Sanierung des Verwaltungszentrums - Schlussrechnung

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1 Datum: Drucksachen-Nr. 207/06 Stadt Zwickau Beschlussvorlage Beratung und Beschlussfassung im öff. nö. Zustimmung zur Beschlussempfehlung Stadtrat am: ja nein ohne abweichend Bau- und Verkehrsausschuss am: ja nein ohne abweichend Finanz- und Liegenschaftsausschuss am: ja nein ohne abweichend am: ja nein ohne abweichend spätester Beschlusstermin am: Betreff: Sanierung des Verwaltungszentrums - Schlussrechnung Beschlussvorschlag: Der Stadtrat möge beschließen: Der Sachstandsbericht einschließlich Schlussrechnung zur Sanierung des Verwaltungszentrums wird zustimmend zur Kenntnis genommen. Ortsrecht Investitionsmaßnahme Neue freiwillige Aufgabe Finanzielle Auswirkungen keine haushaltsmäßige Berührung Ausgabenerhöhung Bemerkung: Einnahmeerhöhungen Mittel stehen zur Verfügung Einnahmeminderungen Mittel stehen nicht zur Verfügung Ausgabenminderung Folgekostenberechnung in Anlage Amtsleiter Datum Oberbürgermeister Datum Bürgermeister

2 Blatt-Nr.: 2 Begründung: 1. Einleitung Mit Beschluss des Stadtrates vom (DS-Nr. 025/98) wurde dem Ausbau des Verwaltungszentrums sowie der dazu erforderlichen Finanzierung mehrheitlich zugestimmt. Mit der Fertigstellung wurden die dezentralen Verwaltungseinrichtungen der Stadtverwaltung in dem sanierten Verwaltungszentrum zusammengefasst. Damit bestand für den Bürger die Möglichkeit alle Dienstleistungen der Verwaltung zentral in Anspruch zu nehmen. Für die Finanzierung der gesamten Baumaßnahme schloss die Stadt am einen Immobilienmietvertrag mit der ILKA Verwaltungsgesellschaft mbh & Co. Vermietungs- KG (ILKA). Nach 4 Pkt. 1 des Vertrages sind die Gesamtinvestitionskosten des Vermieters die Bemessungsbasis der Jahresmiete der Stadt. Der Vermieter (ILKA) beauftragte auf der Grundlage der Funktionalbeschreibung mit Datum vom 31.07/ die Philipp Holzmann AG (PH) als Generalübernehmer mit der Durchführung sämtlicher Bauleistungen sowie weiterhin anfallender Architekten- und Ingenieurleistungen einschließlich der Objektüberwachung und Fachbauleitung zu einem Pauschalpreis von DM ( ,97 ). Für das Vorhaben Leasingzahlung und Sanierung Verwaltungszentrum liegen die erforderlichen Genehmigungen der Rechtsaufsichtsbehörde wie folgt vor: 1. Private Investorenfinanzierung zum Ausbau des Verwaltungszentrums - Genehmigung des Erbaurechtsvertrages - durch das RP Chemnitz nach 90 Abs. 3 SächsGemO. 2. Genehmigung des Immobilien- Mietvertrages gemäß 82 Abs. 5 SächsGemO durch das RP Chemnitz vom Die Schlussrechnung der PH vom wurde der Stadt Zwickau im Mai 2000 vorgelegt. Diese war vom Baucontrolling, der Fa. JENOPTIK GmbH, am in Höhe von ,75 DM ( ,55 ) festgestellt und von der ILKA anerkannt und bezahlt worden. Da dieser Betrag in die Höhe der Mietzahlung einfließt, hatte die Stadt Zwickau aufgrund einer abweichenden Beurteilung der Berechnungsgrundlagen diese nicht in voller Höhe anerkannt. Erschwerend wirkte sich aus, dass die PH am Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen stellte. Die Miet- bzw. Leasingzahlungen wurden in der vom Baucontrolling anerkannten Höhe von der ILKA an die Schlussrechnung angepasst.

