Wohninvestments im Fokus der Anleger Rahmenbedingungen bleiben attraktiv

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1 Stuttgart Marktbericht WOHNINVESTMENT 2014/2015 Fotolia.com Manuel Schönfeld Wohninvestments im Fokus der Anleger Rahmenbedingungen bleiben attraktiv Achim Seeger Director Residential Alexander Rutsch Senior Consultant Research Fast Facts Sozioökonomische Rahmenbedingungen weiterhin positiv für den Stuttgarter Wohninvestmentmarkt Steigende Einwohnerzahlen in der Landeshauptstadt erhöhen die Nachfrage nach Wohnraum Genehmigungen und Fertigstellungen im Wohnbau stagnieren auf niedrigem Niveau Folge: Deutlicher Nachfrageüberhang nach Wohnraum bis 2030 absehbar Wohninvestments bei Investoren nachgefragte Assetklasse, Angebot kann weiterhin nicht mithalten Hohe Aktivität privater Käufer limitiert Angebot für institutionelle Investoren zusätzlich Stuttgart in Zahlen (2014) Einwohner: n Haushalte: n Arbeitslosenquote: n5,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Bevölkerungsentwicklung Stuttgart (in Einwohner) n Kaufkraftkennziffer: n116,8 Kaufkraft pro Einwohner: n Spitzenrendite Wohnen: n4,0 % Quellen: Colliers International; Nexiga GmbH; Statistisches Landesamt BadenWürttemberg; Bundesagentur für Arbeit; Statistisches Amt Stuttgart Anhaltend rückläufige Renditen angesichts geringer Neubautätigkeit und niedrigem Zinsniveau Kaufpreise verzeichnen einen höheren Preisanstieg als Mietpreise Wohnungsmieten übertreffen in der Spitze das Preisniveau des Bürovermietungsmarktes Quelle: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg

2 Die hohe Lebensqualität der Stadt Stuttgart sowie die Wirtschaftskraft der gesamten Region erhöhen weiterhin die Nachfrage nach Wohnraum in der badenwürttembergischen Landeshauptstadt. Auch Investoren registrieren die Attraktivität des Standortes und sondieren zunehmend den Stuttgarter Wohninvestmentmarkt nach geeigneten Anlageobjekten. Das Angebot bleibt jedoch äußerst limitiert, wodurch steigende Kaufpreise bzw. fallende Renditen zu verzeichnen sind. Weiterhin positive Rahmenbedingungen für den Stuttgarter Wohninvestmentmarkt Obwohl Deutschland nach der aktuellen Studie der Bertelsmann Stiftung bis 2030 um mehr als Einwohner schrumpfen wird, zeichnet die demographische Prognose für Stuttgart ein anderes Bild. So stieg die Bevölkerung ab Ende 2011 jährlich um ca Einwohner an. Analog dazu verhielt sich die Entwicklung der Privathaushalte, die eine Zunahme um ca Einheiten zwischen Ende 2010 und Ende 2014 verzeichneten. Auch bis zum Jahr 2030 erwartet die Prognose der Bertelsmann Stiftung annähernd neue Einwohner in der badenwürttembergischen Landeshauptstadt. Zurückzuführen sind die positiven demographischen Aussichten auf die Attraktivität Stuttgarts sowie seiner Region als Arbeits und Wohnstandort. So führt das aktuelle Städteranking der DekaBank Stuttgart als viertattraktivsten Immobilienstandort unter den 39 größten Städten in Deutschland. Spitzenpositionen werden insbesondere in den Kategorien Wohlstand, Lebensqualität und Arbeitsmarkt (jeweils Platz 2) erreicht. So sank die Arbeitslosenquote zwischen Juni 2014 und Juni 2015 um 20 Basispunkte auf 5,4 % und damit auf einen der niedrigsten Werte aller deutschen Großstädte. Weiterhin deutlicher Nachfrageüberhang nach Wohnraum Obwohl die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in den vergangenen 10 Jahren eine leicht ansteigende Tendenz aufweisen, übertrifft der Bedarf an