1. Formelle Gründe für die Durchführung des Änderungsverfahrens

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1 Bei der nachfolgenden Veröffentlichung über die öffentliche Auslegung gemäß 3 (2) Baugesetzbuch (BauGB) eines Änderungsverfahrens zum weiterhin fortgeltenden Flächennutzungsplan (FNP) des Umlandverbandes Frankfurt (UVF) handelt es sich ausschließlich um einen zusätzlichen, freiwilligen Informationsservice des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main. Es handelt sich hierbei nicht um eine zusätzliche (virtuelle) Auslegungsstelle des Planungsverbandes; verfahrensrechtlich allein maßgebend ist hinsichtlich aller Daten, Texte und Planskizzen nur die in der Geschäftsstelle des Planungsverbandes Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main ausliegende Offenlegungsakte, die während der Offenlegungsfrist zu den üblichen Dienstzeiten dort jederzeit eingesehen werden kann. Erläuterungsbericht zur 7. Änderung des Flächennutzungsplanes des Umlandverbandes Frankfurt für den Bereich der Stadt Dietzenbach Gebiet: Östlich der Hauptstraße, nördlich der Limesstraße 1. Formelle Gründe für die Durchführung des Änderungsverfahrens Die Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes des Umlandverbandes Frankfurt werden gemäß 2 (1)und 13 sowie 205 BauGB in Verbindung mit 3 (1) Nr. 1 des Gesetzes über die Auflösung des Umlandverbandes Frankfurt vom Planungsverband Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main durchgeführt. Da die Änderung der Darstellung hier als geringfügig und im Hinblick auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung als unbedeutend angesehen werden kann, die Grundzüge der Planung demnach nicht berührt sind, wird das Änderungsverfahren gemäß 13 BauGB durchgeführt. Der Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Frankfurt stellt gemäß 5 BauGB/BBauG für sein Verbandsgebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung dar. Aus Gründen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung ist es erforderlich, die Darstellung im Geltungsbereich der Änderung zu überarbeiten. 2. Geltungsbereich der Änderung Der Änderungsbereich umfasst eine Fläche von ca.1,5 ha. Der Änderungsbereich liegt in der Siedlung Steinberg. Er wird begrenzt im Norden von der Gallischen Straße, im Osten von der Nibelungenstraße, im Süden von der Limesstraße und im Westen von der Hauptstraße. Die Abgrenzung des Geltungsbereiches kann auch den vorgelegten Planzeichnungen entnommen werden.

2 3. Anlass und Inhalt der Änderung Ein entsprechender Bebauungsplan ist im Verfahren (Parallelverfahren; 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 5c Südlich der Römerstraße ). Entsprechend den aktuellen Planungsabsichten wird die FNP-Darstellung Wohnbaufläche geändert in Gemischte Baufläche (ca. 1,5 ha). 4. Regionalplanerische Aspekte Im festgestellten Regionalplan Südhessen 2000 ist der Bereich als Siedlungsfläche, Bestand ausgewiesen. Die mit der neuen Darstellung im Flächennutzungsplan zum Ausdruck gebrachte Planungsabsicht ist daher an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung angepasst. 5. Verkehrsplanerische Aspekte Das bestehende Straßen- und Wegenetz bleibt in seiner jetzigen Struktur bestehen. 6. Umweltschutzaspekte Es wird darauf hingewiesen, dass bei diesem vereinfachten FNP-Änderungsverfahren gemäß 13 Abs. 3 BauGB von einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach 2a und von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, abgesehen wird. Informationen über Altstandorte, Altablagerungen, Altlasten oder Verdachtsflächen im Änderungsbereich oder dessen unmittelbarer Nähe liegen zur Zeit nicht vor. 7. Landschaftsplanerische Aspekte Im Landschaftsplan des früheren Umlandverbandes Frankfurt (Karte 24: Entwicklungskarte ) wurde der Änderungsbereich wie im Regionalplan 2000 als Siedlungsfläche dargestellt. Verbunden war damit der Hinweis, die Durchgrünung innerhalb von Siedlungsflächen zu erhalten. Der Bereich ist mit einem 1-geschossigen Einkaufszentrum und 2 Bank- und Bürogebäuden (5- und 3-geschossig) bebaut. Die restliche Fläche ist als Parkplatz befestigt. Das Gelände ist zu den begrenzenden Straßen hin eingegrünt. Entlang der Haupt- und Limesstraße verläuft eine durchgehende Baumreihe mit Unterwuchs. Die Parkplätze werden durch Hecken und einzelne Bäume unterteilt. Weitere Baum- und Strauchpflanzungen sind im Änderungsbereich vereinzelt vorhanden. Gemäß dem Landschaftsplan soll eine Durchgrünung der Siedlungsfläche auch weiterhin gesichert werden. Die Änderung des Bebauungsplanes sieht eine Umgestaltung der Bebauung vor. Die Pflanzung entlang der Straßen wird erhalten und rahmt den Änderungsbereich

