Monitoring. Indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2013/1. Schroder Investment Management (Switzerland) AG

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1 Monitoring Indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2013/1 Schroder Investment Management (Switzerland) AG

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3 Inhaltsverzeichnis Vorwort 4 1. Kennzahlen Analyse Rentabilität Sharpe-Ratio Performance Anlagerendite Eigenkapitalrendite (ROE) Rendite des investierten Kapitals (ROIC) Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) Ausschüttungsrendite Ausschüttungsquote (Payout Ratio) Kennzahlen Finanzierung Fremdfinanzierungsquote Fremdkapitalquote Fremdfinanzierungskosten Kennzahlen Finanzmärkte Agio/Disagio Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) Börsenkapitalisierung Marktgängigkeit Kennzahlen Portfolio Verkehrswerte der Liegenschaften Nutzungsmix Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)quote Nettorendite der fertigen Bauten Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)quote/ 19 Nettorendite der fertigen Bauten 4.7 Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF ) 20 Zusatzinformationen 21 Quellenangabe 21 Ihre Ansprechpartner 22 ImmoPLUS Monitoring Schroder 3

4 Vorwort Das zweimal jährlich erscheinende Monitoring vermittelt Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Kennzahlen von den in der Schweiz börsenkotierten Immobilienanlagen. Es beschränkt sich dabei auf diejenigen Anlagevehikel, welche ausschliesslich im Inland investiert sind. Aktuell sind dies acht Aktiengesellschaften und dreiundzwanzig Fonds mit einem Immobilienwert von 54 Milliarden CHF. Aufgrund der Beschränkung auf Schweizer Immobilien wird Züblin Immobilien AG nicht mehr weiter aufgeführt. Erstmalig wird die Swiss Finance & Property Investment AG berücksichtigt, welche seit April 2012 an der Zürcher Börse kotiert ist. Der Portfoliowert der rund 40 Bestandes- und Entwicklungsimmobilien beläuft sich auf CHF 350 Millionen. Damit ist diese Gesellschaft aktuell die zweitkleinste Immobilienaktiengesellschaft. Nach Vorliegen des zweiten Jahresberichtes der Zug Estates AG, voraussichtlich im April 2014, wird dann auch diese als neunte Immobilienaktiengesellschaft im Monitoring aufgenommen werden. Zurzeit wird viel über das Preisniveau und die zukünftige Wertentwicklung von Schweizer Immobilien diskutiert. Immer wieder sind mahnende Stimmen zu hören, wonach die Preise überhöht sind und eine Immobilienblase droht. Dabei richtet sich der Fokus auch auf den Schweizer Geschäftsflächenmarkt, bei welchem aufgrund der hohen Bautätigkeit von steigenden Leerständen und sinkenden Mieten ausgegangen wird. Diese Negativmeldungen haben sich auf die Kursentwicklung der Schweizer Geschäftsimmobilienfonds ausgewirkt. In den vergangenen 6 Monaten reduzierten sich die Prämien der Geschäftsimmobilienfonds deut lich. So betrug die durchschnittliche Prämie der Geschäftsimmobilienfonds per Ende September 2012 noch 19,7 Prozent und reduzierte sich aktuell auf 10,9 Prozent. Im Vergleich weisen die Wohnimmobi lienfonds mit 23,8 Prozent eine deutlich höhere Prämie aus. Im Widerspruch zur Kursentwicklung bewegen sich die Immobilienrenditen bei den Geschäftsimmobilienfonds auf einem sehr attraktiven Niveau, dessen Nettorendite mit 4,8 Prozent im Vergleich zu den Wohnimmobilienfonds mit 4,0 Prozent deutlich höher ist. Auch wenn Geschäftsimmobilien gegenüber Wohnimmobilien konjunktursensitiver sind, so scheint der aktuelle Prämienunterschied von 12,9 Prozent zu deutlich auszufallen. Es lohnt sich, die einzelnen Immobilienfonds und deren Bewertungsunterschiede näher zu analysieren. Auf die Empfehlungsliste gehören Immobilienfonds mit hoher Standort- und Objektqualität sowie attraktiven Renditen. Auch bei den Aktiengesellschaften haben die Schlagzeilen über den Geschäftsflächenmarkt die Kursentwicklung negativ beeinflusst. Der Kursrückgang war jedoch weniger ausgeprägt als bei den Geschäftsimmobilienfonds. So sind die Prämien bei den Aktiengesellschaften ohne Berücksichtigung der beiden kleinsten Gesellschaften BFW und Swiss Finance & Property Investment welche mit einem Discount gehandelt werden mit aktuell 16,9 Prozent im Vergleich zu den Geschäftsimmobilienfonds um 6 Prozent höher. Es scheint, dass die Gesellschaften von der positiven Entwicklung an den Aktienmärkten aufgrund deren höheren Korrelation profitieren konnten. Die Aussichten für Schweizer Immobilienanlagen bleiben positiv. Die Preise auf dem Transaktionsmarkt sind zwar hoch, dürften für Qualitätsimmobilien trotzdem noch weiter leicht zulegen. Weiterhin stabilisierend wirken der noch nicht absehbare Anstieg der Zinsen, die im internationalen Vergleich tiefen Leerständen und die nach wie vor grosse Nachfrage von privater und institutioneller Seite. Neben Direktanlagen lohnt es sich, auch Investitionen in indirekte Anlagen zu prüfen. Aufgrund der erfolgten Kurskorrekturen bietet dieses Segment wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten als Alternative zu den hohen Preisen auf dem Transaktionsmarkt. 4 Monitoring

