Bauflächen 2007 für Dienstleistungen und Gewerbe Bürobaugebiete

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1 Bauflächen 2007 für Dienstleistungen und Gewerbe Bürobaugebiete Geplantes Bürobaugebiet Nördlich Tannenstraße / Rheinmetall Bürobebauung südlich Heinrich-Ehrhardt-Straße Geplantes Bürobaugebiet Güterbahnhof Derendorf Geplantes Bürobaugebiet Air Port City in Unterrath Geplantes Bürobaugebiet Heerdt / Viersener Straße (Ehemalig Gatzweiler) 39

2 Entwicklung zur Handels- und Dienstleistungsstadt 40 B. Bürobauflächen in Düsseldorf Büropark in Lörrick / Am Seestern Die Bürobautätigkeit ist Ausdruck der zunehmenden Dienstleistungsentwicklung. Inzwischen arbeiten 84 % der Beschäftig - ten in Düsseldorf im Dienstleistungssektor. Seit 1970 haben sich neben der Innen - stadt 14 eigenständige Bürobauschwerpunkte wie der Seestern, Kennedydamm, Schlüterstraße, um die größten zu nennen, herausgebildet. Hintergrund ist der abklingende Strukturwandel Düsseldorfs von der Verwaltungs- und Industriestadt zur Verwaltungs-, Handels- und Dienstleistungsstadt. 1. Düsseldorfs Entwicklung zur Handelsund Dienstleistungsstadt Seit 1960 vollzog sich in Düsseldorf der Strukturwandel von der Industrie- und Verwaltungsstadt zur Dienstleistungs- und Verwaltungsstadt mit einem drastischen Rückgang der gewerblich-industriellen Beschäftigung und parallelem drastischen Ansteigen der Dienstleistungsbeschäftigung. Diese Entwicklung, die sich in vielen Städten vollzog und vollzieht, scheint heute in Düsseldorf weitgehend abgeschlossen zu sein. Kennzeichen dieser Entwicklung ist das mächtige Ansteigen der Bürobauentwicklung. Parallel zur De-Industrialisierung entwickelte sich Düsseldorf zu einer Handelsund Dienstleistungsmetropole, darüber hinaus als Landeshauptstadt zum landespolitischen Zentrum mit zahlreichen Ministerien. Ein wichtiges Kennzeichen des heutigen Standortes Düsseldorf ist die vielfältige Wirtschaftsstruktur mit ihren Schwerpunkten im Tertiären Sektor mit nahezu 84 % der Beschäftigten. Die Landeshauptstadt ist heute ein unternehmensbezogener Dienstleistungsschwerpunkt des Wirtschaftsraumes Rhein-Ruhr mit Spitzenpositionen in Deutschland in der Werbung, Mode, Telekommunikation und Unternehmensberatung. Düsseldorf ist auch eine etablierte Größe der Finanzdienstleistungen als Banken- und Börsenstandort Nr. 2. Neben der rein quantitativen Bedeutung wirken sich hier die Synergieeffekte der unternehmensbezogenen Dienstleistungen, des Groß- und Außenhandels, der Banken, Versicherungen und ganz generell der Vielzahl von Hauptverwaltungen großer deutscher Unternehmen (EON, ERGO, Metallgesellschaft, Henkel, METRO, P&C, C&A u.a.) positiv aus. Düsseldorf hat mit seiner internationalen Handelsfunktion mit Schwerpunkt im Stahlhandel ein großer Teil des deutschen Außenhandels wird über Düsseldorfer Schreibtische abgewickelt den Rang einer bedeutenden Stadt mit globaler Ausrichtung. Die Düsseldorfer Industrie hat sich nach dem vom Strukturwandel geprägten Schrumpfungsprozess der achtziger und neunziger Jahre auf einem hohen Niveau mit globaler Ausrichtung bei Fahrzeugbau, Chemie und Papierherstellung positioniert. Die unternehmensbezogenen Dienstleistungen für den Wirtschaftsraum Rhein/ Ruhr beziehen sich auf die finanziellen, rechtlichen und allgemeinen Managementaufgaben wie Innovation, Entwicklung, Design, Verwaltung, Personalwirtschaft, Produktionstechnik, Wartung, Transport, Kommunikation, Großhandel, Werbung, Gebäudereinigung, Sicherheitsdienst und Lagerhaltung. Neubau C&A Hauptverwaltung in Lichtenbroich, Architekt: Tchoban Voss Kaufringgelände, Bebauungsstand August 2006

