Inhalt. Einleitung Die Suche nach der passenden Immobilie Kassensturz Finanzierungskosten Finanzierungsformen...

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2 Inhalt Einleitung Die Suche nach der passenden Immobilie Die Nutzung als Eigenheim Immobilie als Kapitalanlage Immobilienerwerb Immobilientyp Grundstückskauf Günstige Wege zum Grundstück Eigenleistung Grundriss Versicherungen Kassensturz Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit Maximaler Kreditbetrag Verfügbares Eigenkapital Maximale Finanzierungsmöglichkeit Maximale Objektkosten Finanzierungskosten Der Immobilienwert für den Finanzierer Zinsberechnung Nebenkosten der Finanzierung Zinsniveau Eigentum gegen Miete Finanzierungsformen Das Hypothekendarlehen Das Versicherungsdarlehen

3 6 W I S O : I m m o b i l i e n f i n a n z i e r u n g Das Bauspardarlehen Der Finanzierungsplan Anschlussfinanzierung Umfinanzierung nach der Zinsbindung: das Anschlussdarlehen Umfinanzierung während der Zinsbindung Staatliche Förderung Staatliche Förderung für Selbstnutzer Staatliche Förderung für Kapitalanleger Mischnutzung Rechtliche Grundlagen Kreditvertrag Bauvertrag Kaufvertrag Register

4 Finanzierungskosten Auf dem Immobilienmarkt tummeln sich Banken, Sparkassen, Hypothekenbanken, Bausparkassen, Versicherungen, unabhängige Finanzberater oder Finanzvermittler. Wer sich heute in den Zeitungen oder im Fernsehen umschaut, wird schier erschlagen von der Fülle an Finanzierungsmöglichkeiten und -varianten, die tagtäglich angeboten werden. Je nach Anbieter geht der Immobilieninvestor dabei unterschiedliche Verpflichtungen, Chancen und Risiken ein und wird mit den verschiedensten Abwicklungsformen des Finanzierungsgeschäfts konfrontiert. Allen gemeinsam ist allerdings, dass es dieses Geld nicht umsonst gibt. Bevor die verschiedenen Finanzierungsformen vorgestellt werden, sollen an dieser Stelle zunächst einmal die Kosten beleuchtet werden, die für ein Immobiliendarlehen aufzubringen sind. Sie ergeben sich aus dem Immobilienwert und dem Zinsniveau. Darüber hi naus entstehen Finanzierungsnebenkosten. Der Immobilienwert für den Finanzierer Kreditgeber verlangen für ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie gewisse Sicherheiten. Bei Grundstücken und Wohneigentum sichern sie sich dadurch ab, dass sie ihre Forderung gegenüber dem Kreditnehmer als so genanntes Grundpfandrecht eintragen lassen. Das bedeutet: Sie pfänden die Immobilie und lassen dies im Grundbuch eintragen, entweder in Form einer Hypothek oder einer Grundschuld. Bei einer Hypothek hat der Kreditgeber eine konkrete Forderung gegenüber dem Darlehensnehmer. Eine Hypothek geht deswegen im Laufe der Tilgung im gleichen Maße zurück wie die Darlehensschuld. Das bedeutet:

5 108 W I S O : I m m o b i l i e n f i n a n z i e r u n g Hat der Darlehensnehmer den Kredit zurückgezahlt, erlischt die Hypothek. Da mehrere Grundpfandrechte auf einer Immobilie lasten können, wird die Eintragung im Grundbuch in einer bestimmten Reihenfolge festgelegt. Falls der Kreditnehmer das Darlehen aus irgendeinem Grund nicht mehr weiter zurückzahlen kann, ist diese Reihenfolge sehr wichtig für den Kreditgeber. Denn wer an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist, wird auch als Erster bedient, wenn es zu einer Zwangsversteigerung oder einem Notverkauf kommt. Die größte Sicherheit für einen Kreditgeber bietet also eine Eintragung an erster Stelle, eine so genannte erstrangige Hypothek (siehe dazu auch weiter unten den Abschnitt Beleihungsgrenze). Baukredite