Chancen und Risiken 2010/11

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1 LEGAL Chancen und Risiken 2010/11 Share Deal versus Asset Deal beim Verkauf von Grundstücken einer Immobiliengesellschaft kpmg.ch

2 Share Deal versus Asset Deal beim Verkauf von Grundstücken einer Immobiliengesellschaft Dr. Reto Schumacher / Christoph Frey 1 Zusammenfassung Beim Verkauf von Grundstücken einer Immobiliengesellschaft stellt sich für die Verkäufer- und Käuferschaft regelmässig die Frage, ob die Immobilien mittels Verkauf der Gesellschaftsanteile, d.h. in der Form eines sogenannten Share Deal, oder durch den Verkauf der Grundstücke, in der Form eines sogenannten Asset Deal, erfolgen soll. Beide Formen bergen verschiedene rechtliche und steuerliche Chancen und Risiken, die es in jedem Einzelfall zu berücksichtigen gilt. Eine allgemein gültige Regel, wann der Share Deal bzw. der Asset Deal beim Verkauf von Immobilien aus einer Immobiliengesellschaft zur Anwendung kommen sollte, lässt sich nicht ausmachen. Entscheidend sind hierfür die jeweilige Interessenlage der Verkäufer- und Käuferschaft, der konkrete Einzelfall sowie die jeweilige Verhandlungsposition der Parteien. 1. Share Deal / Asset Deal Der Verkauf von Grundstücken einer Immobiliengesellschaft kann einerseits durch den Verkauf der Gesellschaftsanteile, d.h. in der Form eines sogenannten Share Deal, oder andererseits durch den Verkauf der Grundstücke, in der Form eines sogenannten Asset Deal, erfolgen. Nachfolgend werden einige Unterschiede zwischen dem Share Deal und Asset Deal aus rechtlicher und steuerlicher Sicht beim Verkauf von Grundstücken einer Immobiliengesellschaft dargestellt. Als Grundkonstellation wird davon ausgegangen, dass es sich bei der Immobiliengesellschaft um eine Aktiengesellschaft gemäss Art. 620 ff. OR handelt. 1 Christoph Frey ist Eidg. dipl. Steuerexperte bei der Corporate-Tax-Abteilung von KPMG AG. 4 6

3 Reto Schumacher / Christoph Frey 2. Kaufgegenstand 2.1 Share Deal Werden die Grundstücke durch eine Aktiengesellschaft gehalten, kann durch Übertragung der Aktien die Verfügungsmacht über die Grundstücke indirekt übertragen werden, ohne dass das zivilrechtliche Eigentum ändert. Die Grundstücke bleiben im zivilrechtlichen Eigentum der Immobiliengesellschaft. Zivilrechtlich findet einzig ein Eigentumswechsel an den Aktien der Immobiliengesellschaft statt. Kaufgegenstand sind die Aktien an der Immobiliengesellschaft. Im Kaufvertrag sind die Aktien zu beschreiben, am besten anhand eines aktuellen Handelsregisterauszugs unter Nennung des Namens der Aktiengesellschaft, des Nennwerts, der Art und der Anzahl der Aktien. 2.2 Asset Deal Beim Asset Deal bildet der Kaufgegenstand die von der Immobiliengesellschaft zu veräussernden Grundstücke (inklusive Zugehör und Mietverträge). Die Identifizierung der Grundstücke erfolgt regelmässig anhand eines aktuellen Grundbuchauszugs der zu übertragenden Grundstücke. 3. Due Diligence Die Due Diligence ist beim Share Deal im Vergleich zum Asset Deal aufwendiger und umfangreicher, da sie sich nicht nur auf die Grundstücke beschränkt, sondern die gesamte Immobiliengesellschaft umfasst. Nicht nur die Grundstücke (inklusive Zugehör, Mietverträge, Versicherungen sowie weitere mit den Grundstücken verknüpfte Verträge [z.b. Serviceverträge oder Hauswartungsverträge]) sind zu prüfen, sondern auch weitere (wesentliche) Aktiven und Passiven (inklusive weiterer Verträge) der Immobiliengesellschaft. Auch wenn die durch die Transaktion unmittelbar ausgelösten