Weiterhin ansprechende. Wohninvestments

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1 STUTTGART Wohninvestment 2013/2014 MARKTBERICHT Weiterhin ansprechende Rahmenbedingungen für Wohninvestments ACHIM SEEGER Investment Consultant Stuttgart > Die positive Entwicklung der Landeshauptstadt sowie seiner umliegenden Region erhöht die Attraktivität von Stuttgarter Wohninvestments und die Nachfrage institutioneller Investoren. > Das geringe Angebot an geeigneten Produkten schränkt die Marktaktivitäten und das Transaktionsvolumen ein. Die hohe Aktivität privater Käufer auf dem Stuttgarter Wohninvestmentmarkt limitiert das Angebot für institutionelle Investoren. STUTTGART IN ZAHLEN (2013) Einwohner: n Haushalte: n Arbeitslosenquote: n5,5 % Sozialversicherungspfl. Beschäftigte: n Kaufkraftkennziffer: n117,6 Kaufkraft pro Einwohner: n Spitzenrendite Wohnen: n4,25 % Quellen: Colliers International; Nexiga GmbH; Statistisches Landesamt BadenWürttemberg; Bundesagentur für Arbeit; Statistisches Amt Stuttgart Bevölkerungsentwicklung Stuttgart (in Einwohner) > Die Renditen entwickelten sich erneut rückläufig. > Die Miet und Kaufpreise für Wohnungen stiegen 2013 noch einmal an, wobei der Anstieg der Mietpreise hinter dem der Kaufpreise zurückblieb. Wohnungsmieten erreichten das Preisniveau des Bürovermietungsmarktes. > Die Anzahl der Neubauprojekte lag in 2013 auf einem niedrigen bis durchschnittlichen Niveau. Zurückzuführen ist die traditionell geringe Aktivität im Neubausegment auf die besondere topographische Lage Stuttgarts. Auch für die kommenden Jahre ist zu erwarten, dass das Projektvolumen nicht zunehmen wird. > Dennoch kann die Entwicklung des Stuttgarter Wohninvestmentmarktes für die kommenden Jahre als äußerst stabil prognostiziert werden. Quelle: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg

2 Cloud N 7: Ausblick über Stuttgart Quelle: Staud Studio Die Landeshauptstadt Stuttgart bietet auch weiterhin ein attraktives Umfeld für Investitionen in den Wohnungsmarkt. So stieg die Bevölkerung nach Angabe des Statistischen Landesamtes im dritten Quartal 2013 auf ca Einwohner an ein Anstieg um 1,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Zwar sieht die Bevölkerungsentwicklung zunächst einen statistisch bedingten Rückgang ab dem Jahr 2011 vor, dieser resultiert jedoch aus der veränderten Berechnungsgrundlage des Zensus vom Auch bis zum Jahr 2020 geht das Statistische Landesamt Baden Württemberg von einer relativ konstanten Bevölkerungsentwicklung aus, während die Prognosemodelle der Bertelsmann Stiftung sogar einen weiteren Anstieg der Einwohnerzahlen Stuttgarts erwarten. Wichtiges Zugpferd einer positiven Entwicklung bleibt die wirtschaftliche Stärke der Region Stuttgart sowie die einhergehende Attraktivität der Landeshauptstadt und der benachbarten Landkreise als Arbeitsstandort. So sank die Arbeitslosenquote im Jahresverlauf 2013 noch einmal um 40 Basispunkte auf 5,5 % und verzeichnete damit einen der niedrigsten Werte aller deutschen Großstädte. Zudem bietet die Stadt als Wohnstandort eine ausgesprochen hohe Lebensqualität. KONTAKTE Investment Achim Seeger Investment Consultant Residential Achim.Seeger@colliers.de Entwicklung der Privathaushalte in Stuttgart (in Einheiten) Research Alexander Rutsch Research Analyst Alexander.Rutsch@colliers.de Quelle: Statistisches Amt Stuttgart * Die Zahl der privaten Haushalte ist aufgrund von Änderungen der Haushaltegenerierung nicht mit dem Vorjahreswert vergleichbar. 2 Marktbericht 2013/2014 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

