Volle Städte, leeres Land der deutsche Wohnungsmarkt driftet auseinander

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1 Pressegespräch, 5. September 2013, Berlin Volle Städte, leeres Land der deutsche Wohnungsmarkt driftet auseinander Statement Professor Dr. Michael Voigtländer Leiter Kompetenzfeld Immobilienökonomik Institut der deutschen Wirtschaft Köln Es gilt das gesprochene Wort

2 Volle Städte, leeres Land Die Münchener fliehen wegen unbezahlbarer Mieten aus der Stadt, in Hamburg kommen auf eine freie Wohnung manchmal Hunderte Bewerber und im vermeintlich billigen Berlin sind die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren stärker gestiegen als in jeder anderen deutschen Großstadt. Wenn vom deutschen Wohnungsmarkt die Rede ist, dann dreht sich meistens alles um die großen Ballungsräume, denn dort so scheint bleibt kein Stein auf dem anderen: Die starke Zuwanderung aus dem In- und Ausland sowie die meist guten Beschäftigungschancen lassen die Nachfrage nach Wohnraum kräftig steigen und weil diese kurzfristig nicht befriedigt werden kann, explodieren augenscheinlich die Mieten. Doch so schlagzeilenträchtig die Situation in den Großstädten auch sein mag: Insgesamt leben nur 15 der rund 80 Millionen Bundesbürger in Regionen mit steigenden Immobilienpreisen und Mieten und über kurz oder lang werden auch diese Märkte ihr Gleichgewicht wiederfinden. Ganz anders und viel schwieriger zu managen ist die Situation jenseits der Metropolen: Vor allem in vielen ländlichen Regionen gehen die Bevölkerungszahlen Jahr für Jahr zurück, und mit der schrumpfenden Nachfrage nach Wohnraum stagnieren die Preise, mancherorts sinken sie sogar. Das stellt die Kommunen vor ganz neue Herausforderungen. Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 2

3 Die demografischen Fakten Allen Prognosen zufolge gehen die deutschen Bevölkerungszahlen in den nächsten Jahrzehnten zurück die Frage ist nur, um wie viel. Selbst wenn es gelingt, den Zuwanderungssaldo dauerhaft auf pro Jahr zu erhöhen und die Geburtenrate auf 1,6 Kinder je Frau steigt, werden im Jahr 2060 nur noch knapp 75 Millionen Menschen in Deutschland leben. Realistischer ist allerdings eine jährliche Nettozuwanderung von und eine Geburtenrate von 1,4. Dann werden 2060 nur noch knapp 65 Millionen Menschen in Deutschland leben, also rund ein Fünftel weniger als heute. Ein Blick auf die Prognosen für die einzelnen Bundesländer zeigt allerdings, dass sich dieser Rückgang regional sehr unterschiedlich verteilen wird. Während die Stadtstaaten bis 2030 noch ordentlich zulegen werden, müssen sich vor allem die ostdeutschen Bundesländer darauf einstellen, dass ihre Bevölkerungszahlen je nach Region um bis zu 20 Prozent zurückgehen. Aber auch das Saarland und Nordrhein- Westfalen erwarten einen Rückgang von fünf bis zehn Prozent gegenüber dem Status quo. Gleichzeitig nimmt die Urbanisierung Deutschlands zu. Junge Senioren zieht es in die Städte, weil sie dort anders als in vielen ländlichen Regionen Einkaufsmöglichkeiten, Gesundheitsvorsorge und Kulturangebote vorfinden; für junge Menschen sind Städte vor allem aufgrund geringerer Mobilitätskosten, besserer Ausbildungsmöglichkeiten und vielfältigen Jobchancen attraktiv. Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 3

