Die Besteuerung von Immobilien in Spanien

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1 Inhaltsverzeichnis A. Einleitung...5 B. Erwerb...8 I. Der Erwerb und die Veräußerung einer spanischen Immobilie ausgewählte Praxisbespiele im Überblick Vorbemerkung Erwerb durch eine natürliche Person, durch eine Gesellschaft oder durch potentielle Erben (Nießbrauch) Privatvertrag, Kaufoption... 9 a) Optionsvertrag / privater Kaufvertrag... 9 b) Grundbucheintragung und Grundbuchauszug12 c) Kaufvertragsinhalt, Kaufvertragsunterlagen d) Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften (Gemeinschaftskosten) e) Besonderheiten bei Kauf von ländlichen Grundstücken Notarielle Urkunde Escritura a) Inhalt der Escritura b) Formalien bei Nicht-Residenten c) Kostentragungspflicht Spanisches Grundbuchamt / Katasteramt a) Die Eintragung in das Grundbuchamt b) Das Katasteramt Funktion des Notars (Unterschiede zu Deutschland) a) Beurkundung vor einem spanischen Notar oder Konsul b) Beurkundung durch ausländische Notare Notar- und Eigentumsregistergebühren und Anwaltshonorar a) Notargebühren b) Eigentumsregistergebühren c) Anwaltshonorar Abwicklung der notariellen Kaufurkunde nach dem Kauf Einige Risiken beim Eigentumserwerb a) Anzahlung b) Angabe eines niedrigeren Kaufpreises c) Vermessung und Größe der Grundstücke d) Die Dezenalversicherung / El seguro decenal. 35 e) Erwerb vom Bauträger (Mehrwertsteuer und Stempelsteuer) Gerichtsstandvereinbarung und anzuwendendes Recht a) Gerichtsstandvereinbarung b) Das anzuwendende Recht

2 II. III. IV. Besondere Risiken beim Immobilienerwerb Zusätzliche Risiken für Ausländer, die sich aus den Besonderheiten des spanischen Rechtssystems ergeben...41 a) Der spanische Notar ersetzt nicht den Rechtsanwalt...41 b) Der wirksame privatschriftliche Kaufvertrag...43 c) Vorsicht bei Anzahlungen der Optionsvertrag...44 d) Das Grundbuch sagt nur einen Teil der Wahrheit...45 e) Bestehende Mietverhältnisse...45 f) Die Nachweispflichten hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises...47 g) Der notarielle Kaufvertrag, die sog. escritura, über eine in Spanien belegene Immobilie, muss von einem spanischen Notar beurkundet werden...50 h) Die Vorlage des notariellen Kaufvertrages beim Grundbuch...50 i) Probleme des ehelichen Güterstandes bei der Eintragung im Grundbuch Risiken beim Immobilienerwerb für Spanier und Ausländer die 5 großen Lücken des spanischen Rechtssystems...53 Überlegungen zur Person des Erwerbers Ausgangspunkt Kauf durch potentielle Erben Kauf durch eine Gesellschaft...68 a) Nutzung einer deutschen Gesellschaft...68 b) Nutzung einer spanischen Gesellschaft...69 Besteuerung beim Erwerb Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (span. Grunderwerbsteuer) Spanische Umsatzsteuer (sog. IVA)...73 V. Sonderprobleme des infizierten Vermögens beim Erwerb einer Auslandsimmobilie Was verstehen wir unter infiziertem Vermögen? Risiken für den Erwerber Risiken des Verkäufers Kriminalfall Mallorca: Die sog. Operation Blitz (Operación Relámpago)...82 VI. VII. Steuerhinterziehung und Geldwäsche Steuerhinterziehung Geldwäsche mit besonderer Berücksichtigung der Steuerhinterziehung als qualifizierte Vortat Rechtschaos in Spanien...89 Gesetz 10/2010 vom 28. April 2010 zur Vorbeugung von Geldwäsche und Finanzierung von Terrorismus staatliches Bulletin BOE, 29. April Personen und Firmen, die das Gesetz verpflichtet

3 2. Mindestmaßnahmen des Gesetzes (Informationspflicht, zu der das Gesetz verpflichtet)96 a) Identificación formal formale Identifizierung (Artículo 3) b) Identificación del titular real Identifizierung des tatsächlichen Inhabers (Artículo 4) c) Propósito de la relación de negocios Ziel und Charakter von Geschäften (Artículo 5) d) Seguimiento continuo de la relación de negocios kontinuierliche Betreuung der Geschäftsbeziehung (Artículo 6) Sanktionen a) Infracciones muy graves sehr schwere Verstöße b) Infracciones graves schwere Verstöße c) Infracciones leves leichte Verstöße Akte der Erklärungen bezüglich des Gesetzes 10/2010 um die Eigentumsstruktur festzustellen oder die Existenz oder Nichtexistenz der realen Inhaber einer Firma, welche die Operation durchführt Delikt der Geldwäsche VIII. Die ungelösten Probleme der Selbstanzeige in Spanien Wer kommt in den Genuss der Selbstanzeige? Rechtsnatur der Selbstanzeige und Auswirkungen auf die Geldwäsche Die Selbstanzeige und der Gehilfenbeitrag? Begünstigt die Selbstanzeige auch den Teilnehmer? Voraussetzungen einer wirksamen Selbstanzeige Zahlung der Steuerschuld? C. Laufende Nutzung der Immobilie I. Steuerpflicht der Eigentümer Im Königreich Spanien a) IBI El Impuesto sobre Bienes Inmuebles/Grundsteuer b) Die beschränkte Einkommensteuerpflicht der Nicht-Residenten (el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes y el Impuesto sobre Sociedades), spanische KSt c) Vermögensteuer In Deutschland a) Fortbestehen der unbeschränkten Steuerpflicht b) Fiktiv unbeschränkte Steuerpflicht c) Wegzugsbesteuerung nach 6 AStG d) Wechsel in eine beschränkte Steuerpflicht in Deutschland e) Erweitert beschränkte Steuerpflicht f) Fiktiv unbeschränkte Steuerpflicht

4 II. III. IV. 3. Doppelte Ansässigkeit und deren Regelung im DBA a) Grundtatbestand b) Tie-Breaker-Klauseln Besteuerung bei Selbstnutzung der Immobilie in der Bundesrepublik Deutschland und nach Abkommensrecht Besteuerung bei Vermietung der spanischen Immobilie In der Bundesrepublik Deutschland Nach Abkommensrecht Informationsaustausch zwischen den Finanzverwaltungen D. Beendigung der Nutzung I. Vererbung Zivilrechtliche Aspekte a) Ausgangspunkt b) Geltendes Kollisionsrecht c) Exkurs: Aktuelle europäische Vorgaben zu grenzüberschreitenden Erbgängen Erbschaftsteuerliche Aspekte im Königreich Spanien Das Nachlassverfahren in Spanien Besteuerung in der Bundesrepublik Deutschland..198 a) Anknüpfungspunkte für die Erbschaftsteuerpflicht b) Bewertung von ausländischem Vermögen c) Anwendung von Begünstigungsvorschriften218 d) Methoden zur Vermeidung der Doppelbesteuerung II. Verkauf Veräußerungsgewinn im Rahmen der beschränkten Einkommensteuerpflicht für Nicht-Residente in Spanien, sog. Impuesto sobre la Renta de no Residentes Veräußerungsgewinn i.r.d. Körperschaftsteuer Veräußerungsgewinn (Plusvalía Municipal) Besteuerung in Deutschland DBA-Recht E. Ausblick Haftungsausschluss