5 1. Kennzahlen Analyse Rentabilität Die meist beachteten Grössen zur Analyse der verschiedenen Anlagevehikel ist die Kursentwicklung (Total Return). Bei der Analyse von indirekten Immobilienanlagen wäre es jedoch zu einfach sich nur auf die Kursperformance abzustützen. Auch andere wichtige Kennzahlen wie zum Beispiel die Anlagerendite oder die Eigenkapitalrendite sollten bei der Analyse der Rentabilität mitberücksichtigt werden. Im Monitoring handelt es sich jeweils um eine stichtagsbezogene Betrachtung. Um die verschiedenen Anlagevehikel untereinander zu vergleichen, empfiehlt es sich, die Kennzahlen über einen längeren Zeithorizont zu analysieren. Kurzfristig können Kapitalerhöhungen oder grössere Investitionen während des Geschäftsjahres die einzelnen Kennzahlen beeinflussen. Die laufenden Diskussionen über eine allfällige Überhitzung auf dem Schweizer Immobilienmarkt haben sich auf die Kursentwicklung der börsennotierten Immobilien in den vergangenen Monaten ausgewirkt. Besonders betroffen waren dabei die Geschäftsimmobilienfonds. So sind von fünf Immobilienfonds mit einer negativen Kursperformance in den vergangenen zwölf Monaten deren vier Geschäftsimmobilienfonds. In diesem Zeitraum betrug die durchschnittliche Performance über alle Immobilien fonds 2,3 Prozent und über alle Aktiengesellschaften 2,8 Prozent. 1.1 Sharpe-Ratio Die Sharpe-Ratio zeigt das Verhältnis der erzielten Rendite zum eingegangenen Risiko auf. Dabei wird die erzielte Rendite um den Zinssatz risikofreier Anlagen vermindert (vorliegend LIBOR CHF 3 Monate) und zum eingegangenen Risiko (Volatilität) in Relation gesetzt. Die Kennzahl ist umso grösser, je besser das Anlagevehikel im Beobachtungszeitraum (5 Jahre) bezüglich Verhältnis Risiko-Ertrag abgeschnitten hat. Liegt die Sharpe-Ratio über eins, so konnte eine Überrendite erzielt werden. Bei einem Ergebnis zwischen null und eins konnte eine Mehrrendite im Vergleich zur Verzinsung risikofreier Anlagen erzielt werden, die aber nicht dem eingegangenen Risiko entspricht. Ist die Kennziffer negativ, so war der Ertrag geringer als bei einer risikofreien Anlage. Total Berechnungsperiode 5 Jahre Name Kurs Höchst Tiefst Return Annuali- Vola- Sharpe letzte 12 letzte 12 1 Jahr sierte tiliät Ratio Immobilienfonds Monate Monate ( ) Rendite % % 7.01% 6.06% % 9.18% 8.36% % % % CS1A Immo PK % UBS Sima % % % 9.12% % 4.47% 5.77% % 6.78% % 9.14% % 10.03% % 5.63% 9.69% % 5.29% 10.26% % 4.51% 9.41% % 9.78% % N.A. N.A. N.A % N.A. N.A. N.A % N.A. N.A. N.A % N.A. N.A. N.A % N.A. N.A. N.A. UBS Direct l % N.A. N.A. N.A. Durchschnitt 2.27% 6.68% 8.51% 0.75 Immobilien-AG % 7.36% 8.51% % % 9.48% 17.91% % 8.48% 16.14% % 7.11% % 4.61% % 4.74% Swiss Finance & Property Inv % 4.46% N.A. N.A. Durchschnitt 2.79% 6.49% 15.03% 0.46 ImmoPLUS Monitoring Schroder 5

6 Berechnung Sharpe-Ratio: O Überschussrendite Portfolio Standardabweichung Portfolio Für die Berechnung der Überschussrendite in der Sharpe-Ratio wurde die annualisierte Rendite (basierend auf den monatlichen Schlusskursen der letzten 5 Jahren) relativ zum risikolosen Zinssatz (gestützt auf den LIBOR CHF 3 Monate) verwendet. Die Volatilität wurde ebenfalls auf der Basis der monatlichen Schlusskurse der letzten 5 Jahre berechnet. Für CS Property Plus,,,,, UBS Direct l sowie Swiss Finance & Property Investment sind noch keine 5-Jahres-Daten zur Berechnung des Sharpe Ratios vorhanden. 1.2 Performance Die Performance spiegelt den für einen Anteil, bzw. eine Aktie während einer bestimmten Periode erzielten Gesamtertrag in Prozent des Börsenkurses zu Beginn der Berichts periode wider. Der Gesamtertrag setzt sich dabei aus dem Ertrag (Ausschüttung) und aus der Wertveränderung (Börsenkurs) zusammen, wobei Ausgabe- und Rücknahmekommissionen bei der Berechnung unberücksichtigt bleiben. Im Vergleich zu den Vorjahren ist die Kursperformance in den vergangenen 12 Monaten bei den börsennotierten Immobilienanlagen deutlich moderater ausgefallen. So weisen die Immobilienfonds über 1 Jahr eine durchschnittliche Performance von 2,3 Prozent und die Immobilienaktiengesellschaften eine Performance über 2,8 Prozent aus. Dabei haben vor allem die Geschäftsimmobilienfonds an Terrain verloren. So waren von den fünf Immobilienfonds mit negativer Performance deren vier Geschäftsimmobilienfonds. Die Entwicklung über eine längere Zeitperiode verläuft weiterhin sehr positiv. Die durchschnittliche Performance über 5 Jahre betrug bei den Immobilienfonds 6,7 Prozent und bei den Immobilienaktiengesellschaften 6,5 Prozent. Die Gewinnmitnahmen in den vergangenen Monaten wirken auch positiv. Aufgrund des Abbaus der Prämien hat sich das Rendite-Risiko-Profil bei einzelnen Anlagege fässen wieder deutlich verbessert und bietet eine interessante Alternative zu den hohen Preisen auf dem Trans ak tionsmarkt. 1 Jahr (Total Return) 18% 1 12% 9% 6% 3% -3% -6% -9% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% UBS Direct l 5 Jahre (Total Return) UBS Direct l 6 Monitoring