4 Die Nachfrage nach Wohnraum Für Immobilienmärkte spielt eine sinkende Einwohnerzahl eine ganz besondere Rolle, denn diese Märkte können der Nachfrage nun einmal nicht folgen. Der Zuzugs-Boom in vielen Großstädten wird also das Überangebot an Wohnraum in ländlichen Regionen noch verstärken. Wie groß dieser Effekt ausfällt, hängt davon ab, wie sich der altersabhängige Pro-Kopf-Wohnflächenkonsum entwickelt. Eine Auswertung des sozio-ökonomischen Panels (SOEP) zeigt, dass die durchschnittliche Wohnfläche zwischen 1995 und 2011 über alle Altersgruppen hinweg um 21 Prozent gestiegen ist. Das heißt, im Schnitt war die Quadratmeterzahl pro Person 2011 um gut ein Fünftel höher als Dies liegt zum einen an höheren Einkommen, zum anderen an dem Anstieg kleinerer Haushalte. Dieser Trend wird sich allerdings nicht ungebrochen fortsetzen. Denn zum einen lässt sich die Pro-Kopf-Wohnfläche nicht beliebig ausweiten, und zum anderen wird sie auch durch steigende Energiekosten limitiert. Hinzu kommt, dass sich ein Zuwachs an Wohnflächen nicht überall gleichermaßen realisieren lässt. So sind die Möglichkeiten zum Bau eines freistehenden Einfamilienhauses in Städten wie München und Hamburg sehr begrenzt, auf dem Land dagegen lassen sich solche Wünsche noch erfüllen. Unter Berücksichtigung all dieser Faktoren ergeben sich zwei Szenarien: Im Obergrenze-Szenario setzt sich der Anstieg des Pro-Kopf-Wohnraumkonsums fort, allerdings verlang- Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 4

5 samt, im Untergrenze-Szenario bleibt er konstant. Tendenziell gilt die Obergrenze für ländliche Räume und die Untergrenze eher für Städte. Auch für die Frage, wie viele Wohnungen künftig noch gebaut werden sollen, ist generell die Untergrenze wichtiger. Zwar kann ein Rückgang der Bevölkerung also der Nachfrage bei gleichzeitigem Anstieg des Pro-Kopf-Konsums beispielsweise durch die Zusammenlegung von Wohnungen abgemildert werden. Doch solche Bestandsanpassungen sind eher die Ausnahme als die Regel. Auch der Trend in Richtung kleinerer Haushalte lässt sich nicht dauerhaft fortsetzen. Zudem bleibt die Einkommensentwicklung in den Prognosen außen vor. Als Faustregel aber gilt: Setzt sich die bisherige Entwicklung fort, werden die Einkommen in den Schrumpfungsregionen weiter rückläufig sein, was sich dann ebenfalls negativ auf die Wohnungsnachfrage und den Flächenkonsum auswirken wird. Die Entwicklung auf Bundes- und Länderebene Unterscheidet man nicht nur zwischen einer Untergrenze und einer Obergrenze des Pro-Kopf-Wohnraumkonsums, sondern auch zwischen und Nettozuwanderern, ergeben sich für die Wohnflächennachfrage in Deutschland vier Szenarien (Abbildung 1): Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 5