3 Bürobeschäftigung 2. Entwicklung der Bürobeschäftigung Die wirtschaftliche Entwicklung der Bundesrepublik Deutschland ist einem lang anhaltenden Strukturwandel unterworfen. Düsseldorf ist auf dem Weg von der Industriegesellschaft zur Informations- und Dienstleistungsgesellschaft, in der die schnelle Informationsverarbeitung zu einem entscheidenden Wettbewerbsvorteil werden wird. In Düsseldorf zeigt sich dieser Wandel durch die Verlagerung des Schwergewichts der Erwerbstätigkeit vom sekundären Sektor (Produzierendes Gewerbe) zum tertiären Sektor (Dienstleistung): Waren 1961 in Düsseldorf der sekundäre und tertiäre Sektor mit rd und rd Erwerbstätige fast gleichrangig vertreten, nahm in der folgenden Zeit bis 2003 der sekundäre Sektor von rd auf rd Erwerbstätige ab, während der Dienstleistungssektor (Tertiärer Sektor) von rd auf rd Beschäftigte anwuchs. Heute sind in Düsseldorf etwa 84 % der Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor tätig. Diese Entwicklung zeigt sich mehr oder weniger in allen größeren Städten und hat in der Regel zu einem hohen Anteil der Arbeitsplätze im tertiären Sektor geführt. Nicht alle Beschäftigten im Dienstleistungssektor arbeiten in Büros. Beschäftigte in Privathaushalten, in Hotels und Restaurants, in Freizeit, Kultur und Unterhaltung, im Einzelhandel und in den Verkehrsberufen sowie in medizinischen, sozialen und erziehenden Berufen beanspruchen nur zum kleinen Teil Büroräume für ihre Tätigkeit. Es sind hauptsächlich die produktions- und verwaltungsorientierten Dienstleistungsberufe, die in Büro- und Verwaltungsgebäuden arbeiten. Man rechnet, dass in Düsseldorf die Zahl der Bürobeschäftigten bereits auf rd (geschätzt etwa 65 % der Tertiär-, 20 % der Sekundärbeschäftigten) angestiegen ist. Forschungsbau Henkel KG, Architekten: BM+P Bürogebäude Hammer Straße, Architekten: Petzinka Pink Architekten Bürogebäude Hohenzollernwerk, Architekten: J.S.K. 41

4 Regionale Standortwahl Büroflächenkataster Regionale Standortwahl von Büronutzungen Informations- und Kommunikationstechnik wird nach heutigem Wissensstand kein dominanter Wirkfaktor für regionale Verteilungsprozesse und Standortwahl sein; sie kann als Verstärker ablaufender Prozesse wirken oder auch zur Erhaltung bestehender Strukturen beitragen. Untersuchungen belegen, dass Standortverlagerungen von Büronutzungen mit hohem Stand der Informations- und Kommunikationstechnik vorwiegend aus Gründen des mangelnden Mediatower im Hafen Flächenangebots oder der Neuordnung der Betriebsorganisation erfolgten. Standortfaktoren wie Lage zum Arbeitsmarkt und Verkehrsanschluss haben nach wie vor das größte Gewicht bei einer Standortwahl. Die Standortbindung in der Innenstadt oder am Innenstadtrand kann zukünftig von gegenläufigen Entwicklungen gekennzeichnet sein: während wegen der hohen zentralen Standortkosten eine Dekonzentration von nachgeordneten Bürotätigkeiten in sogenannten back-offices erfolgen kann, können sogenannte front-office - Tätigkeiten konzentriert werden. Face to face Kontakte werden durch den Einsatz der Telekommunikation nicht ersetzt und behalten einen hohen Stellenwert für die geschäftliche Dialogkommunikation. Daher behalten die Ballungskerne der Verdichtungsräume, die Innenstadt und der Innenstadtrand, ihre hohe zentrale Bedeutung für Bürostandorte im Vergleich zum Ballungsrand. 4. Büroflächenkataster In den Jahren 2000 bis 2004 wurde von der Universität Dortmund eine Totalerhebung des Büroflächenbestands durchgeführt, die von der Wirtschaftsförderung als Basis für ein Büroflächenkataster übernommen wurde. Am Runden Tisch Düsseldorfer Makler wurde das Ergebnis einvernehmlich als Grundlage für die Fortschreibung des Düsseldorfer Bürokatasters festgestellt. In der Erhebung wurde die bebaute Fläche sämtlicher Bürogebäude ermittelt und über die Geschosszahl die Bruttogrundfläche (BGF) berechnet. Die Büromietfläche ergab ein Abschlag von 18 %. Der Büroflächenbestand wird von der Wirtschaftsförderung über die Bautätigkeitsstatistik fortgeschrieben. So wuchs die Bestandsfläche 2005 auf ca. 8,6 Mio qm Bruttogrundfläche (BGF), was etwa einer Büromietfläche von rund 7,0 Mio qm entspricht. Die Baustatistik wird auf der Grundlage der DIN 277 im Bauaufsichtsamt erhoben und über das Statistische Amt an das Landesamt für Statistik (LDS) weitergeleitet. Sie geht dort in die Landes- und Bundesstatistik ein. Die DIN 277 teilt ein Bürogebäude in die Flächenkategorien Brutto- Grundfläche (BGF), Konstruktionsgrundfläche (KGF), Netto-Grundfläche (NGF), Nutzfläche (NF), Funktionsfläche (FF) und Verkehrsfläche (VF) ein. Hauptindikator für die Erstellung der Baugenehmigungsund die Baufertigstellungsstatistik ist die Nutzfläche. Nach einer aus den Bauakten abgeleiteten Untersuchung von 40 Bürogebäuden des Zeitraumes 1970 bis 1990 ergaben sich folgende durchschnittliche Flächenrelationen: Nutzflächenanteil an der Bruttogrundfläche (BGF): 63 % Konstruktionsflächenanteil an der Bruttogrundfläche (BGF): 10 % Verkehrsflächenanteil an der Bruttogrundfläche (BGF): 18 % Funktionsflächenanteil an der Bruttogrundfläche (BGF): 9 %

