Monitoring. Indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2011/2. Schroder Investment Management (Switzerland) AG

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1 Monitoring Indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2011/2 Schroder Investment Management (Switzerland) AG

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3 Inhaltsverzeichnis Vorwort 4 1. Kennzahlen Analyse Rentabilität Sharpe-Ratio Performance Anlagerendite Eigenkapitalrendite (ROE) Rendite des investierten Kapitals (ROIC) Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) Ausschüttungsrendite Ausschüttungsquote (Payout Ratio) Kennzahlen Finanzierung Fremdfinanzierungsquote Fremdkapitalquote Fremdfinanzierungskosten Kennzahlen Finanzmärkte Agio/Disagio Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) Börsenkapitalisierung Marktgängigkeit Kennzahlen Portfolio Verkehrswerte der Liegenschaften Nutzungsmix Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)quote Nettorendite der fertigen Bauten Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)quote/ 19 Nettorendite der fertigen Bauten 4.7 Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF ) 20 Zusatzinformationen 21 Quellenangabe 21 Ihre Ansprechpartner 22 ImmoPLUS Monitoring Schroder 3

4 Vorwort Das zweimal jährlich erscheinende Immobilien Monitoring vermittelt Ihnen einen Überblick über die Schweizer börsenkotierten Immobilienanlagen. Das Monitoring enthält alle wichtigen Kennzahlen von kotierten Immobilien Aktiengesellschaften und Fonds, die mindestens zwei Jahresberichte veröffentlicht haben. Aktuell sind dies acht Aktiengesellschaften und zweiundzwanzig Fonds mit einem Immobilienwert von 51 Milliarden CHF. Die vorliegende Ausgabe 2011/2 erscheint später als in den Vorjahren. Grund dafür ist, dass die Periodizität angepasst wurde, um jeweils möglichst viele aktuelle Geschäftsberichte berücksichtigen zu können. Neu basiert das Monitoring auf den Stichtagen 30. Juni und 31. Dezember und wird jeweils im Folgemonat wie bisher zweimal pro Jahr publiziert werden. Die Immobilien in der Schweiz verzeichnen nun bereits seit rund 10 Jahren steigende Preise. Der Schweizer Immobilienmarkt konnte sich in dieser Zeit den globalen Krisen sehr erfolgreich entziehen. Vor allem während der Finanzkrise 2008/09 bestand ein wichtiger Vorteil gegenüber dem Ausland darin, dass die Preisentwicklung vor der Krise moderater war als in Ländern wie zum Beispiel der UK. Dies auch weil Schweizer Immobilieninvestoren traditionell mit einem hohen Eigenkapitalanteil operieren und Finanzierungsstruktur und -kosten nur eine untergeordneten Einfluss auf die Preisbildung haben. Zudem war genügend Kapital seitens der Banken vorhanden um Immobilienfinanzierungen jederzeit zu sehr günstigen Konditionen anbieten zu können. Die Schweiz hatte im Gegensatz zum Ausland keine Kreditklemme im Immobiliensektor zu verzeichnen. Aufgrund der bestehenden Unsicherheiten auf den Finanzmärkten und den rekordtiefen Zinsen suchen viele Anleger eine Alternative zu Aktien und Obligationen. Dabei stehen erstklassige Schweizer Renditeliegenschaften mit stabilen Erträgen bei Investoren weit oben in der Anlegergunst. In Verbindung mit dem beschränkten Angebot an guten Anlageobjekten lässt die hohe Nachfrage die Preise weiter ansteigen. Insgesamt sind die Renditen in den vergangenen Monaten weiter gesunken und bei erstklassigen Renditeimmobilien können Investoren noch eine Nettorendite von rund 3 Prozent erwarten. Für Schweizer Fonds und Aktiengesellschaften wird es daher immer schwieriger, attraktive Zukäufe zu tätigen, die dem Investor auch langfristig einen Mehrwert generieren. Im beschriebenen Umfeld erfreuen sich auch die kotierten Schweizer Immobilienanlagen weiterhin einer hohen Nachfrage. So haben abgesehen vom Spezialfall die verschiedenen Anlagegefässe im 2011 wiederum eine sehr erfreuliche Performance ausgewiesen mit durchschnittlich 6,5 Prozent bei den Fonds, respektive 8,5 Prozent bei den Aktiengesellschaften (ohne ). Auch über eine längere Zeitperiode von 5 Jahren ist die Performance der Fonds und Aktiengesellschaften mit durchschnittlich 6,2 Prozent, respektive 5,3 Prozent deutlich hö - her als zum Beispiel bei den Aktiengesellschaften im SPI, welche eine Negativperformance von minus 5,1 Prozent in der gleichen Zeitperiode ausweisen. Die stabile Wertentwicklung auch in einem schwierigen Marktumfeld macht genau die Attraktivität der Schweizer Immobilien aus. In den vergangenen sechs Monaten haben sich die Agios der Immobilienfonds leicht von 23,3 Prozent auf 21,9 Prozent reduziert. Die Prämien der Aktiengesellschaften sind ohne Berücksichtigung von und BFW mit durchschnittlich 21,3 Prozent auf vergleichbarem Niveau wie die Fonds. Für das kommende Jahr rechnen wir trotz der wirtschaftlichen Abschwächung wiederum mit einer positiven Wertentwicklung bei den Immobilien. Auch wenn diese in der Schweiz auch keine Einbahnstrasse ist, so wird die Nachfrage von Investorenseite aufgrund des tiefen Zinsumfeldes und der Unsicherheiten an den Aktienmärkten weiterhin hoch bleiben. Bei den kommerziellen Liegenschaften rechnen wir aufgrund der hohen Bautätigkeit in Städten wie zum Beispiel Zürich und einer einhergehenden Abschwächung der Wirtschaft mit einem anspruchsvolleren Marktumfeld. In diesem Segment sind daher Lage und Qualität der Liegenschaften noch wichtiger als im Wohnsegment, um langfristig eine attraktive Wertentwicklung zu erzielen. Dafür werden die Investoren bei Geschäftsimmobilien auch mit einer deutlich höheren Rendite gegenüber den Wohnimmobilien entschädigt. 4 Monitoring