3 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Stuttgart (in Wohneinheiten) Baugenehmigungen Baufertigstellungen Quelle: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg Zukünftiger Wohnungsbedarf übertrifft das Angebot Auch in den kommenden Jahren wird der zusätzliche Wohnungsbedarf für die Landeshauptstadt Stuttgart über dem durch Baufertigstellungen neu geschaffenen Angebot liegen. So erwartet die aktuelle Wohnungsmarktprognose des Bundesinstituts für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR) bis zum Jahr 2025 einen Bedarf von mehr als Wohnungen jährlich. Im Vergleich zu den durchschnittlichen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen der vergangenen Jahre ergibt sich ein Nachfrageüberhang von ca. 600 Wohnungen pro Jahr. Dabei ist festzustellen, dass das Bundesinstituts für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR) den zukünftigen Wohnungsersatzbedarf, der aus dem Abgang von Bestandswohnungen resultiert, höher einschätzt als den negativen Wohnungsneubedarf, dessen Verlauf sich aufgrund der bundesweiten demographischen Rahmenfaktoren regressiv abzeichnet. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch die Vorausberechnung des Statistischen Landesamtes, nach der der Wohnungsersatzbedarf ebenfalls die stagnierende (beziehungsweise ab 2020 abnehmende) Bevölkerungsund Haushaltsentwicklung überkompensieren kann. Somit ist für den Stuttgarter Wohnungsmarkt bis zum Jahr 2030 ein weiterer Bedarf an Wohnungen zu erwarten. Wohnungsbedarf in Stuttgart bis 2030 (Anzahl der Wohnungen) Wohnungsneubedarf Wohnungsersatzbedarf Künftiger Bedarf insgesamt Quelle: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg 3 Marktbericht 2013/2014 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

4 Der institutionelle Wohninvestmentmarkt 2013 Das Transaktionsvolumen für institutionelle Wohninvestments in Stuttgart lag 2013 unter dem Niveau der Vorjahre. Als Ursache kann neben dem geringen Angebot an geeigneten Produkten auch die hohe Aktivität privater Käufer gesehen werden, wodurch sich das Angebot für institutionelle Investoren zusätzlich begrenzte. Auch reduzierte sich das Transaktionsvolumen durch den gesunkenen Anteil an Portfoliogeschäften, da Eigentümer höhere Erlöse durch Teilverkäufe an private Investoren erzielen konnten. Unter Berücksichtigung des aggregierten Transaktionsvolumens der Jahre zeigt sich jedoch die große Bedeutung institutioneller Wohninvestments für den Stuttgarter Immobilienmarkt. So lag diese Assetklasse mit insgesamt ca. 750 Mio. hinter Büro und Einzelhandelsimmobilien an dritter Position. Spitzenrenditen in Stuttgart (in %) Nachfrage nach institutionellen Wohninvestments bleibt hoch Wie bereits in den Vorjahren setzte sich in 2013 das rege Interesse institutioneller Investoren wie unter anderem Versicherungen und Versorgungskassen an wohnwirtschaftlichen Investments fort. Insbesondere die niedrigen Zinsen und die hohe Sicherheit wohnwirtschaftlicher Investments erhöhten in der jüngeren Vergangenheit die Attraktivität wohnwirtschaftlicher Assets. So lag die Spitzenrendite mit 4,25 % unter dem Niveau der Assetklassen Büro und Einzelhandel. Auch bestätigten sich die bereits in den vergangenen Jahren zu beobachtenden geringen Schwankungen bei der Spitzenrendite. Damit zeigten sich institutionelle Wohninvestments seit 2007 insgesamt weniger anfällig für konjunkturelle Zyklen als andere Anlageklassen. Angebot bremst institutionelles Transaktionsvolumen Der hohen Nachfrage stand in 2013 jedoch ein stark limitiertes Angebot an geeigneten Produkten für institutionelle Investoren gegenüber. Daraus resultierte ein Ungleichgewicht, bei dem die Nachfrage das Angebot deutlich überstieg. Investoren mussten in der Folge auf alternative Kapitalanlagen ausweichen, so dass angebotsbedingt die Aktivität auf dem Markt für Wohnimmobilien unter ihren Möglichkeiten blieb. Zurückzuführen ist das geringe Angebot insbesondere auf die topographische Lage der Landeshauptstadt, die mit ihrer ausgeprägten Kessellage eine durchgehende Bebauung nicht zulässt und mögliche Grundstücksoptionen einschränkt. Dadurch wurden in den vergangenen Jahren traditionell geringere Projektvolumina als in anderen deutschen Großstädten umgesetzt. Quelle: Wezel Evers Architektur, Stuttgart Hochwertige Sanierung einer Villa in Halbhöhenlage mit hervorragendem Blick. 4 Marktbericht 2013/2014 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

