Kotierte Schweizer Immobilienaktiengesellschaften Gegenüberstellung Aktienkurs und NAV/Aktie per Mai 2013

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1 Kotierte Schweizer Immobilienaktiengesellschaften Gegenüberstellung Aktienkurs und NAV/Aktie per Louis Siegrist Partner Rolf Bach Executive Director Transaction Advisory Services Transaction Advisory Services T T M M F F E louis.siegrist@ch.ey.com E rolf.bach@ch.ey.com

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3 Ernst & Young AG Maagplatz 1 Postfach 8010 Zürich Sehr geehrte Damen und Herren Es freut uns Ihnen unsere Analyse ausgewählter kotierter Schweizer Immobilienaktiengesellschaften überreichen zu dürfen. Vorliegende Analyse fokussiert auf den Vergleich zwischen Aktienkurs und NAV/Aktie, welcher in der Immobilienbranche auch unter der Verhältniszahl P/NAV (Marktkapitalisierung/Net Asset Value) bekannt ist. So lassen sich je nach Gesellschaft Prämien (Agios) oder Abschläge (Disagios) des Aktienkurses gegenüber dem ausgewiesenen Eigenkapital pro Aktie der Unternehmen beobachten. Im Weiteren finden Sie in kompakter Form zu jeder Gesellschaft eine Übersicht des Portfolios nach Nutzungsart, Angaben über den langjährigen Kursverlauf und Eigenfinanzierungsgrad, die Kapitalstruktur sowie bedeutende Aktionäre. Die Entwicklung der Diskontierungssätze der verschiedenen Gesellschaften sind in dieser Aufgabe wieder aufgenommen. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche Lektüre! Louis Siegrist Partner Rolf Bach Executive Director Vorliegende Informationen basieren auf allgemein zugänglichen Angaben aus Datenterminals sowie den Geschäftsberichten der entsprechenden Gesellschaften. Die Daten wurden sorgfältig recherchiert und einer aufwändigen Qualitätssicherung unterzogen. Es wird jedoch keine Garantie für die Fehlerfreiheit und Vollständigkeit gegeben, speziell im Hinblick auf Konklusionen und Prognosen. Jegliche Haftung wird ausgeschlossen. Die Publikation darf mit Quellenangabe zitiert werden. Die Angaben zu den Agios und Disagios beziehen sich jeweils auf Ende des Geschäftsjahres 2012 bzw. das Halbjahresergebnis per 30. September 2012 (Züblin). Die Verwässerung der Kurse wie z.b. durch die Ausgabe von Wandelanleihen, Aktiensplits oder Kapitalerhöhungen mit Bezugsrechten wurde in den Grafiken bereinigt. Sie können daher von historischen Aktienkursen (aus den Geschäftsberichten) abweichen. Um den Net Asset Value (NAV) pro Aktie der einzelnen Gesellschaften vergleichen zu können, haben wir ihn bei allen Gesellschaften aus dem Eigenkapital (inkl. Minderheitsanteile) und der Anzahl ausstehender Aktien (ausgegebene Aktien abzüglich eigener Aktien) errechnet. Einzelne Gesellschaften verwenden in den Geschäftsberichten andere Definitionen. Bei Fragen zu der Studie oder zu unseren Real Estate Services stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Copyright 2013, Ernst & Young AG.

4 Inhalt Übersicht 1 1. Entwicklung im Jahr Historischer Überblick... 3 Immobilienaktiengesellschaften 5 3. Swiss Prime Site AG PSP Swiss Property AG Allreal Holding AG Mobimo Holding AG Züblin Immobilien Holding AG Intershop Holding AG Warteck Invest AG Weitere Informationen zu Ernst & Young 20 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Inhalt

5 Übersicht 1. Entwicklung im Jahr Historischer Überblick 1 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Übersicht