5 1. Kennzahlen Analyse Rentabilität Die meist beachteten Grössen zur Analyse der verschiedenen Anlagevehikel sind der langfristige Total Return (Entwicklung Aktienkurs + Ausschüttung). Deshalb kommt den Rentabilitätskennzahlen eine besondere Bedeutung zu. Im vorliegenden Monitoring handelt es sich um eine stichtagbezogene Betrachtung. Um die verschiedenen Anlagevehikel untereinander zu vergleichen, empfiehlt es sich, die Kennzahlen auch über einen längeren Zeithorizont zu analysieren. Kurzfristig können Kapitalerhöhungen oder grössere Investitionen während des Geschäftsjahres die Kennzahlen beeinflussen. Die positiven Rahmenbedingungen für Schweizer Immobilien und die soliden Ergebnisse der verschiedenen Anlagevehikel haben dazu beigetragen, dass die Kursentwicklung in den vergangenen zwölf Monaten weiterhin erfreulich war. Die durchschnittliche Performance bei den Immobilienaktiengesellschaften betrug in den vergangenen zwölf Monaten 8,5 Prozent (ohne ) und die Performance bei den Immobilienfonds betrug während dem gleichen Zeitraum gute 6,4 Prozent. 1.1 Sharpe-Ratio Die Sharpe-Ratio zeigt das Verhältnis der erzielten Rendite zum eingegangenen Risiko auf. Dabei wird die erzielte Rendite um den Zinssatz risikofreier Anlagen vermindert (vorliegend LIBOR CHF 3 Monate) und zum eingegangenen Risiko (Volatilität) in Relation gesetzt. Die Kennzahl ist umso grösser, je besser das Anlagevehikel im Beobachtungszeitraum (5 Jahre) bezüglich des Risiko-Ertrags-Verhältnisses abgeschnitten hat. Liegt die Sharpe-Ratio über eins, so konnte eine Überrendite erzielt werden. Bei einem Ergebnis zwischen null und eins konnte eine Mehrrendite im Vergleich zur Verzinsung risikofreier Anlagen erzielt werden, die aber nicht dem eingegangenen Risiko entspricht. Ist die Kennziffer negativ, so war der Ertrag geringer als bei einer risikofreien Anlage. Total Berechnungsperiode 5 Jahre Name Kurs Höchst Tiefst Return Annuali- Vola- Sharpe letzte 12 letzte 12 1 Jahr sierte tiliät Ratio Immobilienfonds Monate Monate ( ) Rendite % 7.52% 6.36% % 6.41% 6.57% % % % 7.72% 9.56% 0.69 CS1A Immo PK % 5.34% 6.27% % 7.29% 9.76% % % % 5.22% 7.08% % 9.83% % 0.52 UBS Sima % 5.47% 8.33% % 5.76% 8.93% % 5.37% 10.62% % 4.63% 9.64% % N.A. N.A. N.A N.A. N.A. N.A N.A. N.A. N.A N.A. N.A. N.A % N.A. N.A. N.A % N.A. N.A. N.A % N.A. N.A. N.A. Durchschnitt 6.41% 6.23% Immobilien-AG % % % % 7.06% 16.71% % 12.13% % 6.36% 19.36% % 17.58% % 0.39% 24.27% % % 23.02% Durchschnitt % 16.46% 0.15 ImmoPLUS Monitoring Schroder 5

