Inhaltsübersicht. Inhaltsverzeichnis... IX Abkürzungsverzeichnis... XIX Literaturverzeichnis... XXIII

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1 Übersicht VII Übersicht Übersicht Erstversand sübersicht sverzeichnis... IX Abkürzungsverzeichnis... XIX Literaturverzeichnis... XXIII I. Teil. Schönheitsreparaturen A. Gegenstand der Schönheitsreparaturen... 1 B. Grundlagen der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter C. Einzelne Formularklauseln D. Folgen unwirksamer Klauseln E. Schönheitsreparaturen als Schadensersatz F. Renovierungsanspruch des Vermieters G. Zahlungsansprüche des Vermieters II. Teil. Instandhaltung und Instandsetzung A. Grundsätze B. Varianten C. Übertragung auf den Mieter D. Ansprüche aus unterlassener Instandhaltung und Instandsetzung E. Ansprüche aus Beschädigung des Mietobjekts F. Anhang: Reinigung bei Mietende III. Teil. Rückbau A. Begriff B. Laufendes Mietverhältnis C. Beendetes Mietverhältnis D. Rechtslage in den östlichen Bundesländern IV. Teil. Verjährung und Prozess A. Verjährung B. Prozess Anhang 1: Muster A. Formularvereinbarungen B. Rückgabeprotokoll C. Leistungsaufforderung gem. 281 Abs. 1 BGB D. Verfahren mit Vorbesichtigung

2 VIII Übersicht Anhang 2: Gesetzes- und Verordnungstexte A. Bürgerliches Gesetzbuch B. Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik C. Zivilprozessordnung D. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung II. BV) Sachregister

3 IX sverzeichnis Erstversand Abkürzungsverzeichnis... XIX Literaturverzeichnis... XXIII I. Teil. Schönheitsreparaturen A. Gegenstand der Schönheitsreparaturen... 1 I. Begriff und Umfang Wohnraum... 1 a) Grundsätze... 1 b) Formularvertragliche Erweiterung... 5 c) Individualvertragliche Erweiterung Gewerberaum Ergebnis... 8 II. Qualität Grundsätze Bestimmungen zur Qualität im Mietvertrag a) Individualvereinbarung b) Formularvereinbarung aa) Wohnraum bb) Gewerberaum B. Grundlagen der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter I. Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen Primäre Zuständigkeit des Vermieters Folgen der Übertragung a) Entlastung des Vermieters b) Belastung des Mieters c) Notwendigkeit eines Ausgleichs für den Mieter von Wohnraum Kritik an der Zulässigkeit der Übertragung als Vornahmepflicht bei der Vermietung von Wohnraum a) Rechtsprechung des BGH zu den Kleinreparaturen b) Argumentation des BGH zu den Schönheitsreparaturen c) Ergebnis II. Vereinbarungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen Gesetzliches Leitbild Stillschweigende Vereinbarung Vereinbarung durch Formularklauseln a) Grundsätze b) Klauselkontrolle Vereinbarung durch Individualabrede a) Grundsätze b) Gewerberaum c) Wohnraum Alternative Vertragsgestaltungen bei Wohnraum a) Renovierungsservice b) Ausweisung eines Mietanteils für Renovierung c) Abwälzung der Kosten der Schönheitsreparaturen... 33

4 X 6. Varianten bei Gewerberaum Offene Fragen aus der Rechtsprechung des BGH a) Überlassung einer unrenovierten Wohnung b) Klauseln ohne Beschränkung auf den Mietgebrauch c) Kumulation von AGB und Individualvereinbarung III. Rechtslage in den östlichen Bundesländern Vertrag ohne Regelung Vertrag mit Regelung Bauliche Mängel C. Einzelne Formularklauseln I. Klauseln ohne Abwälzungswirkung II. Übertragung einzelner Renovierungspflichten Anfangsrenovierung a) Gewerberaum b) Wohnraum Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen bei Gewerbeund Wohnraum a) Allgemeine Klauseln b) Klauseln mit Renovierungsfristen aa) Bedeutung von Renovierungsfristen (1) Wechselwirkung zum Erfüllungsanspruch (2) Auswirkungen auf die Darlegungs- und Beweislast (3) Beweislage bei Ende des Mietverhältnisses bb) Behandlung der Fristen bei Mieterwechsel cc) Renovierungsfristen bei Gewerberaum dd) Renovierungsfristen bei Wohnraum (1) Grundsätze (2) Starre Fristen (3) Weiche Fristen (a) Grundsätze (b) Angemessene Dauer von Fristen (c) Einzelne Klauseln (d) Mietvertrag ohne Fristen (c) Klauseln mit Vorgabe des Farbtons/der Ausführungsart Klauseln zum Zustand bei Rückgabe a) Gewerberaum b) Wohnraum aa) Unbedingte Endrenovierungspflicht bb) Bedingte Endrenovierungspflicht cc) Farblicher Zustand bei Rückgabe III. Summierung von Renovierungspflichten Grundlagen des Summierungseffekts a) Grundsätze b) Varianten aus der Rechtsprechung des BGH Gewerberaum a) Anfangs-, laufende und Endrenovierung b) Anfangs- und laufende Renovierung c) Laufende und Endrenovierung Wohnraum a) Anfangs-, laufende und Endrenovierung... 95

