Akzeptanz städtischer Dichte. Erwartungen und Prioritäten zum Wohnen in der Stadt Zürich

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1 Akzeptanz städtischer Dichte Erwartungen und Prioritäten zum Wohnen in der Stadt Zürich

2 Impressum Zimraum Raum + Gesellschaft Joëlle Zimmerli Müllerstr Zürich zimmerli@zimraum.ch Tel: 044 / Fotografien Mirjam Graf, Fotografie, Das Büro Zimraum hat die Studie als Forschungsarbeit ohne Fremdfinanzierung durchgeführt. 14. September 2014

3 Inhaltsverzeichnis 1 Stadt am Scheideweg Bevölkerungsentwicklung im Vergleich und im Kontext Wachstumstreiber: Mehr und immer ältere Menschen Selbstbild der Städter Präferenz bei der Wohnlage Städtische Identität Stadt als Wohn- und Lebensraum Städtische Eigenschaften Urbanität Städtische Lebensqualitäten Wohnqualitäten im Quartier Charaktereigenschaften der Quartiere Akzeptierte Veränderungen im Quartier Prioritäten bei der Wohnung Ansprüche an die Wohnung Wohnen als sozialer Ort Potenzial Wohnmobilität und Wohnflächenverbrauch Grundsatzfragen zur Stadtentwicklung Grundsatzfrage Bevölkerungsentwicklung Einschätzung einer Wohnungsnot Zukunft bauliche Entwicklung Wie weiter? Anhang: Methode... I

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5 1 Stadt am Scheideweg Der Raum Zürich ist das wirtschaftliche Herz der Schweiz. Die Stadt im Zentrum des Wirtschaftsraums gilt mit ihren Einwohnerinnen und Einwohnern auch international zu den attraktivsten Städten. Damit die Stadt Zürich auch in Zukunft als Ausdruck einer weltoffenen, toleranten und dynamischen Schweiz wahrgenommen wird, muss sie sich gesellschaftlich und wirtschaftlich weiter entwickeln können. Eine dynamische Stadt braucht Raum für noch-nicht-städter, Platz zum Arbeiten und zum Wohnen und Begegnungsorte für Einwohner, Erwerbstätige und Besucher. Eine lebendige Stadt zehrt allerdings auch von Reibungsflächen und Aushandlungsprozessen, in denen unterschiedliche Einschätzungen, Einstellungen und Erwartungen Neues schaffen und Bestehendes erneuern. Eine funktionierende Stadt ist letztlich auch ein Produkt widersprüchlicher Vorstellungen davon, was Stadt ausmacht. Urbanität kann deshalb bestenfalls ermöglicht, aber nicht verordnet werden. Sie kann allerdings leicht ausgehöhlt und eingeschläfert werden. Jüngste Entwicklungen in der Standplanung und -entwicklung deuten darauf hin, dass die Stadt Zürich konserviert und nur kontrolliert mit neuen Menschen oder Ideen versorgt werden soll. «Die Stadt ist voll», sagen die einen. Die anderen bemerken: «Wir sind auch ein bisschen zufrieden». Die vorliegende Studie untersucht, inwiefern der Blick auf das Errichtete und der Hang zur Erhaltung des Bestehenden den Vorstellungen und Erwartungen der Städterinnen und Städter entsprechen. Sie beruht auf der Befragung «Städtische Dichte», die vom Büro Zimraum im Herbst 2013 zum zweiten Mal durchgeführt wurde. Das erste Kapitel stellt die Entwicklungen der letzten zehn Jahre in einen internationalen und intrakantonalen Kontext. Das zweite Kapitel beschreibt unterschiedliche städtische Lebensstile und Raumtypologien. Das dritte Kapitel analysiert Einstellungen zur Stadt als Wohn- und Lebensraum. Das vierte Kapitel erläutert Erwartungen an die zukünftige Ausrichtung der Stadtentwicklung. Die Studie zeigt auf, wie zufällig ausgewählte Städterinnen und Städter kontroverse Themen wie Wohnungsnot und Verdichtung einschätzen, wie sie wohnen möchten, was sie von ihrem Quartier erwarten, und was die Stadt ausmacht, in der sie leben. Sie ergänzt offizielle Befragungen zur Zufriedenheit der Bevölkerung und zeigt, wo und wie sich die Stadt aus Sicht ihrer Bewohner entwickeln soll, und was es braucht, damit ihr Puls nicht zum Erliegen kommt. Anders als die Zufriedenheits-Befragungen zeigt die Studie, dass nicht alle Städter das gleiche wollen, und dass an unterschiedlichen Orten unterschiedliche Entwicklungen erwünscht und erwartet werden. Sie versteht sich denn auch als Plädoyer gegen Verallgemeinerungen und für eine Stadtentwicklung, die urbanen Gegensätze als Chance, nicht als Makel versteht. 1.1 Bevölkerungsentwicklung im Vergleich und im Kontext Die Stadt Zürich ist in den letzten zehn Jahren um über Personen gewachsen. Das mag sich nach viel anhören, ist im internationalen und regionalen Vergleich allerdings alles andere als ungewöhnlich. London oder Manchester sind in den letzten zehn Jahren deutlich schneller gewachsen als Zürich, ohne dass sie daran zerbrochen sind. Hätte Zürich mit Lon- 1