6 Das Jahr 2012 im Überblick Agio / Disagio vor latenten Steuern (Züblin per ) 20.0% 10.0% Agio / Disagio 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% Generell leichte Erhöhung der Agios bzw. Verringerung des Disagios Per Stichtag hat sich im Vorjahresvergleich bei fünf der sieben untersuchten Gesellschaften das Agio erhöht bzw. das Disagio reduziert. Bei Warteck Invest und Intershop Holding hat sich das Agio leicht reduziert. Mit Ausnahme von Züblin Immobilien liegen die Agios/Disagios in einer Bandbreite von +12% bzw. -9% und sind im Vergleich zum Vorjahr näher zusammengerückt (+14% bzw. -11%). Die Aktien von Warteck Invest und Allreal sind seit 2009 die Spitzenreiter mit Agios von 9% bis 14% Die Intershop Aktie weist wie in den vergangenen Jahren per Stichtag ein tiefes einstelliges Agio auf (2.8%) Mobimo schliesst nach drei Jahren mit kleinen Disagios per mit einem leichten Agio ab (2.5%) Die Disagios von SPS, PSP und Züblin verbesserten sich gegenüber dem Vorjahr im Schnitt um ca. 4 Basispunkte. Wertentwicklung Portfolio MCHF 10'000 9'000 8'000 7'000 6'000 5'000 4'000 3'000 2'000 1'000 0 per per Geringe Marktaktivitäten Das hohe Preisniveau und die Konkurrenz durch institutionelle Investoren erschweren nachwievor die Zukäufe von Liegenschaften. Dementsprechend haben sich die Portfolios der Gesellschaften nur unwesentlich verändert. Das Preisniveau für klassische Investitionsobjekte an guten Lagen bleibt 2012 nach wie vor hoch. Die untersuchten Gesellschaften konzentrierten sich dabei vor allem auf die Planung, den Beginn oder die Abschlüsse der eigenen Projekte. Ausser bei Züblin und Warteck haben sich die Werte der Immobilienbestände bei allen untersuchten Gesellschaften erhöht. Allreal verbuchte dabei den grössten Wertzuwachs dicht gefolgt von Mobimo. Der Wertzuwachs bei Allreal beruht hauptsächlich auf getätigten Investitionen bei Anlageliegenschaften im Bau (z.b. Toni Areal, Richti Areal). Die Wiedervermietung, insbesondere von Büroimmobilien, dauert länger als in den Vorjahren, was sich partiell in höheren Leerstandsquoten wiederspiegelt. 2 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Übersicht : Entwicklung im Jahr 2012

7 Historischer Überblick Prämie/Abschlag auf Aktienkurs gegenüber NAV vor latenten Steuern 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% SPSN SW Equity PSPN SW Equity ALLN SW Equity IS SW Equity WARN SW Equity MOBN SW Equity ZUBN SW Equity 60% 50% 40% Die meisten Aktienkurse der untersuchten Gesellschaften brachen nach dem Höchststand 2007 ein. Der Tiefpunkt wurde Ende 2008 erreicht. In der Folge setzte eine Wachstumsphase ein verliefen die meisten Aktienkurse stagnierend, mit einem Kurseinbruch anfangs August. Im 2012 setzte sich die Stagnationsphase fort, wobei sich die einzelnen Kurse näher um die Nullmarke des NAV bewegen. Die n der meisten Gesellschaften bewegen sich im Bereich von 40% bis 50%. Seit 31. Dezember 2009 weist PSP mit über 50% die höchste aus. Die von Züblin ist mit weniger als 30% im Vergleich zu den anderen Immobiliengesellschaften tief. 30% 20% SPS Swiss Prime Site PSP Swiss Property Allreal Holding Intershop Holding Warteck Invest Mobimo Holding Züblin Immobilien 3 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Übersicht : Historischer Überblick

