NEUBAUHERRENMODELL N 426 VARNHAGENGASSE 1-3 / STADLAUER STRASSE WIEN

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1 N 426 VARNHAGENGASSE 1-3 / STADLAUER STRASSE WIEN

2 INHALTSVERZEICHNIS Abschnitt A Allgemeine Informationen Seite 2 Abschnitt B Projektdaten Seite 10 Abschnitt C Prognoserechnung Kreditzeichner Seite 23 Abschnitt D Prognoserechnung Barzeichner Seite 32 Abschnitt E Steuerliche und rechtliche Grundlagen Seite 39 Abschnitt F Projektpartner Seite 42 Juli

3 ALLGEMEINE INFORMATIONEN Diese Dokumentation bietet einen allgemeinen Überblick sowie Informationen über das konkrete Angebot. Der Inhalt dieser Dokumentation wurde gewissenhaft unter Berücksichtigung der derzeitigen Marktverhältnisse, Gesetzesgrundlagen, Erfahrungswerte aus der Vergangenheit u.a.m. zusammengestellt. Es kann keine Gewähr übernommen werden, dass sich derzeit nicht abschätzbare Veränderungen in Zukunft ergeben können, die das Ergebnis einer derartigen Beteiligung beeinflussen. Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell entspricht nicht dem üblichen Kauf einer bereits fertig gestellten Immobilie. Der Bauherr ist vielmehr Unternehmer. Im Zuge der Projektentwicklung, Umsetzung, Finanzierung, Vermietung u.a.m. können sich Veränderungen ergeben, welche durch geänderte Marktbedingungen, Gesetze oder Beschlüsse der Bauherren eintreten. Es wird mit dieser Dokumentation der voraussichtliche Ablauf des Investitionsvorhabens beschrieben; dies unter Berücksichtigung der Erfahrungswerte aus über 420 Bauherrenmodellen, welche durch ifa AG realisiert wurden. Die Zielsetzung, die finanziellen Voraussetzungen, die steuerliche Ausgangssituation u.a.m. sind bei jedem einzelnen Bauherren verschieden und somit individuell. Es wird unbedingt empfohlen mit Ihrem persönlichen Berater sowie Steuerberater die Auswirkungen auf Ihre individuelle Situation und Lebensplanung zu besprechen und abzustimmen. Juli A

4 IMMOBILIENBESITZ MIT ERHÖHTER WERTSCHÖPFUNG Sicherheit, Ertrag, Wertbeständigkeit In Zeiten mit sehr niedrigem Zinsniveau und großer Ungewissheit über die künftige Entwicklung der Kapitalmärkte kommt einer Wahl der geeigneten Vorsorge- und Anlageform entscheidende Bedeutung zu. Geldwerte verlieren inflationsbedingt mittel- bis langfristig an Kaufkraft. Sachwerte, wie Immobilienbesitz - insbesondere Ertragsimmobilien in urbanen/innerstädtischen Lagen - zeichnen sich hingegen durch ihre Wertbeständigkeit aus. Verschiedene Möglichkeiten der Immobilienveranlagung - der MARKT Dem Anleger stehen verschiedene Wege der Immobilienveranlagung offen, wobei eine Entscheidung nicht nur vom gewünschten Kapitaleinsatz, sondern auch von anderen persönlichen Rahmenbedingungen (Steuersituation, Sicherheitsaspekt, Veranlagungshorizont) abhängt. Eine Möglichkeit stellt der private, direkte Erwerb von Immobilien (z.b. Eigentums- bzw. Ertragswohnung) dar. Diese in Österreich traditionelle Form der Immobilienveranlagung hat jedoch den Nachteil, dass sie dem Investor meist viel Zeit und regelmäßigen Verwaltungsaufwand abverlangt. Dieser Umstand führt häufig zur Erkenntnis, dass Besitz auch belastet. Zudem bleiben dem einzelnen Investor mögliche Vorteile (z.b. Förderungen, steuerliche Begünstigungen, Mietpool u.a.m.) meist verwehrt. Immobilienbeteiligungen in Form von Aktien oder Gewinnscheinen wurden sehr häufig am Kapitalmarkt angeboten. Der grundbücherliche Eigentümer der Immobilie ist hierbei allerdings die jeweilige Beteiligungsgesellschaft und nicht der Investor. Nachteilig kann dabei eine Abhängigkeit von den Fähigkeiten des beteiligten Managements sein. In Österreich gab es in jüngster Vergangenheit einige bedauerliche Beispiele, bei denen die jeweiligen Investoren schmerzhafte Verluste - trotz einer grundsätzlich sicheren Veranlagungsvariante - erleiden mussten. Die intelligente und zeitgemäße Lösung - das BAUHERRENMODELL Eine Spezialform der Immobilienbeteiligung stellt das BAUHERRENMODELL dar. Diese Veranlagungsform vereint die Vorzüge der klassischen Immobilienveranlagung und schließt zuvor erwähnte Quellen des Misserfolges aufgrund klarer und fairer Rahmenbedingungen bestmöglich aus. Jeder Investor kann einen individuell großen Anteil an einer konkreten Immobilie mit persönlicher Grundbucheintragung erwerben. Darüber hinaus bietet diese Variante weitere Vorteile, die bei anderen Beteiligungsformen in dieser Form nicht erzielbar sind. Juli A