Transaktionskosten (z.b. Notariatskosten oder Grundbuchgebühren) beim Share Deal nicht anfallen, ist dies für den Kostenvergleich wenig aussagekräftig, da beim Share Deal mit höheren Kosten für die Due Diligence zu rechnen ist. 4. Kaufvertrag 4.1 Share Deal Ein Vertrag über den Kauf der Aktien an einer Immobiliengesellschaft (sog. Aktienkaufvertrag) kann umfangreich ausfallen. Einerseits kann es sich bei einer Immobiliengesellschaft um einen komplexen Kaufgegenstand handeln. Andererseits betrachtet das Bundesgericht in Bezug auf den Share Deal einzig die Aktien als 47

4 Share D eal versus A sset D eal beim Verkauf von Grund stücken einer Immobiliengesellschaf t Kaufgegenstand 2, nicht hingegen die Immobiliengesellschaft, womit das Bundesgericht eine Anwendung der Gewährleistungsregeln in Bezug auf die Immobiliengesellschaft ablehnt. Korrigieren können dies die Parteien, indem sie im Vertrag ein entsprechendes Gewährleistungs- und Garantierecht vereinbaren 3. Der Vertrag im Rahmen des Share Deal, mit welchem die Aktien der Immobiliengesellschaft übertragen werden, wird aus beweistechnischen Gründen regelmässig schriftlich abgefasst, obschon er formfrei gültig wäre. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Verpflichtungsgeschäft (sog. Signing) und dem Verfügungsgeschäft (sog. Closing). Der Vertrag selber begründet die Verpflichtung zur Übertragung der Aktien. Die Übertragung der Aktien bildet das Verfügungsgeschäft. Das Share Purchase Agreement wird massgeblich durch die Mergers-&-Acquisitions-Praxis beeinflusst Asset Deal Der Vertrag beim Asset Deal (Grundstückkaufvertrag) bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Beim Asset Deal ist der zu beurkundende Grundstückkaufvertrag das Verpflichtungsgeschäft und das Verfügungsgeschäft bildet die Eintragung ins Grundbuch. Die Grundstückkaufverträge werden massgeblich durch die jeweilige Notariatspraxis des Kantons beeinflusst, in welchem die Grundstücke liegen bzw. in welchem der Grundstückkaufvertrag beurkundet wird. 5. Kaufpreis 5.1 Share Deal Beim Share Deal wird im Aktienkaufvertrag regelmässig ein vorläufiger Kaufpreis festgesetzt. Die Parteien behalten sich die Anpassung des Kaufpreises aufgrund einer noch zu erstellenden oder noch zu revidierenden Übernahmebilanz und/oder Übernahmeerfolgsrechnung vor. Dabei geht es im Wesentlichen darum, den Erfolg der Immobiliengesellschaft bzw. das Nettovermögen auf den Stichtag (Closing) abzugrenzen. Der Kaufpreisanpassungsmechanismus kann kompliziert sein und setzt entsprechendes Fachwissen voraus Asset Deal Üblicherweise vereinbaren die Parteien beim Asset Deal einen fixen Kaufpreis für die zu übertragenden Immobilien. Beim Grundstückkaufvertrag erfolgt eine marchzählige Abrechnung auf den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr. Die 2 Siehe dazu insbesondere BGE 107 II Siehe dazu nachfolgend Ziff Siehe dazu z.b. Rudolf Tschäni (Hrsg.), Mergers & Acquisitions-Reihe, Europa-Institut Zürich. 5 Tschäni, S. 138, N