7 1.3 Anlagerendite Die Anlagerendite gibt Auskunft über die Gesamtrendite des Immobilienfonds unter der Annahme, dass alle Ertrags- und Kapitalgewinnausschüttungen reinvestiert werden. Sie zeigt die Veränderung des Nettoinventarwertes zwischen Anfang und Ende der Berichtsperiode inklusive sämtlicher Ausschüttungen. In dieser Kennzahl werden die jährlichen Bewertungen der Immobilienportfolios mitberücksichtigt, d.h. neben den realisierten Kapitalgewinnen und Kapitalverlusten sind auch die nicht realisierten Gewinne und Verluste eingerechnet. Die durchschnittlichen Anlagerenditen der Immobilienfonds haben sich nicht wesentlich verändert. In den vergangenen Jahren bewegten sich diese konstant zwischen 5 und 6 Prozent. Aktuell betragen sie 5,8 Prozent. In der gleichen Periode ist die Entwicklung der Anlagerenditen bei den Aktiengesellschaften deutlich volatiler ausgefallen. Die durchschnittlichen Anlagerenditen haben sich gegenüber dem letzten Monitoring von 8,1 auf 7,9 Prozent nur leicht reduziert. Aktuell 12% 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% 1 UBS Direct l Innerhalb der einzelnen Anlagevehikel bestehen zum Teil erhebliche Unterschiede, weshalb die einzelnen Anlagerenditen genauer analysiert werden müssen. Vor allem ist auch der Anteil der nicht realisierten Kapitalgewinne näher zu betrachten, d.h. ob die Buchgewinne tatsächlich auf getätigte Investitionen und höhere Mietzinseinnahmen zurückzuführen sind. Entwicklung 1 9% 8% 7% 6% 1 Exkl. Wertberichtigtung auf einer synthetischen Festhypothek. 4% 3% 2% 1% ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG ImmoPLUS Monitoring Schroder 7

8 1.4 Eigenkapitalrendite (ROE) Die Höhe des Fremdfinanzierungsgrades (Leverage) beeinflusst unter anderem die Rentabilität des Eigenkapitals. Solange das Zinsniveau und damit die Fremdkapitalkosten tiefer sind als die Nettorenditen der Immobilien, ergibt sich ein positiver Effekt auf die Eigenkapitalrendite. Zurzeit sind diese Zinsdifferenzen in der Schweiz sehr attraktiv. Mit einer Erhöhung des Fremdkapitalanteils steigt jedoch auch das Risiko. Vor allem bei höherem Fremdkapitalanteil fehlt je nach Marktsituation die nötige Flexibilität, um schnell auf dem Immobilienmarkt agieren zu können. Die durchschnittliche Eigenkapitalkrendite der Immobilienfonds beläuft sich aktuell auf 5,6 Prozent, wobei die Wohnimmobilienfonds 5,5 Prozent ausweisen, die Geschäftsimmobilienfonds eine leicht höhere Rendite von 5,9 Prozent. Die durchschnittliche Eigenkapitalrendite liegt bei den Immobilienaktiengesellschaften aktuell bei 7,2 Prozent. Der Unterschied zwischen den Aktiengesellschaften und den Fonds hat sich in den vergangen Monaten weiter reduziert. Gründe für die nach wie vor höhere Anlagerendite der Aktiengesellschaften sind unter anderem deren höhere Fremdkapitalanteile. Aktuell 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% * UBS Direct l Entwicklung 9% 8% 7% 6% In diesen Kennzahlen werden neben den realisierten Kapitalgewinnen und -verlusten auch die nicht realisierten Gewinne und Verluste berücksichtigt. Der Anteil der nicht realisierten Wertveränderungen im Verhältnis zum Gesamterfolg ist daher näher zu analysieren. Deutliche Aufwertungen der Immobilienportfolios, ohne realen Mehrwert, bergen zukünftiges Korrekturpotential. 4% 3% 2% 1% ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG Rendite 10yr Benchmark Eidgn. 1.5 Rendite des investierten Kapitals (ROIC) Die Rendite des investierten Kapitals setzt den bereinigten Gesamterfolg (Gesamterfolg + Ausrichtung laufende Erträge bei Rücknahmen Einkauf in laufende Erträge bei Ausgabe von Anteilen) zuzüglich Zinsaufwand in Relation zum durchschnittlichen Gesamtfondsvermögen und gibt Auskunft über die Rendite des Gesamtfondsvermögens. Die Gesamtkapitalrenditen sind bei den Immobilienfonds mit durchschnittlich 4,8 Prozent leicht höher gegenüber den Aktiengesellschaften mit 4,6 Prozent. *Exkl. Wertberichtigtung auf einer synthetischen Festhypothek. 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% * UBS Direct l 8 Monitoring