werden heute allerdings nur noch selten über eine Hypothek abgesichert, selbst wenn bei bestimmten Finanzierungsgeschäften immer noch von»hypotheken«-darlehen die Rede ist. Sehr viel häufiger wird die Immobilie heutzutage über eine Grundschuld gepfändet. Der Unterschied zur Hypothek: Wer den Kredit tilgt, reduziert zwar seine Darlehensschuld, die Grundschuld bleibt aber in voller Höhe bestehen. Das hat Vorteile für Kreditnehmer und -geber gleichermaßen, denn auch bei mehreren Kreditgebern reicht eine einzige Eintragung im Grundbuch. Ändert sich der Darlehensgeber, weil man zum Beispiel umfinanzieren will, braucht der Kreditnehmer keine Löschung zu beantragen und jemanden neu eintragen zu lassen. Vielmehr reicht eine Abtretungserklärung von einem Kreditgeber an den nächsten. Das spart Zeit und Geld, weil viele Institute lediglich eine Pauschale von 100 Euro dafür verlangen. Die Abtretung muss anschließend vom Notar beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. Noch einfacher geht es bei Sparkassen und Landesbanken. Dort fallen nur Bearbeitungsgebühren und Amtsgerichtskosten an, weil diese siegelführenden Institute keine Beglaubigung und damit keinen Notar brauchen. Die Grundschuld hat wegen der einfacheren Handhabung die Hypothek fast vollständig verdrängt. Viele Eigentümer lassen die Grundschuldeintragung löschen, wenn sie den Kredit für ihre Immobilie abgezahlt haben. Doch das ist nicht unbedingt sinnvoll. Besser ist es, die Grundschuld im Grundbuch lediglich stilllegen zu lassen. Vorteil: Wer später ein neues Darlehen aufnimmt, etwa für Reparaturen oder bei einem Verkauf der Immobilie, kann die Grundschuld reaktivieren lassen. Häufig steckt hinter dem Wunsch, den Eintrag löschen zu lassen, die Angst, dass der Kreditgeber mit der Grundschuld auch nach Rückzahlung des Kredits noch Zugriff auf die Immobilie hat. Doch das Gesetz ( 1193 Abs. 1 BGB) verbietet das. Danach kann ein Kreditinstitut die Immobilie nur

6 F i n a n z i e r u n g s k o s t e n 109 dann zwangsversteigern lassen, wenn es nachweist, dass der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Das ist bei einem abgezahlten Kredit nicht möglich (siehe auch das Kapitel Bestandteile des Darlehensvertrags auf Seite 292). Trotzdem sollten sich Eigentümer zur Sicherheit vom Kreditgeber eine Verzichtserklärung samt Löschungsbewilligung ausstellen lassen. Damit bestätigt das Kreditinstitut, dass das Darlehen getilgt ist. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Urteil v , AZ: XI ZR 244/90) darf das Kreditinstitut dafür keine Gebühr erheben. In der Praxis fallen aber doch Gebühren an, und zwar durch einen Notar: Die (amtliche) Verzichtserklärung gilt nur dann, wenn sie von entscheidungsbefugten Vertretern des Kreditgebers abgegeben wurde. Also muss der Notar häufig hochoffiziell bestätigen, dass die richtigen Verantwortlichen die Erklärung abgegeben haben. Beleihungswert Ein Kreditinstitut prüft zunächst, wie kreditwürdig jemand ist, der ein Darlehen anfragt (siehe das Kapitel Rechtliche Grundlagen auf Seite 288). Außerdem will es wissen, wie wertvoll die Immobilie eigentlich ist, für den Fall, dass der Kreditnehmer in Schwierigkeiten kommt, also die Finanzierung im schlimmsten Fall gestoppt werden muss. Dabei geht der Baufinanzierer vom so genannten Beleihungswert einer Immobilie aus. Darunter ist jener Wert zu verstehen, den der Kreditgeber abzüglich eines Sicherheitsabschlags jederzeit für das Objekt erzielen kann. Der Beleihungswert ist in jedem Fall niedriger als der