5 XI b) Anfangs- und laufende Renovierung c) Laufende und Endrenovierung aa) Mit unbedingter Endrenovierungspflicht bb) Mit bedingter Endrenovierungspflicht IV. Abgeltungsklauseln Grundsätze skontrolle a) Kein Fristbeginn vor Anfang des Mietverhältnisses b) Anbindung an Renovierungsfristen c) Unverbindlichkeit des Kostenvoranschlags d) Zulässigkeit Kosten sparender Eigenarbeit Einzelne weitere Klauseln Zusammenfassung V. Schnellübersichten Klauseln zur Qualität der Schönheitsreparaturen Klauseln ohne Abwälzungswirkung Übertragung der Anfangsrenovierung Übertragung der laufenden Renovierung Übertragung der Endrenovierung Summierung von Pflichten Abgeltungsklauseln D. Folgen unwirksamer Klauseln I. Grundsätze II. Beseitigung der Unwirksamkeit III. Renovierungspflicht des Vermieters Überlassung eines unrenovierten Mietobjekts Renovierungspflicht im laufenden Mietverhältnis a) Übermäßiger Gebrauch b) Art der Renovierung IV. Bereicherungsanspruch des Vermieters V. Erstattungsanspruch des Mieters Fällige Renovierung a) Bereicherungsanspruch b) Schadensersatzanspruch c) Aufwendungsersatzanspruch Noch nicht fällige Renovierung a) Laufendes Mietverhältnis b) Beendetes Mietverhältnis aa) Renovierung statt Abgeltung bb) Abgeltung statt Renovierung Verjährung E. Schönheitsreparaturen als Schadensersatz I. Prüfungsfolge II. Abgrenzung vertragsgemäßer - vertragswidriger Gebrauch III. Übermäßiger vertragsgemäßer Gebrauch IV. Unsachgemäße Ausführung von Renovierungsarbeiten Unsachgemäße Renovierung

6 XII 2. Unfachgemäße Renovierung V. Rückgabe in ungewöhnlicher Dekoration VI. Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs VII. Höhe des Schadensersatzanspruchs Grundsätze Varianten F. Renovierungsanspruch des Vermieters I. Grundsätze II. Fälligkeit im laufenden Mietverhältnis Wohnraum a) Grundsätze b) Gestaltungsfreiheit des Mieters Gewerberaum Durchsetzung des Anspruchs III. Fälligkeit bei beendetem Mietverhältnis Wohnraum a) Vertragsgemäßer Dekorationszustand b) Ungewöhnliche Dekoration c) Renovierungsbedürftiger Dekorationszustand Gewerberaum IV. Fälligkeit bei bauseitigen Schäden V. Sonderproblem Grundrenovierung Verpflichtung zur Grundrenovierung Kostenansparung durch Abwohnpauschalen Grundrenovierung ohne rechtliche Verpflichtung G. Zahlungsansprüche des Vermieters I. Ansprüche aus Abgeltungsklauseln Grundsätze Berechnung der Abgeltungsquote a) Anfangszustand b) Endzustand c) Prognose zur Dauer eines (noch) ansehnlichen Zustands d) Sonstige Berechnungskriterien II. Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen Grundsätze Anspruch aus Ersatzvornahme Anspruch auf Schadensersatz a) Grundsätze b) Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs aa) Fälligkeit (1) Grundsätze (2) Leistungshindernisse während der vom Vermieter gesetzten Frist (3) Teilweise Erledigung der Schönheitsreparaturen bb) Fristsetzung cc) Leistungsaufforderung (1) Form und Adressat