5 Bürobaugebiete Das Stadtplanungsamt führt im Rahmen seiner Fortschreibung der Baustatistik eine Datenbank mäßig erfasste Bürogebäudedatei, in der nach den jährlichen Angaben des Amtes für Statistik und Wahlen die Baufertigstellung sämtlicher Bürogebäude mit Lage und Nutzflächen seit 1970 erfasst sind. Diese Datei ermöglicht differenzierte Auswertungen der Bürobautätigkeit auch in der räumlichen Verteilung der Bürogebäude im Stadtgebiet. Seit 1970 sind in Düsseldorf bis zum Jahr Bürogebäude mit 4,03 Mio qm Büronutzfläche gebaut worden, das entspricht etwa 6,4 Mio qm Bruttogrundfläche (BGF). Nach Recherchen in den Statistischen Jahrbüchern wurden 1960 bis 1970 rd qm Büronutzfläche gebaut, das der Baufertigstellung von 1,3 Mio qm Bruttogrundfläche (BGF) entspricht. Die seit 1960 statistisch nachweisbare Baufertigstellung von Bürogebäuden beträgt damit 4,83 Mio qm Büronutzfläche, die 7,8 Mio qm Bruttogrundfläche (BGF) entsprechen. Die Differenz zu der Gebäudevollerhebung des Gebäudebestands entspricht in etwa dem Bestand an Bürogebäuden vor Grundsätzlich kann festgestellt werden, dass sich das Büroflächenkataster für die Feststellung und Fortschreibung des Bürobestands als eine genaue Grundlage erweist. 43 Planung für die Spitze Speditionstraße, Architekten: J.S.K.

6 Bürobaugebiete Bürobaufertigstellung 1961 bis Bürobaufertigstellung 1961 bis 2005 (ab 1970 vollständig, davor Auswahl) nach bis unter bis unter bis unter 1980 vor 1970 Gewerbliche Flächen (GE, GI) Kerngebiet (MK) Stand 12/2006

7 Bürobaufertigstellung Bürobaugebiete 1961 bis Bürobaufertigstellung 1961 bis 2005 (ab 1970 vollständig, davor Auswahl) > qm Nutzfläche (DIN 277) bis unter bis unter bis unter < Gewerbliche Flächen (GE, GI) Kerngebiet (MK) Stand 12/2006

