das Ostend (+ 31 %), die stark von der positiven Entwicklung des Wohnumfelds in den vergangenen Jahren profitieren. Die Gegenüberstellung von Miet und Kaufpreisen zeigt, dass sich die Kaufpreise, getrieben vor allem durch die finanziellen Rahmenbedingungen, in den meisten Lagen deutlich stärker entwickelt haben als die Mietpreis. Quelle: immobilienscout24.de 4 Marktbericht Frankfurt/RheinMain 1. Halbjahr 2016 Wohninvestment

5 Hohe Aktivität auf dem institutionellen Investmentmarkt hält an Der hohe Anteil an Eigentumswohnungen an der aktuellen Projektentwicklungstätigkeit im Wohnsegment, führt zu einem limitierten Angebot an (großvolumigen) Investitionsobjekten für institutionelle Investoren. In den letzten 12 Monaten wechselte daher nur eine überschaubare Anzahl an Großprojekten den Besitzer. So sicherte sich die Generali Real Estate einen 50 %Anteil an einer Wohnbauprojektentwicklung der ZBI an der Mainzer Landstraße. In der Frankfurter Innenstadt verkaufte Mercurius Real Estate das neu entwickelte Wohn und Geschäftshaus in der Töngesgasse an AXA Investment Managers Deutschland, die ebenfalls auf dem ehemaligen Holz FiedlerAreal Wohnhäuser von der ZBI erworben haben. In Folge der hohen Nachfrage zeigen sich Investoren auch zunehmend bereit, in sehr frühen Phasen der Entwicklung in Projekte einzusteigen. Noch vor Baubeginn konnte die UnmüssigGruppe ihren Wohnturm Blue Horizon in der GeorgVoigtStraße an einen institutionellen Investor verkaufen. Das aktuell noch als Bürogebäude genutzte Hochhaus wird bis Ende 2018 zu einem Wohngebäude umgenutzt. Eines der prominentesten Areale für Wohnbauentwicklung erwarb Becken Development mit dem Kauf des TelekomGeländes an der Stiftstraße für die Entwicklung der Drei Schwestern. Hier sollen gemäß des ersten Entwurfs zwei Wohntürme und ein Büroturm mit insgesamt ca m² BGF realisiert werden. Ausblick: Nachfrage unverändert hoch, kaum großvolumige Investitionsobjekte verfügbar Die Analyse der Miet und Kaufpreisentwicklung zeigt eine positive Entwicklung, auch wenn sich die Steigerungsraten in den letzten Jahren verringert haben. Durch das weiterhin hohe Bevölkerungswachstum, das auf ein gestiegenes, aber weiterhin limitiertes Neubauangebot trifft, hält der Druck auf den Wohnungsmarkt unverändert an. In den gefragten innenstadtnahen Stadtteilen ist in den nächsten Jahren daher mit einem weiteren Anstieg der Mietpreise zu rechnen. Auch bei den Kaufpreisen bleiben die Rahmenbedingungen unverändert positiv. Die Finanzierungskonditionen bewegen sich weiterhin auf einem niedrigen Niveau und die Entwicklung des Mietmarktes setzt die notwendigen Akzente auf der Nachfrageseite. Sowohl zum Eigennutz als auch zur Geldanlage werden Wohnimmobilien in Frankfurt daher auch in den kommenden Jahren stark gefragt sein. Eine mögliche Verlagerung von Arbeitsplätzen in Folge des Brexits könnte Impulse für einen weiteren Anstieg der Nachfrage und somit auch der Miet und Kaufpreise setzen. Auf Seiten institutioneller Anleger bleibt das Interesse am Standort unverändert hoch. Die überschaubare Anzahl an Wohnbauprojekten, die für diese Investoren von Interesse sind, begrenzt jedoch die Marktaktivität. In Folge des starken Wettbewerbs, werden frühe Einstiege im Projektentwicklungsstadium inzwischen zum Normalfall für institutionelle Anleger auf dem Wohninvestmentmarkt. Quelle: immobilienscout24.de Research: Dr. Tobias Dichtl, Colliers International 5

6 Der Wohnungsmarkt RheinMain im Überblick Region Top Wohnlage Mittlere Wohnlage Einfache Wohnlage 17,00 27,00 12,00 19,00 9,00 12,50 Frankfurt am Main ,6 Mio. 5,7 Mio ,9 Mio ,50 16,00 9,50 14,00 7,50 9,50 Mainz und Wiesbaden ,9 Mio ,1 Mio ,50 13,50 7,50 11,00 6,50 8,50 Hanau ,1 Mio ,00 13,50 9,00 11,50 7,50 9,50 Offenbach ,3 Mio ,00 16,50 10,50 12,50 7,50 11,50 Taunus ,3 Mio. 5,9 Mio ,4 Mio Die aufgeführten Werte beruhen auf unserer Marktbeobachtung und stellen die realisierbaren Preise in den genannten Kategorien dar. Abweichungen sind möglich, wenn sich Immobilien hinsichtlich ihrer Qualität vom Standard unterscheiden. 6 Marktbericht Frankfurt/RheinMain 1. Halbjahr 2016 Wohninvestment