aktuelle Wert der Immobilie oder der Preis, den der Darlehensnehmer dafür bezahlt hat, weil es um den langfristig erzielbaren Wert der Immobilie geht. Das Kreditinstitut schätzt entweder selbst oder schickt einen Gutachter. Dafür fallen beim Darlehensnehmer Gebühren an, die zwischen 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme beziehungsweise des Schätzwertes liegen. Beim Beleihungswert wird zwischen selbst genutzten und vermieteten Objekten unterschieden. Bei selbst genutztem Wohneigentum wird der Beleihungswert nach dem Sachwertverfahren berechnet. Dabei werden der Boden- und der Bauwert addiert. Der Bodenwert ist relativ einfach zu kalkulieren: Die Zahl der Quadratmeter wird mit einem Quadratmeterpreis multipliziert, der langfristig zu erzielen ist. Die Ermittlung des Bauwerts ist sehr viel schwieriger. Entweder wird dabei ein Indexverfahren angewandt, bei dem die Baukosten hochgerechnet

7 110 W I S O : I m m o b i l i e n f i n a n z i e r u n g werden. Oder der Schätzer rechnet die seiner Ansicht nach»angemessenen«, also nicht die tatsächlichen Herstellungskosten zusammen und zieht davon je nach Alter des Hauses oder der Wohnung zwischen 10 und 30 Prozent als Risikoabschlag ab. Die Ermittlung des Bauwerts zielt also entweder auf den Substanzwert einer Immobilie oder auf deren Herstellungskosten. Bei einem vermieteten Objekt wird nach dem Ertragswertverfahren geschätzt. Man orientiert sich also an der erzielbaren Miete oder genauer an dem»nachhaltig erzielbaren Nettoertrag«, der sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten ergibt. Wie hoch das Kreditinstitut die Immobilie beleiht, errechnet sich anschließend nach dem so genannten Kapitalisierungsfaktor, der bei einem Mehrfachen der krisenfesten Jahresmiete liegt und zugleich Alter, Bauzustand, Nutzung und Größe des Objekts berücksichtigt. Einige Kreditgeber berechnen auch einen gewichteten Wert oder schlicht den Mittelwert aus Sach- und Ertragswert. Der aktuelle Verkehrswert ist die Obergrenze für jeden Beleihungswert. Er ist der Wert beziehungsweise Preis, mit dem man normalerweise mindestens rechnen muss, wenn eine Immobilie angeboten wird. Der Verkehrswert ergibt sich auf Basis des Sach- oder Ertragswerts, berücksichtigt aber außerdem die Lage des Objekts und natürlich auch die momentane Situation am Wohnungsmarkt. Der Beleihungswert liegt rund 20 bis 30 Prozent unter dem Verkehrswert. WISO rät Mit dem Kreditgeber sollten Sie durchaus verhandeln, wenn es um die Festsetzung des Beleihungswertes geht. Wichtig ist vor allem die Berechnungsmethode. Sollten Sie als Kreditnehmer feststellen, dass Sie für die Immobilie einen Kaufpreis gezahlt haben, der unter dem Verkehrswert liegt, so können Sie für die Absicherung Ihrer Finanzierung fordern, dass der bezahlte Kaufpreis möglichst ganz berücksichtigt wird. Beleihungsgrenze Der Beleihungswert ist für den Kreditgeber nur eine erste Bewertungsgrundlage, denn er beleiht die Immobilie nur bis zu einer Grenze, die jedes Institut für sich selbst festlegt. Erfahrungsgemäß liegen diese Beleihungsgrenzen bei Geschäftsbanken, Volksbanken und Raiffeisenbanken bei 80 Prozent des