8 Historischer Überblick Durchschnittliche Diskontierungssätze (indexiert auf 5% per ) 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% Intershop PSP SPS Allreal Mobimo Züblin (per 30.9.) Warteck Nominale, kapitalgewichtete Diskontierungssätze per % Die untersuchten Immobiliengesellschaften wenden bei der Bewertung der Renditeliegenschaften die Discounted Cashflow Methode an. Dabei kommen je nach Gesellschaften reale oder nominelle Diskontierungssätze zur Anwendung. Um die Veränderung der durchschnittlichen Diskontierungssätze darzustellen, wurden in der Grafik links, die unterschiedlichen Sätze der Gesellschaften per Ende 2009 zur Veranschaulichung auf 5.0% indexiert. Bei allen Gesellschaften sind in den Geschäftsjahren 2011 und 2012 die durchschnittlichen Diskontierungssätze zurückgegangen. Der durchschnittliche indexierte Diskontierungssatz der untersuchten Gesellschaften liegt per Ende 2012 bei rund 4.6% (Vorjahr 4.7%). Warteck und Allreal haben die Diskontsätze in den letzten drei Geschäftsjahren nur geringfügig gesenkt. Die deutlichste Reduktion der Diskontierungssätze erfolgte im Jahr 2012 bei SPS und PSP. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz der Liegenschaften von SPS hat sich von 4.38% auf 4.16% reduziert. Dies entspricht nach Indexierung einer Reduktion von 4.69% auf 4.45%. Der durchschnittliche nominale Diskontierungszinssatz der Liegenschaften von PSP hat sich von 5.25% auf 5.03% reduziert. Der indexierte Diskontierungssatz verringerte sich von 4.59% auf 4.40% (siehe Grafik links). Anmerkungen Allreal verwendet bei den Bewertungen einen Diskontierungs- sowie einen Kapitalisierungssatz. In der Grafik ist der kapitalgewichtete Kapitalisierungssatz der Renditeliegenschaften dargestellt. Bei Intershop erfolgte per der Wechsel des Immobilien Bewerters. Die Vergleichbarkeit der Diskontsätze vor und nach dem Wechsel ist gemäss Angaben Intershop nicht gegeben. SPS und Mobimo verwenden reale Diskontierungssätze und die Angaben fehlen deshalb in der Grafik unten links. 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% Intershop PSP Allreal Züblin (per 30.9.) 2012 Warteck 4 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Übersicht : Historischer Überblick

9 Immobilienaktiengesellschaften 3. Swiss Prime Site AG 4. PSP Swiss Property AG 5. Allreal Holding AG 6. Mobimo Holding AG 7. Züblin Immobilien Holding AG 8. Intershop Holding AG 9. Warteck Invest AG 5 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften

10 Swiss Prime Site AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften % 40% CEO Markus Graf Markus Graf Rechnungslegungsstandard IFRS IFRS Immobilien-Bewerter Wüest & Partner Wüest & Partner Nutzungsverteilung (Basis Nettosollmieten) CHF Aktienkurs CHF Tageskurs SPSN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie Anzahl Aktien Börsenkapitalisierung MCHF 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +32% +33% % +39% -4% 6% 7% 6% 5% 1% 35% Kursverlauf und NAV Der Abschlag zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2012 bei 3%. Der Aktienkurs lag im Betrachtungszeitraum mehrheitlich unter dem NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern. 6 40% Wohnen Verkauf Büro Parking Lager Kino/Restaurant Übrige Studie NAV Ausgabe _Final.docx Übernahmen und Abspaltungen 2012: Übernahme der Immobiliendienstleisterin Wincasa AG von der Credit Suisse AG 2009: Übernahme des Aktienpakets von Georg von Opel und der sich im Publikum befindlichen Namenaktien der Jelmoli Holding AG im Rahmen eines Umtauschangebotes. Immobilienaktiengesellschaften : Swiss Prime Site AG

11 Swiss Prime Site AG Nominelles Aktienkapital TCHF : 1'200'000 1'000' ' ' ' ' % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Kapitalstruktur 2012: Aktienkapitalerhöhung im Dezember 2012 in der Höhe von MCHF 83 (Mittelzufluss MCHF 339). Aktienkapitalerhöhung durch Wandlungen in der Höhe von MCHF 3 (Mittelzufluss MCHF 13). 2011: Ausgabe einer Wandelanleihe zu 1.875%, Laufzeit bis 2016, MCHF : Ausgabe einer Wandelanleihe zu 1.875%, Laufzeit bis 2015, MCHF : Zwei Aktienkapitalerhöhungen in der Höhe von total rund MCHF 540 für die Kaufpreisteilzahlung des Aktienpakets von Pelham Investments AG und die Durchführung des öffentlichen Umtauschangebots für die Jelmoli Holding AG. Dividendenpolitik Die Auszahlung für das Geschäftsjahr 2011 in Form einer Ausschüttung von Reserven aus den Kapitaleinlagen von CHF 3.60 pro Aktie ist im April 2012 erfolgt. Aufgrund des positiven Geschäftsjahrs 2012 wurden erneut von den Reserven aus Kapitalanlagen CHF 3.60 pro Aktie im April 2013 ausgeschüttet. Die bewegt sich seit Juni 2007 zwischen 36% und 42%. Bedeutende Aktionäre 5.5% Credit Suisse Funds AG, Zürich 5.1% BlackRock Investment Management (UK) Ltd, London 3.4% Klaus Wecken, Bürgenstock Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Ertragsausfallquote 1 EPRA Leerstand Nettorendite 2 EPRA Mietertragsrendite netto % 5.6% 4.5% 4.4% % 4.6% 4.8% 4.6% 1 Leerstände und Inkassoverluste 2 Nettorendite des Immobilienportfolios 7 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Swiss Prime Site AG

