Marktbericht Frankfurt/Rhein-Main 1. Halbjahr Wohninvestment

Transkript

1 Marktbericht Frankfurt/RheinMain 1. Halbjahr 2015 Wohninvestment

2 Nachfrage nach Wohninvestments ungebrochen hoch Jan Ludwig Senior Consultant Residential Investment Dr. Tobias Dichtl Senior Consultant Research Im Überblick Kauf und Mietpreise RheinMainGebiet Im Fokus die Frankfurter Stadtteile Ostend und Gallus FAST FACTS weitere Anreize für Investoren durch positive sozioökonomische Rahmenbedingungen rund Einwohner zusätzlich bis 2040 erwartet positive Bevölkerungsentwicklung in allen Stadtteilen Frankfurts Frankfurt am Main in Zahlen (1. HJ 2015) Einwohner Arbeitslosenquote 6,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, infas geodaten Bevölkerungsentwicklung Frankfurt am Main (in Einwohnern) EZHKaufkraftkennziffer 110,5 Gewerbesteuerhebesatz 460 % Verfügbares Einkommen pro Kopf Anstieg der Baufertigstellungen in den kommenden Jahren zu erwarten weiterhin Nachfrageüberhang nach Wohnraum Nachfrage der Investoren übersteigt Investitionsmöglichkeiten leicht steigende Kaufpreise und sinkende Renditen auch in Zukunft zu beobachten 2 Marktbericht Frankfurt/RheinMain 1. Halbjahr 2015 Wohninvestment

3 Der Zuzug nach Frankfurt hält auch zu Beginn des Jahres 2015 weiter an. In den ersten sechs Monaten wuchs die Stadt Frankfurt um fast Einwohner und setzt damit den Trend der letzten Jahre fort. Bevölkerungsvorausberechnung Frankfurt bis 2040 Rund zusätzliche Einwohner bis 2040 Bereits in den Jahren 2013 und 2014 waren Wachstumsraten von 2,2 % zu beobachten. Bei einem Wachstum von Einwohner pro Jahr zogen damit jeden Tag rund 41 Personen nach Frankfurt am Main. Die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung des Amts für Statistik und Wahlen geht auch in den kommenden Jahren von einem starken Bevölkerungswachstum Frankfurts aus. Den Berechnungen zu Folge werden 2018 mehr als Einwohner in Frankfurt leben, 2027 wird dann die Grenze von Einwohnern überschritten. Im weiteren Verlauf wird mit einem Anstieg auf Einwohner (2030) und Einwohner (2040) gerechnet. Somit wächst die Bevölkerung der Main Metropole in den nächsten 25 Jahren um rund Einwohner. Da eine Fortsetzung der extremen Wachstumsraten der letzten Jahre bis zum Jahr 2040 unwahrscheinlich erscheint, legt die Bevölkerungsvorausberechnung die Entwicklung der letzten 10 Jahre für die vorgenannte Berechnung zu Grunde. Vor allem Menschen aus den mittleren und jüngeren Altersgruppen ziehen zum Studium oder Berufsstart in die Stadt und bremsen somit die demographische Alterung. Zwar steigt die Zahl der über 75jährigen bis 2040 um 34 %, das Durchschnittsalter erhöht sich jedoch nur um 1,9 % von ca. 41,1 Jahren (2014) auf ca. 41,9 Jahre (2040). Stadtteile mit dem größten absoluten Bevölkerungswachstum bis 2040 Bevölkerungswachstum bis 2040 in innenstadtnahen Stadtteilen Wohnbautätigkeit bestimmt die Bevölkerungsentwicklung in den Stadtteilen Bei Betrachtung der Vorausberechnung auf Stadtteilebene zeigt sich in allen Stadtteilen ein deutliches Bevölkerungswachstum, das von 7,7 % in SachsenhausenNord bis 50,3 % in Sindlingen reicht. Ein wichtiger Treiber der unterschiedlichen Wachstumsraten ist die aktuelle Wohnbautätigkeit, die im Rahmen des städtischen WohnbaulandEntwicklungsprogramms bis 2030 zusätzlichen Wohnungen für rund Einwohner schaffen soll. Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.de Colliers International 3