5 Reto Schumacher / Christoph Frey marchzählige Abrechnung bezweckt die Abgrenzung von Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit den Immobilien und stellt sicher, dass diese per Übergang von Nutzen und Gefahr dem Verkäufer und Käufer zugeteilt werden. 6. Gewährleistungen und Garantien 6.1 Share Deal Gewährleistungen und Garantien des Verkäufers sind in jedem Share Deal von grosser Bedeutung 6 und in den Vertragsverhandlungen regelmässig stark umstritten 7. Aufgrund der vorgenannten Bundesgerichtspraxis umfassen die Gewährleistungen und Garantien im Rahmen des Share Deal nicht nur die Aktien, sondern auch die durch die Aktien verkörperte Immobiliengesellschaft (insbesondere auch deren Grundstücke). Häufig vorkommende Gewährleistungen und Garantien sind 8 : Der Verkäufer ist rechtmässiger und unbeschwerter Eigentümer der Aktien. Der Verkäufer ist berechtigt, dem Käufer die Aktien zu verkaufen, zu übertragen und auszuhändigen sowie sämtliche Verpflichtungen unter dem Aktienkaufvertrag zu übernehmen bzw. zu erfüllen. Die Gesellschaft wurde rechtmässig gegründet und existiert. Die dem Aktienkauf zugrunde liegende Bilanz ist richtig und vollständig. Seit Abschluss der Bilanz sind keine geldwerten Leistungen (z.b. Dividenden) erfolgt. Seit Abschluss der Bilanz sind keine Vorfälle eingetreten, welche sich nachteilig und erheblich auf die Geschäfte des Unternehmens auswirken würden. Die Gesellschaft hat keine wesentlichen Verträge abgeschlossen als die dem Käufer bekannt gegebenen. Alle Steuern sind bezahlt und die notwendigen Steuerrückstellungen sind gebildet worden. Es sind keine Prozesse oder Verfahren hängig und es sind auch keine solchen angedroht. Die Gewährleistungen und Garantien fallen jedoch regelmässig durch Offenlegung des Verkäufers gegenüber dem Käufer dahin 9. Im Rahmen der Gewährleistungen und Garantien regeln die Parteien auch die Prüf- und Rügeobliegenheit des Ver- 6 In beschränktem Umfang muss auch die Käuferschaft gewisse Gewährleistungen abgeben (z.b. der Vertrag begründet rechtlich gültige, bindende und durchsetzbare Verpflichtungen des Käufers; die Unterzeichnung und der Vollzug des Vertrags durch den Käufer verletzt keine anderweitigen Verpflichtungen des Käufers). 7 Siehe dazu Tschäni, M&A, S Siehe dazu Tschäni, S. 146, N Gemäss Art. 200 OR haftet der Verkäufer nicht für Mängel, die der Käufer zur Zeit des Kaufes gekannt hat. Für Mängel, die der Käufer bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen, haftet der Verkäufer nur dann, wenn er deren Nichtvorhandensein zugesichert hat. 4 9

6 Share D eal versus A sset D eal beim Verkauf von Grund stücken einer Immobiliengesellschaf t käufers 10, die Verjährung der Gewährleistungs- und Garantieansprüche 11 sowie die entsprechenden Rechtsfolgen 12. Im Rahmen der Gewährleistungen und Garantien ist der Verkäufer oft nur bereit, eine betragsmässig limitierte Gewährleistung oder Garantie abzugeben (sog. Cap), und es wird ein Mindestbetrag vorausgesetzt (sog. Minimum Cap), damit der Verkäufer für die Gewährleistungen und Garantien überhaupt einstehen muss. Dadurch werden Bagatellfälle ausgeschaltet Asset Deal Beim Asset Deal orientiert sich das Gewährleistungs- und Garantieregime stark an der jeweiligen Notariatspraxis des Kantons, in dem die zu übertragenden Grundstücke liegen. In einigen Kantonen erfolgt eine weitgehende Wegbedingung von Gewährleistungen und Garantien und in anderen Kantonen werden gewisse Gewährleistungen und Garantien abgegeben. Infrage kommen insbesondere die Folgenden: Der Verkäufer ist rechtmässiger und unbeschwerter Eigentümer der dem Kauf zugrunde liegenden Grundstücke. Die Mieterspiegel sind vollständig und korrekt. Es existieren keine Kündigungen von Mietverträgen. Es bestehen keine Nebenabreden in den Mietverträgen. Es gibt keine Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn oder Dritten. Es bestehen keine Bauhandwerkerpfandrechte und sonstige nicht bekannte Pfandrechte. Bezüglich Prüf- und Rügeobliegenheit des Käufers 14, Verjährung der Gewährleistungs- und Garantieansprüche 15 sowie der entsprechenden Rechtsfolgen 16 kommt häufig das dispositive Gesetzesrecht zur Anwendung. 