Seite / 1 zum Entwurf vom

Transkript

1 Seite / 1 Änderung des Bebauungsplanes mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 153 im Bereich zwischen der Ascher Straße und dem Erkersreuther Bächlein im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB Begründung zum Entwurf für den Bebauungs- und Grünordnungsplan Bearbeitung: Stadt Selb Dipl.-Ing. (FH) Werner Siller Stadtplaner

2 Seite / 2 Inhaltsverzeichnis 1. Plangebiet 1.1 Lage und Beschreibung des Plangebietes 1.2 Umfang des Vorhabens und Bedarf an Grund und Boden 2. Anlass der Planung 3. Planungsgrundlage 4 Verhältnis zu anderen Planungen 4.1 Landes- und Regionalplanung 4.2 Flächennutzungs- und Landschaftsplan 4.3 Sonstige Planungen Landschaftsentwicklungskonzept Biotopkartierung Naturpark Fichtelgebirge Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung 5. Denkmalschutz 6. Zwecke und Ziele der Planung 6.1 Eingeschränktes Gewerbegebiet (GE(e)) 6.2 Eingeschränktes Industriegebet (GI(e)) 6.3 Erschließung 7. Eingriffsregelung 8. Altlasten 9. Immissionsschutz 10. Kosten

3 Seite / 3 Quellenverzeichnis Deckblatt Auszug aus der topographischen Karte DTK 25, Stand: 12/2011 Landesamt für Vermessung und Geoinformation Bayern, AWS Biotopkartierung Bayern, Juli 2002 Bayerisches Landesamt für Umweltschutz Auszug aus der digitalen Flurkarte, mit Orthophoto überlagert Landesamt für Vermessung und Geoinformation Bayern Landschaftsentwicklungskonzept für die Region Oberfranken-Ost (LEK), September 2003 Regierung von Oberfranken Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006 Bayerische Staatsregierung Regionalplan für die Region Oberfranken-Ost (5) Regionaler Planungsverband Oberfranken-Ost Leitfadens Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft BayStMLU, 2. erweiterte Auflage Januar 2003

4 Seite / 4 1. Plangebiet 1.1 Lage und Beschreibung des Plangebiets Der Änderungsbereich befindet sich zwischen der Ascher Straße und dem Erkersreuther Bächlein. Im Nordosten reicht der Änderungsbereich fast bis an den Hundeübungsplatz bzw. das Areal der angedachten Hochwasserrückhaltung. Ostwärts grenzt das Gebiet an das Tal des Erkersreuther Baches, das als Grünfläche festgesetzt ist. Im Übrigen wird der Bereich von als Gewerbegebiet festgesetzten Flächen umschlossen. In einem engen Korridor reicht die Änderungsfläche bis an die westlich gelegene Ascher Straße. Das Änderungsgebiet liegt innerhalb des Geltungsbereichs für den Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan Nr. 153 und ist lt. Bebauungsplan als Gewerbegebiet und private Grünfläche Das Gelände fällt von West nach Südost von etwa 585 m ünn auf 578 m ünn. 1.2 Umfang des Vorhabens und Bedarf an Grund und Boden Flächenstatistik: Bestand: Grünfläche, die geändert wird: ca. 685 m² Bisheriges Gewerbegebiet, das geändert wird: ca m² Neuplanung: Eingeschränktes Gewerbegebiet: ca m² Eingeschränktes Industriegebiet: ca. 780 m² Der Geltungsbereich des Änderungsbereiches umfasst eine Fläche von insgesamt ca m², betroffen sind folgende Flurstücke der Gemarkung Selb: 1862, (TF), 1862/6, 1863 (TF), 1864 (TF), 1876/3 (TF), 1880 (TF) und 1881 (TF). 2. Anlass der Planung Die Textilveredelung Drechsel GmbH teilte am mit, dass sie plant, den Teich auf ihrem Grundstück (Flurnummer 1876/4) zu einem Löschwasserteich zu ertüchtigen. Hierzu sei die Errichtung einer Baustraße nötig, die aufgrund der aktuellen Grundstücksgrenzen sehr ungünstig verlaufen würde. Da die Baustraße künftig evtl. auch als Umfahrt für die Feuerwehr genutzt werden soll, erwäge die Textilveredelung Drechsel und der im norden anliegende Nachbar die gemeinsame Grundstücksgrenze zu begradigen und beiden Firmen eine bessere Flächennutzung für zukünftige Erweiterungen zu ermöglichen. Hierzu müsse allerdings die aktuell im Bebauungsplan festgesetzte Baugrenze um einige Meter in Richtung Südosten verschoben werden.