Wohnungen weiterhin das vorhandene Angebot deutlich. So erwartet die aktuelle Wohnungsmarktprognose des Bundesinstituts für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR) bis zum Jahr 2025 einen Bedarf von mehr als Wohnungen jährlich. Im Vergleich zu den durchschnittlichen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen der vergangenen Jahre ergibt sich ein Nachfrageüberhang von mehr als 500 Wohnungen pro Jahr. Dabei prognostiziert das Bundesinstitut für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR) insbesondere den zukünftigen Wohnungsersatzbedarf, der aus dem Abgang von Bestandswohnungen resultiert, als signifikant ansteigend. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch die Vorausberechnung des Statistischen Landesamtes, nach der der zukünftige Wohnungsbedarf allein in den kommenden fünf Jahren bei ca KONTAKT Investment Achim Seeger Director Residential Achim.Seeger@colliers.com Research Alexander Rutsch Senior Consultant Research Alexander.Rutsch@colliers.com Entwicklung der Privathaushalte in Stuttgart (in Einheiten) Quelle: Statistisches Amt Stuttgart * Die Zahl der privaten Haushalte ist in diesem Jahr aufgrund von Änderungen der Haushaltegenerierung nicht mit dem Vorjahreswert vergleichbar. 2 Marktbericht 2014/2015 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

3 Einheiten liegen wird. Bis 2030 steigt der Wohnungsbedarf auf insgesamt mehr als Wohnungen. Institutioneller Wohninvestmentmarkt mit viel Bewegung in 2014/2015 Der Stuttgarter Wohninvestmentmarkt verzeichnete in den vergangenen 12 Monaten eine rege Aktivität. So konnten in der zweiten Jahreshälfte 2014 einige großvolumige Transaktionen am Markt registriert werden. Zu nennen sind das von der Bayerischen Hausbau veräußerte Wohnportfolio im neu errichteten Stuttgarter Milaneo oder der Verkauf des wohnwirtschaftlichen Teils der Stuttgarter "Rosenberghöfe" durch Competo Capital Partners und die W2 GmbH. Weitere circa 650 Mio. betrug der Stuttgarter Wohnungsanteil an dem im zweiten Quartal 2015 von der Deutschen Annington erworbenen Wohnportfolio (Südewo) in Baden Württemberg, welches ein Konsortium um die Patrizia erst 2012 von der LBBW erworben hatte. Für die vergangenen fünf Jahre ergibt sich unter Berücksichtigung des SüdewoPortfolios ein aggregiertes Transaktionsvolumen in Höhe von 1,6 Mrd. für institutionelle Wohninvestments. Wohnwirtschaftliche Portfoliotransaktionen führten in den vergangenen fünf Jahren dazu, dass die Assetklasse Wohnen nach der Assetklasse Büro das zweithöchste Transaktionsvolumen am Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt verzeichnete. Hohe Nachfrage steht weiterhin einem limitierten Angebot gegenüber Die Nachfrage institutioneller Anleger nach wohnwirtschaftlichen Investments bleibt in Stuttgart vor dem Hintergrund der niedrigen Zinsen und der hohen Sicherheit dieser Assetklasse ungebrochen hoch. Aufgrund des sehr begrenzten Angebotes, resultiert für den Stuttgarter Wohninvestmentmarkt aktuell ein deutlicher Nachfrageüberhang. So sank die Spitzenrendite für Wohninvestments zwischen Ende 2013 und Mitte 2015 um 0,25 Prozentpunkte auf 4,0 %. Sie liegt damit auf dem Niveau innerstädtischer Geschäftshäuser in 1aLage und unter der Spitzenrendite für innerstädtische Büroimmobilen (4,8 %). Zunehmend Konkurrenz bekommen institutionelle Investoren durch private Anleger, die zur Eigennutzung bzw. Kapitalanlage investieren. Bauträger bzw. Projektentwickler fokussieren