8 Bürobautätigkeit 46 Fertiggestellte, genehmigte Büroflächen 1970 bis Bürobautätigkeit als physischer Ausdruck der Dienstleistungsentwicklung fertiggestellte Bürofläche Physischer Ausdruck der Dienstleistungsent genehmigte Bürofläche wicklung ist der Bau von Bürogebäuden. qm Büronutzfläche in TSD 300 Kennzeichen dieser Entwicklung ist das mächtige Ansteigen des Bürobaues in Düsseldorf. 275 Die Bauherrenschaft von Bürogebäuden 250 ist vielfältig: zum einen errichten oder mieten Banken, Versicherungen, Firmenverwal- tungen, Ministerien, Stadtverwaltung, Verbände u.a. Bürogebäude als Eigennutzer, zum anderen werden Büros nachfrageorientiert für zukünftige Mieter gebaut. Seit 1970 sind, wie bereits ausgeführt, in Düsseldorf 668 Bürogebäude mit 4,03 Mio qm Büronutzfläche gebaut worden, das entspricht etwa 6,4 Mio qm Bruttogrundfläche (BGF). Die Gesamtbautätigkeit schlug sich 25 im Zeitraum weniger in den im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Kerngebieten Quelle: Baustatistik Amt 12 (MK) und dafür mehr in anderen Baugebieten (WB, MI, GE, GI, SO) nieder. In Gewerbegebieten (GE) wurden in den Bürobaufertigstellung im 5-Jahresdurchschnitt letzten Jahren vermehrt Bürogebäude gebaut. Der Anteil der Bürobautätigkeit, der dort in dem Zeitraum gebaut wurde, nahm 200 erheblich zu. Die Bebauung von Gewerbe und auch Industrieflächen mit Bürobebauung vollzog sich verstärkt in den linksrheinischen 160 Stadtteilen Heerdt/Oberkassel (Hansa-Allee, Schießstraße) und Heerdt (Südlich Heerdter Landtraße) sowie in Unterrath und Lichtenbroich. Sie ist Ausdruck der steigenden Tertiärisierung der Gewerbeflächen Die durchschnittliche jährliche Fertigstellung von Büroflächen lag in den Jahren bei qm Nutzfläche und in den Jahren bei qm. In den Jahren und lag sie bei qm und qm. 20 Die durchschnittliche Größe der gebauten Bürogebäude ist seit 1970 von qm ständig angestiegen und hat in den letzten Jahren bis 2005 eine durchschnittliche Größe Quelle: Bürobaudatei Stadtplanungsamt 61/21 von qm Büronutzfläche erreicht. Fertigstellung in Tsd qm

9 Entwicklung der Bürobaustandorte 6. Entwicklung der Bürobaustandorte Zwischen der Randwanderung der Einwohner und der Arbeitsplätze gibt es einen grundsätzlichen Unterschied. Die Einwohner wandern an den Stadtrand, in die Region und dort in immer weiter entfernte Räume (Stichwort: Suburbanisierung). Die Arbeitsplatzentwicklung vollzieht sich dagegen, zumindest was die Büroarbeitsplatzentwicklung angeht, nicht dispers in der Region, sondern in einer dezentralen Konzentration im Verdichtungsraum. In Düsseldorf haben sich 16 räumlich abgrenzbare Bürobauschwerpunkte herausgebildet. Außerhalb Düsseldorfs gehören dazu der Büroarbeitsplatzschwerpunkt Hammfeld in Neuss sowie die Bürobauentwicklung in Ratingen. Charakteristisch für die dezentralen Arbeitsplatzverdichtungen, die sich ringförmig um die Innenstadt entwickelt haben, ist deren Zuordnung zu Hauptverkehrsstraßen und erst nachgeordnet zum ÖPNV. Das Straßenbahn-Netz ist radial auf die Stadtmitte gerichtet, in der Innenstadt befindet sich die größte Vernetzung aller Linien. Wollte man eine weitgehend auf die Straßenbahn-, Stadt- und U-Bahn orientierte Stadtentwicklung, müssten die Dienstleistungsarbeitsplätze im Zentrum, in der City konzentriert werden. Die Bürobautätigkeit vollzog sich hauptsächlich in den zentralen Bereichen und im nördlichen Stadtgebiet. Der Düsseldorfer Süden weist keinen Bürobauschwerpunkt auf. Drei innerstädtischen Bürostandorten (City, Medienhafen / Völklinger Strasse, Fischerstrasse) stehen dreizehn außerhalb der Innenstadt liegende Standorte mit verdichteter Bürobebauung gegenüber. In dem Zeitraum wurden in den sechzehn Standorten ca. 80 % der gesamten Bürobauflächen gebaut: In den drei innerstädtischen Standorten rd. 25,8 % (rd qm BGF mit rd Büroarbeitsplätzen) der gesamten Bürobaufertigstellung und in den dreizehn außerhalb der Innenstadt liegenden Standorten rd. 74,2 % ( qm BGF, Büroarbeitsplätze). Die City ist mit den 1970 bis 2005 gebauten qm BGF (16,1 %) der größte Bürobauschwerpunkt. Der Standort Kennedydamm / Meineckestraße nahm 12,0 % der zwischen 1970 und 2005 gebauten Bürofläche auf. Er stellt mit gebauten qm BGF Büroflächen den zweitgrößten Bürobauflächenschwerpunkt dar. Der Seestern / Hansaallee umfasst als drittgrößter Büroflächenstandort qm BGF Bürofläche (10,8 %). Ab 1981 ist der Bereich Grafenberger Allee / Schlüterstraße mit qm BGF Bürofläche (8,4 %) zum viertgrößten Bürobauschwerpunkt herangewachsen. (Siehe Karte Seite 48) Projekt Grey Global Group, Architekten: Petzinka Pink Architekten Projekt "Delta D", Architekten: Konrath und Wennemar Architekten 47