5 A. Einleitung (Autor: Prof. Dr. Bert Kaminski) Nach Schätzungen besitzen derzeit rd Deutsche Immobilien im Königreich Spanien. 1 Nach Presseberichten haben 2012 Ausländer Häuser und Ferienappartements in Spanien gekauft, was eine Steigerung um rd. 25 % gegenüber dem Vorjahr bedeutet. 2 Nach Marktstudien von Immobilienfirmen befanden sich 2012 rd. 11,3 % der Ferienwohnungen von Deutschen in Spanien. Alleine diese Zahl verdeutlicht die praktische Relevanz des Themas Die Besteuerung von Immobilien in Spanien. Hinzu kommen jährlich viele Urlauber, die als potentielle Mieter für im Königreich Spanien belegene Immobilien in Betracht kommen. Da diese häufig die ihnen gewohnte Qualität und Ausstattung von Immobilien auch oder gerade im Urlaub nicht missen wollen, sind sie zumindest wenn sie nicht dem Massentourismus verfallen sind häufig an der Anmietung von von Deutschen verantworteter Immobilien interessiert. Mit dem Erwerb, dem Besitz und der Veräußerung einer Immobilie im Königreich Spanien sind vielfältige zivilrechtliche und steuerliche Probleme sowie Zweifelsfragen verbunden. Ursächlich hierfür können sowohl deutsche als auch spanische sowie bilaterale Regelungen sein. Für die Betroffenen sind die Auswirkungen oft überraschend. Durch nicht ausreichend abgesicherte Vorgehensweisen drohen Nachteile. Zugleich erwies sich der spanische Fiskus in den letzten Jahren nicht zuletzt auf Grund der Finanz- und Wirtschaftskrise als zunehmend aggressiver als noch vor einigen Jahren. Die folgenden Ausführungen lehnen sich an die einzelnen Phasen des Immobilienbesitzes an und betrachten die jeweils relevanten Aspekte in zeitlicher Reihenfolge. Hierbei werden grundsätzlich drei Phasen unterschieden. Die folgende Abbildung zeigt die hierbei jeweils entstehenden Fragestellungen. Diese werden im Folgenden eingehend behandelt. 1 2 Vgl. Soweit ersichtlich, sind offizielle Statistiken hierüber nicht verfügbar Vgl. Welt vom , article /der-richtige-zeitpunkt-zum-einstieg-ist-gekommen.html 5

6 Erwerb Laufende Nutzung Aufgabe 1. Steuerpflicht der Eigentümer 1.1. In Spanien 1.2. In Deutschland 1.3. Doppelte Ansässigkeit nach DBA 2. Besteuerung bei Selbstnutzung 2.1. In Spanien 2.2 In Deutschland 2.3. DBA 3. Besteuerung bei Vermietung 3.1. In Spanien 3.2. In Deutschland 3.3. DBA 4. Sonstige lokale Steuern (Grundsteuer/Vermögensteuer) 5. Besteuerung anderer Einkünfte aus Spanien 6. Informationsaustausch zwischen den Finanzverwaltungen 1. Prüfung des Objektes (Vorbelastungen, Baugenehmigung, bestehende Mietverträge usw.) 2. Geldwäscheverordnung 3. Überlegungen zur Wahl des Erwerbers (! Kinder, Kapitalgesellschaft in Deutschland oder Spanien) 4. Formvoraussetzungen und zivilrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten 5. Risiken beim Immobilienerwerb 6. Grunderwerbsteuer 7. Belastetes Vermögen 1. Vererbung 1.1. Anzuwendendes Erbrecht 1.2. Nachlassverfahren in Spanien 1.3. Erbschaftsteuerliche Aspekte 2. Verkauf 2.1. Besteuerung in Spanien 2.2. Besteuerung in Deutschland 2.3. DBA-Recht Diese Vorgehensweise ermöglicht es, in der jeweiligen Beratungssituation möglichst schnell auf die jeweils relevanten Fragestellungen zugreifen zu können, ohne dabei der Gefahr zu unterliegen, dass wichtige Aspekte übersehen werden. Hierbei wird auch auf mögliche Gestaltungen eingegangen und deren potentiellen Vor- und Nachteile analysiert. Die Ausführungen beruhen auf dem Rechtsstand Ende Mai Es darf nicht übersehen werden, dass die steuerlichen Vorschriften sowohl im Königreich Spanien als auch in der Bundesrepublik Deutschland einer hohen Änderungsgeschwindigkeit unterliegen, so dass eine laufende Prüfung der Aktualität und evtl. bestehender Anpassungsnotwendigkeiten geboten ist. Dies gilt nicht zuletzt vor dem Hintergrund der weitreichenden steuerlichen Änderungen, die im Königreich Spanien als Reaktion auf die Finanz- und Wirtschaftskrise sowie die hiermit verbundenen politischen Entwicklungen vorgenommen worden sind. Diese haben wie die folgenden Ausführungen zeigen werden auch erhebliche Auswirkungen auf deutsche (bzw. ganz allgemein: ausländische) (Immobilien-)Investoren in Spanien. Gravierende Folgen ergeben isch auch aus der Neufassung des Doppelbesteuerungs- 6

7 abkommens zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich Spanien, die zum in Kraft getreten ist. Der Schwerpunkt der Ausführungen liegt auf Immobilieninvestitionen durch natürliche Personen. Allerdings darf nicht übersehen werden, dass im Zusammenhang mit diesen auch weitergehende zivilrechtliche und steuerliche Fragestellungen verbunden sind, die ebenfalls einer genauen Analyse bedürfen. Daher wird auf diese angrenzenden Themen ebenfalls mit eingegangen, wie z.b. die ggfs. unbeabsichtigte Verlegung des Wohnsitzes aus Deutschland. 3 Hierbei sei nachdrücklich davor gewarnt, die Regelungen einer Rechtsordnung vorschnell auf die andere übertragen zu wollen. Ausland ist nicht Inland! Nur eine sehr genaue Prüfung des Einzelfalls kann vor gravierenden Fehlern schützen und verhindern, dass das Vertrauensverhältnis zwischen dem Mandanten und seinem Steuerberater nachhaltig beeinflusst wird. Beratungshinweis Bei allen zivil- und steuerrechtlichen Problemen des ausländischen Rechts sollte stets genau überlegt werden, inwieweit deren Beratung durch Berufsträger des jeweils anderen Rechtskreises erfolgen kann. Hiergegen sprechen nicht nur mögliche inhaltliche Barrieren, die sich auch nicht durch eine Recherche im Internet kurzfristig überwinden lassen, sondern es drohen ggfs. haftungsrechtliche Konsequenzen. Wird in einem solchen Fall ein Beratungsfehler begangen, ist die Frage fast unvermeidlich, wer hierfür die Haftung übernimmt. In vielen Fällen droht die persönliche Inanspruchnahme des steuerlichen Beraters, weil mit der Beratung ausländischen Rechts die Grenze dessen überschritten wurde, was von der (deutschen) Berufshaftpflichtversicherung abgedeckt wird. Daher ist schon aus diesem Grund häufig die Einschaltung eines ausländischen Kollegen sinnvoll, wobei auf eine klare Abgrenzung der Zuständigkeiten und den sich hieraus ergebenden Haftungskonsequenzen geachtet werden sollte. 3 Vgl. hierzu auf S