6 Berechnung Sharpe-Ratio: O Überschussrendite Portfolio Standardabweichung Portfolio Für die Berechnung der Überschussrendite in der Sharpe-Ratio wurde die annualisierte Rendite (basierend auf den monatlichen Schlusskursen der letzten 5 Jahren) relativ zum risikolosen Zinssatz (gestützt auf den LIBOR CHF 3 Monate) verwendet. Die Volatilität wurde ebenfalls auf der Basis der monatlichen Schlusskurse der letzten 5 Jahre berechnet. Für, CS Living Plus, CS Property Plus,,, und sind noch keine 5-Jahres-Daten vorhanden. 1.2 Performance Die Performance spiegelt den für einen Anteil, bzw. eine Aktie während einer bestimmten Periode erzielten Gesamtertrag in Prozent des Börsen- bzw. Marktkurses zu Beginn der Berichtsperiode wider. Der Gesamtertrag setzt sich dabei sowohl aus dem Ertrag (Ausschüttung) als auch aus der Wert - veränderung (Börsenkurs) zusammen, wobei Ausgabe- und Rücknahmekommissionen bei der Berechnung unberücksichtigt bleiben. Die Entwicklung der Performance der Immobilienfonds ist in den vergangenen Jahren sehr positiv ausgefallen. So weisen die Immobilienfonds über ein Jahr eine durchschnittliche Performance von 6,4 Prozent und über 5 Jahre von 6,2 Prozent aus. Die Performance der Aktiengesellschaften bewegen sich über ein Jahr mit 8,5 Prozent und über 5 Jahre mit 5,3 Prozent (ohne ) ebenfalls auf erfreulichem Niveau. Diese Zahlen sind umso positiver zu werten, wenn berücksichtigt wird, dass Investoren im SPI durchschnittlich über die vergangenen 5 Jahre eine Negativperformance über 5,1 Prozent hinnehmen mussten. Einmal mehr wurde bewiesen, dass Investitionen in Schweizer Immobilien auch in turbulenten Börsenjahren mit Finanz- und Eurokrise stabile Erträge auf hohem Niveau erwirtschaften. Im Performancevergleich über 5 Jahre verzeichnet nur eine Negativperformance. investiert als einzige Immobiliengesellschaft auch ausserhalb der Schweiz in den Euroraum. So mussten die Aktionäre von im 2011 einen markanten Wertverlust von rund 35 Prozent hinnehmen. 1 Jahr (Total Return) 18% 1 12% 9% 6% 3% -3% -6% -9% UBS Sima CS1A Immo PK 5 Jahre (Total Return) 1 8% 6% 4% 2% -2% -4% -6% UBS Sima CS1A Immo PK 35,31 25,48% 6 Monitoring

7 1.3 Anlagerendite Die Anlagerendite gibt Auskunft über die Gesamtrendite des Immobilienfonds unter der Annahme, dass alle Ertragsund Kapitalgewinnausschüttungen reinvestiert werden. Sie zeigt die Veränderung des Nettoinventarwertes zwischen Anfang und Ende der Berichtsperiode inklusive sämtlicher Ausschüttungen. In dieser Kennzahl werden die jährlichen Bewertungen der Immobilienportfolios mitberücksichtigt, d.h. neben den realisierten Kapitalgewinnen und Kapitalverlusten sind auch die nicht realisierten Gewinne und Verluste eingerechnet. Die durchschnittlichen Anlagerenditen bei den Immobilienfonds haben sich gegenüber dem letzten Monitoring nur unwesentlich verändert. In den vergangen Jahren bewegte sich diese zwischen 5 und 6 Prozent. Aktuell beträgt sie bei den Immobilienfonds 5,9 Prozent. Bei den Immobilienaktiengesellschaften sind die durchschnittlichen Anlagerenditen gegenüber dem letzten Monitoring unverändert, da diese Werte weiterhin auf den Jahresabschlüssen per , resp () abstützten. Die Anlagerenditen 2011 der Immobilienaktiengesellschaften können erst nach vorliegen der Jahresberichte per berechnet werden und werden für das Monitoring 2012/1 ersichtlich. Aktuell 12% 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% -1% -2% -3% -4% - Entwicklung 1 9% 1 12,25 2 8% 7% 6% 1 Exkl. Wertberichtigung auf synthetischen Festhypotheken. 2 Die Gesellschaft wurde für die Berechnung des Durchschnitts nicht berücksichtigt. 4% 3% 2% 3 Die Gesellschaft wurde für die Berechnung des Durchschnitts im 2009 und 2010 nicht berücksichtigt. 1% ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG ImmoPLUS Monitoring Schroder 7

8 1.4 Eigenkapitalrendite (ROE) Die Höhe des Fremdfinanzierungsgrades (Leverage) beeinflusst unter anderem die Rentabilität des Eigenkapitals. Solange das Zinsniveau und damit die Fremdkapitalkosten tiefer sind als die Nettorenditen der Immobilien, ergibt sich ein positiver Effekt auf die Eigenkapitalrendite. Zurzeit sind diese Yield Spreads in der Schweiz sehr attraktiv. Mit einer Erhöhung des Fremdkapitalanteils steigt jedoch auch das Risiko. Vor allem bei höherem Fremdkapitalanteil fehlt je nach Marktsituation die nötige Flexibilität um schnell auf dem Immobilienmarkt agieren zu können. Aktuell weisen die Immobilienfonds eine durchschnittliche Eigenkapitalrendite von 5,4 Prozent aus. Wobei die Wohnimmobilienfonds eine Eigenkapitalrendite von 5,2 Prozent ausweisen und die Geschäftsimmobilienfonds eine deutlich höhere von 5,9 Prozent. Bei den Immobilienaktiengesellschaften liegt diese mit 7,6 Prozent deutlich höher. Gründe dafür sind vor allem der höhere Fremdkapitalanteil und die Ausrichtung auf Geschäftsimmobilien. Der Unterschied bei den einzelnen Anlage - ge fässen ist beträchtlich und eine detaillierte Analyse lohnt sich. Die Eigen kapitalrenditen der Immobilienaktiengesellschaften basieren auf den vorhandenen Daten aus den Zahlen per Ende Aktuell 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% * *Exkl. Wertberichtigtung auf einer synthetischen Festhypothek. Entwicklung 9% 8% 7% 6% 4% 3% In diesen Kennzahlen werden neben den realisierten Kapitalgewinnen und -verlusten auch die nicht realisierten Gewinne und Verluste berücksichtigt. Der Anteil der nicht realisierten Wertveränderungen im Verhältnis zum Gesamterfolg ist daher detailliert zu analysieren. 2% 1% ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG Rendite 10yr Benchmark Eidgn. 1.5 Rendite des investierten Kapitals (ROIC) Die Rendite des investierten Kapitals setzt den bereinigten Gesamterfolg (Gesamterfolg + Ausrichtung laufende Erträge bei Rücknahmen Einkauf in laufende Erträge bei Ausgabe von Anteilen) zuzüglich Zinsaufwand in Rela tion zum durchschnittlichen Gesamtfondsvermögen und soll Auskunft über die Rendite des Gesamtfondsvermögens geben. Die Gesamtkapitalrenditen der Immobilienfonds und Aktiengesellschaften bewegen sich auf vergleichbarem Niveau. 7% 6% 4% 3% 2% 1% * 8 Monitoring

