Mehrwertanlage Villach

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1 Investments von heute in Wohnformen von morgen Mehrwertanlage Villach Betreutes Wohnen in Form einer optimierten Immobilienveranlagung Vorteile für Investoren Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung Förderung vom Land Kärnten - Annuitätenzuschüsse über 10 Jahre Beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA für Bau- und Nebenkosten) Gemeinsame Vermietung (Mietenpool) Diese Kurzinformation dient reinen Werbezwecken und nicht als Angebot zum Kauf von Miteigentumsanteilen. Die Kurzinformation und insbesondere die enthaltenen Zahlen dienen zu Anschauungszwecken, haben keine rechtliche Verbindlichkeit und können nicht garantiert werden. Als Grundlage für den Erwerb von Miteigentumsanteilen gelten die Teilnahmeerklärung, der Kaufvertrag sowie die sonstigen bindenden Dokumente der Silver Living GmbH.

2 Das Objekt Der derzeitige Gasthof Krapfenbacher eignet sich aufgrund der Lage und der ausgezeichneten Infrastruktur sowie fußläufiger Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln optimal für Seniorenwohnen. Im Raum Villach besteht nach wie vor vitales Interesse an Einrichtungen für Betreutes Wohnen, da es in der Region derzeit nur ein eingeschränktes Angebot für Seniorenwohnen gibt. Der Altbestand und der neue Zubau entsprechen allen modernen Baustandards und sind mit zeitgemäßer Haustechnik ausgestattet. Nach Ausstellung des Förderbescheides durch das Land Kärnten kann mit dem Bau begonnen werden. Geplanter Baubeginn Anfang 2016; geplante Fertigstellung Anfang Vorher Nachher Sanierung und Ausbau des Altgebäudes sowie Errichtung eines Neubaus 18 Wohneinheiten (inkl. Allgemeinflächen) Wohnungsgrößen 32 70m 2 ertragsbewertete Nutzfläche: ca. 990 m² (Basis Entwurfsplanung) kalkulierte Mieten pro m² für geförderte Flächen 7,50 zzgl. 0,90 pro m² Wohnungsausstattung kalkulierte Mieten pro m² für ungeförderte Flächen 7,50 Gesamtinvestitionsvolumen: ,- (netto) 2

3 Die Lage 9500 Villach Peraustraße 39 und 39a Villach ist die zweitgrößte Gemeinde in Kärnten und im Bezirk Villach-Land mit ca Einwohnern ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt. Die Mehrwertanlage liegt in einzigartiger Lage in der Nähe des Stadtzentrums mit einem wunderschönen Ausblick auf die umliegende Berg und Naturlandschaft. Gleich neben dem Seniorendomizil befinden sich die Kirche sowie ein zum Spazierengehen einladender Naturpark. Nahversorger, Restaurants und medizinische Infrastruktur sind fußläufig erreichbar. Das Umfeld Villach wurde 1997 im Rahmen der Alpenkonvention zur 1. Alpenstadt des Jahres gekürt erhielt die Stadt eine europaweite Auszeichnung für ihr Engagement im Bereich Umweltschutz und erneuerbare Energien. Villach ist touristisch, wirtschaftlich, infrastrukturell und verkehrstechnisch gut aufgeschlossen und gilt als Stadt mit hoher Lebensqualität. Im Sommer laden die umliegenden Seen zum Erholen und Entspannen ein, im Winter die Therme Warmbad Villach sowie die Berge. Das Grundstück selbst hat 1.747m 2 und schließt unmittelbar an den Pfarrhof an. Der ruhige Innenhof sowie die exponierte Lage (im Osten sind nur Wohnhäuser) erhöhen den Wohlfühlcharakter. 3