4 Die größten absoluten Zuwächse verzeichnet mit Einwohnern Bornheim gefolgt von Bockenheim (6.700) und Schwanheim sowie Gallus mit einem Plus von je Einwohnern. Prozentual betrachtet, wachsen Stadtteile mit aktuell vergleichsweise eher geringer Bevölkerung am stärksten. Das Feld führt Sindlingen mit einem Wachstum von über 50 % an. Ebenfalls deutlich überdurchschnittliche Wachstumsraten sind in Preungesheim (31 %), am Frankfurter Berg (28 %) sowie in Bonames (27 %) und Bornheim (26 %) zu erwarten. positive Bevölkerungsentwicklung auch in innenstadtnahen Stadtteilen Die aktuelle Bevölkerungsvorausberechnung bis 2040 zeigt teils sehr starke Bevölkerungszuwächse in den äußeren Stadtteilen Frankfurts. In diesen Bereichen sind Baulandreserven vorhanden, die in den nächsten Jahren und Jahrzehnten für großflächigen Wohnungsbau genutzt werden können und somit Wohnraum für weitere Einwohner schaffen. Die geringeren Zuwachsraten in den zentrumsnahen Teilmärkten wie Sachsenhausen, Innenstadt, Westend oder Nordend dürfen nicht als Zeichen eines Attraktivitätsverlusts gedeutet werden, sondern sind die Folge fehlender Entwicklungspotentiale für neuen Wohnraum. In diesen Stadtteilen trifft damit auch in den nächsten Jahren eine hohe Nachfrage meist zahlungskräftiger Einwohner auf ein nur geringfügig steigendes Wohnungsangebot. Dadurch entsteht ein Druck auf Kauf und Mietpreise in diesen Lagen, der anhalten wird und Umnutzungen, Revitalisierungen und Aufteilungen von Bestandsgebäuden in Eigentumswohnungen weiterhin als eine attraktive Option für Investoren und Projektentwickler darstellt. Anstieg der Baufertigstellungen in den nächsten Jahren zu erwarten 2014 wurden Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt und damit rund 13 % weniger als im Jahr 2013, das mit genehmigten Wohnungen ein Rekordergebnis darstellte. Bezogen auf die letzten 10 Jahre wurden 2014 fast 43 % mehr Wohnungen genehmigt als im Durchschnitt. Die meisten Genehmigungen wurden im Gallus und im Europaviertel erteilt. Aber auch am Riedberg, in SachsenhausenSüd, in Bockenheim und im Bahnhofsviertel lag die Anzahl der genehmigten Wohnungen auf hohem Niveau. Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten belegt Frankfurt im Bezug auf die Baugenehmigungen pro Kopf einen Spitzenplatz. Einer Untersuchung des Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR) zufolge wurden in Frankfurt 2012/2013 fast 70 Genehmigungen pro Einwohner erteilt, wovon 57 auf Geschosswohnungsbau entfielen. 4 Marktbericht Frankfurt/RheinMain 1. Halbjahr 2015 Wohninvestment