9 1.6 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) Die EBIT-Marge setzt den Betriebsgewinn vor Steuern und Zinsen (EBIT) in Relation zu den Netto-Mietzinseinnahmen. Diese Kennzahl gibt Auskunft über die Qualität des Portfolios, die Effizienz der Verwaltung und die Kostenstruktur der Gesellschaft. Je höher die Marge, desto mehr Erträge verbleiben in der Gesellschaft beziehungsweise beim Investor. In der EBIT-Marge werden Aufwendungen und Erträge infolge Desinvestitionen und Neubewertungen nicht berücksichtigt Bei den Immobilienaktiengesellschaften sind im EBIT auch die Fremdaktivitäten wie bei die Generalunternehmung oder bei die Promotion von Eigentumswohnungen enthalten. Daher ist ein Vergleich der EBIT-Margen zwischen den Immobilienfonds und den Immobilienaktiengesellschaften nur beschränkt möglich. Allgemein kann festgestellt werden, dass Portfolios mit Geschäftsimmobilien eine höhere EBIT-Marge aufweisen, was aufgrund der tieferen Unterhaltskosten gegenüber Wohnimmobilien wenig überrascht. 1.7 Ausschüttungsrendite Diese Kennzahl gibt den Anteil, bzw. den zuletzt ausgeschütteten Bruttobetrag in Prozent des Börsenkurses pro Aktie an. Aktiengesellschaften weisen dabei mit durchschnittlich 3,8 Prozent eine deutlich höhere Ausschüttungsrendite als Immobilienfonds mit durchschnittlich 3,0 Prozent auf. Ein Spezialfall ist der Immobilienfonds. Vom Nettoertrag werden nur rund 30 Prozent statt der üblichen 90 Prozent ausgeschüttet. Die restliche Summe wird in bestehende und neue Immobilienanlagen reinvestiert. Damit steigt der Wert des Net Asset Value (NAV), was einem steuerfreien Kapitalgewinn gleichkommt. Die Steuerbelastung fällt gegenüber herkömmlichen Immobilienfonds um etwa 30 Prozent niedriger aus. *Teilausschüttender Fonds (1/3) 7% 6% 4% 3% 2% 1% * ImmoPLUS Monitoring Schroder 9

10 1.8 Ausschüttungsquote (Payout Ratio) Die Aussage «Je höher die Ausschüttung desto besser die Anlage» scheint auf den ersten Blick plausibel, denn Investoren suchen nach ertragsstarken Alternativen. Die entscheidende Frage lautet jedoch: Wurde die Ausschüttung operativ erwirtschaftet? Einzelne Anlagevehikel haben in den letzten Jahren mehr ausgeschüttet als operativ verdient. Ein möglicher Grund für dieses Vorgehen liegt darin, dass indirekte Immobilienanlagen einseitig an der Ausschüttungsquote gemessen werden; deshalb versucht man, diese möglichst hoch zu halten. Dies geht jedoch oft auf Kosten des Unterhalts der Liegenschaften, was langfristig die nachhaltige Ertragssituation gefährden kann. Bei dieser Kennzahl wird auf die Fachinformation des SFA «Kennzahlen von Immobilienfonds» abgestützt. Gemäss dieser Information werden realisierte Kapitalgewinne aus Verkäufen nicht berücksichtigt. Bei Anlagegefässen, die in einem Geschäftsjahr substantielle Verkäufe vornehmen, ist diese Kennzahl daher weniger aussagekräftig. Dies ist im vorliegenden Monitoring vor allem der Fall bei den beiden Immobilienaktiengesellschaften und * *Teilausschüttender Fonds (1/3) 10 Monitoring