6 Variante 1: In diesem optimistischen Szenario steigt die Wohnflächennachfrage pro Kopf weiter an zum Beispiel, weil die Gesellschaft wohlhabender wird oder auch, weil es mehr Single-Haushalte geben wird. Bei einer Nettozuwanderung von rund Menschen pro Jahr kann dann bis Mitte der 2040er Jahre mit einem Anstieg der Wohnflächennachfrage gerechnet werden. Obwohl die Bevölkerung in diesem Szenario auf 75 Millionen sinkt, erhöht sich die aggregierte Wohnflächennachfrage um 20 Prozent gegenüber 2012 das entspricht rund zusätzlichen Wohneinheiten pro Jahr. Hinzu käme noch der Ersatzbedarf für den sogenannten Abgang von Wohnungen, dazu gehören zum Beispiel Wohnungen, die abgebrannt sind oder zur Schaffung öffentlicher Frei- und Verkehrsflächen abgerissen wurden. Variante 2: Auch hier steigt die Wohnfläche pro Kopf, allerdings wandern netto nur Menschen jährlich nach Deutschland ein. Die aggregierte Wohnflächennachfrage steigt dann bis zum Jahr 2040 um knapp 16 Prozent, danach fällt sie binnen zwei Jahrzehnten auf 6 Prozent. Varianten 3 und 4: In diesen beiden Szenarien nimmt der Wohnflächenkonsum pro Kopf nicht weiter zu. Bei einer Nettozuwanderung von (Variante 3) bedeutet das eine aggregierte Wohnflächennachfrage von gerade einmal 1,4 Prozent bis 2023, das entspricht neuen Wohnungen pro Jahr. Danach sinkt die Nachfrage bis 2060 um fast 9 Prozent im Vergleich zu heute. Kommen netto nur Zuwanderer (Variante 4), steigt die Nachfrage nur noch um Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 6

7 0,6 Prozent oder Wohnungen pro Jahr und läuft bereits 2020 aus, um dann bis 2060 um mehr als 15 Prozent zu fallen. Wie sehr sich die Nachfrage regional differenziert, zeigen die Zahlen für die 16 Bundesländer (Tabelle 1). Hier wurde von einem Nettozuwanderungssaldo von Menschen pro Jahr ausgegangen. Selbst bei konstanter Pro-Kopf-Wohnfläche wird die Wohnflächennachfrage in Hamburg und Berlin bis zum Jahr 2030 um 6 bis 7 Prozent steigen. In den meisten Bundesländern wird sie dagegen fallen, teilweise sogar um mehr als 10 Prozent. Bei steigendem Flächenkonsum pro Kopf dagegen wird die Nachfrage bis 2030 noch in 15 Bundesländern wachsen, in elf davon sogar zweistellig. Lediglich Sachsen-Anhalt muss auch in diesem Szenario mit einem Rückgang rechnen. Die Entwicklung in den Kreisen Die ohnehin starke Differenzierung nach Bundesländern setzt sich auf der Ebene der Kreise noch stärker fort. Das IW Köln hat die Wohnflächennachfrage für alle 402 Landkreise und kreisfreien Städte vorausberechnet, und zwar für die beiden Szenarien Unter- und Obergrenze, also für einen konstanten und einen steigenden Pro-Kopf-Flächenkonsum (Tabellen 2 bis 5). Hier einige besonders auffällige Ergebnisse: Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 7

8 Den stärksten Zuwachs an Wohnflächennachfrage (Tabelle 3) werden erstaunlicherweise nicht Großstädte wie Berlin und Hamburg haben, sondern das Umland von München. Im Obergrenzen-Szenario liegen die vier Landkreise mit den höchsten Zuwächsen Erding, Ebersberg, Dachau und Freising allesamt im Einzugsgebiet der bayerischen Landeshauptstadt. Die Nummer fünf des Rankings ist München selbst. 9 der 10 Kreise und kreisfreien Städte mit den stärksten Zuwächsen an Wohnflächennachfrage liegen in Bayern die Ausnahme ist Potsdam. Den stärksten Rückgang an Wohnflächennachfrage (Tabelle 4) muss Ostdeutschland hinnehmen. Alle 10 Kreise und kreisfreien Städte mit den prozentual stärksten Minuszahlen liegen in Sachsen-Anhalt (5), Thüringen (3) und Brandenburg (2). Bei konstanter Pro-Kopf-Wohnfläche reichen die Rückgänge der gesamten Wohnflächennachfrage von rund 20 Prozent im thüringischen Saalfeld-Rudolstadt bis zu mehr als 23 Prozent im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen- Anhalt. Was das konkret bedeutet, zeigt das Beispiel Suhl in Thüringen: Wenn in der Stadt im schlimmsten Fall fast 23 Prozent ihrer heutigen Wohnungsnachfrage wegbrechen, dann ist im Jahr 2030 jede fünfte Wohnung überflüssig. Von den Großstädten, für die das Untergrenzen-Szenario also ein konstanter Pro-Kopf-Flächenkonsum wahrscheinlicher ist, hat München mit knapp 14 Prozent die größte Zunahme an Wohnflächennachfrage von 2012 bis 2030 zu erwarten. Es folgen Hamburg, Frankfurt am Main und Berlin Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 8