8 B. Erwerb I. Der Erwerb und die Veräußerung einer spanischen Immobilie ausgewählte Praxisbespiele im Überblick (Autor: Guillermo Dezcallar) 1. Vorbemerkung Die weltweite Finanzkrise hat Spanien besonders geschadet. Hinzu kommt, dass unser Land eine tiefgreifende strukturelle innere Krise bewältigen musste. Glücklicherweise ist dies bereits Vergangenheit und Spanien sieht der Zukunft mit einem vorsichtigen und moderaten Optimismus entgegen in der Überzeugung, dass das Schlimmste bereits überwunden ist und in dem Wissen, dass Spanien weiterhin ein hochinteressantes Land für Investoren aus dem Ausland darstellt, und zwar aufgrund der rechtlichen Sicherheit und der hohen ausländischen Nachfrage besonders im Immobilienbereich, der bei den augenblicklichen Preisen als stabil und sicher angesehen werden kann. Viele europäische und außereuropäische Bürger träumen von einer Immobilie in Spanien und dieser Traum sollte auf keinen Fall mit einem Alptraum enden, sodass man sich unbedingt vor dem Erwerb einer Immobilie in Spanien über die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen Klarheit verschaffen sollte, um vor unerwarteten Rechtsfolgen und Steuerzahlungen geschützt zu sein. Auch wenn der Erwerb einer Immobilie im Ausland wegen fehlender Rechts- und Sprachkenntnisse Respekt einflößt, sollte man sich aus diesem Grund nicht davon abhalten lassen, einen solchen Erwerb zu tätigen. Es empfiehlt sich aber, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der im spanischen Immobilienrecht versiert ist, sowie Steuerberater und zuverlässige Immobilienfirmen, um einen optimalen, den eigenen Vorstellungen entsprechenden Kaufvertrag ausarbeiten zu lassen. Das Immobilienrecht in Spanien unterscheidet sich erheblich vom deutschen Rechtssystem. Es ist aber genauso ausgereift und sicher wie das anderer Länder der Europäischen Union (EU). 8

9 2. Erwerb durch eine natürliche Person, durch eine Gesellschaft oder durch potentielle Erben (Nießbrauch) Wenn Steuerberater und Anwälte einen Kunden beraten, müssen nicht nur dessen Wünsche berücksichtigt werden, sondern auch seine Eigentumssituation und alle weiteren Umstände, die der Kunde möglicherweise nicht für wichtig hält, die wir jedoch so einstufen und die der Kunde uns übermittelt (z.b. aufgrund eines besonderen Wunsches nach Privatheit mittels einer spanischen Handelsgesellschaft S.L. zu erwerben, obwohl dadurch keine besonderen steuerlichen Vorteile entstehen). Aus diesem Grund können dem Kunden zu Beginn der Beratung eine Reihe von Alternativen angeboten werden, wie der Erwerb als natürliche Person oder durch eine spanische Handelsgesellschaft oder der gemeinsame Erwerb durch die Eltern und deren Kinder (Nießbrauch und bloßes Eigentum). Im konkreten Fall wird die rechtliche und steuerliche Beratung unter Beachtung der Umstände und Bedürfnisse eines jeden Kunden auf die eine oder andere Weise anvisiert. Es gibt nicht nur eine beste Weise in Spanien zu investieren. Sie ist vielmehr von der Information und den Ansprüchen des Kunden abhängig. Das Inkrafttreten des neuen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen dem Königreich Spanien und der Bundesrepublik Deutschland am (Instrument der Ratifizierung im staatlichen Bulletin BOE vom ) minderte das Interesse am Erwerb einer Immobilie in Spanien mittels einer Gesellschaft, da seitdem der Besitz von Anteilen oder Aktien von spanischen Gesellschaften mit der Vermögensteuer besteuert wird und der Verkauf der Gesellschaft (anstatt des direkten Verkaufs der Immobilie) in Spanien beim Verkäufer besteuert wird, was vorher nicht der Fall war. 3. Privatvertrag, Kaufoption a) Optionsvertrag / privater Kaufvertrag Hauptsächlich unterscheiden sich diese Verträge durch folgende Merkmale: Im Fall des Kaufoptionsvertrages befähigt der Verkäufer den Käufer grundsätzlich dazu, einen Kaufvertrag abzuschließen oder dies zu unterlassen. Im Gegensatz dazu enthält ein privatschriftlicher Kaufvertrag bereits alle Elemente des Erwerbs und beinhaltet eine stärkere Position, um von dem Verkäufer die Erfüllung des Vertrages einzufordern. 9

10 Vor Abschluss des Kaufvertrages besteht die Möglichkeit (in Spanien üblich), durch einen sog. Optionsvertrag sicherzustellen, dass die Immobilie nicht an einen Dritten veräußert wird. Der Optionsvertrag bietet dem Optionsnehmer zum einen die Möglichkeit, sich den definitiven Erwerb der entsprechenden Immobilien genau zu überlegen, sich eine Finanzierung zu suchen und die rechtliche Situation der Immobilie zu überprüfen (Due Diligence Verfahren). Er verpflichtet andererseits den Optionsgeber, die entsprechende Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums, üblicherweise ein Monat, nicht an einen Dritten zu veräußern. Hierfür zahlt der Optionsnehmer in der Regel 10 % des für die Immobilie geforderten Gesamtkaufpreises. Dieser Betrag geht verloren, wenn der Kaufvertrag aufgrund irgendeines Umstandes nicht zustande kommt, für den der Optionsnehmer verantwortlich ist. Kommt hingegen ein entsprechender Kaufvertrag zustande, wird dieser Betrag als Vorauszahlung auf den Gesamtpreis der Immobilie angerechnet. Die Parteien haben die Möglichkeit, den Optionspreis als Haftgeld (arras) zu vereinbaren. Im Fall, dass der Optionsgeber trotz des Vertrages die Immobilie an einen Dritten veräußert oder sich weigert, die Immobilie an den Optionsnehmer zu verkaufen, muss er in der Regel den doppelten Betrag an den Optionsnehmer bezahlen, den er für dieses Optionsrecht erhalten hat (Artículo 1454, Código civil español = spanisches bürgerliches Gesetzbuch, nachfolgend Cc genannt). Alternativ kann auf Wunsch des Optionsnehmers (gerichtlich) die Erfüllung des Vertrages von dem Optionsgeber eingefordert werden, wie aus Artículo Cc hervorgeht. Es kann auch vereinbart werden, den Optionspreis auf ein gesondertes Konto zu überweisen und dass der Verkäufer erst nach fruchtlosem Ablauf der Optionsfrist oder im Falle der Ausübung der Option erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages über dieses verfügen darf. In diesem Fall kann von der zuständigen Bank eine entsprechende Bescheinigung angefordert werden, die besagt, dass der eingezahlte Betrag gemäß der obigen Regelung blockiert ist. In den letzten Jahren wird aufgrund des allgemeinen Misstrauens durch die weltweite Finanzkrise die Vorauszahlung meist an einen Dritten geleistet (z.b. die Immobilienfirma, den Rechtsanwalt des Verkäufers etc.) und nicht direkt an den Verkäufer. Auf jeden Fall sollte dies zwischen den Parteien verhandelt werden, um deren Handlungsfreiheit aufrecht zu erhalten. 10