5 Seite / 5 Der Vorschlag wurde von der Stadt Selb aus städtebaulicher, immissionsschutzrechtlicher und naturschutzrechtlicher Sicht geprüft. Nachdem keine grundsätzlichen Gründe gegen eine Umsetzung des Vorschlages sprachen, hat der Bauausschuss der Stadt dem Stadtrat die Änderung des Bebauungsplanes empfohlen. 3. Planungsgrundlage Die Planzeichnung wurde auf der Grundlage der digitalen Flurkarte des Vermessungsamtes Wunsiedel erstellt. 4. Verhältnis zu anderen Planungen 4.1 Landes- und Regionalplanung Die Stadt Selb liegt in der Region Oberfranken-Ost und ist als Mittelzentrum eingestuft. Gemäß Regionalplan soll u. a. im Mittelbereich Selb der quantitative und qualitative Ausbau des Arbeitsplatz- und Berufsausbildungsangebots bei Verbreiterung der Branchenstruktur angestrebt werden (Ziel A II 1.3). In allen Teilen der Region soll eine Ausweitung des Arbeitsplatzangebots angestrebt werden... (Ziel B IV 2.1). Laut LEP (B II (G) sind qualifizierte Beschäftigungsmöglichkeiten für Frauen und Männer, ein ausreichendes und zukunftsträchtiges Angebot an betrieblichen und überbetrieblichen Ausbildungs-, Fortbildungs-, Umschulungs- und Weiterbildungsplätzen, Beschäftigungsmöglichkeiten zu Gunsten der Bevölkerungsgruppen, deren berufliche Eingliederung erschwert ist, und familiengerechte Arbeitsbedingungen für Frauen und Männer zur Verbesserung der Beschäftigungsmöglichkeiten sowie zur Vereinbarkeit von Familie und Beruf anzustreben. Insgesamt betrachtet erfüllt die Planung die Vorgaben der Landes- und Regionalplanung. 4.2 Flächennutzungs- und Landschaftsplan Der wirksame Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet Fläche für die Landwirtschaft mit besonderer Bedeutung für das Orts- und Landschaftsbild und die Naherholung dar. Bei der Fläche, die als Gewerbe- bzw. Industriegebiet festgesetzt werden soll, handelt es sich tatsächlich um eine Brachfläche, die aufgrund ihrer Lage nicht landwirtschaftlich nutzbar ist. Die Bedeutung der gesamten Fläche, also der weit über das Plangebiet reichenden Fläche für das Orts- und

6 Seite / 6 Landschaftsbild ist unstrittig. Bei der betroffenen Teilfläche kann diese Wertigkeit aufgrund der örtlichen Situation allerdings nicht uneingeschränkt gesehen werden. Die Abgrenzung der Flächendarstellung des Flächennutzungsplanes dürfte hier eher zufällig geschehen sein. Obwohl die Darstellung des Flächennutzungsplanes für den Änderungsbereich nicht der geplanten Festsetzung gewerblich nutzbarer Flächen entspricht, kann der Bebauungsplan für dieses Gebiet noch im Sinne des 8 Abs. 2 BauGB als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt beurteilt werden. Die Stadt ist der Auffassung, dass es sich bei der Abweichung lediglich um eine Folge des Übergangs in die konkrete Planungsstufe des Bebauungsplanes handelt. Der Landschaftsplan enthält für den direkt betroffenen Bereich keine weiteren Aussagen. 4.3 Sonstige Planungen Landschaftsentwicklungskonzept Im Landschaftsentwicklungskonzept (LEK) für die Region Oberfranken-Ost aus dem Jahre 2003 werden, ausgehend von den jeweiligen Werten und Funktionen der verschiedenen Landschaftsteile, fünf Funktionsräume unterschieden (Leitbild der Landschaftsentwicklung). Danach liegt das Untersuchungsgebiet noch im Gebietstyp Übrige Flächennutzungen mit begleitenden Leistungen für Naturhaushalt und Landschaftsbild, tangiert aber gleichzeitig einen Funktionsraum Landnutzung mit vorherrschenden Leistungen für Naturhaushalt und Landschaftsbild Im Gebietstyp Übrige Flächennutzungen mit begleitenden Leistungen für Naturhaushalt und Landschaftsbild sollen Belastungen von Natur und Landschaft vermindert und ökologische Funktionen wieder gestärkt werden. Insbesondere sollen u. a.: die Grundwasserneubildung gefördert, Freiflächen erhalten und neu geschaffen, Grünverbindungen in die freie Landschaft entwickelt und, Dachbegrünungen, flächensparende Bauweisen und die Nutzung alternativer Energien gefördert werden. Im Gebietstyp mit vorherrschenden Leistungen für Naturhaushalt und Landschaftsbild sollen insbesondere durch extensive land- und forstwirtschaftliche Nutzungen entstandene wertvolle Kulturökosysteme und Landschaftsräume erhalten und wieder entwickelt werden. Den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege soll grundsätzlich gegenüber anderen Nutzungsansprüchen Vorrang eingeräumt werden. Nutzungen die in Konflikt zu den Naturschutzzielen stehen, sollen vermieden werden.