8 F i n a n z i e r u n g s k o s t e n 111 Beleihungswertes. Lebensversicherer sind deutlich zurückhaltender: Ihre Beleihungsgrenzen sind sogar nur bei 40 bis 60 Prozent des Beleihungswertes festgelegt; bei Hypothekenbanken sind es immerhin bis zu 60 Prozent, manchmal auch bis zu 65 Prozent. Bewegt sich die Höhe eines Darlehens jeweils in diesem Bereich, also bis zur Beleihungsgrenze, wird es als erstrangige oder auch 1a-Hypothek bezeichnet. Ein solcher Kredit wird durch ein erstrangiges Grundpfandrecht abgesichert. Das heißt: Falls der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen abzuzahlen, und es zum Verkauf oder zu einer Zwangsvollstreckung kommt, wird die Forderung dieses Baufinanzierers als Erste bedient. Daraus ergibt sich, dass der Beleihungswert nur einen Bruchteil dessen beträgt, was tatsächlich für den Kauf oder Bau einer Immobilie bezahlt wurde. Beispiel Eine Immobilie hat einen Kaufpreis von Euro. Beträgt der Beleihungswert 80 Prozent des tatsächlichen Kaufpreises, sind das umgerechnet Euro. Legt man das Rechenbeispiel aus dem Kapitel Kassensturz zugrunde (Kapitel Maximaler Kreditbetrag auf Seite 85), beträgt der ermittelte maximale Darlehensbetrag Euro. Für die Finanzierung ergibt sich damit bei Banken und Sparkassen: Die Beleihungsgrenze für eine erstrangige Hypothek liegt bei 80 Prozent des Beleihungswerts, umgerechnet also Euro. Das bedeutet, dass lediglich knapp zwei Drittel des Kaufpreises über eine 1a-Hypothek finanzierbar sind. Von dem notwendigen Gesamtdarlehen von Euro fehlen Euro. bei einer Hypothekenbank: Die Beleihungsgrenze beträgt hier 60 Prozent, macht umgerechnet Euro aus. Der Kaufpreis ist in diesem Fall nur noch zu knapp 50 Prozent über eine 1a-Hypothek finanzierbar. Vom maximal möglichen Kreditbetrag fehlen Euro. bei den Lebensversicherungen: Diese rechnen entweder bestenfalls wie die Hypothekenbanken oder setzen ihre Beleihungsgrenze bei gerade mal 40 Prozent an. Auf das Beispiel bezogen, wären im schlechtesten Fall Euro an Finanzierung über eine 1a-Hypothek abgedeckt, also umgerechnet nur ein Drittel des Kaufpreises! Vom maximal möglichen Darlehensbetrag fehlen hier knapp Euro. Aber natürlich haben die Kreditgeber auch die Möglichkeit, ein Darlehen zu geben, das über ihrer eigentlichen Beleihungsgrenze liegt. Dieses nennt man

9 Register Abbruchkosten 257 Ablaufleistung , 282 Abschlussgebühren 88, 175, 184 f., 189 f., 258 Abschreibungen 241, 243 f., 247, 249, 251, 260 f., 265 f., 275, 284, Bemessungsgrundlage der 250 f., 261, degressive 260, 264, , erhöhte , für außergewöhnliche Abnutzung 267 f., lineare 263, 267 Abschreibungsdauer 264 Abschreibungssatz 244, , 267 f. Absetzung für Abnutzung (AfA) 244, 260 Altbauten 19 f., 71 Altersvorsorge 7, 157, 168, 216, 233 f. Altlasten 41, 44, 97, 257 Anfänglich effektiver Jahreszins 122 Anfangsbelastung 150 Annuitätendarlehen 141, 143, , 212 Anpassungsklauseln 201 Anschaffungskosten 250 f., , 268, 275 f., 280, 283 f., nachträgliche 263 Anschlussfinanzierung 120, 127, 129, , 163, , , 293 Anschlussgebühren 37 Ansparphase 173 f., 176 f., 179, 182, 184, 188, 192 Arbeitnehmer-Sparzulage 175, 183,185 Architektenhaus 37 f., 57 Auflassungsvormerkung 298, 309 f. Aufteilung nach Verkehrswerten 284 Aufwendungszuschüsse 247 Außergewöhnliche Belastung 223 f. Auszahlungsweise 125 Balkon 58, 64 f., 68, 302, 305 Bankbürgschaft 33 Barzahlungsverbot 218, 220 Bauabzugsteuer 278 f. Baubeschreibung 22, 289 Baudenkmale 221 f., 265 f., 268 Bauherrenhaftpflichtversicherung 74 Bauherrenmodelle 242 Baukosten 34 f., 37, 41, 45, 48 f., 54, 61 f., 74, 95, 97, 101 f., 105, 109, 140, 173, 261 Baukredite 108 Bauleistungsversicherung 76 Bauspardarlehen 88, 112, 141, 147, , , 190, 192 f., 195, 197 f., 236 Bausparförderung, staatliche 180 Bausparkassen 25, 107, 112, , 182, , 234, 237, 293 f. Bausparsumme 174, 190 Bausparvertrag 88, , , 234, 236 f., 258 Bauvertrag 24, 96 f., , 308 f.

