Wohnraumförderbericht 2016

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1 Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz Wohnraumförderbericht 2016 ah_fotobox / Fotolia

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3 Einleitung.4 1. Wohnungsnachfrage Bevölkerungsentwicklung Wanderungsbewegungen Nachfrage nach Sozialwohnungen Wohnversorgungsquoten Qualitative Aspekte der Wohnversorgung: Wohnflächen und Remanenz Wohnungsangebot Neubautätigkeit Struktur der Baugenehmigungen Leerstände Öffentlich geförderte Wohnungsbestände Mieten und Preise Angebotsmieten Verkaufspreise Künftige Wohnungsbedarfe in Hessen Wohnungspolitik Soziale Wohnraumförderung im Überblick Entwicklung der Förderprogramme Förderung des Baus von Mietwohnungen für geringe Einkommen Förderung des Baus von Mietwohnungen für mittlere Einkommen Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen Studentisches Wohnen Förderung von Wohneigentum Behindertengerechter Umbau Erwerb von Belegungsrechten Kommunalinvestitionsprogramm Fehlbelegungsabgabe Mieterschutz Allianz für Wohnen in Hessen Anmeldesituation Impressum 60

4 Einleitung Das für die soziale Wohnraumförderung zuständige Ministerium ist nach 3 Abs. 4 HWoFG verpflichtet, dem Landtag in dreijährigem Abstand einen Wohnraumförderbericht vorzulegen. Dieser Verpflichtung wird mit vorliegendem Bericht nachgekommen. Die Situation an den Wohnungsmärkten hat sich in den vergangenen Jahren spürbar gewandelt. Die absehbare demografische Entwicklung hat die Wohnungspolitik vor neue, differenziertere Herausforderungen gestellt. Künftig werden sich vermehrt Regionen mit ausgeglichenem Wohnungsmarkt, zum Teil auch mit einem Überangebot an Wohnungen, und Regionen mit einem verschärften Wohnungsmangel gegenüberstehen. Eine zusätzliche Herausforderung ist die große Zahl von Flüchtlingen. In Hessen sind vor allem der südhessische Ballungsraum sowie die Hochschulstädte in Nord- und Mittelhessen durch einen Mangel an preiswertem Wohnraum gekennzeichnet. Neben primär quantitativen Aspekten verändert der immer raschere Wandel der Lebensstile auch die Struktur der Wohnungsnachfrage, an die sich das Angebot an Wohnraum anpassen muss. Im vorliegenden Wohnraumbericht wird in den Kapitel eins bis drei die Entwicklung auf den hessischen Wohnungsmärkten in den vergangenen drei Jahren dargestellt. Die Marktlage wird anhand von angebots und nachfrageseitigen Indikatoren analysiert und mit kartographischen und tabellarischen Darstellungen deskriptiv aufgearbeitet. Im vierten Kapitel wird auf den künftigen Wohnungsbedarf in Hessen eingegangen. In dem Bericht abschließenden fünften Kapitel wird die Entwicklung der vom Land bereitgestellten Fördermittel dargestellt. Außerdem wird über die Entwicklung in den einzelnen Förderprogrammen, die rechtlichen Verbesserungen und die Allianz für Wohnen berichtet. 4

5 1. Wohnungsnachfrage 1.1 Bevölkerungsentwicklung Die Wohnungsnachfrage wird in erster Linie durch die Bevölkerungsentwicklung bestimmt, dazu kommen Veränderungen in der Größenstruktur und damit der Anzahl der Haushalte. Hessenweit wuchs der Bevölkerungsstand zwischen den Jahren 2012 und 2014 im Mittel um 0,64 % pro Jahr auf knapp 6,1 Mio. Einwohner. Dies ist die höchste prozentuale Wachstumsrate seit dem Jahr Tabelle 1: Veränderung des Bevölkerungsstandes in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten Bevölkerungsstand 2012 Bevölkerungsstand 2013 Bevölkerungsstand 2014 Veränderung in Prozent im Mittel der Jahre Land Hessen ,64 % Reg.-Bez. Darmstadt ,95 % Reg.-Bez. Gießen ,28 % Reg.-Bez. Kassel ,03 % Darmstadt, Wissenschaftsstadt ,33 % Frankfurt am Main, Stadt ,15 % Offenbach am Main, Stadt ,71 % Wiesbaden, Landeshauptstadt ,45 % Landkreis Bergstraße ,41 % Landkreis Darmstadt-Dieburg ,62 % Landkreis Groß - Gerau ,15 % Hochtaunuskreis ,59 % Main - Kinzig - Kreis ,55 % Main - Taunus - Kreis ,85 % Odenwaldkreis ,29 % Landkreis Offenbach ,80 % Rheingau - Taunus - Kreis ,33 % Wetteraukreis ,58 % Landkreis Gießen ,33 % Lahn - Dill Kreis ,13 % Landkreis Limburg - Weilburg ,14 % Landkreis Marburg Biedenkopf ,07 % Vogelsbergkreis ,56 % Kassel, documenta-stadt ,48 % Landkreis Fulda ,28 % Landkreis Hersfeld Rotenburg ,32 % Landkreis Kassel ,16 % Schwalm - Eder - Kreis ,23 % Landkreis Waldeck - Frankenberg ,27 % Werra - Meißner - Kreis ,35 % Quelle: Berechnungen des IWU Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt 5

6 Innerhalb des Landes stellt sich die Situation jedoch höchst unterschiedlich dar: Für die starke Bevölkerungsdynamik zeichnet in erster Linie der Regierungsbezirk Darmstadt mit einer Zuwachsrate von fast 1 % über den Betrachtungszeitraum verantwortlich. Im Regierungsbezirk Gießen wuchs die Bevölkerungszahl um 0,28 % und im Regierungsbezirk Kassel blieb der Bevölkerungsstand über den Betrachtungszeitraum weitgehend konstant. Noch größere Unterschiede in der Wachstumsdynamik sind auf Kreisebene zu beobachten. Mit einer mittleren Zuwachsrate von mehr als 2 % über einen Dreijahreszeitraum war in Frankfurt am Main das hessenweit stärkste Bevölkerungswachstum zu verzeichnen, gefolgt von Offenbach und Darmstadt. Deutlich dahinter lagen Wiesbaden und Kassel mit einem mittleren Zuwachs von knapp 0,5 % pro Jahr. Insgesamt wiesen 18 von 26 Kreisen oder kreisfreien Städten über den Betrachtungszeitraum im Mittel eine positive Bevölkerungsentwicklung auf. Im Vergleich zu früheren Jahren ist der Anteil der Regionen mit erkennbar rückläufiger Bevölkerung deutlich gesunken. Abbildung 1: Mittlere Wachstumsrate des Bevölkerungsstands in den Hessischen Gemeinden und Kreisfreien Städten Quelle: IWU 6

7 Betrachtet man die räumliche Struktur der Bevölkerungsentwicklung in Hessen auf Gemeindeebene, wird deutlich, dass das Wachstumsmuster eine weitgehende Übereinstimmung mit dem Verstädterungsgrad besitzt, d.h. stärker verstädterte Regionen erfuhren eine stärkere Bevölkerungszunahme als dünner besiedelte Landesteile. Zu erkennen ist, dass das Rhein- Main-Gebiet entlang der Entwicklungsachsen in Ost-West- bzw. Nord-Südrichtung eine immer weiter reichende Ausdehnung erfährt. Nach Norden deutet sich eine Verschmelzung mit dem Raum Gießen-Wetzlar an, nach Süden mit der Metropolregion Rhein-Neckar. Daneben bleiben Kassel, Fulda und, in geringerem Umfang, Bad Hersfeld und Eschwege räumlich unabhängige Wachstumspole in Nordhessen. Gebiete mit weiterhin rückläufiger Bevölkerung finden sich vorwiegend in den Mittelgebirgslagen in der Nordhälfte des Landes sowie in den Randlagen des Spessart und Odenwaldes. 7

8 1.2 Wanderungsbewegungen Die Bevölkerungszunahme in Hessen der Jahre 2011 bis zum aktuellsten von der amtlichen Statistik erfassen Jahr 2014 war vollständig auf Wanderungsgewinne zurückzuführen. Auf tausend Einwohner kamen landesweit jährlich im Mittel dieses Zeitraums mehr als 6 Personen durch Wanderungsgewinne hinzu. Im Regierungsbezirk Darmstadt waren es 8,5, im Regierungsbezirk Gießen 3,0, und im Regierungsbezirk Kassel 2,4 Zuwanderer auf tausend Einwohner. Die Zuwanderungsgewinne im landesweiten Mittel entstehen ausschließlich durch Zuwanderung aus dem Ausland (unabhängig von der Nationalität der Personen) und hier im Schwerpunkt aus dem europäischen Ausland. In Südhessen betrug der Zuzug im Mittel ca. 7 Personen auf tausend, in Mittelhessen, bedingt durch den Sondereffekt der Hessischen Erstaufnahmeeinrichtung Gießen, fast 10 und im Regierungsbezirk Kassel 2,9 Personen auf tausend. Zu beachten ist, dass diese Werte noch nicht den verstärkten Flüchtlingszuzug ab dem dritten Quartal 2015 beinhalten. Ohne die genannte Zuwanderung hätte Hessen in der betroffenen Periode einen leicht negativen Wanderungssaldo mit den übrigen Bundesländern erzielt. Dies gilt auf Ebene der Regierungsbezirke auch für Mittel- und Nordhessen, die beide ca. 1,5 Personen auf tausend Einwohner pro Jahr an andere Bundesländer, bzw. nach Südhessen verloren haben, der durch Zuwanderung aus dem Ausland kompensiert wurde. Lediglich Südhessen erzielte durch Zuzug aus anderen hessischen Regierungsbezirken und anderen Bundesländern ein positives Innenwanderungsergebnis. Auf Kreisebene betrachtet wiesen die Kreisfreien Städte Darmstadt, Frankfurt und Offenbach am Main die höchsten Wanderungssalden auf; mit bis zu 17 Zuwanderern auf tausend Einwohner lag Darmstadt an der Spitze. Deutlich geringere Werte wiesen Wiesbaden und Kassel auf. Die Herkunftsgebiete der Zuwanderung in den Kreisfreien Städten sind jedoch höchst unterschiedlich: In Frankfurt, Offenbach und Wiesbaden sind Wanderungsgewinne vor allem Folge der Zuwanderung aus dem Ausland, in Darmstadt und Kassel spielt auch der Zuzug aus kreisangehörigen hessischen Gemeinden ein wichtige Rolle, was vermutlich durch die vergleichsweise große Zahl an Studierenden in den beiden Städten mitverursacht wird. Die übrigen Kreisfreien Städte verlieren hingegen mehr Einwohner in ihren Wanderungsverhältnissen mit den übrigen hessischen Gemeinden. Wanderungen können jedoch nicht nur nach dem Herkunftsort unterschieden werden, sondern auch nach dem Lebenszyklus. Der Großteil der Wanderungsbewegungen von Haushalten kann bestimmten Phasen zugeordnet werden, wobei einerseits nach dem Berufszyklus (Ausbildungsphase, Berufsphase und Ruhestand), andererseits nach dem Lebenszyklus (Kindheit, Singlephase, Expansionsphase, Konsolidierungsphase und Alter) unterschieden werden kann. Typisiert man das Wanderungsprofil der hessischen Gemeinden nach Zielgruppen, können räumliche Muster der lebenszyklusorientierten Wanderung sichtbar gemacht werden. Anders als in den frühen 1990er-Jahren, in denen in Folge der Wiedervereinigung und der Umbrüche in Osteuropa vergleichbare Bevölkerungszuwachsraten vor allem in den suburban-ländlichen Regionen zu beobachten waren, liegt der Schwerpunkt der aktuellen Zuwanderungstätigkeit durch jüngere Bildungs- und Berufswanderer eher in städtischen Regionen. Sie treten dort in Nachfragekonkurrenz mit innerhessischen Wanderungsbewegungen aus den ländlichen geprägten Räumen der gleichen Alterskohorte und Haushalten in der Expansionsphase, denen damit der Zugang zu familiengerechtem Wohnraum in den Kernstädten weiter erschwert wird. Die dadurch ausgelöste derzeit zu beobachtende Suburbanisierungswanderung unterscheidet sich von früheren Suburbanisierungsbewegungen in erster Linie durch ihren Suchradius, der, vermutlich in Folge fehlender Baulandangebote und hoher Preise in den inneren suburbanen Randlagen der Kernstädte, deutlich erweitert wurde. Etwas erleichtert wird die Situation durch die im Vergleich zu den 1980er- und 1990er-Jahren geringere zahlenmäßige Besetzung der Alterskohorten in der familiengründenden Lebensphase. 8

9 Tabelle 2: Relative Wanderungssalden in den hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten nach Ziel- bzw. Herkunftsraum Insgesamt Aus/in das Ausland Aus/in andere Bundesländer Aus/in Kreisfreie hessische Städte Aus/in andere hessische Kreise Land Hessen 0,63% 0,66% -0,03% 0,04% -0,04 % Reg.-Bez. Darmstadt 0,85% 0,69% 0,04% 0,11% 0,01 % Reg.-Bez. Gießen 0,30% 0,98% -0,14% -0,15% -0,38 % Reg.-Bez. Kassel 0,24% 0,29% -0,13% -0,03% 0,12 % Darmstadt, Wissenschaftsstadt 1,68% 0,74% 0,42% -0,07% 0,57 % Frankfurt am Main, Stadt 1,48% 1,32% 0,47% 0,01% -0,32 % Offenbach am Main, Stadt 1,21% 1,80% -0,02% 0,16% -0,72 % Wiesbaden, Landeshauptstadt 0,56% 0,52% 0,12% -0,03% -0,06 % Landkreis Bergstraße 0,57% 0,46% 0,00% -0,05% 0,16 % Landkreis Darmstadt-Dieburg 0,55% 0,52% -0,12% 0,05% 0,11 % Landkreis Groß - Gerau 0,98% 0,76% -0,02% 0,13% 0,11 % Hochtaunuskreis 0,68% 0,47% -0,18% 0,31% 0,08 % Main - Kinzig - Kreis 0,61% 0,36% -0,07% 0,14% 0,18 % Main - Taunus - Kreis 0,70% 0,48% -0,10% 0,41% -0,09 % Odenwaldkreis 0,19% 0,49% -0,27% -0,13% 0,09 % Landkreis Offenbach 0,72% 0,59% -0,08% 0,28% -0,07 % Rheingau - Taunus - Kreis 0,53% 0,39% -0,22% 0,16% 0,19 % Wetteraukreis 0,63% 0,38% -0,17% 0,15% 0,27 % Landkreis Gießen 0,91% 3,05% 0,05% -0,36% -1,84 % Lahn - Dill Kreis 0,07% 0,21% -0,18% -0,06% 0,09 % Landkreis Limburg - Weilburg 0,24% 0,32% -0,21% -0,08% 0,21 % Landkreis Marburg Biedenkopf 0,15% 0,41% -0,21% -0,14% 0,10 % Vogelsbergkreis -0,20% 0,18% -0,24% -0,06% -0,09 % Kassel, documenta-stadt 0,59% 0,55% -0,04% -0,05% 0,12 % Landkreis Fulda 0,28% 0,27% -0,12% -0,08% 0,20 % Landkreis Hersfeld Rotenburg 0,14% 0,39% -0,20% -0,11% 0,07 % Landkreis Kassel 0,30% 0,14% -0,17% 0,21% 0,12 % Schwalm - Eder - Kreis 0,10% 0,23% -0,15% -0,13% 0,15 % Landkreis Waldeck - Frankenberg -0,01% 0,23% -0,21% -0,10% 0,07 % Werra - Meißner - Kreis 0,14% 0,23% 0,00% -0,13% 0,04 % Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt Die kartographische Darstellung zeigt die typisierten Wanderungsprofile hessischer Gemeinden für sechs verschiedene Gemeindetypen: Die Zentren Frankfurt am Main, Darmstadt Gießen und Marburg weisen charakteristische Merkmale von Zielen der Bildungs- und Berufseinstiegswanderung auf (in der kartographischen Darstellung schwarz): einen relativ hohen positiven Wanderungssaldo, der zum größten Teil durch die Alterskohorte der 18- bis unter 30-Jährigen gebildet wird, zusammen mit einen nahezu ausgeglichenem natürlichen Bevölkerungssaldo (Geburten abzüglich Sterbefälle), der typisch ist für Wohnorte mit einem hohen Anteil an Haushalten in der familiengründenden Phase. Ebenfalls deutlich positive Wanderungssalden bei nahezu ausgeglichenem natürlichen Saldo, aber eine breitere Alters- 9

10 struktur der Zuwanderer sind charakteristisch für das arbeitsmarktinduzierte Wanderungsprofil der übrigen Städte und städtisch geprägten Gemeinden im erweiterten Rhein-Main-Gebiet, aber auch für die eigenständigen städtischen Mittel und Oberzentren in Mittel- und Nordhessen sowie einige ihrer Umgebungsgemeinden (in der kartographischen Darstellung grau). Abbildung 2: Wanderungsprofile hessischer Gemeinden nach Lebensphasen Quelle: IWU Quellorte der Land-Stadt-Wanderung sind Gemeinden mit verstärkter Abwanderung, wobei die abwandernde Alterskohorte beinahe ausschließlich die der unter 30-Jährigen Bildungsund Berufseinstiegswanderer darstellt (in der kartographischen Darstellung rot). Durch die Abwanderung dieser fertilen Alterskohorten kommt es in den betroffenen Orten auch zu negativen natürlichen Bevölkerungssalden. Diesem Gemeindetyp, der durch das berufszyklische Wanderungsgeschehen Bevölkerungsanteile verliert, stehen solche gegenüber, die als Zielort für Familienwanderungen dienen: Allen diesen Gemeinden ist, je nach Intensität der Neubauaktivität vor Ort, ein mehr oder weniger großer positiver Wanderungssaldo gemein, der vorwiegend durch Familien mit minderjährigen Kindern gebildet wird, teilweise auch in Verbindung mit Seniorenwanderungsgewinnen im Familienverbund oder in wohnstandortnahe Wohn- oder Pflegeheime. Dieser Typus findet sich besonders im erweiterten suburbanen Umfeld der städtischen Kerne. Ehemalige Gemeinden dieses Typus, die besonders während der starken Zuzugsphase in der ersten Hälfte der 1990er-Jahre von der Zuwanderung von Familienhaushalten profitierten, mittlerweile aber in ihrer Entwicklungsdynamik stagnieren, finden sich dagegen vorwiegend in den ländlicher geprägten Randbereichen der suburbanen Räume in Hessen (in der kartographischen Darstellung orange). 10

11 1.3 Nachfrage nach Sozialwohnungen Haushalte, die die entsprechenden Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein erfüllen, können sich bei den Gemeinden als Bewerber um eine geförderte Wohnung registrieren lassen. Da aus der Berechtigung kein Rechtsanspruch abgeleitet werden kann und die Registrierung einer eigeninitiativen Wohnungssuche nicht entgegensteht, übersteigt die Zahl der registrierten Haushalte regelmäßig das Angebot freiwerdender Sozialwohnungen deutlich. Als Kenngröße für den Sozialwohnungsbedarf eignet sich die Zahl registrierter Haushalte daher nicht. Allerdings lässt die Veränderung der Zahl wohnungssuchender Haushalte zwischen einzelnen Jahren Rückschlüsse auf die Lage auf den hessischen Mietwohnungsmärkten zu. Hessenweit waren Ende des Jahres 2015 ca wohnberechtigte Haushalte oder 1,51 Haushalte pro 100 Bedarfshaushalte 1 der Gesamtbevölkerung als wohnungssuchend registriert. Verglichen mit der Zahl von etwa Haushalten Ende 2013 stellt diese Zahl einen geringfügigen Rückgang um ca. 1,5 % pro Jahr dar. Im Regierungsbezirk Darmstadt betrug der Anteil registrierter wohnungssuchender Haushalte 1,82 pro 100, ein Rückgang gegenüber dem Jahr 2013 um 1,7 % pro Jahr, im Regierungsbezirk Gießen waren es 1,16 pro 100 Haushalte, im Regierungsbezirk Kassel kamen 0,77 registrierte sozialwohnungssuchende Haushalte auf 100 Bedarfshaushalte der Bevölkerung, was einem leichten Rückgang von ca. 0,5 % pro Jahr seit dem Jahr 2013 entspricht. Unter den Kreisfreien Städten lag der Anteil wohnungssuchender Haushalte im Jahr 2015 mit ca. 3,3 pro 100 Bedarfshaushalte hessenweit am höchsten in Offenbach, gefolgt von Darmstadt (2,9 pro 100), Wiesbaden und Frankfurt (je 2,2 pro 100). Kassel lag mit 1,9 pro 100 Haushalte etwas darunter. Hohe Anteile ergaben sich auch in einigen Landkreisen wie dem Landkreis Groß-Gerau mit 2,9 pro 100 oder dem Main-Taunus-Kreis mit 2,3 pro 100 Bedarfshaushalte. Am geringsten lag der Anteil wohnungssuchender Haushalte vor allem in den ländlicher geprägten Kreisen Mittel- und Nordhessens mit weniger als einem suchenden Haushalt pro 100 Bedarfshaushalte der Gesamtbevölkerung. Gegenüber dem Jahr 2013 waren in den Kreisfreien Städten Darmstadt (10 %), Kassel (12 %), Wiesbaden (17 %) und Frankfurt (20 %) Zuwachsraten im unteren zweistelligen Bereich zu beobachten. Gegen den Trend rückläufig war die Zahl der registrierten wohnungssuchenden Haushalte in Offenbach. Deutlich höhere Zuwachsraten waren in verschiedenen Landkreisen zu beobachten, beispielsweise im Landkreis Groß-Gerau oder im Hochtaunuskreis. Rückläufig war die Nachfrage dagegen in den Landkreisen Bergstraße, Offenbach und dem Wetteraukreis. In Mittelhessen besonders von einer Erhöhung der Registrierungszahlen betroffen war der Vogelsbergkreis, wo sich die Zahl verdreifacht hat, allerdings auf absolut gesehen sehr geringem Niveau. Eine deutliche Zunahme auf hohem Niveau wurde dagegen im Lahn-Dill-Kreis gemeldet, wo sich die Zahl um mehr als 130 % erhöht hat, sowie im Landkreis Gießen mit einem Plus von 30 %. In Nordhessen wurden vergleichbare Ergebnisse im Landkreis Fulda mit einem Zuwachs um 44 % beobachtet. Insgesamt zeigt diese Entwicklung eine weitere Konzentration der sozialen Wohnungsnachfrage in den verstädterten Räumen, die teilweise deutliche Zunahme der Zahl registrierter wohnberechtigter Haushalte außerhalb der Ballungsraumkerne im Lauf der letzten drei Jahre ist jedoch auch ein Anzeichen für zunehmende Versorgungsengpässe mit Wohnungen im niedrigpreisigen Segment in kleineren Gemeinden, auch wenn die absolute Zahl der betroffenen Haushalte verglichen mit den Städten gering ist. 1 Unter Bedarfshaushalten werden alle Haushalte verstanden, die grundsätzlich eine eigene Wohnung nachfragen, auch wenn sie u.u. aufgrund eines fehlenden Angebots oder zu geringer Wohnkaufkraft zeitweise auf eine eigene Wohnung verzichten. Nicht unter Bedarfshaushalte fallen nur diejenigen Haushalte, die freiwillig, d.h. aufgrund ihrer Wohnpräferenzen auf eine eigene Wohnung als Hauptmieter oder selbstnutzender Eigentümer verzichten. 11

12 Tabelle 3: Sozialwohnungssuchende Haushalte in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten Mittlere Veränderungsrate p.a. in Prozent Als suchend registrierte Haushalte pro 100 Bedarfshaushalte insgesamt 2015 Land Hessen ,5% 1,51 Reg.-Bez. Darmstadt ,7 % 1,82 Reg.-Bez. Gießen ,0 % 1,16 Reg.-Bez. Kassel ,5 % 0,77 Darmstadt, Wissenschaftsstadt ,9 % 2,94 Frankfurt am Main, Stadt ,3 % 2,23 Offenbach am Main, Stadt ,2 % 3,26 Wiesbaden, Landeshauptstadt ,4 % 2,24 Landkreis Bergstraße ,3 % 1,10 Landkreis Darmstadt-Dieburg ,6 % 1,75 Landkreis Groß - Gerau ,3 % 2,90 Hochtaunuskreis ,5 % 1,48 Main - Kinzig - Kreis ,9 % 0,80 Main - Taunus - Kreis ,7 % 2,30 Odenwaldkreis ,5 % 0,21 Landkreis Offenbach ,2 % 1,77 Rheingau - Taunus - Kreis ,2 % 0,92 Wetteraukreis ,6 % 1,08 Landkreis Gießen ,8 % 1,35 Lahn - Dill Kreis ,5 % 2,00 Landkreis Limburg - Weilburg ,8 % 0,51 Landkreis Marburg Biedenkopf ,6 % 1,02 Vogelsbergkreis ,8 % 0,09 Kassel, documenta-stadt ,7 % 1,90 Landkreis Fulda ,8 % 0,82 Landkreis Hersfeld Rotenburg ,4 % 0,68 Landkreis Kassel ,0 % 0,21 Schwalm - Eder - Kreis ,9 % 0,43 Landkreis Waldeck - Frankenberg ,8 % 0,67 Werra - Meißner - Kreis ,2 % 0,24 Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz 12

13 Abbildung 3: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach dem Anteil der sozialwohnungssuchenden Haushalte Quelle: IWU Offenbach am Main, Stadt Darmstadt, Wissenschaftsstadt Landkreis Groß - Gerau Main - Taunus - Kreis Wiesbaden, Landeshauptstadt Frankfurt am Main, Stadt Lahn - Dill - Kreis Kassel, documenta-stadt Reg.-Bez. Darmstadt Landkreis Offenbach Landkreis Darmstadt-Dieburg Land Hessen Hochtaunuskreis Landkreis Gießen Reg.-Bez. Gießen Landkreis Bergstraße Wetteraukreis Landkreis Marburg - Biedenkopf Rheingau - Taunus - Kreis Landkreis Fulda Main - Kinzig - Kreis Reg.-Bez. Kassel Landkreis Hersfeld - Rotenburg Landkreis Waldeck - Frankenberg Landkreis Limburg - Weilburg Schwalm - Eder - Kreis Werra - Meißner - Kreis Landkreis Kassel Odenwaldkreis Vogelsbergkreis Sozialwohnungssuchende Haushalte pro 100 Bedarfshaushalte ,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 Diese Tendenz wird auch durch die Struktur der wohnungssuchenden Haushalte unterstrichen. Hessenweit waren 2015 ca. 51 % der registrierten wohnungssuchenden Haushalte Bezieher von Transferleistungen (SGB II oder XII o.ä.). Während diese Quote landesweit und im Regierungsbezirk Darmstadt zwischen 2013 und 2015 weitgehend konstant blieb, nahm der Anteil der Transferleistungsbezieher in Mittel- und Nordhessen um 18 % bzw. 13 % zu. Betrachtet man die Veränderung auf Kreisebene, wird deutlich, dass diese Zunahme weniger auf der Nachfragesituation in den Städten beruht dort war der Anteil weitgehend stabil, in Frankfurt und Offenbach sogar rückläufig sondern auf einer verstärkten Nachfrage nach Sozialwohnungen durch Transferleistungsbezieher in verschiedenen Landkreisen. Ein vergleichbarer Trend ist auch bei der Sozialwohnungsnachfrage durch ausländische Haushalte zu beobachten: Landkreise mit bislang geringem Anteil an registrierten ausländischen wohnungssuchenden Haushalten erfuhren im Mittel einen umso größeren Nachfragezuwachs über die letzten Jahre, allerdings ausgehend von teilweise sehr geringen Fallzahlen, was die hohen Steigerungsraten u.u. wieder etwas relativieren mag. Während im Landkreis Offenbach beispielsweise die Anzahl ausländischer registrierter Haushalte um 16 % zurückging, nahm die Zahl im Lahn-Dill-Kreis um 93 % zu, im Kreis Waldeck-Frankenberg um 100 % und im Schwalm-Eder-Kreis um 155 %. Auch diese Entwicklung deutet auf zunehmende Schwierigkeiten der Wohnungsversorgung für die genannten Nachfragegruppen in den vormals eher entspannten ländlichen Wohnungsmärkten hin, vermutlich dürften hierbei aber auch Verlagerungseffekte der Nachfrage aus den höherpreisigen Regionen eine Rolle spielen. 13

14 Tabelle 4: Ausgewählte Strukturmerkmale sozialwohnungssuchender Haushalte in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten 2013 und 2015 Anzahl ausländischer Haushalte Veränderung in Prozent Bezieher von Transferleistungen Veränderung in Prozent Land Hessen % % Reg.-Bez. Darmstadt % % Reg.-Bez. Gießen % % Reg.-Bez. Kassel % % Darmstadt, Wissenschaftsstadt % % Frankfurt am Main, Stadt % % Offenbach am Main, Stadt % % Wiesbaden, Landeshauptstadt % % Landkreis Bergstraße % % Landkreis Darmstadt-Dieburg % % Landkreis Groß - Gerau % % Hochtaunuskreis % % Main - Kinzig - Kreis % % Main - Taunus - Kreis % % Odenwaldkreis % % Landkreis Offenbach % % Rheingau - Taunus - Kreis % % Wetteraukreis % % Landkreis Gießen % % Lahn - Dill Kreis % % Landkreis Limburg - Weilburg % % Landkreis Marburg Biedenkopf % % Vogelsbergkreis % Kassel, documenta-stadt % % Landkreis Fulda % % Landkreis Hersfeld Rotenburg % % Landkreis Kassel % % Schwalm - Eder - Kreis % % Landkreis Waldeck - Frankenberg % % Werra - Meißner - Kreis % % Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz 14

15 1.4 Wohnversorgungsquoten Wohnungsversorgungsquoten setzen die Zahl der Haushalte mit der Zahl zur Verfügung stehender Wohnungen in Bezug und sind damit vor allem bei geringen Leerstandsraten ein sehr gutes Maß für die Marktanspannung. In ausgeglichenen Märkten stehen regelmäßig ca. 102 bis 103 Wohnungen pro 100 Haushalte zur Verfügung, um eine ausreichende Fluktuations- und Modernisierungsreserve zu gewährleisten. Die Folgen einer Wohnversorgungsquote, die unter diesem Gleichgewichtswert liegt, sind vermehrte Untervermietungsfälle, unterlassene Umzugstätigkeit trotz erhöhtem Wohnbedarf z.b. nach Familiengründung, aber auch der Verzicht auf eine eigene Haushaltsbildung, z.b. durch den Verbleib von erwachsenen Kindern im Familienverbund. Bei der Berechnung der Quote in Tabelle 5 wurden daher Bedarfshaushalte (siehe die Anmerkungen im vorigen Abschnitt) zugrunde gelegt. Im Regierungsbezirk Darmstadt lag die die anhand dieser Kenngrößen rechnerisch ermittelte Wohnversorgungsquote im Jahr 2014 bei 101, im Regierungsbezirk Gießen bei 104 und im Regierungsbezirk Kassel bei 105. Hessenweit ergibt sich eine mittlere Quote von 102, d.h. auf 100 Haushalte kamen im Mittel 102 Wohnungen, was in etwa dem Soll entspräche. Aufgrund der regionalen Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage ist damit jedoch kein ausgeglichener Markt gewährleistet. Elf Kreise und Kreisfreie Städte lagen unter diesem Wert, 15 darüber. Die Spanne reicht dabei von 97 in Kassel bis zu 110 im Werra-Meißner- Kreis. Besonders geringe Wohnversorgungsquoten wurden nicht nur in den Kreisfreien Städten beobachtet, sondern auch in verschiedenen Landkreisen: In Südhessen waren dies die Landkreise Groß-Gerau und Offenbach; in Mittelhessen die Landkreisen Gießen und Marburg-Biedenkopf. Von einer geringen Wohnversorgungsquote waren damit vorrangig auch die Hochschulstandorte betroffen. 15

16 Tabelle 5: Entwicklung der Wohnversorgungsquoten in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten Wohnungen pro 100 Bedarfshaushalte 2012 Wohnungen pro 100 Bedarfshaushalte 2013 Wohnungen pro 100 Bedarfshaushalte 2014 Mittlere Veränderungsrate p.a. in Prozent Land Hessen ,1 % Reg.-Bez. Darmstadt ,4 % Reg.-Bez. Gießen ,6 % Reg.-Bez. Kassel ,5 % Darmstadt, Wissenschaftsstadt ,1 % Frankfurt am Main, Stadt ,3 % Offenbach am Main, Stadt ,6 % Wiesbaden, Landeshauptstadt ,5 % Landkreis Bergstraße ,0 % Landkreis Darmstadt-Dieburg ,2 % Landkreis Groß - Gerau ,8 % Hochtaunuskreis ,3 % Main - Kinzig - Kreis ,2 % Main - Taunus - Kreis ,2 % Odenwaldkreis ,8 % Landkreis Offenbach ,7 % Rheingau - Taunus - Kreis ,4 % Wetteraukreis ,1 % Landkreis Gießen ,9 % Lahn - Dill Kreis ,3 % Landkreis Limburg - Weilburg ,6 % Landkreis Marburg Biedenkopf ,9 % Vogelsbergkreis ,1 % Kassel, documenta-stadt ,5 % Landkreis Fulda ,3 % Landkreis Hersfeld Rotenburg ,4 % Landkreis Kassel ,6 % Schwalm - Eder - Kreis ,3 % Landkreis Waldeck - Frankenberg ,0 % Werra - Meißner - Kreis ,3 % Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage: Hessisches Statistisches Landesamt, Statistisches Bundesamt Bezugsgröße der Wohnversorgungsquoten sind Bedarfshaushalte. Gegenüber den Ergebnissen des Zensus 2011 (Wohnhaushalte) können sich Abweichungen ergeben. 16

17 Betrachtet man die Veränderung der Wohnversorgungsquote zwischen den Jahre 2012 bis 2014 als Indikator für eine zu- oder abnehmende Marktanspannung, so wird deutlich, dass die Wohnversorgungslage in fast allen Kreisen und Kreisfreien Städten an Anspannung zunimmt. Lediglich in zwei Kreisen, dem Werra-Meißner-Kreis und dem Vogelsbergkreis entspannte sich die Lage etwas, im Kreis Waldeck-Frankenberg blieb sie in etwa auf dem gleichen Niveau. In Folge der weitgehend auf die Städte und ihr Umland konzentrierten Zuwanderungstätigkeit waren die Kreisfreien Städte am stärksten von einer Verschlechterung der Wohnversorgungsquote betroffen. Die Gebietskörperschaften mit der bereits 2012 geringsten Wohnversorgungsquote verzeichneten damit im Mittel auch die stärkste Verschärfung der Marktanspannung. Abbildung 4: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach der Größe der Wohnversorgungsquote Quelle: IWU Werra - Meißner - Kreis Vogelsbergkreis Landkreis Waldeck - Frankenberg Landkreis Hersfeld - Rotenburg Odenwaldkreis Landkreis Limburg - Weilburg Schwalm - Eder - Kreis Landkreis Fulda Lahn - Dill - Kreis Reg.-Bez. Kassel Landkreis Kassel Reg.-Bez. Gießen Landkreis Bergstraße Rheingau - Taunus - Kreis Main - Kinzig - Kreis Wetteraukreis Landkreis Darmstadt-Dieburg Land Hessen Landkreis Marburg - Biedenkopf Hochtaunuskreis Landkreis Gießen Wiesbaden, Landeshauptstadt Reg.-Bez. Darmstadt Main - Taunus - Kreis Offenbach am Main, Stadt Frankfurt am Main, Stadt Darmstadt, Wissenschaftsstadt Landkreis Groß - Gerau Landkreis Offenbach Kassel, documenta-stadt Wohnversorgungsquoten

18 1.5 Qualitative Aspekte der Wohnversorgung: Wohnflächen und Remanenz Veränderungen des Wohnflächenkonsums von Haushalten fallen weitgehend mit bestimmten Phasen im Lebenszyklus des Haushalts zusammen (Haushaltsbildende Phase, Expansionsphase des Haushalts, Konsolidierungsphase und Alter). Während der Wohnflächenkonsum mit zunehmendem Lebensalter in der Regel in Folge von Haushaltsvergrößerungen zunimmt, ist dies in den Phasen der Haushaltsverkleinerung nur in geringerem Umfang der Fall. In den hessischen Großstädten z.b. liegt die mittlere Wohnfläche von Haushalten über 65 Jahre im Mittel nur unwesentlich unter der eines Haushalts der Altersgruppe Jahre, trotz der beträchtlichen Größenunterschiede der Haushalte beider Altersgruppen. Hessenweit beträgt der Wohnflächenunterschied etwa 6 %: Abbildung 5: Mittlere Wohnfläche der Haushalte nach Altersklasse des Haupteinkommensbeziehers in Hessen Quelle: IWU. Datengrundlage Mikrozensus 2010 Wohnfläche im m² Kommunen unter Einwohner Kommunen zwischen bis unter Einwohner Kommunen zwischen bis unter Einwohner Kommunen über Einwohner unter 25 Jahre 2 25 bis einschl. 34 Jahre 3 35 bis einschl. 44 Jahre 4 45 bis einschl. 54 Jahre 5 55 bis 6 65 und einschl. älter 64 Jahre Mittlere Wohnfläche pro Haushalt Ursächlich für diesen sog. Remanenzeffekt sind u.a. einerseits die relativ niedrigen Wohnkosten, z.b. im Fall belastungsfreien selbstgenutzten Wohneigentums, die den Verbleib in bestehenden Wohnverhältnissen erlauben, aber auch der natürliche Wunsch, in angestammten Wohnverhältnissen zu bleiben. Dennoch sind es oftmals externe Effekte, die eine vom Haushalt gewünschte Verkleinerung der Wohnung verhindern: In Phasen stark steigender Marktmieten erschweren große Unterschiede zwischen z.t. relativ niedrigen Bestandsmieten und Marktmieten oftmals die Anpassung des Wohnkonsums, da ein Umzug in eine kleinere Wohnung wirtschaftlich nicht sinnvoll ist. Es kommt zu Lock in-effekten, die gerade in Phase erhöhter Marktanspannung den Ausgleich zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage zusätzlich verzögern können. Welche Potenziale im Wohnungsbestand würden sich rein rechnerisch bei einer Verbesserung des remanenzbedingten Mismatches kleine Haushalte in (zu) großen Wohnungen und Familienhaushalte in (zu) kleinen Wohnungen ergeben? Hessenweit verfügt die Gruppe der Haushalte über 65 Jahre mit ca. 82 Mio. Quadratmeter Wohnfläche (Hochrechnung aus dem Mikrozensus 2010 als aktuellster verfügbarer Datengrundlage) über etwa 29 % der gesamten Wohnflächen in Hessen. Jedem Haushalt dieser Altersgruppe stehen statistisch im Mittel knapp 100 m² Wohnfläche zur Verfügung. Eine Reduktion dieses Wohnflächenkonsums um 10 % würde 8,2 Mio. m² Wohnfläche im Bestand freimachen, was einem Äquivalent von ca Wohnungen oder ca. 2,8 % des hessischen Wohnungsbestands entspricht. Es ist jedoch klar, dass diese Potentiale bei weitem nicht ausgeschöpft werden kön- 18

19 nen, ohne dass akkurate Lösungen für die Haushalte angeboten werden. Außerdem gilt, da die Zahl der Haushalte unverändert bleibt, wird eine verstärkte Umzugstätigkeit in kleinere Wohnungen die Zahl freier Wohnungen nicht erhöhen. Den quantitativen Neubaubedarf durch wachsende Einwohnerzahlen in Hessen kann ein besseres Matching im Bestand daher nicht reduzieren helfen. Anders liegt der Fall bei der qualitativen Wohnflächenversorgung. Wenn die o.g. Flächen vollumfänglich Haushalten in der Expansionsphase zugutekämen, würde sich deren qualitative Wohnversorgung im Mittel um ca. 5 bis 10 m² pro Haushalt verbessern. Neben der unmittelbaren Verbesserung des Angebots für diese von knappen Märkten besonders betroffenen Haushalte kann sich auch eine Verbesserung der Ausnutzung von Neubauflächen ergeben, wenn ein Teil der Eigenheimnachfrage im Bestand gedeckt werden kann. Abbildung 6: Mittlere Wohnfläche der Haushalte nach Altersklasse: Ist-Situation und Szenarion reduzierte Remanenz Quelle: IWU. Datengrundlage Mikrozensus Wohnfläche im m² Hessischer Mittelwert 2010 Szenario "10% reduzierte Remanenz" 0 1 unter 25 Jahre 2 25 bis einschl. 34 Jahre 3 35 bis einschl. 44 Jahre 4 45 bis einschl. 54 Jahre 5 55 bis 6 65 und einschl. älter 64 Jahre Mittlere Wohnfläche pro Haushalt 19

20 2. Wohnungsangebot 2.1 Neubautätigkeit Rückläufige Bevölkerungszahlen und zahlenmäßig gering besetzte Alterskohorten in der haushaltsgründenden Lebensphase in Hessen ließen die Wohnungsneubautätigkeit nach dem letzten Zyklushochpunkt Anfang des Jahrtausends deutlich abflauen. Auf die in den Städten um das Jahr 2006, auf Landesebene seit spätestens 2009 eingetretene Trendwende bei der Bevölkerungsentwicklung wurde jedoch anbieterseitig erst mit deutlicher Verzögerung reagiert. Zwischen 2009 und 2012 lag die Neubautätigkeit im Wohnungsbau in Hessen mit ca zusätzlichen Wohnungen pro Jahr für einige Jahre auf dem niedrigsten Stand seit Erst im Jahr 2013 kam es mit mehr als zusätzlichen Wohnungen zu einer sichtbaren Erholung der Neubautätigkeit, die im Jahr 2014 mit mehr als fertiggestellten Wohnungen noch einmal gesteigert wurde. Im Vergleich mit den Fertigstellungsraten des wiedervereinigungsbedingten Baubooms der 1990er-Jahre mit mehr als fertiggestellten Wohnungen im Jahr 1995 ist das Niveau der Fertigstellungsrate allerdings immer noch relativ gering: Im Mittel entsprach der jährliche Bestandszuwachs in den Jahren 2012 bis 2014 hessenweit einer Neubauintensität von ca. 31 zusätzlichen Wohnungen auf Wohnungen im Bestand. Im Regierungsbezirk Darmstadt waren es 36 Wohnungen auf , im Regierungsbezirk Gießen 29 und im Regierungsbezirk Kassel 19 zusätzliche Wohnungen auf Bestandswohnungen. Am stärksten war die Neubauintensität mit einem Wert von 67 / in Frankfurt am Main. Relativ hohe Fertigstellungsintensitäten waren auch in Darmstadt, im Landkreis Gießen und im Landkreis Fulda mit jeweils ca. 45 Wohnungen auf Bestandswohnungen zu beobachten. Aufgrund der geringen Nachfragedynamik waren die Bestandsveränderungen in den Landkreisen Hersfeld-Rotenburg und im Werra-Meißner-Kreis am geringsten aus. Maßgeblich für eine entlastende Wirkung auf den Wohnungsmarkt ist jedoch weniger das absolute Niveau der Fertigstellungsraten als vielmehr das Verhältnis zwischen den Fertigstellungszahlen und der Zusatznachfrage durch Haushalte mit Wohnbedarf (relative Neubauintensität). Hessenweit lag dieses Verhältnis im Mittel der Jahre 2012 bis 2014 bei 47 %. Das heißt, für jeweils 100 neu entstandene oder von außerhalb Hessens zugewanderte Haushalte wurden 47 neue Wohnungen hergestellt. In Südhessen lag das Verhältnis bei vergleichbaren 44 %, in Mittelhessen bei 61 % und in Nordhessen bei 56 %. Dieses offensichtliche Missverhältnis zwischen Zusatznachfrage und Zusatzangebot ist temporär kaum zu vermeiden, da die Neubautätigkeit aufgrund der zeitintensiven Planungs- und Herstellungsphase nur mit einer gewissen Verzögerung auf eine gestiegene Nachfrage reagieren kann. Es veranschaulicht jedoch das Problem, dass trotz einer deutlichen Intensivierung der Wohnungsbautätigkeit die angespannte Lage auf den hessischen Wohnungsmärkten in den überwiegenden Landesteilen so lange noch weiter zunimmt, solange die Bevölkerungszahl schneller wächst als die Wohnungszahl. Betrachtet man die relative Neubauintensität auf Kreisebene, zeigen sich deutliche regionale Abweichungen vom hessischen Mittelwert. In zwei Landkreisen, dem Vogelsbergkreis und dem Landkreis Waldeck-Frankenberg, lag das Verhältnis über 1, d.h. es wurden mehr Wohnungen neu erstellt als Haushalte hinzukamen. Um dieses ausgeglichene Verhältnis zu erreichen, genügten jedoch aufgrund der geringen Bevölkerungsdynamik in diesen Kreisen Neubauraten von unter 0,2 %. Fast ausgeglichene Verhältnisse wurden auch im Landkreis Fulda erzielt, wo auf 100 zusätzliche Bedarfshaushalte rechnerisch 86 neue Wohnungen kamen. 60 Wohnungen auf 100 Bedarfshaushalte im Mittel der Jahre 2012 bis 2015 wurden in Frankfurt am Main errichtet, dort jedoch mit einer deutlich höheren Neubaurate von 0,67 % bezogen auf den Wohnungsbestand. Vergleichbare Ergebnisse wurden auch mit der Neubautätigkeit im Landkreis Gießen erzielt. Deutlich hinter den Frankfurter Zahlen lagen die übrigen Kreisfreien Städte mit 39 % in Darmstadt, 30 % in Wiesbaden, 28 % in Kassel und nur 24 % in Offenbach. Um das zuwanderungsbedingte Wohnungsdefizit in den Ballungsräumen zu mindern, ist daher eine weitere Intensivierung der Wohnungsneubauaktivitäten erforderlich. 20

21 Tabelle 6: Wohnungsbestandsveränderungen in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten Bestandszuwächse im Wohnungsbau 2012 Bestandszuwächse im Wohnungsbau 2013 Bestandszuwächse im Wohnungsbau 2014 Bestandszuwächse pro Wohnungen im Mittel der Jahre Bestandszuwachs pro 100 zusätzlichen Bedarfshaus-halten im Mittel der Jahre Land Hessen Reg.-Bez. Darmstadt Reg.-Bez. Gießen Reg.-Bez. Kassel Darmstadt, Wissenschaftsstadt Frankfurt am Main, Stadt Offenbach am Main, Stadt Wiesbaden, Landeshauptstadt Landkreis Bergstraße Landkreis Darmstadt-Dieburg Landkreis Groß - Gerau Hochtaunuskreis Main - Kinzig - Kreis Main - Taunus - Kreis Odenwaldkreis Landkreis Offenbach Rheingau - Taunus - Kreis Wetteraukreis Landkreis Gießen Lahn - Dill Kreis Landkreis Limburg - Weilburg Landkreis Marburg Biedenkopf Vogelsbergkreis Kassel, documenta-stadt Landkreis Fulda Landkreis Hersfeld Rotenburg Landkreis Kassel Schwalm - Eder - Kreis Landkreis Waldeck - Frankenberg Werra - Meißner Kreis* (0)* Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt, Statistisches Bundesamt *Kein interpretierbares Ergebnis infolge rückläufiger Haushaltszahlen bei positiver Neubautätigkeit 21

22 2.2 Struktur der Baugenehmigungen Betrachtet man die Entwicklung der Zahl der Baugenehmigungen, war von 2013 bis 2014 in der Tat eine positive Entwicklung zu beobachten. So nahm die Zahl der Wohnbaugenehmigungen hessenweit von im Jahr 2013 auf im Jahr 2014 zu, ein Plus von ca. 10 %. Die für das Jahr 2015 registrierten genehmigten Wohnungen deuten jedoch keine weitere Steigerung der Wohnungsbautätigkeit an. Auffällig ist weiterhin, dass die Zuwächse in den letzten Jahren vorwiegend auf Maßnahmen im Bestand beruhen, bei den vor allem angebotswirksamen Neubauten hingegen kein Wachstumstrend zu beobachten war. Zwar können auch im Bestand sinnvolle Wohnungskapazitäten gewonnen werden, wenn dies z.b. durch Umwandlung vormalig gewerblicher Nutzungen erfolgt. In den letzten Jahren lag der gesamte Zuwachs der Wohnungsbestände jedoch nicht wesentlich über den Fertigstellungszahlen im Wohnungsneubau. Dies bedeutet, dass durch Bestandsmaßnahmen rein zahlenmäßig nur wenige zusätzliche Wohnungen entstanden, vielmehr dürften Wohnungszusammenlegungen und Modernisierungen bei Bestandsmaßnahmen im Vordergrund stehen. Im ersten Quartal 2016 deutet sich zwar eine weitere Steigerung bei den Neubaugenehmigungen an, es kann zum derzeitigen Zeitpunkt jedoch noch nicht festgestellt werden, ob dieser Trend auf das Jahr hochgerechnet Bestand haben wird. Betrachtet man die Verteilung der Baugenehmigungszahlen auf die verschiedenen regionalen Teilmärkte, wird deutlich, dass im Jahr 2014 als aktuellstem verfügbaren Berichtsjahr auf Regierungsbezirksebene ca. ein Viertel bis ein Drittel der Genehmigungen auf Eigentumswohnungen entfallen, zwischen 3 % und 11 % auf Wohnheime und der Rest, d.h. 60 % bis 70 % auf sonstige Wohnungen, d.h. in der Regel auf Mietwohnungen oder Eigenheime. Typischerweise ergibt sich in den stärker städtisch geprägten Landkreisen ein höherer Anteil an Eigentumswohnungen. Der Anteil betrug beispielsweise 47 % in Frankfurt und 36 % in Wiesbaden sowie 37 % in Kassel. Vermutlich durch Sondereffekte aus der Entwicklung des Neubaugebiets Hafen Offenbach betrug der Anteil in Offenbach sogar 65 %. Deutlich darunter lag der Wert in Darmstadt mit nur 25 %, was allerdings durch die hohe Zahl an genehmigten Wohnheimwohnungen verursacht worden sein dürfte. Nur eine untergeordnete Rolle spielt der Eigentumswohnungsbau außerhalb der Städte, mit Anteilen unter 20 %. 22

23 Tabelle 7: Struktur der Wohnungsbaugenehmigungen in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten, Neubauund Bestandsmaßnahmen 2013 Neubauund Bestandsmaßnahmen 2014 Neubauund Bestandsmaßnahmen 2015 Davon im Jahr 2014 als Wohnungen in Wohnheimen Davon im Jahr 2014 als Eigentumswohnungen Land Hessen % 34% Reg.-Bez. Darmstadt % 38% Reg.-Bez. Gießen % 26% Reg.-Bez. Kassel % 22% Darmstadt, Wissenschaftsstadt % 25% Frankfurt am Main, Stadt % 47% Offenbach am Main, Stadt % 65% Wiesbaden, Landeshauptstadt % 36% Landkreis Bergstraße % 28% Landkreis Darmstadt-Dieburg % 24% Landkreis Groß - Gerau % 32% Hochtaunuskreis % 23% Main - Kinzig - Kreis % 32% Main - Taunus - Kreis % 34% Odenwaldkreis % 15% Landkreis Offenbach % 35% Rheingau - Taunus - Kreis % 42% Wetteraukreis % 32% Landkreis Gießen % 37% Lahn - Dill Kreis % 11% Landkreis Limburg - Weilburg % 31% Landkreis Marburg Biedenkopf % 21% Vogelsbergkreis % 0% Kassel, documenta-stadt % 37% Landkreis Fulda % 20% Landkreis Hersfeld Rotenburg % 27% Landkreis Kassel % 20% Schwalm - Eder - Kreis % 15% Landkreis Waldeck - Frankenberg % 16% Werra - Meißner - Kreis % 0% Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Hessisches Statistisches Landesamt 23

24 2.3 Leerstände Leerstandsdaten für den gesamten Wohnungsbestand werden von der laufenden amtlichen Statistik nicht erhoben. Der aus Hochrechnungen aus vermieteten Mehrfamilienhäusern ermittelte CBRE-empirica-Leerstandsindex erlaubt jedoch ersatzweise eine stichprobenbasierte Einschätzung des marktaktiven Leerstands. In Landkreisen mit geringen Anteilen an Mehrfamilienhäusern ist dabei jedoch mit einer größeren Unschärfe zu rechnen. Eine Vergleichbarkeit mit anderen Leerstandserhebungen wie dem Zensus 2011 ist ebenfalls nicht gegeben. Abbildung 7: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach der Höhe des relativen marktaktiven Wohnungsleerstands Quelle: IWU Frankfurt am Main, Stadt Darmstadt, Wissenschaftsstadt Offenbach am Main, Stadt Landkreis Gießen Main - Taunus - Kreis Landkreis Groß - Gerau Reg.-Bez. Darmstadt Landkreis Offenbach Wiesbaden, Landeshauptstadt Hochtaunuskreis Landkreis Darmstadt-Dieburg Land Hessen Landkreis Marburg - Biedenkopf Wetteraukreis Reg.-Bez. Gießen Kassel, documenta-stadt Main - Kinzig - Kreis Landkreis Bergstraße Rheingau - Taunus - Kreis Landkreis Kassel Landkreis Fulda Reg.-Bez. Kassel Lahn - Dill - Kreis Vogelsbergkreis Landkreis Waldeck - Frankenberg Landkreis Limburg - Weilburg Odenwaldkreis Landkreis Hersfeld - Rotenburg Schwalm - Eder - Kreis Werra - Meißner - Kreis Marktaktive Wohnungsleerstandsraten ,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 7,0% Hessenweit lag die relative Leerstandsrate im Jahr 2014 danach bei 2,2 %, was einem jährlichen Rückgang um 3 % im Vergleich zum Jahr 2012 darstellt. Etwas geringer fielen die Rückgänge mit 2 % pro Jahr in Nordhessen von 3,8 % auf ca. 3,6 % aus, deutlich stärker mit 5 % pro Jahr in Südhessen von 1,9 % im Jahr 2012 auf 1,7 % im Jahr Etwas verbessert hat sich nach Aussage des Index die Lage in Mittelhessen mit einem Plus von 1 % pro Jahr. Stärkere Veränderungen sind auf Kreisebene zu beobachten. Die zunehmend angespannte Versorgungslage in den Kreisfreien Städten hat dort zu den größten Rückgängen bei den Leerstandsraten geführt. Am stärksten davon betroffen waren Frankfurt mit einem Rückgang um ca. 14 % pro Jahr auf nur noch 0,6 %, Offenbach mit einem annähernd gleich starken Rückgang von 1,8 % auf 1,4 %, gefolgt von Kassel mit einem Rückgang um 5 % pro Jahr auf 2,8 %. In etwa gleichem Umfang reduzierte sich die Leerstandsrate im Landkreis Groß- Gerau, im Hochtaunuskreis, im Main-Taunuskreis, im Landkreis Offenbach sowie in den Landkreisen Gießen und Lahn-Dill. Die extrem niedrigen Werte in Frankfurt und Darmstadt von 0,6 % bzw. 0,7 % liegen bereits in Bereichen, in denen die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes aufgrund fehlender Fluktuationsreserven gefährdet ist. Technisch gesehen 24

25 lässt sich der dortige Leerstand von unter einem Prozent des Wohnungsbestandes auch durch eine weitere Verkürzung des Vermarktungszeitraums kaum noch reduzieren. Tabelle 8: Entwicklung der Leerstandsraten in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten Veränderung pro Jahr in Prozent Land Hessen 2,3 % 2,2 % 2,2 % -3 % Reg.-Bez. Darmstadt 1,9 % 1,8 % 1,7 % -5 % Reg.-Bez. Gießen 2,7 % 2,8 % 2,8 % 1 % Reg.-Bez. Kassel 3,8 % 3,7 % 3,6 % -2 % Darmstadt, Wissenschaftsstadt 0,8 % 0,7 % 0,7 % -9 % Frankfurt am Main, Stadt 0,8 % 0,7 % 0,6 % -14 % Offenbach am Main, Stadt 1,8 % 1,6 % 1,4 % -11 % Wiesbaden, Landeshauptstadt 2,1 % 2,0 % 2,0 % -3 % Landkreis Bergstraße 3,3 % 3,2 % 3,1 % -3 % Landkreis Darmstadt-Dieburg 2,3 % 2,2 % 2,1 % -4 % Landkreis Groß - Gerau 1,9 % 1,8 % 1,7 % -5 % Hochtaunuskreis 2,3 % 2,1 % 2,0 % -6 % Main - Kinzig - Kreis 2,9 % 3,0 % 2,9 % 0 % Main - Taunus - Kreis 1,9 % 1,7 % 1,6 % -8 % Odenwaldkreis 3,8 % 3,9 % 4,0 % 2 % Landkreis Offenbach 2,1 % 2,0 % 1,9 % -6 % Rheingau - Taunus - Kreis 3,5 % 3,4 % 3,3 % -3 % Wetteraukreis 3,0 % 2,8 % 2,7 % -4 % Landkreis Gießen 1,9 % 1,8 % 1,6 % -9 % Lahn - Dill - Kreis 3,3 % 3,7 % 3,7 % 6 % Landkreis Limburg - Weilburg 3,9 % 3,9 % 3,8 % 0 % Landkreis Marburg - Biedenkopf 2,3 % 2,5 % 2,5 % 5 % Vogelsbergkreis 3,5 % 3,7 % 3,8 % 4 % Kassel, documenta-stadt 3,1 % 2,9 % 2,8 % -5 % Landkreis Fulda 3,6 % 3,5 % 3,5 % -1 % Landkreis Hersfeld - Rotenburg 4,3 % 4,2 % 4,2 % -1 % Landkreis Kassel 3,5 % 3,5 % 3,4 % -2 % Schwalm - Eder - Kreis 5,0 % 5,1 % 5,1 % 0 % Landkreis Waldeck - Frankenberg 3,9 % 3,8 % 3,8 % -1 % Werra - Meißner - Kreis 6,8 % 6,5 % 6,5 % -2 % Datengrundlage: CBRE-Empirica-Leerstandsindex Bezirks- und Landeswerte berechnet (IWU) aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Mietwohnungsbestand 2011 (Zensus) 25

26 2.3 Öffentlich geförderte Wohnungsbestände In Hessen bestanden zum Jahresabschluss öffentlich mit Landesmitteln geförderte Mietwohnungen (einschließlich Belegungsbindungen im Bestand und Modernisierungsförderungen, ohne Förderverträge der Wohnfürsorge und ohne Wohnungen in der Nachwirkungsfrist nach Auslaufen der Förderung). Dies entspricht einem Anteil von ca. 3,7 % am gesamten hessischen Wohnungsbestand. Gegenüber dem Bestand von ca geförderten Wohnungen zum Jahresende 2013 stellt dies einen Rückgang um ca. - 6,8 % pro Jahr dar. Ca. zwei Drittel der öffentlich geförderten Mietwohnungsbestände lagen im Regierungsbezirk Darmstadt, 19 % im Regierungsbezirk Kassel und 13 % im Regierungsbezirk Gießen. Unter den Kreisen und Kreisfreien Städten verfügte die Stadt Frankfurt mit mehr als Wohnungen oder 6,8 % des städtischen Wohnungsbestands über die hessenweit größte Zahl an geförderten Wohnungen. Vergleichbar hohe relative Anteile von 6,3 % bis 7,4 % Sozialmietwohnungen am städtischen Gesamtbestand wiesen auch die übrigen kreisfreien Städte in Hessen auf. Betrachtet man die Veränderung der geförderten Wohnungsbestände, so ist zu bemerken, dass der Rückgang mit -5,9 % pro Jahr im Regierungsbezirk Darmstadt etwas geringer ausfiel als im Landesmittel, mit -9,8 % im Regierungsbezirk Gießen und -8,0 % pro Jahr im Regierungsbezirk Kassel etwas höher als im hessenweiten Mittel. Innerhalb der Landkreise und Kreisfreien Städte entfielen die stärksten Rückgänge der Zahl der Sozialwohnungen auf den Landkreise Limburg-Weilburg, den Lahn-Dill-Kreis, den Main-Taunus- Kreis und den Odenwaldkreis, mit jährlichen Raten von 10 % bis knapp 20 %. Die geringsten Rückgänge wurden im Landkreis Darmstadt-Dieburg und im Rheingau-Taunus- Kreis mit Werten von unter 3 % Rückgang im Jahr beobachtet. Vorrangig verantwortlich für die hessenweit abnehmende Zahl an mietgebundenen Wohnungen sind die derzeit verstärkt auslaufenden Förderungen des 88 d II. WoBauG (vereinbarte Förderung), die nur über eine kurze Bindungsdauer verfügten. Bei dieser Entwicklung darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass der regionale Schwerpunkt der bestehenden geförderten Wohnungen nicht unbedingt mit dem aktuellen Bedarfsschwerpunkt übereinstimmt. Ersatzförderungen müssen daher im Regelfall nicht an gleicher Stelle begründet werden; anstelle von Mietwohnungen sind je nach örtlichem Bedarf auch Modernisierungsund Eigentumsmaßnahmen vorzuziehen. Dazu kommt, dass neben der hier erwähnten Mietwohnungsbauförderung des Landes auch kommunale Förderungen wie Belegungsbindungen im Bestand begründet werden. 26

27 Anteil Bestands- geförderte Tabelle 9: Geförderter Geförderter Geförderter verände- rungen gen an Wohnun- Mietpreisgebundene Wohnungsbestände* in den Hessiwohnungswohnungswohnungs- Miet- Miet- Miet gesamtem schen Kreisen und Kreisfreien bestand bestand bestand pro Jahr in Wohnungsbestand Städten Prozent 2014** Land Hessen ,8 % 3,7 % Reg.-Bez. Darmstadt ,9 % 4,0 % Reg.-Bez. Gießen ,8 % 2,9 % Reg.-Bez. Kassel ,0 % 3,4 % Darmstadt, Wissenschaftsstadt ,5 % 7,4 % Frankfurt am Main, Stadt ,2 % 6,8 % Offenbach am Main, Stadt ,1 % 6,7 % Wiesbaden, Landeshauptstadt ,8 % 6,3 % Landkreis Bergstraße ,8 % 2,3 % Landkreis Darmstadt-Dieburg ,0 % 2,3 % Landkreis Groß - Gerau ,3 % 4,0 % Hochtaunuskreis ,6 % 2,3 % Main - Kinzig - Kreis ,6 % 2,2 % Main - Taunus - Kreis ,1 % 3,3 % Odenwaldkreis ,2 % 1,5 % Landkreis Offenbach ,8 % 3,2 % Rheingau - Taunus - Kreis ,5 % 1,8 % Wetteraukreis ,1 % 1,5 % Landkreis Gießen ,6 % 3,7 % Lahn - Dill - Kreis ,0 % 2,5 % Landkreis Limburg - Weilburg ,7 % 1,5 % Landkreis Marburg - Biedenkopf ,9 % 4,0 % Vogelsbergkreis ,5 % 1,5 % Kassel, documenta-stadt ,9 % 6,4 % Landkreis Fulda ,9 % 2,8 % Landkreis Hersfeld - Rotenburg ,9 % 3,5 % Landkreis Kassel ,8 % 2,2 % Schwalm - Eder - Kreis ,8 % 2,1 % Landkreis Waldeck - Frankenberg ,5 % 2,7 % Werra - Meißner - Kreis ,5 % 3,6 % Datengrundlage: Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, WI-Bank * incl. Modernisierungsförderungen und Belegungsbindungen im Bestand, ohne Förderungen der Wohnfürsorge ** Bezogen auf den Wohnungsbestand

28 3. Mieten und Preise 3.1 Angebotsmieten Bei Wohnungsmietpreisen ist zwischen Mieten in bestehenden Mietverhältnissen (Bestandsmieten oder Vertragsmieten) und Mietpreisen für Neuvermietungen (Marktmieten oder Neuvertragsmieten) zu unterscheiden. Mittlere Bestandsmietpreise zeigen im Zeitverlauf eine relativ geringe Dynamik infolge der vorherrschenden Mechanismen der Mietpreisanpassung in Wohnungsmietverträgen. Neuvertragsmieten sind dagegen eher geeignet, kurzfristige Preisveränderungen auf einem Wohnungsmarkt abzubilden. Anders als Transaktionspreise bei Wohnungsverkäufen werden derartige Mieten allerdings nicht zentral registriert. Anstelle von Neuvertragsmieten wurden daher Angebotsmietinformationen des Datenanbieters IDN Immodaten herangezogen, die aktuelle und kleinräumige Berechnungen mittlerer Marktmietenniveaus erlauben. Zu beachten ist jedoch, dass die damit berechneten Preisinformationen bestimmte Wohnungsteilmärkte nicht beinhalten. Dies betrifft in erster Linie den sozialen Wohnungsmarkt, der in der Regel unternehmenseigene Vermarktungsplattformen benutzt, sowie informelle Vermietungstätigkeiten. Es ist daher zu vermuten, dass die tatsächlichen Marktmieten im Mittel unter Berücksichtigung dieser fehlenden Teilmärkte etwas niedriger ausfallen würden. Ebenfalls zu berücksichtigen ist, dass die berichteten Mittelwerte nicht qualitätskontrolliert sind, sich also je nach Charakter des örtlichen Wohnungsmarkts auf unterschiedliche Angebotsschwerpunkte bezieht. In Märkten mit einer intensiven Neubautätigkeit wirkt sich diese beispielsweise erhöhend auf das statistische Mittel aller Mieten aus, ohne dass damit eine tatsächliche Veränderung von Mieten für Bestandswohnungen verbunden sein miss. Eine direkte Vergleichbarkeit der Mittelwerte einzelner Gebietskörperschaften ist daher nicht unmittelbar gewährleistet. Hessenweit ergibt sich auf dieser Datengrundlage eine mittlere Angebotsmiete von 8,90 pro m² und Monat im Jahr Dieser relativ hohe Wert ergibt sich aus dem großen Gewichtsanteil, den die Wohnungsmärkte der Kreisfreien Städte, allen voran der Stadt Frankfurt, am Gesamtmittel erhalten. Auf Bezirksebene ergeben sich ca. 6,00 pro m² im Mittel des Regierungsbezirks Kassel, 6,90 pro m² im Regierungsbezirk Gießen und ca. 9,90 pro m² im Regierungsbezirk Darmstadt. 28

29 Mittlere Tabelle 10: Entwicklung der Angebotsmieten in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten Mittelwert 2013 Mittelwert 2014 Mittelwert 2015 Wachstumsrate in Prozent pro Jahr Land Hessen 8,30 8,50 8,80 3,0 % Reg.-Bez. Darmstadt 9,30 9,50 9,90 3,2 % Reg.-Bez. Gießen 6,40 6,60 6,90 3,8 % Reg.-Bez. Kassel 5,60 5,80 6,00 3,5 % Darmstadt, Wissenschaftsstadt 9,60 9,80 9,90 1,6 % Frankfurt am Main, Stadt 12,20 12,60 13,10 3,6 % Offenbach am Main, Stadt 8,40 8,80 9,30 5,2 % Wiesbaden, Landeshauptstadt 9,60 9,70 10,20 3,1 % Landkreis Bergstraße 6,80 7,00 7,20 2,9 % Landkreis Darmstadt-Dieburg 7,60 7,70 8,00 2,6 % Landkreis Groß - Gerau 8,20 8,40 8,70 3,0 % Hochtaunuskreis 9,50 9,70 10,00 2,6 % Main - Kinzig - Kreis 6,90 7,00 7,30 2,9 % Main - Taunus - Kreis 9,20 9,30 9,60 2,2 % Odenwaldkreis 5,60 5,90 6,00 3,5 % Landkreis Offenbach 8,40 8,50 8,80 2,4 % Rheingau - Taunus - Kreis 7,40 7,60 7,80 2,7 % Wetteraukreis 7,20 7,40 7,60 2,7 % Landkreis Gießen 6,90 7,20 7,60 4,9 % Lahn - Dill - Kreis 5,80 6,00 6,30 4,2 % Landkreis Limburg - Weilburg 5,60 5,70 5,90 2,6 % Landkreis Marburg - Biedenkopf 7,10 7,20 7,70 4,1 % Vogelsbergkreis* 4,90 5,20 5,20 3,0 % Kassel, documenta-stadt 6,60 7,00 7,10 3,7 % Landkreis Fulda 5,50 5,70 6,10 5,3 % Landkreis Hersfeld - Rotenburg 5,20 5,10 5,20 0,0 % Landkreis Kassel 5,40 5,70 5,90 4,5 % Schwalm - Eder Kreis* 4,80 4,90 5,10 3,1 % Landkreis Waldeck Frankenberg* 4,80 4,90 5,20 4,1 % Werra - Meißner Kreis* 4,60 4,90 4,90 3,2 % Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage IDN Immodaten GmbH. Bezirks- und Landeswerte berechnet aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Mietwohnungsbestand 2011 (Zensus). Preisangaben zum Preisstand des jeweiligen Jahres. * Wachstumsraten können fallzahlbedingt nur unter Vorbehalt interpretiert werden Auf Ebene der Landkreise und Kreisfreien Städte ergeben sich die höchsten mittleren Marktmieten 2015 in Frankfurt am Main mit mehr als 13 pro m², gefolgt von Wiesbaden mit 10,20 pro m² und Darmstadt mit 9,90 pro m². Offenbach lag mit 9,30 pro m² etwas darunter, Kassel mit 7,10 pro m² deutlich unter den Werten der südhessischen Kreisfreien Städte. Hohe mittlere Marktmieten wurden 2015 auch in den ballungsraumnahen Landkreisen Hochtaunuskreis (10 pro m²), Main-Taunus-Kreis (9,60 pro m²), Offenbach (8,80 pro m²) und Groß-Gerau (8,70 pro m²) verlangt. Am unteren Ende liegen die Marktmieten 29

30 in den nordhessischen Landkreisen mit Mittelwerten von um die 5 pro m² im Werra- Meißner-Kreis bis 6 pro m² im Landkreis Fulda. Abbildung 8: Mittlere Angebotsmieten in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten. Quelle: IWU Die räumliche Struktur des Mietpreisniveaus in Hessen zeigt ein Mietpreisgefälle, das strukturell vom Gegensatz des Rhein-Main-Gebiets mit den übrigen Landesteilen dominiert wird. Auffällig ist der insbesondere im südwestlichen Quadranten des Ballungsraums weit über die Kernzone hinausreichende Bereich relativ hoher Mietpreise, der im Westen bis zu den westlichen Vororten Wiesbadens im Rheingau-Taunus-Kreis, im Süden entlang der Bergstraße annähernd bis zur hessischen Landesgrenze reicht. Ursächlich hierfür sind u.a. Übersprungseffekte durch eine unbefriedigte Wohnungsnachfrage in den Kernstädten, die zu sukzessiven Nachfrageverlagerungen in die erweiterte Peripherie des Ballungsraums führt. Angesichts der zunehmenden Knappheit auf den hessischen Wohnungsmärkten waren die Marktmieten in den letzten Jahren in allen Landkreisen und Kreisfreien Städten im Mittel der Letzten Jahre von einer positiven Wachstumsdynamik geprägt. Am stärksten betroffen waren die Kreisfreien Städte, die, mit Ausnahme der Stadt Darmstadt, im Jahresmittel Mietpreissteigerungen von bis zu 5 % verzeichneten. Vergleichbare Zuwächse wurden in den von ihren städtischen Zentren geprägten Landkreisen Gießen, Fulda, Marburg-Biedenkopf und im Lahn-Dill-Kreis beobachtet. Etwas unter dem Landesmittel von 3,2 % mittlerer Wachstumsrate lagen die Marktmietpreissteigerungen in den ballungsraumnahen Landkreisen Südhessens. Die geringsten Zuwächse wurden im Landkreis Hersfeld-Rotenburg beobachtet. Gegen den Trend nur geringfügig stiegen auch die Marktmieten in Darmstadt. Dies kann aber u.a. mit dem bereits vor 2012 zu beobachtenden hohem Preisniveau der Universitätsstadt begründet werden, das vermutlich nur noch geringe Erhöhungsspielräume bei der Neuvermietung erlaubte. 30

31 Abbildung 9: Rangfolge der Hessischen Kreise und Kreisfreien Städte nach der Stärke des Marktmietenwachstums Quelle: IWU. * Wachstumsraten können fallzahlbedingt nur unter Vorbehalt interpretiert werden Landkreis Fulda Offenbach am Main, Stadt Landkreis Gießen Landkreis Kassel Lahn - Dill - Kreis Landkreis Marburg - Biedenkopf Landkreis Waldeck - Frankenberg* Reg.-Bez. Gießen Kassel, documenta-stadt Frankfurt am Main, Stadt Odenwaldkreis Reg.-Bez. Kassel Werra - Meißner - Kreis* Reg.-Bez. Darmstadt Schwalm - Eder - Kreis* Wiesbaden, Landeshauptstadt Vogelsbergkreis* Landkreis Groß - Gerau Land Hessen Landkreis Bergstraße Main - Kinzig - Kreis Wetteraukreis Rheingau - Taunus - Kreis Landkreis Limburg - Weilburg Hochtaunuskreis Landkreis Darmstadt-Dieburg Landkreis Offenbach Main - Taunus - Kreis Darmstadt, Wissenschaftsstadt Landkreis Hersfeld - Rotenburg Mittleres Angebotsmietpreiswachstum pro Jahr 0,0% 1,0% 2,0% 3,0% 4,0% 5,0% 6,0% 31

32 3.2 Verkaufspreise Die in weiten Landesteilen angespannte Wohnungsmarktlage macht sich auch auf dem Markt für Wohneigentum bemerkbar. Bedingt durch die vorwiegend in hochpreisigen Regionen Südhessens getätigten Verkäufe lag der rechnerische Verkaufspreis für ein standardisiertes gebrauchtes Einfamilienhaus (nach Standarddefinition der Gutachterausschüsse in Hessen 40 Jahre alt, 150 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstücksgröße in mittlerer Lage) in Hessen rechnerisch bei knapp Im Regierungsbezirk Darmstadt waren es während im Regierungsbezirk Gießen und Kassel nur ca. bis waren. In Frankfurt würde dafür im Mittel gezahlt werden, in Wiesbaden und in Darmstadt Offenbach mit und Kassel mit liegen deutlich unter den Mittelwerten der vorgenannten Kreisfreien Städte. Die tatsächliche Preisstreuung für reale Verkäufe dürfte aufgrund der in den Städten in der Regel geringeren, in den dünn besiedelten Kreisen größeren Grundstücksgröße geringer ausfallen als die Preisunterschiede für das zu Vergleichszwecken gewählte Standardhaus. Mit Preissteigerungen von bis zu 10 % im Mittel der letzten Berichtsjahre 2012 bis 2014 für gebrauchte Einfamilienhäuser in Frankfurt waren vor allem in den hochpreisigen Kreisen im Ballungsraum Rhein-Main auch die höchsten Preissteigerungen zu beobachten, mit Ausnahme von Offenbach und Wiesbaden, wo nur relativ geringe Preissteigerungen bei Einfamilienhäusern in der Größenordnung um die 3 % zu beobachten waren. Deutliche Preiszuwächse waren auch für Eigenheime in den meisten nordhessischen Landkreisen erkennbar, allerdings auf deutlich niedrigerem Preisniveau. Steigende Preise und ein knappes Angebot machen sich im stagnierenden Transaktionsvolumen bemerkbar. Mit ca Verkaufsfällen bebauter Grundstücke im Jahr 2014 wurden zwar ca. 10 % mehr Verkäufe registriert als im Vorjahr, jedoch 10 % weniger als im Jahr 2012 mit ca Fällen. Die Schwankung in der Zahl der Verkaufsfälle dieser beiden Jahre war vermutlich von Vorzieheffekten in Folge der Grunderwerbssteuererhöhung 2013 beeinflusst worden. Eine verlässliche Trendaussage zur Transaktionstätigkeit ist daher kaum möglich. Grundsätzlich ist zu erwarten, dass die intensivere Neubautätigkeit zu einer Erhöhung der Neubautransaktionen beiträgt, jedoch bei Bestandsobjekten mangels verfügbarer Angebote und einer zunehmenden Diskrepanz zwischen Preisforderung und Wert käuferseitig es eher zu Zurückhaltung kommt. Deutliche Preissteigerungen waren auch bei neu errichteten Eigentumswohnungen zu beobachten. In den Kreisfreien Städten Südhessens wurden 2014 mittlere Kaufpreise zwischen ca pro m² in Offenbach und pro m² in Frankfurt registriert. Am unteren Ende der Preisskala stehen pro m² im Landkreis Kassel oder im Landkreis Fulda. 32

33 Tabelle 11: Entwicklung der Verkaufspreise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten, Mittelwert 2012 Mittelwert 2013 Mittelwert 2014 Mittlere Veränderungsrate (in Prozent pro Jahr) Land Hessen ,8 % Reg.-Bez. Darmstadt ,4 % Reg.-Bez. Gießen ,9 % Reg.-Bez. Kassel ,3 % Darmstadt, Wissenschaftsstadt ,3 % Frankfurt am Main, Stadt ,0 % Offenbach am Main, Stadt ,7 % Wiesbaden, Landeshauptstadt ,1 % Landkreis Bergstraße ,5 % Landkreis Darmstadt-Dieburg ,2 % Landkreis Groß - Gerau ,0 % Hochtaunuskreis ,3 % Main - Kinzig - Kreis ,4 % Main - Taunus - Kreis ,7 % Odenwaldkreis ,1 % Landkreis Offenbach ,8 % Rheingau - Taunus - Kreis ,9 % Wetteraukreis ,7 % Landkreis Gießen ,2 % Lahn - Dill - Kreis ,3 % Landkreis Limburg - Weilburg ,8 % Landkreis Marburg - Biedenkopf ,0 % Vogelsbergkreis ,2 % Kassel, documenta-stadt ,1 % Landkreis Fulda ,8 % Landkreis Hersfeld - Rotenburg ,5 % Landkreis Kassel ,1 % Schwalm - Eder - Kreis ,1 % Landkreis Waldeck - Frankenberg ,0 % Werra - Meißner - Kreis ,4 % Quelle: Berechnungen des IWU, Bezirks- und Landeswerte berechnet aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Geldumsatz. Preisangaben zum Preisstand des jeweiligen Jahres. Datengrundlage Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen - ZGGH Zwischen den Jahren 2012 und 2014 ergab sich im Landesmittel eine mittlere Preissteigerungsrate bei Neubauwohneigentum von 5,6 % pro Jahr. In Südhessen waren es 5,4 % pro Jahr, in Nordhessen 3,5 %. In Mittelhessen verblieben die Preise etwa auf dem gleichen Niveau. Etwas über dem Landesmittel lagen die Preissteigerungen in den Kreisfreien Städten, mit bis zu 7,7 % in Wiesbaden. Steigende Herstellungskosten und Bodenpreise im Wohnungsbau führten auch in den übrigen größeren Städten Hessens zu deutlichen Preissteigerungen in vergleichbarer Höhe. Allerdings ist angesichts der teilweise geringen Fallzahl realisierter Verkäufe mit erhöhter statistischer Streuung bei Preisen zu rechnen, die die Aussage- 33

34 fähigkeit von Preissteigerungsraten unter Vorbehalt stellt. Besonders auffällige Preissprünge, wie sie in Offenbach zu beobachten waren, sind beispielsweise auf Sondereffekte wie der Entwicklung der Hafeninsel Offenbach im oberen Marktsegment zurückzuführen und sollten daher nur unter Vorbehalt interpretiert werden. Tabelle 12: Mittlere Entwicklung der Verkaufspreise Veränderungsrate Mittelwert Mittelwert Mittelwert für neue Eigentumswohnungen in den Hessischen Kreisen und Kreisfreien Städten (in Prozent pro Jahr) Land Hessen ,6 % Reg.-Bez. Darmstadt ,4 % Reg.-Bez. Gießen ,0 % Reg.-Bez. Kassel ,5 % Darmstadt, Wissenschaftsstadt ,1 % Frankfurt am Main, Stadt ,9 % Offenbach am Main, Stadt ,4 % Wiesbaden, Landeshauptstadt ,7 % Landkreis Bergstraße ,9 % Landkreis Darmstadt-Dieburg ,4 % Landkreis Groß - Gerau ,4 % Hochtaunuskreis ,7 % Main - Kinzig - Kreis ,4 % Main - Taunus - Kreis ,4 % Odenwaldkreis k.a. k.a. k.a. k.a. Landkreis Offenbach ,2 % Rheingau - Taunus - Kreis ,3 % Wetteraukreis ,4 % Landkreis Gießen* ,3 % Lahn - Dill Kreis* ,7 % Landkreis Limburg - Weilburg ,1 % Landkreis Marburg Biedenkopf* ,0 % Vogelsbergkreis k.a. k.a. k.a. k.a. Kassel, documenta-stadt ,7 % Landkreis Fulda ,8 % Landkreis Hersfeld Rotenburg* ,1 % Landkreis Kassel ,0 % Schwalm - Eder - Kreis k.a. k.a. k.a. k.a. Landkreis Waldeck - Frankenberg k.a. k.a. k.a. k.a. Werra - Meißner - Kreis k.a. k.a. k.a. k.a. Quelle: Berechnungen des IWU, Datengrundlage Immobilienmarktberichte der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen ZGGH Bezirks- und Landeswerte berechnet aus Kreismittelwerten, gewichtet mit dem Geldumsatz. Preisangaben zum Preisstand des jeweiligen Jahres. * Referenzwerte jeweils für Gießen (Stadt), Wetzlar, Marburg, Bad Hersfeld 34

35 4. Künftige Wohnungsbedarfe in Hessen Wohnungen sind ein sehr langlebiges und regional nicht mobiles Gut, dessen Bereitstellung vielfältigen Einflüssen unterliegt. Investitionen in dieses Anlagegut sind daher Entscheidungen, die eine langfristige Kapitalbindung mit sich bringen. Dies heißt aber auch, dass bei den Investitionsentscheidungen, die heute getroffen werden, nicht nur die heutige Lage auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigt werden darf, sondern auch künftige, heute bereits absehbare Entwicklungen einfließen müssen. Aufgrund der Immobilität des Gutes Wohnung gilt dies nicht nur global für Deutschland oder Hessen als Ganzes, sondern möglichst auch regional differenziert. Wichtigste Determinante der künftigen Wohnungsnachfrage ist die Bevölkerungsentwicklung. Die künftige Bevölkerungszahl beruht ihrerseits wesentlich auf der Entwicklung der Zahl der Geburten, der künftigen Lebenserwartung und dem Wanderungssaldo für die betreffende Region. Die Binnenkomponenten der Bevölkerungsentwicklung (Geburten, Lebenserwartung) lassen sich mit relativ hoher Zuverlässigkeit prognostizieren. Dagegen unterlag die Zuwanderung in der Vergangenheit hohen Schwankungen, die sowohl von politischen Gestaltungen im Inland als auch von externen Ereignissen abhängig waren. Ihre Prognostizierbarkeit ist daher im Vergleich zu den anderen Komponenten der Bevölkerungsentwicklung gering. Im Rahmen von Bevölkerungsvorausschätzungen müssen daher für die Abschätzung der Auswirkungen des Wanderungssaldos plausible Annahmen getroffen werden. Je stärker eine Bevölkerungsschätzung regionalisiert wird, desto unsicherer wird die Schätzung des Wanderungssaldos. Die Landesregierung hat 2016 beim Institut Wohnen und Umwelt (IWU) eine Wohnungsbedarfsprognose für die hessischen Landkreise und kreisfreien Städte in Auftrag gegeben. In der Untersuchung wurde der von 2014 bis 2040 entstehende Wohnungsbedarf für die Landkreise und kreisfreien Städte in Hessen geschätzt. Der Schätzung lag eine Bevölkerungsvorausschätzung der Hessen Agentur vom Mai 2016 zugrunde. Angesichts der hohen Zuwanderung von Flüchtlingen geht diese Schätzung für die Jahre bis 2020 von Wanderungsgewinnen aus, die über dem langjährigen Durchschnitt für Hessen ( Personen) liegen. Für das Jahr 2015 wurde ein Wanderungssaldo in Höhe von Personen angesetzt. Für die Folgejahre wird ein Rückgang der Wanderungsgewinne erwartet, auf im Jahr 2016, im Jahr 2017, im Jahr 2018, im Jahr 2019, im Jahr 2020, bis 2021 wieder der langjährige Durchschnitt erreicht wird. Eine separate Ausweisung der Flüchtlingsbevölkerung erfolgt dabei nicht. Das IWU weist in seiner Untersuchung darauf hin, dass wegen der Flüchtlingszuwanderung die Abschätzung der künftigen Wanderungsgewinne mit großen Unsicherheiten verbunden ist, die sich auf die Schätzung des Wohnungsbedarfs übertragen kann. Der Wohnungsbedarf geht nicht von Personen, sondern von Haushalten aus. Das IWU hat daher zunächst auf Basis der Bevölkerungsschätzung die Zahl der Haushalte ermittelt. Dabei wurde von den Wirtschaftshaushalten ausgegangen. Diese umfassen Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften. Es gibt jedoch auch Wirtschaftshaushalte, die das Zusammenwohnen unabhängig von Knappheiten präferieren, daher wurden nicht alle Wirtschaftshaushalte als bedarfsrelevant angesehen. Als Bedarfsträger wurden deshalb nur die bedarfsrelevanten Haushalte herangezogen. Das sind Haushalte, von denen angenommen wird, dass sie auf einem gleichgewichtigen Markt eine Wohnung nachfragen. Sie können aus einzelnen Wirtschaftshaushalten oder aus Wohngemeinschaften von Wirtschaftshaushalten bestehen. 35

36 Tabelle 13: Bedarfsrelevante Haushalte nach Kreisen Darmstadt, Stadt Frankfurt am Main,St Offenbach am Main, St Wiesbaden Landeshauptstadt Landkreis Bergstraße Landkreis Darmstadt-Dieburg Landkreis Groß - Gerau Hochtaunuskreis Main - Kinzig - Kreis Main - Taunus - Kreis Odenwaldkreis Landkreis Offenbach Rheingau - Taunus - Kreis Wetteraukreis Landkreis Gießen Lahn - Dill - Kreis Landkreis Limburg - Weilburg Landkreis Marburg - Biedenkopf Vogelsbergkreis Kassel, documenta-stadt Landkreis Fulda Landkreis Hersfeld - Rotenburg Landkreis Kassel Schwalm - Eder - Kreis Landkreis Waldeck - Frankenberg Werra-Meißner-Kreis Regierungsbezirk Darmstadt Regierungsbezirk Gießen Regierungsbezirk Kassel Hessen Quelle: Berechnungen des IWU Tabelle 13 zeigt die bedarfsrelevanten Haushalte. Die durchschnittliche Mitgliederzahl der bedarfsrelevanten Haushalte wird von 2,025 im Jahr 2014 auf 1,937 im Jahr 2040 zurückgehen. Diese Abnahme ergibt sich aus der Verminderung der Zahl größerer Haushalte und der Zunahme der Zahl an Haushalten mit ein und zwei Personen. Beides ist auch eine Folge der Alterung der Bevölkerung. Anhand der bedarfsrelevanten Haushalte ergibt sich der Wohnungsbedarf. Das IWU schätzte diesen über die Komponentenmethode. Dabei unterschied es zwischen dem Nachholbedarf, dem Neubedarf und dem Ersatzbedarf. Der Nachholbedarf entspricht der Differenz zwischen den bedarfsrelevanten Haushalten (einschließlich der Leerstandsreserve) und dem 36

37 Wohnungsbestand im Ausgangsjahr. Der Neubedarf ergibt sich aus der Entwicklung der Zahl der bedarfsrelevanten Haushalte (einschließlich der Leerstandsreserve). Über den Ersatzbedarf werden Wohnungen kompensiert, die aus wirtschaftlichen Gründen oder altersbedingt aus dem Markt ausscheiden. Hinsichtlich des Nachholbedarfs unterstellte das IWU, dass im Ausgangsjahr bestehende Wohnungsdefizite bis 2030 mit gleichbleibenden jährlichen Beträgen abgebaut werden. Wohnungsdefizite erhöhen den Wohnungsbedarf somit nur in den Jahren von 2014 bis Wohnungsüberschüsse des Ausgangsjahres werden mit dem zukünftigen Ersatz- und Neubedarf verrechnet. Damit wurde unterstellt, dass überzählige Wohnungen bewohnbar sind. Der Wohnungsbedarf in den einzelnen Kreisen ergibt sich über die Addition der einzelnen Bedarfskomponenten. Tabelle 14: Wohnungsbedarf nach Kreisen (Regierungsbezirke und Land ohne negative Bedarfe auf Kreisebene) Darmstadt, Stadt Frankfurt am Main,St Offenbach am Main, St Wiesbaden Landeshauptstadt Landkreis Bergstraße Landkreis Darmstadt-Dieburg Landkreis Groß - Gerau Hochtaunuskreis Main - Kinzig - Kreis Main - Taunus - Kreis Odenwaldkreis Landkreis Offenbach Rheingau - Taunus - Kreis Wetteraukreis Landkreis Gießen Lahn - Dill - Kreis Landkreis Limburg - Weilburg Landkreis Marburg - Biedenkopf Vogelsbergkreis Kassel, documenta-stadt Landkreis Fulda Landkreis Hersfeld - Rotenburg Landkreis Kassel Schwalm - Eder - Kreis Landkreis Waldeck - Frankenberg Werra-Meißner-Kreis Regierungsbezirk Darmstadt Regierungsbezirk Gießen Regierungsbezirk Kassel Hessen Quelle: Berechnungen des IWU 37

38 Bei der Aggregation des Wohnungsbedarfs auf Ebene der Regierungsbezirke und des Landes wurden nur die positiven Wohnungsbedarfe berücksichtigt, da davon ausgegangen wird, dass auf diesen Ebenen eine Immobilität bei den wohnungssuchenden Haushalten besteht. Für Hessen ergibt sich bis 2040 auf diese Weise ein Bedarf in Höhe von 517 Tsd. Wohnungen (siehe Tabelle 14). Davon entfallen 86 % ( Wohnungen) auf Südhessen und 42 % auf die dortigen kreisfreien Städte. Auch in Mittelhessen sind bis auf den Vogelsbergkreis Wohnungen zu bauen. In Nordhessen entsteht ein Bedarf an zusätzlichen Wohnungen dagegen nur in der Stadt Kassel und im Landkreis Fulda. Tabelle 15: Durchschnittlicher Wohnungsbedarf pro Jahr nach Kreisen (Regierungsbezirke und Kreis ohne negative Bedarfe auf Kreisebene) Darmstadt, Stadt Frankfurt am Main,St Offenbach am Main, St Wiesbaden Landeshauptstadt Landkreis Bergstraße Landkreis Darmstadt-Dieburg Landkreis Groß - Gerau Hochtaunuskreis Main - Kinzig - Kreis Main - Taunus - Kreis Odenwaldkreis Landkreis Offenbach Rheingau - Taunus - Kreis Wetteraukreis Landkreis Gießen Lahn - Dill - Kreis Landkreis Limburg - Weilburg Landkreis Marburg - Biedenkopf Vogelsbergkreis Kassel, documenta-stadt Landkreis Fulda Landkreis Hersfeld - Rotenburg Landkreis Kassel Schwalm - Eder - Kreis Landkreis Waldeck - Frankenberg Werra-Meißner-Kreis Regierungsbezirk Darmstadt Regierungsbezirk Gießen Regierungsbezirk Kassel Hessen Quelle: Berechnungen des IWU 38

39 Tabelle 15 zeigt, wie viele Wohnungen pro Jahr fertigzustellen sind. Dabei werden fünf Zeiträume unterschieden. Auch hier blieben die negativen Bedarfe bei der Aggregation auf Regierungsbezirks- und Landesebene unberücksichtigt. Wie der Tabelle entnommen werden kann, nimmt die Zahl der pro Jahr in Hessen fertigzustellenden Wohnungen im Zeitablauf ab, von 37 Tsd. Wohnungen im Zeitraum von 2014 bis 2020 auf nur noch 10 Tsd. Wohnungen in den Jahren von 2036 bis Der größte Wohnungsbedarf entsteht in Südhessen. Von 2014 bis 2020 sind dort jährlich 30 Tsd. Wohnungen zu bauen. Davon entfallen 13 Tsd. Wohnungen auf die kreisfreien Städte und 8 Tsd. Wohnungen auf Frankfurt. In Mittel- und Nordhessen ergibt sich von 2014 bis 2020 ein Wohnungsbedarf in allen Landkreisen mit Ausnahme des Vogelsbergkreises und des Werra-Meißner-Kreises. Problematisch für den Lahn-Dill-Kreis und den Landkreis Limburg-Weilburg in Mittelhessen und für die nordhessischen Landkreise mit Ausnahme des Landkreises Fulda ist, dass die Bedarfe in den nachfolgenden Perioden negativ werden, so dass eine Deckung des zwischenzeitlichen Bedarfs in den nachfolgenden Jahren zu Defiziten führt. Für die künftige Wohnungsmarktentwicklung entscheidend ist die Frage, ob der Wohnungsbedarf über die fertiggestellten Wohnungen gedeckt werden kann. Um dazu Anhaltspunkte zu gewinnen, hat das IWU den durchschnittlichen jährlichen Wohnungsbedarf im Zeitraum von 2014 bis 2020 mit den durchschnittlichen Fertigstellungen der Jahre 2013 und 2014 verglichen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Wohnungsbedarf in diesem Zeitraum durch die unterstellten hohen Zuwanderungen u.a. von Flüchtlingen geprägt ist. Insgesamt zeigt sich, dass in Hessen aktuell deutlich zu wenige Wohnungen gebaut werden. Im Durchschnitt der letzten beiden Jahre wurden knapp 16 Tsd. Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Der Wohnungsbedarf liegt mit 37 Tsd. Wohnungen pro Jahr deutlich höher. Differenziert man nach Regierungsbezirken, dann zeigt sich, dass die Fertigstellungen vor allem in Südhessen hinter dem Bedarf zurückbleiben. Hier stehen ca. 11 Tsd. Fertigstellungen einem Bedarf von knapp 30 Tsd. Wohnungen gegenüber. Im Regierungsbezirk Gießen stehen ca. 2 Tsd. Fertigstellungen einem Bedarf von knapp 4 Tsd. Wohnungen gegenüber und im Regierungsbezirk Kassel ca. 2 Tsd. Fertigstellungen einem Bedarf von knapp 3 Tsd. Abbildung 10 zeigt die Situation in den Landkreisen. Im Regierungsbezirk Darmstadt wird am bis 2020 entstehenden Bedarf gemessen in den kreisfreien Städten und in den Landkreisen zu wenig gebaut, wenn man vom Odenwaldkreis absieht. Im Regierungsbezirk Gießen wird in drei von fünf Kreisen über den Bedarf hinaus gebaut. Im Regierungsbezirk Kassel gilt das für vier von sechs Landkreisen. Am höchsten fällt die absolute Differenz zwischen Bedarf und Fertigstellungen naturgemäß in Frankfurt aus. Hier wurden bei einem jährlichen Bedarf von 8 Tsd. Wohnungen im Durchschnitt nur 4 Tsd. gebaut. Sehr hoch ist die Abweichung auch im Landkreis Offenbach. 39

40 Abbildung 10: Vergleich von Wohnungsbedarf pro Jahr und Fertigstellungen nach Kreisen Darmstadt, Stadt Frankfurt am Main, Stadt Offenbach am Main, Stadt Wiesbaden, Landeshauptstadt Landkreis Bergstraße Landkreis Darmstadt-Dieburg Landkreis Groß - Gerau Hochtaunuskreis Main - Kinzig - Kreis Main - Taunus - Kreis Odenwaldkreis Landkreis Offenbach Rheingau - Taunus - Kreis Wetteraukreis Bedarf pro Jahr durchschnittliche jährliche Fertigstellung 2013 und2014 Landkreis Gießen Lahn - Dill - Kreis Landkreis Limburg - Weilburg Landkreis Marburg - Biedenkopf Vogelsbergkreis Kassel, documenta-stadt Landkreis Fulda Landkreis Hersfeld - Rotenburg Landkreis Kassel Schwalm - Eder - Kreis Landkreis Waldeck - Frankenberg Werra - Meißner - Kreis Quelle: Berechnungen des IWU 40

41 5. Wohnungspolitik 5.1 Soziale Wohnraumförderung im Überblick Das Hessische Wohnraumfördergesetz (HWoFG) vom 13. Dezember 2012 stellt die Grundlage der Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch das Land Hessen dar. Durch die Änderungen des HWoFG im Jahr 2014 wurden die Weichen für weitere Investitionen in den bezahlbaren Wohnraum gestellt: So hat die Landesregierung die Eigentumsförderung und die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus als gleichrangige Ziele festgeschrieben, damit zukünftig flexibel auf den jeweiligen Bedarf eingegangen werden kann. Außerdem wurde das HWoFG dahingehend geändert, dass die Förderung von Wohnraum für Haushalte mit mittleren Einkommen möglich wurde. Damit wurde der Situation besonders im Ballungsraum des Rhein-Main-Gebiets Rechnung getragen, wo nicht nur Haushalte mit geringen Einkommen Probleme haben, angemessenen Wohnraum zu finden. Eine weitere Änderung betraf die Förderung des Studentischen Wohnens. Es wurden die gesetzlichen Voraussetzungen für eine eigenständige Förderung dieser Wohnform geschaffen. Die Landesregierung hat damit auf die Knappheit von Wohnraum für Studierende in vielen hessischen Hochschulorten reagiert und den Weg für eine verbesserte Förderung von studentischem Wohnen frei gemacht. Ein weiterer wichtiger Punkt zur Verbesserung der Förderung, war die Aufstockung der Fördermittel. Die regulären Fördermittel in Höhe von 62 Millionen Euro jährlich wurden 2015 um weitere 65 Millionen erhöht. Diese Möglichkeit besteht auch in den Jahren 2016, 2017 und Darüber hinaus wurden und werden die rund 30 Millionen Euro Kompensationsmittel, die das Land vom Bund jährlich erhält, komplett für die soziale Wohnraumförderung eingesetzt. Wegen der aktuellen Flüchtlingssituation hat der Bund die Kompensationsmittel an die Länder von 2016 an fast verdoppelt. Diese zusätzlichen Kompensationsmittel, rund 29 Millionen Euro jährlich, fließen ebenfalls ausschließlich in die Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau hat der Bund den Ländern für die Jahre 2017 und 2018 weitere 500 Mio. Euro an Fördergelder für den Wohnungsbau versprochen. Diese werden nach dem Königsteiner Schlüssel auf die Länder aufgeteilt. Hessen stehen damit in den Jahren 2017 und 2018 weitere rd. 37 Mio. Euro für den Wohnungsbau zur Verfügung. Im Rahmen des Kommunalinvestitionsprogramms (KIP), Programmteil Wohnraum stellt die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WIBank) im Auftrag des Landes für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum und von Unterkünften zur Unterbringung von Flüchtlingen insgesamt weitere 230 Millionen Euro Kapitalmarktdarlehen zur Verfügung, hier wird angenommen, dass diese Mittel gleichmäßig über drei Jahre abfließen. Das Land übernimmt in den ersten 15 Jahren der Laufzeit die Zinsen. Insgesamt stellt das Land von 2015 bis 2019 über eine Mrd. Euro an Fördermitteln bereit. Neben der Aufstockung der Fördermittel hat die Landesregierung im Jahr 2015 auch die Konditionen der Förderdarlehen im Mietwohnungsbau für geringe und mittlere Einkommen sowie für die Modernisierung von Mietwohnungen und für studentisches Wohnen verbessert. Der Zins wurde jeweils um 0,3 Prozentpunkte gesenkt. Damit wurde den Entwicklungen am Kapitalmarkt Rechnung getragen. Der Festzins beträgt nunmehr in den Neubauprogrammen 0,6 Prozent pro Jahr beziehungsweise 0,9 Prozent pro Jahr für die Modernisierung von Mietwohnungen. Außerdem wird in oben genannten Programmen seit 2016 ein Finanzierungszuschuss in Höhe von 10 Prozent bzw. 5 Prozent bei der Modernisierung von Mietwohnungen des gewährten Förderdarlehns gezahlt. Beide Maßnahmen dienen dazu, die Förderbedingungen an die Verhältnisse der derzeitigen historischen Niedrigzinsphase anzupassen und den Bedürfnissen von Unternehmen, die in den sozialen Wohnraum investieren wollen, Rechnung zu tragen. 41

42 Abbildung 11 Fördermittel in Mio. Euro

43 5.2 Entwicklung der Förderprogramme Förderung des Baus von Mietwohnungen für geringe Einkommen Ziel dieses Programms ist die Neuschaffung von Mietwohnungen bei gleichzeitigem Erwerb von Mietpreis- und Belegungsbindungen für die nach dem Hessischen Wohnraumfördergesetz bestimmten Zielgruppen. Hierfür stellt das Land zinsgünstige Baudarlehen bereit und gewährt seit 2016 zusätzlich einen Finanzierungszuschuss. Die Mieten der geförderten Sozialmietwohnungen liegen mindestens 15 Prozent unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine wesentliche Voraussetzung für die Landesförderung ist dabei eine finanzielle Beteiligung der Gemeinde. An Stelle einer finanziellen Beteiligung kann die Gemeinde auch eine Ausfallbürgschaft für den rangletzten Teilbetrag des Darlehens übernehmen. Bei der Förderung neuer Sozialmietwohnungen besteht zudem die Möglichkeit, die sog. mittelbare Belegung nach 22 des Hessischen Wohnraumfördergesetzes anzuwenden. Bei mittelbarer Belegung werden Bindungen nicht an den Förderwohnungen, sondern an Ersatzwohnungen im nicht gebundenen Wohnungsbestand begründet. Ersatzwohnungen und Förderwohnungen müssen bei der Übertragung von Bindungen unter Berücksichtigung des Förderzwecks gleichwertig sein. Die mittelbare Belegung ist insbesondere im südhessischen Verdichtungsraum ein Instrument, um im Neubau Wohnraum für durchschnittlich verdienende Privathaushalte zu schaffen und gleichzeitig einkommensschwächeren Haushalten angemessenen Mietwohnraum zur Verfügung stellen zu können. Fördermittel im Mietwohnungsbau sind über die zuständige Wohnraumförderungsstelle beim für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium anzumelden. Dieses entscheidet unter Berücksichtigung der vom Magistrat/Kreisausschuss vorgeschlagenen Prioritäten und gegebenenfalls unter Berücksichtigung kommunaler Wohnraumversorgungskonzepte oder Konzepten zur Stadtentwicklung sowie im Rahmen der verfügbaren Mittel über die Aufnahme in ein Bauprogramm. Die Entwicklung der Anmeldungen im Berichtszeitraum war sehr erfreulich. So konnten im Jahr 2013 Bauprojekte mit einem Volumen von 55 Mio. Euro (448 Wohneinheiten) ins Programm aufgenommen werden stieg das Anmeldevolumen auf 58 Mio. (625 Wohneinheiten) an um sich dann 2015 auf 116 Mio. Euro (1.176 Wohneinheiten) zu verdoppeln. Nach Bestätigung über die Aufnahme in das Bauprogramm hat die Bauherrschaft einen förmlichen Förderantrag mit allen erforderlichen Unterlagen über den zuständigen Magistrat/Kreisausschuss bei der WIBank einzureichen. Die eingereichten Unterlagen werden von der WIBank als bewilligende Stelle hinsichtlich der Vorgaben der Förderrichtlinie geprüft. Aufgrund der Komplexität der Bauprojekte, der Vielzahl baurechtlicher Vorgaben und der Tatsache, dass Bauprojekte bereits in einem sehr frühen Planungsstadium angemeldet werden, vergehen in aller Regel mindestens ein bis zwei Jahre vom Zeitpunkt der Aufnahme in das Bauprogramm durch das Ministerium bis zur Bewilligung durch die WIBank. Bei den Bewilligungen bildet sich daher die oben beschriebene positive Entwicklung bei den Anmeldezahlen, aufgrund der zeitlichen Friktion zwischen Anmeldung und Bewilligung, noch nicht ab. 43

44 Tabelle 16: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten Bewilligungen Mietwohnungsbau Gemeinde STADT DARMSTADT STADT FRANKFURT/M STADT OFFENBACH STADT WIESBADEN LANDKR. BERGSTRAßE LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG LANDKR. GROß-GERAU HOCHTAUNUSKREIS MAIN-KINZIG-KREIS MAIN-TAUNUS-KREIS ODENWALDKREIS LANDKR. OFFENBACH RHEINGAU-TAUNUS-KREIS WETTERAUKREIS REG.-BEZIRK DARMSTADT LANDKR. GIEßEN LAHN-DILL-KREIS LANDKR. LIMBURG-WEILBURG LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF VOGELSBERGKREIS REG.-BEZIRK GIEßEN STADT KASSEL LANDKR. FULDA LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG LANDKR. KASSEL SCHWALM-EDER-KREIS LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG WERRA-MEIßNER-KREIS REG.-BEZIRK KASSEL LAND HESSEN Quelle: WIBank Die Betrachtung der Tabelle zeigt, dass der Schwerpunkt dieser Förderung eindeutig im südhessischen Ballungsraum und dort insbesondere in den Städten liegt. Weitere Förderschwerpunkte sind die Städte Kassel, Fulda, Gießen und Marburg. Das Fördervolumen in diesen Städten liegt jedoch signifikant unter denen des Rhein-Main Gebiets. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass in den aufgezählten Städten die Menschen bereits im nahen Umland der Städte, anders als im Ballungsraum Rhein-Main, bezahlbaren Wohnraum finden. Im ländlichen Raum gibt es praktisch keine Nachfrage nach gefördertem Mietwohnungsbau. 44

45 Zum einen ist das Niveau der Mieten in diesen Regionen ohnehin niedriger, zum andern gibt es hier eine Präferenz Wohneigentum zu bilden. Der Rückgang bei den Bewilligungen 2015 zu 2014 ist darin begründet, dass 2015 bereits bekannt war, dass die Förderbedingungen im Mietwohnungsbau verbessert werden sollen. Viele Unternehmen haben daher mit ihrer Antragsstellung bei der WIBank gewartet, um die verbesserten Förderbedingungen gewährt zu bekommen und 2017 ist daher mit diesbezüglichen Nachholeffekten zu rechnen Förderung des Baus von Mietwohnungen für mittlere Einkommen Der Ballungsraum des Rhein-Main-Gebiets zeichnet sich durch eine hohe Wirtschaftskraft, einen vielfältigen differenzierten Arbeitsmarkt, ein breites Infrastrukturangebot, insbesondere im sozialen, kulturellen und wissenschaftlichen Bereich sowie reichhaltige Freizeitangebote aus. Weiterhin sind hier eine hohe Konzentration städtischer Siedlungs- und Wirtschaftsräume mit einem hohen Grad der Verdichtung von Bevölkerung anzutreffen. All dies führt zu einem kontinuierlichen Anstieg des Mietniveaus. Der bei vergleichbarem Haushaltseinkommen erreichbare Lebensstandard wird zunehmend von den ortsabhängig zu tragenden Wohnungsmieten determiniert. Dies führt dazu, dass im Ballungsraum des Rhein-Main- Gebiets auch Haushalte mit mittleren Einkommen Probleme haben, sich mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Dieses Problems hat sich die Landesregierung angenommen. Das Hessische Wohnraumfördergesetz wurde dahin gehend geändert, dass es die spezifische Förderung von Haushalten mit mittleren Einkommen ermöglicht. Im Jahr 2015 wurde das neue Förderprogramm für mittlere Einkommen veröffentlicht. Das Programm fördert den Mietwohnungsbau im Verdichtungsraum Südhessen, das heißt in der Region um Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt. Merkmal dieses Programms ist, dass die Einkommensgrenzen um 20 Prozent über denen des Mietwohnungsbaus für geringe Einkommen liegen. Die Miete der Wohnungen, die im Rahmen dieses Programms gefördert werden, liegt um mindestens 10 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Anhebung der Einkommensgrenzen um 20 Prozent basiert auf einem vom Hessischen Umweltministerium in Auftrag gegebenen Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt (I- WU). Die Untersuchungen des IWU zeigten, dass bei einer Anhebung der Einkommensgrenzen um 20 Prozent im Regierungsbezirk Darmstadt über alle Haushaltsgrößen rd. 50 Prozent aller Mieterhaushalte in vom Land Hessen geförderten Wohnungen wohnberechtigt sind. In 2016 gab es für dieses Programm keine Anmeldungen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass im gleichen Jahr das KIP-Programmteil Wohnen aufgelegt wurde. In diesem Programm ist es möglich 50 Prozent der geförderten Wohnungen mit Haushalten mit mittleren Einkommen zu belegen. Die Förderung von Wohnungen für mittlere Einkommen erfolgte also auf diesem Wege. Solange das KIP Programm läuft (es endet 2018) gibt es eine gewisse Konkurrenz zwischen diesen beiden Programmen Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen Mit der Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen können dringend notwendige Verbesserungen im Wohnungsbestand in Angriff genommen werden. Zugleich werden neue Mietpreis- und Belegungsbindungen für die Dauer von zehn Jahren geschaffen. Durch diese Förderung, die hinsichtlich der Gewährung von Landesmitteln in erster Linie auf bauliche Verbesserungen abzielt, entsteht zwar kein zusätzlicher Wohnraum, es werden jedoch Belegungs- und Mietpreisbindungen bei gleichzeitiger Anpassung an den heute üblichen Ausstattungsstandard erreicht. Die Belegungsbindung greift erst nach einem Mieterwechsel. Bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen werden Mittel der KfW in ein gemeinsames Förderpaket mit den Landesmitteln mit einbezogen. Dadurch werden Synergieeffekte erreicht. 45

46 Tabelle 17: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten Bewilligungen Modernisierung Mietwohnungsbau Gemeinde STADT DARMSTADT STADT FRANKFURT/M STADT OFFENBACH STADT WIESBADEN LANDKR. BERGSTRAßE LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG LANDKR. GROß-GERAU HOCHTAUNUSKREIS MAIN-KINZIG-KREIS MAIN-TAUNUS-KREIS ODENWALDKREIS LANDKR. OFFENBACH RHEINGAU-TAUNUS-KREIS WETTERAUKREIS REG.-BEZIRK DARMSTADT LANDKR. GIEßEN LAHN-DILL-KREIS LANDKR. LIMBURG-WEILBURG LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF VOGELSBERGKREIS REG.-BEZIRK GIEßEN STADT KASSEL LANDKR. FULDA LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG LANDKR. KASSEL SCHWALM-EDER-KREIS LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG WERRA-MEIßNER-KREIS REG.-BEZIRK KASSEL LAND HESSEN Quelle: WIBank 46

47 Die Anmeldungen in diesem Programm waren rückläufig. So betrug 2013 das Anmeldevolumen noch 15 Mio. Euro (350 Wohneinheiten). Dieses ging 2014 auf 13 Mio. Euro (486 Wohneinheiten) und schließlich 2015 auf 2 Mio. Euro (91 Wohneinheiten) zurück. Ursächlich sind insbesondere die sehr niedrigen Zinsen auf dem Kapitalmarkt und verbesserte Fördermöglichkeiten der KfW. Die Landesregierung hat deshalb bereits gegengesteuert und 2015 die Zinsen reduziert und 2016 einen Finanzierungszuschuss eingeführt. Die Verbesserungen der Förderbedingungen wirken jedoch zeitverzögert. Es ist daher erst in den Folgejahren wieder mit einem Anstieg der Anmeldungen zu rechnen. Bei der Entwicklung der Bewilligungen zeigt sich ein Anstieg von 2013 auf Dieser ist im Wesentlichen auf größere Maßnahmen in Frankfurt und Offenbach zurückzuführen. Im Jahr 2015 geht das Bewilligungsvolumen wieder etwas zurück. Auch hier spielte die bei den Unternehmen erwartete Verbesserung der Förderbedingungen eine gewisse Rolle, so dass mit der Antragsstellung abgewartet wurde. Bei Betrachtung der Tabelle lässt sich feststellen, dass der Förderschwerpunkt dieses Programms ebenfalls in den Ballungsräumen und hier insbesondere im südhessischen Ballungsraum liegt. Dies ist darin begründet, dass diese Mittel häufig für die Modernisierung von Wohnungen eingesetzt werden, die bereits einer Bindung unterliegen Studentisches Wohnen Ein großes Problem, das die Landesregierung angegangen ist, ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Studenten. Denn auch die einfache Studentenwohnung in Hochschulnähe hat sich in den vergangen Jahren stark verteuert. Selbst die von Studenten gern gewählte Studenten-WG ist häufig keine günstige Alternative mehr. Durch den Anstieg der Mietpreise in diesem Wohnungssegment haben insbesondere einkommensschwache Studenten zu leiden. Die Landesregierung hat deshalb durch Änderung des HWoFG die Möglichkeit geschaffen, auf Basis der Regelungen der sozialen Wohnraumförderung, studentisches Wohnen in seiner gesamten Breite zu fördern. Im Mittelpunkt steht dabei die Erhöhung des Wohnungsangebots für Studenten mit geringem Einkommen. Dem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum von Studenten wird seit 2014 durch ein eigenes Förderprogramm Rechnung getragen, das die besonderen Bedürfnisse dieser Gruppe berücksichtigt. Das Programm löste die 2013 kurzfristig erstellten Eckwerte ab. Die Förderung von Studentenwohnungen hat immer auch positive Auswirkungen auf den allgemeinen Wohnungsmarkt, da so Wohnungsnachfrage befriedigt wird, die ansonsten als zusätzliche Konkurrenz um bezahlbaren Wohnraum am allgemeinen Wohnungsmarkt auftreten würde. Die Resonanz auf die Eckwerte bzw. das Programm zur Förderung von Studentischem Wohnen war bisher sehr gut. So entsprach 2013 das Anmeldevolumen den zur Verfügung stehenden Mitteln: 5 Mio. Euro. Einige Bauherren haben jedoch ihre Anmeldung im Nachhinein zurückgezogen bzw. es kam zu wesentlichen Änderungen in den Anträgen, so dass letztlich Anmeldungen von 3 Mio. Euro (290 Wohnplätzen) blieben, die dem Jahr 2013 zuzurechnen sind wurde zu keinen Anmeldungen aufgerufen, da in diesem Jahr die Förderrichtlinie ausgearbeitet und veröffentlicht wurde kam es zu den ersten Anmeldungen auf der Grundlage der neuen Förderrichtlinie. Insgesamt wurden Bauprojekte mit einem Volumen von 28 Mio. Euro (Förderung von Wohnplätzen) in das Programm aufgenommen. Da es sich hier um ein sehr spezielles und auf die Hochschulstädte fokussiertes Programm handelt, ist dieses Volumen positiv zu bewerten. Die bereitgestellten Fördermittel verteilen sich auf ganz Hessen. Es wurden sowohl Bauprojekte in großen Hochschulstandorten wie Darmstadt, Frankfurt, Marburg, Gießen und Kassel, als auch Projekte in kleinen Hochschulstandorten wie Friedberg, Offenbach und Fulda berücksichtigt. 47

48 Tabelle 18: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten Bewilligungen Studentisches Wohnen Gemeinde STADT DARMSTADT STADT FRANKFURT/M STADT OFFENBACH STADT WIESBADEN LANDKR. BERGSTRAßE LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG LANDKR. GROß-GERAU HOCHTAUNUSKREIS MAIN-KINZIG-KREIS MAIN-TAUNUS-KREIS ODENWALDKREIS LANDKR. OFFENBACH RHEINGAU-TAUNUS-KREIS WETTERAUKREIS REG.-BEZIRK DARMSTADT LANDKR. GIEßEN LAHN-DILL-KREIS STADT WETZLAR LANDKR. LIMBURG-WEILBURG LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF VOGELSBERGKREIS REG.-BEZIRK GIEßEN STADT KASSEL LANDKR. FULDA STADT FULDA LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG LANDKR. KASSEL SCHWALM-EDER-KREIS LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG WERRA-MEIßNER-KREIS REG.-BEZIRK KASSEL LAND HESSEN Quelle: WIBank Auch hier gilt, dass der Bau eines Studentenwohnheims ein überaus komplexes Bauvorhaben ist, dessen konkrete Umsetzung Zeit bedarf. Häufig dauert es ein bis zwei Jahre vom Zeitpunkt der Aufnahme in das Bauprogramm durch das Ministerium bis zur Bewilligung durch die WIBank. 48

49 Es ist daher erst in den Jahren 2016 und 2017 mit einer deutlichen Zunahme der Bewilligungen in diesem Förderbereich zu rechnen Förderung von Wohneigentum Die Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum hilft in erster Linie Familien mit Kindern und ermöglicht auch Wohnformen des generationenverbundenen Wohnens. Damit soll dem verbreiteten Wunsch nach Wohneigentum Rechnung getragen werden. Für Familien mit Kindern ist das Wohnen im Eigentum die beliebteste Wohnform, weil es größere Gestaltungs- und Entfaltungsmöglichkeiten bietet. Generationenverbundenes Wohnen schafft vor dem Hintergrund des demografischen Wandels zugleich Voraussetzungen, Kinderbetreuung und Altenpflege im Familienverbund oder in frei gewählten Gemeinschaften wahrzunehmen. Das Land fördert sowohl die Neuschaffung von selbst genutztem Wohneigentum (Hessen- Baudarlehen) als auch den Erwerb von Wohneigentum im Bestand (Hessen-Darlehen). Die Höhe des jeweiligen Landesdarlehens orientiert sich beim Neubau an den Grundstückskosten einschließlich Erschließungskosten. Damit wird den regional unterschiedlichen Kosten Rechnung getragen. Sowohl für das Hessen Baudarlehen als auch das Hessen-Darlehen gilt, dass sie überproportional in den Landkreisen in Anspruch genommen werden. Haushalte, die sich ein Haus oder eine Wohnung in einer der hessischen Metropolen leisten können, verfügen hingegen in aller Regel über ein Einkommen, welches über den gesetzten Einkommensgrenzen liegt. Betrachtet man die Entwicklung der geförderten Wohneinheiten bzw. die Entwicklung der Fördersummen, so ist in beiden Programmen von 2013 zu 2014 ein Anstieg und von 2014 zu 2015 jeweils ein Rückgang festzustellen. Im Programm Hessen-Darlehen fiel der Anstieg stärker und der Rückgang schwächer aus als beim Hessen-Baudarlehen. Das insgesamt höhere Fördervolumen beim Hessen-Darlehen ist ein Hinweis darauf, dass dieses Programm einen wichtigen Beitrag leistet, vorhandene Gebäude erneut einer Nutzung zuzuführen. Dies ist gerade im ländlichen Bereich, hier ist der Leerstand und damit der Markt von Gebrauchtimmobilen relativ groß, von Relevanz. Außerdem sind im ländlichen Raum Gebrauchtimmobilien günstig und damit für den potentiellen Förderkreis am ehesten zu finanzieren. Die gesunkenen Zinsen auf dem Kapitalmarkt vermindern die Attraktivität der Förderung. Die Konditionen der Förderdarlehen passen sich zwar den Konditionen auf dem Kapitalmarkt automatisch an, dennoch ist der Vorteil eines Förderdarlehens in Zeiten geringer Zinsen kleiner, als in einer Hochzinsphase. Dies führte zu dem Rückgang der Fördersummen 2015 gegenüber

50 Tabelle 19: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten Bewilligungen Hessen-Baudarlehen Gemeinde STADT DARMSTADT STADT FRANKFURT/M STADT OFFENBACH STADT WIESBADEN LANDKR. BERGSTRAßE LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG LANDKR. GROß-GERAU HOCHTAUNUSKREIS MAIN-KINZIG-KREIS MAIN-TAUNUS-KREIS ODENWALDKREIS LANDKR. OFFENBACH RHEINGAU-TAUNUS-KREIS WETTERAUKREIS REG.-BEZIRK DARMSTADT LANDKR. GIEßEN LAHN-DILL-KREIS LANDKR. LIMBURG-WEILBURG LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF VOGELSBERGKREIS REG.-BEZIRK GIEßEN STADT KASSEL LANDKR. FULDA LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG LANDKR. KASSEL SCHWALM-EDER-KREIS LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG WERRA-MEIßNER-KREIS REG.-BEZIRK KASSEL LAND HESSEN Quelle: WIBank 50

51 Tabelle 20: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten Bewilligungen Hessen-Darlehen Gemeinde STADT DARMSTADT STADT FRANKFURT/M STADT OFFENBACH STADT WIESBADEN LANDKR. BERGSTRAßE LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG LANDKR. GROß-GERAU HOCHTAUNUSKREIS MAIN-KINZIG-KREIS MAIN-TAUNUS-KREIS ODENWALDKREIS LANDKR. OFFENBACH RHEINGAU-TAUNUS-KREIS WETTERAUKREIS REG.-BEZIRK DARMSTADT LANDKR. GIEßEN LAHN-DILL-KREIS LANDKR. LIMBURG-WEILBURG LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF VOGELSBERGKREIS REG.-BEZIRK GIEßEN STADT KASSEL LANDKR. FULDA LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG LANDKR. KASSEL SCHWALM-EDER-KREIS LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG WERRA-MEIßNER-KREIS REG.-BEZIRK KASSEL LAND HESSEN Quelle: WIBank 51

52 5.2.6 Behindertengerechter Umbau Das Land Hessen fördert die Beseitigung baulicher Hindernisse im selbstgenutzten Wohneigentum mit Zuschussmitteln. Ziel dieser Förderung ist es, Menschen mit Behinderung beim Umbau ihres Wohnraums zu unterstützen, so dass diese weiter einen eigenen Haushalt führen sowie selbstständig und unabhängig leben können. Für das Programm standen bis 2014 jährlich eine Mio. Euro an Zuschussmitteln bereit. Diese Programmmittel waren regelmäßig überzeichnet. Es musste daher ein Teil der eingegangenen Anträge abgelehnt oder die Mittel anteilig so auf die Antragsteller verteilt werden, dass auf den einzelnen Antrag nur ein relativ geringer Förderbetrag entfällt. Hierauf hat die Landesregierung reagiert und die Programmmittel ab 2015 auf zwei Mio. Euro verdoppelt. Gleichzeitig wurde das Verfahren geändert, seit 2015 entscheiden die für die Bearbeitung der Förderanträge zuständigen Wohnraumförderungsstellen selbstständig über die Vergabe der Mittel, die ihnen das Ministerium in Form eines Mittelkontingents nun zweimal jährlich zuweist. Bewilligungsstelle ist weiterhin die WIBank. Die Tabelle zeigt, dass sich die Mittel recht ausgeglichen über Hessen verteilen. Weiter erkennt man, dass 2015 nicht die zur Verfügung stehenden zwei Mio. Euro voll ausgeschöpft wurden. Dies ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die Wohnraumförderungsstellen erstmals selbst über die Vergabe der Mittel entschieden haben und nicht mehr, wie in den Vorjahren, das zuständige Ministerium. Bei solchen Umstellungen bzw. der Verlagerung von Verantwortung bedarf es erfahrungsgemäß einer gewissen Anpassungsphase. Nicht ausgeschöpfte Mittel können aber vom Ministerium im nächsten Jahr jeweils wieder im Rahmen der Kontingente verteilt werden. Damit ist sichergestellt, dass die geplanten 2 Mio. Euro jährlich auch über die Jahresgrenze hinweg für diese Zwecke eingesetzt werden. 52