9 1.6 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) Die EBIT-Marge setzt den Betriebsgewinn vor Steuern und Zinsen (EBIT) in Relation zu den Netto-Mietzinseinnahmen. Diese Kennzahl gibt Auskunft über die Qualität des Portfolios, die Effizienz der Verwaltung und die Kostenstruktur des Anlagevehikels. Je höher die Marge, desto mehr Erträge verbleiben in der Gesellschaft beziehungsweise beim Investor. In der EBIT-Marge werden Aufwendungen und Erträge infolge Desinvestitionen und Neubewertungen nicht berücksichtigt. Allgemein kann festgestellt werden, dass Portfolios mit Geschäftsimmobilien eine höhere EBIT-Marge aufweisen, was aufgrund der tieferen Unterhaltskosten gegenüber Wohnimmobilien wenig überrascht UBS Direct l Bei den Immobilienaktiengesellschaften sind im EBIT auch die Fremdaktivitäten wie bei die Generalunternehmung oder bei die Promotion von Eigentumswohnungen enthalten. Daher ist ein Vergleich der EBIT-Margen zwischen den Immobilienfonds und den Immobilienaktiengesellschaften nur beschränkt möglich. 1.7 Ausschüttungsrendite Diese Kennzahl gibt den Anteil, bzw. den zuletzt ausgeschütteten Bruttobetrag in Prozent des Börsenkurses pro Anteil bzw. Aktie an. Aktiengesellschaften weisen dabei mit durchschnittlich 4,4 Prozent eine deutlich höhere Ausschüttungsrendite als Immobilienfonds mit durchschnittlich 2,9 Prozent auf. 7% 6% 4% 3% Die tiefste Ausschüttungsquote weist der Immobilienfonds Schroder Immo- PLUS auf. Grund dafür ist, dass vom Nettoertrag nur rund 30 Prozent statt der üblichen 90 Prozent ausgeschüttet werden. Die restliche Summe wird in bestehende und neue Immobilienanlagen reinvestiert. Damit steigt der Wert des Nettoinventarwertes (NAV), was einem steuerfreien Kapitalgewinn gleichkommt. Die Steuerbelastung für Privatpersonen fällt gegenüber herkömmlichen Immobilienfonds mit indirektem Immobilienbesitz um etwa 30 Prozent niedriger aus. 2% 1% UBS Direct l * * Teilausschüttender Fonds (1/3) ImmoPLUS Monitoring Schroder 9

10 1.8 Ausschüttungsquote (Payout Ratio) Die Aussage «Je höher die Ausschüttung desto besser die Anlage» scheint auf den ersten Blick plausibel, denn Investoren suchen nach ertragsstarken Alternativen. Die entscheidende Frage lautet jedoch: Wurde die Ausschüttung operativ erwirtschaftet? Einzelne Anlagevehikel haben in den letzten Jahren mehr ausgeschüttet als operativ verdient wurde. Ein möglicher Grund für dieses Vorgehen liegt darin, dass indirekte Immobilienanlagen einseitig an der Ausschüttungsquote gemessen werden; deshalb versucht man, diese möglichst hoch zu halten. Dies geht jedoch oft auf Kosten des Unterhalts der Liegenschaften, was langfristig die nachhaltige Ertragssituation gefährden kann. Bei dieser Kennzahl wird auf die Fachinformation des SFA «Kennzahlen von Immobilienfonds» abgestützt. Gemäss dieser Information werden realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne/-und verluste nicht berücksichtigt. Bei Anlagen, die in einem Geschäftsjahr einen hohen Gewinnanteil durch Aufwertungen (nicht realisiert) oder Verkäufe (realisiert) ausweisen, ist diese Kennzahl weniger aussagekräftig. Dies ist im vorliegenden Monitoring vor allem bei den drei Immobilienaktiengesellschaften Swiss Prime Site, und Swiss Finance & Property Investment AG der Fall UBS Direct l * 156% 152% 141% *Teilausschüttender Fonds (1/3) Die Gesellschaften, PSP Swiss Property und Swiss Finance & Property Investment AG wurden für die Berechnung des Durchschnitts nicht berücksichtigt. 10 Monitoring

11 2. Kennzahlen Finanzierung Die Finanzierungsstruktur, insbesondere die Fremdkapitalquote, prägt in hohem Mass das Ertragsrisikoprofil einer Vermögensanlage. Im aktuell tiefen Zinsumfeld macht ein moderater Fremdkapitalanteil durchaus Sinn, solange der Handlungsspielraum für ein aktives Portfoliomanagement gewährleistet ist. Für Immobiliengefässe mit Qualitätsimmobilien an guten Lagen können Fremdfinanzierungen gegenwärtig zu sehr tiefen Konditionen abgeschlossen werden. Der Zinsunterschied zwischen den Nettorenditen bei bestehen Portfolios und einer langfristigen Hypothekarfinanzierung ist mit über 200 Basispunkten weiterhin sehr attraktiv. Es empfiehlt sich trotzdem, Anlagevehikel mit hoher Fremdfinanzierung genau zu analysieren, da deren zukünftigen Gewinne empfindlich auf Zins- und Risikoprämienänderungen sowie Marktkorrekturen reagieren könnten. 2.1 Fremdfinanzierungsquote Die Fremdfinanzierungsquote zeigt den Grad der Fremdfinanzierung der Grundstücke auf. Bei den Immobilienfonds hat sich mit Inkraftsetzung der teilrevidierten Kollektivanlagengesetzgebung eine Veränderung bei der oberen Grenze für die Fremdverschuldung ergeben. Bisher war die obere Grenze für die Fremdverschuldung bei der Hälfte aller Verkehrswerte. Seit dem 1. März 2013 liegt sie neu bei einem Drittel der Verkehrswerte und darf nur vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte der Verkehrswerte erhöht werden. Bereits heute erfüllen alle Immobilienfonds die neuen Fremdfinanzierungsrichtlinien. Die durchschnittliche Hypothekarbelastung bei den Immobilienfonds liegt mit aktuell 17,5 Prozent deutlich unter der neuen gesetzlichen Obergrenze UBS Direct l Die Immobilienaktiengesellschaften kennen keine gesetzliche obere Grenze bei der Hypothekarfinanzierung. So weisen sie mit durchschnittlich 46 Prozent im Vergleich zu den Immobilienfonds einen deutlich höheren Anteil an Hypothekarbelastungen aus. ImmoPLUS Monitoring Schroder 11