6 don Schritt gehalten, hätte die Stadt heute Einwohnerinnen und Einwohner. Hätte sich Zürich wie Manchester entwickelt, wären über Menschen in der Lage, in einer der attraktivsten Städte der Welt zu leben. Ein Blick über die Stadtgrenze hinaus zeigt, dass englische Verhältnisse auch hierzulande möglich sind. Winterthur ist schneller als London gewachsen, und die Kleinstadt Opfikon hat als Bevölkerungs-«Staubsauger» selbst Manchester weit übertroffen. Wäre Zürich gleich schnell wie Opfikon gewachsen, würden heute Menschen in der Stadt leben, wie Abbildung 1 veranschaulicht. Abbildung 1: Bevölkerungsdynamik seit 2001 im internationalen und intrakantonalen Vergleich Wenn Zürich Opfikon wäre Wenn Zürich Manchester wäre Wenn Zürich Winterthur wäre Wenn Zürich London wäre Bevölkerungsstand ' ' ' ' '082 Auch mit Blick auf die Zersiedelungsdebatte wirkt das scheinbar hohe Bevölkerungswachstum eher dürftig. Die Stadt Zürich hat seit 2005 im Durchschnitt 22 Prozent des kantonalen Bevölkerungswachstums absorbiert. Gemessen an ihrer Grösse hätte die Stadt allerdings ein «Soll» von 27 Prozent erreichen müssen. Die Stadtzürcher «Zersiedelungslast» die Wohnraum für über Personen entspricht mussten Vororte und Städte wie Winterthur, Bülach, Wetzikon, Richterswil, Männedorf und Schlieren mit einem überdurchschnittlichen Bevölkerungszuwachs kompensieren, wie Abbildung 2 zeigt. Abbildung 2: Urbanisierungsindex für Städte mit mehr als Einwohnern 2

7 Was in der Stadt Zürich im internationalen Vergleich auffällt, ist schliesslich auch die geringe Einwohnerdichte in den innerstädtischen Quartieren. Im Durchschnitt wohnen in den Kreisen 1 bis 8 rund ein Drittel mehr Menschen pro Hektare als in den Aussenquartieren. Ganz anders als in europäischen Städten wie Hamburg, London, oder Berlin, wo zwei- bis viermal mehr Menschen auf einer Hektare Innenstadt wohnen können als in den Aussenquartieren. Das eng geschnürte planerische Korsett, das für die Zürcher Innenstadt die Wohnbedürfnisse der Einwohner verkennt Zürcherinnen und Zürcher leben inzwischen auf durchschnittlich 41 m 2 Wohnfläche, während sich selbst Berlinerinnen und Berliner mit 39 m 2 begnügen 1 drängt potentielle Städter in die Peripherie. Statt urbane Dichte an Zentrumslagen zu ermöglichen werden im Kanton Zürich Vororte urbanisiert. Gemessen an der Einwohnerdichte sind Gemeinden wie Thalwil, Kilchberg oder Opfikon auf gutem Weg, Zürich zu überholen, das «ländliche» Oberengstringen ist so «urban» wie Höngg. Abbildung 3: Einwohnerdichte pro Hektare in der Innenstadt (Kreis 1-8) und in der ganzen Stadt Zürich, im internationalen und kantonalen Vergleich (Diverse Datenquellen, eigene Darstellung) Einwohner pro Hektare Innenstadt Ganze Stadt Würde die Innenstadt mehr Raum für Einwohner schaffen, könnte die kostspielige Verstädterung des Umlands entschleunigt, Arbeitsmobilität reduziert und mehr Urbanität in der Stadt konzentriert werden. Um die Einwohnerdichte in der Innenstadt zu erhöhen, bräuchte die Stadt allerdings auch Planungsinstrumente, die ein kompaktes, dichtes und durchmischtes Siedlungsmodell zulassen. Am Anfang der Stadtplanung muss die Grundsatzfrage nach der Zukunft der Stadt und den städtischen Bedürfnissen nach Raum stehen. Das erfordert auch ein besseres Verständnis der Ursachen von Wachstum. 1.2 Wachstumstreiber: Mehr und immer ältere Menschen Die Stadt Zürich wächst aus drei Gründen: Es ziehen mehr Menschen in die Stadt als wegziehen. Es werden wieder mehr Kinder geboren. Und Städterinnen und Städter leben länger. Das Zuwanderungssaldo betrug in den letzten Jahren rund 3000 Personen pro Jahr. Ein Drittel der Zuzüger stammte aus der Agglomeration, acht Prozent aus kleineren Städten, je fünf Prozent aus dem ländlichen Gebiet oder einer Schweizer Grossstadt, wie Abbildung 4 zeigt. Knapp die Hälfte kam direkt aus dem Ausland, entweder als Ausländer oder als 1 Quelle: Abgeordnetenhaus Berlin, Kleine Anfrage, Drucksache 16 / , 22. Juni