5 IMMOBILIENBESITZ MIT SYSTEM - DAS NEUBAUHERRENMODELL RAHMENBEDINGUNGEN Das Bauherrenmodell ist eine Immobilienveranlagung für Privatinvestoren zur Revitalisierung bzw. Errichtung innerstädtischer Bausubstanz. Soweit die Herstellungskosten dem Denkmalschutz-, dem Wohnhaussanierungs- oder dem Mietrechtsgesetz 3-5 unterliegen, gewährt der Gesetzgeber den Investoren (= Miteigentümergemeinschaft) eine verkürzte Abschreibungsmöglichkeit über 15 Jahre (normalerweise 67 Jahre). FUNKTIONSWEISE Mehrere Personen erwerben individuelle Anteile an einer Liegenschaft, schließen sich zu einer Miteigentümergemeinschaft zusammen, um das bestehende Altgebäude abzutragen und einen Neubau errichten zu lassen. Nach Fertigstellung erfolgt eine gemeinsame, langfristige und nachhaltige Vermietung (keine Eigennutzung!). ZIELSETZUNG Die Beteiligung an einem Bauherrenmodell soll dem Investor ein langfristiges, wertgesichertes und arbeitsfreies Zusatzeinkommen ermöglichen. Zur Erreichung dieses Zieles werden erfahrene Professionisten beauftragt, um für den Privatinvestor nahezu keinen persönlichen Aufwand, bei gleichzeitig voller Transparenz und Entscheidungsgewalt zu gewährleisten. WESENTLICHE VORTEILE FÜR INVESTOREN Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung Entscheidungsgewalt durch grundbücherliches Miteigentum (Regelungen im Mieteigentümervertrag) Inflationsschutz durch Indexierung der Mieteinnahmen Transparenz und laufende Information Vermietungsgemeinschaft (Risikominimierung durch Mietpool) Förderung durch begünstigtes Landesdarlehen Beschleunigte Abschreibung (1/15 AfA für Bau- u. Nebenkosten) Berechtigung zum Vorsteuerabzug (Unternehmereigenschaft) Niedrige Betriebskosten wegen neuer, energieeffizienter Bausubstanz Individuelle Finanzierungsgestaltung für jeden Investor (Barbeteiligung möglich) Arbeitsfreies Zusatzeinkommen durch professionelles Immobilienmanagement inkl. Vermietung und Verwaltung KEINE CHANCEN OHNE WIRTSCHAFTLICHES RISIKO Änderung der Markt- und Gesetzeslage (z.b. Wohnungsnachfrage, steuerliche Änderungen) Risken aus dem Werkvertrag (z.b. Bodenrisiko, behördliche Auflagen, Baukostenindexerhöhungen über 2,50% p.a.) Finanzierungsrisken (z.b. Zinserhöhung, Mieterausfall) Förderungsrisken (z.b. Vorgaben bei Planung, Zeithorizont der Zusicherung, Höhe und Art der Förderung) Bei Entfall der Förderung entfällt auch die begünstigte 1/15-AfA Immobilienspezifische Risken (z.b. Leerstand, Vermietungsrisiko, Instandhaltungs- und Instandsetzungsrisiko) Zeitliche Risken (Behördenverfahren, Bauzeitzinsen, usw.) Juli A

6 UMSETZUNG Zur erfolgreichen Umsetzung eines Bauherrenmodells ist spezielles Know How, langjährige Erfahrung und ein koordiniertes Zusammenwirken verschiedener Projektpartner erforderlich. Die ifa Institut für Anlageberatung AG beschäftigt sich seit 1984 überwiegend mit der Aufbereitung und Vermittlung von Bauherrenmodellen an Kapitalanleger. In Zusammenarbeit mit zahlreichen, erfahrenen Projektpartnern (Steuerberater, Anwälte, Makler, Banken usw.) konnten bisher über 420 innerstädtische Wohnobjekte mit einem Investitionsvolumen von mehr als 1,8 Mrd. realisiert werden. Mehrere tausend Anleger gelangten dadurch in den Genuss der vorher erwähnten Vorteile. VERMIETUNGSGRAD VON IFA-BAUHERRENMODELLEN Wohnungen/Geschäftslokale/Büros Stand: 30. Juni 2015 Wien/Niederösterreich Mieteinheiten 99,24% Vermietungsgrad Oberösterreich/Salzburg Mieteinheiten 98,95% Vermietungsgrad Steiermark/Kärnten Mieteinheiten 98,20% Vermietungsgrad Tirol 94 Mieteinheiten 97,87% Vermietungsgrad Der Vermietungsgrad bezieht sich auf die aktuell zur Vermietung stehenden Einheiten. Dieser kann sich je nach Marktverhältnissen ändern und lässt keine Rückschlüsse auf andere Objekte zu. Juli A

