Inhalt. Einleitung Die Suche nach der passenden Immobilie Kassensturz Finanzierungskosten

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2 Inhalt Einleitung Die Suche nach der passenden Immobilie Die Nutzung als Eigenheim Immobilie als Kapitalanlage Immobilienerwerb Immobilientyp Grundstückskauf Günstige Wege zum Grundstück Eigenleistung Grundriss Versicherungen Kassensturz Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit Maximaler Kreditbetrag Verfügbares Eigenkapital Maximale Finanzierungsmöglichkeit Maximale Objektkosten Finanzierungskosten Der Immobilienwert für den Finanzierer Zinsberechnung Nebenkosten der Finanzierung Zinsniveau Eigentum gegen Miete

3 6 WISO: Immobilienfinanzierung Finanzierungsformen Das Hypothekendarlehen Das Versicherungsdarlehen Das Bauspardarlehen Der Finanzierungsplan Anschlussfinanzierung Umfinanzierung nach der Zinsbindung: das Anschlussdarlehen Umfinanzierung während der Zinsbindung Staatliche Förderung Staatliche Förderung für Selbstnutzer Staatliche Förderung für Kapitalanleger Mischnutzung Rechtliche Grundlagen Kreditvertrag Bauvertrag Kaufvertrag Register

4 Die Suche nach der passenden Immobilie Das passende Haus oder die passende Wohnung zu finden, dürfte wohl die größte Hürde auf dem Weg zum Immobilieneigentümer sein. Selbstverständlich spielen dabei finanzielle Gründe eine große Rolle, doch es gibt auch psychologische Hemmschwellen: Die meisten Immobilieninteressierten haben niemals zuvor in ihrem Leben eine so schwerwiegende und langfristige Entscheidung getroffen sieht man einmal von Ehe und Familie ab. Es ist für viele im wahrsten Sinne des Wortes unvorstellbar, sich für eine so lange Zeit an ein Objekt zu binden und dies von einer Momententscheidung abhängig zu machen, mag sie auch noch so durchdacht sein. Deshalb sollen zunächst einige grundlegende Aspekte beleuchtet werden, die bei der Suche nach der passenden Immobilie wichtig sind das geht von der Nutzungsart über den Erwerb der Immobilie und des Grundstücks bis hin zu den Versicherungen, die man abschließen sollte. Die Nutzung als Eigenheim Immerhin fast die Hälfte der über 36 Millionen Privathaushalte sind Eigentümer an Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Allerdings sind nur etwa zwei Drittel aller Haus- und Grundbesitzer Alleineigentümer von Eigenheimen oder Mehrfamilienhäusern, was wiederum das Vorurteil nährt: Die Deutschen sind im Vergleich zu den europäischen Nachbarn so richtige Eigenheim-Muffel (Die Eigenheimquote liegt in Deutschland bei 43 Prozent). Dennoch wünschen sich die meisten nichts sehnlicher als die eigenen vier Wände, es ist für sie nach wie vor das wichtigste Ziel im Leben.