11 Innerhalb des im Optionsvertrag festgesetzten Zeitraums muss der Optionsnehmer dem Optionsgeber mitteilen, ob er die Immobilie erwerben und einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag abschließen will. Übt der Optionsnehmer innerhalb dieses Zeitraumes sein Optionsrecht nicht aus, verliert er sein Kaufrecht und kann keine Rückzahlung des für die Einräumung des Optionsrechtes bezahlten Betrages verlangen. Es ist ratsam, bereits im Optionsvertrag sämtliche Vertragsklauseln aufzunehmen, die den später zu schließenden Kaufvertrag betreffen, um auszuschließen, dass nach Ausübung des Optionsrechts erneut darüber verhandelt werden muss. Der Optionsvertrag kann in privatschriftlicher oder notarieller Form geschlossen werden. Schließt man den Optionsvertrag in privatschriftlicher Form, müssen beide Vertragsparteien sämtliche Seiten des Vertrages unterzeichnen. Andernfalls ist der Vertrag nicht wirksam. Auf diese Weise werden mögliche Fälschungen einer/mehrerer Seiten des Vertrages ausgeschlossen. Wenn der Optionsvertrag in notarieller Form (Escritura) geschlossen wird, kann das Optionsrecht nach Artículo 14 der Hypothekenverordnung in das Grundbuch eingetragen werden. Der Kaufpreis und eine Frist (sie darf vier Jahre nicht übersteigen), innerhalb der die Option ausgeübt wird, müssen in die Escritura aufgenommen werden. Außerdem müssen die Parteien eine Vereinbarung in die Urkunde aufnehmen, mit der ausdrücklich die Eintragung durch das Grundbuchamt festgelegt wird. Vom Standpunkt des Optionsnehmers wäre es im Prinzip ratsam, das Optionsrecht mittels notarieller Urkunde festzulegen, um es in beweiskräftiger Form zu gewährleisten und auf diese Weise den bereits geleisteten Betragsicherzustellen. Wird der Optionsvertrag in notarieller Form geschlossen, müssen Steuern entrichtet werden. Das Optionsrecht ist ein Steuertatbestand ( hecho imponible ). Bemessungsgrundlage ( base imponible ) ist der Optionspreis oder, falls kein Optionspreis vereinbart wurde oder dieser niedriger ist als 5 % der Bemessungsgrundlage, die auf den entsprechenden (Haupt-) Vertrag angewendet wird, beträgt die Steuer 5 % hiervon. Der Steuersatz variiert je nach Vertragsgegenstand. Er beträgt grundsätzlich 4 % für bewegliche Objekte und 6 bis 10 % für unbewegliche Objekte (Immobilien). Es ist zu beachten, dass die autonomen Regierungen diese Sätze ändern können. Auf den Balearen variiert den Steuersatz z.z. zwischen 8 % und 10 % (ab dem wurde die Übertragungssteuer ITP für Immobilien erhöht, für Garagen variiert sie zwischen 8 und 9 %). 11

12 Wenn das Optionsrecht nicht ausgeübt wird, besteht kein Anspruch auf Rückerstattung der abgeführten Steuer (Artículo 10.2 f und Artículo 14.2 Vermögensübertragungssteuergesetz). Wegen dieser zusätzlichen Steuerbelastung werden Optionsverträge i.d.r. nur privatrechtlich geschlossen. b) Grundbucheintragung und Grundbuchauszug In Spanien kann ein Vertrag über den Erwerb/die Veräußerung einer Immobilie wirksam formlos geschlossen werden. D.h. ein mündlich abgeschlossener Kaufvertrag ist ohne notarielle Beurkundung rechtswirksam. Bei Schenkungen, Time-Sharing-Verträgen oder wenn eine behördliche Genehmigung erforderlich ist, sind jedoch Formvorschriften zu beachten. Es ist ratsam, sämtliche Verträge schriftlich zu schließen und den Eigentumserwerb in das Grundbuch eintragen zu lassen. Voraussetzung für die Eintragung ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages. Nur öffentliche Urkunden (Escritura, gerichtliches Urteil usw.) werden in das Grundbuch eingetragen (Artículo 3 Hypothekengesetz). Der Eigentümer, der im Grundbuch eingetragen ist, ist offiziell der Eigentümer der Immobilie. Ein Dritterwerber, der in gutem Glauben entgeltlich ein Recht von einer im Grundbuch eingetragenen Person erwirbt, ist in seinem Erwerb geschützt, sobald sein Recht eingetragen ist, selbst wenn sich später das Recht des Verkäufers aus Gründen als nichtig oder anfechtbar erweist, die sich aus dem Grundbuch nicht ergeben. Deshalb kann nur durch die Grundbucheintragung sichergestellt werden, dass kein anderer Käufer die Immobilie von dem Verkäufer rechtswirksam erwirbt. Beispiel Der in finanzielle Schwierigkeiten geratene Immobilienmakler M verkauft ein unbebautes Grundstück auf Mallorca mit Meerblick an K, der gerade 2 Wochen Urlaub auf Mallorca macht. Aus Zeitgründen reist K nach Deutschland zurück, ohne den Eigentumserwerb in das Grundbuch eintragen zu lassen. M, der K zum Flughafen gebracht hat, trifft dort seinen aus Deutschland kommenden Schulfreund F, der seit Jahren ein Grundstück mit Meerblick zu einem erschwinglichen Preis sucht. Aus Freundschaft verkauft M das Grundstück nochmals an F, der den Eigentumserwerb umgehend eintragen lässt. M verlässt daraufhin die Insel mit unbekanntem Ziel. F wird Eigentümer der Immobilie, weil er in seinem guten Glauben durch die Eintragung im Grundbuch geschützt wird. Mit dieser Eintragung verliert K sein Eigentum. Er kann zivilrechtlich gegen M vorgehen und Strafanzeige wegen Betruges erstatten. 12