12 PSP Swiss Property AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften % 54% CEO Luciano Gabriel Luciano Gabriel Rechnungslegungsstandard IFRS IFRS Immobilien-Bewerter Wüest & Partner Wüest & Partner CHF Tageskurs PSPN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) 9% 15% 4% 6% Aktienkurs CHF Anzahl Aktien Börsenkapitalisierung MCHF 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +48% +51% % +49% +12% Kursverlauf und NAV Der Abschlag zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2012 bei 9%. Seit Ende 2008 verringert sich das Disagio gegenüber dem NAV vor latenten Steuern, wobei es im vergangenen Jahr um 3% abgenommen hat. 66% Verkauf Büro Parking Gastronomie Übrige Übernahmen und Abspaltungen Im Betrachtungszeitraum erfolgten weder Abspaltungen noch Übernahmen. 8 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : PSP Swiss Property AG

13 PSP Swiss Property AG Nominelles Aktienkapital TCHF 600' ' '000 Kapitalstruktur Seit 2006 wird das nominelle Aktienkapital durch Nennwertreduktionen herabgesetzt, um eine steueroptimierte Ausschüttung zu gewährleisten. Seit Ende 2011 gab es keine Veränderungen in der Kapitalstruktur. Der Nominalwert der Aktie wurde per 23. Juni 2011 von CHF 2.90 auf CHF 0.10 reduziert. 300' ' '000 - Dividendenpolitik Die Gewinnausschüttung für das Geschäftsjahr 2011 betrug CHF 3.00 pro Aktie (Reserven aus Kapitalanlagen). Für das Geschäftsjahr 2012 wurden CHF 3.20 pro Aktie (Reserven aus Kapitalanlagen) ausgeschüttet. PSP weist seit mehreren Jahren eine konstant hohe aus. Im Vergleich mit den anderen Gesellschaften weist PSP die höchste (58%) aus. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bedeutende Aktionäre 12.2% Alony Hetz Properties & Investments Ltd, Israel 6.6% Nicht meldepflichtiger Nominee 3.8% Nicht meldepflichtiger Nominee 3.1% BlackRock Inc., USA Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 3 EPRA Leerstand Nettorendite 4 EPRA Mietertragsrendite netto % 7.7% 3.9% 4.0% % 7.6% 4.2% 4.3% 3 Der Leerstand entspricht dem entgangenen Mietertrag in % der Miete bei Vollvermietung per Stichtag. 4 Annualisierter Liegenschaftserfolg im Verhältnis zum durchschnittlichen Immobilienwert. 9 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : PSP Swiss Property AG

14 Allreal Holding AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Renditeliegenschaften % 44% CEO Bruno Bettoni Bruno Bettoni Rechnungslegungsstandard IFRS IFRS Immobilien-Bewerter JonesLangLaSalle JonesLangLaSalle Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) CHF Tageskurs ALLN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie Aktienkurs CHF Anzahl Aktien Börsenkapitalisierung MCHF 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +18% +8% % +28% +2% 10% 4% 19% Kursverlauf und NAV 7% Die Prämie zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2012 bei 12%. 8% Der NAV im Betrachtungszeitraum bewegt sich im Vergleich zu anderen Gesellschaften auf konstantem Niveau. Mit Ausnahme der Periode um den Jahreswechsel 2008/2009 weist der Aktienkurs der Allreal Holding AG seit Januar 2008 eine Prämie zum NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern auf. 52% Wohnen Verkauf Büro Parking Lager Übrige Übernahmen und Abspaltungen 2012: Übernahme der Generalunternehmerin und Immobiliendienstleisterin Hammer Retex Gruppe. 10 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Allreal Holding AG