4 Das Bauherrenmodell Unter einem Bauherrenmodell ist eine Investition in eine Immobilie unter gleichzeitiger Inanspruchnahme steuerlicher Begünstigungen zu verstehen. Das Bauherrenmodell ist ein Zusammenschluss von mehreren Investoren mit dem Ziel eine konkrete Immobilie gemeinsam: zu erwerben (persönlichen Besitz aufbauen) umfassend zu sanieren (Werterhalt generieren) langfristig zu vermieten (eine Einkunftsquelle erschließen) MEG Investor beteiligt sich an einer Miteigentümergemeinschaft (MEG) MEG kauft/besitzt ein Altobjekt und saniert dieses in der Regel mit Fördermitteln Nach der Sanierung wird das Objekt von der MEG langfristig vermietet Bei den meisten am Markt angebotenen Bauherrenmodellen erwirbt der Anleger ideelles Miteigentum mit einer persönlichen Eintragung seiner Anteile im Grundbuch. Neben den steuerlichen Begünstigungen wird bei den meisten Modellen versucht, aufgrund des Tatbestandes der Sanierung der Objekte und somit Anhebung der Kategorie der Wohnungen, Förderungen zu erhalten. Rahmenbedingungen Das Bauherrenmodell ist eine Möglichkeit der Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw. Errichtung innerstädtischer Bausubstanz. Soweit die Herstellungskosten dem Denkmalschutz-, dem Wohnhaussanierungsoder dem Mietrechtsgesetz 3-5 unterliegen, gewährt der Gesetzgeber den Investoren eine beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit über 15 Jahre. Zielsetzung Der Grundgedanke einer Beteiligung an einem Bauherrenmodell ist, sich als Investor ein indexiertes und erwerbsfreies Zusatzeinkommen aufzubauen. Für die Erreichung dieser Ziele werden erfahrene Unternehmen beauftragt, wobei für den Privatinvestor der Aufwand reduziert, jedoch volle Transparenz und Einsicht gewährleistet ist. Funktionsweise Bei einem Bauherrenmodell erwerben interessierte Investoren Miteigentumsanteile an einer bestehenden, sanierungsbedürftigen Liegenschaft. Bei einem Miteigentumsanteil besitzen alle Eigentümer gemeinsam nach Anteilshöhe die ganze Liegenschaft, es gibt keine individuelle Zuordnung der einzelnen Wohnungen. Dieser Altbau wird idealerweise unter Berücksichtigung von Förderungen und Annuitätenzuschüssen saniert und gemeinsam vermietet. Die Finanzierung erfolgt bei diesem Projekt mit einer Laufzeit von 15 bzw. 20 Jahren nach Mietbeginn, danach ist die Liegenschaft schuldenfrei und die Eigentümer erhalten ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen. Die Beteiligung bei einem Bauherrenmodell ist eine langfristige und nachhaltige Immobilienveranlagung. Durch die Optimierung von Förderungen und Zuschüssen, sowie steuerlichen Effekten wird ein überdurchschnittlich hoher Ertrag erreicht. 4

5 Die Vorteile für Investoren Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung Förderung durch das Land Kärnten nicht rückzahlbare Annuitätenzuschüsse über 10 Jahre beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA für Bauund Nebenkosten) Risikominimierung durch gemeinsame Vermietung (Mietenpool) Berechtigung zum Vorsteuerabzug aufgrund von Unternehmereigenschaft geringer Kapitaleinsatz bei Finanzierung individuelle Finanzierungsgestaltung Arbeitsfreies Zusatzeinkommen durch professionelles Immobilienmanagement demografische Entwicklung sichert Nachfrage nach Betreutem Wohnen erfahrene und verlässliche Betreiberorganisation leistbare Mietkosten für die Bewohner Transparenz durch laufende Information indexierte Mieterträge kein persönliches Engagement durch Investoren notwendig aufgrund von umfangreichen Dienstleistungspaketen Keine Chance ohne Risiko Änderung der Markt- und Gesetzeslage (z.b. steuerliche Änderungen, Förderungen) Bauherrenrisiken (z.b. Bodenrisiko, Baukostenindexerhöhungen, behördliche Auflagen, usw.) Finanzierungsrisiken (z.b.: Zinserhöhung) Förderungsrisiken (z.b.: Vorgaben bei Planung, Zeithorizont der Zusicherung, Höhe und Art der Förderung, usw.) steuerliche Risiken Art und Umfang der angestrebten steuerlichen Vorteile betreffend immobilienspezifische Risiken (z.b.: Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungsund Instandsetzungsrisiko, usw.) zeitliche Risiken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.) langfristige Anlageform, da ein Ausstieg vor dem Erreichen eines steuerlichen Gesamtüberschusses zu Nachversteuerungen führen kann für eine bestmögliche Steueroptimierung muss ein einkommensteuerpflichtiges Einkommen in den steuerlichen Verlustjahren bestehen 5