53 Tabelle 21: Förderbetrag Anzahl Wohneinheiten Bewilligungen Kostenzuschüsse Gemeinde STADT DARMSTADT STADT FRANKFURT/M STADT OFFENBACH STADT WIESBADEN LANDKR. BERGSTRAßE LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG LANDKR. GROß-GERAU HOCHTAUNUSKREIS MAIN-KINZIG-KREIS MAIN-TAUNUS-KREIS ODENWALDKREIS LANDKR. OFFENBACH RHEINGAU-TAUNUS-KREIS WETTERAUKREIS REG.-BEZIRK DARMSTADT LANDKR. GIEßEN LAHN-DILL-KREIS LANDKR. LIMBURG-WEILBURG LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF VOGELSBERGKREIS REG.-BEZIRK GIEßEN STADT KASSEL LANDKR. FULDA LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG LANDKR. KASSEL SCHWALM-EDER-KREIS LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG WERRA-MEIßNER-KREIS REG.-BEZIRK KASSEL LAND HESSEN Quelle: WIBank 53

54 5.2.7 Erwerb von Belegungsrechten Im Jahr 2013 wurde das Pilotvorhaben zur Förderung des Erwerbs von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum in Hessen gestartet. Das Programm hatte ein Volumen von fünf Mio. Euro. Anzahl Tabelle 22: Förderbetrag Wohneinheiten Bewilligungen Belegungsrechten Gemeinde STADT DARMSTADT STADT FRANKFURT/M STADT OFFENBACH STADT WIESBADEN LANDKR. BERGSTRAßE LANDKR. DARMSTADT-DIEBURG LANDKR. GROß-GERAU HOCHTAUNUSKREIS MAIN-KINZIG-KREIS MAIN-TAUNUS-KREIS ODENWALDKREIS LANDKR. OFFENBACH RHEINGAU-TAUNUS-KREIS WETTERAUKREIS REG.-BEZIRK DARMSTADT LANDKR. GIEßEN STADT GIEßEN LAHN-DILL-KREIS LANDKR. LIMBURG-WEILBURG LANDKR. MARBURG-BIEDENKOPF VOGELSBERGKREIS REG.-BEZIRK GIEßEN STADT KASSEL LANDKR. FULDA LANDKR. HERSFELD-ROTENBURG LANDKR. KASSEL SCHWALM-EDER-KREIS LANDKR. WALDECK-FRANKENBERG WERRA-MEIßNER-KREIS REG.-BEZIRK KASSEL LAND HESSEN Quelle: WIBank 54

55 In der Nachbetrachtung des Programmlaufs 2013 zeigte sich, dass das Verhältnis von Nutzen und Kosten des Programms durch deutliche Mitnahmeeffekte beeinträchtigt war. Aufgrund der Erfahrungen aus dem Programmlauf 2013 wurden die Richtlinien überarbeitet. Ziel war insbesondere, die festgestellten Mitnahmeeffekte durch zusätzliche Begrenzung von Mieterhöhungen zumindest zu vermindern. Im September 2014 wurde die überarbeitete Richtlinie veröffentlicht und zur Anmeldung in diesem Programm aufgerufen. Die Mittel konnten auch hier fast vollständig verausgabt werden. In 2017 und 2018 ist die Bereitstellung von jeweils zwei Mio. Euro für den Ankauf weiterer Belegungsrechte vorgesehen Kommunalinvestitionsprogramm Gerade finanzschwachen Kommunen fällt die Finanzierung von Investitionen häufig schwer. Dadurch ist eine Verfestigung von regionalen Disparitäten zu befürchten. Der Bund hat darauf mit dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz (KInvFG) reagiert. Mit der Neuauflage eines zusätzlichen Landesprogramms, des Kommunalinvestitionsprogramms (KIP) geht Hessen deutlich über das Bundesprogramm hinaus. Das Kommunalinvestitionsprogramm des Landes untergliedert sich in vier verschiedene Programmteile: kommunale Infrastruktur, Bundesprogramm und Kofinanzierung, Wohnraum und Krankenhäuser. Für alle vier Bereiche stellt das Land zusammen ein Gesamtfördervolumen von über 1 Milliarde Euro bereit. Das Gesetz wurde 2015 beschlossen. Für den Programmteil Wohnraum wurden 230 Mio. Euro als Kapitalmarktdarlehen zur Verfügung gestellt. Das Land trägt für die ersten fünfzehn Jahre der bis zu 30 jährigen Laufzeit die kompletten Zinszahlungen. Damit ist das Darlehen für den Investor für diese Zeit zinsfrei. Ziel dieses Programmteils ist es, bezahlbaren Wohnraum und Unterkünfte für die Unterbringung von Flüchtlingen zu schaffen. Die notwendige Förderrichtlinie für den Programmteil Wohnraum wurde im Februar 2016 veröffentlicht. Hiernach sind förderfähig der Neubau und die Modernisierung von Wohnraum, außerdem das Herrichten von Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie der Kauf von Nichtwohngebäuden durch Kommunen. Voraussetzung ist, dass die Gebäude dauerhaft als Wohnraum genutzt werden können. Dies schließt Maßnahmen aus, die lediglich der vorübergehenden Unterbringung dienen. Wohnberechtigt sind Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, außerdem Flüchtlinge, bei denen damit zu rechnen ist, dass sie eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung erhalten. Es gelten die Einkommensgrenzen des Hessischen Wohnraumfördergesetzes. Neben Familien stehen die Wohnungen auch anderen Wohnformen zur Verfügung, wie z.b. Studenten, Wohngruppen und unbegleiteten minderjährigen Flüchtlingen. Dieser Programmteil richtet sich nicht nur an Kommunen, sondern auch an kommunalersetzende Maßnahmenträger (z.b. Wohnungsunternehmen oder Dritte, die von der Kommune mit dieser Aufgabe beauftragt wurden). Um eine zügige Umsetzung bereits geplanter Maßnahmen zu ermöglichen und gleichzeitig Mittel für Maßnahmen bereit zu halten, die noch nicht konkret benannt werden können, werden die Darlehen in mehreren Tranchen bereit gestellt. Für die erste Tranche, konnten Bauprojekte bis zum 15. April 2016 beim Ministerium angemeldet werden. 5.2 Fehlbelegungsabgabe Mit der Wiedereinführung der Fehlbelegungsabgabe werden ab dem 1. Juli 2016 fehlgeleitete Subventionen im öffentlichen Wohnungsbau abgeschöpft. Die Berechtigung zum Bewohnen einer Sozialwohnung wird lediglich im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses geprüft. Ändern sich die Verhältnisse im Laufe der Zeit, wirkt sich dies nicht auf das Mietverhältnis aus. Die Mieterinnen und Mieter dürfen in der Sozialwohnung bleiben, obwohl sie ihnen eigentlich nicht mehr zusteht. Wohnberechtige Haushalte, die auf den Bezug einer 55

56 Sozialwohnung angewiesen wären, müssen sich stattdessen auf dem freifinanzierten Wohnungsmarkt mit teurerem Wohnraum versorgen. Die Erhebung einer Fehlbelegungsabgabe trägt dazu bei, diesen Missstand auszugleichen. Sie dient der Abschöpfung einer anfänglich berechtigten, später jedoch fehlgeleiteten Subvention. Die fehlbelegenden Mieterinnen und Mieter werden dazu verpflichtet, eine Abschöpfungsabgabe zu leisten, die den ungerechtfertigten Mietzinsvorteil ausgleicht. Darüber hinaus erhalten die Gemeinden durch die Fehlbelegungsabgabe zusätzliche finanzielle Mittel, die sie für die Förderung von Sozialmietwohnungen einsetzen können. Dies erweitert den Handlungsspielraum der Gemeinden. Es können zusätzliche Sozialwohnungen geschaffen werden, die auch den wohnberechtigten Haushalten zur Verfügung stehen, die bislang nicht zum Zuge gekommen sind. Auch die Landesbedienstetenwohnungen sind von der Erhebungspflicht umfasst. Die eingenommenen Mittel stehen dem Land zu und müssen in den Wohnungsbau reinvestiert werden. 5.3 Mieterschutz Zur Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in den Ballungsräumen, dienen eine Reihe von Vorschriften, die das Umweltministerium in dieser Legislaturperiode bereits erlassen hat. Die sog. Kündigungssperrfristverordnung benennt neun hessische Gemeinden, in denen bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Eigendarfs- und Verwertungskündigungen eine verlängerte Kündigungsfrist von fünf Jahren gilt. Die Verordnung wurde aktualisiert und die Geltungsdauer bis zum Ende des Jahres 2019 verlängert. Die Hessische Kappungsgrenzenverordnung vom 8. Oktober 2014 betrifft die Begrenzung von Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen. An Stelle des gesetzlichen Regelfalls von maximal 20 Prozent dürfen in den 29 in der Verordnung genannten Gemeinden, welche sich überwiegend in den Ballungsräumen befinden, die Wohnungsmieten innerhalb von drei Jahren maximal 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. Nach der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 darf in 16 hessischen Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen: Bad Homburg vor der Höhe (außer Ober-Erlenbach), Darmstadt (außer Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein), Dreieich, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main (außer Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach), Griesheim, Hattersheim am Main, Kassel (außer Wolfsanger/ Hasenecke), Kronberg im Taunus, Marburg, Mörfelden- Walldorf, Oberursel (Taunus), Offenbach am Main, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden (außer Igstadt, Medenbach und Naurod). 5.4 Allianz für Wohnen in Hessen Mit dem Ziel, Strategien für guten und bezahlbaren Wohnungsbau in Hessen zu entwickeln, wurde vom Hessischen Umweltministerium 2015 die Allianz für Wohnen in Hessen ins Leben gerufen. Mit dieser Allianz haben die Partnerinnen und Partner einen Prozess zur zukunftsfähigen Weiterentwicklung der Wohnquartiere und Wohnungsbestände in den hessischen Städten und Gemeinden initiiert. Vordringlich ist es, das Angebot an bezahlbaren Wohnungen in den stark nachgefragten Regionen und Städten zügig zu erhöhen. Auf die hessischen Spezifika wie die starke polyzentrale Metropolregion FrankfurtRheinMain mit ihren Kernstädten und den vielfältigen Gemeinden im Umland, die mittelhessischen Universitätsstädte sowie Städte und Gemeinden mit Versorgungsfunktionen im ländlichen Raum soll dabei mit differenzierten Maßnahmen reagiert werden. 56

57 An der Allianz beteiligen sich neben weiteren Landesressorts die Verbände der Wohnungswirtschaft, die kommunalen Spitzenverbände, Kammern, Mieterbund und weitere Interessenverbände sowie die Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen. Die Allianz hat sich zum Ziel gesetzt, den Austausch und die Zusammenarbeit der Akteure im Vorfeld strategischer und ordnungspolitischer Vorhaben zu gewährleisten, um den Herausforderungen gemeinsam begegnen zu können. Notwendige Rahmensetzungen und Prozesse sowie politische und rechtliche Vorgaben sollen auf ihre technische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit hin geprüft werden mit dem Ziel, weitere Investitionen in den Wohnungsbau und in die nachhaltige Umgestaltung von Wohnquartieren zu ermöglichen. Mit der Auftaktveranstaltung im Juli 2015 wurde fachlich in das Thema eingeführt und die Akteure zur Zusammenarbeit aufgerufen. Mit der Konstituierenden Sitzung Ende September 2015 begann der Arbeitsprozess. Zu drei Oberthemen wurden Arbeitsgruppen als zentrale Arbeitsgremien ins Leben gerufen. Arbeitsgruppe 1: Arbeitsgruppe 2: Arbeitsgruppe 3: Bedarfe, Zielgruppen und Modelle Rechtlicher Rahmen, Regularien und Spielräume Flächenangebote und -potenziale, Baulandentwicklung Aufgabe der Arbeitsgruppen war es zunächst, Themen im Hinblick auf Hemmnisse, Chancen und Stellschrauben zu sortieren und zu bewerten. Die Teilnehmenden haben Schwerpunkte identifiziert, Prioritäten gesetzt und schließlich Beiträge und Maßnahmen vorschlagen, die einer zügigen Bereitstellung von ausreichendem und bedarfsgerechtem Wohnraum dienen können. Die drei Arbeitsgruppen haben im vierten Quartal 2015 und im ersten Quartal 2016 jeweils zweimal getagt. Ergebnis der ersten Arbeitsrunde war ein offener Katalog an Handlungsbedarfen, -möglichkeiten und Ideen, die aus der Sicht der Teilnehmenden direkt oder indirekt bzw. kurzfristig oder langfristig zur Schaffung von Wohnraum in Hessen beitragen können. Ein Katalog von über 30 Maßnahmenvorschlägen und -ideen bildete die Grundlage für eine Konkretisierung in der zweiten Runde. Vorrangige Handlungsvorschläge und Projekte wurden ausgewählt, ggf. ergänzt und näher erläutert. Die nicht priorisierten Vorschläge sind nicht entfallen, sondern werden ggf. in einer späteren Phase der Allianz erneut aufgegriffen. Die aus Sicht der Arbeitsgruppen vorrangigen 15 Handlungsvorschläge wurden am 23. März 2016 im Plenum der Allianz diskutiert und als Basis für die weitere Arbeit akzeptiert. Sie werden in Projektteams weiterverfolgt. Mitte des Jahres 2016 wurde ein erster Zwischenbericht zur Arbeit der Allianz veröffentlicht. 57

58 Abbildung 12: Die Handlungsvorschläge der Arbeitsgruppen (15 Punkte Katalog) 1. Initiierung und Durchführung von Modellprojekten bzw. Pilotprojekten mit Modellcharakter 2. Identifizierung und Quantifizierung der Wohnraumbedarfe nach Zielgruppen und Wohnformen 3. Unterstützung von Genossenschaften 4. Kampagne Wohnqualität 5. Vergabe von Grundstücken von Gebietskörperschaften nach Konzeptqualität 6. Ergänzung der Sozialen Wohnraumförderung 7. Überarbeitung der Mustersatzung Stellplätze 8. (Befristete) Einführung regionalisierter steuerlicher Anreize 9. Leitfaden zum Thema Nachverdichtung für Kommunen, Planerinnen und Planer, Bauherren 10. Prüfung der Auswirkungen der EnEV 11. Umwandlung von Liegenschaften, die bisher nicht für Wohnzwecke genutzt wurden, in Wohnimmobilien 12. Kenntnisse über Flächenangebote und -potenziale erlangen 13. Beteiligung des Landes bzw. von öffentlichen Entwicklungsgesellschaften an der Mobilisierung von Flächen für den (sozialen) Wohnungsbau 14. Regionale bzw. interkommunale Wohnungsbau- und Infrastrukturkonferenzen 15. Identifizierung von Hot spots bzw. Potenzialstandorten im Ländlichen Raum 58

59 5.5 Anmeldesituation wurden die Unternehmen und Gemeinden ebenfalls wieder aufgefordert Projekte zur Förderung des Mietwohnungsbaus, der Modernisierung von Mietwohnungen, im Kommunalinvestitionsprogramm Programmteil Wohnraum sowie des Studentischen Wohnens anzumelden. Der Anmeldungseingang war sehr positiv. Bisher reserviert wurden 230,5 Mio. Euro Darlehen und 7,6 Mio. Euro Zuschüsse. Damit können mehr als Wohneinheiten im Bereich Mietwohnungsbau und rd. 400 Haushalte im Bereich Eigentumsförderung gefördert werden. Die Mittel teilen sich auf die einzelnen Programme wie folgt auf: Im Mietwohnungsbau wurden für 636 Wohneinheiten Darlehen i. H. von 61,6 Mio. und 6,2 Mio. Euro Zuschüsse bereitgestellt. Zur Förderung der Modernisierung von 311 Wohneinheiten wurden 12,8 Mio. Euro Darlehen und Euro Zuschüsse bereitgestellt. Im Rahmen des Studentischen Wohnens werden Wohnplätze für 287 Studenten mit 8,3 Mio. Euro Darlehen und 827 Tsd. Euro Zuschüssen gefördert. Im Kommunalinvestitionsprogramm Programmteil Wohnraum wurden mit einer ersten Tranche Kapitalmarktdarlehen i. H. von 127,8 Mio. Euro zur Förderung von Wohneinheiten vergeben. Eine weitere Tranche wird gegen Ende des Jahres verteilt werden. Zur Förderung von selbstgenutztem Wohneigentum stehen 20 Mio. Euro für 400 Haushalte zur Verfügung. 59

60 Impressum Herausgeber Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz Mainzer Str Wiesbaden umweltministerium.hessen.de Dezember 2016 Bildnachweis Titelfoto: ah_fotobox / Fotolia Hinweis Diese Druckschrift wird im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit der Hessischen Landesregierung herausgegeben. Sie darf weder von Parteien noch von Wahlbewerberinnen und --bewerbern oder Wahlhelferinnen und -- helfern während eines Wahlkampfes zum Zwecke der Wahlwerbung verwendet werden. Dies gilt für Landtags-, Bundestags-, Europa- und Kommunalwahlen. Missbräuchlich sind insbesondere eine Verteilung dieser Druckschrift auf Wahlveranstaltungen oder an Informationsständen der Parteien sowie das Einlegen, Aufdrucken oder Aufkleben parteipolitischer Informationen oder Werbemittel. Untersagt ist gleichfalls die Weitergabe an Dritte zum Zwecke der Wahlwerbung. Auch ohne zeitlichen Bezug zu einer bevorstehenden Wahl darf die Druckschrift nicht in einer Weise verwendet werden, die als Parteinahme der Landesregierung zugunsten einzelner politischer Gruppen verstanden werden könnte. Den Parteien ist es jedoch gestattet, die Druckschrift zur Unterrichtung ihrer eigenen Mitglieder zu verwenden. 60

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62 Hessisches Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz umweltministerium.hessen.de