15 Allreal Holding AG Nominelles Aktienkapital TCHF 900' ' ' ' ' ' ' ' '000 - Kapitalstruktur 2012: Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsangebot (Nettoerlös MCHF 265), Reduktion des genehmigten Kapitals MCHF 200 auf MCHF : Ausgabe einer Obligationenanleihe zu 2.50%, Laufzeit bis 2016, MCHF : Erhöhung des Aktienkapitals um MCHF 114. Der Mittelzufluss von rund MCHF 225 wurde hauptsächlich für die Rückzahlung der Wandelanleihe aus dem Jahr 2006 und zur Wachstumsfinanzierung verwendet. 2009: Ausgabe einer Wandelanleihe zu 2.125%, Laufzeit bis 2014, MCHF : Erhöhung des Aktienkapitals um MCHF 81 (Mittelzufluss MCHF 181). Dividendenpolitik Die Gewinnausschüttung für die Geschäftsjahre 2010, 2011 und 2012 betrug jeweils CHF 5.50 pro Aktie (Rückzahlung von Reserven aus Kapitaleinlagen). 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Die Allreal Holding AG verfügt seit 2007 über eine zwischen 40% und 50%. Bedeutende Aktionäre 10.0% Helvetia Gruppe, St. Gallen 5.1% Pensionskasse der Oerlikon Contraves AG, Zürich 4.8% Kanton Zürich, BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich, Zürich 3.6% PKE-CPE Vorsorgestiftung, Zürich 3.2% Mobiliar Gruppe, Bern 3.1% Basellandschaftliche Pensionskasse, Liestal <3.0% Swiss Life Funds AG, Lugano Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 5 EPRA Leerstand Nettorendite 6 EPRA Mietertragsrendite netto % n/a 4.9% n/a % n/a 5.1% n/a 5 Der Leerstand beruht auf der periodenbezogenen Betrachtung und wird als Leerstand (CHF) in % der Sollmiete angegeben. 6 Erfolg aus Vermietung Anlageliegenschaften in Prozent des fortgeführten Marktwertes am 1. Januar. 11 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Allreal Holding AG

16 Mobimo Holding AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern 250 Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften % 47% CEO Christoph Caviezel Christoph Caviezel Rechnungslegungsstandard IFRS IFRS Immobilien-Bewerter Wüest & Partner Wüest & Partner Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) CHF % 19% Tageskurs MOBN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie 11% 7% 17% Aktienkurs CHF Anzahl Aktien Börsenkapitalisierung MCHF 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +24% +20% % +47% +9% 32% Wohnen Verkauf Büro Gewerbe/Industrie Hotel/Gastronomie Übrige Kursverlauf und NAV Der Zuschlag zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2012 bei 3%. Seit dem Kurseinbruch im zweiten Halbjahr 2008 hat sich der Aktienkurs erholt und besser entwickelt als der Gesamtmarkt. Seit 2011 befindet sich der Tageskurs grösstenteils über den NAV vor Abzug latenter Steuern. Übernahmen und Abspaltungen 2009: Übernahme der LO Holding durch öffentliches Umtauschangebot zum direkten und indirekten Erwerb der sich im Publikum befindenden Namensaktien der LO Holding. 12 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Mobimo Holding AG

17 Mobimo Holding AG Nominelles Aktienkapital TCHF 300' ' ' ' '000 50'000 - Kapitalstruktur 2012: Kapitalerhöhung von MCHF 1.1 durch Ausübung ausstehender Optionsrechte und Ausübung von Wandelrechten. 2011: Kapitalerhöhung von MCHF 30 durch Ausübung ausstehender Optionsrechte und Ausgabe neuer Aktien (Mittelzufluss MCHF 193). 2010: Drei Kapitalerhöhungen von total ca. MCHF 2.5 (Ausübung ausstehender Optionsrechte). 2010: Platzierung einer Wandelanleihe zu 2.125%, Laufzeit bis 2014, MCHF : Erhöhung des Aktienkapitals um MCHF 27 (Vollzug öffentliches Tauschangebot, 2. Sem. 2009). 2007: Erhöhung Aktienkapital um MCHF 49 durch Ausgabe neuer Aktien (Mittelzufluss MCHF 149). Im Rahmen der Kapitalerhöhung wurde den Aktionären ein Gratis-Bezugsrecht abgegeben (1 pro 4). 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Dividendenpolitik Für das Geschäftsjahr 2011 und 2012 wurde abermals eine Ausschüttung von CHF 9.00 pro Aktie ausbezahlt (Rückzahlung von Reserven der Kapitaleinlagen). Die Kapitalerhöhungen von 2005 bis 2007 führten zu einer Erhöhung der auf 60%. Per 31. Dezember 2012 liegt die bei 48%. Bedeutende Aktionäre 3.4% Pensionskasse des Kantons Zug 3.1% BlackRock Inc. Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 7 EPRA Leerstand Nettorendite 8 EPRA Mietertragsrendite netto % 3.8% 4.8% 4.8% % 3.3% 5.0% 4.8% 13 Studie NAV Ausgabe _Final.docx 7 Der Leerstand setzt sich zusammen aus der Sollmiete abzüglich der Leerstände in % der Sollmiete. 8 Nettorendite der Anlageliegenschaften. Immobilienaktiengesellschaften : Mobimo Holding AG