6 Der Mehrwert durch Investition in Betreutes Wohnen Das Investment in Immobilien für Betreutes Wohnen bietet wesentliche Vorteile, die mit anderen Immobilien nicht erzielbar sind: Die steigende Nachfrage nach dieser Wohnform ist durch die demografische Entwicklung in Österreich über Jahrzehnte hinweg garantiert. Im Unterschied zu vielen anderen Formen der Vorsorgeimmobilie ist das Risiko von Mietausfällen durch Leerstände auf Grund der demografischen Entwicklung sowie der Überalterung der österreichischen Bevölkerung extrem gering. Attraktive Rendite sind bei unseren Betreuten Wohnanlagen von Silver Living GmbH auch langfristig und nachhaltig erzielbar! Der Effekt ergibt sich aus dem Bauherrnmodell und der umfassenden Sanierung, welche durch das Land Kärnten gefördert wird. Aufgrund unserer intensiven Mitarbeit im Europäischen Normungskomitee und der Erstellung der ÖNORM für Betreutes Wohnen steht Silver Living an der Spitze einer Entwicklung hin zu modernen Wohnräumen für selbstbestimmtes Leben im besten Alter: Barrierefreiheit, Energieeffizienz, geeignete Standorte, sowie kommunikations- und sicherheitstechnische Architektur sind zukünftige Anforderungen, die wir bereits heute in unseren Betreuten Wohnprojekten erfolgreich umgesetzt haben. In den vergangenen Jahren hat Silver Living viel bewegt und ist in Österreich zum führenden Spezialanbieter für Betreutes Wohnen geworden. Mehr als 30 Betreute Wohnprojekte wurden bis dato von Silver Living entweder selbst errichtet oder in der Konzeption und Umsetzung begleitet. Sichere Investition Eintragung ins Grundbuch in optimaler Lage Komplettlösung aus einer Hand Silver Living GmbH übernimmt alle notwendigen Tätigkeiten Attraktive Rendite attraktive Rendite durch umfassende Sanierung in Kombination mit Fördermittel nachhaltige Auslastung durch demografische Entwicklung Betreutes Wohnen starke Nachfrage nach dieser Wohnform starker Anstieg der nachfragenden Zielgruppe für die Auslastung des Objektes kein Pflegeheim! Selbstbestimmtes Wohnen für Senioren 6