7 Seite / 7 Insbesondere sollen: vordringlich land- und forstwirtschaftliche Nutzungsweisen mit pflegendem und naturschutzorientiertem Charakter gefördert werden, ursprüngliche Standorteigenschaften erhalten und entwickelt werden, hochwertige Gebiete naturschutzrechtlich gesichert, Stoffeinträge durch Extensivierung der landwirtschaftlichen Nutzung reduziert, neue Flächeninanspruchnahmen vermieden und Störungen durch Erholungssuchende minimiert werden. (Auszug aus dem LEK, Seiten 467, 468 u. 473) Der Ortsrand soll laut LEK nicht überschritten werden. Die geringfügige Erweiterung der Gewerbefläche um ca. 685 m² steht hierzu nicht im Widerspruch Biotopkartierung Ostwärts des Änderungsbereiches liegt die kartierte Biotopfläche Nr Laut Kartierung handelt es sich dabei um einen verzweigten Heckenzug oberhalb einer kleinen Feuchtfläche, die ihrerseits wieder kartiert ist (Biotop Nr. 154) Laut Kartierung wird die Strauch-/ Baumschicht von Salweide, Birke, Holunder, Vogelbeere und Erle bestimmt. Die kürzeste Entfernung des Gewerbegebiets zum Biotop beträgt etwa 11 m. Mit Orthophoto und Biotopkartierung überlagerte Flurkarte

8 Seite / 8 Auf den südlichen Ausläufer der Biotopfläche hat die Planung keine Auswirkungen Naturpark Fichtelgebirge Das Plangebiet liegt zwar innerhalb des Naturparks Fichtelgebirge, wird jedoch nicht von der Schutzzone des Naturparks erfasst Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung Durch die Planung werden keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung bzw. keine europäischen Vogelschutzgebiete berührt 5. Denkmalschutz Im Plangebiet und dessen näherer Umgebung finden sich keine Bau- oder Bodendenkmäler im Sinne des Art. 1 Abs. 2 und Abs. 4 DSchG. Das nächstgelegene Denkmal, es handelt sich dabei um ein Bodendenkmal (neuzeitlicher Bergwerksstollen), liegt westlich in ca. 200 m Entfernung. 6. Zwecke und Ziele der Planung Wie oben unter Punkt 2. bereits erläutert, sollen im Zuge einer Baumaßnahme Grundstücksgrenzen neu geregelt und dadurch die Nutzbarkeit der Betriebsgrundstücke verbessert werden. Durch die geringfügige Erweiterung der gewerblich nutzbaren Flächen kann diese weiter optimiert werden. Wie bei nahezu jeder Planung können jedoch, wie auch im vorliegenden Fall, auch negative Auswirkungen mit der Planung verbunden sein: Grundsätzlich ist die geringfügige Erweiterung der gewerblich nutzbaren flächen aus städtebaulicher Sicht nicht zu beanstanden. Allerdings darf bei der Änderung zugunsten der baulichen Flächennutzung der Schutzanspruch nahegelegener Wohnnutzung nicht außer Acht gelassen werden. Um diesem gerecht zu werden bedarf es entsprechender Regelungen im Bebauungsplan (siehe hierzu auch Punkt 9 der Begründung). Die Bauleitplanung dient damit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. 6.1 Eingeschränktes Gewerbegebiet - GE(e) Die Fläche, die als GE(e) festgesetzt wird, beansprucht den überwiegenden Teil der bisherigen Grünfläche. Zudem wird die erweiterte überbaubare Grundstücksfläche des Gewerbegebiets eingeschränkt. Hintergrund ist vor allem die Wohnbebauung Am Reuthberg. Die Erweiterung des Gewerbegebiets darf hier zu keiner Verschlechterung führen. Ziel ist eine Verbesserung der gegebenen Situation, die damit auch den Nutzern des Gewerbegebiets mehr Rechtssicherheit bietet. Damit ist die Einschränkung der Gebietsnutzung durchaus zumutbar und entspricht dem Grundsatz einer nachhaltigen Flächennutzung.