10 Bürobaugebiete Bürobauschwerpunkte 48 Bürobauschwerpunkte Vorhanden 1 = City 2 = Behördenzentrum Völklinger Straße 3 = Handelshafen / Zollhafen 4 = Heerdter Landstraße 5 = Seestern / Hansaallee 6 = Fischerstraße 7 = Kennedydamm / Meineckestraße 8 = Bereich S-Bahnhof Unterrath 9 = Oberrather Straße 10 = Wahler Straße 10 = Nördlicher Zubringer 12 = Mörsenbroicher Ei 13 = Grafenberger Allee / Schlüterstraße 14 = Grafenberger Allee 15 = Kölner Straße / Werdener Straße 16 = Auf m Hennekamp Geplant A = Beiderseits Theodorstraße B = Südlich Flughafen (Airport City, Kaufring) C = Landesgrundstück, Rheinmetall D = Schlachthof, Schlösser E = Güterbahnhof Derendorf Bürogebäude fertiggestellt Bürobaufertigstellung in 16 Bürobauschwerpunkten Nr. Bürostandort Bautätigkeit v.h. v.h Stand- Gesamtbau qm Nutzfläche qm BGF orte 1 City ,0 16,1 2 Völklinger Straße / Behördenzentrum ,1 0,9 3 Hafen /Völklinger Straße ,0 5,7 4 Heerdter Landstraße ,5 3,6 5 Seestern / Hansaallee ,4 10,8 6 Fischerstraße ,8 3,1 7 Kennedydamm / Meineckestraße ,9 12,0 8 Bereich S-Bahnhof Unterrath ,5 2,0 9 Bereich S-Bahnhof Rath ,5 1,2 10 Wahnheimer Straße ,4 1,1 11 Nördlicher Zubringer ,5 3,6 12 Mörsenbroicher Ei ,6 2,9 13 Grafenberger Allee / Schlüterstraße ,4 8,4 14 Grafenberger Allee ,4 1,1 15 Kölner Straße / Werdener Straße ,0 5,6 16 Auf m Hennekamp ,9 2,4 Bürobau in den 16 Standorten ,0 80,4 Bürobau gesamt

11 Bürobaugebiete Büromarkt 7. Büromarkt Düsseldorf Der Büromarkt entwickelt sich parallel zur wirtschaftlichen Entwicklung in zyklischen Bewegungen. Die Büroflächenentwicklung stand in den letzten Jahren in Deutschland und auch in Düsseldorf unter dem Einfluss der schwachen gesamt-wirtschaftlichen Entwicklung. Ein höherer Büroflächenüberhang stand einer im Vergleich zu den vorausgegangenen Jahren verhaltenen Nachfrage gegenüber. Die Einschätzungen der Analysten und Makler gehen in Düsseldorf von einem gegenwärtigen Angebotsüberhang von rd. 10,4 % des Büronutzflächenbestandes aus. Die Größenordnung der neu vermieteten Büroflächen beginnt in den ersten Quartalen 2006 wieder zu wachsen. Die Abschwächung der Nachfrage, hohe Angebotszuwächse im Bestand durch Neubauten seit 2001, Freiräumung bei Standortaufgaben, vermehrtes Angebot von Untermietsflächen aus nicht genutzten Flächen langfristiger Mietsverträge führen zu dem gegenwärtig hohen Überhang an Büroflächen In der Leerstandquote zählt Düsseldorf im Städtevergleich mit 10,6 % nach Frankfurt (15,6 %) zu den Städten mit einer größeren Leerstandsrate (Quelle: gif-gesellschaft für die immobilienwirtschaftliche Forschung). Die Makler rechnen damit, dass nur die Hälfte des Leerstandes marktwirksam ist. Die andere Hälfte setzt sich aus 2/3 einer notwendigen Fluktuationsreserve und zu 1/3 aus dem sogenannten Bodensatz von leer gezogenen Altflächen zusammen, die sich wegen gravierender Standardmängel nicht mehr vermieten lassen. Nach den hohen Vermietungszahlen sind die Vermietungen im Stadtgebiet in 2003 und 2004 zurückgegangen und steigen seit 2005 wieder an. Sie erreichen 2006 den Büroflächenumsatz von qm Bürofläche. Das Mietniveau ist 2006 im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen. Die Spitzenmieten stiegen von 21,00 Euro/qm auf 21,20 Euro/qm an, die Durchschnittsmieten von 12,40 Euro/qm auf 12,70 Euro/qm. (Quelle: gif-gesellschaft für die immobilienwirtschaftliche Forschung). Die Neuvermietungen beziehen sich vor allem auf moderne Gebäude (64 % der Neuvermietungen) und ziehen Altbestandsflächen frei. Diese Flächen entsprechen häufig nicht mehr den Anforderungen an eine wirtschaftliche Raumstruktur und Ausstattung mit moderner Informationsund Kommunikationstechnik. Sie müssen dann für die heutigen Anforderungen an Technik und Raumstruktur neu aufbereitet werden (Recycling). Benrather Carree, Architekten: Kohn Pedersen, Fox 49