7 Der Mehrwert durch Leistungsangebot Betreutes Wohnen bedeutet, dass Senioren ihren Lebensabend in der Privatsphäre ihrer eigenen, barrierefreien Wohnung genießen können, ohne dabei auf Sicherheit und Unterstützung durch qualifizierte Betreuungskräfte im Haus verzichten zu müssen. Im Unterschied zu einem Pflegeheim bleibt beim Betreuten Wohnen ein hohes Maß an Selbständigkeit erhalten, während nötige Hilfe dennoch rund um die Uhr abrufbar ist. Wir organisieren für jede Anlage den perfekten Betreiber- und Leistungsmix und stellen so die optimale Unterstützung für die Bewohner sicher. Und durch die Zufriedenheit der Mieter ist gleichzeitig auch die nachhaltige Vermietung gut abgesichert. Kern-Leistung Aufbau einer Hausgemeinschaft Aktivierung und Mobilisierung, Gedächtnistraining, Turnen, kreative Tätigkeiten und vieles mehr Informationen & Beratung Bei der Haushaltsführung Für Hilfen im Alltag oder bei Krankheit Bei Freizeitaktivitäten Für Besuchs und Begleitdienste Vermittlung von Abwesenheitsdiensten, Sozialdiensten und Gesundheitsdiensten Optionale Wahlleistungen Essensangebot Haushaltsführung (putzen, bügeln, etc.) Mobile Pflege und Betreuungsdienste Dienste wie Fußpflege, Massagen, etc. 24h Notruf Bezahlen je nach Inanspruchnahme Leistbare Betreuung durch kompetente Partner Mögliche Partner für das Land Kärnten sind alle Sozialen- und Pflegedienste wie zum Beispiel: Österreichisches Rotes Kreuz Hilfswerk Caritas Volkshilfe 7

8 Demographische Grobanalyse (Oktober 2014) Diese Grobanalyse dient als Entscheidungsgrundlage, ob in Villach Bedarf für eine weitere Betreute Wohnanlage besteht. Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit sondern dient rein zur Einschätzung des ungefähren Bedarfs für eine Einrichtung im Bereich Seniorenwohnen. Einwohner Villach ist mit ca Einwohnern die zweitgrößte Stadt Kärntens, siebtgrößte von ganz Österreich und ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt in Österreich sowie im Alpen-Adria- Raum. Villach, eine Statutarstadt, ist auch die größte Stadt Österreichs, die nicht Hauptstadt eines Bundeslandes ist. Das Stadtgebiet liegt am westlichen Rand des Klagenfurter Beckens am Zusammenfluss der Drau mit der Gail. Das Gemeindegebiet von Villach grenzt an bzw. umschließt mehrere Seen (z.b. Ossiacher See, Faaker See, Silbersee, Grünsee). Im Jahr 2014 leben in Villach Stadt ungefähr Menschen in der Altersklasse 60+, hiervon Frauen und Männer. Betrachtet man Villach Land als erweitertes Einzugsgebiet so leben insgesamt Senioren 60+ im Einzugsgebiet, hiervon Personen, die älter als 75 Jahre sind. Aufgrund der Größe der Stadt Villach und Reduktion von Einschätzungsrisiken wird für die Marktbeurteilung lediglich die Bevölkerung von Villach Stadt als direktes Marktpotential beobachtet. Villach Land könnte gegebenenfalls als Zusatzpotential für eine Auslastung gesehen werden. Auf Basis national und international anerkannter Kennziffern lässt sich für die analysierte Region grundsätzlich ein Potential von 350 (7% der über 75-jährigen) bis 450 (3% der über 60-jährigen) Interessenten für diese Wohnform ermitteln. Dieses Marktpotential ist den bereits vorhandenen Angeboten für Senioren in der Stadt Villach entgegenzustellen. Senioren Unterkünfte Es befinden sich derzeit insgesamt acht Anlagen für Seniorenbetreuung - meist im Form von Alten- bzw. Seniorenheimen (-residenzen) - in Villach Stadt in Betrieb. Lediglich drei Anlagen bieten Betreutes Wohnen im eigentlichen Sinn an. Alle drei Einheiten sind stark nachgefragt. Somit sollte ein zusätzlicher Bedarf in der Anzahl der von Silver Living geplanten Einheiten jedenfalls gut auslastbar sein. 8