13 Gemäß Artículo 1462 Abs. 1 Cc ist die Übergabe der Kaufsache an den Käufer vollzogen, wenn sie in seinen tatsächlichen Herrschaftsbereich, seinen Besitz (Vollmacht und Inbesitznahme poder und posesión) gelangt. Mit der tatsächlichen Handlung der Übergabe vollzieht sich außerdem der Eigentumsübergang auf den Käufer. Bei Immobilien geschieht dies durch die Schlüsselübergabe. Durch die Übergabe der Schlüssel geht somit das Eigentum der Immobilie an den Käufer über. Dabei kann der Käufer verlangen, dass die Schlüsselübergabe sofort nach Vertragsabschluss erfolgt, es sei denn, es wurde etwas anderes vereinbart. Wird der Kaufvertrag vor einem Notar geschlossen, so bestimmt Artículo 1462 Abs. 2 Cc, dass bereits mit Abschluss des Kaufvertrages das Eigentum an dem Kaufgegenstand, hier die Immobilie, an den Käufer übergegangen ist. Die Schlüsselübergabe hat dann lediglich symbolischen Charakter. c) Kaufvertragsinhalt, Kaufvertragsunterlagen In dem Kaufvertrag sollten der Kaufpreis, die Zahlungsmodalität, der Ort, das Datum, die Kostentragungspflicht (im Hinblick auf Notarkosten, Kommunalabgaben, Gebühren des Grundbuchamts und Steuern), der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und etwaige ergänzende Vereinbarungen aufgenommen werden. Spätestens bei Vertragsabschluss sollte sichergestellt worden sein, dass der Verkäufer als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen ist. Der sicherste Weg dafür ist ein Zertifikat certificación; etwas unsicherer ist ein Grundbuchauszug nota simple informativa, bei dem es sich nur um eine unverbindliche Auskunft des Grundbuchamts handelt, für die es nicht haftet (Artículo 332 Hypothekenverordnung). Anders dagegen der Grundbuchauszug in Form eines Zertifkats certificación (Artículo 223 Hypothekengesetz): Hierbei handelt es sich um eine amtliche Bestätigung, für deren Richtigkeit das Amt haftet (Artículo 226, 296 Nr. 5 Hypothekengesetz). Auf diese Weise kann man außerdem prüfen, ob die Immobilie mit eingetragenen Rechten (wie etwa Wegerechte, Grunddienstbarkeiten etc.) und Lasten (etwa hypothekarischer oder steuerrechtlicher Natur) belastet ist. Auf jeden Fall sollte die Vorlage folgender Unterlagen von dem Verkäufer verlangt werden: bei ländlichen Grundstücken ein die Immobilie betreffender Katasteramtsauszug, 13

14 der letzte Zahlungsbeleg der Grundsteuer ( último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles ), eine Kopie der Bewohnbarkeitsbescheinigung ( Cédula de habitabilidad ), eine Kopie der Stromanschlussbescheinigung ( Boletín eléctrico ), die Vorlage entsprechender Belege über die Begleichung der Strom-, Gas- und Wasserrechnungen, bei ländlichen Grundstücken die offiziellen Unterlagen des Brunnens (Anmeldung bei der Wasserbehörde Dirección General de Recursos Hídricos ), das Energieleistungszertifikat (Königliches Dekret 235/2013, vom 5. April, staatliches Bulletin BOE vom ). Seit dem wird dieses Zertifikat über die Energieleistung angefordert, mit dem die Anweisung 2010/31/UE des Parlaments und des Kabinetts vom 19. Mai 2010 umgesetzt wird. Dieses Dekret setzt allgemein fest, dass den Käufern oder Nutzern von Gebäuden, oder von Teilen von Gebäuden ein Zertifikat der Energieleistung übergeben werden muss, in dem die Information über die Mindestanforderungen der energetischen Leistungsfähigkeit und die Referenzwerte enthalten sind. Die Verpflichtung dieses Zertifikat zu beantragen, obliegt dem Eigentümer. Die Gültigkeit beträgt höchstens 10 Jahre. Offizielle Berechnung der Wertzuwachssteuer der Gemeinde Plusvalía municipal für ihre mögliche Einbehaltung durch den Käufer. Grund ist, dass seit dem (Gesetz 16/2012, vom 27. Dezember 2012) die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers nicht mehr möglich ist, wenn der Beleg der Zahlung dieser Steuer nicht dem Grundbuchamt vorgelegt wird, oder wenn die Stadtverwaltung nicht über den Betrag der Wertzuwachssteuer benachrichtigt wurde. d) Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften (Gemeinschaftskosten) Wenn die Immobilie Sondereigentum eines Gebäudes ist, das einer Eigentümergemeinschaft gehört, sollte von dem Verkäufer eine entsprechende Bescheinigung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden, aus der hervorgeht, dass sämtliche Gemeinschaftsabgaben bis zum Tage der Unterzeichnung bezahlt sind. 14

15 Eine derartige Bescheinigung muss zwingend dem notariellen Kaufvertrag beigefügt werden. Allerdings hat der Käufer die Möglichkeit, den Verkäufer von der Vorlage dieser Bescheinigung freizustellen. Dann übernimmt jedoch der Käufer die Haftung für sämtliche nicht geleistete Gemeinschaftsabgaben. In diesem Fall muss der Notar einen rechtlichen Hinweis in die notarielle Urkunde aufnehmen. Das Gesetz 8/1999 über Gemeinschaftseigentum (sog. Ley de Propiedad Horizontal ) von 1999 bestimmt, dass der neue Eigentümer der Wohnung mit seiner Wohnung für die Begleichung der Gemeinschaftsabgaben für das Jahr haftet, in das der Kauf fällt, sowie für die drei vorangehenden Jahre (nach der letzten Gesetzesänderung Gesetz 8/2013 vom 26. Juni über städtische Rehabilitation, Regenerierung und Renovierung, des Gesetzes 49/1960, vom 21. Juli über Gemeinschaftseigentum). Die Eigentümergemeinschaft ist berechtigt, nach einem entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung die Begleichung dieser Schuld von dem neuen Eigentümer gerichtlich einzufordern und zur Befriedigung der offenstehenden Forderungen die Wohnung ggfs. gerichtlich pfänden zu lassen. Ebenso sollte die Satzung der Eigentümergemeinschaft eingesehen werden, um die wesentlichen Normen dieser Satzung vor Abschluss des Kaufvertrages kennenzulernen. Nach Abschluss des Kaufvertrages sollte der Käufer der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft einen Wohnsitz in Spanien benennen, an den Mitteilungen, Ladungen zu Eigentümerversammlungen etc. zugestellt werden können, wie es laut Artículo 9 des Gesetzes über Gemeinschaftseigentum Ley de Propiedad Horizontal vorgesehen ist. Sollte der neue Eigentümer keine Adresse in Spanien mitteilen, gilt die neue Wohnung als Zustelladresse für sämtliche Mitteilungen der Gemeinschaft, mit dem Nachteil, dass die Zustellung in Abwesenheit des Eigentümers als rechtsgültig anzusehen ist. Dies kann von Bedeutung sein, wenn der Eigentümer Einspruch gegen das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung oder gegen Entscheidungen der Gemeinschaft erheben möchte. Häufig wird vereinbart, dass der Verkäufer im Jahr des Eigentumsüberganges die laufenden Grundstückskosten zeitanteilig ( pro rata temporis ) trägt, z.b. die Grundsteuer Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), die Kosten der Müllabfuhr und andere Gemeinschaftsabgaben. Dies sollte ebenfalls in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Der entsprechende Betrag kann dann vom Kaufpreis abgezogen werden. Aufgrund des geltenden Gesetzes der lokalen Finanzämter müssen diese Steuern auf jeden Fall von dem Ei- 15