3 Blatt-Nr.: 3 Derzeitige Mietzahlungen lt Mietvertrag auf Basis Schlußr. PH Erbbaurecht , , , ,35 Altbausubstanz , , , ,05 Sanierungskosten Brutto , , , ,11 Vorlauf- Planungskosten , , , ,72 Baucontrolling , , , ,16 Sonstige Nebenkosten , , , ,86 Notarkosten , , , ,39 Grundbuchkosten , , , ,22 Zwischenfinanzierung , , , ,46 Summen , , , ,31 Mietzahlungen mtl , , , ,43 Mietzahlungen p.a , , , ,16 Im Ergebnis wurden die Mietzahlungen trotz eines höheren Sanierungsaufwandes reduziert, da bei der Kalkulation von einem Mischzinssatz von 5,58% ausgegangen wurde, tatsächlich jedoch nur 4,97% erforderlich waren. 2. Gewährleistungsansprüche Für die Sanierung des Verwaltungszentrums hatte die Landesbank Hessen / Thüringen (HeLaBa) zu Gunsten der Phillip Holzmann AG zur Absicherung der Gewährleistungsansprüche eine Gewährleistungshöchstbetragsbürgschaft über ,58 DM ( ,24 ) übernommen, die einschließlich bestehender Gewährleistungsansprüche an die Stadt Zwickau abgetreten wurde. Nachdem die Beseitigung der Gewährleistungsmängel auf Grund der Insolvenz der Philipp Holzmann AG ins Stocken geraten war, hatte die Stadt Zwickau in langwierigen Verhandlungen mit dem Insolvenzverwalter der Philipp Holzmann AG sowie der HeLaBa erreicht, dass diese an die Stadt Zwickau einen Barbetrag in Höhe von ,00 gegen Herausgabe der Höchstbetragsbürgschaft zahlt. Des weiteren hatte der Insolvenzverwalter der Philipp Holzmann AG nach dieser Vereinbarung sämtliche Gewährleistungsansprüche gegenüber seinen Nachunternehmern sowie einige in dieser Vereinbarung konkret bezeichneten Gewährleistungsbürgschaften an die Stadt Zwickau abgetreten. Die Stadt Zwickau sowie die ILKA haben im Gegenzug erklärt, aus verhandlungstaktischen Gründen geltend gemachte weitergehende Gewährleistungsansprüche gegen die Philipp Holzmann AG nicht weiter zu verfolgen. Die Vereinbarung wurde im August 2004 unterzeichnet. Dem Vorausgegangen war eine Begehung des gesamten Verwaltungszentrums durch das Hochbauamt. Dabei wurden Gewährleistungsmängel bei Gewerken mit

4 Blatt-Nr.: 4 einer 5-jährigen Gewährleistungsfrist festgestellt, für deren Beseitigung ein Betrag mit erforderlich wäre. Für die Beseitigung von etwaigen Gewährleistungsmängeln bei Gewerken mit einer 10-jährigen Gewährleistungsfrist stand somit nach der Vereinbarung noch ein Betrag mit zur Verfügung, zuzüglich aus abgetretenen Gewährleistungsbürgschaften ein Betrag in Höhe von ,54, insgesamt also ein Betrag mit ,54. Des Weiteren stehen der Stadt Zwickau nach dieser Vereinbarung noch gegen die Nachunternehmer der Philipp Holzmann AG sämtliche Gewährleistungsansprüche zu. Aktuell steht zum Jahresende 2006 für die Abwicklung von Gewährleistungsmängeln neben den vom Insolvenzverwalter der Philipp Holzmann AG abgetretenen Gewährleistungsansprüchen gegen Nachunternehmer - immer noch ein Betrag mit zur Verfügung. 3. Schlussrechnung Die Stadtverwaltung hat das Verwaltungszentrum nach erfolgter Abnahme am übernommen. Sie war dazu gemäß 3 Ziff. 2 des Immobilienmietvertrages verpflichtet, da wesentliche Mängel, die eine Nutzung des VWZ zum vorgesehenen Gebrauch nicht zuließen, nicht erkennbar waren. Die von der JENOPTIK GmbH als Baucontrolling geprüfte Schlussrechnung ist im Mai 2000 bei der Stadtverwaltung Zwickau eingegangen. Eine erste Stellungnahme des Hochbauamtes zu dieser Schlussrechnung erfolgte im Juni Diese Stellungnahme, die eine lediglich geringfügige Abweichung zu der geprüften Schlussrechnung in Höhe von ,56 DM ausweist, wurde unter anderem auch der ILKA als zunächst unverbindliches Prüfergebnis übersandt. Nachdem das Rechnungsprüfungsamt gegen diese Feststellungen des Hochbauamtes massive Einwände und nach Auffassung des Rechnungsprüfungsamtes zu berücksichtigende Minderkosten in erheblicher Höhe geltend gemacht hatte, wurde der ILKA im Juni 2002 eine überarbeitete Stellungnahme zu der Schlussrechnung übersandt, die mit Schreiben vom ergänzt wurde. Danach wurden Minderkosten in Höhe von 727 TDM (372T ) geltend gemacht. Nach erneuter Prüfung beläuft sich dieser Minderkostenbetrag heute auf 643 T DM (329 T ). Über diesen Minderkostenbetrag konnte bis heute keine einvernehmliche Klärung herbeigeführt werden.