9 Großnutzendarstellung Gesamtinvestition für 7 % Miteigentumsanteil (2015) Eigenkapital EUR ,-- Bankdarlehen gefördert EUR 8.400,-- Bankdarlehen freifinanziert EUR ,-- Gesamtinvestitionssumme EUR ,-- Errichtungszeitraum ( ) Eigenkapital Steuer bei 50 % Steuerprogression Nettoeinsatz 2015 EUR ,-- - EUR ,-- EUR 6.720, EUR ,-- - EUR ,-- EUR 7.487, EUR ,-- - EUR ,-- EUR ,-- Summe: EUR ,-- - EUR ,-- EUR ,-- Finanzierungszeitraum (ab 2017) Ø monatliche Zuzahlung nach Steuer EUR 299,-- Summe für 20 Jahre EUR ,-- Ertragszeitraum (ab 2037) Gesamtinvestitionsvolumen inkl. aller Kaufnebenkosten EUR ,-- Effektiver Kapitaleinsatz nach Steuern EUR ,-- Ersparnis durch System Bauherrenmodell EUR ,-- wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen p.a. EUR ,-- Rendite auf den effektiven Kapitaleinsatz 11,1 % 9

10 Grafische Großnutzendarstellung Gesamtinvestition (2015) 7 % Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme: EUR ,-- Ende Errichtungszeitraum (2017) Gesamtinvestitionssumme nach Baufertigstellung nach Steuer: EUR ,-- Eigenkapital: EUR ,-- Bankdarlehen gefördert: EUR 8.400,-- Bankdarlehen freifinanziert: EUR ,-- Eigenkapital: EUR ,-- Steuer: - EUR ,-- Bankdarlehen gefördert: EUR 8.400,-- Bankdarlehen freifinanziert: EUR ,-- Ertragszeitraum (ab 2037) Ersparnis durch das System Bauherrenmodell: EUR ,-- entspricht 74 % der ursprünglichen Gesamtinvestitionssumme Eigenkapital: EUR ,-- Ersparnis durch System Bauherrenmodell: EUR ,-- (Steuern, Landeszuschüsse, Mieteinnahmen) 10

11 Silver Living GmbH, Campus 21, Europaring F08/401, A 2345 Brunn am Gebirge T 01/ , F , office@silver-living.at, Ihre Partner Konzeption des Modells, Zusammenführung der Miteigentümergemeinschaft, Wirtschaftlichkeitsberechnungen und fachliche Konzeption Finanzierungs und Förderbeschaffung, Vertrieb (im Exklusivvertrieb) Ausschreibung und Bauaufsicht Betriebs und Betreibermanagement Vermietung Steuerliches Gutachten Steuerliches Konzept Planung Kaufvertragsabwicklung und grundbücherliche Durchführung Hausverwaltung Silver Living GmbH, Brunn am Gebirge ÖKO Wohnbau SAW GmbH, Klagenfurt Metropolis Real Estate GmbH, Wien Assisted Living Betriebsmanagement GmbH, Graz SEWO Seniorenwohnen GmbH, Brunn am Gebirge TPA Horwath Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung GmbH, Graz TPA Horwath Wirtschaftstreuhand und Steuerberatung, Villach Dipl. Ing. Architekt Berndt Mack, Klagenfurt Dr. Herwig Aichholzer, Klagenfurt Regelung vor Ort (ist noch nicht entschieden) RECHTLICHER HINWEIS / HAFTUNGSAUSSCHLUSS Die vorliegenden Angaben dienen ausschließlich der unverbindlichen Information. Bei den darin enthaltenen Informationen handelt es sich nicht um eine Empfehlung für den An- und Verkauf. Die Informationsbroschüre ersetzt nicht die fachgerechte Beratung für die in diesem Informationsblatt beschriebenen Anlageobjekte und dient insbesondere nicht als Ersatz für eine umfassende Risikoaufklärung. Die Information stellt weder ein Angebot, noch eine Einladung zur Angebotsstellung zum Kauf oder Verkauf dar. Die hier dargestellten Informationen wurden mit großer Sorgfalt recherchiert. Die Silver Living Gmbh übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder Genauigkeit. Druckfehler vorbehalten. Exklusivvertrieb Vertriebsbetreuung Bräuhausgasse 37/5, 1050 Wien T 01/ F 01/ immoservice@oeko-wohnbau.at Firmensitz St. Veiter Straße 46, 9020 Klagenfurt T F service@oeko-wohnbau.at