16 gentümer gezahlt werden, der am ersten Januar des Geschäftsjahrs der Besitzer ist. e) Besonderheiten bei Kauf von ländlichen Grundstücken Der Erwerb einer Immobilie in einer ländlichen Gegend beinhaltet einige Besonderheiten, die sorgfältig von einem Experten überprüft werden sollten, um unangenehme Überraschungen auszuschließen. Dies sind die folgenden Aspekte: Prüfung der Naturschutzeinstufung für ländlichen Boden, da in Spanien verschiedene Stufen eingerichtet wurden. Die Gesetze sehen besondere Maßnahmen für geschützten Boden vor und dort verjähren städtebauliche Vergehen nie (z.b. auf den Balearen: Gesetz zum Naturschutz Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Islas Baleares; und die geltende Raumordnung von Mallorca Plan Territorial de Mallorca, genehmigt am , nachträglich mehrmals geändert). Prüfung der Grenzen der Liegenschaft und der Identität der realen Fläche mit der Fläche, die im Grundbuch eingetragen ist und die im Katasteramt erscheint, um zukünftige Probleme auszuräumen und eine maximale Rechtssicherheit zu erlangen. Besonders gut müssen auf ländlichem Boden die Zulieferung von Strom (Vorliegen des Strombulletins, Bewohnbarkeitsbescheinigung und gültiger Vertrag mit der Stromgesellschaft) und Wasser (legalisierter Brunnen im Ministerium für Wasservorkommen) geprüft werden. 4. Notarielle Urkunde Escritura Escritura heißt wörtlich übersetzt öffentliche Niederschrift. Inhaltlich handelt es sich um den notariellen Kaufvertrag. Auch wenn dieser nicht Voraussetzung für einen wirksam geschlossenen Grundstückskaufvertrag ist, empfiehlt sich die notarielle Vertragsabwicklung, weil die Escritura unabdingbare Voraussetzung für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch ist. Normalerweise wird zunächst ein privatschriftlicher Kaufvertrag unterschrieben (die Parteien brauchen Zeit, um die due diligence zu erstellen und die 16

17 Geldmittel zu organisieren), sie können jedoch genauso direkt zum Notar gehen und die Übertragung erteilen. a) Inhalt der Escritura Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass der Käufer aufgrund der Regelung des Artículo 1280 Nr. 1 Cc. von dem Verkäufer die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages verlangen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen kann. Im Übrigen hat der Käufer außerdem das Recht den Notar zu bestimmen (dies, weil es normalerweise der Käufer ist, der dessen Honorare bezahlt, obwohl gesetzlich vorgesehen ist, dass der Verkäufer dieses Honorar zu tragen hat). Des Weiteren ist es empfehlenswert, den Kaufvertrag umgehend (in einem vernünftigen Zeitraum) in notarieller Form abzuschließen, da sich Probleme ergeben können, wenn die notarielle Beurkundung des bereits vor geraumer Zeit privatschriftlich oder gar mündlich geschlossenen Grundstückerwerbvertrages nachgeholt wird: So ist der Fall denkbar, dass der Verkäufer in der Zwischenzeit verstorben ist. Dann müssen zunächst die Erben des verstorbenen Verkäufers im Eigentumsregister eingetragen werden, bevor der Kaufvertrag unter Mitwirkung der Erben notariell beurkundet werden kann. Ferner könnte sich der Verkäufer später einfach weigern, den Vertrag beurkunden zu lassen. Der Käufer müsste dann sein oben erwähntes Recht auf dem langwierigen und beschwerlichen Klageweg durchsetzen. Schließlich besteht die Möglichkeit, dass das Immobiliengeschäft aufgelöst wurde, von dem das Grundstück erworben wurde und nicht mehr existiert, ohne dass es einen Rechtsnachfolger gibt, an den man sich wenden kann. Beispiel 4 Frau BZ ist mittels privatschriftlichem Vertrag seit 1975 Eigentümerin zweier Apartments in einem Gebäude mit einer Eigentümergemeinschaft. Als sie stirbt, möchte ihre Tochter AF die Erbschaft annehmen. Dies ist jedoch nicht möglich, da die Wohnungen nicht im Grundbuch auf den Namen ihrer Mutter eingetragen sind. Die Verkäufer dieser Wohnungen sind nach so vielen Jahren in ihre Ursprungsländer zurückgekehrt und vermutlich ebenfalls verstorben. 4 Nach einer wahren Begebenheit aus dem Jahre

18 Die Tochter AF hat keine andere Wahl, als ein ordentliches Anerkennungsverfahren zu betreiben, um die Anerkennung des Eigentums, die aus der außerordentlichen Verjährung des Erwerbs erwächst (acción declarativa del dominio adquirido por prescripción adquisitiva ordinaria) und die Berichtigung im Grundbuch (acción de rectificación del registro de la propiedad) zu erwirken. Hierzu muss sie zunächst durch den entsprechenden Erbschein ihr Erbrecht belegen. Diese Erklärung muss eine Erklärung der Mutter als Eigentümerin enthalten, die im Grundbuchamt eingetragen wird, nachdem nachgewiesen ist, dass die Mutter BZ von Anfang an Eigentümerin beider Wohnungen war und dass die gesetzliche Frist von 30 Jahren abgelaufen ist. Diese Handlungen erlauben danach der Tochter AF die Erbschaft anzunehmen und die Wohnungen zu verkaufen. Das Problem besteht darin, dass ein Zeitraum von rund zwei Jahren eingeräumt werden muss, während derer die Tochter die Apartments nicht verkaufen kann, mit den Nachteilen, die dies mit sich bringt. In dem notariell beurkundeten Kaufvertrag werden die ausgehandelten Vertragsbestandteile aufgenommen und gesetzlich zwingend vorgesehene Vertragsschließungsvoraussetzungen berücksichtigt: das Vorliegen des Beleges über die Zahlung der letzten gemeindlichen Grundsteuer (sog. Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz I.B.I. genannt), das Vorliegen eines einfachen Grundbuchauszuges über die betreffende Immobilie, welcher innerhalb eines maximalen Zeitraumes von zehn Tagen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom Notar im Grundbuchamt angefordert und bei diesem eingegangen sein muss, ebenso sollte man eine Vertragsklausel über die Begleichung der Gemeinschaftsabgaben in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen, wenn es sich bei der Immobilie um Sondereigentum handelt. Der notariellen Kaufurkunde muss außerdem ein Zertifikat des Verwalters der Eigentümergemeinschaft über die Gemeinschaftskosten beigefügt werden. Da die Escritura als offizielles Dokument Vorrang vor dem privatschriftlichen Vertrag hat, muss sie alle wesentlichen Vereinbarungen des privatschriftlichen Vertrages enthalten. Die spanischen Gerichte gehen nach laufender Rechtsprechung davon aus, dass die zeitlich später ausgefertigte Escritura die endgültigen Vereinbarungen enthält. Somit kann man sich nach Unterzeichnung der Escritura nicht mehr auf Abmachungen berufen, die im privatschriftlichen Vertrag enthalten waren. 18