12 2.2 Fremdkapitalquote Die Fremdkapitalquote ist ein wichtiger Indikator für die Bilanz-Struktur der Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften. Diese Kennzahl gibt an, wie hoch der Anteil des Fremdkapitals am Gesamtvermögen ist. Aufgrund des historisch tiefen Zinsniveaus ist die Differenz zwischen der mit direkten Immobilien erzielbaren Nettorendite und den Fremdkapitalkosten (Zinsdifferenz) weiterhin sehr attraktiv. Gezielt eingesetzt, ermöglicht das Fremdkapital eine Erhöhung der Gesamtrendite. Mit zunehmender Fremdkapitalquote steigt aber auch das Risikoprofil einer Anlage. Die erhöhte Zinssensibilität ist in der Analyse mit zu berücksichtigen. Die Fremdkapitalquote ist bei den Aktiengesellschaften mit durchschnittlich 51 Prozent gegenüber den Fonds mit 23 Prozent deutlich höher UBS Direct l UBS Direct l 2.3 Fremdfinanzierungskosten Die Höhe der Fremdfinanzierungskosten hängt neben der Qualität der Liegenschaften von der Struktur und der Laufzeit der Fremdfinanzierung ab. Generell lässt sich folgende Aussage machen: Je höher der Leverage und je länger die Duration des Fremdkapitals, desto höher die Fremdfinanzierungskosten. Die durchschnittlichen Fremdfinanzierungskosten sind bei den Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds mit 2 Prozent identisch. 12 Monitoring

13 3. Kennzahlen Finanzmärkte Neben den fundamentalen Finanzkennzahlen ist bei börsenkotierten Vehikeln die Marktpreisbildung ein wichtiger Entscheidungsfaktor für die Anleger. Das Verhältnis der Börsenkapitalisierung zum inneren Wert (NAV) schwankt von Anlage zu Anlage sehr stark. Je nach Anlagehorizont spielt zudem das durchschnittliche Handelsvolumen eine wichtige Rolle. 3.1 Agio/Disagio Der Aufpreis zwischen dem Börsenkurs und dem Nettoinventarwert, Agio genannt, ist bei den Immobilienfonds gegenüber dem letzten Monitoring um 5,6 Prozent zurückgegangen. Die durchschnittlichen Agios aller Immobilienfonds betragen aktuell 20,4 Prozent. Die Unterschiede der Agios zwischen den einzelnen Fonds sind erheblich und eine detaillierte Analyse lohnt sich. So betragen die Unterschiede der Prämien zwischen Wohn- und Geschäftsimmobilienfonds aktuell hohe 12,9 Prozent. Die starke Kurskorrektur der Geschäftsimmobilienfonds, unter anderem hervorgerufen von den medialen Berichten über steigende Risiken auf dem Geschäftsflächenmarkt, haben die Prämien innerhalb 6 Monaten von 19,7 Prozent auf aktuell 10,9 Prozent sinken lassen. Auch wenn das Umfeld für Geschäftsimmobilien aufgrund der hohen Bautätigkeiten in einzelnen Deutschschweizer Städten zukünftig anspruchsvoller wird, so scheint die Korrektur zu deutlich ausgefallen zu sein. Vor allem auch hinsichtlich der fundamentalen Kennzahlen, welche weiterhin für Geschäftsimmobilien sprechen. Auf dem aktuellen Bewertungsniveau sind Geschäftsimmobilienfonds auch eine interessante Alternative zu Direktinvestitionen. Die Prämien der Immobilienaktiengesellschaften haben sich gegenüber dem letzten Monitoring ebenfalls reduziert. Hingegen war der Rückgang weniger stark als bei den Geschäftsimmobilienfonds, obwohl die Mehrheit der Immobiliengesellschaften überwiegend in kommerzielle Immobilien investiert. So sind die Prämien bei den Aktiengesellschaften ohne Berücksichtigung der beiden kleinsten Gesellschaften BFW und Swiss Finance & Property Investment welche mit einem Discount gehandelt werden mit aktuell 16,9 Prozent im Vergleich zu den Geschäftsimmobilienfonds um 6 Prozent höher. Aktuell UBS Direct l Entwicklung 36% 32% 28% 24% 2 16% 12% 8% 4% -4% -8% -12% -16% -2-24% ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG ø Immobilien-AG (ohne BFW) ImmoPLUS Monitoring Schroder 13