7 BEISPIELE AUS 420 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN 1160 WIEN / GANSTERERGASSE/HASLINGERGASSE 1170 WIEN / WEIDMANGASSE/PEZZLGASSE 1210 WIEN / ANGERGER STRASSE Juli A

8 BEISPIELE AUS 420 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN LINZ / MUSEUMSTRASSE/PRUNERSTRASSE LINZ / PALAIS MANNSTORFF/LANDSTRASSE SALZBURG-NONNTAL / MAIERHOF/JOSEF-PREIS-ALLEE Juli A

9 BEISPIELE AUS 420 REALISIERTEN IFA-BAUHERRENMODELLEN GRAZ / HERZOGHOF/HERRENGASSE STOCKERAU / NEUBAU INNSBRUCK / MENTLGASSE Juli A

10 STANDARDANFORDERUNGEN AN IFA-BAUHERRENMODELLE Geeignete Infrastruktur und Verkehrsanbindung Nachfrageorientierte Wohnungsgrößen Anspruchsvoller Gesamteindruck Gediegene Grundausstattung (Parkettböden, Küchen, etc.) Juli A

11 DAS PROJEKT IM ÜBERBLICK Realisierung des Investitionsvorhabens durch Kapitalanleger im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft. Persönliche Grundbucheintragung. Gemeinschaftliche Vermietung (Mietpool) durch beauftragte Hausverwaltung. Einkunftsart Vermietung und Verpachtung. Steuerliche Begünstigungen gemäß Wohnhaussanierungsgesetz; begünstigte Abschreibung der Baukosten für den Abbruch/Neubau. Förderungsdarlehen Land Wien. Zur Umsetzung des Investitionsvorhabens werden entsprechende Projektpartner von den Investoren direkt beauftragt. Dieses Objekt wurde von ifa AG bzw. dessen Planer hinsichtlich der Förderungswürdigkeit geprüft und entspricht den grundsätzlichen förderungsrechtlichen Bestimmungen. PROJEKTDATEN Teilabbruch des Altgebäudes - Keller samt Tiefgarage und Erdgeschoß bleiben erhalten - mit anschließender Sanierung und Aufstockung. Schaffung von 3 Geschäftslokalen, 19 Wohneinheiten sowie Allgemeinflächen und 18 Tiefgaragenplätzen. Ertragsbewertete Nutzfläche: rd m² Geplanter Baubeginn: Jänner 2017 Voraussichtliche Fertigstellung: Juni 2018 Gesamtkosten des Investitionsvorhabens lt. Prognoserechnung: 8,20 Mio. netto (Vorsteuerabzug) Mindestbeteiligung: 1,50% der Liegenschaft Allgemeiner Finanzierungsvorschlag: 25% Eigenkapital; 75% Fremdmittel Juli B

12 DIE LAGE UND INFRASTRUKTUR HAUPTPOSTAMT STADLAU INFORMATIKSCHULE KONSTANZIAG. SPORTPLATZ FC STADLAU Juli B

13 DIE NACHBARSCHAFT VOLKSSCHULE KONSTANZIAGASSE BAHNHOFSTATION ERZHERZOG-KARL-STR. BHAK DONAUSTADT KLETTERHALLE WIEN Juli B

14 DIE UMGEBUNG OBERES MÜHLWASSER U2 STADLAU PFARRKIRCHE STADLAU KRANKENHAUS SMZ-OST Juli B

15 DIE UMGEBUNG SHOPPINGCENTER DONAUZENTRUM CINEPLEXX DONAUPEX ALTE DONAU Juli B

16 DAS OBJEKTUMFELD VARNHAGENGASSE BLICK RICHTUNG OSTEN STADLAUER STRASSE BLICK RICHTUNG NORDEN Juli B

17 DAS OBJEKT - VISUALISIERUNG Symbolfoto Juli B

18 DAS OBJEKT - VISUALISIERUNG Symbolfoto Juli B

19 NUTZFLÄCHENAUFSTELLUNG Nutzfläche *) Ertragsbewertete Fläche **) EG 3 Geschäftslokale 429 m² 0, m² 1. OG 6 Wohnungen 415 m² 1, m² 2. OG 6 Wohnungen 407 m² 1, m² DG 7 Wohnungen 618 m² 1, m² Balkone 55 m² 0, m² Terrassen 137 m² 0, m² Loggien 24 m² 1, m² 18 Garagenplätze 108 m² Ertragsbewertete Fläche m² *) Nutzfläche gemäß Bauordnung. Auf Grund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich eine abweichende Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz ergeben. **) Bewertung auf Grund der Lage und Ertragssituation gemäß Erfahrungswerten. Entspricht nicht einer Bewertung gemäß Nutzwertgutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen. Juli B