10 R e g i s t e r 313, Muster 300 Bauverzögerungen 23, 39, 298 Bauzeitzinsen 99, 101, 105, , 296, 298 Bearbeitungsgebühren 108, 121 f., 125, 213, 283, 291, 293 Bebauungsplan 46 f., 49, 68 Beitragsanpassung, dynamische 158 Belastbarkeit, monatliche 77, 79, 116, 127, 197, finanzielle 77, Beleihungsgrenze 108, , 154, 161 f., 168, 175 Beleihungswert 17, , 123, 154 f., 161, 175, 201 Bereitstellungszinsen 99, 102 f., , 135, 214, 249, 291, 293, 308 Betriebskosten 34, 80, 246 f., 271 Buchgrundschuld 211 Bürgschaft, öffentliche 112 Carport 69 CO2-Gebäudeprogramm 20 Courtage siehe Maklercourtage Darlehensanfrage 288, 290 Darlehensauszahlung 296 Darlehensphase 145, , 179 f., 184, 205, 210, 234, 237 Darlehensvertrag 90, 99, 115 f., 122, 135, 147, 150, 164, 208 f., 211, 234, 286, 292, 294 f. Darlehenszusage 124, 126, , 295 Dienstleistungen, haushaltsnahe Disagio 92, , 125, , 255 f., 283, 293 f. Doppelhaus 34 36, 47, 51, 67 Drei-Objekte-Grenze 277 Effektivzins 85, 115 f., 121, 125 f., 149, 155, , 169, 174, 187, 195, 197, , 210, 214, 290, 293 f. Eigenbedarf 53 Eigenheimquote 9 Eigenheimzulage 141, 251 Eigenkapital, verfügbares 86, 91 Eigenkapitalansparung 177 Eigenkapitalnachweis 289 Eigenleistung 53 55, 90 92, 226 Eigentümergemeinschaft 30, 218, 221, 302, Eigentümerversammlung Einfamilienhaus 34 36, 98, 283, 300, freistehendes 34 Einkommensteuer 16, 215, 217, 238, 241, 270, 281 Einkommensteuererklärung 223, 289 Einkommensteuersatz, persönlicher 276 Energiekosten 42, 48, 66, 94 Energiepass siehe Gebäudeenergiepass Energieverbrauch 20, 63, 94 f., 229 Erbbaupacht 50 53, 225 Erbbaurecht 31, Erbbauvertrag Erbbauzins 51 f., 259 Erhaltungsaufwand 223, 246 f., , 258, 261, , 271, 286 Erschließungskosten 37, 50 f., 92, 96 f., 101 f., 259 Ertragswertverfahren 110, 284 Familiendarlehen 89 f., 225 Fertighaus 36, 38 f., 58, 104 Festpreis 22, 39, 97, 104 f., 298, 308 Feuerversicherung 76, 98 Finanzierungskosten 85, 99, 107, 120, 126, 151, 161, 189, 197, 204, 206, 248, 256, 258, 261, 287, 292 Finanzierungsnebenkosten 99, , , 115, 137 f., 160, 198 f.