12 Flächenpotenziale Flächenpotenziale für den Bürobau in Düsseldorf Der auch in der Zukunft stetigen Nachfrage nach Büroflächen steht ein mehr als ausreichendes Grundstücksangebot gegenüber. Insgesamt umfasst heute die Bürobauflächenreserve in MK- und GE-Gebieten 36 Baugebiete mit ca. 154 ha Bruttobauland und einer Kapazität von qm BGF mit Arbeitsplätzen. Etwa 25 ha (17 %) Reserveflächen werden als Gewerbegebiete (GE), ca. 128 ha (83 %) als Kerngebiete (MK) ausgewiesenen. Diese Zahlen untermauern die derzeitige Praxis, in Bebauungsplänen Bürogebiete zunehmend auch als Gewerbegebiete (GE) auszuweisen (S. Kapitel 11). Rund 56 % (71 ha) der Flächen für den Bürobau können in den nächsten zwei Jahren bebaut werden. Rund 11 % (14 ha) werden als eine langfristig verfügbare Reserve eingeschätzt. Das Bürobauflächenpotenzial ausgewählter Bürobaugebiete, das aktuell in der Bebauungsplanung ist oder deren Bebauungspläne gerade abgeschlossen wurden, beläuft sich auf rd qm BGF für rd Büroarbeitsplätze. Für folgende neue Bürobaugebiete wird aktuell Baurecht geschaffen: Verf gbarkeit B robaugebiete (BBL) 14 ha langfristig l nger als 5 Jahre 11 % 42 ha mittelfristig in 3 bis 5 Jahren 33 % 127,90 ha = 100 % 71 ha kurzfristig bis 2 Jahre 56 % Planstand Bürobaugebiete Bürostandort BGF Planstand Umstrukturie- Bürofläche B-Plan rungsgebiete Neue Düsseldorfer Stadtquartiere rechtskräftig/ X im Verfahren Tannenstraße im Verfahren X Unternehmerstadt Arbeiten und Leben rechtskräftig X Ehemalig Gatzweiler rechtskräftig X Ehemalig Schlachthof/Schlösser im Verfahren X Ehemalig Kaufring rechtskräftig X Airport City im Verfahren X World Trade Center rechtskräftig X Hafen/Speditionstraße im Verfahren X Nördlich/Südlich Theodorstraße im Verfahren Reisholzer Hafen im Verfahren X