20 1220 WIEN / VARNHAGENGASSE 1-3/STADLAUER STR.46 KALKULIERTE MIETEINNAHMEN NACH FERTIGSTELLUNG 3 Geschäftslokale 429 m² *) à 8,00 **) 3.432,-- 19 Wohnungen m² *) à 8,50 **) ,-- 18 PKW-Garagenplätze 60, ,-- Gesamteinnahmen monatlich ,-- Gesamteinnahmen jährlich rd ,-- *) Nutzfläche gemäß Bauordnung (inkl. Loggien). Aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Kriterien kann sich eine abweichende Nutzfläche gemäß Mietrechtsgesetz (vor allem im Dachgeschossbereich aufgrund der Wandschrägen) ergeben. **) Die Mieten sind aufgrund der förderungsrechtlichen Normen auf die Refinanzierungskosten mit einem 50%-igen Zuschlag beschränkt. Unter Berücksichtigung einer Pauschale für Erhaltungsarbeiten sowie der Miete für die Küche kann insgesamt ein Hauptmietzins von voraussichtlich rd. 8,50/m² verrechnet werden. Eine Indexierung ist auch während der Förderungsdauer zulässig und es wurden Indexsteigerungen von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020, 2,00% p.a. ab 2025 und 2,25% p.a. ab 2030 angenommen. FÖRDERUNG ÜBERWIEGEND NEUBAU Direktdarlehen Geschäftslokale 410 m² à 700, ,-- Wohnungen m² à 700, , ,-- Direktdarlehen ,-- Juli B

21 VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - KREDITZEICHNER netto *) Preis/m² **) (ohne Mehrwertsteuer) Kaufpreis Grundstück und Altgebäude ,-- 905,-- Generalplanung, Bau- u. Baunebenkosten, wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption , ,-- wirtschaftliche Betreuung ,-- 136,-- laufende Steuerberatung in Investitionsphase ***) ,-- 19,-- Hausverwaltung/Erstvermietung ***) ,-- 76,-- Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung ***) ,-- 114,-- Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbsneben- u. Finanzierungskosten , ,-- Nicht enthalten sind: Kosten aufgrund nicht bekannter behördlicher Auflagen Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten (netto) Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragserrichtung Finanzierungskosten und Eintragungsgebühr sowie Bauzeitzinsen Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (z.b. Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase bzw. Änderungen des Zinssatzes Kosten aufgrund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (Boden- und statisches Risiko) Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüssen der Miteigentümer *) Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert. **) Nettopreis bezogen auf eine ertragsbewertete Nutzfläche von rd m². ***) Vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer. Juli C

22 VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - KREDITZEICHNER INKL. ERWERBSNEBEN- UND FINANZIERUNGSKOSTEN netto Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbs- u. Finanzierungskosten ,-- Erwerbsnebenkosten *) ca ,-- Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren ca ,-- Bauzeitzinsen **) ca ,-- Reserve ca ,-- Gesamtinvestitionssumme ca ,-- *) Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer 3,50% ,-- Eintragungsgebühr 1,10% ,-- Rechtsanwalt/Notar und Barauslagen ,-- Treuhandschaft für Finanzierung , ,-- **) Die Berechnung der Bauzeitzinsen beruht auf einem angenommenen Baubeginn Jänner 2017 und einer Fertigstellung Ende Juni 2018, einem Zinssatz von 3,50% p.a. und einem Eigenkapital von ,--. Durch eine verspätete Fertigstellung, eine Verschiebung des Mittelabflussplanes oder Zinsanpassungen können sich Änderungen ergeben. Juli C

23 FINANZIERUNGSVORSCHLAG - KREDITZEICHNER (vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer) Eigenkapital Einzahlung vor Konstituierung ,-- Eigenkapital Einzahlung ,-- Eigenkapital Einzahlung ,-- Eigenkapital Einzahlung ,-- Fremdkapital *) ,-- voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme ,-- *) Für die Endfinanzierung ab wurden in den Prognoserechnungen folgende Konditionen angenommen: - Bankdarlehen ,-- kalkulierter Zinssatz 3,50% p.a. (4,00% p.a. ab , 4,50% p.a. ab ) Laufzeit 15 Jahre Tilgungsbeginn Nach Baufertigstellung sind individuelle Tilgungen oder gänzliche Rückzahlungen möglich. - Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich ,-- kalkulierter Zinssatz 1,00% p.a. Laufzeit 20 Jahre Tilgungsbeginn Voraussetzung für die Gewährung von Fördermitteln gemäß Wohnhaussanierungsgesetz ist unter anderem die Lage eines Objektes in einem ausgewiesenen Sanierungszielgebiet. Falls das geförderte Darlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss für das langfristige Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden. Die rund 75%-ige Fremdfinanzierung stellt lediglich einen Vorschlag dar. Die endgültige Finanzierung wird von den Miteigentümern anlässlich der konstituierenden Miteigentümerversammlung beschlossen. Juli C