11 314 W I S O : I m m o b i l i e n f i n a n z i e r u n g Finanzierungsplan 86, 93, 136 f., 141, 171, 195 f., 198 f. Fördergelder 20, 181, 225 Förderprogramme 225, 228, 230, 232, 238 Förderung, kommunale 215, 228, staatliche 138, 215, 234, 238 Fördervoraussetzungen 226 Garage 34, 51, 59, 64, 68 f., 216, 246, 254, 284, 296, 302, 307 Gebäudeenergiepass 20, 94 Gebäudekosten Geldbeschaffungskosten 94, 97, , 105, 283 Gesamteffektivzins 158 f., 194 f. Gewährleistungsansprüche 21 Grundbucheintragung 90, 203 Grundbuchkosten 100 f. Grunderwerbsteuer 33, 93, 95 97, 100 f., 103, 105 f., 236, 309 Grundpfandrecht 107 f., 203, 310 f., erstrangiges 111, zweitrangiges 112 Grundrissgestaltung 35 Grundschuld 100, 107 f., 208, 259, , 307 Grundschuldbestellung , 295, 310 Grundsteuer 33, 80 f., 231, 246, 259, 310 Grundstückshaftpflichtversicherung 74 Grundstückskauf 40 Grundstückskosten 95, maximale 105 f. Gutachter 28, 32, 109, 264, 299 Handwerkerkosten 97, 216, 219 Haushaltskosten 80 Herstellungskosten 50, 75, 110, 246 f., 250, , 258, 261, , 283, 285, nachträgliche 250 f., 261, 264 f. Hochzinsphase 87, , 134, , 190 Hypothekenbank 107, 111, 113 f., 129, 141, 148, 151, 195, 197 Hypothekendarlehen 87 f., 122, 127, 130, 135, 141, 146, 153, 157 f., 160, , 169 f., , 179 f., , , , 211, 281 f., 294 Hypothekenmix 146 f. Hypothekenzins 87, 113, 130, durchschnittlicher 52, 129, 137 Immobilienanleger 11, 28, 241, 283 Immobilienmakler 49 Immobilienversteigerungen 30 Immobilienwert 107, 123, 137, 154, 173 Instandhaltungsrücklage 84, 137, 254, 283, 304 f. Instandsetzungskosten 94, 103, 251 f., 266 Kalkulationssicherheit 24 Kapitalanlage 7, 10, 215, 296 Kapitalanleger 30, 150 f., 168, 215, 238 Kaufabwicklung 97, 100 f. Kaufoption 53 Kaufpreisfaktor 29 Kontoführungsgebühren , 161 Konventionalstrafen 298, 308 Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) 20, 228 f., 247 Kreditbetrag, maximaler 77, 85 f., 91 f., 111, 118 Kreditkonto 16, 121, 124 Kreditvergleiche 128 Kreditvermittlungsprovisionen 121 Kreditvertrag 116, 121 f., 130, 142, 201, 208 f., 212, 249, 288, 293 f. Lastenzuschuss 215, 231 f.

12 R e g i s t e r 315 Lebenshaltungskostenindex 52 Lebensversicherung 83, 88 f., 91, 111, 154, , 163 f., , 180, 184, 233, 259, 282 f. Leistungsbeschreibungen 23 Maklercourtage 95, 104, 263 Maklervertrag 26 Marktanreizprogramm (MAP) 20 Marktmiete 244, 270 f., 275 Mehrfamilienhäuser 9, 31, 97, 246, 248 Mieteinnahmen 18, 33, 110, 238, , 246, 248, fiktive 29 Mieteinnahmenverzeichnis 290 Mieterzuschüsse 246 f. Mietpreisfaktor 29 f. Mindestsparzeit 177 Mischnutzung 275, 283 Miteigentumsanteile 302, 305 Modernisierungskosten 94, 102, 104, 218 Muskelhypothek 53 f., 91 f. Nebenkosten der Finanzierung 122 Nettoeinkommen 77, 79, 84 Niedrigenergiehäuser 229 Niedrigzinsphase 131 f., 134, 136, 148, 176, , 211 Nießbrauchrecht 13, 17 f., 296 Nominalzins 85, 112, 115 f., , 125 f., 131 f., 135, 160, 163 f., 166, 171, 197, 207, 211, 255, 292, 294 Notarkosten 100 f., 211, 263 