5 Für die nächsten Jahre bieten Flächen am Stadtrand z.b. am Riedberg (Potenzial für Wohnungen) sowie die Umnutzung ehemals gewerblich genutzter Areale Reserven für den Wohnungsbau. So könnten auf dem SiemensAreal in Bockenheim bis zu Wohnungen und auf dem ehemaligen AvayaAreal im Gallus bis zu Wohnungen realisiert werden. Auch die Umnutzung leerstehender Büroimmobilien wird im Wohnungsbau weiterhin eine große Rolle spielen. Mietpreise steigen noch leicht Die zunehmende Bautätigkeit wird erst in den kommenden Jahren für den Wohnungsmarkt relevant. Aktuell trifft die Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt noch immer auf ein begrenztes Angebot. Die starken Mietanstiege der Jahre 2011 bis 2013 wurden zwar 2014 nicht erreicht, laut dem Wohnungsmarktbericht 2014 der IHK Frankfurt am Main waren jedoch in allen innenstadtnahen Stadtteilen wieder leicht steigende Schwerpunktmieten registriert. In größerer Entfernung zur Innenstadt wurde die Aufwärtsbewegung gebremst und die Mietpreise blieben 2014 stabil. Bei mittlerer bis guter Ausstattung liegt der Mietpreis in Frankfurt je nach Stadtteil zwischen 7,00 /m² bis 16,50 /m², wobei in TopLage wie dem Westend bei sehr guter Ausstattung auch Mietpreise von 20,00 /m² oder mehr realisiert werden können. Anhaltend hohe Nachfrage nach Wohngebäuden und Wohnbauprojektentwicklungen in Frankfurt Sowohl Wohnprojekte mit Mietwohnungen als auch Eigentumswohnungen erfreuen sich bei Investoren hoher Beliebtheit, was sich in sinkenden Renditen ausdrückt. Im Segment der Mietwohnungsprojekte war Aberdeen Asset Management Deutschland mit dem Kauf des Wohnprojekts SchwedlerGärten von der Max Baum Immobilien GmbH für die größte Transaktion des 1. Halbjahres verantwortlich. Das Projekt mit ca. 392 Mietwohnungen wechselt noch vor Baubeginn im Sommer 2015 den Besitzer. Darüber hinaus hatte sich ebenfalls Aberdeen bereits im Sommer 2014 die Projektentwicklung der OFB am Sommerhoffpark vor Baustart für einen Spezialfonds gesichert. Der frühe Einstieg in Ankaufsprozesse während einer Projektentwicklung ist eine Reaktion auf das stark begrenzte Angebot an attraktiven Investitionsobjekten im Wohnungsbau. Ebenfalls für einen Spezialfonds hat die INDUSTRIA Bau und Vermietungsgesellschaft mbh im ersten Halbjahr 2015 drei Wohnungsprojekte des Entwicklers PDI Property Development Investors GmbH mit einem Gesamtvolumen von rund 140 Mio. erworben. Das Palais an den Höfen, die MainArkaden (beide im Stadtteil SachsenhausenNord) sowie das Louis im Park im Gallusviertel bieten insgesamt 349 Wohnungen und 360 Stellplätze. Das vierte große Wohnbauprojekt Harry`s Lofts & Houses hatte PDI im vergangenen Jahr an einen Spezialfonds der Patrizia Wohnlnvest Kapitalanlagegesellschaft mbh verkauft. Eigentumswohnungen verkaufen sich prächtig Während Wohnanlagen auf Grund des Investitionsvolumens nahezu ausschließlich für institutionelle Investoren von Interesse sind, richten sich Eigentumswohnungen an Privatinvestoren, welche die Wohnungen zum Eigennutz oder als Kapitalanlagen erwerben. Auch in diesem Segment ist trotz eines Preisanstiegs, den die DZ Bank auf rund 26 % in den letzten fünf Jahre beziffert, weiterhin eine sehr hohe Aktivität zu verzeichnen. Sowohl in den Wohntürmen Axis und Praedium im Europaviertel, als auch im HennigerTurm (Sachsenhausen) und im Onyx (Westend) sind teils deutlich vor Fertigstellung über die Hälfte der insgesamt rund 640 Eigentumswohnungen verkauft. Auch Eigentumswohnungen, die nicht in Hochhäusern realisiert werden, beispielsweise im Ostend und im Rebstock, verzeichnen eine hohe Nachfrage. Ausblick: Nachfrage unverändert hoch, kaum großvolumige Investitionsobjekte verfügbar Die Rahmenbedingungen für Wohninvestments bleiben in den kommenden Jahren unverändert gut. Die verzeichnen nach ihrem starken Wachstum in den vergangenen Jahren nur noch einen leichten Aufwärtstrend, der je nach Stadtteil und Lage unterschiedlich stark ausfällt. Mit Blick auf die anhaltende Zuwanderung ist von einem stabilen hohen Niveau auszugehen, das Investoren eine gewisse Planungssicherheit bietet. Leerstände werden auch bei einer Zunahme der Bautätigkeit im Wohnungssektor Frankfurts in den nächsten Jahren kein Problem darstellen. Investitionen in Wohnimmobilien bleiben den positiven Rahmenbedingungen entsprechend sowohl für institutionelle als auch für private Investoren eine attraktive Anlagemöglichkeit. Während sich zahlreiche Projektentwicklungen mit Eigentumswohnungen in der Konzeptions und Realisierungsphase befinden, ist das Angebot an großvolumigen Investitionsobjekten für institutionelle Investoren begrenzt. In Folge der anhaltend hohen Nachfrage und daraus resultierenden Konkurrenzsituation ist weiterhin mit Kaufpreisen auf hohem Niveau zu rechnen. Die Anfangsrenditen bleiben damit weiter unter Druck und erreichen für Immobilien in gefragten Wohnlagen inzwischen Werte von 34 %. Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.de Colliers International 5