14 3.2 Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) Bei der Evaluierung einer indirekten Immobilienanlage kann sich der Investor unter anderem auf das Kurs-/ Gewinnverhältnis stützen. Diese Kennzahl setzt den Börsenkurs eines Anteils zum bereinigten Gesamterfolg pro Anteil in Relation. Die Immobilienfonds weisen gegenüber Immobilienaktiengesellschaften ein deutlich höheres Kurs-/Gewinnverhältnis auf. Dies ist wiederum auf die unterschiedlichen Ertrags- und Risikoprofile zurückzuführen. Anlagen mit tieferem Kurs-/ Gewinnverhältnis weisen sich entweder durch ein höheres Risiko oder ein tieferes Ertrags- und Wachstumspotential aus. *Exkl. Wertberichtigung auf einer synthetischen Festhypothek UBS Direct l * 3.3 Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) Viele Investoren betrachten die Heranziehung von Gewinnkennzahlen skeptisch und bevorzugen den Cashflow als Bewertungsbasis. Zur Berechnung wird der Börsenkurs eines Anteils zum Cashflow pro Anteil in Relation gesetzt. Als Cashflow gemäss Swiss Fund Association (SFA) gilt der Gesamterfolg inklusive der Abschreibung auf Grundstücke, der Bildung von Rückstellungen sowie der realisierten und nicht realisierten Kapitalverluste, abzüglich der Auflösung von Rückstellungen und realisierten-/nicht realisierten Kapitalgewinnen. Die Immobilienfonds weisen mit 32,2 Prozent ein höherer P/CF Ratio auf im Vergleich zu den Aktiengesellschaften mit 28,8 Prozent im Durchschnitt UBS Direct l 14 Monitoring

15 3.4 Börsenkapitalisierung / 3.5 Marktgängigkeit Generell kann festgestellt werden, dass die Marktgängigkeit bzw. Handelbarkeit einer Anlage in direkter Relation zur Börsenkapitalisierung steht. Je höher die Börsenkapitalisierung desto höher die Marktgängigkeit. Bei den Immobilienfonds sind an der Börse in den vergangenen 6 Monaten durchschnittlich Anteile im Gegenwert von CHF 1 Mio. pro Tag gehandelt worden. Gegenüber dem letzten Monitoring ist der Wert um CHF pro Tag deutlich angestiegen. Nach wie vor hat die höchste Marktgängigkeit der grösste Immobilienfonds, der SIMA von UBS. Bei den Immobilienaktiengesellschaften weisen mit durchschnittlich CHF 9.5 Millionen Umsatz pro Börsentag und mit durchschnittlich CHF 6.4 Millionen Umsatz pro Börsentag nach wie vor die höchste Marktgängigkeit auf. Die Markt gängigkeit der beiden Gesellschaften und bewegen sich mit rund 2.3 Millionen auf vergleichbarem Niveau. Vor allem bei den drei kleineren Gesellschaften ist die Handelbarkeit der Aktien stark begrenzt. Börsenkapitalisierung in Mio. CHF UBS Direct l Marktgängigkeit in Mio. CHF (Ø Umsatz pro Börsentag der letzten 6 Monate) UBS Direct l ImmoPLUS Monitoring Schroder 15

16 4. Kennzahlen Portfolio Diese immobilienspezifischen Kennzahlen geben Hinweise auf die Qualität des Immobilienportfolios. Vor allem bei der Analyse über einen längeren Zeithorizont können daraus interessante Rückschlüsse gezogen werden. 4.1 Verkehrswerte der Liegenschaften Die Immobilienfonds und Aktiengesellschaften sind gegenüber dem letzten Monitoring um CHF 2.5 Milliarden gewachsen. Die Zunahme der Immobilienfonds beträgt CHF 1.0 Milliarden, diejenige der Aktiengesellschaften CHF 1.5 Milliarden. Die grössten Zunahmen bei den Wohnimmobilienfonds sind bei (CHF 123 Millionen) und (CHF 149 Millionen) zu verzeichnen. Bei den Aktiengesellschaften ist um CHF 435 Millionen und PSP Swiss Property um CHF 325 Millionen gewachsen. Aufgrund der nach wie vor grossen Nachfrage und des begrenzten Angebotes an Qualitätsimmobilien in der Schweiz bewegen sich die Renditen für Wohn- und Geschäftsimmobilien auf dem Transaktionsmarkt auf einem historisch tiefen Niveau. Die Käufer müssen in diesem Umfeld entweder Einbussen bei den Renditen oder bei der Qualität in Kauf nehmen. Kurzfristig geht die Rechnung aufgrund der historisch tiefen Zinsen und weiterhin attraktiven Yield Spreads auf. Ob sich die Wachstumsstrategien aber auch langfristig für die Investoren auszahlen, wird sich in Zukunft weisen. Wichtig erscheint im aktuellen Umfeld die Qualität der Portfolios, denn attraktive Wohn- und Geschäftsimmobilien an guten Lagen bieten auch in Zukunft stabile Ertragsaussichten. in Mio. CHF UBS Direct l Entwicklung in Mio. CHF ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG 16 Monitoring

17 4.2 Nutzungsmix 17 von 23 Immobilienfonds investieren mehrheitlich in Wohnliegenschaften. Die restlichen 6, CS 1a ImmoPK, CS Property Plus,, und investieren zu über 60 Prozent in Geschäftsliegenschaften. Die vier Immobilienfonds CS Property Plus,, und weisen die tiefste Quote an Wohnliegenschaften aus mit einem Anteil von unter 10 Prozent. Immobilienaktiengesellschaften sind dagegen mehrheitlich auf Geschäftsliegenschaften fokussiert. Eine Ausnahme bildet dabei die, welche mit 62 Prozent überwiegend im Wohnsegment investiert ist. Die Gesellschaft hat mit rund 42 Prozent den zweitgrössten Wohnimmobilienanteil UBS Direct l 1 Wohnen 1 2 Büro-/Geschäftsliegensch. 2 3 Gewerbliche Bauten 3 4 Gemischte Liegenschaften 4 5 Angef. Bauten/Bauland Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge Geschäftsliegenschaften weisen im Vergleich zu Wohnimmobilien wichtige Vorteile auf: Der Grossteil der Unterhaltskosten geht zu Lasten der Mieter. Dasselbe gilt in der Regel für den Mieterausbau. Zudem sind kostspielige Mieterwechsel deutlich weniger häufig als bei Wohnliegenschaften. Portfolios mit einem höheren Geschäftsliegenschaftsanteil weisen einen geringeren Bewirtschaftungsaufwand auf. Dagegen müssen Immobilienfonds mit älteren Wohnliegenschaften und entsprechend hohen Aufwendungen einen grossen Anteil der Erträge in werterhaltende statt wertsteigernde Massnahmen investieren. Die Aktiengesellschaften und Fonds, welche über eine längere Periode höhere Unterhaltskosten aufweisen, sollten daher genauer analysiert werden * * *UBS Direct l * * * * Unterhalt/Reparaturen Liegenschaftenaufwand Verwaltungsaufwand Durchschnitt * Verwaltungsaufwand wird aus der reglementarischen Vergütung an die Fondsleitung bezahlt. ImmoPLUS Monitoring Schroder 17