18 Züblin Immobilien Holding AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften 54 (CH:8) 60 (CH: 9) 27% 27% CEO Bruno Schefer Bruno Schefer Rechnungslegungsstandard IFRS IFRS Immobilien-Bewerter Wüest & Partner Wüest & Partner CHF Tageskurs ZUBN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) 4% 9% Aktienkurs CHF Anzahl Aktien Börsenkapitalisierung MCHF 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % -40% -71% % -62% -72% 87% Kursverlauf und NAV Der Abschlag zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 30. September 2012 bei 47%. Der Aktienkurs in der Betrachtungsperiode liegt nach wie vor unter dem NAV vor latenten Steuern. Einzelhandel Büro Logistik Übernahmen und Abspaltungen Seit 2007 fanden keine Übernahmen oder Abspaltungen statt. 14 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Mobimo Holding AG

19 Züblin Immobilien Holding AG Nominelles Aktienkapital TCHF 400' ' ' ' ' ' '000 50'000 0 Kapitalstruktur 2011: Reduktion der Hypotheken und kurzfristigen Darlehen durch Aufnahme einer Anleihe zu 4%, Laufzeit 4 Jahre, MCHF : Nennwertreduktion von CHF 7.15 auf CHF 1.00 pro Aktie. Der Erlös wurde den freien Reserven zugewiesen. 2009: Kapitalerhöhung durch Wandlung der Pflichtwandelanleihe , MCHF : Zwei Kapitalerhöhungen durch Ausübung von Wandelrechten 3.55%, Wandelanleihe 02/08, total MCHF : Ausgabe einer Pflichtwandelanleihe (Züblin Immobilière France) zu 2%, Laufzeit bis 2017, MCHF 59. Dividendenpolitik Im Geschäftsjahr 2011/2012 erfolgte keine Ausschüttung an die Aktionäre. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Die beträgt per 30. September 2012 ca. 27%. Durch die Kapitalerhöhung und die Ausgabe der Pflichtwandelanleihe stieg die im Jahr 2007 auf 35%. Bedeutende Aktionäre (30.September 2012) 15.9% Metcombank, Russland 12.2% Bruin I, S.à.r.I., Luxemburg 8.2% SUVA 7.7% Forum European Realty Income L.P. (Cayman) 6.8% Baron Investments Limited, Guernsey Immobilienportfolio Istmiete in TCHF Leerstand 9 EPRA Leerstand Nettorendite 10 EPRA Mietertragsrendite netto % 9.0% 4.1% 4.5% (CH) % n/a 4.3% 4.8% (CH) 9 Der Leerstand entspricht dem geschätzten Jahresmietertrag des Leerstands im Verhältnis zum Jahresmietertrag Soll (ohne Renovationsprojekte). 10 Portfolio Schweiz, Jahresmietertrag abzüglich Liegenschaftsaufwand sowie Unterhalt und Reparaturen (Eigentümerkosten) in Prozent des Marktwerts der Anlageliegenschaften per Stichtag. 15 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Mobimo Holding AG

20 Intershop Holding AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern 400 Kurzprofil Immobilienbestand MCHF MCHF Anzahl bilanzierte Liegenschaften % 44% CEO Cyrill Schneuwly Cyrill Schneuwly Rechnungslegungsstandard IFRS IFRS Immobilien-Bewerter KPMG KPMG Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) CHF % 7% Tageskurs IS SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie 9% 29% 40% Aktienkurs CHF Anzahl Aktien Börsenkapitalisierung MCHF 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +9% +3% % +12% +4% 7% Wohnen Büro Parking Gewerbe/Lager Schulen Handel/Gastro Kursverlauf und NAV Die Prämie zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs per 31. Dezember 2012 lag bei 3%. Der NAV verläuft im Betrachtungszeitraum sehr konstant. Seit Januar 2009 pendelte der Aktienkurs um den NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern. Seit 2011 notiert der Aktienkurs eine Prämie gegenüber dem NAV pro Aktie vor Abzug latenter Steuern. 16 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Intershop Holding AG