24 PROGNOSERECHNUNG / Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme: ,-- GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *) INVESTITIONSPHASE Eigenkapital Steuerliches Ergebnis ,-- **) , , , , , , , , ,-- Einsparung bei 50%-iger Steuerprogression ,-- Eigenkapital nach Steuer ,-- Fremdkapital Bankdarlehen I ***) ,-- Darlehen Land Wien gefördert ****) , ,-- Gesamtinvestition nach Steuer ,-- durchschnittliche Nettoeinnahmen in Finanzierungsphase ,-- p.a. in % der Gesamtinvestition 3,0% p.a. ERTRAGSPHASE Eigenmitteleinsatz bis zur Entschuldung ,-- voraussichtliche Nettoeinnahmen ,-- p.a. in % des eingesetzten Eigenkapitals 7,6% p.a. wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert *) **) ***) ****) Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten sowie die voraussichtlichen Finanzierungskosten, wie Eintragungsgebühren und Bauzeitzinsen. inkl. 1,50% Beratungshonorar Bankdarlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab , kalkulierter Zinssatz 3,50% p.a. (4,00% p.a. ab / 4,50% p.a. ab / 5,00% p.a. ab ). Landesdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab , Zinssatz 1,00% p.a. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juli C

25 LIQUIDITÄTSPROGNOSE FÜR / MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Nettoeinnahmen Annuität I Annuität II Aufwand / Ertrag vor Steuer *) Steuerliches Ergebnis Steuer **) Aufwand / Ertrag nach Steuer ***) gesamter Aufwand n. Steuer ****) Darlehensstand *) **) ***) ****) Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten OHNE Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen. bei einer Steuerprogression von 50% Nettoeinnahmen / Aufwand abzüglich Darlehensannuitäten MIT Berücksichtigung der Steuervorteile bzw. -zahlungen. kumulierter Eigenmitteleinsatz nach Steuer Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juli C

26 STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG FÜR / MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Miete *) Nebenkosten **) Nettoeinnahmen AFA Zinsen I ***) Zinsen II steuerliches Ergebnis ***) steuerl.ergeb. kumuliert *) **) ***) Vermietung ab bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von ,- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,75% ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030). Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.b.: Steuerberater, Investorenbetreuung usw.). Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030). Das steuerliche Ergebnis wird auf Basis des angesetzten Durchschnittszinssatzes (3,50% p.a. ab / 4,00% p.a. ab / 4,50% p.a. ab / 5,00% p.a. ab ) berechnet. Da der tatsächlich zur Verrechnung gelangende Zinssatz niedriger oder höher sein kann, kann sich das tatsächliche steuerliche Ergebnis entsprechend verändern. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juli C

27 TOTALGEWINNBERECHNUNG FÜR / MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Miete *) Nebenkosten **) Nettoeinnahmen AFA Zinsen I Zinsen II steuerliches Ergebnis steuerl.ergeb. kumuliert *) **) Vermietung ab bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von ,-- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,75% ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030). Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten. Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030). Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundlegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im 26. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Durch Sondertilgungen verkürzt sich dieser Zeitraum entsprechend. Juli C

28 ERLÄUTERUNGEN ZUR PROGNOSERECHNUNG - KREDITZEICHNER UMSATZSTEUER Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen. NETTOEINNAHMEN Miete abzüglich Nebenkosten HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei Leerstehungen) den Mietern in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten (Steuerberatungskosten, Investorenbetreuung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen. MIETEINNAHMEN/FÖRDERUNG Die Mieteinnahmen betragen ab Fertigstellung (geplant ab ) bei Vollvermietung der Geschäftslokale, der Wohneinheiten sowie der Garagenplätze voraussichtlich ,-- p.a.. Eine Wertsicherung von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020, 2,00% p.a. ab dem Jahr 2025 und 2,25% p.a. ab dem Jahr 2030 wurde angenommen. ENDFINANZIERUNG/FÖRDERDARLEHEN Für die Endfinanzierung ab wurden folgende Konditionen angenommen: Bankdarlehen voraussichtlich ,-- kalkulierter Zinssatz 3,50% p.a. (4,00% p.a. ab , 4,50% p.a. ab , 5,00% p.a. ab ) Laufzeit 15 Jahre ab Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich ,-- Zinssatz 1,00% p.a. Laufzeit 20 Jahre ab Falls das geförderte Direktdarlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss für das Bankdarlehen eine entsprechende Erhöhung beantragt werden. Die Fremdmittel werden den einzelnen Miteigentümern zugerechnet; es sind daher - nach Fertigstellung des Investitionsvorhabens - auch die laufenden Tilgungs- und Zinsaufwendungen abzüglich der anteiligen Nettoeinnahmen von diesen direkt zu tragen. STEUERPROGRESSION Es wurde ein 50%-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt. STEUERLICHER TOTALGEWINN Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 26. Jahr (23 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein steuerlicher Totalgewinn. Juli C