7 Im Fokus: Wohnbauprojekte im Europaviertel Das Frankfurter Europaviertel hat sich in den vergangenen Jahren zu einem HotSpot der Wohnraumentwicklung in Frankfurt entwickelt. Die ehemaligen Flächen des Frankfurter Güterbahnhofs bieten großflächige Entwicklungspotentiale in innerstädtischer TopLage. Während der Fokus im Bereich östlich der Emser Brücke auf der Entwicklung von Hotel, Büro und Einzelhandelsflächen lag, konzentriert sich die Entwicklung im westlichen Bereich auf das Wohnsegment. Bis zum Ende der Entwicklung, die im Jahr 2019 geplant ist, soll Wohnraum für rund Menschen entstehen. Neben Kindertagesstätten, Einzelhandel und sonstigen Dienstleistungsangeboten soll auch die Anbindung an die Innenstadt durch die Verlängerung der UBahnLinie U5 deutlich verbessert werden. Prägendes Merkmal der Entwicklung sind die Wohnhochhäuser, die an den westlichen und östlichen Enden des Europaviertels sowie in der Mitte entstehen werden. Bereits fertiggestellt sind die Hochhäuser Axis und Westside Tower am westlichen Eingang des Gebiets, in deren Umfeld weitere Wohngebäude sowie ein Nahversorgungszentrum angesiedelt sind. Im mittleren Bereich des Areals befindet sich der 60 m hohe Wohnturm Praedium im Bau. Die 242 Eigentumswohnungen sollen bis 2017 fertiggestellt sein. Mit dem Porsche Design Tower und dem Cascada befinden sich zwei weitere Projekte im Umfeld in konkreter Planung. Neben dem Skyline Plaza entsteht mit dem 172 m hohen Grand Tower das höchste Wohnhochhaus Deutschlands. Die rund 400 Eigentumswohnungen verfügen über Wohnungsgrößen von 41 m² bis zu 300 m² und sollen in der Spitze bis zu /m² kosten. Im Fokus: Wohnbauprojekte in der City West Die City West gehört administrativ zum Stadtteil Bockenheim, wird von diesem jedoch räumlich durch die SBahnTrasse getrennt. Auch die Bebauung unterscheidet sich deutlich, da die City West auf Grundlage eines städtebaulichen Plans in den 1990erJahren entwickelt wurde, während der Kern von Bockenheim eine gewachsene Stadtstruktur aufweist. Mit mehr als Einwohnern und über Arbeitsplätzen ist die City West als Wohn und Bürostandort etabliert. Die optimale Anbindung an den ÖPNV sowie das Autobahnnetz und die Nahversorgungsstruktur in der näheren Umgebung schaffen ein positives Umfeld. Neue Entwicklungsimpulse setzten Entwicklungen auf Brachflächen, die bisher ungenutzte Potentiale für Wohnentwicklungen nutzen. Das größte Projekt wird von der BPD Immobilienentwicklung unter dem Namen patio an der Lise MeitnerStraße realisiert. Dort entstehen in zwei Baukörpern zusammen 287 Mietwohnungen, die ab 2018 bezugsfertig sind. Beide Gebäude wurden bereits an Endinvestoren verkauft. Das Grundstück war jahrelang für eine Büronutzung vorgesehen. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum bei begrenzter Nachfrage nach Büroflächen in der City West gab schließlich jedoch den Ausschlang für eine Entwicklung von Wohnraum. Mit dem Edisson an der Voltastraße und dem Wohnbauprojekt Sophie entstehen 184 Eigentumswohnungen durch die Bebauung einer Brachfläche bzw. den Abriss eines Bürogebäudes. Auf einer weiteren Brachfläche an der Solmsstraße steht eine weitere Entwicklung bevor. Hier sollen Eigentumswohnungen sowie Studentenappartements realisiert werden. Ausgewählte Wohnbauentwicklungen im Europaviertel Ausgewählte Wohnbauentwicklungen in der City West Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.com Colliers International 7

8 554 Büros in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 231 EMEA: 112 2,30 Milliarden Umsatz weltweit 103 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment und VermietungsDeals Kontakt: Jan Ludwig Associate Director Residential Investment jan.ludwig@colliers.com Markus Kettkewitz Consultant Residential Investment markus.kettkewitz@colliers.com Mario Stanke Junior Consultant Residential Investment mario.stanke@colliers.com Dr. Tobias Dichtl Senior Consultant Research tobias.dichtl@colliers.com Colliers International Frankfurt GmbH ThurnundTaxisPlatz 6 D Frankfurt am Main Tel Millionen m² unter Verwaltung Über Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro, Gewerbe, Hotel, Industrie, Logistik und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als Experten und 554 Büros in 66 Ländern tätig. Bildnachweis: Westhafen Frankfurt # (Cover) Fotolia Copyright 2016 Colliers International Frankfurt GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.