5 10 WISO: Immobilienfinanzierung Eine eigene Immobilie ist eine ziemlich teure Angelegenheit und bindet ihren Eigentümer, wie bereits angedeutet, unter Umständen finanziell ein Leben lang. Und richtig: Kurzfristig betrachtet fällt der Vermögensvergleich, also die monatlichen Belastungen aus der Finanzierung des Eigenheims gegengerechnet gegen das monatliche Mietaufkommen in der gleichen Zeit, zunächst deutlich zugunsten des Mieters aus. Erfahrungsgemäß ist in den ersten rund 15 Jahren die finanzielle Belastung für den Immobilieneigentümer größer als für den Mieter. Danach verkehrt es sich aber ins Gegenteil. Und je mehr Jahre vergehen, umso besser schneidet der Eigenheimbesitzer ab. Nach den Erfahrungen der vergangenen Jahre wird Wohnraum auch in Zukunft knapp bleiben. Selbst wenn es Phasen kurzfristiger Entspannung immer gegeben hat und geben wird, auf längere Sicht werden die Preise für Immobilien steigen. Und so, wie sich die Immobilienpreise verteuert haben, sind in den letzten 30 Jahren auch die Mieten gestiegen, und zwar durchschnittlich um gut 2,5 Prozent pro Jahr. Nach dieser Rechnung würde eine Wohnung, für die man heute 500 Euro an Miete ausgibt, in zehn Jahren schon rund 625 Euro pro Monat kosten. Unterm Strich zahlt der Mieter seinem Vermieter in 30 Jahren knapp Euro ein Betrag, der viel sinnvoller in die eigene Immobilie investiert werden könnte. Ein weiterer Punkt: Wenn die Mieten steigen, müssen Rentner in Zukunft immer mehr von ihrer monatlichen Rente für ihr Zuhause ausgeben. Denn man kann ziemlich sicher davon ausgehen, dass die Rentenerhöhungen nicht mit den zu erwartenden Mietsteigerungen Schritt halten werden. Eine genauere Gegenüberstellung von Miete und Eigentum findet sich auf Seite 138. In diesem Rechenbeispiel finden sich auch die einzelnen Positionen, die bei einer solchen Betrachtung zu beachten sind. Immobilie als Kapitalanlage Nach einer Erhebung des Hamburger Gewos-Instituts hatten Wohnimmobilien von 1970 bis 2004 im Schnitt eine jährliche Rendite von 7,4 Prozent. Nur Aktien hatten als Geldanlage im gleichen Zeitraum eine höhere Durchschnittsrendite, nämlich 11,5 Prozent hatten Immobilien in der gleichen Untersuchung noch die bessere Rendite, doch dann kam die große Aktieneuphorie und mit ihr die sagenhaften Kursgewinne an der Börse. Immobilieneigentümer schauten in dieser Zeit etwas neidisch auf alle Aktienbesitzer, die mit unglaublichen Wertsteigerungen und Renditen aufwar-

6 Die Suche nach der passenden Immobilie 11 ten konnten. Nach dem steilen Aufstieg der Aktie kam dann aber auch der schnelle Fall, und seit Ende 2001 scheint die Immobilie wieder das Interesse der Anleger zu finden. Nach den Erfahrungen mit Aktien stellten viele fest: Eine Immobilie ist eine relativ sichere Geldanlage fürs Alter. Doch auch mit Immobilien kann man schlechte Erfahrungen machen. Es war das»betongold«der 90er Jahre, das Heerscharen von Steuersparern in die neuen Bundesländer trieb und in Immobilien investieren ließ, staatlich sanktioniert durch unglaublich hohe Steuergeschenke. Goldgräberstimmung in Ostdeutschland: Auf grünen Wiesen, am Rande von mehr oder weniger maroden Städten, entstanden riesige Wohngebiete und Siedlungen, deren Gebäude nach Aussehen und Ausstattung nichts zu wünschen übrig ließen. Nach dem Motto: Je teurer, desto größer die Steuervorteile. Bei aller Steuerspar-Euphorie oder eher: Hysterie hatten die Immobilienanleger etwas schlicht übersehen: Es fehlten die Menschen, die es sich leisten wollten oder konnten, in diesen Prachtbauten zu wohnen. Deshalb sieht es dort heute vielfach ähnlich wie in den Geisterstädten früherer Goldfundstätten aus. Zwar muten die Gebäude sehr schmuck an, nur sind sie leider nicht bewohnt und waren es vielfach auch noch nie. Die Immobilieneigentümer hatten nicht bedacht, dass zunächst die Rendite, aber vor allem auch die Lage eines Objekts darüber entscheidet, ob es sich lohnt, sein Geld in eine Immobilie zu stecken. Das dicke Ende kommt für diese Anleger, wenn es mit den Steuergeschenken vorbei ist. Rendite Fehler Nummer eins, den diese Anleger gemacht haben: Kauf oder Bau einer Immobilie sollten sich nicht erst nach den Steuerersparnissen rechnen, sondern schon davor. Die erste Frage muss also immer lauten: Ist jemand bereit, die für mein Objekt veranschlagte Miete zu zahlen? Eine Immobilie, die man vermieten möchte, ist in erster Linie ein Renditeobjekt. Für einen nüchtern kalkulierenden Vermieter ist daher ausschlaggebend, dass die Einnahmen aus der Immobilie hoch genug sind, damit sich das eingesetzte Kapital ausreichend verzinst, zumindest langfristig gesehen. Ansonsten hätte er auch genauso gut in eine andere Geldanlage investieren können. Erst dann kommen die Steuervorteile ins Spiel. Die Steuerersparnis ist quasi das Sahnehäubchen, eine Zusatzrendite, deren Höhe davon abhängt, wie geschickt man den Gestaltungsspielraum nutzt, um wohlgemerkt: ganz legal zusätzlich Steuern zu sparen. Im»Fall Ostdeutschland«haben sehr

7 12 WISO: Immobilienfinanzierung viele Anleger nur nach dieser Zusatzrendite geschielt und leider nie danach gefragt, ob die»eigentliche«rendite stimmt. Lage Viele Ost-Anleger haben einen zusätzlichen Fehler begangen: Sie haben sich für die Lage ihrer Immobilie wenig interessiert und damit praktisch alles vernachlässigt, was Miet- und Wertzuwächse eines solchen Objekts überhaupt ausmachen. Es gibt eine alte Anlegerweisheit: Man kaufe das schlechteste Haus in der besten Lage. Der Grund ist simpel. Immobilie kommt von immobil und heißt unbeweglich. Das bedeutet: Die Lage einer Immobilie ist nicht veränderbar, wohl aber deren baulicher Zustand und die Ausstattung. Je nachdem, wo sich das Gebäude befindet, wird man in Zukunft mit Wertsteigerungen der Immobilie rechnen können. Daraus ergibt sich natürlich die Frage, woran man eine gute Lage erkennt. Dabei kommt es auf mehrere Dinge an, zum Beispiel auf die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, auf die Infrastruktur, auf Einkaufsmöglichkeiten, auf das Schulangebot, darauf, welche kulturellen Einrichtungen vorhanden sind, aber auch wie groß der Erholungswert ist, also welche Freizeitangebote und welche