Landgericht Frankfurt (Oder)

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1 19 T 114/08 19 T /08 - (Geschäftsnummer) Grundbuch von Bl.. Amtsgericht - Grundbuchamt - Fürstenwalde Landgericht Frankfurt (Oder) Beschluss In dem Grundbuchverfahren betreffend 1. das im Grundbuch von.. eingetragene Grundstück, eingetragene Eigentümerin:.. Bezeichnung gemäß Bestandsverzeichnis:.. 2. das im Grundbuch von. eingetragene Grundstück, eingetragene Eigentümerin:, Bezeichnung gemäß Bestandsverzeichnis:. Beteiligte: Antragsteller und Beschwerdeführer - Verfahrensbevollmächtigter der Beteiligten Notar Seite 1 von 10

2 zu 1. und 2.: 3. hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) durch die. den. sowie die am 25. April 2008 b e s c h l o s s e n : Die Beschwerde der Beteiligten zu 1.) und 2.) gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Fürstenwalde vom 09. Oktober betreffend a) Eintragung beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch von zugunsten des Beteiligten zu 3.), b) Eintragung beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch von zugunsten des Beteiligten zu 3.), c) Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch von. zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Nachbargrundstücks. - Duldung der Behandlung dieses Grundstücks zusammen mit dem Nachbargrundstück. zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück - d) Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch von - Duldung der Behandlung dieses Grundstücks zusammen mit dem Nachbargrundstück.. als herrschendes Grundstück zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück - wird zurückgewiesen. Der Gegenstandswert für die Beschwerdeverfahren wird auf jeweils 3.000,00 festgesetzt. Seite 2 von 10

3 G r ü n d e : I. Die verfahrensgegenständlichen Grundstücke (Flurstücke. und.) bildeten ursprünglich das einheitliche Flurstück der Flur mit einer Größe von m²; Eigentümerin war die Beteiligte zu 1.) Mit notariellem Kaufvertrag vom mit Auflassungserklärung - UR-Nr. 270 für 2007 des Notars - veräußerte die Beteiligten zu 1.) an die Beteiligte zu 2.) das seinerzeit noch nicht vermessene nunmehr als Flurstück. bezeichnete Trenngrundstück. Unter Berichtigung der Bestandsangaben gemäß Fortführungsnummer..-. wurden die Trennstücke als lfd. Nr. 2 und lfd. Nr. 3 am im Grundbuch neu eingetragen. Am wurde das Flurstück von Blatt. abgeschrieben, auf das neu angelegte Blatt übertragen und als Eigentümerin die Beteiligte zu 2.) eingetragen. Gleichzeitig hat das Amtsgericht in Abteilung II diverse Dienstbarkeiten zugunsten des Beteiligten zu 3.) und für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den amtlichen Ausdruck aus dem Grundbuch Blatt.. vom verwiesen. Am bewilligten und beantragten die Herren. und. für die Beteiligte zu 1.) in dem Formblatt gemäß Runderlass Nr. 24/01/2004 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen, Verkehr vom 28. April 2004, Anlage 4/2 und 4/3 (Amtsblatt für Brandenburg 2004, S. 394 ff. [410]) als Eigentümerin an dem nicht veräußerten Trenngrundstück (jetzt Flurstück.) die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Beteiligten zu 3. mit folgendem Inhalt: Der Eigentümer verpflichtet sich gegenüber dem Dienstbarkeitsberechtigten zu dulden, dass sein Grundstück zusammen mit dem benachbarten Grundstück Grundbuch des Amtsgerichts Fürstenwalde Spree, Blatt., Gemarkung., Flur Flurstück. [jetzt: Flurstück., eingetragen Grundbuchblatt..] zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück behandelt wird. Art und Maß der Nutzung der Gebäude sowie die Lage der Grundstücke und der Gebäude ergeben sich aus dem beiliegenden Lageplan und den Bauzeichnungen. Seite 3 von 10

4 Dem Antrag lag ein Lageplan bei, auf welchen wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Die Unterschriften der Herren. und. wurden zur den UR- Nr... und.. des Notars vom bzw beglaubigt. Ebenfalls am bewilligte und beantragte Herr. für die Beteiligte zu 2.) an dem veräußerten Trenngrundstück (jetzt Flurstück.., eingetragen im Grundbuchblatt..) die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Beteiligten zu 3. mit gleichlautendem Inhalt. Dem Antrag lag gleichfalls ein Lageplan bei. Die Unterschrift des Herrn. wurde zur UR- Nr.. des Notars vom beglaubigt. Des Weiteren bewilligten und beantragten die Beteiligten zu 1.) und 2.) für die Beteiligte zu 1.) unter Bezugnahme auf die URNR.. für 2007 die Eintragung einer auflösend bedingten Dienstbarkeit mit folgendem Inhalt: Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet sich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks, zu dulden, dass sein Grundstück (dienendes Grundstück [Flurstück..]) zusammen mit dem benachbarten Grundstück (herrschendes Grundstück [Flurstück..]) zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück behandelt wird. Die Unterschriften der Herren.,. und.wurden zur den UR- Nr.. und des Notars.. vom bzw beglaubigt. Letztlich bewilligte und beantragten die Beteiligten zu 1.) und 2.) unter Bezugnahme auf die URNR... für 2007 die Eintragung einer auflösend bedingten Dienstbarkeit mit folgendem Inhalt: Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet sich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks, zu dulden, dass sein Grundstück (dienendes Grundstück [Flurstück.]) zusammen mit dem benachbarten Grundstück (herrschendes Grundstück [Flurstück.]) zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück behandelt wird. Die Unterschrift der Herren.,. und. wurden zur den UR- Nr.. und. des Notars.vom bzw beglaubigt. Seite 4 von 10

5 Am beantragte der Notar.. unter Beifügung der vorgenannten Unterlagen, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, für alle Beteiligten die Eintragung der Dienstbarkeiten. Dessen Wert gab er mit jeweils 3000,-- an. Am reichte er eine Eigenurkunde zu seinen Urkunden. bis.für 2007 vom und. bis. für 2007 vom Identitätserklärung, Bewilligung und Antrag - zur Akte. Mit Zwischenverfügung vom wies das Grundbuchamt auf bestehende Eintragungsmängel hin und setzte eine Frist zur Behebung von 2 Monaten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Verfügung vom Bezug genommen. Nach Vollziehung der Eintragungen im Grundbuch von. Blatt. hat Notar. namens der Beteiligten am hiergegen Beschwerde eingelegt. Nach seiner Auffassung sind die beantragten Eintragungen nebst Bewilligung vollzugsfähig. Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. II. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts vom 09. Oktober 2007 ist statthaft und auch im übrigen zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg. Die vom Amtsgericht erlassene Zwischenverfügung ist formal und inhaltlich nicht zu beanstanden. Eine Zwischenverfügung kann gemäß 18 Abs. 1 S. 1 GBO erlassen werden, wenn der beantragten Eintragung ein behebbares Hindernis entgegensteht. So lag der Fall aus der Sicht des Grundbuchamtes hier. Das Grundbuchamt hat hier die Auffassung vertreten, dass die Bewilligungen der Dienstbarkeiten nicht hinreichend bestimmt sind und hat daher Notar.. gebeten, die Beteiligten zur Abgabe weiterer Erklärungen dahingehend zu veranlassen, dass die Aus- Seite 5 von 10

6 sagen zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken hinsichtlich der hier zugrunde liegenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen noch ergänzt werden. Zwar ist bei Beantragung der Eintragung eines an sich eintragungsfähigen Rechts mit einem nicht zweifelsfrei feststellbaren Hindernis grundsätzlich die Zurückweisung des Eintragungsantrages wegen mangelnder Eintragungsfähigkeit zwingend (Demharter, GBO, 25. Aufl., 18 Rn. 6.), anders jedoch, wenn sich der Mangel durch Klarstellung oder Ergänzung beheben lässt (vgl. Bauer, von Oelfele, GBO, 18 Rn. 11). Hiervon ist das Amtsgericht zu Recht ausgegangen. Die Verfügung muss das bestehende Eintragungshindernis angeben sowie die Mittel zur Beseitigung dieses Hindernisses bezeichnen. Weiterhin ist erforderlich, dass dem Antragsteller zur Beseitigung des Hindernisses eine Frist gesetzt wird, nach deren erfolglosem Ablauf der Antrag zurückgewiesen wird. Dies ist hier geschehen, so dass die formalen Anforderungen an eine Zwischenverfügung im Sinne von 18 GBO eingehalten sind. Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts ist auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Das Grundbuchamt ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die begehrten Eintragungen ein an sich eintragungsfähiges Recht beinhalten. Die Kammer hält - wie das Amtsgericht - die beantragte Eintragung der von der Beteiligten zu 1.) bzw. Beteiligten zu 2.) am 20. Mai 2007 bewilligten Grunddienstbarkeiten im Sinne von 1018 BGB und die persönlich beschränkten Dienstbarkeiten i.s. v. 1018, 1090 BGB mangels hinreichender Bestimmtheit dennoch für unzulässig. Gemäß 1018 BGB kann ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen darf, dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts, welches sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück ergibt, ausgeschlossen ist. Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit kann nach 1090 BGB jede Befugnis sein, die den Inhalt einer Grunddienstbarkeit nach 1018 BGB bilden kann. Einen anderen Inhalt kann eine Grunddienstbarkeit / beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht haben, weil die Vorschriften der 1018, 1090 BGB zwingend sind. Die Vertragsfrei- Seite 6 von 10

7 heit ist insoweit ausgeschlossen, als das Sachenrecht die möglichen dinglichen Rechte abschließend bestimmt und den Rechtsinhalt zwingend vorschreibt (OLG Frankfurt, OLGR Frankfurt 2005, 782 [783]; Palandt/Sprau, BGB, 65. Aufl., Einführung vor 854 Rn. 3). a) Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch von. Blatt. zugunsten des Beteiligten zu 3.) Das Grundbuchamt ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine Eintragung, wonach der Eigentümer eines Grundstücks sich verpflichtet, es zu dulden, dass sein Grundstück mit dem Nachbargrundstück zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück behandelt werden, ein an sich eintragungsfähiges Recht beinhaltet und zwar im Sinne der 3. Alt. des gesetzlichen Inhalts nach 1018 BGB, nämlich der Ausschluss der Rechtsausübung. Die Dienstbarkeit zielt inhaltlich darauf ab, dass sich der Grundstückseigentümer gegenüber der unteren Bauaufsichtbehörde verpflichtet, es zu dulden, dass sein Flurstück und das Nachbargrundstück zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude auf den Grundstücken baurechtlich so behandelt werden, als wäre es ein einheitliches Grundstück (vgl. hierzu Runderlass Nr. 24/01/2004 des Ministeriums für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom hier: Anlage 4/1, abgedruckt im Amtsblatt 2004/S. 394 [409]). Die Eintragung einer Dienstbarkeit mit diesem Inhalt begegnet grundsätzlich keinen rechtlichen Bedenken. Hiervon unabhängig darf die Eintragung einer solchen Dienstbarkeit die auf einen Rechtsausschluss zielt, nur erfolgen, wenn deren Inhalt hinreichend konkret bestimmt ist. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, wonach die von der Beteiligten zu 1.) abgegebene Eintragungsbewilligung nicht hinreichend bestimmt bezeichnet ist, weil es an einer näheren Konkretisierung, welche baurechtlichen Anforderungen gemeint sind, fehlt. Eine entsprechende Eintragung würde - anders als in der von den Beteiligten und dem Amtsgericht zitierten Entscheidung der Kammer vom 01. August 2006, AZ: 19 T 294/06 - den Anforderungen nicht gerecht werden, welche sich aus dem verfahrensrechtlichen Bestimmtheits- und Publizitätsgrundsatz auch für die Eintragung einer Dienstbarkeit ergeben. In dem dort entschiedenen Fall hat die Kammer die Eintra- Seite 7 von 10

8 gungsfähigkeit einer Dienstbarkeit mit dem Inhalt, dass das belastete Grundstück mit dem Nachbargrundstück im bauordnungsrechtlichen Sinne aus Gründen der Abstandsfläche 6 Abs. 2 BbgBO und Brandschutz 26 Abs. 2 BbgBO im bauordnungsrechtlichen Sinne entsprechend der Brandenburgischen Bauordnung vom 16. Juli 2003 so betrachtet wird, als wenn diese Flächen ein Grundstück bildeten, bejaht soweit die Kammer im Beschluss vom 21. Februar T 32-33/07 - die Eintragungsfähigkeit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit mit wortgleichem Inhalt, ohne nähere Konkretisierung der baurechtlichen Anforderungen, bejaht hat, hält sie an ihrer dort vertretenen Rechtsauffassung ausdrücklich nicht fest. Aufgabe des Grundbuchs ist es, die Leichtigkeit und Sicherheit des Rechts- und Geschäftsverkehrs im Bereich der Liegenschaften zu gewährleisten. Dieser Zweck verlangt so klare und eindeutige Eintragungen, dass sich jedermann rasch und zuverlässig über den Inhaber, Art, Umfang und Wirkungen eines eingetragenen Rechts unterrichten kann (BGH, NJW 1982, 1039; BayObLG, NJW 1982, 1054; OLG Hamm Rpfleger 1986, 364; LG Berlin, Beschluss vom [zitiert aus juris];; LG Köln Rpfleger 1994, 56; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rn ff.). Der so zu umschreibende Publizitätsgrundsatz erfordert, dass im Einzelfall anhand der Eintragung und der zulässigerweise in Bezug genommenen Unterlagen entschieden werden kann, ob ein bestimmter Sachverhalt von der Eintragung erfasst wird oder nicht. Auf diese -streitvermeidende- Funktion ist er aber nicht beschränkt. Vielmehr verlangt er, dass derjenige, der das Grundbuch einsieht, eine konkrete Vorstellung von Inhalt und Bedeutung der eingetragenen Rechte entwickeln kann. Erst dadurch wird die Verkehrsfähigkeit von Grundstücken und übertragbaren Rechten gewährleistet; eine abstrakt zwar eindeutige und bestimmte, in ihrer konkreten Bedeutung aber nicht erfassbare Eintragung wäre insoweit weithin nutzlos (OLG Hamm a.a.o). In dieser Hinsicht wird die vorliegende Eintragungsbewilligung den Anforderungen des Publizitätsgrundsatzes nicht gerecht. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass ein möglichst umfassend und abstrakt formulierter Ausschluss von Rechten geeignet sein kann, von vornherein keine Unklarheiten darüber aufkommen zu lassen, ob ein bestimmter Anspruch gegen den Begünstigten besteht oder nicht. Dennoch bleiben mit der Formulierung hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen Zweifel bestehen, da für einen Laien, auf dessen Erkenntnishorizont abzustellen ist, offen bleibt, mit welchen konkreten Rechten der Ei- Seite 8 von 10

9 gentümer des dienenden Grundstücks ausgeschlossen ist. Mag es auch naheliegen, dass hiermit vorrangig die sich aus 26 Abs. 2 BbgBO (Abstandsfläche) und 6 Abs. 2 BbgBO (Brandschutz) ergebenden Rechte gemeint sind, selbstverständlich ist dies insbesondere deshalb nicht, weil der Ausschluss der Geltendmachung von Rechten sich nicht auf bauordnungsrechtliche Anforderungen und auch nicht auf die Errichtung von Gebäuden beschränkt, sondern allgemein auf baurechtliche Anforderungen und auch auf die Nutzung der errichteten Gebäude bezieht. Es stellt sich demnach die Frage, ob und in welchem Umfang extensive Nutzungen oder Nutzungsänderungen zulässig sind, ob Immissionsbeeinträchtigungen jeglichen Art geltend gemacht werden können etc. Insoweit bietet die Klausel keinerlei Anhaltspunkt für irgendeine Begrenzung. Die pauschale Formulierung, Duldung der Behandlung der Grundstücke Blatt 1074 und 1315 als einheitliches Grundstück zum Zwecke der Errichtung und Nutzung hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen, lässt für denjenigen, der Einsicht in das Grundbuch nimmt, nicht ohne weiteres erkennen, welche Bedeutung die eingetragene Belastung für das Eigentum konkret haben kann und welchen Umfang der Rechtsverzicht hat. Selbst wenn davon ausgegangen werden könnte, dass alle Fragen mit den bei Grundbucheintragungen zulässigen Auslegungsmitteln zu klären sind, so vermittelt die Klausel wegen ihrer abstrakten Fassung demjenigen, der in das Grundbuch einsieht, keinerlei konkrete Vorstellung von Inhalt und Grenzen der Dienstbarkeit und damit von ihrer Tragweite für das belastete Eigentum. Eine entsprechende Eintragung könnte demjenigen, der das Grundbuch einsieht, deshalb nur eine ungefähre Vorstellung davon vermitteln, welche Bedeutung die eingetragene Belastung für das Eigentum am Grundstück konkret haben kann. Mit einem in diesem Sinne unbestimmten und auch unbestimmbaren Inhalt aber darf auch eine Dienstbarkeit nicht in das Grundbuch eingetragen werden. b) Vorstehendes gilt hinsichtlich der Eintragungsfähigkeit der von der Beteiligten zu 2.) zugunsten der Beteiligten zu 3.) bewilligten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit an dem Flurstück 325 der Flur 4, eingetragen im Grundbuch von. Blatt., entsprechend. Eine entsprechende Eintragung im Grundbuch wäre hier über die vorgenannten Gründe hinaus auch deshalb unklar und missverständlich, als im Grundbuchblatt, Abteilung II, zugunsten der Beteiligten zu 3.) bereits eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit -Duldung der Abstandsfläche in Bezug auf das Grundstück Flur, Flurstück, Blatt - und unter der laufenden Nummer 3 eine beschränkte persönliche Seite 9 von 10

10 Dienstbarkeit -Duldung einer Brandschutzabstandsfläche- auf die entsprechenden Bewilligungserklärungen der Beteiligten zu 2.) eingetragen worden ist. Gerade diesbezüglich stellt sich die Frage, auf welche Sachverhalte sich noch die verfahrensgegenständliche Bewilligungserklärung bezieht. c) Auch die weiterhin von der Beteiligten zu 1.) bewilligte Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch von. Blatt als dienendes Grundstück - Duldung der Behandlung dieses Grundstücks zusammen mit dem Nachbargrundstück Blatt als herrschendes Grundstück zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück, auflösend bedingt - ist mangels hinreichender Bestimmtheit aus den dargestellten Gründen unzulässig. d) Dies gilt letztlich auch für die von der Beteiligten zu 2.) bewilligte Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch von. Blatt. als dienendes Grundstück - Duldung der Behandlung dieses Grundstücks zusammen mit dem Nachbargrundstück Blatt. als herrschendes Grundstück zum Zwecke der Errichtung und Nutzung der Gebäude hinsichtlich der baurechtlichen Anforderungen als ein Grundstück, auflösend bedingt-. Die Unklarheiten und Zweifel hinsichtlich der hierunter zu subsumierenden Sachverhalte werden durch die bereits im Grundbuch Blatt 1315 zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Blatt unter den lfd. Nr. 2 gebuchten Grunddienstbarkeit (Abstandsflächenrecht) und unter der lfd. Nr. 4 eingetragenen Grunddienstbarkeit (Brandschutzabstandsrecht), jeweils auflösend bedingt, verstärkt. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, 13 a FGG, 131 Abs. 1 KostO.... Seite 10 von 10