6 Der Wohnungsmarkt RheinMain im Überblick Region Top Wohnlage Mittlere Wohnlage Einfache Wohnlage (in 16,00 26,00 11,00 17,50 12,00 Frankfurt am Main ,4 Mio. 5,5 Mio ,6 Mio (in 11,50 15,00 13,50 7,00 Mainz und Wiesbaden ,5 Mio (in 12,00 7,00 10,50 6,50 8,00 Hanau ,9 Mio (in 11,50 13,00 8,50 11,00 7,50 Offenbach ,25 Mio (in 13,00 16,00 10,00 12,50 7,00 11,00 Taunus ,2 Mio. 5,5 Mio ,2 Mio Die aufgeführten Werte beruhen auf unserer Marktbeobachtung und stellen die realisierbaren Preise in den genannten Kategorien dar. Abweichungen sind möglich, wenn sich Immobilien hinsichtlich ihrer Qualität vom Standard unterscheiden. 6 Marktbericht Frankfurt/RheinMain 1. Halbjahr 2015 Wohninvestment

7 Im Fokus: Wohnbauprojekte im Ostend Seit Ende 2014 liegt der Hauptsitz der Europäischen Zentralbank (EZB) nicht mehr im Frankfurter Bankenviertel, sondern in ihrem Neubau östlich der Frankfurter Innenstadt. Bereits vor Umzug der rund Mitarbeiter ging von der Entwicklung ein Impuls für die Stadtplanung im Umkreis des neuen Standortes aus, der auch zahlreiche Projekte im Wohnsegment mit sich zog. Der innenstadtnahe Teil der Hanauer Landstraße erlebt aktuell eine rasante Entwicklung. Zahlreiche Projektentwickler realisieren Wohnbauprojekte auf Grundstücken, die noch vor wenigen Jahren für Büroprojekte vorgesehen waren. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt sowie die anschauliche Aufwertung im Umfeld ermöglichen die Entwicklung von Eigentums und Mietwohnungen, da hierdurch auch die Kauf und Mietpreise einen deutlichen Wachstumsschub verzeichnen konnten. Auf der unten abgebildeten Karte wird die oben erwähnte Entwicklung veranschaulicht: Im Radius von ca. 500 Metern um die EZB befinden sich 10 Projekte mit einem Gesamtvolumen von über Wohnungen in der fortgeschrittenen Planungs oder Realisierungsphase. Die größte Entwicklung ist am sogenannten HonsellDreieck geplant. Die B&L Gruppe will dort ein gemischt genutztes Areal aus Wohnen, Hotel, Büro und Einzelhandel errichten. Der Großteil der Fläche entfällt auf ca. 350 Eigentums und ca. 350 Mietwohnungen, von denen die ersten ab 2017 bezugsfertig sein sollen. Auch an der FerdinandHappStraße ( Schwedler Gärten, ca. 392 Mietwohnungen) und am ErnstAchillesPlatz ( The East, ca. 177 Mietwohnungen) entstehen weitere Wohnhäuser. Ausgewählte Wohnbauentwicklungen im Ostend Im Fokus: Wohnbauprojekte im Gallus Der Stadtteil Gallus entwickelte sich in den vergangenen Jahren entlang der Mainzer Landstraße zu einem weiteren Hot Spot der Wohnbauentwicklung in Frankfurt. Der Stadtteil profitiert von seiner sehr guten ÖPNVAnbindung über SBahn und Straßenbahn, die