5 Blatt-Nr.: 5 Schlußrechnung Prüfung JENOPTIK Schlußrechnung Prüfung Stadt Pauschalpreis , , , ,97 bestätigte Nachträge , , , ,07 Nachträge Anlage , , , ,04 Nachträge Re , , , ,83 Mehrleistungen , , , ,43 Minderleistungen , , , ,34 TÜV-Gebühren 831,50 425,14 0,00 0,00 Zwischensumme Netto , , , ,01 zusätzliche Minderkosten , ,03 Schadensersatz Personenrufanlage , ,47 Netto , , , ,52 0,00 MwSt 16% , , , ,00 0,00 Brutto , , , ,52 Verauslagung durch Stadt , ,56 0,00 0,00 Brutto , , , ,52 Aus Sicht der die Stadt Zwickau beratenden Rechtsanwälte dürften insbesondere die geltend gemachten Minderkostenpositionen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht durchsetzbar sein. So seien diese Positionen erst fast drei Jahre nach der Abnahme und mehr als zwei Jahre nach Übersendung der geprüften Schlussrechnung erstmals geltend gemacht worden. Dies betreffe beispielsweise die von der ursprünglichen Leistungsbeschreibung abweichenden Rauchschutztüren, für die allein bereits ein Minderkostenbetrag in Höhe von ,00 DM geltend gemacht worden sei. Im Falle einer streitigen Auseinandersetzung dürfte es für die Stadt Zwickau äußerst schwierig sein dem Gericht zu erklären, warum die geänderten Rauchschutztüren sowohl während der Bauphase wie auch zum Zeitpunkt der Abnahme als vertragsgemäß akzeptiert worden seien, ohne dass die Stadt Zwickau gleichzeitig insoweit zumindest einen Minderkostenvorbehalt geltend gemacht habe. Im Übrigen würden die als Minderkosten geltend gemachten Leistungsänderungen zum Teil auf Absprachen zwischen der Verwaltung und der Philipp Holzmann AG während der Bauphase beruhen, wobei sich aus diesen Absprachen nicht eindeutig ergebe, dass die Leistungsänderungen auch eine Reduzierung des mit der Philipp Holzmann AG vereinbarten Pauschalpreises zur Folge haben sollte, die wiederum zu einer Reduzierung der für die Berechnung der Miete maßgebenden Gesamtinvestitionskosten führen würde. Im Falle einer streitigen Auseinandersetzung bestehe aber vor allem das erhebliche Risiko, dass die Leistungsmehrungen, die bisher im Rahmen der Schlussrechnung als Nachträge und Mehrleistungen abgerechnet wurden und die sich nach den Feststellungen des Hochbauamtes auf einen Betrag in Höhe von insgesamt ,53 DM ( ,37 ) belaufen, ohne Anrechnung auf die Mietraten so-

6 Blatt-Nr.: 6 fort gegenüber der ILKA auszugleichen sind. Nach 4 des Mietvertrages seien nämlich die Mehrkosten nicht in die für die Berechnung der Miete maßgebenden Gesamtinvestitionskosten einzurechnen. Vielmehr sei vorgesehen, dass Mehrkosten, insbesondere aus Nachträgen, abzüglich etwaiger hierauf entfallender Minderkosten gesondert von der Stadt Zwickau zu bezahlen sind. Aus den vorstehenden Gründen wird empfohlen, insbesondere die bisher geltend gemachten Minderkostenpositionen nicht weiter zu verfolgen, sondern der durch die JENOPTIK GmbH geprüften Schlussrechnung zuzustimmen. 4. Wirtschaftlichkeit des Investorenvorhabens In der Beschlussvorlage DS Nr. 025/98 zur Vergabe des Ausbaus des Verwaltungszentrums über ein privates Investorenmodell wurde der Wirtschaftlichkeitsvergleich Investorenfinanzierung / Eigeninvestition anhand einer Vergleichsberechnung Kreditraten Leasingraten sowie einem Vergleich der Barwerte dargestellt. In der Anlage werden die Vergleichberechnungen mit aktuellen Werten, sowohl bei den Leasingraten als auch bei den Kreditkonditionen, wiederholt. Die Kosten einer Eigeninvestition wurden wie folgt berücksichtigt: - Baukosten Schlussrechnung ,29 DM ,11 - Planungsleistungen pauschal 15 % ,49 DM ,07 Baukosten Eigeninvestition ,78 DM ,18 Daraus ergibt sich auch heute ein wirtschaftlicher Vorteil der Investorenfinanzierung. Zusammenfassung Aufgrund der aufgeführten Gründe wird empfohlen, der Schlussrechnung zur Sanierung des Verwaltungszentrums zuzustimmen. Rechtsgrundlage: Hauptsatzung 3 Abs. 1 B