11 2. Kennzahlen der Finanzierung Die Finanzierungsstruktur, insbesondere die Fremdkapitalquote, prägt in hohem Mass das Ertragsrisikoprofil einer Vermögensanlage. Im aktuellen historisch tiefen Zinsumfeld macht ein höherer Fremdkapitalanteil durchaus Sinn, solange der Handlungsspielraum für ein aktives Portfoliomanagement gewährleistet ist. Für Immobiliengefässe mit Qualitätsimmobilien an guten Lagen können Fremdfinanzierungen aktuell zu sehr tiefen Konditionen abgeschlossen werden. Der Zinsunterschied zwischen Immobilien-Nettorenditen und einer langfristigen Hypothekarfinanzierung ist mit über 150 Basispunkten in der Schweiz weiterhin sehr attraktiv. Es empfiehlt sich aber trotzdem, Anlagevehikel mit hoher Fremdfinanzierung genau zu analysieren, da deren zukünftigen Gewinne empfindlich auf Zins- und Risikoprämienänderungen reagieren können. 2.1 Fremdfinanzierungsquote Die Fremdfinanzierungsquote zeigt den Grad der Fremdfinanzierung der Grundstücke auf. Bei den Immobilienfonds besteht von Gesetzes wegen eine obere Grenze für die Fremdverschuldung, welche die Hälfte aller Grundstücke zum Verkehrswert nicht übersteigen darf. Die durchschnittliche Hypothekarbelastung bei den Immobilienfonds liegt mit aktuell 18 Prozent deutlich unter der gesetzlichen Limite. Einzelne Immobilienfonds haben dabei sehr tiefe Fremdfinanzierungsquoten unter 10 Prozent, was im aktuell tiefen Zinsumfeld für den Anleger nicht optimal ist. Mit einem Fremdkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent bleibt die notwendige Flexibilität erhalten und die Profitabilität des Investments erhöht sich aufgrund des attraktiven Yield Spreads. Die Immobilienaktiengesellschaften kennen keine Höchstlimiten bei der Hypothekarfinanzierung und weisen gegenüber den Immobilienfonds mit 54 Prozent einen deutlich höheren Anteil an Hypothekarbelastungen aus ImmoPLUS Monitoring Schroder 11

12 2.2 Fremdkapitalquote Die Fremdkapitalquote ist ein wichtiger Indikator für die Bilanz-Struktur der Immobilienfonds und Immobilienaktiengesellschaften. Diese Kennzahl gibt an, wie hoch der Anteil des Fremdkapitals am Gesamtvermögen ist. Aufgrund des historisch tiefen Zinsniveaus ist die Differenz zwischen der mit direkten Immobilien erzielbaren Nettorendite und den Fremdkapitalkosten (Yield Spread) weiterhin sehr attraktiv. Gezielt eingesetzt, ermöglicht damit das Fremdkapital eine Erhöhung der Gesamtrendite. Mit zunehmender Fremdkapitalquote steigt aber auch das Risikoprofil einer Anlage. Die erhöhte Zinssensibilität ist in der Analyse mit zu berücksichtigen. Bei den Aktiengesellschaften ist Fremdkapitalquote mit durchschnittlich 57 Prozent gegenüber den Fonds mit 23 Prozent deutlich höher Fremdfinanzierungskosten Die Höhe der Fremdfinanzierungskosten hängt neben der Qualität der Liegenschaften von der Struktur und der Laufzeit der Fremdfinanzierung ab. Generell lässt sich folgende Aussage machen: Je höher der Leverage und je länger die Duration des Fremdkapitals, desto höher die Fremdfinanzierungskosten. Die durchschnittlichen Fremdfinanzierungskosten sind bei den Immobiliengesellschaften mit 2,6 Prozent gegenüber den Immobilienfonds mit 2,1 Prozent leicht höher Im Vergleich zum letzten Monitoring sind die Fremdfinanzierungskosten bei den Immobiliengesellschaften unverändert geblieben. Bei den Immobilienfonds sind diese um durchschnittlich 0,1 Prozent gestiegen. 12 Monitoring

13 3. Kennzahlen der Finanzmärkte Neben den fundamentalen Finanzkennzahlen ist bei börsenkotierten Vehikeln die Marktpreisbildung ein wichtiger Entscheidungsfaktor für die Anleger. Das Verhältnis der Börsenkapitalisierung zum inneren Wert (NAV) schwankt von Anlage zu Anlage sehr stark. Je nach Anlagehorizont spielt zudem das durchschnittliche Handelsvolumen eine wichtige Rolle. 3.1 Agio/Disagio Der Aufpreis zwischen dem Börsenkurs und dem Nettoinventarwert, Agio genannt, ist bei den Immobilienfonds gegenüber dem letzten Monitoring leicht zurückgegangen. Aktuell betragen die durchschnittlichen Agios 21,9 Prozent. Nach wie vor weisen einzelne Wohnimmobilienfonds sehr hohe Prämien von über 25 Prozent auf, welche kritisch hinterfragt werden sollten. Die Unterschiede der Agios zwischen den Fonds sind erheblich und eine detaillierte Analyse lohnt sich. Bei den Immobilien Aktiengesellschaften sind die Prämien gegenüber dem letzten Monitoring praktisch unverändert. Ohne die beiden Spezialfälle BFW und sind diese Prämien mit durchschnittlich 21,3 Prozent auf vergleichbarem Niveau wie die Fonds. Aktuell Entwicklung 36% 32% 28% 24% 2 16% 12% 8% 4% -4% -8% -12% -16% -2-24% ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG ø Immobilien-AG (ohne, BFW) ImmoPLUS Monitoring Schroder 13