7 XIII (2) Zeitpunkt (3) (a) Zustandsbeschreibung (b) Auszuführende Arbeiten (c) Leistungsaufforderung mit Rückgabeprotokoll (d) Übermäßige Leistungsaufforderung (e) Mehrfache Leistungsaufforderung (f) Zutritt zum Mietobjekt dd) Entbehrlichkeit von Fristsetzung und Leistungsaufforderung (1) Formularklauseln (2) Besondere Vereinbarungen (3) Zusätzliche Erklärungen im Rückgabeprotokoll (a) Individualvertragliche Vereinbarungen (b) Formularvertragliche Vereinbarungen (4) Erfüllungsverweigerung des Mieters (a) Grundsätze (b) Erklärungen des Mieters (c) Auszug des Mieters (d) Sonstige Umstände (5) Interessenabwägung bei besonderen Umständen c) Umfang des Schadensersatzanspruchs aa) Grundsätze bb) Kosten der Schönheitsreparaturen (1) Grundsätze (2) Gutachterkosten (3) Schlechte Renovierung ohne rechtliche Verpflichtung 189 (4) Vorteilsausgleichung (a) Grundrenovierung (b) Schäden durch unsachgemäße Renovierung (5) Sonderfälle (a) Dekoration durch den Nachmieter (b) Umbau des Mietobjekts (aa) Ausgleichsanspruch des Vermieters (bb) Fehlende Ausgleichspflicht des Mieters (cc) Höhe des Ausgleichsanspruchs (6) Verkauf des Mietobjekts (a) Anspruchsinhaber (b) Höhe des Anspruchs cc) Ersatz von Mietausfall (1) Anspruchsgrundlage (2) Höhe des Anspruchs (3) Schadensminderungspflicht des Vermieters III. Verlust der Ansprüche Verlust des Erfüllungsanspruchs a) Konkludenter Verzicht auf Renovierung b) Bedeutung des Rückgabeprotokolls c) Vereitelung der Erfüllung d) Verjährung Verlust der Ersatzansprüche a) Renovierungskosten b) Mietausfall

8 XIV II. Teil. Instandhaltung und Instandsetzung A. Grundsätze B. Varianten I. Haftungsausschluss und -begrenzung Begriffe Zulässigkeit a) Gewerberaum b) Wohnraum II. Gebrauchsbeschränkungen III. Haftungserweiterungen Sachliche Erweiterung Persönliche Erweiterung a) Haftung für nicht verschuldete Schäden aa) Ungezieferklauseln bb) Klauseln zu Wasserleitungen und Haushaltsgeräten cc) Gesamthaftungsklauseln b) Zurechnung des Verschuldens Dritter IV. Mittelbare Begrenzung der Mieterhaftung durch Versicherungsleistungen C. Übertragung auf den Mieter I. Abgrenzung Instandhaltung Instandsetzung II. Gewerberaum Individualvereinbarung Formularvereinbarung a) Abwälzung der Instandhaltung aa) Grundsätze bb) Einzelne Klauseln b) Abwälzung der Instandsetzung aa) Grundsätze bb) Einzelne Klauseln c) Umfang und Rechtsfolgen unwirksamer Klauseln Kleinreparaturen III. Wohnraum Instandhaltung und Instandsetzung a) Individualvereinbarung b) Formularvereinbarung aa) Ausbesserung von Decken und Wänden bb) Arbeiten an Bodenbelägen cc) Beseitigung von Dübellöchern Pauschale Kostenbeteiligungen Kleinreparaturen a) Vornahmeklauseln b) Kostenklauseln Andere Schäden D. Ansprüche aus unterlassener Instandhaltung und Instandsetzung I. Entstehung der Ansprüche II. Höhe

9 XV E. Ansprüche aus Beschädigung des Mietobjekts I. Grundsätze II. Varianten Fußböden/Bodenbeläge Türen und Fenster Einrichtungen in Bad und Küche Sonstiges III. Schadensersatzanspruch des Vermieters Begründung des Schadensersatzanspruchs a) Laufendes Mietverhältnis b) Beendetes Mietverhältnis aa) Vertrag ohne Regelung bb) Vertrag mit Regelung Höhe des Ersatzanspruchs a) Grundsätze b) Begrenzung im laufenden Mietverhältnis c) Vorteilsausgleichung F. Anhang: Reinigung bei Mietende I. Rückgabe besenrein II. Rückgabe in sauberem Zustand III. Schadensersatz III. Teil. Rückbau A. Begriff B. Laufendes Mietverhältnis C. Beendetes Mietverhältnis I. Grundsätze Vertrag ohne Rückbauregelung Vertrag mit Rückbauregelung Investitionen des Vormieters a) Eintritt in einen laufenden Mietvertrag b) Abschluss eines neuen Mietvertrags aa) Mietvertrag über das unveränderte Mietobjekt bb) Unterlassener Rückbau seitens des Vermieters cc) Übernahme der Veränderungen vom Vormieter Selbsthilfe des Vermieters II. Varianten Vertragliche Investitionsverpflichtung Herstellung der Eignung zum Vertragszweck Zustimmung des Vermieters a) Ausdrückliche Zustimmung b) Schlüssige Zustimmung Rechtsmissbrauch Nachfolgender Umbau des Mietobjekts Hinweisschilder bei Gewerberaum Kosten des Rückbaus Rügelose Rücknahme