5 Wohnlagen und Neubauprojekte (Eigentumswohnungen) im Stadtgebiet von Stuttgart (Mai 2014) 5 Marktbericht 2013/2014 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

6 Anzahl der Neubauprojekte bleibt auf durchschnittlichem Niveau Für den Fertigstellungszeitraum verzeichnet die aktuelle Studie der BulwienGesa AG im Ganzen 24 Neubauprojekte mit insgesamt 417 Eigentumswohnungen und einer Wohnfläche von ca m². Im Vergleich zum Fertigstellungszeitraum liegt die Neubautätigkeit (mit nur einem zusätzlichen Projekt und ca. 800 m² Wohnfläche) auf einem gleichbleibendem Niveau. 75 % der Projekte und über 90 % der Eigentumswohnungen im Planungszeitraum von 2014 bis 2016 befanden sich im Frühjahr 2014 im Bau oder waren bereits fertiggestellt. Lediglich zwei Vorhaben werden im Jahr 2016 abgeschlossen. Die Entwicklungsschwerpunkte liegen wie bereits in den vergangenen Jahren in den nördlichen, westlichen und östlichen Teilräumen, wobei nach der Fertigstellung des Neubauquartiers am Höhenpark die Projektaktivität in Killesberg/Krähenwald deutlich abgenommen hat. Darüber hinaus befinden sich im Stadtgebiet Stuttgarts Projekte, bei denen die Vermarktung noch nicht beziehungsweise erst kürzlich begonnen hat. So sind bis 2020 durch die Entwicklung des Rosensteinviertels an der Nordbahnhofstraße sowie auf dem ehemaligen Areal von Autohaus Staiger weitere ca. 485 Wohnungen projektiert. Neben Eigentumswohnungen werden hier auch Sozialwohnungen und bezahlbarer Wohnraum für mittlere Einkommen entstehen. Das Vorhaben ist das erste Bauprojekt bei dem das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) angewandt wird. Zudem zeichnet sich die Entwicklung durch die Teilnahme an dem Forschungsprojekt Schaufenster der Elektromobilität aus. Ein weiteres Projekt entsteht auf dem AzenbergAreal in Stuttgart Nord. Hier verteilen sich 140 Wohneinheiten auf sieben Stadtvillen, wovon 18 Wohneinheiten als Sozialwohnungen und 10 Einheiten als preiswertes Wohneigentum geplant sind. Das bestehende Institutsgebäude des ehemals ansässigen Max PlanckInstituts wird dabei in das Projekt integriert. Der Vertriebsstart erfolgt nach Aussage des Bauträgers im vierten Quartal Im Stuttgarter Westen ist mit den Rosenberghöfen ebenfalls eine Quartiersentwicklung zu verzeichnen. Neben einem Büround Verwaltungsgebäude entstehen auf dem ehemaligen AOK Gelände 150 Eigentumswohnungen in neun Stadthäusern. Die Fertigstellung ist für die Mitte des Jahres 2016 geplant. fder WOHNUNGSMARKT STUTTGART f2013 TOP Wohnlage GUTE Wohnlage MITTLERE Wohnlage EINFACHE Wohnlage Durchschnittliche Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Altbau Neubau Durchschnittliche Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m² Altbau Neubau Wohnungsmieten in /m² Altbau Neubau 12,00 17,00 14,00 20,00 11,00 16,00 12,00 18,00 9,00 12,00 10,00 14,00 7,00 10,00 8,00 11,00 Als Grundlage für die Bildung der durchschnittlichen Preis und Mietspannen wurden Eigenheime und Wohnungen berücksichtigt, die für die Lagekategorie hinsichtlich der Ausstattung sowie der Wohn und Grundstücksfläche idealtypisch sind. Abweichende Preise und Mieten sind für Immobilien möglich, die dem Standard nicht entsprechen. Für Neubauobjekte wird eine Baufertigstellung in den vergangenen 5 Jahren angenommen. 6 Marktbericht 2013/2014 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

