Unterhaltsstrategien und Wartungssystematik von Sportanlagen Frank Wadenpohl, CAS Sportanlagen

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1 Unterhaltsstrategien und Wartungssystematik von Sportanlagen Frank Wadenpohl, CAS Sportanlagen 1

2 Agenda Vorstellung ZHAW / IFM Theorie der Instandhaltung Übung Instandsetzungskosten Praxis der Instandhaltung 2

3 Wer und wo ist die ZHAW? HSSAZ Hochschule für Soziale Arbeit Zürich ZHW Zürcher Hochschule Winterthur HAP Hochschule für Angewandte Psychologie HSW Hochschule Wädenswil 3

4 Wer ist die ZHAW in Wädenswil? Eines von acht Departementen der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) Ein Teil der Mit Studierenden ein überschaubarer Campus 4

5 Institut für Facility Management Das Institut für Facility Management (IFM) ist die führende Adresse auf dem Gebiet des Facility Managements. Das IFM hat als einziges Hochschulinstitut in der Schweiz einen umfassenden Leistungsauftrag im Facility Management: Lehre auf Bachelor- und Masterstufe 300 BSc und 30 MSc Studierende Weiterbildung (100 Studierende) Forschung und Entwicklung Dienstleistungen 5

6 Weiterbildung am IFM CAS Energiemanagement CAS Gebäudemanagement CAS Immobilienökonomie CAS Leadership CAS Ökonomie und Prozesse CAS Service Management CAS Workplace Management CAS Life Cycle Management Immobilien CAS Strategisches Facility Management 6

7 SIA 469: Erhaltung von Bauwerken Bewirtschaftung Verwaltung Betrieb Erhaltung Überwachung Unterhalt Veränderung Instandhaltung Instandsetzung Erneuerung 7

8 SIA 469: Erhaltung von Bauwerken Unterhalt Der Unterhalt bezweckt die Bewahrung bzw. die Wiederherstellung des Bauwerks. Instandhaltung Die Instandhaltung dient der Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit des Bauwerks durch regelmässige und einfache Massnahmen. Die Instandhaltung schliesst die Behebung kleiner Schäden ein. Instandsetzung Die Instandsetzung dient dazu, das Bauwerk bzw. seine Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer wiederherzustellen; sie umfasst in der Regel Arbeiten grösseren Umfangs. Erneuerung Die Erneuerung hat zum Ziel, das Bauwerk zumindest in Teilen in einen dem ursprünglichen Neubau vergleichbaren Zustand zu versetzen. 8

9 Bedeutung der Instandhaltung Gebäudeversicherungswert 300% 280% 260% 240% 220% 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% Wert (BKP2) total Instandsetzung (%), IS Instandhaltung (%), IH IS + IH (%) 0% Gbäudealter in Jahren Quelle: vom

10 Bedeutung der Instandhaltung (Bsp. Kongresszentrum) Kostenentwicklung Unterhalt Mio. Fr ,45 Mio p. a. IS Kosten IH Kosten Total IS + IH pro Jahr IH und IS geglättet p. a ,77 Mio p. a. IS = Instandsetzung IH = Instandhaltung 25 1,90 Mio p. a ,78 Mio p. a

11 Kosten im Lebenszyklus Lebenszykluskosten (60 Jahre) Instandsetzung 8% 7% 8% 39% Kapitalkosten 15% Reinigung Ver- und Entsorgung 23% Instandhaltung Hausdienst, Verwaltung, Sicherheit, Rückbau, Diverses Quelle: Immo Stadt Zürich,

12 Kosten im Lebenszyklus Rückbau Vorstudien Planung Bau Betrieb Kostenentstehung Kostenbeeinflussbarkeit Planung / Errichtung Nutzung Zeit 12

13 Ziele der Instandhaltung Bewahren einer ausreichenden Sicherheit (Trag- und Betriebssicherheit) Erhalten des kulturellen Werts eines Bauwerks Erhalten des wirtschaftlichen Werts eines Bauwerks unter Berücksichtigung der Betriebs- und der Erhaltungskosten Sicherstellen der Gebrauchstauglichkeit eines Bauwerks Wahrnehmen der gesetzlichen Verantwortung der Eigentümerschaft. SIA469 13

14 Exkurs: Obligationenrecht 14

15 Grundlagen der Instandhaltung die Absichten der Eigentümerschaft das Bauwerk und die vorhandenen Bauwerksakten die Ergebnisse aus früherer Überwachung und Überprüfung die im Zusammenhang mit der Erhaltung eines Bauwerks und dessen Betrieb bestehenden vertraglichen Regelungen die behördlichen Auflagen die gesetzlichen Rechte und Pflichten der Eigentümerschaft. SIA469 15