eine direkte Verbindung zum Hauptbahnhof sowie zur Innenstadt herstellt. Insbesondere für Mikroapartments und Studentenwohnheime sind dies entscheidende Standortvorteile. Weiterhin bietet der Stadtteil im Vergleich zu anderen innenstadtnahen Stadtteilen große Flächenreserven und Umnutzungspotentiale. Ein Schwerpunkt der Entwicklung sind leerstehenden Bürogebäude entlang der Mainzer Landstraße, die zu Studentenwohnheimen oder Mikroappartements umgenutzt werden. Im ehemaligen Ordnungs und Straßenbauamt wurden durch die International Campus AG unter dem Namen The Fizz Frankfurt Gallus 381 möbilierte Apartments realisiert. An der Mainzer Landstraße 231, 235 und 237 entwickelt die benchmark. REAL Estate Development GmbH ein Studentenwohnheim mit rund 166 Apartments sowie 100 MicroAppartements. Ein weitere Schwerpunkt der Entwicklung ist das Areal rund um die Adlerwerke in der Kleyerstraße, das Entwicklungspotentiale durch ehemals gewerblich genutzte Brachflächen bietet. Mit dem Louis am Park, dem Smiles, dem Echt Gallus und den Gallus Green Gardens G³ entstehen dort fast 800 Wohnungen. Im Quartier Alea werden ca. 86 Eigentums und 215 Mietwohnungen errichtet. Wohnhochhäuser gewinnen im Gallus, wie in anderen Stadtteilen Frankfurts auch an Bedeutung. Sowohl auf dem ehemaligen TelenormaAreal am Güterplatz als auch bei der Neuentwicklung des SommerhoffParks werden Wohnhochhäuser errichtet. Im direkt angrenzenden Europaviertel befindet sich das Wohnhochhaus Praedium bereits im Bau, der exklusive Porsche Tower wird folgen. Ausgewählte Wohnbauentwicklungen im Gallus Research: Dr. Tobias Dichtl, tobias.dichtl@colliers.de Colliers International 7

8 502 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 140 Kanada: 31 Lateinamerika: 24 Asien / Pazifik: 199 EMEA: 108 Kontakt: Jan Ludwig Senior Consultant Residential Investment jan.ludwig@colliers.de Markus Kettkewitz Consultant Residential Investment markus.kettkewitz@colliers.de Dr. Tobias Dichtl Senior Consultant Research tobias.dichtl@colliers.de 1,75 Milliarden Umsatz weltweit 75 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment und VermietungsDeals Colliers International Frankfurt GmbH ThurnundTaxisPlatz 6 D Frankfurt am Main Tel Millionen Quadratmeter gemanagte Fläche Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro, Gewerbe, Hotel, Industrie, Logistik und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als Experten und 502 Büros in 67 Ländern tätig. Bildnachweis: Frankfurt Skyline (Seite 2) istockphoto Thinkstock Copyright 2015 Colliers International Frankfurt GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.