Möglichkeiten der Naherholung es gibt. Außerdem sollte darauf geachtet werden, ob sich die Immobilie in einer Gegend mit hoher Arbeitslosigkeitsquote befindet oder ob es sich um eine prosperierende Region handelt. Letztlich hängt es auch davon ab, ob das Wohnungsangebot in der Gegend, in der man kaufen (oder bauen) will, schon groß genug ist, oder ob weiterhin Nachfrage besteht. Das sind alles Fragen zur»lagebeurteilung«, die ein Makler oder ein Hochglanzprospekt aus der Ferne mit Sicherheit nicht beantworten können. Deshalb führt kein Weg an einer persönlichen Besichtigung vorbei. WISO rät Um die Lage einer Immobilie richtig beurteilen zu können, müssen Sie sich vor Ort selbst umschauen und sich einen eigenen Eindruck verschaffen. Die einfachste Messgröße, um die Lage richtig einzuschätzen, ist immer noch das eigene Wohlbefinden: Wenn Sie die Frage mit Ja beantworten können, ob Sie unter bestimmten Umständen, also abhängig von Einkommen und Familienstand, selbst

8 Die Suche nach der passenden Immobilie 13 dort in eine Wohnung oder in ein Haus einziehen würden, haben Sie schon die halbe Miete beisammen. Leider hatten sich viele Käufer von Immobilien in Ostdeutschland diese Frage wohl nie gestellt. Zwar profitierten sie zunächst von der Steuerersparnis, doch irgendwann will schließlich auch das Darlehen zur Finanzierung der Vermietungsobjekte getilgt werden. Und wenn dann die versprochenen Mieterträge und deren Zuwächse ausbleiben, wird das Immobilienengagement langfristig zu einer echten Schuldenfalle. Besondere Anlageformen Wer in eine Immobilie in erster Linie deshalb investiert, damit er im Rentenalter finanziell möglichst wenig belastet und unabhängig wohnen kann, hat durchaus weitere Möglichkeiten, als nur mietfrei in den eigenen vier Wänden zu wohnen: Betreutes Wohnen, Verkauf auf Rentenbasis oder das Wohnungs- und Nießbrauchrecht. Betreutes Wohnen Betreutes Wohnen wird in Deutschland immer beliebter. Alte Menschen wohnen dabei eigenständig in abgeschlossenen Wohneinheiten. Sie können Serviceleistungen individuell auswählen und bezahlen nur für die Hilfe, die sie wirklich beanspruchen. Das ermöglicht auch im hohen Alter ein weitestgehend unabhängiges Leben in den eigenen vier Wänden gab es rund dieser alten- und behindertengerechten Wohnanlagen. Das Angebot hat sich damit seit 1997 verdoppelt, und jährlich wird es größer. In diesen Anlagen kann man sich je nach Projekt und Konzept eine Wohnung mieten oder kaufen. In beiden Fällen hat man für die Miete oder die Ratenzahlungen sowie für die laufenden Kosten der Wohnung aufzukommen. Der zusätzliche Service, wie Putzen oder Einkaufen, kann je nach Wunsch hinzugekauft werden. In einigen Wohnanlagen ist es sogar möglich, als Pflegefall eigenständig zu wohnen. Allerdings kann das sehr teuer werden, unter anderem deshalb, weil die Pflege in betreuten Wohnanlagen als ambulantes Angebot angesehen wird, dessen Satz deutlich niedriger liegt als bei der stationären Pflege.