21 Intershop Holding AG Nominelles Aktienkapital TCHF 25'000 20'000 15'000 10'000 5'000 Übernahmen und Abspaltungen Im Betrachtungszeitraum erfolgten weder Abspaltungen noch Übernahmen. Kapitalstruktur Das Aktienkapital per 31. Dezember 2012 beträgt unverändert MCHF 21. Dividendenpolitik Die jährliche Gewinnausschüttung beträgt seit 2007 CHF pro Aktie (Dividende). - Die bewegt sich seit 2006 im Bereich von 39% bis 44%. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Bedeutende Aktionäre 35.5% Patinex AG, Wilen (vormals BZ Gruppe, Rosmarie und Martin Ebner) 10.0% CPV/CAP Pensionskasse Coop, Basel 4.4% Relag-Gruppe, Hergiswil 3.4% General Oriental Investments, Genf 3.1% Grapal Holding AG, Zug Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 11 EPRA Leerstand Nettorendite 12 EPRA Mietertragsrendite netto % n/a 5.9% n/a % n/a 5.9% n/a 11 Der Leerstand entspricht der geschätzten Marktmiete der Leerstände im Verhältnis zur Sollmiete der Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag. 12 Nettoobjektrendite, effektiver Jahres-Bruttomietertrag der Renditeliegenschaften abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exklusive Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag. 17 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Intershop Holding AG

22 Warteck Invest AG Verlauf Aktienkurs und NAV vor und nach Abzug latenter Steuern 2'500 Kurzprofil Immobilienbestand MCHF 490 MCHF 498 Anzahl bilanzierte Liegenschaften % 41% CEO Daniel Petitjean Daniel Petitjean Rechnungslegungsstandard Swiss GAAP FER Swiss GAAP FER Immobilien-Bewerter Pricewaterhouse Coopers Pricewaterhouse Coopers CHF 2'000 1'500 1' Nutzungsverteilung (Basis Sollmieten) 8% 3% 1% 3%1% Tageskurs WARN SW Net asset value vor latenten Steuern pro Aktie Net asset value nach latenten Steuern pro Aktie 44% 29% Aktienkurs CHF Anzahl Aktien Börsenkapitalisierung MCHF 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre % +7% +17% % +25% +17% 11% Wohnen Verkauf Büro Parking Gastronomie Gewerbe Lager Übrige Kursverlauf und NAV Die Prämie zwischen NAV vor Abzug latenter Steuern und dem Tageskurs lag per 31. Dezember 2012 bei 11%. Im Vergleich mit den anderen Gesellschaften weist der Aktienkurs im Betrachtungszeitraum eine geringe Volatilität auf. Im Mai 2012 erreichte der Kurs mit CHF den höchsten Wert seit dem Börsengang. 18 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Immobiliengesellschaften der Berne exchange

23 Warteck Invest AG Nominelles Aktienkapital TCHF 1'600 1'400 1'200 1' Zwischen 2004 und Mitte 2008 lag der Aktienkurs über dem NAV vor latenten Steuern. Nach einer Phase von Mitte 2008 bis Mitte 2009 mit einem Abschlag, liegt der Aktienkurs seither wieder deutlich über dem NAV. Übernahmen und Abspaltungen Im Betrachtungszeitraum erfolgten weder Abspaltungen noch Übernahmen. Kapitalstruktur Seit der Einführung der Einheitsaktie im Jahr 2005 hat sich die Kapitalstruktur nicht verändert. Das Aktienkapital beträgt seither rund MCHF 1.5. Dividendenpolitik 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Die Gewinnausschüttung für das Geschäftsjahr 2011 betrug CHF pro Aktie (Dividende). Für das Geschäftsjahr 2012 ist eine Ausschüttung von ebenfalls CHF pro Aktie vorgesehen. Die hat sich im Betrachtungszeitraum strategiekonform von über 50% auf aktuell 42% reduziert. Bedeutende Aktionäre 28.1% Familie Dr. Christoph M. Müller Immobilienportfolio Sollmiete in TCHF Leerstand 13 Nettorendite 14 EPRA Mietertragsrendite netto % 4.8% n/a % 5.1% n/a 13 Leerstände in Prozenten der Sollmieterträge (Renditeliegenschaften) 14 Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in % des Marktwertes am 1.1. (Renditeliegenschaften) 19 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Immobilienaktiengesellschaften : Immobiliengesellschaften der Berne exchange

24 Weitere Informationen zu Ernst & Young 20 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Weitere Informationen zu Ernst & Young