10 Siehe zum dispositiven Gesetzesrecht Art. 201 OR (Die Prüfung des Kaufgegenstandes soll, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, erfolgen. Falls sich Mängel ergeben, für die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat, ist diesem sofort Anzeige zu machen). 11 Die Verjährungen werden für die einzelnen Gewährleistungen und Garantien regelmässig unterschiedlich gewählt. Siehe zum dispositiven Gesetzesrecht Art. 210 OR (Die Verjährung erfolgt grundsätzlich mit Ablauf eines Jahres nach Ablieferung der Sache an den Käufer). Siehe dazu auch Isler, S. 1 ff. 12 Siehe zum dispositiven Gesetzesrecht Art. 205 ff. OR (Wandelung oder Minderung). Die Wegbedingung der Wandelung ist im Share Deal üblich. 13 Tschäni, S. 148, N Siehe zum dispositiven Gesetzesrecht Art. 221 i.v.m. Art. 201 OR. 15 Siehe zum dispositiven Gesetzesrecht Art. 219 Abs. 3 OR (Verjährung mit Ablauf von fünf Jahren, vom Erwerb des Eigentums an gerechnet). 16 Siehe zum dispositiven Gesetzesrecht Art. 221 i.v.m. Art. 205 ff. OR (Wandelung oder Minderung). 5 0

7 Reto Schumacher / Christoph Frey 7. Vollzug (Closing) 7.1 Share Deal Der Vollzug des Share Deal hängt regelmässig von gewissen Vollzugsbedingungen ab (z.b. Zustimmung der Organe des Verkäufers und Käufers zum Aktienkaufvertrag). Am Closing erfolgen sodann die einzelnen Vollzugshandlungen. In der Regel werden die Aktien (Kaufgegenstand) Zug um Zug gegen Bezahlung des Kaufpreises übergeben. Üblicherweise treten im Rahmen des Closing die bisherigen Verwaltungsräte zurück. Gleich im Anschluss findet eine Generalversammlung statt, an welcher die neuen Verwaltungsräte gewählt werden, den bisherigen Verwaltungsräten Decharge erteilt wird und gegebenenfalls eine Umfirmierung beschlossen wird. 7.2 Asset Deal Auch der Vollzug des Asset Deal kann von Vollzugsbedingungen abhängig gemacht werden (z.b. Verzicht eines Vorkaufsberechtigten auf die Ausübung des Vorkaufrechts). Die Grundbuchanmeldung betreffend Eigentumswechsel erfolgt idealerweise möglichst Zug um Zug mit der Bezahlung des Kaufpreises. 8. Steuern Im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien im Rahmen eines Asset Deal bzw. Share Deal interessieren primär die Grundstückgewinn-, die Gewinn- sowie die Handänderungssteuern. 8.1 Asset Deal Grundstückgewinn- und Gewinnsteuern Die steuerliche Behandlung von Grundstückgewinnen ist auf den Stufen des Bundes und der Kantone verschieden geregelt. Es gilt zu unterscheiden zwischen dem monistischen und dem dualistischen System. Die Kantone Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Thurgau, Tessin und Jura erfassen in der Regel die Grundstückgewinne sowohl natürlicher als auch juristischer Personen mit einer Sondersteuer. Sie wenden das sogenannte monistische System an. In den übrigen Kantonen und beim Bund werden die Grundstückgewinne juristischer Personen dem übrigen Gewinn hinzugerechnet und der ordentlichen Gewinnsteuer unterstellt (dualistisches System). Je nach Lage der zu veräussernden Liegenschaft wird der Grundstückgewinn somit mit der Grundstückgewinn- und/oder mit der Gewinnsteuer besteuert. Es gilt zudem 51