29 STEUERLICHES ERGEBNIS 1/2 - KREDITZEICHNER 2015 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 75% ,-- Planung 1/15 von 30% 9.000,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/ ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/ ,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (40%) ,-- laufende Steuerberatung (40%) ,-- Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung ,-- Eintragungsgebühren ,-- Bauzeitzinsen bis ,-- Treuhandschaft für Finanzierung ,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- entspricht ca. 123% bezogen auf ,-- Eigenkapital I (inkl. Beratungshonorar) 2016 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 75% ,-- Planung 1/15 von 40% ,-- Baukosten 1/15 von 30% ,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/ ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/ ,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (40%) ,-- laufende Steuerberatung (40%) ,-- Bauzeitzinsen bis ,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- entspricht ca. 78% bezogen auf ,-- Eigenkapital II 2017 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 75% ,-- Planung 1/15 von 80% ,-- Baukosten 1/15 von 90% ,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/ ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/ ,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (20%) ,-- laufende Steuerberatung (20%) 8.000,-- Bauzeitzinsen bis ,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- entspricht ca. 87% bezogen auf ,-- Eigenkapital III Juli C

30 STEUERLICHES ERGEBNIS 2/2 - KREDITZEICHNER 2018 Altgebäude 1,50% von ,-- (Halbjahres-AfA inkl. Erwerbsnebenkosten) 9.017,-- Erwerbsnebenkosten 1/15 von 75% ,-- Planung 1/ ,-- Baukosten 1/ ,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/ ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/ ,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- entspricht ca. 67% bezogen auf ,-- Eigenkapital IV Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw. Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (z.b. geänderte Abflüsse von Planungs- und Baukosten, abweichende Bauzeitzinsen usw.). Juli C

31 1220 WIEN / VARNHAGENGASSE 1-3/STADLAUER STR.46 VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - BARZEICHNER netto *) Preis/m² **) (ohne Mehrwertsteuer) Kaufpreis Grundstück und Altgebäude ,-- 905,-- Generalplanung, Bau- u. Baunebenkosten, wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption , ,-- wirtschaftliche Betreuung ,-- 136,-- laufende Steuerberatung in Investitionsphase ***) ,-- 19,-- Hausverwaltung/Erstvermietung ***) ,-- 76,-- Finanzierungsbeschaffung und bearbeitung, Förderungsabwicklung ***) ,-- 114,-- Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbsneben- u. Finanzierungskosten , ,-- Nicht enthalten sind: Kosten aufgrund nicht bekannter behördlicher Auflagen Beratungshonorar in Höhe von 1,50% der Gesamtinvestitionskosten (netto) Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragserrichtung Finanzierungskosten und Eintragungsgebühr sowie Bauzeitzinsen Erhöhung des Finanzierungsaufwandes (z.b. Bauzeitzinsen) bei verlängerter Investitionsphase bzw. Änderungen des Zinssatzes Kosten aufgrund zusätzlich erforderlicher baulicher Maßnahmen (Boden- und statisches Risiko) Allfällige Erhöhung des Finanzierungsvolumens gemäß Beschlüssen der Miteigentümer *) Die Mehrwertsteuer wird bei anerkannter Unternehmereigenschaft vom Betriebsfinanzamt rückgefordert. **) Nettopreis bezogen auf eine ertragsbewertete Nutzfläche von rd m². ***) Vorbehaltlich der Beschlussfassung durch die Miteigentümer. Juli D

32 1220 WIEN / VARNHAGENGASSE 1-3/STADLAUER STR.46 VORAUSSICHTLICHER INVESTITIONSPLAN - BARZEICHNER INKL. ERWERBSNEBEN- UND FINANZIERUNGSKOSTEN netto Gesamtinvestitionssumme ohne Erwerbs- u. Finanzierungskosten ,-- Erwerbsnebenkosten *) ca ,-- Eintragungs- und Bearbeitungsgebühren ca ,-- Bauzeitzinsen **) ca ,-- Reserve ca ,-- Gesamtinvestitionssumme ca ,-- abzüglich Barzahlerbonus ***) ,-- Reduzierter Gesamtbetrag ,-- *) Erwerbsnebenkosten Grunderwerbsteuer 3,50% ,-- Eintragungsgebühr 1,10% ,-- Rechtsanwalt/Notar und Barauslagen ,-- Treuhandschaft für Finanzierung , ,-- **) Die Berechnung der Bauzeitzinsen beruht auf einem angenommenen Baubeginn Jänner 2017 und einer Fertigstellung Ende Juni 2018, einem Zinssatz von 3,50% p.a. und einem Eigenkapital von ,--. Durch eine verspätete Fertigstellung, eine Verschiebung des Mittelabflussplanes oder Zinsanpassungen können sich Änderungen ergeben. ***) Der Barzahlerbonus ergibt sich durch Einsparungen bei der Eintragungsgebühr sowie den Bauzeitzinsen, da die gesamten Eigenkapitaleinzahlungen sowie das Bankdarlehen bis zur Konstituierung einbezahlt werden. Juli D