9 Seite / 9 Die Einschränkung des Gewerbegebiets erfolgt durch die Festsetzung immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel. Die übrigen Gebietsfestsetzungen für das GE werden übernommen. 6.2 Eingeschränktes Industriegebiet (GI(e)) Die Fläche, die als eingeschränktes Industriegebiet festgesetzt wird, war bis dato in der Hauptsache als GE festgesetzt. Nur ein geringer Anteil der bisherigen Grünfläche wird dem GI zugeschlagen. Die betroffene Fläche wird Teilfläche des Betriebsgrundstücks eines Betriebes mit Anlagen, die nach BImSchV zu genehmigen sind und i.d.r. in einem Industriegebiet angesiedelt sind. Damit die Fläche im Interesse des Betriebes genutzt werden kann ist es konsequent, diese Flächen analog zum Betriebsgrundstück als GI(e) festzusetzen. Gleiches gilt für den Teil der Grünfläche, die als GI(e) festgesetzt wird. Die Einschränkung des Industriegebiets erfolgt durch die Festsetzung immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel. Die übrigen Gebietsfestsetzungen für das GE werden übernommen. Die Ausführungen unter Punkt 6.2 bezüglich der Wohnbebauung Am Reuthberg gelten sinngemäß auch für das GI(e). 6.3 Erschließung Durch die Bebauungsplanänderung werden keine zusätzlichen Erschließungsmaßnahmen erforderlich. Der zu ändernde Bebauungsplan enthält im Bereich der Grünfläche bzw. im Süden der Gewerbefläche ein Leitungsrecht für eine Abwasserleitung. Nach Rücksprache bei der AWS wurde bestätigt, dass der einstmals vorgesehene Kanal nicht benötigt wird. Das Recht wurde auch nicht dinglich gesichert. Um unnötigen Einschränkungen und Missverständnissen bei der Flächennutzung vorzubeugen, wurde im Zuge der vorliegenden Änderung das Leitungsrecht aus dem Bebauungsplan heraus genommen. 7. Eingriffsregelung Gem. 13 BNatschG sind nicht vermeidbare erhebliche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft, wie sie auch infolge einer Bauleitplanung verursacht werden, möglichst durch Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen zu kompensieren. Der Verursacher ist nach 15 Abs. 2 BNatschG verpflichtet, unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen (Ausgleichsmaßnahmen) oder zu ersetzen (Ersatzmaßnahmen). Ausgeglichen ist eine Beeinträchtigung, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushalts in gleichartiger Weise wiederhergestellt sind und das Landschaftsbild landschaftsgerecht wiederhergestellt oder neu gestaltet ist. Ersetzt ist eine Beeinträchtigung, wenn und sobald die beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushalts in dem betroffenen Naturraum in gleichwertiger Weise hergestellt sind und das Landschaftsbild landschaftsgerecht neu gestaltet ist.