8 Share D eal versus A sset D eal beim Verkauf von Grund stücken einer Immobiliengesellschaf t zu beachten, dass die wiedereingebrachten Abschreibungen auch im monistischen System der Gewinnsteuer unterliegen. Für die Grundstückgewinnsteuerberechnung ist regelmässig die Besitzesdauer von Bedeutung (kurze Besitzesdauer bedeutet höhere Besteuerung; lange Besitzesdauer bedeutet niedrigere Besteuerung). Die Grundstückgewinnsteuer ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer allein geschuldet. Für die Grundstückgewinnsteuer haftet das Grundstück. Dies bedeutet, dass bei Fehlen eines zahlungsfähigen Verkäufers letztendlich der Käufer die Steuer bezahlen muss (bei Nichtbezahlung hat die Gemeinde ein gesetzliches Pfandrecht, weshalb eine Sicherstellung beispielsweise mittels Bankgarantie oder eines Zahlungsversprechens empfohlen wird) Exkurs: Verkauf einer Immobilie durch natürliche Personen Bei natürlichen Personen, welche die Liegenschaft im Privatvermögen halten, wird in sämtlichen Kantonen die Grundstückgewinnsteuer erhoben. Auf Ebene der direkten Bundessteuer kann grundsätzlich ein steuerfreier privater Kapitalgewinn erzielt werden (mit Ausnahme des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers). Veräussern natürliche Personen Liegenschaften des Geschäftsvermögens, werden bei der direkten Bundessteuer und den dualistischen Kantonen Kapitalgewinne mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer besteuert. Die monistischen Kantone erfassen die Grundstückgewinne mit der Grundstückgewinnsteuer Handänderungssteuern Die meisten Kantone erheben bei einer Handänderung an Grundeigentum eine Hand änderungssteuer. Massgeblich für die Berechnung der Handänderungssteuer ist in der Regel der Kaufpreis. Gewisse Kantone lassen den Vertragsparteien freie Hand, wer die Steuer zu entrichten hat (z.b. Appenzell Ausserrhoden), andere Kantone legen die hälftige Teilung gesetzlich fest (z.b. Basel-Landschaft, Obwalden) und in einigen Kantonen ist der Käufer zur Entrichtung der Handänderungssteuer gesetzlich verpflichtet (z.b. Appenzell Innerrhoden, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, Jura, Neuenburg, Nidwalden, Solothurn, St. Gallen, Thurgau, Waadt), wobei in der Regel eine Solidarhaftung besteht. 8.2 Share Deal Durch den Verkauf von Aktien an einer Immobiliengesellschaft realisiert der Veräusserer einen Kapitalgewinn. Ist der Verkäufer eine natürliche Person, welche die Aktien im Privatvermögen hält, ist dieser Kapitalgewinn grundsätzlich steuerfrei (mit Ausnahme unter anderem des gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlers). Bei einem Share Deal ist aus steuerlicher Sicht jedoch die Thematik der wirtschaftlichen 5 2

9 Reto Schumacher / Christoph Frey Handänderung zu beachten. Eine wirtschaftliche Handänderung liegt vor, wenn die Verfügungsgewalt über ein Grundstück nicht durch eine zivilrechtliche Übertragung des Eigentums am Grundstück erfolgt, sondern wenn wesentliche Teile der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück vom bisherigen Verfügungsberechtigten auf einen Dritten übergehen 17. Zum Beispiel ist dies der Fall bei der Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft. Einzelne Kantone stellen eine wirtschaftliche Handänderung jedoch bereits bei einem Übertrag von einer Aktie fest (z.b. Kantone Waadt und Wallis). Es gilt zu beachten, dass die Kantone Immobiliengesellschaften unterschiedlich definieren Grundstückgewinn- sowie Gewinnsteuern Im Gegensatz zum Asset Deal werden bei einem Share Deal in Bezug auf die Liegenschaft grundsätzlich keine Gewinnsteuern ausgelöst. Bei Vorliegen einer wirtschaftlichen Handänderung werden jedoch in der Regel die Grundstückgewinnsteuern fällig. Dabei wird grundsätzlich dieselbe Berechnungsweise wie bei einem Asset