9 mit 6 bis 7 Prozent sowie Düsseldorf, Stuttgart und Köln mit 2 bis 4 Prozent. Die Ruhrgebietsstädte Dortmund und Essen müssen dagegen ein Minus von 4 bis 6 Prozent hinnehmen. Insgesamt ist bei steigender Pro-Kopf-Wohnfläche (Obergrenze) damit zu rechnen, dass die Gesamtnachfrage in 38 Kreisen mit derzeit insgesamt 5 Millionen Einwohnern zurückgeht. Im realistischeren Untergrenzen-Szenario sind es sogar 240 Kreise mit etwa 40 Millionen Menschen. Steigende Leerstände Die gravierendste Folge der nachlassenden Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt wird ein zunehmender Leerstand sein, und der lässt sich kaum durch eine Anpassung der Mieten moderieren. Niedrigere Mieten können zwar Anreize setzen, größere zum Beispiel zusammengelegte Wohnungen zu beziehen oder alternative Nutzungen attraktiver zu machen, etwa als Ferienwohnungen oder Gästewohnungen. Dies reicht jedoch nicht aus, den starken Rückgang zu kompensieren, zumal das Angebot die Wohnungen nicht einfach vom Markt genommen werden kann. Zudem sind Mieten wie Löhne: typischerweise nach unten nicht flexibel. Dass Leerstand nicht nur ein Phänomen in schrumpfenden Märkten ist, zeigt ein weiteres Ergebnis der IW-Analyse: Zwar ist die Bevölkerung zwischen 2009 und 2011 in insgesamt 156 Kreisen gewachsen, aber in 70 dieser Kreise stieg trotz- Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 9

10 dem die Leerstandsquote bei Mehrfamilienhäusern. Die Gründe dafür sind neben der Bautätigkeit das Nachfrageverhalten und die Präferenzen der Menschen. Sie fanden sich in dem vorhandenen Angebot nicht wieder und bevorzugten Neubauten. Da deshalb auch in vielen schrumpfenden Städten und Landkreisen weiter gebaut wurde und wird, ist ein flächendeckender Anstieg der Leerstände zu erwarten. Besonders schwerwiegend ist dies für viele ostdeutsche Kreise, wo die Leerstandsquote schon heute sehr hoch ist. Doch auch in manchen westdeutschen Kreisen, zum Beispiel in Pirmasens (9,7 Prozent), Hagen (6,9 Prozent) und Hof (8,2 Prozent), liegt die Quote bereits deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 4,4 Prozent. Leerstand als wirtschaftspolitische Herausforderung Leerstand ist zunächst einmal ein Problem der Eigentümer, denn die müssen auf Mieteinnahmen verzichten. Darüber hinaus ist Leerstand aber auch ein gesellschaftliches Thema. Erstens, weil er negative Folgewirkungen hat. Oftmals verringern verlassene Gebäude die Vermietungschancen umliegender Gebäude und führen im schlimmsten Fall zu Vandalismus und Verwahrlosung. Dies kann eine Abwärtsspirale auslösen, die ganze Stadtviertel unattraktiv werden lässt das weltweit vielleicht bekannteste Beispiel dafür ist derzeit Detroit. Zweitens, und dies ist gravierender, führt Leerstand Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 10