10 Seite / 10 Die folgende Ermittlung des Kompensationsbedarfs erfolgt auf der Grundlage des Leitfadens Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft (BayStMLU, 2. erweiterte Auflage Januar 2003). Bestand Wertigkeit Kategorie künftige Nutzung Komp. Faktor Eingriffsfläche[m²] Eingriffstyp Kompensationsbedarf Brache (> 5 J.) mittlere Bedeutung II GI(e) bzw. GE(e) A 0,8 440 m² 352 m² Gebüsch/ Hecke hohe Bedeutung III GI(e) bzw. GE(e) A 1, m² ca. 597 m² Der Eingriff soll wie folgt ausgeglichen werden: Der Bebauungs- und Grünordnungsplan Nr. 153 enthält entlang der Ascher Straße Einzelpflanzgebote für eine alleeartige Anpflanzung für Bäume. Nachdem durch den Bebauungsplan die Gewerbefläche des Betriebsgrundstücks des Initiators der Bebauungsplanänderung erst nachträglich überplant wurde, kann das Pflanzgebot immer erst im Zuge von Baumaßnahmen schrittweise verwirklicht werden. Für das Grundstück des Veranlassers würde dies letztlich aber vermutlich bedeuten, dass, nachdem erst in der jüngeren Vergangenheit eine nachhaltige Betriebserweiterung stattfand, die Umsetzung des Pflanzgebotes zeitlich völlig im Ungewissen liegt. Der Eigentümer des Betriebsgrundstücks wird als Ausgleichsmaßnahme einen Teil des Pflanzgebots als Ausgleich für den Eingriff zeitnah umsetzen. Lediglich zum Gebäude soll das Pflanzgebot wegen der noch erforderlichen Freiflächengestaltung infolge der letzten Betriebserweiterung gegenwärtig noch nicht umgesetzt werden. Sobald die örtliche Situation geklärt ist, wird das Pflanzgebot jedoch auch hier umgesetzt. Letztlich werden damit mindestens 10 Laubbäume gepflanzt. Neben der Schaffung von Lebensraum für Insekten und Vögel trägt die Maßnahme auch zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes bei. Die Stadt ist der Auffassung, dass der sehr kleinräumige Eingriff am Rande des bestehenden Baugebiets damit ausgeglichen ist. 8. Altlasten Im Plangebiet selbst sind keine belasteten Flächen bekannt. Allerdings ist ein nahegelegenes Areal ostwärts des Gebietes belastet (Verunreinigung mit Schwermetallen). Der Bebauungsplan Nr. 153 berücksichtigt diese be-

11 Seite / 11 reits, die Flächen sind als Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind gekennzeichnet. Für eine Teilfläche ostwärts des Plangebiets (Teich auf Flurstück Nr. 1876/4 der Gemarkung Selb mit Umgriff) steht eine Sanierung an. 9. Immissionsschutz Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 153 wurde eine das Plangebiet mit Umgriff auf der Grundlage der DIN schalltechnisch untersucht. Für Teilbereiche wurden immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel festgelegt. Die vorliegende Bebauungsplanänderung berührt nun nur einen relativ kleinen Teilbereich des Geltungsbereiches. Eine erneute Untersuchung des gesamten Bereiches im Rahmen des Änderungsverfahrens wäre daher unverhältnismäßig. Erklärtes Ziel muss jedoch sein, dass für die nächstgelegene Wohnbebauung Am Reuthberg keine Verschlechterung durch die Änderung verursacht wird. Auf der Grundlage der DIN wurden daher die Auswirkungen der Bebauungsplanänderung für den Immissionsort Am Reuthberg 8 genauer betrachtet: In der Planfassung vom sind für die erweiterte GI(e)-Fläche immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel von 62 db(a) für die Tagzeit und 47 db(a) für die Nachtzeit vorgesehen. Für das GE(e) enthält der Entwurf Schallleistungspegel von 62 und 47 db(a) (tags/nachts). Im Vergleich mit der bisherigen Festsetzung ergibt sich damit für die Nachtzeit bezogen auf die geänderten Flächen am IO ein um 10 db(a) niedrigerer Beurteilungspegel von 20 db(a). Für die Tagzeit wird der Beurteilungspegel allerdings um 5 db(a) auf 35 db(a) erhöht. Für die sensible Nachtzeit wird damit bereits eine Verbesserung erzielt. Wegen der sehr kleinen Änderungsfläche wäre die Erhöhung für die Tagzeit durchaus vertretbar, da sie sich kaum merklich am IO auswirken wird. Trotzdem wird derzeit eine Absenkung des Schallleistungspegels für die Tagzeit auf den bisherigen Wert von 60 db(a) in Erwägung gezogen. Nachdem sich für das Gewerbegrundstück keine Verschlechterung ergeben würde, wäre diese Reduzierung durchaus vertretbar, für den IO bliebe der bisherige Beurteilungspegel unverändert. Die Berechnung der IFSP nach der DIN führt im Vergleich zur Berechnung nach der DIN zu geringfügig unterschiedlichen Ergebnissen. Diese Differenz ist in der Praxis nicht erheblich und daher die Berechnung nach der DIN vertretbar. Hinzu kommt, dass die schalltechnische Untersuchung für den gesamten Bereich bereits auf der Grundlage der DIN im Rahmen der Planaufstellung durchgeführt wurde.

12 Seite / Kosten Nachdem das Gelände bereits derzeit erschlossen ist, fallen durch die vorliegende Planung keine weiteren Erschließungskosten an. Aufgestellt: Selb, SG Stadtplanung Stadtbauamt S i l l e r Stadtplaner R e s c h Baudirektor Stadt Selb Wolfgang K r e i l Oberbürgermeister