19 b) Formalien bei Nicht-Residenten Der Nicht-Residente (beschränkt Steuerpflichtige) muss grundsätzlich einen Repräsentanten beim Finanzamt benennen. Dies ist nicht notwendig, wenn dem Nicht-Residenten nicht mehr als eine von ihm selbst bewohnte Immobilie gehört. Im Übrigen besteht die Pflicht, einen sogenannten Fiskalvertreter (representante fiscal) zu benennen. Dies kann durch Vollmacht mittels öffentlicher Urkunde durch einen in Spanien ansässigen Notar erfolgen. Die Vollmachtsurkunde muss ausdrücklich den Hinweis auf die steuerliche Vertretung enthalten. Dies wird nach Artículo 10 des Real Decreto Legislatiro 5/2004, vom 5. März geregelt, mit dem das Gesetz über die Einkommensteuer für Nicht- Residenten verabschiedet wurde. Ist eine oder sind beide Vertragsparteien Ausländer, müssen im Rahmen des Kaufvertrages eine Reihe weiterer Formalitäten beachtet werden, die dem Umstand Rechnung tragen, dass Devisen nach Spanien eingeführt werden. (1) Zahlungsmittelnachweis Ist der Erwerber ein in Spanien nicht residenter Ausländer, müssen sämtliche dem notariell beurkundeten Kaufvertrag zeitlich vorangegangenen Zahlungen mittels einer Bankbestätigung oder eines Bankschecks nachgewiesen werden, welche das Vorhandensein eines Bankkontos für Nicht-Residenten belegen. Abschnitt drei des Artikels 6, Gesetz 36/2006, vom 29. November über Maßnahmen zur Vorbeugung von Steuerhinterziehung (staatliches Bulletin B.O.E. vom 30. November) ändert den Artikel 24 des Notariatsgesetzes vom 28. Mai 1862 dahingehend, dass verlangt wird, die Zahlungsmittel der Parteien zu identifizieren, wenn die Gegenleistung insgesamt oder teilweise in Geld oder einem Zahlungsmittel erfolgt, das dieses repräsentiert. Die geltende Regelung verpflichtet dazu in der notariellen Urkunde detailliert folgende Informationen aufzunehmen: Gezahlter Kaufpreis, Zahlungsweise (inklusive Erläuterung eines jeden Schecks oder der geleisteten Überweisungen, Datum, Summen etc.) und Herkunft des Geldes, derart, dass das Konto angegeben werden muss, von dem die ausländischen Mittel herrühren, unter Nennung des Inhabers. 19

20 (2) Kaufpreiseinbehalt durch die Käuferseite Ist der Verkäufer ein nicht residenter Ausländer, muss der Käufer 3 % des im notariellen Kaufvertrag genannten Kaufpreises einbehalten und innerhalb einer Frist von dreißig Tagen im Namen des Verkäufers an das Finanzamt als sog. Wertzuwachs- oder Veräußerungsgewinnsteuer ( ganancia patrimonial ) abführen. Früher bestimmte der Artikel 25.2 des Königlichen Dekrets 5/2004, vom 5. März über die Einkommensteuer von Nicht-Residenten, dass kein Einbehalt vorzunehmen ist, wenn die Immobilie am vor mehr als 10 Jahren erworben wurde. Dies wurde inzwischen durch die endgültige Anordnung des Gesetzes 35/2006 in der Weise geändert, dass laut Artikel 25.2 des königlichen Dekrets 5/2004, vom 5. März über Einkommensteuer von Nicht-Residenten der Käufer verpflichtet ist, drei Prozent als Anzahlung auf die entsprechende Steuer des Verkäufers einzubehalten. Bei Einbringung von Immobilien in Gesellschaften, die in Spanien ansässig sind, wird die Anzahlung nicht angefordert, wenn die Einbringung im Rahmen der Gründung oder einer Kapitalerhöhung erfolgt. Der (zwingende) Einbehalt von 3 % des Verkaufspreises wird in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Dadurch soll verhindert werden, dass der nicht residente Ausländer Spanien verlässt, ohne seine Steuerschuld beglichen zu haben. Der Käufer haftet ab der Beurkundung im notariellen Kaufvertrag für den Einbehalt. Er hat für die Begleichung der Steuerschuld eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ab Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Diese Steuerbelastung kann vermieden werden, wenn die veräußernde Gesellschaft eine spanische GmbH (sociedad limitada, S.L.), oder eine Aktiengesellschaft (sociedad anónima, S.A.) ist, auch wenn die Gesellschafter Ausländer und nicht in Spanien ansässig sind. Eine Escritura enthält nach Eintragung im Grundbuch in der Regel drei Stempel: Den Stempel des Finanzamtes bei Bezahlung der Grunderwerbsteuer, den Stempel der Gemeinde bei Bezahlung der Wertzuwachssteuer und den Stempel des Grundbuchamts, aus dem die Eintragung der notariellen Urkunde in das Grundbuch hervorgeht. Erst eine solche Escritura gilt als Eigentumsnachweis. Für die Begleichung der vorgenannten Steuern muss der nichtresidente Käufer eine sog. N.I.E. (Steuernummer für Nicht-Residente, Número de Identificación de Extranjero ) bei einer Stelle der nationalen Polizei oder der 20

21 nationalen Regierung (Delegación del Gobierno) beantragen. Diese N.I.E. muss von dem Steuerpflichtigen bei sämtlichen Steuerzahlungen angegeben werden. Ohne Steuernummer ist keine Steuerzahlung möglich. Die N.I.E. muss auch bei Zahlung der Einkommen- und Vermögensteuer angegeben werden. Sollte der nichtresidente Käufer später eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen, hat diese die gleiche Nummer. Es wird empfohlen, die Steuernummer vor dem notariellen Kauf zu beantragen, da sie erst nach einigen Wochen erteilt wird. Dadurch kann vermieden werden, dass nach der notariellen Beurkundung die Frist für die Zahlung der Steuern (30 Tage ab Datum der notariellen Verbriefung) überschritten wird und dadurch erhöhte Steuern anfallen. Viele Notare fordern bei einem späteren Verkauf die Vorlage der vorgenannten Unterlagen. Das Verfahren zur Erlangung der N.I.E. ist einfach. Der Anwalt oder Steuerberater kann sie für seinen Mandanten beantragen. (3) Pflichten der Verkäuferseite Die Gewinne aus der Veräußerung einer in Spanien gelegenen Immobilie unterliegen als Einkünfte aus Vermögensänderungen der spanischen Einkommensteuer (bei Residenten: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF; bei nicht Ansässigen: Impuesto sobre la Renta de los No Residentes IRNR). Dies ergibt sich bei unbeschränkt Steuerpflichtigen bereits aus dem Umstand, dass deren gesamtes Vermögen in Spanien besteuert wird und für Nichtansässige bestimmt es, dass das Besteuerungsrecht Spanien als Belegenheitsstaat zusteht. Die Berechnung des zu versteuernden Einkommens erfolgt für alle Steuerpflichtigen in gleicher Weise: Sie ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Veräußerungswert, ggfs. abzüglich eines Freibetrages. Der nichtansässige Verkäufer ist z.z. verpflichtet 21 % der Differenz zwischen dem offiziellen Preis abzuführen, den er seinerzeit für den Erwerb der Immobilie bezahlt hat, und dem offiziellen Preis, den er bei der Veräußerung erzielt hat. Neben dem Kaufpreis können die Steuerabgaben, Anwaltshonorare, Notarkosten, die Kosten für das Grundbuchamt, sowie nachträgliche (durch offizielle Rechnungen belegte) Baukosten abgezogen werden. Die Steuer muss in einer Frist von vier Monaten (ab Datum des notariellen Verkaufs der Liegenschaft) beglichen werden. Wenn der Verkäufer in Spanien resident ist, muss die Veräusserungsgewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuererklärung angegeben und 21