Deal herangezogen. Die Herausforderung besteht aber darin, den anteiligen Erwerbs- bzw. Verkaufspreis für die Immobilien aus dem Gesamtkaufpreis für die Anteilsrechte zu ermitteln. Zudem gilt es festzuhalten, dass die Kantone Aargau, Luzern, St. Gallen und Waadt, welche das dualistische System kennen, in gewissen Fallkonstellationen bei einer wirtschaftlichen Handänderung an einer Immobiliengesellschaft die Grundstückgewinnsteuer erheben. Steuersubjekt für die Grundstückgewinnsteuer ist in den meisten Kantonen nicht wie beim Asset Deal die Gesellschaft selbst, sondern deren Aktionär Handänderungssteuern In der Regel wird beim Vorliegen einer wirtschaftlichen Handänderung auch die Hand änderungssteuer erhoben. Gewisse Steuerverwaltungen weichen in ihrer Praxis aber von dieser Grundregel ab (keine Erhebung). 9. Chancen und Risiken des Share Deal und Asset Deal 9.1 Rechtliche Chancen und Risiken Je nach Interessenlage der Verkäufer- und Käuferschaft bietet der Share Deal bzw. der Asset Deal verschiedene Chancen und Risiken. 17 Siehe dazu Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, N 60 zu

10 Share D eal versus A sset D eal beim Verkauf von Grund stücken einer Immobiliengesellschaf t Die Verkäuferschaft wünscht vielfach den Verkauf der Immobiliengesellschaft mittels Share Deal, da für die Immobiliengesellschaft oft keine Verwendung mehr besteht. Beim Share Deal besteht jedoch für die Verkäuferschaft das Risiko, dass sie der Käuferschaft umfassende Gewährleistungen und Garantien im Sinne der etablierten M&A-Praxis abgeben muss. Die Käuferschaft wünscht demgegenüber häufig den Kauf der Immobilien mittels Asset Deal. Der Asset Deal bietet für die Käuferschaft die Chance, dass die Due Diligence kostengünstiger sowie der Kaufvertrag einfacher ist. Beim Asset Deal wird die Verkäuferschaft jedoch versucht sein, der jeweiligen Notariatspraxis entsprechend, die Gewährleistungen und Garantien möglich weitgehend wegzubedingen. 9.2 Steuerliche Chancen und Risiken Ein Aktionär einer Immobiliengesellschaft, welcher die Aktien in seinem Privatvermögen hält, wird aufgrund des auf Bundesebene erzielbaren steuerfreien Kapitalgewinns auf einen Share Deal hinwirken. Der Käufer ist tendenziell an einem Asset Deal interessiert, da er keine weiteren «Altlasten» einer ihm fremden Gesellschaft und latente Steuern übernehmen will. Je nach Verhandlungsposition haben diese Vor- und Nachteile einen Einfluss auf den Kaufpreis. So sollte beispielsweise der Käufer die latenten Gewinnsteuern, welche er bei einem Share Deal übernimmt, kaufpreismindernd geltend machen können. Eine weitere interessante Option kann eine steuerneutrale Umstrukturierung darstellen. So kann beispielsweise im Rahmen einer sogenannten Quasifusion (eine erweiterte Form eines Share Deal) zwischen einer kaufenden Gesellschaft und der Zielgesellschaft eine steuerfreie Transaktion erreicht werden. Die aufgeschobenen Grundstückgewinnsteuern werden in einem solchen Fall durch den Käufer latent übernommen und reduzieren sich aufgrund der fortschreitenden Haltdauer in den Folgejahren (siehe Ziff ). Auch andere steuerneutrale Umstrukturierungen sind denkbar, wobei deren jeweilige Anwendbarkeit von der konkreten Fallkonstellation abhängig ist. Zudem gibt es auch internationale Planungsmöglichkeiten, welche die Steuerfolgen einer wirtschaftlichen Handänderung aufheben. Bei einem Asset Deal ist als steuerliches Risiko insbesondere das Pfandrecht der Steuerbehörde auf dem Grundstück für die Grundstückgewinnsteuer bei Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers zu nennen (siehe Ziff ). Beim Share Deal sind die potenziellen Steuerrisiken umfassender. Die Zielgesellschaft ist idealerweise einer detaillierten Steuer-Due-Diligence zu unterziehen (siehe Ziff. 3), bei welcher die Auswirkungen von vergangenen Geschäftsfällen auf sämtliche Steuerarten überprüft werden. Als Alternative hierzu kann eine reduzierte Analyse durchgeführt und mit geeigneten Vertragsklauseln (Gewährleistungen und Ga- 5 4