13 Einschätzung des Bürobauflächenbedarfs 9. Einschätzung des Bürobauflächenbedarfs Die Nachfrage nach Bürogebäuden wird zum großen Teil von der beschriebenen, zyklisch verlaufenden wirtschaftlichen Entwicklung geprägt. Auch Eigennutzer verhalten sich gegenwärtig tendenziell zurückhaltend. Aufbauend auf den bisherigen Erfahrungen ist zur Erfüllung der zukünftigen Nachfrage nach Büroraum bis zum Jahr 2010 eine durchschnittliche jährliche Baufertigstellung von qm Büronutzfläche erforderlich. Der daraus abgeleitete Grundstücksbedarf (Nettobauland) ist abhängig von der realisierbaren Bebauungsdichte. Während die Verdichtungsmöglichkeiten im Wohnungsbau auf eine Geschossflächenzahl (GFZ) von maximal 1,0 1,5 begrenzt ist, kann auf 2,5 führt zu einer Reduzierung der Flächenbeanspruchung von Nettobauland je Arbeitsplatz um etwa 40 %, die Erhöhung der GFZ auf 5,0 senkt die Flächenbeanspruchung von Nettobauland um 70 %. Die durchschnittliche Bebauungsdichte ist daher entscheidend für den Flächenverbrauch von Bürogebäuden. Der Bruttobaulandbedarf für Bürobauten wird bis zum Jahr 2010 bei einer durchschnittlichen GFZ von 2,5 3,0 und einer jährlichen Baufertigstellung von qm Büronutzfläche auf etwa ha berechnet. Bei einer verdichteten Realisierung der Bürobebauung mit einer GFZ von mindestens 2,5 ist das vorhandene 182 ha große Baulandpotenzial für den Bürobau mehr als ausreichend, um die prognostizierte Bürobautätigkeit aufzunehmen. 51 Nettobaulandbedarf / Beschäftigte bei unterschiedlicher GFZ und Fläche/B qm Nettobauland / Beschäftigter qm / B 35 qm / B 40 qm / B 5 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 GFZ der Bürobau deutlich höher verdichtet und dadurch Grundstücksfläche eingespart werden. Schon die Erhöhung der GFZ von 1,5 Bruttobaulandbedarf 2006 bis 2015 bei unterschied. Baufertigstellung / GFZ ha Bruttobaulandbedarf GFZ Fertigstellung TSD qm Nutzfläche / Jahr ,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Bruttobaulandbedarf zwischen 68 ha und 81 ha bis zum Jahr 2015 bei einer durchschnittlichen jährlichen Fertigstellung von qm Büronutzfläche bei einer GFZ von 2,5 bis 3,0. GAP 15, Architekten: J.S.K.

14 Bürobaugebiete Neue Büroarbeitsformen Neue Büroarbeitsformen Der Strukturwandel hin zu einer Dienstleistungs- und Kommunikationsgesellschaft bringt neue Arbeitsformen hervor, die in der räumlichen Organisation und Flexibilität moderner Arbeitsplätze Ausdruck finden. Auf dem Wohnungsmarkt entstehen im Verlauf der Lebenszyklen der Menschen ständig neue Wohnungsansprüche. Ähnlich verläuft dies im Verlauf der Zeit in der Biografie von Unternehmen mit ständig wechselnden Flächenansprüchen. Folgende Faktoren prägen heute die Flächenansprüche von Bürounternehmen: Haus vor dem Wind, Architekten: Zamp Kelp Übereinstimmung von Grundriss- und Flächenlayout mit den Organisationsstrukturen und besonderen Abläufen der Unternehmen. Anforderung an eine reversible Grundrissstruktur, die Änderungen Rechnung tragen können Informations- und kommunikationstechnische Infrastruktur (DV-Vernetzung im Gebäude, Anschluss Glasfasernetz) Technische Infrastruktur (natürliche Belichtung, Lüftung) Verkehrslage, gute Erreichbarkeit im Arbeitsmarktgebiet Die Übereinstimmung von Organisationsstrukturen und Betriebsabläufen der Unternehmen mit den Grundriss und Flächengegebenheiten werden in der Zukunft stärker die Vermarktung von Büroprojekten prägen. Flexible Grundrisse, die Veränderungen der Arbeitsorganisation Rechnung tragen können, haben bessere Chancen auf dem Büromarkt. Neue Raumstrukturen, die vom Groß- bis zum Kleinraumbüro reichen (Kombibüros), die Projektarbeit im Team mit den entsprechenden Kommunikationsanforderungen, aber auch individuelle Arbeit in Ruhezonen ermöglichen, führen zur Auflösung der bisherigen Einzel- und Gruppenraumstruktur. Neue Arbeitsformen, wie zum Beispiel job-sharing oder Telearbeit mit wechselnden indoor- und outdoor -Zeiten erhöhen die Flexibilität von Flächenbeanspruchung. Solche Arbeitsformen sind Kosten mindernd (Büromieten), weil über eine flexible Raumorganisation eine optimale Flächenausnutzung im Bürogebäude erreicht werden kann: Es gibt dann weniger feste Arbeitsplätze, die jeweils freien Arbeitsplätze werden täglich temporär vergeben. Diese neuen Büroraumformen werden als flex-place office, Non-territorialoffice oder 24-Stunden Büro bezeichnet. Insgesamt führen diese neuen Organisationsstrukturen zu einer geringeren Flächenbeanspruchung je Beschäftigten. Konnte bisher von einer ständigen Steigerung der Flächenbeanspruchung je Arbeitsplatz auf heute 40 qm BGF ausgegangen werden, wird es in der Zukunft eher zu einem Rückgang kommen, wenn sich flexible Büroarbeitsformen auf breiter Ebene durchsetzen.