22 abgeführt werden. Der Wertzuwachs wird z.z. mit 24,75 % besteuert, wenn die Immobilie mehr als ein Jahr in Besitz des Verkäufers gewesen ist. Ansonsten erhöht der Wertzuwachs die für die Einkommensteuer maßgebende Bemessungsgrundlage. c) Kostentragungspflicht Ein weiterer wichtiger Punkt, der beim Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geklärt werden sollte, ist die Frage, wer die Kosten trägt, die im Rahmen der Errichtung des notariellen Kaufvertrages und der Abwicklung der entsprechenden Eintragung in das Grundbuch anfallen. Diese Kosten betragen in der Regel ca. 10 % des Kaufpreises. Dazu gehören im Einzelnen: Notarkosten. Obwohl gesetzlich vorgesehen ist, dass der Verkäufer diese Steuer zu tragen hat, ist es in vielen Gebieten Spaniens u.a. auch auf Mallorca üblich, diese Kosten vertraglich dem Käufer aufzuerlegen. Die kommunale Wertzuwachssteuer. In vielen Gegenden Spaniens und auch auf Mallorca war es lange üblich, dass der Käufer diese Steuer zahlt, obwohl sie dem Verkäufer obliegt. Heute wird diese Steuer oft von demjenigen gezahlt, der gesetzlich dazu verpflichtet ist, d.h. dem Verkäufer. Kosten des Grundbuchamts. Diese Kosten müssen vom Käufer übernommen werden. Steuerabgaben i.h.v. 8 bis 10 %. Entweder aufgrund der Mehrwertsteuer (sog. IVA ) bei Neubauten (z.z. 10 %), oder aufgrund der sog. Vermögensübertragungssteuer (sog. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP genannt; Steuersatz generell: 8%; Balearen: zwischen 8 und 10 %). Falls die Mehrwertsteuer anfällt, müssen auf den Balearen 1,20 % als Steuer für dokumentierte Rechtsgeschäfte ( Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, kurz AJD, sog. Stempelsteuer) hinzugerechnet werden. Im restlichen Spanien muss jeweils das berücksichtigt werden, was die jeweilige autonome Regierung diesbezüglich vorsieht. Außerdem sollten etwaige Provisionsforderungen von Immobilienmaklern, die Anwaltshonorare und die Kosten der gestoría (Büro, das auf Behördengänge spezialisiert ist) nicht vergessen werden. 22

23 5. Spanisches Grundbuchamt / Katasteramt Beim Grundbuchamt handelt es sich um ein öffentliches Register, in das alle Verträge und Rechte eingetragen werden, die mit Immobilien im Zusammenhang stehen (Artículo 1 Ley Hipotecaria Hypothekengesetz). Es ähnelt dem deutschen Grundbuch. Grundsätzliche Voraussetzung für die Eintragung eines Rechtes oder eines Eigentumsübergangs ist dessen Nachweis durch eine öffentliche Urkunde, wie eine Escritura, ein gerichtliches Urteil etc. (Artículo 3 Ley Hipotecaria). Auf privatschriftliche Urkunden darf nicht einmal eine Vormerkung asiento eingetragen werden. Das Katasteramt für Immobilien ist ein administratives Register, das dem Finanzamt und den öffentlichen Behörden untersteht, in dem ländliche und städtische Immobilien, sowie solche mit besonderen Charakteristika eingetragen werden. Die Eintragung ist obligatorisch und kostenlos, darin unterscheidet es sich vom Grundbuchamt. Die Katasterbeschreibung von Immobilien schließt die physischen, rechtlichen und finanziellen Charakteristika ein, darunter die Lage, die Katasterreferenz, die Fläche, Nutzung, Anbau, graphisches Bild, sowie den Katasterwert und -inhaber. Das ursprüngliche Ziel des Katasters ist steuerlich, indem es die notwendige Information für die Abwicklung, Einziehung und Kontrolle der diversen Steuermaßnahmen der staatlichen, autonomen und lokalen Behörde enthält. Zu diesem Zweck erleichtert der Kataster die statistische Erhebung von Immobilien, ihrer Eigentümer, sowie den Katasterwert, der einen administrativen Wert jeder Immobilie darstellt, mit dem das finanzielle Leistungsvermögen des Eigentümers festgestellt werden kann. a) Die Eintragung in das Grundbuchamt Die Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch hat in Spanien keine konstitutive, sondern lediglich eine deklaratorische Wirkung. Letztlich ist sie aber zwingend, weil nur so eine Reihe von Problemen und Rechtsunsicherheiten umgangen werden können. Auf die sog. Publizitätswirkung und den Gutglaubensschutz bei einer entsprechenden Eintragung wurde bereits weiter oben hingewiesen. Insoweit kann nur durch die Grundbucheintragung vermieden werden, dass der Eigentümer die Immobilie mehrfach verkauft. Diesen Fall regelt Artículo 1473 Abs. 2 Cc. Er bestimmt, dass das Eigentum demjenigen Erwerber zusteht, 23

24 der die Eintragung in das Grundbuchamt zuerst erwirkt hat (Prioritätsgrundsatz oder: prior in tempore, potior in iure). Für den seltenen Fall, dass keiner der Käufer in das Eigentumsregister eingetragen wird, bestimmt Artículo 1473 Abs. 3, 1 Halbsatz Cc denjenigen zum Eigentümer, der das Grundstück im guten Glauben (buenafe) an sein Eigentumsrecht zuerst in Besitz genommen hat. Dabei wird der gute Glaube gemäß Artículo 434 Cc vermutet, so dass in einem etwaigen Rechtsstreit der Betrug des Käufers nachgewiesen werden muss. Falls das Grundstück von keinem der Verkäufer in Besitz genommen wurde, ist gemäß Artículo 1473 Abs Halbsatz Cc, das Datum des Kaufvertrages insoweit ausschlaggebend, als derjenige Käufer als Eigentümer angesehen wird, der die Immobilie als erster erworben hat, insofern er bei Vertragsschluss guten Glaubens war. Der Käufer, der aufgrund dieser Regelung nicht das Eigentum an der Immobilie erhält, hat lediglich einen etwaigen Schadenersatzanspruch gegen den Verkäufer und ggfs. auch gegen den anderen Käufer. Außerdem kann durch eine entsprechende Eintragung verhindert werden, dass die bereits veräußerte Immobilie für Schulden des Verkäufers (Zwangsvollstreckungen) haftet. Sollte die Immobilie trotz des notariellen Verkaufs gepfändet werden, muss der neue Eigentümer eine Drittwiderspruchsklage (die sog. tercería de dominio) gegen den Kläger einreichen. Um den Eigentumsübergang in das Grundbuch eintragen lassen zu können, muss das gestempelte Formular der Begleichung der entsprechenden Steuern, die Zahlungsquittung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer sowie das Original des notariellen Kaufvertrags eingereicht werden. Zwischen Einreichung und Eintragung vergehen in der Regel einige Wochen. Dies hängt jedoch letztlich vom Grundbuchamt ab, so dass auch längere Zeiträume nicht unüblich sind (mehr als ein Monat). Die Einreichung der Unterlagen im Grundbuchamt wird in der Regel von sog. gestorías (Büros, welche auf Behördengänge spezialisiert sind) übernommen. Auskunft über die Einreichungsmodalitäten gibt normalerweise auch der zu Rate gezogene Rechtsanwalt oder Steuerberater. b) Das Katasteramt Das Katasteramt ist eine staatliche Behörde, in der alle Neubauten und Immobilienübertragungen registriert werden. Das königliche Dekret 24