11 Reto Schumacher / Christoph Frey rantien; siehe Ziff. 6) die Haftung für Steuerrisiken vor dem Vertragsabschluss datum dem Verkäufer zugewiesen werden. 9.3 Schlussfolgerung Eine allgemein gültige Regel, wann der Share Deal bzw. der Asset Deal beim Verkauf von Immobilien aus einer Immobiliengesellschaft zur Anwendung kommen sollte, lässt sich nicht ausmachen. Entscheidend sind hierfür die jeweilige Interessenlage der Verkäufer- und Käuferschaft, der konkrete Einzelfall sowie die jeweilige Verhandlungsposition der Parteien. Dementsprechend gilt es im Vorfeld eines Verkaufs bzw. Kaufs von Immobilien aus einer Immobiliengesellschaft eine sorgfältige Analyse vorzunehmen und im Rahmen der Vertragsverhandlungen die Interessen bestmöglich zu vertreten. Summary The acquisition of real estate from a real estate company may on the one hand be done by selling the shares (a so called share deal) or on the other hand by selling the real estate (a so-called asset deal). Both forms bear various legal and tax differences which have to be considered in the concrete case. There is no generally accepted rule when a share deal respectively asset deal shall be applicable by selling real estate out of a real estate company. The interests of the seller and buyer, the concrete case and the power of each party to negotiate have to be considered by choosing the two forms. Verwendete Literatur Isler Peter R., Verjährung und Verwirkung von Gewährleistungsansprüchen, in: Mergers & Acquisitions IX, Tschäni Rudolf (Hrsg.), Zürich 2007 (zit. Isler) Tschäni Rudolf, M&A-Transaktionen nach Schweizer Recht, Zürich 2003 (zit. Tschäni) Tschäni Rudolf, in: Tschäni Rudolf (Hrsg.), Mergers & Acquisitions VIII: Vertragliche Gewährleistungen und Garantien Typische Vertragsklauseln, Zürich 2006 (zit. Tschäni, M&A) Richner Felix / Frei Walter / Kaufmann Stephan / Meuter Hans Ulrich, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zürich 2006 (zit. Richner / Frei / Kaufmann / Meuter) 5 5

12 Ihre Ansprechpartner Reto Schumacher Rechtsanwalt, LL.M. Senior Manager Badenerstrasse 172 CH-8026 Zürich T: E: Christoph Frey Manager Badenerstrasse 172 CH-8026 Zürich T: E: Die hierin enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und beziehen sich daher nicht auf die Umstände einzelner Personen oder Rechtsträger. Obwohl wir uns bemühen, genaue und aktuelle Informationen zu liefern, besteht keine Gewähr dafür, dass diese die Situation zum Zeitpunkt der Herausgabe oder eine zukünftige Sachlage widerspiegeln. Die genannten Informationen sollten nicht ohne eingehende Abklärungen und eine professionelle Beratung als Entscheidungs- oder Handlungsgrundlage dienen KPMG Holding AG/SA, a Swiss corporation, is a subsidiary of KPMG Europe LLP and a member of the KPMG network of independent firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss legal entity. All rights reserved. Printed in Switzerland. The KPMG name, logo and cutting through complexity are registered trademarks or trademarks of KPMG International.