9 Register Abbruchkosten 259 Ablaufleistung 154, 158, 165 Abschlussgebühren 175, 190, 260 Abschreibungen 67, 218, 242, 245, 247, 249, , 259, 262f., 267, 270, 279f., 284, 288, 291, Bemessungsgrundlage der 263, degressive 263, 266, , 288, erhöhte 263, , für außergewöhnliche Abnutzung 269, lineare 263, 265, Abschreibungsdauer 266 Abschreibungssatz 246, 265f., Absetzung für Abnutzung (AfA) 246, 262 Altbauten 18f., 71 Altengerechte Wohnanlagen 13 Altersvorsorge 7, 156, 168, 219, 235f. Altlasten 41, 43, 259 Anfänglich effektiver Jahreszins 121, 297 Anfangsbelastung 149 Annuitätendarlehen 140, 142, , 215 Anpassungsklauseln 203 Anschaffungskosten 252f., 259, , 270, 279, 284, 287f., nachträgliche 265f. Anschlussfinanzierung 7, 118f., 126, 128, , 146f., 162, 164, , , 206, 258, 298 Anschlussgebühren 36 Ansparphase 173f., 176f., 180, 182f., 185, 189, 193 Arbeitnehmer-Sparzulage 175, 183f., 186 Architektenhaus 36f., 57 Auflassungsvormerkung 314, 316 Aufteilung nach Verkehrswerten 287, 290 Aufwendungszuschüsse 249 Außergewöhnliche Belastung 272 Auszahlungsweise 124 Balkon 58, 64f., 68, 307, 309 Bankbürgschaft 32 Barzahlungsverbot 221, 224 Bauabzugsteuer 281f. Baubeschreibung 21f., 293 Baudenkmale 224f., 267f. Bauherrenhaftpflichtversicherung 74 Bauherrenmodelle 243 Baukosten 34, 37, 41, 44, 48f., 53, 61f., 74, 96f., 101, 103, 105, 109, 139, 173, 263 Baukredite 108 Bauleistungsversicherung 76 Bauspardarlehen 88, 112, 140, 146, 172, 174f., 177, 179f., 186, 188f., 191, 193f., 196, 199, 238 Bausparförderung, staatliche 181 Bausparkassen 24, 107, 111, , , 189f., 193, 195, 236, 239

10 Register 317 Bausparsumme 88, , 181f., 185, , , 199, 236f. Bausparvertrag 88f., , , 195f., 199f., , 260 Bauvertrag 23, 96f., , , Muster 304f. Bauverzögerungen 22, 38, 302 Bauzeitzinsen , 105, , 300, 302 Bearbeitungsgebühren 108, 120f., 124, 216, 287, 296f. Bebauungsplan 45f., 47 49, 68 Beitragsanpassung, dynamische 157 Belastbarkeit, monatliche 77, 79, 84 86, 115, 126, 199 Beleihungsgrenze 108, , 153, 161, 168, 175 Beleihungswert , 122, 153f., 161, 175, 203 Bereitstellungszinsen 99f., 102f., , 134, 216f., 251, 296f., 313 Betriebskosten 34, 80, 248f., 275 Buchgrundschuld 213 Bürgschaft, öffentliche 111 Carport 69f. CO 2 -Gebäudeprogramm 19 Courtage siehe Maklercourtage Darlehensanfrage 292, 294 Darlehensauszahlung 300 Darlehensphase 144, , 177, 179, 181, 185, 207, 212, 236, 239 Darlehensvertrag 90, 100, 114f., 120, 135, 146, 149, 164, 210, 212f., 236, 290, 296, 298 Darlehenszusage 122, 125, , 299 Dienstleistungen, haushaltsnahe Disagio 92f., , 124, , 256f., 287, 297f. Doppelhaus 33 35, 47, 50, 67 Drei-Objekte-Grenze 280f. Effektivzins 85, 114f., 119f., 124f., 148, 154, , 163, 169, 174, 188, 196, 198, , 213, 217, 295, 297f. Eigenbedarf 52 Eigenheimquote 9 Eigenheimzulage 87, 140, 218 Eigenkapital, verfügbares 78, 86, 91 Eigenkapitalansparung 177 Eigenkapitalnachweis 293 Eigenleistung 39, 53 55, 91f., 227, 261 Eigentümergemeinschaft 30, 222, 224, 307, Eigentümerversammlung Einfamilienhaus 33, 35, 99, 287, 304, 306, freistehendes Einkommensteuer 16, 218, 220, 240, 242, 274, 285 Einkommensteuererklärung 272, 293 Einkommensteuersatz, persönlicher 280 Energiekosten 41, 48, 95 Energiepass siehe Gebäudeenergiepass Energieverbrauch 19, 63, 95, 230 Erbbaupacht 50 52, 227 Erbbaurecht 30, Erbbauvertrag Erbbauzins 50 52, 261 Erhaltungsaufwand 226, 248f., 251f., , 260, 263, , 275, 290 Erschließungskosten 36, 49, 51, 92, 97, 101f., 261 Ertragswertverfahren 109, 287 Familiendarlehen 89f., 226 Fertighaus 36 39, 57, 105 Festpreis 21, 38, 97, 105, 302, 312