18 4.4 Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)quote Die Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-) quote stellt einen wichtigen Indikator für die aktuelle Vermietungssituation dar. Die Mietzinsausfallquote setzt dabei die Mietzinsausfälle zu den Soll-Nettomietzinsen ins Verhältnis. Tendenziell weisen Portfolios mit Ausrichtung auf kommerzielle Immobilien gegenüber denjenigen mit hohem Wohnanteil höhere, bzw. volatilere Mietzinsausquoten auf. Nach wie vor weisen mit 9,1 Prozent und mit 8 Prozent die höchsten Mietzinsausfallquoten auf. Bei den Immobilienfonds weist der CS LivingPlus mit 8,2 Prozent und der mit 7,2 Prozent die höchsten Leerstände auf. als klassischer Wohn immobilienfonds hat mittler weile die 5 Prozent Grenze überschritten. Es wird interessant zu beobachten wie sich in Zukunft die Wohnimmobilienfonds entwickeln werden, welche auch stark im Neubausegment tätig sind. Aktuell 12% 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% UBS Direct l Im aktuellen Marktumfeld werden vor allem die Portfolios mit hohen Sockelleerständen es schwieriger haben, die Mietzinsausfallquoten weiter zu reduzieren. Vor allem im Geschäftsimmobilienbereich sind die Standortqualität und der Mietermix der Liegenschaften für den Vermietungserfolg entscheidend. Die Entwicklung der Mietzinsausfallquote sollte dabei über eine längere Periode betrachtet werden, da kurzfristige Schwankungen aufgrund von Kündigungen grösserer Mietflächen an attraktiven Standorten von problematischen Sockelleerständen zu unterscheiden sind. Bei den Immobilienfonds ist die Mietzinsausfallquote mit 3,4 Prozent im Vergleich zu den Immobilienaktien mit durchschnittlich 5,1 Prozent weiterhin sehr tief und auch weniger volatil. Gründe dafür sind der hohe Wohnanteil, die gute Lage bei Geschäftsliegenschaften, der Fokus auf Bestandesliegenschaften und der Verzicht auf grössere Entwicklungsprojekte. Entwicklung 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG 18 Monitoring

19 4.5 Nettorendite der fertigen Bauten Die Nettorendite ist ein wichtiger Indikator zur Messung der Ertragskraft der fertigen Bauten. Während für Immobiliengesellschaften die Nettorendite in den Jahres- bzw. Halbjahresberichten publiziert werden, veröffentlichen die Immobilienfonds diese Kennzahl nicht. Eine Berechnung gemäss den SFA- Richtlinien, welche Käufe und Verkäufe unter dem Jahr berücksichtigen, kann aufgrund der fehlenden Informationen bei den Fonds nicht nachvollzogen werden. Daher basieren bei den Immobilienfonds die Nettorenditen auf den gewichteten Verkehrswerten zu Beginn und am Ende der Berichtsperiode. Ein Vergleich zwischen den Nettorenditen von Fonds und Aktiengesellschaften ist somit nur beschränkt aussagekräftig. Es kann festgestellt werden, dass Anlagegefässe mit Fokus auf Geschäftsimmobilien eine deutlich höhere Nettorendite gegenüber den klassischen Wohnimmobilienfonds aufweisen. Der Renditeunterschied beträgt aktuell 70 Basispunkte UBS Direct l 4.6 Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-)quote/ Nettorendite der fertigen Bauten Die Mietzinsausfallquote stellt die Mietzinsausfälle zu den Soll-Nettomietzinsen und die Nettorendite bzw. den Nettoertrag zum Verkehrswert der fertigen Bauten in Relation. Generell weisen Immobilienanlagen mit Geschäftsliegenschaften markant höhere Nettorenditen aus. Diese haben sich in den vergangen Jahren im Vergleich zu den Wohnimmobilien besser entwickelt. Die sechs Geschäftsimmobilienfonds weisen eine durchschnittliche Nettorendite von 4.8 Prozent aus. Die durchschnittliche Nettorendite bei den 17 Wohnimmobilienfonds ist mit 4,0 Prozent deutlich tiefer. Bei den Immobilien Aktiengesellschaften (ohne Swiss Finance & Property Inv. AG) sind die Nettorenditen mit durchschnittlich 4,8 Prozent auf gleichem Niveau wie die Geschäftsimmobilienfonds. Es empfiehlt sich, die Unterschiede der Nettorenditen und der Qualität der einzelnen Portfolios im Detail zu prüfen. Auf die Empfehlungsliste gehören Immobiliengefässe mit ertragsstarken Liegenschaften an guten Lagen und moderaten Mietzinsausfallraten. 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% UBS Direct l Leerstand Nettorendite Ø Nettorendite ImmoPLUS Monitoring Schroder 19