sich daher zunehmend auf private Investoren, da sie mit Teilverkäufen höhere Erlöse erzielen können. Durch Abriss und Neubau sowie durch die Revitalisierung von Bestandsgebäuden bieten sich attraktive Wertsteigerungen. Dem entgegen liegt der Blick institutioneller Investoren auf größeren Projektentwicklungen und Wohnportfolios. Baugenehmigungen und Baufertigstellungen in Stuttgart Quelle: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg Wohnungsbedarf in Stuttgart bis 2030 (Anzahl der Wohnungen) Spitzenrenditen in Stuttgart (in %) 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 3,50 Baugenehmigungen : Baufertigstellungen Quelle: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg ,8 % 4,0 % Büro Einzelhandel 1aLage Wohnen 3 Marktbericht 2014/2015 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

4 Wohnungsbestand 2014 (nach Anzahl der Räume) Wohnungsneubauaktivität 2014 (nach Anzahl der Räume) 10,5% 6,6% 1 Raum 12,6% 12,3% 2 Räume 3 Räume 4,0% 8,0% 19,0% 1 Raum 2 Räume 29,7% 28,3% 4 Räume 5 Räume 69,0% 3 Räume ab 4 Räumen ab 6 Räumen Quellen: Statistisches Landesamt BadenWürttemberg (prognostiziert nach Datenbestand 2013); bulwiengesa AG Anzahl der Neubauprojekte auf gleichbleibendem Niveau, durchschnittliche Projektgröße steigt deutlich Nach der aktuellen Studie der bulwiengesa AG ist für den Zeitraum 2015 bis 2016 mit der Fertigstellung von 24 innerstädtischen Neubauprojekten zu rechnen, für die die Vermarktung bereits begonnen hat. Gegenüber den Studien der Vorjahre bleibt die Anzahl der Projekte auf einem konstanten Niveau. Eine signifikante Zunahme ist hingegen bei der durchschnittlichen Projektgröße zu verzeichnen. So zählt die Studie insgesamt 712 Quellen: Statistisches Amt Stuttgart (prognostiziert nach Datenbestand 2013); bulwiengesa AG Eigentumswohnungen mit einer Fläche von m² (hierzu im Vergleich die Vorjahresstudie mit 417 Eigentumswohnungen und einer Wohnfläche von ca m²). Zu erwarten ist jedoch, dass ein Großteil der Wohnfläche erst im Jahr 2016 fertiggestellt wird. Lediglich 8 Projekte mit m² werden noch in 2015 fertiggestellt. Die Entwicklungsschwerpunkte liegen im Stuttgarter Norden und Westen mit annähernd drei Viertel der Wohneinheiten. Darüber hinaus sind weitere Projekte im Stuttgarter Stadtgebiet zu nennen, bei denen die Neubauprojektentwicklung im Stadtgebiet von Stuttgart LöwentorStudios Ante Dujmovic 4 Marktbericht 2014/2015 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

5 Wohnlagen und Neubauprojekte (Eigentumswohnungen) im Stadtgebiet von Stuttgart (Mai 2015) 5 Marktbericht 2014/2015 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

6 Vermarktung noch nicht beziehungsweise erst kürzlich begonnen hat. Zu diesen gehört die Entwicklung des Rosensteinviertels an der Nordbahnhofstraße mit ca. 485 Wohnungen sowie die LöwentorStudios mit ca. 105 möblierten Appartements an der Heilbronner Straße. Auffällig ist weiterhin die geringe Neubauaktivität bei Kleinwohnungen und Appartements in Stuttgart. So verzeichnet das Statistische Amt der Stadt Stuttgart für 1 RaumWohnungen aktuell einen Anteil von lediglich ca. 4 % an der gesamten Aktivität im Wohnungsneubau. Auch der Bestand in diesem Größensegment fällt mit einem Anteil von lediglich ca. 7 % am Gesamtbestand äußerst gering aus. Entwicklung der Miet und Kaufpreise weiterhin ansteigend Die Miet und Kaufpreise am Stuttgarter Wohnungsmarkt verzeichneten in den zurückliegenden 12 Monaten einen weiteren