14 3.2 Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) Bei der Evaluierung einer indirekten Immobilienanlage kann sich der Investor unter anderem auf das Kurs-/ Gewinnverhältnis stützen. Diese Kennzahl setzt den Börsenkurs eines Anteils zum bereinigten Gesamterfolg pro Anteil in Relation. Die Immobilienfonds weisen gegenüber Immobilienaktiengesellschaften ein deutlich höheres Kurs-/ Gewinnverhältnis auf. Dies ist wiederum auf die unterschiedlichen Ertrags- und Risikoprofile zurückzuführen. Anlagen mit tieferem Kurs-/ Gewinnverhältnis weisen sich entweder durch ein höheres Risiko oder ein tieferes Ertrags- und Wachstumspotential aus. *Exkl. Wertberichtigung auf synthetischen Festhypotheken * 3.3 Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio) Viele Investoren betrachten die Her anziehung von Gewinnkennzahlen skeptisch und bevorzugen den Cashflow als Bewertungsbasis. Zur Berechnung wird der Börsenkurs eines Anteils zum Cash flow pro Anteil in Relation ge - setzt. Als Cashflow gemäss Swiss Fund Association SFA gilt der Gesamterfolg inklusive der Abschreibung auf Grundstücke, der Bildung von Rückstellungen und der realisierten-/ nicht realisierten Kapitalverluste, ab züglich der Auflösung von Rückstellungen und realisierten-/nicht realisierten Kapitalgewinnen. Die Immobilienfonds weisen mit 31.1 ein deutlich höherer P/CF Ratio auf im Vergleich zu den Aktiengesellschaften mit 17.7 im Durchschnitt Monitoring

15 3.4 Börsenkapitalisierung / 3.5 Marktgängigkeit Generell kann festgestellt werden, dass die Marktgängigkeit bzw. Handelbarkeit einer Anlage in direkter Relation zur Börsenkapitalisierung steht. Je höher die Börsenkapitalisierung desto höher die Marktgängigkeit. Bei den Immobilienfonds sind an der Börse in den vergangenen 6 Monaten durchschnittlich Titel im Gegenwert von CHF pro Tag gehandelt worden. Gegenüber dem letzten Monitoring ist der Wert um CHF zurückgegangen. Bei den Immobilienaktiengesellschaften weisen mit durchschnittlich CHF 10.9 Millionen Umsatz pro Börsentag und mit durchschnittlich CHF 9.1 Millionen Umsatz pro Börsentag nach wie vor die höchste Marktgängigkeit auf. Abgesehen von und PSP Swiss Property bewegte sich die Markt gängigkeit der Immobilienaktiengesellschaften und Immobilienfonds auf gleichem Niveau. Börsenkapitalisierung in Mio. CHF Marktgängigkeit in Mio. CHF (Ø Umsatz pro Börsentag der letzten 6 Monate) ImmoPLUS Monitoring Schroder 15

16 4. Kennzahlen Portfolio Diese immobilienspezifischen Kennzahlen geben Hinweise auf die Qualität des Immobilienportfolios. Vor allem bei der Analyse über einen längeren Zeithorizont können daraus interessante Rückschlüsse gezogen werden. 4.1 Verkehrswerte der Liegenschaften Aufgrund der grossen Nachfrage und des begrenzten Angebotes an Qualitätsimmobilien in der Schweiz bewegen sich die Renditen für Wohn- und Geschäftsimmobilien auf dem Transaktionsmarkt auf einem tiefen Niveau. Die Käufer müssen in diesem Umfeld entweder Einbussen bei den Renditen oder bei der Qualität in Kauf nehmen. Kurzfristig geht die Rechnung aufgrund der historisch tiefen Zinsen und weiterhin attraktiven Yield Spreads auf. Ob sich die Wachstumsstrategien aber auch langfristig für die Investoren auszahlen, wird sich erst in Zukunft weisen. Vor allem bei Geschäftsimmobilien an peripheren Lagen werden sich die Leerstandrisiken erhöhen und die Risikoprämien werden steigen. Schweizer Qualitätsimmobilien bieten hingegen weiterhin stabile Ertragsaussichten. Gesamthaft gesehen hat sich das Wachstum bei den Immobilienfonds und Aktiengesellschaften deutlich verlangsamt. So haben sich die Verkehrswerte gegenüber dem vergangenen Monitoring nur noch um CHF 1.5 Milliarden oder rund 3 Prozent auf aktuell rund CHF 51 Milliarden erhöht. Wenn man davon ausgeht, dass rund die Hälfte des Wachstums auf höhere Bewertungen von Bestandesimmobilien zurückzuführen ist, ist das effektive Wachstum aufgrund von Immobilientransaktionen noch rund 1.5 Prozent. in Mio. CHF Entwicklung in Mio. CHF ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG 16 Monitoring

17 4.2 Nutzungsmix Mit 16 von 22 Immobilienfonds investiert die Mehrheit in Wohnliegenschaften. Davon 6, CS 1a ImmoPK, CS Property Plus,, und investieren zu über 60 Prozent in Geschäftsliegenschaften. Die vier Immobilienfonds CS Property Plus,, und weisen dabei die tiefste Quote an Wohnliegenschaften aus mit einem Anteil von unter 10 Prozent. Immobilienaktiengesellschaften sind hingegen mehrheitlich auf Geschäftsliegenschaften fokussiert. Eine Ausnahme bildet dabei die, welche mit 62 Prozent mehrheitlich in Wohnliegenschaften investiert sind. hat mit rund 41 Prozent den zweitgrössten Wohnimmobilienanteil Wohnen 1 2 Büro-/Geschäftsliegensch. 2 3 Gewerbliche Bauten 3 4 Gemischte Liegenschaften 4 5 Angef. Bauten/Bauland Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge Geschäftsliegenschaften weisen im Vergleich zu Wohnimmobilien wichtige Vorteile auf: Der Grossteil der Unterhaltskosten geht zu Lasten der Mieter. Dasselbe gilt in der Regel für den Mieterausbau. Zudem sind kostspielige Mieterwechsel deutlich weniger häufig als bei Wohnliegenschaften. Portfolios mit einem höheren Geschäftsliegenschaftsanteil weisen einen geringeren Bewirtschaftungsaufwand auf. Hingegen müssen Immobilienfonds mit älteren Wohnliegenschaften und entsprechend hohen Aufwendungen einen grossen Anteil der Erträge in werterhaltende statt wertsteigernde Massnahmen investieren. Die Aktiengesellschaften und Fonds, welche über eine längere Periode höhere Unterhaltskosten aufweisen, sollten daher genauer analysiert werden * * * * * * * Unterhalt/Reparaturen Liegenschaftenaufwand Verwaltungsaufwand Durchschnitt * Verwaltungsaufwand wird aus der reglementarischen Vergütung an die Fondsleitung bezahlt. ImmoPLUS Monitoring Schroder 17

