Wohnungsbau und Wohnungswirtschaft in Russland. Ingenieurs. genehmigte Dissertation. vorgelegt von. Dipl.-Ing. Elena Herzog (geb. Pushenko), M. Sc.

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Ute Schuster
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1 Wohnungsbau und Wohnungswirtschaft in Russland Die Situation und Perspektiven im Vergleich mit Deutschland Von der Fakultät Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung der Brandenburgischen Techni schen Universität Cottbus-Senftenberg zur Erlangung des akademischen Grades eines Doktor- Ingenieurs genehmigte Dissertation vorgelegt von Dipl.-Ing. Elena Herzog (geb. Pushenko), M. Sc. aus Rostow am Don, Russland Gutachter: Univ. Prof. Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche Gutachter: Univ. Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer Gutachterin: Univ. Prof. Dr.-Ing. habil. Svetlana Sheina Tag der Disputation: Cottbus 2015

2 Kurzfassung II Abstract III Pe3K>Me IV 1 Einleitung Problemstellung Stand der Forschung Überlegungen zur Problemlösung Aufbau der Forschungsarbeit Zielstellung für den Erkenntnisgewinn 12 2 Vergleichende Betrachtung zur Wohnraumsituation in Deutschland und Russland Bevölkerungsentwicklung Aktuelle Bevölkerungsentwicklung in Deutschland Aktuelle Bevölkerungsentwicklung in Russland Vergleich der Bevölkerungsentwicklung in beiden Ländern Wohnraumsituation Aktuelle Wohnraumsituation in Deutschland Aktuelle Wohnraumsituation in Russland Vergleich der Entwicklungen in beiden Ländern Wohnraumbedarf Zukünftige Wohnungsnachfrage in Deutschland Zukünftige Wohnungsnachfrage in Russland 34 3 Befragung zur aktuellen Wohnraumsituation Befragungsmethode Auswertung der Befragungsergebnisse Altersstruktur Haushaltseinkommen Aktuelle Wohnsituation Angestrebte zukünftige Wohnraumsituation Schlussfolgerung zu den Befragungsergebnissen 47 4 Vergleichende Betrachtung der aktuellen Wohnraummärkte in beiden Ländern Allgemeine Merkmale von Wohnraummärkten Begriffsbestimmung und Abgrenzung zu anderen Immobilienmärkten 50

3 4.1.2 Relevanz vorgelagerter Märkte Bestimmungsfaktoren für die Wohnraumnachfrage Kennzahlen zum Wohnungsbestand in beiden Ländern Neubautätigkeit in Deutschland Neubautätigkeit in Russland Formen des Wohnens: Vergleich Deutschland und Russland Allgemeine Merkmale von Gebäuden und Wohnungen Allgemeine Merkmale zum Wohnungsumfeld Wohneigentum Wohnen zur Miete Genossenschaftliches Wohnen Wohnimmobilienpreise: ein Vergleich Entwicklung der Mietpreise für Wohnraum Entwicklung der Immobilienpreise für Wohneigentum Vergleich zwischen Formen der Wohnraumfinanzierung Wohnraumfinanzierung über den Hypothekenmarkt Bauspardarlehen Wohnungsbauförderdarlehn Vergleich und Diskussion Politische Rahmenbedingungen in Russland Sozialer Wohnungsbau Staatliche Programme zur Wohnraumförderung Staatliche Besteuerung und Abgaben Vergleich des durchschnittlichen Einkommens in beiden Ländern Durchschnittseinkommen in Deutschland Durchschnittseinkommen in Russland Die Bauwirtschaft in ausgewählten Bereichen Wirtschaftliche Bedeutung der Baubranche für den Wohnungsbau Die Bauwirtschaft in Deutschland Die Bauwirtschaft in Russland Teilnehmer am Wohnungsbauprozess Am Bau Beteiligte in Deutschland Vergleich der Funktionen in den Ländern Zusammenwirken der Teilnehmer am Bauprozess Projektentwicklung für Wohnungsbauvorhaben in Deutschland Unterschiede bei der Projektentwicklung in Russland 136

4 5.4 Allgemeiner Planungsprozess für Bauvorhaben Der Planungsprozess in Deutschland Der Planungsprozess in Russland Flächenberechnung in Deutschland Unterschiede bei der Flächenberechnung in Russland Kosten im Bauwesen Spezielle Betrachtung zu den Baukosten in Deutschland Zur Geschichte der Baukostenermittlung Kostenermittlung Einbindung der Kostenermittlungen in die Objektplanung Kostenrahmen Kostenschätzung Kostenberechnung Kostenanschlag Kostenfeststellung Umsatzsteuer Kostenkennwerte / Bezugseinheiten Spezielle Betrachtung zu Baukosten in Russland Geschichte der Baukostenermittlung Begriff Normierung für die Baukostenermittlung Kostenermittlung in der Vorprojektierung Kostenermittlung bei der Projektierung Mehrwertsteuer Unterschiede Baukosten in Russland und Deutschland: Beispielberechnung Unterschiede bei der Baukostenermittlung Beispielberechnung Deutschland Beispielberechnung Russland (für Region Rostow am Don) Vergleich der Ergebnisse Vergleichende Betrachtung zur Qualität von Wohnraum Zur Geschichte des Qualitätsmanagements Der Qualitätsbegriff als normierter Wertmaßstab Der Begriff Qualitätsmanagementsystem Besonderheiten der Qualitätssicherung im Bauwesen Das prozessorientierte QMS nach DIN ISO 9001: Unterschiede zwischen Bauindustrie und stationären Industriezweigen 207

5 Boardinghouses Implementierung von Qualitätsmanagementsystemen in der Bauindustrie Qualitätssicherung im Wohnungsbau Interkulturelle Besonderheiten in Russland Normative Regelungen zur Bauqualität in Deutschland Normative Regelungen zur Bauqualität in Russland Zum zeitgeschichtlichen Hintergrund normativer Regelungen in Russland Unterschiede bei den Bauordnungen bzgl. qualitativer Anforderungen Wesentliche Unterschiede bei der Bauwerksfertigstellung Strategien zur Verbesserung der Wohnraumsituation in Russland Hypothese in Bezug auf die zukünftige Entwicklung Bei gleichbleibender Verfahrensweise Bei geänderter Verfahrensweise Formulierung konkreter Verbesserungsansätze Verbesserungsabsicht Ansatz I: Offene eigentumsorientierte Wohnungsbaugenossenschaften Begünstigte Bevölkerungsgruppe Erwarteter positiver Effekt Entwurf eines geeigneten Wohnobjektes für Ansatz I Voraussetzungen Ansatz II: Bau subventionierter Mietshäuser Begünstigte Bevölkerungsgruppe Erwarteter positiver Effekt Voraussetzungen Ansatz III: Wohnen auf Zeit Wohnen auf Zeit in Deutschland Erwarteter positiver Effekt Entwurf eines geeigneten Wohnobjektes Voraussetzungen Schlussbetrachtung und Ausblick Zusammenfassung und Handlungsempfehlung Ansatzpunkte für die weitere Forschung 252 Literaturverzeichnis 254 Bücher 254 Zeitschriftenbeiträge und Periodika 258 Digitale Quellen 258 Zitierte Normen, Gesetzestexte, Verordnungen, Vorschriften 260

6 Abbildungsverzeichnis 263 Abkürzungsverzeichnis 266 Stichwortverzeichnis 268 Glossar 271 Danksagung 285 Anhänge 286 Anhang 1.1: Wohnagglomerationen Anhang 3.1: Fragebogen in Russisch 288 Anhang 3.2: Fragebogen übersetzt in Deutsch 292 Anhang 4.1: Lada Schiguli 296 Anhang 4.2: Die 15 Millionenstädte Russlands (Stand 2013) 297 Anhang 5.1: Fünf Phasen eines Wohnungsbauvorhabens aus Investorensicht in Deutschland Anhang 5.2: Vergleich der fünf Phasen eines Wohnungsbauvorhabens aus Investorensicht in Deutschland und Russland 299 Anhang 5.3: Fünf Phasen eines Wohnungsbauvorhabens aus Investorensicht in Russland 300 Anhang 5.4: Russische Planungsaufgabe" (Formular) 301 Anhang 6.1: Bauleistungen nach VOB Teil C 305 Anhang 6.2: NCS 307 Anhang 6.3: UPBS 309 Anhang 6.4: Baukosten 310 Anhang 6.5: Entwürfe 312 Anhang 8.1: Typologien von Geschosswohnung ab 100 Wohneinheiten 313 Anhang 8.2: Blockbebauung 314 Anhang 8.3: Scheibenhausbebauung 318 Anhang 8.4: Punktbebauung 320 Anhang 8.5: Wohnen auf Zeit 322

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