signifikanten Anstieg. So musste für ein durchschnittliches Einfamilienhaus im Neubau und in guter Wohnlage ein Kaufpreis von ca bis Euro kalkuliert werden. Wohnungsmieten im Alt und Neubau lagen auch bei mittlerer Wohnlage kaum mehr unter 10,00 /m², was zur Folge hat, dass insbesondere für kaufkraftschwächere Bevölkerungsgruppen die Suche nach bezahlbarem Wohnraum zunehmend zur Herausforderung wird. In guter bis sehr guter Wohnlage konnten hingegen im Spitzensegment für möblierte kleinere Bestandswohnungen mit einer Flächengröße von ca. 20 bis 30 m², Mietpreise von 29,00 bis 36,00 /m² registriert werden. Im Neubaubereich lagen Angebote vereinzelt bei bis zu 48,00 /m². Solvente private Investoren bevorzugen zudem die Halbhöhenlagen oder moderne Projektentwicklungen in Innenstadtlage für die Kaufpreise von bis zu /m² veranschlagt werden. Für einige Lagen lassen sich daher bereits deutliche Segregationstendenzen erkennen, die sich in einer Unterrepräsentation von Einwohnern mit niedrigem Einkommen äußern. Ausblick: Für Investoren ist der Stuttgarter Wohninvestmentmarkt nach wie vor ein attraktives Terrain. Insbesondere risikoaffine Anleger schätzen die hohe Sicherheit des Marktes. Projektentwicklern wiederum bietet sich die Möglichkeit durch die Sanierung und Revitalisierung älterer Bestandsgebäude Wertsteigerungen zu generieren. Abzuwarten bleibt, wie sich die seit dem 1. Juni beschlossene Mietpreisbremse sowie punktuell diskutierte Umwandlungsverbote auf die Renditepotenziale auswirken werden. Ungeachtet dessen lassen die positiven sozioökonomischen Rahmenbedingungen und die zu erwartende demographische Entwicklung der badenwürttembergischen Landeshauptstadt die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin ansteigen. Dem steht aufgrund der topographische Lage Stuttgarts ein äußerst limitiertes Angebot gegenüber, wodurch die Preise ihr hohes Niveau halten werden. fder WOHNUNGSMARKT STUTTGART f2014 TOP Wohnlage GUTE Wohnlage MITTLERE Wohnlage EINFACHE Wohnlage Kaufpreisspanne für Einfamilienhäuser in Altbau Neubau Kaufpreisspanne für Eigentumswohnungen in /m² Altbau Neubau Spanne der Wohnungsmieten in /m² Altbau Neubau 12,00 18,00 14,00 22,00 11,00 17,00 12,00 19,00 9,00 13,00 10,00 14,50 7,00 10,00 8,00 11,00 6 Marktbericht 2014/2015 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

7 Die Stuttgarter LöwentorStudios Projektentwicklung vor dem Hintergrund der aktuellen Nachfrage An der Heilbronner Straße 163, nördlich des Stuttgarter Pragfriedhofs, entsteht die Projektentwicklung LöwentorStudios. In direkter Nachbarschaft eines gewachsenen Wohngebiets werden zwei Wohngebäude und ein vorgelagertes Bürozentrum mit Tiefgaragenstellplätzen gebaut. Auf der Wohnfläche mit ca m² entwickelt der Projektentwickler, die EEW GmbH Gesellschaft für Grundbesitz und Projektentwicklung, überwiegend kleinere Appartements mit einer Flächengröße zwischen ca. 19 und 28 m². Die Besonderheit der insgesamt 105 sogenannten Smart Living Appartements ist die vollständig möblierte Ausstattung der Wohneinheiten, die auch Alltagsgegenstände wie einen Flachbildfernseher oder eine Kaffeemaschine einschließt. Darüber hinaus gehört zu jeder Wohnung ein Balkon beziehungsweise im Erdgeschoss eine Terrasse sowie ein Tiefgaragenstellplatz. Die Konzeption der LöwentorStudios erklärt sich durch die Angebotssituation auf dem Stuttgarter Wohnungsmarkt. Denn neben dem allgemein großen Nachfrageüberhang nach zentral gelegenem