18 4.4 Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)quote Die Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-) quote stellt einen wichtigen Indikator für die aktuelle Vermietungssituation dar. Die Mietzinsausfallquote setzt dabei die Mietzinsausfälle zu den Soll-Nettomietzinsen ins Verhältnis. Tendenziell weisen Portfolios mit Ausrichtung auf kommerzielle Immobilien gegenüber diejenigen mit hohem Wohnanteil höhere Leerstände auf. Nach wie vor verzeichnen, und PSP mit Mietzinsausfallquoten zwischen 8,9 und 11,3 Prozent die höchsten Leerstände auf. Im aktuellen Marktumfeld werden vor allem die Portfolios mit hohen Sockelleerständen schwieriger haben, die Mietzinsausfallquoten weiter zu reduzieren. Vor allem im Geschäftsimmobilienbereich sind die Standortqualität und der Mietermix der Liegenschaften für den Vermietungserfolg entscheidend. Die Entwicklung der Mietzinsausfallquote sollte über eine längere Periode betrachtet werden, da kurzfristige Schwankungen aufgrund von Kündigungen grösserer Mietflächen an attraktiven Standorten von problematischen Sockelleerständen zu unterscheiden sind. Die Mietzinsausfallquote bei den Immo - bilienfonds ist mit 3,5 Prozent im Vergleich zu den Immobilienaktien mit durchschnittlich 6,7 Prozent weiter - hin sehr tief und auch weniger volatil. Gründe dafür sind der hohe Wohnanteil, die gute Lage bei Geschäftsliegenschaften, der Fokus auf Bestandesliegenschaften und der Verzicht auf grössere Entwicklungsprojekte. Aktuell 12% 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% Entwicklung 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% ø Immobilienfonds ø Immobilien-AG 18 Monitoring

19 4.5 Nettorendite der fertigen Bauten Die Nettorendite ist ein wichtiger Indikator zur Messung der Ertragskraft der fertigen Bauten. Während für Immobiliengesellschaften die Nettorendite in den Jahres- bzw. Halbjahresberichten publiziert werden, veröffentlichen die Immobilienfonds diese Kennzahl nicht. Eine Berechnung gemäss den SFA- Richtlinien, welche Käufe und Verkäufe unter dem Jahr berücksichtigen, kann aufgrund der fehlenden Informationen bei den Fonds nicht nachvollzogen werden. Daher basieren bei den Immobilienfonds die Nettorenditen auf den gewichteten Verkehrswerten zu Beginn und am Ende der Berichtsperiode. Ein Vergleich zwischen den Nettorenditen von Fonds und Aktiengesellschaften ist somit nur beschränkt aus sagekräftig. Es kann aber die Aussage gemacht werden, dass An - lagegefässe mit Fokussierung auf Geschäftsimmobilien eine deutlich höhere Nettorendite aufweisen gegenüber den klassischen Wohnimmobilienfonds Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-)quote/ Nettorendite der fertigen Bauten Die Mietzinsausfallrate stellt die Mietzinsausfälle zu den Soll-Nettomietzinsen und die Nettorendite bzw. den Nettoertrag zum Verkehrswert der fertigen Bauten in Relation. Generell weisen Immobilienanlagen mit Geschäftsliegenschaften markant höhere Nettorenditen aus. Diese haben sich in den vergangen Jahren im Vergleich zu den Wohnimmobilien besser entwickelt. Die sechs Geschäftsimmobilienfonds weisen eine durchschnittliche Nettorendite von 4,9 Prozent aus. Die durchschnittliche Nettorendite bei den 16 Wohnimmobilienfonds ist mit 4,3 Prozent deutlich tiefer. Bei den Aktiengesellschaften (ohne ) liegt die Nettorendite mit 5,2 Prozent leicht höher gegenüber den Geschäftsimmobilienfonds. Es empfiehlt sich, die Unterschiede der Nettorenditen und der Qualität der einzelnen Portfolios im Detail zu prüfen. Auf die Empfehlungsliste gehören Immobiliengefässe mit ertragsstarken Liegenschaften an guten Lagen und moderaten Mietzinsausfallraten. 12% 11% 1 9% 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% Leerstand Nettorendite Ø Nettorendite ImmoPLUS Monitoring Schroder 19