11 318 WISO: Immobilienfinanzierung Feuerversicherung 76, 98 Finanzierungskosten 85, 99, 107, 119, 125, 150, 160, 190, 199, 206, 250, 257, 260, 263, 291, 296 Finanzierungsnebenkosten 99, , 105f., 107, 114, 137, 160, 205f. Finanzierungsplan 86, 93, 136, 140, 171, Fördergelder 19, 182, 227 Förderprogramme 226, 230, 233 Förderung, kommunale 218, 230, staatliche 87, 140, 149, 151, 167, 172, 181f., 184, 186, 198, 218, 225f., 233, , 240, 296 Fördervoraussetzungen 228 Garage 34, 50, 58, 64, 68 70, 219, 248, 255, 287, 299, 307, 312 Gebäudeenergiepass 19, 94f. Gebäudekosten 97f. Geldbeschaffungskosten 94, 97, , 106, 287 Gesamteffektivzins 158f., 161, 195f. Gewährleistungsansprüche 20 Grundbucheintragung 90, 94, 97, 108, 205, 283, 299 Grundbuchkosten Grunderwerbsteuer 32, 94, 96f., 101f., 104, 106, 313 Grundpfandrecht 107f., 205, 315, erstrangiges 110, zweitrangiges 111 Grundrissgestaltung 34 Grundschuld 100, 107f., 211, 261, 297, 299f., 312 Grundschuldbestellung , 299, 315 Grundsteuer 32, 81f., 233, 248, 261, 315 Grundstückshaftpflichtversicherung 74 Grundstückskauf 39, 293 Grundstückskosten 96, maximale 105f. Gutachter 27, 31, 109, 220, 266, 303 Handwerkerkosten 98, Haushaltskosten 80 Herstellungskosten 50, 75, 109, 248f., 252, , 259f., 263, 266, , 287, 289, nachträgliche 251f., 263, 267f. Hochzinsphase 88, , 133f., , 191 Hypothekenbank 107, , 128, 140, 147, 150, 197, 199 Hypothekendarlehen 88, Hypothekenmix 145f. Hypothekenzins 88, 113, 129, durchschnittlicher 51, 128, 136 Immobilienanleger 11, 28, 243, 286 Immobilienmakler 48 Immobilienversteigerungen 30 Immobilienwert 107, 122, 137, 153, 174 Instandhaltungsrücklage 84, 136, 256, 287, 308f. Instandsetzungskosten 94, 103, 252f., 268 Kalkulationssicherheit 23 Kapitalanlage 7, 10, 218, 299 Kapitalanleger 30, 149, 151, 167, 218, 240 Kaufabwicklung 97, 101f. Kaufoption 53 Kaufpreisfaktor 28 Kontoführungsgebühren , 160 Konventionalstrafen 302, 312 Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 19, 230f., 249 Kreditbetrag, maximaler 77, 85f., 92, 111, 117 Kreditkonto 120, 123

12 Register 319 Kreditvergleiche 127 Kreditvermittlungsprovisionen 120 Kreditvertrag 120, 129, 141, 203, 211, 215, 251, 292, 297f. Lastenzuschuss 218, 232f. Lebenshaltungskostenindex 78 Lebensversicherung 83, 89, 91, 111, 153, , 162, 164f., , 181, 185, 235, 261, 285f. Leistungsbeschreibungen 22 Maklercourtage 26, 93, 96, 104, 265 Maklervertrag 26 Marktanreizprogramm (MAP) 19 Marktmiete 246, 274f. Mehrfamilienhäuser 9, 30, 98, 247, 249 Mieteinnahmen 17, 32, 109, 240, , 247, fiktive 28 Mieteinnahmenverzeichnis 294 Mieterzuschüsse 248f. Mietpreisfaktor 28f. Mindestsparzeit 177 Mischnutzung 287 Miteigentumsanteile 310 Modernisierungskosten 94, 102, 