Wohnraum ist in der Schwabenmetropole insbesondere ein großer Bedarf an Kleinwohnungen und Appartements festzustellen. Infolge dessen stiegen in der badenwürttembergischen Landeshauptstadt die Preise für kleinere Wohneinheiten stark an. Auch zukünftig ist zu erwarten, dass aufgrund der hohen Attraktivität Stuttgarts als Wohnstandort sowie dem überdurchschnittlichen Anteil von mehr als 50% Singlehaushalten das Umfeld für ähnliche Projekte günstig bleibt. Dipl.Kfm. Axel Schumann Geschäftsführender Gesellschafter der EEW GmbH Gesellschaft für Grundbesitz und Projektentwicklung zur Projektentwicklung der LöwentorStudios : Der Standort des Projekts liegt nicht irgendwo vor den Toren Stuttgarts, sondern in unmittelbarer Nähe zur Stuttgarter Innenstadt und ist jederzeit mit dem Auto oder den öffentlichen Verkehrsmitteln bequem zu erreichen. Die Heilbronner Straße ist eine der Hauptzufahrtsstraßen Stuttgarts. Da wir in unserer eigenen Tiefgarage über 186 Stellplätze verfügen, ist die Anfahrt mit dem privaten PKW und dessen Unterbringung für die Büronutzer und die Bewohner der LöwentorStudios kein Problem. Auch diejenigen, die morgens auf dem Weg zur Arbeit in die City ihre Kinder zur Betreuung bringen wollen, können dies sehr zeitsparend mit dem PKW tun. Darüber hinaus haben wir direkt vor dem LöwentorCenter eine Straßenbahnhaltestelle. Sie erreichen daher mit den öffentlichen Verkehrsmitteln aufgrund der guten Anbindung sehr schnell den nahe gelegenen Stuttgarter Hauptbahnhof und das Milaneo. Für die ganz Sportlichen unter uns haben wir 90 Fahrradstellplätze in unserer Tiefgarage zur Verfügung. Besser geht es kaum. Bei der Ausstattung der Wohnungen haben wir allergrößten Wert auf Hochwertigkeit, optimale Flexibilität und gleichzeitige Behaglichkeit gelegt. Jedes Appartement hat einen eigenen Balkon oder eine separate Terrasse, so dass man auch ins Freie treten kann. Die Bewohner sollen sich wohlfühlen, sie kommen nach Hause in ihr Appartement und finden dort alles, was notwendig ist. Die Einrichtung und die individuelle Beleuchtung wurden eigens durch einen kreativen Innenarchitekten gestaltet und werden ausschließlich für die LöwentorStudios hergestellt. Das verwendete Farbund Materialkonzept mit wertigen Materialien vermittelt Wärme und Behaglichkeit und ist zugleich individuell und modern. Vermarktungsplakat für die LöwentorStudios Bruggen+Partner Werbeagentur GmbH 7 Marktbericht 2014/2015 Wohninvestment Stuttgart Colliers International

8 502 Büros in 67 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 140 Kanada: 31 Lateinamerika: 24 Asien/Pacifik: 199 EMEA: 108 1,75 Milliarden Umsatz weltweit 75 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment und VermietungsDeals Autoren: Achim Seeger Director Residential achim.seeger@colliers.com Alexander Rutsch Senior Consultant Research alexander.rutsch@colliers.com Colliers International Stuttgart GmbH Königstraße 5 D Stuttgart Tel Millionen m² gemanagte Fläche Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von Büro, Gewerbe, Hotel, Industrie, Logistik und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting, Real Estate Management Services sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSx: CIG) mit mehr als Experten und 502 Büros in 67 Ländern tätig. colliers.com Copyright 2015 Colliers International Stuttgart GmbH Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre/ dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten.