INHALT. 20 Jahre Immobilienwissen Marktberuhigung in Köln - Ruhe vor dem Sturm?

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1 INHALT Jahre Immobilienwissen Marktberuhigung in Köln - Ruhe vor dem Sturm? Zukunt gestalten im Miteinander Arbeiten und Wohnen in der Region Köln Innerstädische Umverteilung In Echtzeit, Dynamisch, Ultralokal 08 Neubau-Eigentumswohnungen 12 Eigentumswohnungen (Bestand) Inhalt 17 Neubau-Mietwohnungen 21 Mietwohnungen (Bestand) 26 Renditeentwicklung Neubau-Häuser [Kauf] Häuser (Bestand) [Kauf] 36 Prognose Der Kölner Immobilienmarkt und ein Ausblick Kölner Zinskompass der Hüig & Rompf AG Sichere Werte in turbulenten Zeiten Ganz schön was los Expertengespräch mit Bernd Streitberger

2 20 JAHRE IMMOBILIENWISSEN MARKTBERUHIGUNG IN KÖLN - RUHE VOR DEM STURM? 20 Jahre ImmobIlIenwIssen Über die entwicklung von wohnraumangebot und -nachfrage in Köln wird viel berichtet. Immobilienpreise und mieten werden, besonders wenn es um wohnraum für Familien und breite schichten der bevölkerung geht, als überzogen empfunden. Die bezahlbarkeit der Mieten wird von Mietern und Mieinteressenten ebenso pauschal infrage gestellt wie die erschwinglichkeit der wohnimmobilien von Kauinteressenten. trotzdem werden die geforderten Preise gezahlt. Denn Käufer wissen, dass Immobilien in Großstädten gefragte Kapitalanlagen sind und genau aus diesem Grund behalten viele eigentümer ihre Immobilien selbst im eigentum. auf den Kölner angebotsmärkten bewegt sich entsprechend wenig, dafür aber auf hohem und teilweise sehr hohem niveau. wo die steigerung der mieten hinter der Kaufpreisentwicklung zurück bleibt, nimmt die rentabilität der wohnimmobilien ab. In diesen Lagen kann Immobilienvermögen in Kombinaion mit aufgeblähten Krediten ernsthat gefährdet sein. DATEN Deshalb werden Kölner Immobilienmarktdaten erstmalig durch entsprechende Finanzierungsdaten ergänzt. Die gemeinsam mit der Hüig & Rompf AG gewonnenen Erkenntnisse setzen einen neuen standard der marktbeobachtung Darlehen des unabhängigen Immobilieninanzierers bringen Erkenntnisse zu Eigen- und Fremdkapitaleinsatz der Kölner, wenn es um den erwerb einer Immobilie geht. Die Immobilienmarktdaten des marktberichts stammen vom iib-insitut, das seit 1998 Daten aubereitet, um für die Immobilienwirtschat Mieten, Kaufpreise, Kennzahlen, Bewertungen und Markttrends zu ermiteln. Die neue Kölner Auswertung wurde auf Basis von 25 millionen Datensätzen der relevanten Immobilienportale und der verknüpten Printanzeigen erstellt. auch die betrachtung punktueller besonderheiten wie Denkmalschutz- und Unikatlagen ließen in die dynamischen Wohnlagen ein. Sie bilden den Kern der KAMPMEYER-Analyse und werden durch zahlreiche Zusatzinformaionen zum Beispiel zur Finanzierung und der wirtschatlichen Entwicklung ergänzt. Die KAMPMEYER-Analyse stellt darüber hinaus Karten und Tabellen mit Kaufpreisen und mieten für häuser und wohnungen im bestand und neubau bereit. EXPERTEN Das expertengespräch mit bernd streitberger, dem ehemaligen Baudezernenten und heuigem Geschätsführer der Stadtentwicklungsgesellschat moderne stadt GmbH und das Begleitwort von Dr. Ulrich S. Soénius, dem stellvertretenden Hauptgeschätsführer und Geschätsbereichsleiter Standortpoliik der Industrie- und Handelskammer zu Köln setzen sich damit auseinander, was arbeiten und wohnen in Köln ausmacht. Ihnen und den Expertenteams der an der KAMPMEYER-Analyse beteiligten Unternehmen gilt besonderer Dank. Der marktbericht zeichnet ein fundiertes Bild der Wohnimmobiliensituaion in unserer Stadt und verdeutlicht Risiken und Chancen der Invesiion in Wohnimmobilien, des wohnungsbaus und der stadtentwicklung. Wir hofen, dass es uns mit vereinten Kräten gelungen ist, einen für Fachpublikum und die breite Öfentlichkeit gleichermaßen aussagekrätigen und verständlichen Marktbericht zu erarbeiten. 4 ANALYSE Die Muli-Faktorenanalyse bezieht sowohl die Neubautäigkeit als auch die Bautäigkeit im Bestand in die ultralokale Beurteilung der wohnlagen ein. außerdem werden die Veränderungen der sozialen Milieus anhand staisischer Informaionen erfasst und die marktkenntnisse der Gebietsexperten und branchenkenner des KAMPMEYER-Teams berücksichigt. Zur Lagediferenzierung untersucht die KAMPMEYER-Analyse Kölner Bezirke, Stadteile, Quariere, Straßenzüge und Häuserblöcke mit ähnlichen Strukturen nach zusätzlichen Diferenzierungsmerkmalen. Dabei werden bau- und Gebäudequalität, Verkehrs- und Versorgungsstrukturen sowie Umwelfaktoren und Sozialstrukturen miteinander verglichen. aufgrund der ergebnisse werden lagekarten fortgeschrieben, die entwicklungen der wohnqualität im Kölner stadtgebiet aufzeigen. Roland Kampmeyer, KAMPMEYER Immobilien GmbH Dr. Peter Hetenbach, IIB Insitut Innovaives Bauen und Dr. Hetenbach GmbH

3 ZUKUNFT GESTALTEN IM MITEINANDER arbeiten UnD wohnen In Der region KÖln Foto: J.P. Bachem Verlag GmbH ZUKUnFt Gestalten Im miteinander Gute Aussichten für die Region! Das ist die Kernaussage der neuesten Konjunkturuntersuchung der IhK Köln im sommer 2014 bei kleinen und mitleren Unternehmen. Die Zufriedenheit mit der derzeiigen Geschätslage hat deutlich zugenommen. Die Unternehmen geben an, dass ihre Erwartungen an die zuküntige Entwicklung weiter steigen und der Aufwärtstrend auch Invesiionen ermöglicht. Ebenso stabil ist die Beschätigungslage. Betrachtet man die Ergebnisse näher, so sind vor allem die Dienstleistungsunternehmen sehr posiiv gesimmt. Aber auch Baugewerbe und Industrie fühlen sich in der region wohl. Die posiiven Entwicklungen sind nicht nur betriebswirtschatlich erfreulich, sondern haben auch auswirkungen auf die Volkswirtschat sowie auf Existenzgründer und Neuansiedlungen. Eine Ansiedlung hier hat deutlich mehr Charme und bedeutet mehr Kundschat. Letztendlich proiieren davon alle Bewohner. Wir haben ebenfalls aktuell die Bedeutung der Kultur- und Kreaivwirtschat für die Region erforschen lassen. Die Medien sind eindeuig ein wachstumsmotor, gerade auch im online-bereich. aber auch Industrie, Handel und Logisik sind starke Branchen. Das ist die Stärke der Kölner region die Vielfalt der branchen und Unternehmen. benachbarten Unternehmen zu berücksichigen. In neuen und alten Wohngebieten ist unnöiger Verkehr zu vermeiden. Eine vernüntige Verkehrsplanung ist immer im Sinne der Wirtschat. Dazu gehört aber auch die Priorisierung, z. b. beim bau von Umgehungsstraßen. Logisik ist ja kein Selbstzweck, sondern dient allen Menschen. Verkehr zu verdrängen löst keine Probleme, sondern er muss zielgerichtet geführt werden. Die Schafung von Rahmenbedingungen ist Aufgabe der Poliik, die Verwaltung muss diese umsetzen. Die Wirtschat gibt Impulse, so wie mit dem Masterplan für die Innenstadt. Standortpoliisch wichig sind auch die Plege des öfentlichen Raums und die Stadtbildgestaltung. Köln hat den Vorteil, eine gute Grundlage zu haben, auch in seinen Grünlächen. In den 1920er Jahren sind hier die richigen Zeichen gesetzt worden. aber man darf sich nicht ausruhen auf der Vergangenheit, wenn es heißt, die Zukunt zu gestalten. Diese entwicklung erfordert gute rahmenbedingungen. In erster linie sind Invesiionen in eine gute Infrastruktur notwendig, denn das ist die Grundvoraussetzung für eine posiive wirtschatliche Entwicklung. Ein ausgebautes, staufreies Straßennetz, funkionierende ÖPnV-anbindungen, hervorragende Fernreisemöglichkeiten mit Bahn und Flugzeug sowie qualitaiv gute Umschlageinrichtungen helfen allen. Deshalb setzen wir uns als IhK Köln für den erhalt und den ausbau der straßen inner- und außerorts für alle Verkehrsteilnehmer ein, kämpfen gegen unsinnige staus, engagieren uns für die Aufrechterhaltung der Nachfluggenehmigung am Flughafen und wollen ein Containerterminal im hafen Godorf. wir wissen, dass ein einvernehmliches nebeneinander von wohnen, Freizeit und Wirtschat notwendig ist. Man muss nur darüber sprechen und die bedürfnisse von allen seiten ernst nehmen. so sind bei der errichtung von neuen wohngebieten die entwicklungsmöglichkeiten der Dr. Ulrich S. Soénius, stellv. Hauptgeschätsführer der Industrie- und Handelskammer zu Köln, Geschätsbereich Standortpoliik 5

4 INNERSTÄDTISCHE UMVERTEILUNG InnerstäDtIsChe UmVerteIlUnG 6 INNERSTÄDTISCHE UMVERTEILUNG INNERSTÄDTISCHE UMVERTEILUNG In echtzeit, DYnamIsCh, UltraloKal es gibt nach wie vor keinen Zweifel daran, dass Köln wächst. Das zu erwartende wachstum ist jedoch nicht es gibt gleichmäßig nach wie vor auf keinen das Stadtgebiet Zweifel daran, verteilt. dass Aus Köln diesem wächst. Grunde Das zu reicht erwartende der gesamtstädische wachstum ist jedoch Blick auf nicht die gleichmäßiwicklung auf das nicht Stadtgebiet aus, sondern verteilt. sollte Aus diesem aus die Grunde neun Stadtbezirke reicht der gesamtstädische und ihre 86 Stadtbezirke Blick auf die gelenkt Entwicklung werden. nicht Wer Ent- aus, die sondern stadt und sollte ihre auf entwicklung alle 86 Stadteile verstehen und will, insbesondere darf die teilweise die neun erheblichen Stadtbezirke Unterschiede gelenkt werden. nicht übersehen, Wer die Stadt die und das ihre Amt entwicklung für Stadtentwicklung verstehen will, und darf Staisik die teilweise für die Einwohnerentwicklung erheblichen Unterschiede in den nicht Kölner übersehen, Stadtbezirken die das 2006 amt für bis Stadtentwicklung 2025 aufzeigt. und Staisik für die Einwohnerentwicklung in den Kölner Stadtbezirken 2006 bis 2025 aufzeigt. Die Die Prognose Prognose zeigt, zeigt, wie wie sich sich die entwicklung die entwicklung auf auf basis basis der der altersstruktur, altersstruktur, der der wanderungsbeziehungen wanderungsbeziehungen und und der bis 2025 der bis geplanten 2025 geplanten Wohnungsbaupotenziale Wohnungsbaupotenziale darstellt. darstellt. Entgegen Entgegen der gesamtstädischen der gesamtstädischen Entwicklung Entwicklung sind in den sind bezirken in den Kalk, bezirken mülheim Kalk, und mülheim Chorweiler und Chorweiler einwohnerrückgänge einwohnerrückgänge zu erwarten. zu erwarten. Die Kölner Die Innenstadt Kölner Innenstadt mit der hält höchsten sich mit bevölkerungsdichte der höchsten bevölkerungsdichte des gesamten stadtgebiets des gesamten auf stadtgebiets stabilem niveau. auf stabilem auch die niveau. bilanz hält sich der Auch Porzer die Stadteile Bilanz der bleibt Porzer stabil. Stadteile Dort ist bleibt die Entwicklung stabil. Dort ist aber die deutlich Entwicklung inhomogener aber deutlich als im inhomogener insgesamt als im Zentrum. stabil erscheinende Das insgesamt ergebnis stabil des erscheinende stadtbezirks ergebnis beruht auf des dem stadtbezirks saldo schrumpfender beruht auf dem und Zentrum. Das in Rheinnähe Saldo schrumpfender wachsender und Stadteile. in Rheinnähe wachsender Stadteile. Ähnliches Ähnliches prognosizieren prognosizieren die Kölner die Kölner Staisiker Staisiker auch für auch den für Stadtbezirk den Stadtbezirk Nippes. Nippes. Das leichte Das Wachstumsplus wachstumsplus ist zum größten ist zum teil größten auf das teil deutliche auf das bevölkerungswachstum deutliche bevölkerungswachstum im bezirkszentrum im bezirkszent- nippes leichte zurückzuführen. rum nippes zurückzuführen. Im Bezirk Im Bezirk Ehrenfeld Ehrenfeld wird wird das Wachstum das Wachstum vom vom Stadteil Stadteil Ossendorf Ossendorf dominiert, dominiert, dessen dessen Bevölkerung Bevölkerung städischen nach städischen Prognosen zwischen Prognosen 2006 zwischen und um und über Prozent um über zunimmt. 10 Prozent Noch zunimmt. stärker nach und noch deutlich stärker homogener und deutlich wächst homogener der bezirk wächst lindenthal. der bezirk Dort steigt lindenthal. die bevölkerung Dort steigt von die bevölkerung und von widdersdorf Junkersdorf um und über widdersdorf 10 Prozent, um gefolgt über 10 von Prozent, lövenich, gefolgt sülz von und lövenich, dem bezirkszentrum sülz und dem Junkersdorf lindenthal. bezirkszentrum lindenthal. rodenkirchen rodenkirchen ist spitzenreiter ist spitzenreiter unter unter den den bezirken. bezirken. mit mit Immendorf Immendorf und und hahnwald hahnwald geht geht die bevölkerung die bevölkerung bis 2025 bis nur 2025 in zwei nur in von zwei 13 von Stadteilen 13 Stadteilen zurück. zurück. Der Ansieg Der Ansieg in den in anderen den anderen Stadteilen Stadteilen soll laut der Prognose des amtes soll für laut ein der Gesamtwachstum Prognose des amtes von neun für ein Prozent Gesamtwachstum sorgen. von neun Prozent sorgen. Im städischen Im städischen Gesamtbild Gesamtbild ergibt ergibt sich sich bis 2025 bis 2025 ein Entwicklungsmuster, ein Entwicklungsmuster, das sich das sich vom vom bisherigen bisherigen wesentlich wesentlich unterscheidet. unterscheidet. anstelle anstelle des klassischen des klassischen Zentrum-Peripherie-Gefälles Zentrum-Peripherie-Gefälles eine Zweiteilung, trit eine Zweiteilung, die sich als die Diagonale sich als Diagonale quer durch quer die Stadt durch zieht. die Stadt Die Einwohnerver- zieht. Die Ein- trit luste wohnerverluste des nordöstlichen des Stadtgebiets nordöstlichen Kölner stadtgebiets Nordosten Kölner sind als nordosten Ausdruck sind innerstädischer als ausdruck Umverteilungsprozesse innerstädischer Umverteilungsprozesse zu verstehen, denn Köln zu verstehen, ist kaum von denn abwanderungen Köln ist kaum von ins Abwanderungen ins Umland Umland betrofen. betrofen. Einen Einen ähnlichen ähnlichen Eindruck Eindruck der der der Bevölkerungsverteilung auf auf das das Stadtgebiet vermiteln die dynamischen die dynamischen Wohnlagen. Wohnlagen. Dazu Dazu tragen tragen auch auch die bereits die bereits realisierten realisierten oder in oder Realisierung in Realisierung beindlichen Wohnungsbaupotenziale Wohnungsbaupotenziale bei. Abweichungen bei. Abweichungen ergeben sich ergeben in den sich Wald- in und den beindlichen Villenvierteln Wald- und Thielenbruch Villenvierteln und Thielenbruch Hahnwald. Die und hohe Hahnwald. Dynamik Die im hohe innerstädischen Dynamik im Bereich innerstädischen sich ebenfalls Bereich im schlägt Gesamtbild sich ebenfalls nieder. Durch im Gesamtbild die Karierung nieder. aktueller Durch die Neubauvor- Karierung schlägt haben aktueller wird deutlich, Neubauvorhaben dass von wird ihnen deutlich, eine besondere dass von Dynamik ihnen eine ausgeht, besondere die Dynamik sich über ausgeht, die sich über die auch Bevölkerungsentwicklung auf die Qualität benachbarter auch auf Wohnlagen die Qualität auswirkt. benachbarter die Bevölkerungsentwicklung wohnlagen auswirkt. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Staisik

5 iib-dynamische Wohnlage für das Kölner Stadtgebiet Quelle: 7