8 Schweizer Rückkehrer. 75 Prozent sind von ausserhalb des Kantons zugezogen und haben sich bewusst für ein Leben in der Stadt entschieden. Viele, die in die Agglomeration ausgewichen sind, geben an, dass sie nicht an ihren Wunschwohnort gezogen sind 2. Abbildung 4: Zuzüge in die Stadt Zürich nach Herkunftsort Anzahl Zuziehende 50'000 40'000 30'000 20'000 10'000 0 Land Agglomeration Kleinstädte Grossstädte Ausland Zuzugsjahr Daten: Statistik Stadt Zürich, eigene Darstellung Abwanderungen aus der Stadt verteilten sich vor allem auf das nahe Umland. Die offizielle Wegzugsbefragung der Stadt Zürich aus dem Jahr 2012 zeigt, dass die Gründe in erster Linie im knappen und einseitigen Wohnungsangebot der Stadt liegen. Ein Grossteil der Befragten gab an, sie hätten beim Umzug keine zahlbare oder passende Wohnung in Zürich gefunden. Auch hier kompensiert die Agglomeration also städtische Mangelerscheinungen. Anders als die Zuwanderung finden Entwicklungen bei Geburten und Sterbefällen in den Wachstumsdebatten wenig Beachtung. Abbildung 5 zeigt, dass die Zahl der Geburten seit etwa 2005 stark zugenommen hat. Bereits einige Jahre zuvor hat die Trendwende hin zu weniger Sterbefällen eingesetzt. Diese Entwicklungen führten dazu, dass das organische Wachstum im «Spitzenjahr» 2009 stolze 51 Prozent betrug, und 2012 immerhin 34 Prozent des Bevölkerungswachstums ausmachte. Abbildung 5: Bevölkerungswachstum aus Geburten, Sterbefällen und Zuzügen 7'000 5'000 3'000 1'000 1'000 3'000 Anteil Bevölkerungsentwicklung über Saldo der Zuzüge Anteil Bevölkerungsentwicklung über Saldo von Geburten und Sterbefälle Sterbefälle Geburten 5'000 Daten: Statistik Stadt Zürich, Darstellung Zimraum 2 Statistisches Amt Kanton Zürich (2012): Zuzugsbefragung 2011 in 23 Gemeinden. 4