16 Problemfelder der Instandhaltung Fehlendes IH-Controlling Unzureichende Bestandsdaten Unzureichende IH-Daten Dominanz von Havariestrategien Fehlende IH-Planung Fehlende IH-Ziele Fehlende IH-Strategien Ungenaue Aussagen über Abnutzungsverhalten Quelle: Klaus Homann: Immobiliencontrolling, 1999, S

17 «Typische» Lebenserwartung A B C D E F G H I J 17

18 Einflussfaktoren Gebäudeeigenschaften Umwelteinflüsse Art und Grad der Nutzung Alterserscheinungen Instandhaltung Technische Lebensdauer Bedarfsveränderung Wirtschaftliche Nutzungsdauer Modeveränderung Umgebungsveränderung Gesetzliche Änderungen Spannungsfeld der Instandhaltungsstrategie 18

19 Strategieebenen Eigentümerstrategie Portfoliostrategie Objektstrategie Anlagen- / Bauteilstrategie 19

20 Strategien der Instandhaltung Instandhaltung Präventive Instandhaltung Korrektive Instandhaltung Vorausbestimmte Instandhaltung Zustandsorientierte Instandhaltung Nach Termin geplant Nach Anzahl Nutzungszyklen Unmittelbar Aufgeschoben Siehe auch DIN EN 13306: , Abschnitt 7 20

21 Vor- und Nachteile der Strategien Vorausbestimmte Instandhaltung Vorteile: Planung und Abstimmung der Massnahmen möglich Konkrete Kriterien für Outsourcingentscheidung Garantierte Flächenverfügbarkeit möglich Senkung der Ausfallkosten Nachteile: Hoher Planungsaufwand (Datengenerierung und Datenpflege) Uneinheitliche Aussagen über Verschleissverhalten von Gebäudeelementen Technische Lebensdauer wird nicht optimal ausgenutzt Höhere Anzahl an Massnahmen erhöht Fehlerwahrscheinlichkeit («never touch a running system») 21

22 Vor- und Nachteile der Strategien Zustandsorientierte Instandhaltung Vorteile: Geringerer Genauigkeitsgrad bezüglich Alterungsverhalten erforderlich Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer möglich Gute Planbarkeit der Massnahmen Hohes Mass an Flächenverfügbarkeit erreichbar Nachteile: Mögliche Kostennachteile durch zusätzliche Anzahl an Inspektionen und erforderliche Qualifikation des Personals (handwerkliche Fähigkeiten und detaillierte Kenntnisse der technischen Diagnostik 22

23 Vor- und Nachteile der Strategien Korrektive Instandhaltung Vorteile: Optimale Ausnutzung der technischen Lebensdauer Geringer Planungsaufwand Scheinbare Kostenminimierung Nachteile: Hohe Schadenfolgekosten möglich Verkürzung der Lebensdauer betroffener Gebäudeelemente Hoher zeitlicher Druck bei der Schadensbehebung mit negativer Beeinträchtigung der Ausführungsqualität Mögliche Engpässe und höhere Preise bei der Ersatzteilbeschaffung Ungleichmässige Auslastung von Instandhaltungskapazitäten Eingeschränkte Outsourcingmöglichkeiten Keine hohe Flächenverfügbarkeit 23

24 Strategiewahl Die Entscheidung, welche der drei strategischen Grundausrichtungen der Gebäudeinstandhaltung eingeschlagen werden soll, ist von verschiedenen Kriterien abhängig. Vorausbestimmte und zustandsorientierte Instandhaltung haben zunächst einmal vorbeugenden Charakter und zielen darauf ab, dass die Summe der auf ein Gebäudeelement bezogenen Kosten präventiver lnstandhaltungsmassnahmen (K Pi ) über die Nutzungsdauer des Elementes geringer sind als die Summe der Kosten ausfallbedingter lnstandsetzungsmassnahmen (K Aj ). In diesem Fall gilt: n i=1 K Pi m j=1 K Aj < 1 24

25 Anwendungsgebiete der Strategien Vorausbestimmte Instandhaltung das Einsatzgebiet ist durch gesetzliche Vorschriften, die turnusmässig Wartungen erfordern, gekennzeichnet es bestehen Gefährdungen bei Ausfall der Anlagen für Personen und Einrichtungen es handelt sich um sensible Bereiche (Sicherheit, Unternehmensgeheimnisse) es ergeben sich hohe Schadensfolgekosten oberste unternehmerische Priorität ist die Verfügbarkeit der Immobilien und Anlagen Zustandsorientierte Instandhaltung der Abnutzungsvorrat ist messbar bzw. es bestehen Erfahrungswerte die Lebensdauer der Bauelemente wird weitgehend ausgenutzt, ohne das volle Ausfallrisiko eingehen zu müssen die Inspektionskosten sind geringer als die Kosten und die Folgekosten unerwarteter Ausfälle Korrektive Instandhaltung Bereiche, in denen Immobilien und Anlagen nur wenig genutzt werden keine Lieferschwierigkeiten bei Produktionsunterbrechungen keine oder zu vernachlässigende Schadenfolgekosten keine Sicherheitsanforderungen werden berührt keine gesetzlichen Notwendigkeiten Quelle: Michaela Hellerforth: Handbuch FM,