15 Stadtplanung und Bürobauentwicklung Bürobaugebiete 11. Stadtplanung und Bürobauentwicklung: Dienstleistungsentwicklung contra Eigenart und Zweckbestimmung der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO) Mit der Bürobebauung des Kennedydammes (ab 1960) und des Seesterns (ab1970) als eigenständige Bürobauschwerpunkte entstand ein neuer Typ eines Baugebietes, der nicht mehr mit dem städtebaulichen Leitbild der Baunutzungsverordnung (BauNVO) aus dem Jahr 1962, niedergelegt in der Zweckbestimmung der Baugebiete, übereinstimmt. Die bereits in der BauNVO 1962 festgelegten und nach der Eigenart und Zweckbestimmung in den Novellierungen 1968, 1977, 1986 und 1990 nicht mehr veränderten Baugebietstypen haben noch die zu Beginn der 1960er Jahre vorherrschende gewerbliche und industrielle Entwicklung im Blickfeld. In der heute geltenden Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt es kein geeignetes Baugebiet für die sich durch Bürobauschwerpunkte zeigende Dienstleistungsentwicklung. In der gängigen Praxis werden in den Bebauungsplänen Bürobaugebiete als Kerngebiete (MK), Gewerbegebiete (GE) oder auch Mischgebiete (MI) festgesetzt. In diesen Baugebietsarten sind Bürogebäude zwar allgemein zulässig, aber in keinem dieser Baugebiete trifft die in der BauNVO für jedes Baugebiet beschriebene Eigenart und Zweckbestimmung für ein normales Bürogebiet zu. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. So umfasst der Teil des Bürobauschwerpunkts Hafen, der als Kerngebiet (Kaistraße, Zollstraße) ausgewiesen ist, keine zentralen Einrichtungen der Wirtschaft sondern kleinteilige Dienstleistungsbüros (Medien, unternehmensbezogene Dienstleistungen u.a.). Auch der als Kerngebiet ausgewiesene Seestern weist, abgesehen von zentralen Büros wie vodafone, Ericsson u.a., vorwiegend Mietbüros auf, die nicht von Zentralen Einrichtungen der Wirtschaft besetzt sind. Das Kerngebiet (MK) war ursprünglich für die Nutzungszusammensetzung des Stadtkernes gedacht. Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Der als Gewerbegebiet (GE) ausgewiesene Bereich Nördlicher Zubringer hat sich zu einem Gebiet mit nahezu vorwiegender Büronutzung entwickelt. Neuere Bebauungspläne weisen Gewerbegebiete für eine reine Büronutzung aus. Auch die als Gewerbeparks bezeichneten, als Gewerbegebiete (GE) ausgewiesenen Baugebiete wie zum Beispiel der Hansapark in Heerdt oder der Bereich Wahlerstraße in Rath sind nicht vorwiegend mit Gewerbebetrieben besetzt, sondern weisen eine große Zahl Handels- und Servicebetriebe in Büro- und Lagergebäuden (Hallen) in kombinierter Bauweise (Kombibauten) auf. ARAG-Hochhaus: das höchste Gebäude in Düsseldorf, Architekten: RKW, Foster+Partners 53 Planung Hochhaus Mercedesstraße, Architekten: Nowottny, Mähner

16 Bürobaugebiete 54 Insgesamt ist festzustellen, dass die in der Baunutzungsverordnung (BauNVO), insbesondere bei Kern- und Gewerbegebieten, beschriebenen Eigenarten einzelner Baugebiete nicht mehr mit der tatsächlichen, dienstleistungsorientierten Entwicklung übereinstimmen. Es kommt daher in der Praxis die Schwierigkeit auf, wie im Flächennutzungsplan und in den Bebauungsplänen Bauflächen und Baugebiete für die Dienstleistungsentwicklung festzusetzen sind. Nach diesseitiger Auffassung sind sowohl der Gesetzgeber auf Bundes- als auch auf Landesebene gehalten, die gesetzlichen Grundlagen, insbesondere die BauNVO und das Landesplanungsgesetz (LPlG), dem tatsächlichen und absehbaren Entwicklungen anzupassen. Planung "Skyoffice" am Kennedydamm, Architekten: Ingenhoven Architekten Auch in anderen Planwerken ist die Dienstleistungsentwicklung der gewerblich/ industriellen Entwicklung nachgeordnet, obwohl sie inzwischen in vielen Städten, auch des Ruhrgebietes (Essen, Dortmund) eine größere Bedeutung erlangt hat. So zeigen die Regionalpläne, wie der GEP 99, keine Flächendarstellung für die Dienstleistungsentwicklung und beschreiben diese im Gegensatz zur gewerblich/industriellen Entwicklung nur generell. Hochhaus Sign, Architekten: Jahn, Murphy

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