20 4.7 Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF ) Die bei der Verwaltung der Fonds angefallenen Kommissionen und Kosten sind in der unter dem Begriff Total- Expense-Ratio (TER REF ) bekannten Kennziffer enthalten. Diese Kennzahl ist ein Indikator für die Belastung des Fonds durch den Betriebsaufwand. Sie gibt somit einen Hinweis darauf, wie effizient eine Anlage bewirtschaftet wird. Damit die Fonds und Immobilienaktiengesellschaften im vorliegenden Monitoring miteinander verglichen werden können, wurden folgende Positionen im TER berücksichtigt: Entschädigung für das Management bei Aktiengesellschaften (z.b. Personalaufwand, Lohnkosten usw.) Kommission der Fondsleitung und der Depotbank bei den Fonds Aufwendungen für die Liegenschaftsverwaltung Schätzungs- und Prüfaufwendungen Kosten für Publikationen und Rechtsberatung Sonstige Aufwendungen 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% % 0.6% 0.4% 0.2% 0. UBS Direct l 20 Monitoring

21 Zusatzinformationen Quellenangabe Sharpe-Ratio Börsenkurse, annualisierte Renditen und Volatilität per (Bloomberg) Sharpe-Ratio: eigene Berechnung Performance inkl. Börsenkurse und Ausschüttungen aus dem Bloomberg Ausschüttung Periode 1 Jahr: Periode 5 Jahre: Anlagerendite Eigenkapitalrendite (ROE) Rendite des investierten Kapitals (ROIC) Betriebsgewinnmarge (EBIT) Ausschüttungsrendite Ausschüttungsquote (Payout Ratio) Fremdfinanzierungsquote Fremdkapitalquote Fremdfinanzierungskosten Agio/Disagio Kurs-/Gewinnverhältnis Kurs-/Casflowverhältnis Börsenkapitalisierung Marktgängigkeit Verkehrswerte der Liegenschaften Nutzungsmix Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge Mietzinsausfallquote- (Ertragsausfall-)quote Nettorendite der fertigen Bauten Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF ) Letzter Jahresbericht Letzter Jahresbericht Letzter Jahresbericht Letzter Jahresbericht Ausschüttungen aus dem letzten Jahresbericht Börsenkurse per (Bloomberg) Ausschüttungen und Cashflow aus dem letzten Jahresbericht Letzter Jahres- respektive Halbjahresbericht Letzter Jahres- respektive Halbjahresbericht Letzter Jahresbericht Börsenkurse per (Bloomberg) Inventarwert aus dem letzen Jahres- respektive Halbjahresbericht Börsenkurse per (Bloomberg) Angaben zum Gewinn aus dem letzten Jahresbericht Börsenkurse per (Bloomberg) übrigen Daten aus dem letzten Jahresbericht Börsenkurse per (Bloomberg) Marktgängigkeit per (Bloomberg) Letzter Jahres- respektive Halbjahresbericht Letzter Jahres- respektive Halbjahresbericht Letzter Jahresbericht Mietzinsausfallquote-(Ertragsausfall-)quote aus den letzten Jahres- respektive Halbjahresberichten Nettorendite: Daten zur Berechnung der Nettorenditen aus dem letzten Jahresbericht Letzter Jahresbericht ImmoPLUS Monitoring Schroder 21

22 Ihre Ansprechpartner Fund Management: Roger Hennig Direktwahl: Fax: Daniel Marty Direktwahl: Fax: Controlling/Monitoring: Marco Schibli Direktwahl: Fax: Marketing / PR: Béatrice Hirzel Corte Direktwahl: Fax: beatrice.hirzel@schroders.com 22 Monitoring

23 ImmoPLUS Monitoring Schroder 23

24 Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 CH-8001 Zürich Tel. +41 (0) contact@schroders.ch Wichtige Informationen Dieses Dokument wurde ausschliesslich zum Nutzen der Empfänger und zur Verwendung für deren Eigenbedarf erstellt. Zweck dieses Dokuments ist es, den Empfängern gewisse Informationen betreffend dem Monitoring von indirekten Immobilienanlagen durch die Schroder Investment Management (Switzerland) AG zu vermitteln. Sie darf weder kopiert, veröffentlicht, noch anderweitig Drittpersonen bekannt gemacht und nur in Zusammenhang mit den mündlich erteilten Erläuterungen und An weisungen von Schroder Investment Management (Switzerland) AG beurteilt werden, ohne welche das Dokument unvollständig ist. Weder dieses Dokument noch ihr Inhalt dürfen ohne die vorab erteilte schriftliche Genehmigung von Schroder Investment Management (Switzerland) AG zu anderen Zwecken verwendet werden. Dieses Dokument stellt kein Angebot dar. Die darin enthaltenen Informationen können Änderungen unterworfen sein. Bei der Erstellung dieses Dokuments haben wir sämt liche Informationen herangezogen, die wir öffentlichen Quellen entnehmen konnten oder die uns von den Kunden oder in ihrem Namen im Hinblick auf die Verwendung in diesem Dokument zur Verfügung gestellt wurden. Die Schroder Investment Management (Switzerland) AG übernimmt keinerlei Gewähr für die in diesem Dokument enthaltenen Informationen und lehnen jegliche Haftung für allfällige im Zusammenhang mit diesen Informationen entstandenen Schäden ab. Anleger müssen sich bewusst sein, dass Anteile von Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften Anlagerisiken bergen, insbesondere den möglichen Verlust des eingesetzten Kapitals. Aufgrund der bisherigen Performance darf nicht auf die zukünftige Entwicklung der Anlagen geschlossen werden.