11 zur Zersiedlung und zu löchrigen Stadtbildern. Dies wirkt sich negativ auf die Infrastrukturkosten aus, denn bei gleicher Stadtfläche bleiben die Kosten für Müll, Abwasser und andere Leitungsnetze konstant und die Kosten pro Kopf steigen. Schon im Jahr 2008 zeigte eine Untersuchung der IW Consult, dass die Abfallgebühren in ostdeutschen Städten genau aus diesem Grund besonders hoch sind. Leerstand kann also der Treibsatz für einen beschleunigten Niedergang der Städte und Kommunen sein: Verwahrloste Stadtviertel und steigende Kosten lassen die mobilen Haushalte abwandern und die Probleme verstärken sich weiter. Innenentwicklung muss gestärkt werden Um diesen Teufelskreis zu durchbrechen, dürfen schrumpfende Städte und Kommunen nicht mehr nach außen wachsen wollen, sondern sie müssen sich nach innen entwickeln. So simpel es klingen mag: Die wichtigste Voraussetzung dafür ist, den demografischen Wandel anzuerkennen und zu akzeptieren. Viel zu oft ist noch zu hören, dass der Rückgang der Nachfrage durch die Ausweisung neuer Flächen gestoppt werden könne in der vagen Hoffnung auf Ansiedlung neuer Unternehmen und Haushalte. Neue Gewerbe- und Wohngebiete in schrumpfenden Regionen führen aber im Zweifelsfall nur dazu, dass sich die eigene Situation sowie die der Nachbargemeinden noch verschlimmern. Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 11

12 Ein bundesweiter Handel mit Flächenzertifikaten, die zur Ausweisung von neuen Baugebieten berechtigen, könnte daher nicht nur aus ökologischen Gründen sinnvoll sein, sondern auch schrumpfende Regionen belohnen, die auf die Ausweisung neuer Flächen verzichten. Das IW Köln begleitet im Auftrag des Umweltbundesamtes ein entsprechendes Modellprojekt. Im realitätsnahen Planspiel Flächenhandel soll, unter der Mitarbeit von Modellkommunen, getestet werden, ob handelbare Flächenausweisungszertifikate ein Instrument sein können, um den Städten und Gemeinden dabei zu helfen, die Neuflächeninanspruchnahme zu vermindern und die Innenentwicklung zu erleichtern. Der alleinige Verzicht auf neue Baugebiete wird aber ebenso wenig reichen wie die staatlichen Programme Stadtumbau Ost und Stadtumbau West. Im Rahmen dieser Programme wurden bislang etwa Wohnungen in Ostdeutschland abgerissen und zahlreiche Projekte zur Belebung der Innenstädte durchgeführt. Doch künftig wird sich das Phänomen schrumpfender Städte und Kreise zum Massenphänomen ausweiten. Deshalb braucht es systematische und ständige Instrumente zur Unterstützung der Innenentwicklung. Ein Ansatz kann darin bestehen, der Aufwertung der Bestände im engen Stadtgebiet Vorfahrt zu gewähren, beispielsweise durch besondere finanzielle Anreize, baurechtliche Bevorzugungen oder sogar den Zuzug in die betroffenen Städte finanziell zu unterstützen. Außerdem wird zukünftig noch viel mehr über die Zentralisierung der regionalen Infrastruktur Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 12

13 nachgedacht werden müssen. Mehr Gemeindekooperation und Gemeindefusionen sind ebenfalls kaum zu vermeiden und werden Planer und Politiker vor Ort vor harte Entscheidungen stellen. Wichtig dabei ist, dass der Prozess der Transformation der Städte und Kreise nicht zur Resignation führt. Internationale Beispiele belegen, dass auch weniger dicht besiedelte Länder und Regionen prosperieren können. Entscheidend ist, dass die Weichen für die Anpassung frühzeitig gestellt und konstruktive Ideen für Wiederbelebung ungenutzter Gebäude gefunden werden. Pressestatement, 5. September 2013: Wohnungsmarkt 13