104, 222 Muskelhypothek 53f., 91f. Nebenkosten der Finanzierung 121 Nettoeinkommen 77, 79, 84 Niedrigenergiehäuser 230 Niedrigzinsphase 130f., 133, 135, 147, 177, , 213 Nießbrauchrecht 13, 16f., 299 Nominalzins 85, 111, 114f., , 124f., 130, 132, 135, 160, 162f., 165f., 171, 199, 209, 214, 257, 297f. Notarkosten 101f., 213, 265 Objektkosten, maximale 77, 92, 102f. Prämienverrechnung 157 Preisspiegel 29 Quadratmeterpreis 34, 109 Ratentilgungsdarlehen Raumgruppen 59, 62f. Rechtsschutzversicherung 262 Refinanzierungsarten 112 Reihenhaus 18, 33 35, 47, 50, 65 Rendite 10 12, 87f., 148, 156, , 166, 169, 209, 240, 242, 285f. Restlaufzeit 169, 208f. Restschuld 116, 119f., 127, , , 142f., 146, 149, 151f., 166, 170f., , , 210, , 295 Sachwertverfahren 109 Sanierungsgebiete 224f., 232, 267 Sanierungskosten 18, 44 Schätzkosten 99, 121f., 124f., 203 Schenkungsteuer 90, 283f. Schuldenabbau 115f. Schuldenfalle 13, 133 Schwarzarbeit 282 Schwarzgeld 87 Sonderabschreibungen 14, 263, 268 Sondereigentum 307 Sondertilgung 128, 134, , 164, 180f., 202, 207, Spekulationsfrist 259, Spekulationsverlust 279 Standortprofil 39 Steueränderungsgesetz 286 Steuerermäßigung 220f., 223, 236 Steuerfallen 218, 277 Stichtagsprinzip 283 Substanzwert 109, 263 Subunternehmen 23 Teilauszahlungszuschläge 123f.

13 320 WISO: Immobilienfinanzierung Teilungserklärung 293, , 312 Tilgungsaussetzung 144 Tilgungssatz 85, , 119, 124f., 130, 141f., 206, 213, 295 Todesfallrisiko 153, 155f., 171 Typenhaus 36 Übergabe, schlüsselfertige 23, 301, 312f. Umfinanzierung 202, 212 Umlaufrendite 113 Umschuldung 207, 212f. Unbedenklichkeitsbescheinigung 23, 32 Unfallversicherung 75 Unternehmer- und Lieferantenverzeichnis (ULV) 23 Verkehrswert 16, 28, 30, 32, 109f., 264, 287, 290f. Verkehrswertgutachten 27, 31 Verkehrswertmethode 264f. Verlustausgleich 218, 240f. Vermögensvergleich 10, 136f. Vermögenswirksame Leistungen 183, 185 Versicherungsdarlehen 83, 89, 112, 140, , 158f., , 170, , 290 Versteigerungsbedingungen 31f. Vertragserfüllungsbürgschaft 22 Vorfälligkeitsentschädigung 146f., 164, , 216f., 258f. Vorfinanzierung 186 Vorratsdarlehen 216f. Vorschaltdarlehen 143f. Wärmedämmung 18, 27, 54, 70, 72, 95, 230, 301 Werbungskosten 118, 149, 222f., , , , 265, 271f., , 279f., Wertschätzungsgebühren 103, 105, 122, 160 Wohngebäudeversicherung 76 Wohnnebenkosten 80, 84, 136 Wohnraumförderungsgesetz 226 Wohn-Riester 219, Wohnungsbauprämie 172, 175, 181f., Wohnungsrecht 13, 16f. Zielbewertungszahl 177f., 186, 190, 192, 196 Zins- und Tilgungsverrechnung 119 Zinsänderungsrisiko 119, 126, 169, 193, 195, 197 Zinsberechnung 85, 99, 112, 122, 158, 198, 214, 297 Zinsbindung 86, 119, 124, 127f., , 142, 145f., 148f., 151, 162, 165, 169, 181, 188, 194, 197, 202, , 212 Zinsbindungsfrist 115, 118f., 121, , 141, 145f., 148, 163, 198, , 213, 256f., 284, 295, 297 Zinsniveau 79, 107, 119, , 130, , 136, 139, 169, 187f., 191, 197f., 213, 217, 285 Zinssatz, variabler 113, 121, 128, , 146, 204, 207, 215, 297f. Zuschussprogramm Rückbau/ Aufwertung 231 Zwangsversteigerungen 24, 30f., 56, 108, 311 Zwischenkredit 169, , 192f.