7 Kauf und Mietpreise weiterhin ansteigend Die Kauf und Mietpreise auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt stiegen im Jahr 2013 noch einmal deutlich an. So müssen Mieter oft schon in mittlerer Wohnlage einen zweistelligen Mietzins pro Quadratmeter kalkulieren. In TopLagen können Spitzenmieten von bis zu 20,00 /m² erreicht werden, die somit an das Niveau der Spitzenmieten auf dem Bürovermietungsmarkt heranreichen. Auch die Kaufpreise erreichten neue Höchststände. Neubaueinfamilienhäuser (sofern verfügbar) konnten lediglich in einfacher Wohnlage noch für weniger als einer halben Million Euro erworben werden. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen stiegen insbesondere im Neubausegment und verzeichneten in der Spitze einen registrierten Wert von ca /m². Als Grundlage für die Ermittlung der Miet und Kaufpreise in 2013 dienten für das Neubausegment dabei Objekte mit einem Fertigstellungsjahr in den vergangenen fünf Jahren, für das Altbausegment wurden auch hochwertig sanierte Denkmalobjekte berücksichtigt. Da auch zukünftig einer hohen Nachfrage ein limitiertes Angebot gegenüberstehen wird, sind weiterhin steigende Miet und Kaufpreise zu erwarten. Unterstützt wird diese Entwicklung durch die zunehmende Anzahl von Kapitalanlegern, die auf dem Stuttgarter Wohninvestmentmarkt attraktive Anlagemöglichkeiten nachfragen. Fazit und Prognose Der Stuttgarter Investmentmarkt realisierte in 2013 mit über einer Milliarde ein weit überdurchschnittliches Transaktionsvolumen. Auch der Markt für institutionelle Wohninvestments wurde von guten Rahmenbedingungen und einer hohen Nachfrage gezeichnet. Das geringe Angebot an geeigneten Objekten dämpfte jedoch die Transaktionsaktivität und das Investmentvolumen. Bis zum Frühjahr 2015 ist die Projektpipeline noch gut gefüllt. Insbesondere für das Jahr 2016 sind gegenwärtig aber nur wenige Fertigstellungen absehbar. Zu nennen ist für diesen Zeitraum unter anderem Stuttgarts prominentestes Wohnprojekt, das Cloud N 7 im neu entstandenen Europaviertel. Das aktuell im Bau befindliche Vorhaben offeriert mit einem Angebotspreis von bis zu /m² die wertigsten Flächen in der Landeshauptstadt Stuttgart. Aufgrund der limitierten Flächenverfügbarkeit und des zu prognostizierenden Nachfrageüberhangs ist in den kommenden Jahren für den Stuttgarter Wohninvestmentmarkt zu erwarten, dass neben Projektentwicklungen weiterhin Revitalisierungen sowie Umnutzungen bestehender Flächen an Bedeutung gewinnen werden. Die Zukunft des Stuttgarter Wohninvestmentmarktes ist dabei für die kommenden Jahre als äußerst stabil einzuschätzen. Cloud N 7 Quelle: Cloud N 7 GmbH 7 Marktbericht 2013/2014 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

8 485 Büros in 63 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 146 Kanada: 44 Lateinamerika: 25 Asien / Pazifik: 186 EMEA: 84 1,54 Milliarden Umsatz weltweit Kontakt: Achim Seeger Investment Consultant Stuttgart Achim.Seeger@colliers.de Alexander Rutsch Research Analyst Stuttgart Alexander.Rutsch@colliers.de Colliers International Stuttgart GmbH Königstraße 5 D Stuttgart Milliarden Transaktionsvolumen Bei mehr als Investmentund VermietungsDeals 136 Millionen Quadratmeter gemanagte Fläche Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Deutschland Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro, Gewerbe und Hotelgebäuden, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit sind die Mitglieder der Colliers International Property Consultants Inc. mit mehr als Experten und 485 Büros in 63 Ländern tätig. colliers.com Copyright 2014 Colliers International Stuttgart GmbH Die Informationen in diesem Bericht stammen aus Quellen, die wir als verlässlich erachten. Obwohl jedwede Anstrengung unternommen wurde, um die Richtigkeit der Informationen zu gewährleisten, können wir diese jedoch nicht garantieren. Für enthaltene Fehler übernehmen wir keine Haftung.