26 Strategiewahl Nennen Sie Ihre bevorzugte Instandhaltungsstrategie, wenn Sie im Falle eines Ausfalls kaum Schadenfolgekosten zu befürchten haben und Sie den Planungsaufwand für die Instandhaltung minimieren wollen. Nennen Sie Ihre bevorzugte Instandhaltungsstrategie, wenn das Abnutzungsverhalten eines Bauteils nicht exakt zu ermitteln ist und Sie im Falle eines Ausfalls hohe Schadenfolgekosten erwarten. 26

27 Alterungsverhalten von Bauteilen Abnutzungspotenzial 100% kein erkennbarer Verschleiss bis zum Ausfall Vereinfachter, linearer Abnutzungsverlauf progressiv 60% degressiv 20% 0% t 1 t 2 t 3 t 4 Zeit Ausfall-/ Schadensgrenze 27

28 Bewertung von Bauteilen und Anlagen 28

29 Bewertung von Bauteilen und Anlagen Schwierigkeit: Elemente, deren Zustand sich nicht auf Sicht beurteilen lässt. 29

30 Alterungsverhalten und Restlebensdauer 30

31 Bewertung von Bauteilen und Anlagen 31

32 Zustandserfassung gemäss Jules Schröder 32

33 Restnutzungsdauer Zustand 100% 60% Betrachtungszeitpunkt B A t = technische Lebensdauer C 20% Abnutzungsgrenze 0% t 50% t 100% A B C Restnutzungsdauer Zeit 33

34 Kosten der Instandhaltung Der [ ] Instandhaltungsaufwand beträgt ca. 0.8% bis 1.1% des Gebäudeversicherungswertes. Zusätzlich zur Instandhaltung ist je nach gewählter Konstruktion im Durchschnitt mit einem jährlichen Instandsetzungsaufwand von 1.6 bis 2.6% des Gebäudeversicherungswertes zu rechnen. Quelle: IP Bau,

35 Übung Instandsetzungskosten Gruppenarbeit: Ermitteln Sie den Bedarf an Rückstellungen (in Prozent der Erstellungskosten) für Turnhallen resp. Hallenbäder anhand der Wertanteile der Bauteile (siehe nächste Folie) sowie der minimalen / durchschnittlichen / maximalen Lebenserwartung der jeweiligen Bauteile (entsprechend CRB Handbuch LCC). min Ø max Turnhallen Hallenbäder min Ø max 35

36 Übung Instandsetzungskosten 36

37 Herausforderungen beim Unterhalt von Sportanlagen im Speziellen am Beispiel der Stadt Zürich 37

38 Abgrenzung Sportanlagen Strategisch (Stratus) Taktisch Operativ (Mängellisten) 38

39 Abgrenzung Sportanlagen Verwaltungsvermögen: Kommunale (öffentliche) Sportanlagen ohne kommerzielle oder touristische Funktion Fokus: Werterhalt 39

40 Herausforderungen 2.2 Mio m 2 Geschossfläche 6% 8% 5% 3% 1% 39% Schulbauten Gesundheitsbauten Verwaltungsbauten 19% Sportbauten Werkbauten 19% Sozialbauten Kulturbauten Kleinbauten Quelle: Immo Stadt Zürich,

41 Herausforderungen In Zahlen ausgedrückt betreibt das Sportamt: 24 Frei- und Hallenbäder 17 Schulschwimmanlagen 38 Tennisplätze auf 8 Anlagen 7 Eisfelder (3 Kunsteisbahnen) 82 Rasen- und Allwetterplätze auf 20 Anlagen 11* Sporthallen (6 Doppel und 5 Dreifach) 5 Leichtathletik Anlagen mit 400m Rundbahnen 7 Bootshäuser 19 Beachvolleyballfelder Weitere Anlagen wie Bike-Park (5500m 2 ), Freestyle-Park (8000m 2 ), Radrennbahn, Fechthalle, Tauchsportzentrum, Vita-Parcours, Finnenbahnen * Betrieb der rund 140 Schulsporthallen durch die 7 Kreisschulpflegen (KSP) Quelle: Sportamt Stadt Zürich,

42 Sportanlagen in Zürich: Strategieebenen Nutzerstrategie Teilportfoliostrategie Objektstrategie 42

43 Sportanlagen in Zürich: Gewaltenteilung Baut Sportanlagen Plant Instandsetzungen Meldet Bedarf an Betreibt Sportanlagen Nutzervertretung Eigentümervertretung Bewirtschaftung Definiert Projekte Baut Sportanlagen im Aussenbereich Eigentümervertretung Bewirtschaftung 43