3 ein. Die Stellplätze liegen zukünftig innerhalb der Bebauung und werden durch Baumpflanzungen gegliedert. Des weiteren wird die Anlage von extensiver Dachbegrünung sowie Fassadenbegrünung vorgesehen. Aus landschaftsplanerischer Sicht entsteht durch die Änderung des Bebauungsplanes tendenziell eine Verbesserung gegenüber dem derzeitigen Zustand. 8. Zweck der Änderung und Darlegung der planerischen Erwägungen Im rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 5 c Gebiet nördlich der Limesstraße zwischen Römerstraße und Offenbach Straße (L 3001) vom ist der Bereich als Kerngebiet festgesetzt. Der Bereich ist zur Zeit mit zwei mehrgeschossigen Gebäuden bebaut, in denen sich überwiegend Büros sowie Praxen und eine Bankfiliale befinden. Daneben besteht ein eingeschossiges Ladenzentrum mit diversen Läden (u.a. Lebensmittelmarkt, Reisebüro, Blumen, Apotheke, Friseur) und ein großer Parkplatz. Das ca. 30 Jahre alte Einkaufszentrum Steinberg ist sanierungsbedürftig und soll modernisiert werden. Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Dietzenbach hat am den Aufstellungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans Nr. 5 c beschlossen mit der Begründung, die sich im Bereich des Nachbarschaftszentrums EKZ Steinberg abzeichnenden negativen Tendenzen (schlechter baulicher Zustand, sich verschlechternde Annahme durch die Bevölkerung, Leerstand) abzufangen und neue Entwicklungsmöglichkeiten zu eröffnen. Vor dem Hintergrund der insgesamt ungünstigen Situation im Einzelhandel geht die Stadt Dietzenbach davon aus, dass die Leerstandsproblematik sich in dem Zentrum noch verschärfen wird und negative Ausstrahlungseffekte auf die Umgebung eintreten können. Diese Tendenz wird möglicherweise von der steigenden Attraktivität des neuen Stadtzentrums begünstigt (weitere Kaufkraftverlagerung). Zu der schlechten Vermietbarkeit des Objekts trägt auch die Bausubstanz bei, die nicht mehr dem zeitgemäßen Standard entspricht. Der gültige Bebauungsplan lässt jedoch für anderweitige Entwicklungen kaum Spielraum. Die Änderung des Bebauungsplanes soll hierzu neue Perspektiven aufzeigen, z. B. eine Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoß und Wohnnutzung in den Obergeschossen. Die Stadt hat weiterhin als notwendigen Schritt zur Sicherung des Änderungsbebauungsplanes 5 c eine 2-jährige Veränderungssperre beschlossen, die im April 2003 rechtskräftig wurde. Die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh (GMA) hat für die Stadt Dietzenbach ein Einzelhandelsgutachten im Sept erarbeitet. Im Kapitel VII: Maßnahmen und Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Einzelhandels- und Dienstleistungsstandortes Dietzenbach trifft das Gutachten auch Aussagen zum Nahversorgungszentrum Steinberg und kommt zu dem Ergebnis, dass die Erhaltung und Neugestaltung des Nahversorgungszentrums Steinberg aus gewerbeplanerischer Sicht wünschenswert erscheint, um im nördlichen Siedlungsbereich des Stadtgebietes eine wohnungsnahe Grundversorgung für die Bevölkerung sicherzustellen. Nach gutachterlicher Einschätzung ist ein Gebäudeabriss und ein Neubau des Einkaufzentrums unverzichtbar, so dass nur in enger Abstimmung zwischen der Stadt Dietzenbach und dem Eigentümer eine Aufrechterhaltung der Versorgungsstruktur erreicht werden kann. Damit der Bebauungsplan als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden kann, wird der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren geändert.

4 7. Änderung des Flächennutzungsplanes des Umlandverbandes Frankfurt für den Bereich der Stadt Dietzenbach, Gebiet: Östlich der Hauptstraße, nördlich der Limesstraße

5 7. Änderung des Flächennutzungsplanes des Umlandverbandes Frankfurt für den Bereich der Stadt Dietzenbach, Gebiet: Östlich der Hauptstraße, nördlich der Limesstraße von bisher Wohnbaufläche in Gemischte Baufläche (ca. 1,5 ha)

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