10 XVI III. Sonderfälle Anschlussmietvertrag mit demselben Mieter Rückbaupflicht des Untermieters a) Investitionen des Hauptmieters aa) Grundsätze bb) Folgen b) Investitionen des Untermieters IV. Schadensersatz Laufender Mietvertrag Beendeter Mietvertrag Höhe D. Rechtslage in den östlichen Bundesländern IV. Teil. Verjährung und Prozess A. Verjährung I. Erfüllungsansprüche des Vermieters Gegenstand der Verjährung Beginn der Verjährungsfrist a) Laufendes Mietverhältnis b) Beendetes Mietverhältnis aa) Rückgabe des Mietobjekts bb) Räumung des Mietobjekts Dauer der Verjährungsfrist a) Regelmäßige Frist b) Vertragliche Verlängerung der Frist c) Hemmung der Verjährungsfrist aa) Hemmung durch Vereinbarung bb) Hemmung durch gesetzliche Regelung (1) Verhandlungen (2) Rechtsverfolgung cc) Umfang der Hemmung d) Neubeginn der Verjährung durch Anerkenntnis II. Schadensersatzansprüche des Vermieters Gegenstand der Verjährung Beginn und Dauer der Verjährungsfrist a) Laufendes Mietverhältnis b) Beendetes Mietverhältnis aa) Beginn bb) Dauer Verjährung und Aufrechnung gegen Mietsicherheiten a) Aufrechnung gegen Barkaution b) Aufrechnung gegen Bürgschaft III. Erfüllungsansprüche des Mieters IV. Erstattungsansprüche des Mieters B. Prozess I. Schönheitsreparaturen Grundsätze Erfüllung der laufenden Dekorationspflicht Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

11 XVII a) Notwendigkeit einer Renovierung b) Begründung des Schadensersatzanspruchs c) Höhe des Schadensersatzanspruchs d) Besonderheiten bei der Klage auf Schadensersatz Ansprüche aus Abgeltungsklauseln II. Instandhaltung und Instandsetzung Nichterfüllung Beschädigungen a) Schäden aus der Mietzeit b) Schäden aus dem Mietgebrauch Schadensersatz III. Rückbau IV. Ersatz von Mietausfall Begründung des Anspruchs a) Grundsätze b) Mietausfall im ersten Monat nach Räumung c) Mietausfall in Folgemonaten Schadensminderungspflicht des Vermieters Klage auf Ersatz von Mietausfall V. Ersatz von Gutachterkosten VI. Kursorisches Prüfungsschema Schönheitsreparaturen a) Schadensersatzansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen nach Auszug des Mieters aa) Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularklausel bb) Fälligkeit der Schönheitsreparaturen cc) Begründung des Schadensersatzanspruchs b) Ansprüche aus noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen bei Mietende c) Anspruch auf Renovierung im laufenden Mietverhältnis Instandhaltung/Instandsetzung a) Übertragung auf den Mieter b) Schadensersatz Rückbau a) Verpflichtung des Mieters b) Schadensersatz Beweisantritte Anhang 1: Muster A. Formularvereinbarungen I. Schönheitsreparaturen Wohnraum a) Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen b) Abgeltungsklausel zum Mietende c) Alternative für laufende Schönheitsreparaturen: Kostenklausel Gewerberaum a) Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen b) Abgeltungsklausel zum Mietende

12 XVIII II. Instandhaltung und Instandsetzung Wohnraum Gewerberaum a) Schäden aus dem Mietgebrauch b) Verschuldensunabhängige Haftung aa) Schäden am Mietobjekt bb) Schäden an Gemeinschaftsflächen III. Rückbau B. Rückgabeprotokoll C. Leistungsaufforderung gem. 281 Abs. 1 BGB D. Verfahren mit Vorbesichtigung I. Protokoll II. Schreiben III. Rückgabeprotokoll wie B IV. Schreiben gem. 281 Abs. 1 und 4 BGB Anhang 2: Gesetzes- und Verordnungstexte A. Bürgerliches Gesetzbuch B. Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik C. Zivilprozessordnung D. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung II. BV) Sachregister