Objektkosten, maximale 77, 92, 102 Prämienverrechnung 157 Preisspiegel 30 Quadratmeterpreis 35, 109 Ratentilgungsdarlehen Raumgruppen 59, 63 Rechtsschutzversicherung 260 Refinanzierungsarten 113 Reihenhaus 19, 34 36, 47, 51, 65 Rendite 10 12, 87 f., 149, , 162 f., 166, 169, 206, 238, 241, 281 f. Restlaufzeit 116, 169, 205, 207 Restschuld 117, 120 f., 125, 127f, , 138, 140, 143 f., 147, 150, 152 f., 165 f., 170 f., , , , 211, 290 Sachwertverfahren 109 Sanierungsgebiete 221 f., 230, 265 Sanierungskosten 44 Schätzkosten 99, 122 f., 125 f., 201 Schenkungsteuer 90, 279 f. Schuldenabbau 117 Schuldenfalle 13, 134 Schwarzarbeit 278 Schwarzgeld 89 Sicherungsvertrag 83, 155, , 168 f., 171, 282, 289, 295 Sonderabschreibungen 14, 260 Sondereigentum 303 Sondertilgung 129, 135, , 164, 180, 200, 204 f., 209, 211 f. Spekulationsfrist 257, Spekulationsgewinn Spekulationsverlust 276 Standortprofil 40 Steueränderungsgesetz 282 f. Steuerermäßigung 217 f., 220, 234 Steuerfallen 215, 273 Stichtagsprinzip 279 Substanzwert 110, 261 Subunternehmen 24 Teilauszahlungszuschläge 124 f. Teilungserklärung 289, 302 f., 307 Tilgungsaussetzung 145

13 316 W I S O : I m m o b i l i e n f i n a n z i e r u n g Tilgungssatz 85, 116, 118, 120, 125 f., 131, 142 f., 204, 211, 290 Todesfallrisiko 154, 156 f., 171 Typenhaus 36 f. Übergabe, schlüsselfertige 23, 297, 299, 308, 310 Umfinanzierung 180, 200, 204 f., 209 Umkehrdarlehen 16 f. Umlaufrendite 113 Umschuldung 204 f., Unbedenklichkeitsbescheinigung 24, 33 Unfallversicherung 75 Unternehmer- und Lieferantenverzeichnis (ULV) 24 Verkehrswert 15, 28, 30, 32, 110, 262, 284, 286 f. Verkehrswertgutachten 27, 31 Verkehrswertmethode 262 f. Verlustausgleich 215, 239 Vermögensvergleich 10, 136 f. Vermögenswirksame Leistungen Versicherungsdarlehen 83, 88, 112, 141, , , 170, , 286 Versteigerungsbedingungen 32 f. Vertragserfüllungsbürgschaft 23 Vorfälligkeitsentschädigung 147 f., 164, 205 f., , , 256 f. Vorfinanzierung 114, 173, 185, Vorratsdarlehen 214 Vorschaltdarlehen 144 f. Wärmedämmung 19, 27, 54, 70 f., 72, 95, 229, 297 Werbungskosten 119, 150, 218, 220, , , 263, , 276, Wertschätzungsgebühren 103, 105, 123, 161 Wohngebäudeversicherung 76 Wohnnebenkosten 80, 84, 137 Wohnraumförderungsgesetz 225 Wohn-Riester 216, Wohnungsbauprämie 172, 175, 181, Wohnungsrecht 17 f. Zielbewertungszahl 177 f., 185 f., 189, 191, 194 Zins- und Tilgungsverrechnung 121 Zinsänderungsrisiko 120, 127, 169, 192, 194, 196 Zinsberechnung 85, 99, 113, 124, 158, 197, 211, 293 Zinsbindung 86, 116, 120, 125, 128 f., , 143, 146 f., 149 f., 152, 163, 166, 169, 180, 187, 193, 195 f., 200, , 209 f. Zinsbindungsfrist 116, 120, 122, , 146 f., 149, 163 f., 197, , 210, 255, 280, 290, 293 Zinsniveau 79, 107, 120, , 131, 133f, 137, 139, 169, 186 f., 189 f., 196 f., 210, 214, 282 Zinssatz, variabler 114, 116, 129, , 147, 293 Zuschussprogramm Rückbau/ Aufwertung 230 Zwangsversteigerungen 25, 30 f., 56, 108, 306 Zwischenfinanzierung 173, , , 193, 308 Zwischenkredit 169, , 191 f.