25 Publikationen Schweizer Immobiliengesellschaften, Übersicht über die wesentlichen Steuerdaten Schweizer Immobiliengesellschaften, Übersicht über die wesentlichen Steuerdaten Schweizer Immobiliengesellschaften verfolgen unterschiedliche Schwerpunkte in ihren Immobilienanlagen. Der Investmentfokus und die kantonal unterschiedlichen Steuersätze beeinflussen die Höhe der Steuerbelastung. Die Analyse der publizierten Geschäftsberichte der Jahre 2007 bis 2011 zeigt, dass rund die Hälfte der untersuchten Schweizer Immobiliengesellschaften eine effective tax rate von rund Prozent aufweisen. In der vorliegenden Analyse finden sich die Steuerkennzahlen der elf wesentlichsten Schweizer Immobiliengesellschaften. Die nächste Ausgabe erscheint voraussichtlich im August Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: Trendbarometer, Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2013 Trendbarometer, Immobilien-Investmentmarkt Schweiz 2013 Bleibt das Zinsniveau niedrig und die Migration positiv, bleiben auch Immobilieninvestitionen in der Schweiz 2013 besonders attraktiv. Denn Schweizer Immobilien profitieren von Inflationsangst und Eurokrise und sind deshalb als Kapitalanlage im In- und Ausland weiterhin begehrt. Dies sind Ergebnisse der dritten Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt Schweiz von Ernst & Young. Befragt wurden unter anderem Banken, Versicherungen, Immobilienfonds, Immobilien-AGs und Baugenossenschaften, die am Schweizer Markt aktiv sind. Insgesamt haben sich 38 Marktteilnehmer an der Umfrage beteiligt. Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: Nachhaltigkeitsaspekte bei Immobilieninvestitionen Nachhaltigkeitsaspekte bei Immobilieninvestitionen Die Analyse zum Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft ist eine Neuauflage unserer letztjährigen Untersuchung. Neu erstreckt sich die Analyse nicht nur auf Deutschland, sondern auch auf Österreich und die Schweiz. Die Analyse belegt, dass Nachhaltigkeit bei Immobilien mittlerweile weit mehr ist als reine Imagepflege, sondern ein Faktor bei der Immobilienfinanzierung geworden ist. Die Publikation kann in elektronischer Form bezogen werden über: 21 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Weitere Informationen zu Ernst & Young

26 Ausgesuchte Referenzen von Ernst & Young TAS Real Estate Bewertungen Seit 2010 Seit 2010 Seit 2013 Seit 2010 Credit Suisse Credit Suisse NBIM NorgesBank Investment Management Bracher+ Partner AG Ernst & Young agiert als unabhängiger Bewerter für die Credit Suisse Real Estate Funds Green Property und Hospitality. Ernst & Young agiert als unabhängiger Bewerter für die Anlagegruppe Real Estate Switzerland der Credit Suisse Anlagestiftung. Ernst & Young agiert als unabhängiger Bewerter für NBIM NorgesBank Investment Management (Bewertung erfolgt quartalsweise). Ernst & Young führt Bewertungen von Wohn-und Geschäftsliegenschaftenfür die Ankaufsprüfung durch. Transaktionen /10 NBIM NorgesBank Investment Management ProjektYeti SapompWohnbauAG Dr. AmannGroup Ernst & Young agierte als Exklusivberaterfür den Kauf des Uetlihofs der CreditSuisse. Ernst & Young agierte als Exklusivberater für den Kauf und die Due Diligence eines Immobilienportfolios in der CH. Ernst & Young agierte als Exklusivberaterfür den Verkauf des Immobilienportfoliosvon ca. 150 Liegenschaften in 16 Kantonen. Ernst & Young agierte als Exklusivberaterbei der Gesellschaften KG XII und KG VI & KG IV. 22 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Weitere Informationen zu Ernst & Young

27 Kontakte Ernst & Young TAS Real Estate Louis Siegrist Partner Tel: Mobile: Direct Fax: Rolf F. Bach Executive Director Tel: Mobile: Direct Fax: André Mathis MRICS Senior Manager Tel: Mobile: Direct Fax: Daniel Schneider Manager Tel: Mobile: Direct Fax: Studie NAV Ausgabe _Final.docx Weitere Informationen zu Ernst & Young

28 TEST 24 Studie NAV Ausgabe _Final.docx Weitere Informationen zu Ernst & Young