33 PROGNOSERECHNUNG / Miteigentumsanteile Gesamtinvestitionssumme: ,-- GROSSNUTZENDARSTELLUNG inkl. Nebenkosten *) INVESTITIONSPHASE Eigenkapital Steuerliches Ergebnis ,-- **) ,-- - Barzeichnerbonus ,-- ***) , , , , ,-- Einsparung bei 50%-iger Steuerprogression ,-- Eigenkapital nach Steuer ,-- Fremdkapital Darlehen Land Wien gefördert ****) ,-- Gesamtinvestition nach Steuer ,-- durchschnittliche Nettoeinnahmen in Finanzierungsphase ,-- p.a. in % der Gesamtinvestition 3,0% p.a. wertgesichertes, arbeitsfreies Zusatzeinkommen + Immobilienwert *) **) ***) ****) Die Nebenkosten beinhalten die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und Kaufvertragskosten. inkl.1,50% Beratungshonorar Einsparungen Bauzeitzinsen und Gebühren Landesdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab , Zinssatz 1,00% p.a. Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juli D

34 LIQUIDITÄTSPROGNOSE FÜR / MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Nettoeinnahmen *) Annuität Aufwand / Ertrag vor Steuer Steuerliches Ergebnis Steuer **) Aufwand / Ertrag nach Steuer gesamter Aufwand n. Steuer Darlehensstand *) **) Vermietung ab bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von ,- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030) sowie nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.b.: Steuerberater, Investorenbetreuung usw.). Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030). bei einer Steuerprogression von 50% Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf den Ertrag auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juli D

35 STEUERLICHE PROGNOSERECHNUNG FÜR / MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Miete *) Nebenkosten **) Nettoeinnahmen AFA Zinsen steuerliches Ergebnis steuerl.ergeb. kumuliert *) **) Vermietung ab bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von ,- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030). Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten (z.b.: Steuerberater, Investorenbetreuung usw.). Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030). Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die steuerlichen Ergebnisse auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Juli D

36 TOTALGEWINNBERECHNUNG FÜR / MITEIGENTUMSANTEILE Jahr Miete *) Nebenkosten **) Nettoeinnahmen AFA Zinsen steuerliches Ergebnis steuerl.ergeb. kumuliert *) **) Vermietung ab bei durchschnittlichen Mieteinnahmen von ,- p.a. und einer Indexsteigerung der Miete von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030). Nach Erfahrungswerten prognostizierte veränderliche Miteigentümerkosten. Die Nebenkosten sind indexiert mit 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020 (2,00% p.a. ab 2025, 2,25% p.a. ab 2030). Die Prognoserechnungen stützen sich auf die zurzeit gegebenen Marktverhältnisse und die gesetzlichen sowie steuerlichen und mietrechtlichen Bestimmungen. Änderungen der kalkulierten Mieteinnahmen, Zinsen, Nebenkosten usw. können sich negativ oder positiv auf die Totalgewinnberechnung auswirken. Für die steuerliche Anerkennung, gesetzliche Änderungen sowie Änderungen der Marktverhältnisse wird keine Haftung übernommen. Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und unter Zugrundlegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich voraussichtlich im 10. Jahr ein steuerlicher Totalgewinn. Juli D

37 ERLÄUTERUNGEN ZUR PROGNOSERECHNUNG - BARZEICHNER UMSATZSTEUER Die Umsatzsteuer für die Mieteinnahmen und Nebenkosten wurde außer Ansatz gelassen. NETTOEINNAHMEN Miete abzüglich Nebenkosten HAUSVERWALTUNG/NEBENKOSTEN Die Kosten der Hausverwaltung werden im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (ausgenommen bei Leerstehungen) den Mietern in Rechnung gestellt. Die ausgewiesenen Nebenkosten (Steuerberatungskosten, Investorenbetreuung usw.) sind von den Miteigentümern zu tragen. MIETEINNAHMEN/FÖRDERUNG Die Mieteinnahmen betragen ab Fertigstellung (geplant ab ) bei Vollvermietung der Geschäftslokale, der Wohneinheiten sowie der Garagenplätze voraussichtlich ,-- p.a.. Eine Wertsicherung von 1,75% p.a. ab dem Jahr 2020, 2,00% p.a. ab dem Jahr 2025 und 2,25% p.a. ab dem Jahr 2030 wurde angenommen. ENDFINANZIERUNG/FÖRDERDARLEHEN Für die Endfinanzierung ab wurden folgende Konditionen angenommen: Direktdarlehen Land Wien voraussichtlich ,-- Zinssatz 1,00% p.a. Laufzeit 20 Jahre ab Falls das geförderte Direktdarlehen in einer geringeren Höhe als angenommen oder nicht gewährt wird, muss das Eigenkapital entsprechend erhöht werden. STEUERPROGRESSION Es wurde ein 50%-iger Einkommensteuersatz zu Grunde gelegt. STEUERLICHER TOTALGEWINN Auf Basis der dargestellten Wirtschaftlichkeitsvorschau und unter Zugrundelegung einer Normalabschreibung von 1,50% ergibt sich für die Miteigentümergemeinschaft voraussichtlich im 10. Jahr (7 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein steuerlicher Totalgewinn. Juli D