20 4.7 Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF ) Die bei der Verwaltung der Fonds angefallenen Kommissionen und Kosten sind in der unter dem Begriff Total- Expense-Ratio (TER REF ) bekannten Kennziffer enthalten. Diese Kennzahl ist ein Indikator für die Belastung des Fonds durch den Betriebsaufwand. Sie gibt somit einen Hinweis darauf, wie effizient eine Anlage bewirtschaftet wird. Damit die Fonds und Immobilienaktiengesellschaften im vorliegenden Monitoring miteinander verglichen werden können, wurden folgende Positionen im TER REF berücksichtigt: Entschädigung für das Management bei Aktiengesellschaften (z.b. Personalaufwand, Lohnkosten usw.) Kommission der Fondsleitung und Depotbank bei den Fonds Aufwendungen für die Liegenschaftsverwaltung Schätzungs- und Prüfaufwendungen Kosten für Publikationen und Rechtsberatung Sonstige Aufwendungen. 2.2% % 1.6% 1.4% 1.2% % 0.6% 0.4% 0.2% Monitoring

21 Zusatzinformationen Quellenangabe Sharpe-Ratio Börsenkurse, ann. Renditen und Volatilität per (Bloomberg) Sharpe-Ratio: eigene Berechnung Performance inkl. Börsenkurse und Ausschüttungen aus dem Bloomberg Ausschüttungen Periode 1 Jahr: Periode 5 Jahre: Anlagerendite Eigenkapitalrendite (ROE) Rendite des investierten Kapitals (ROIC) Betriebsgewinnmarge (EBIT) Ausschüttungsrendite Ausschüttungsquote (Payout Ratio) Fremdfinanzierungsquote Fremdkapitalquote Fremdfinanzierungskosten Agio/Disagio Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) Kurs-/Casflowverhältnis (P/CF Ratio) Börsenkapitalisierung Marktgängigkeit Verkehrswerte der Liegenschaften Nutzungsmix Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge Mietzinsausfallquote- (Ertragsausfall-)quote Nettorendite der fertigen Bauten Fondsbetriebsaufwandquote (TER REF ) Letzter Jahresbericht Letzter Jahresbericht Letzter Jahresbericht Letzter Jahresbericht Ausschüttungen aus dem letzten Jahresbericht Börsenkurse per (Bloomberg) Ausschüttungen und Cashflow aus dem letzten Jahresbericht Letzter Jahres- respektive Halbjahresbericht Letzter Jahres- respektive Halbjahresbericht Letzter Jahresbericht Börsenkurse per (Bloomberg) Inventarwert aus dem letzen Jahres- respektive Halbjahresbericht Börsenkurse per (Bloomberg) Angaben zum Gewinn aus dem letzten Jahresbericht Börsenkurse per (Bloomberg) übrigen Daten aus dem letzten Jahresbericht Börsenkapitalisierung per (Bloomberg) Marktgängigkeit per (Bloomberg) Letzter Jahres- respektive Halbjahresbericht Letzter Jahres- respektive Halbjahresbericht Letzter Jahresbericht Mietzinsausfallquote-(Ertragsausfall-)quote aus den letzten Jahresrespektive Halbjahresberichten Nettorendite: Daten zur Berechnung der Nettorenditen aus dem letzten Jahresbericht Letzter Jahresbericht ImmoPLUS Monitoring Schroder 21

22 Ihre Ansprechpartner Fund Management: Roger Hennig Direktwahl: Fax: Daniel Marty Direktwahl: Fax: Controlling/Monitoring: Marco Schibli Direktwahl: Fax: Marketing / PR: Béatrice Hirzel Corte Direktwahl: Fax: beatrice.hirzel@schroders.com 22 Monitoring

23 ImmoPLUS Monitoring Schroder 23

24 Schroder Investment Management (Switzerland) AG Central 2 CH-8001 Zürich Tel. +41 (0) contact@schroders.ch Wichtige Informationen Diese Präsentation wurde ausschliesslich zum Nutzen der Empfänger und zur Verwendung für deren Eigenbedarf erstellt. Zweck dieser Präsentation ist es, den Empfängern gewisse Informationen betreffend dem Monitoring von indirekten Immobilienanlagen durch die Schroder Investment Management (Switzerland) AG zu vermitteln. Sie darf weder kopiert, veröffentlicht, noch anderweitig Drittpersonen bekannt gemacht und nur in Zusammenhang mit den mündlich erteilten Erläuterungen und Anweisungen von Schroder Investment Management (Switzerland) AG beurteilt werden, ohne welche die Präsentation unvollständig ist. Weder diese Präsentation noch ihr Inhalt dürfen ohne die vorab erteilte schriftliche Genehmigung von Schroder Investment Management (Switzerland) AG zu anderen Zwecken verwendet werden. Diese Präsentation stellt kein Angebot dar. Die darin enthaltenen Informationen können Änderungen unterworfen sein. Bei der Erstellung dieser Präsentation haben wir sämtliche Informationen herangezogen, die wir öffentlichen Quellen entnehmen konnten oder die uns von den Kunden oder in ihrem Namen im Hinblick auf die Verwendung in dieser Präsentation zur Verfügung gestellt wurden. Die Schroder Investment Management (Switzerland) AG übernimmt keinerlei Gewähr für die in der Präsentation enthaltenen Informationen und lehnen jegliche Haftung für allfällige im Zusammenhang mit diesen Informationen entstandenen Schäden ab. Anleger müssen sich bewusst sein, dass Anteile von Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften Anlagerisiken bergen, insbesondere den möglichen Verlust des eingesetzten Kapitals. Aufgrund der bisherigen Performance darf nicht auf die zukünftige Entwicklung der Anlagen geschlossen werden.