38 STEUERLICHES ERGEBNIS 1/2 - BARZEICHNER 2015 Erwerbsnebenkosten 1/15 von 75% ,-- Planung 1/15 von 30% 9.000,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/ ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/ ,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (40%) ,-- laufende Steuerberatung (40%) ,-- Finanzierungsbeschaffung und -bearbeitung, Förderungsabwicklung ,-- Treuhandschaft für Finanzierung ,-- Beratungshonorar 1/ , , Erwerbsnebenkosten 1/15 von 75% ,-- Planung 1/15 von 40% ,-- Baukosten 1/15 von 30% ,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/ ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/ ,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (40%) ,-- laufende Steuerberatung (40%) ,-- Beratungshonorar 1/ , , Erwerbsnebenkosten 1/15 von 75% ,-- Planung 1/15 von 80% ,-- Baukosten 1/15 von 90% ,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/ ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/ ,-- Hausverwaltung/Erstvermietung (20%) ,-- laufende Steuerberatung (20%) 8.000,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- Juli D

39 STEUERLICHES ERGEBNIS 2/2- BARZEICHNER 2018 Altgebäude 1,50% von ,-- (Halbjahres-AfA inkl. Erwerbsnebenkosten) 9.017,-- Erwerbsnebenkosten 1/15 von 75% ,-- Planung 1/ ,-- Baukosten 1/ ,-- wirtschaftliche, rechtliche und steuerliche Konzeption 1/ ,-- Auftrag und Vollmacht, Wirtschaftliche Betreuung 1/15 von , ,-- Beratungshonorar 1/ , ,-- Bei den o.a. Werten handelt es sich um Prognosen, die auf der derzeitigen Markt- und Rechtslage bzw. Verwaltungspraxis basieren und demgemäß veränderlich sind (z.b. geänderte Abflüsse von Planungs- und Baukosten). Juli D

40 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN IM ÜBERBLICK Zur Durchführung dieses Investitionsvorhabens ist es erforderlich, die Rechtsbeziehungen der einzelnen Miteigentümer im Innverhältnis und nach außen hin vertraglich zu regeln. Liegenschaftskauf Jeder Kaufinteressent erwirbt einen individuellen Anteil (ideelles Miteigentum) an der Liegenschaft 1220 Wien, Varnhagengasse 1-3/Stadlauer Straße 46. Die Kaufvertragsabwicklung und die grundbücherliche Eintragung des Miteigentumsanteiles werden von einem bevollmächtigten Rechtsanwalt treuhändig durchgeführt. Werkvertrag / Auftrag / Vollmacht Da der Liegenschaftserwerb unter der Zielsetzung erfolgt, das bestehende Altgebäude weitgehend abzubrechen und einen überwiegenden Neubau zu errichten, um diesen anschließend ertragbringend zu vermieten, schließen die Miteigentümer mit einer Projektgesellschaft einen Werkvertrag zur Realisierung dieses Bauvorhabens ab. Zur Entlastung der Miteigentümer sowie zur Gewährleistung eines professionellen Projektverlaufes wird eine Beratungsgesellschaft beauftragt und bevollmächtigt, die Miteigentümer - projektbezogen - in allen wirtschaftlichen Belangen (gegenüber Behörden, Bauunternehmungen, Banken, usw.) zu vertreten. Konstituierung der Miteigentümergemeinschaft Sobald für die gesamten Liegenschaftsanteile rechtsgültig unterfertigte Kaufverträge vorliegen, wird eine Miteigentümerversammlung einberufen. Da im Rahmen dieser Versammlung die Konstituierung (Gründung) der Miteigentümergemeinschaft 1220 Wien, Varnhagengasse 1-3/Stadlauer Straße 46 erfolgen soll und weitere Beschlüsse über den Projektablauf - insbesondere Finanzierung und steuerliche Betreuung - und die spätere Vermietung und Verwaltung des Objektes zu fassen sind, müssen dabei sämtliche Miteigentümer persönlich anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten sein. Miteigentümervertrag Innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft ist es erforderlich, dass die wechselseitigen Rechte und Pflichten der Miteigentümer untereinander vertraglich geregelt werden. Daher erfolgt bei Konstituierung die Unterfertigung des gemeinsamen Miteigentümervertrages, der den Miteigentümern bereits vor Kaufvertragsabschluss zur Kenntnis gebracht wird. Hausverwaltung / Steuerberatung / Finanzierung Weiters ist bei der konstituierenden Miteigentümerversammlung zu klären, wer mit der steuerlichen Vertretung der Miteigentümergemeinschaft und wer mit der Gebäudeverwaltung sowie Objektvermietung betraut werden soll. Abschließend ist zu entscheiden, ob und bei wem eine gemeinsame Projektfinanzierung durchgeführt werden soll. Nach erfolgter Beschlussfassung durch die Miteigentümer, werden die entsprechenden Aufträge vergeben bzw. Verträge abgeschlossen. Juli E