9 Ein Blick auf die Quartiere verdeutlicht, wie uneinheitlich sich die Wachstumsdynamiken in den letzten zehn Jahren ausgewirkt haben. Wiedikon, Enge und Oerlikon sind sowohl durch einen kontinuierlich positiven Zuwanderungs- als auch Geburtensaldo gewachsen. Fluntern, Escher Wyss, Langstrasse und Hottingen haben von der Zuwanderung und in einzelnen Jahren von einem positiven Geburtensaldo profitiert. In den Aussenquartieren Affoltern, Seebach und Altstetten wohnen die neuen Babyboomer, die Quartiere sind allerdings auch durch Zuwanderungsschübe stark gewachsen. Wollishofen, Witikon, Albisrieden und Friesenberg sind geschrumpft. Sie hatten kontinuierliche mehr Sterbefälle als Geburten und nur vereinzelte Zuwanderungsschübe, die den Trend nicht umkehren konnten. Auch Höngg, Saatlen und Schwamendingen haben an Quartierbevölkerung verloren, obwohl sie in einzelnen Jahren mehr Geburten als Sterbefälle aufwiesen. Diese konnten aber die Wegzüge aus dem Quartier nicht kompensieren. Demographische «Verlierer» sind auch die beiden Quartiere Hirzenbach und Leimbach. Sie sind geschrumpft, weil sowohl mehr Menschen weg- als zugezogen sind als auch mehr Menschen gestorben sind als geboren wurden. Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Stadt Zürich wird auch in Zukunft wachsen müssen, wenn sie ihre Kinder, ihre Alten und die zuziehenden neuen Städter aus dem In- und Ausland nicht in die Agglomeration verdrängen möchte. Die unterschiedlichen Dynamiken auf kleinstem Raum machen aber deutlich, dass Stadt nicht gleich Stadt ist. Wo Stadt wachsen kann, will und soll steht in direktem Zusammenhang damit, wie sich unterschiedliche Städterinnen und Städter selber sehen, welche Wohnqualitäten sie schätzen, und was sie von ihrer Stadt, ihrem Quartier und ihrem Wohnumfeld erwarten. 5

10 2 Selbstbild der Städter Wohnlagen werden nicht zufällig ausgewählt. Individuelle Lebensstile und Vorlieben bestimmen auch in Zürich, wer wie und wo wohnen möchte obwohl ein knappes Wohnungsangebot und ein sklerotischer Wohnungsmarkt die Wahlmöglichkeiten einschränkt. Die Befragung zeigt, dass die Lagepräferenzen von Einwohnern häufig klar und auf weniger ausgewählte Standorte beschränkt sind. Die vielen jährlichen Umzüge innerhalb der Stadt Zürich deuten darauf hin, dass Wohnlagen laufend an Präferenzen angepasst werden. Bei besonders beliebten Lagen und Wohnformen kann das aber dauern. Gerade urban gesinnte Stadtbewohner leben deshalb oft in Wohnungen oder an Lagen, die sie eigentlich nicht möchten. 2.1 Präferenz bei der Wohnlage Anhand der sozialen Dichte und Durchmischung können vier Stadtzürcher Wohnlagen unterschieden werden: Es gibt innerstädtische Lagen, wo sowohl Wohn- und Arbeits- als auch Aufenthaltsdichte sehr hoch sind. Daneben gibt es ruhige, dörflich geprägte Wohnlagen, die eine hohe Wohndichte in einem relativ homogenen Umfeld aufweisen, und sowohl an peripheren Lagen etwa am Zürichberg oder am Stadtrand als auch an zentrumsnäheren Lagen in Nebenstrassen gedeihen. Als drittes gibt es Wohnlagen, die mit den S-Bahnhöfen sehr gut angeschlossen sind und sich gut zum Pendeln eigenen, etwa in Oerlikon, Wipkingen, Wollishofen, Altstetten oder Hardbrücke. Und letztlich gibt es «verbindende» Quartiere, in denen Stadtbewohner wegen bestimmter sozialer Milieus, Netzwerken oder gewohnter Alltagsabläufe leben. Ein Viertel der städtischen Bevölkerung setzt die erste Priorität auf innerstädtische Quartiere, wie Abbildung 6 zeigt. 42 Prozent ziehen es vor, in einem ruhigen Wohnquartier zu leben. Weitere 12 Prozent sind auf Mobilität ausgerichtet und suchen die Nähe zum S-Bahnhof. Jeder fünfte Zürcher bzw. jede fünfte Zürcherin ist so stark im eigenen Quartier verankert, dass keine andere Wohnlage in Frage kommt. Abbildung 6: Präferenzen der Wohnlage der befragten Personen (n=1 021) 6

11 Wer innerstädtische Lagen bevorzugt, wohnt vorwiegend in den Kreisen 1 bis 8 und teilweise im alten Oerlikon. Auch viele Bewohnerinnen und Bewohner in Hottingen und Hirslanden bevorzugen innerstädtische Quartiere, und werten das Städtische höher als die oft ruhigen Wohnquartiere vermuten liessen. Eine Vorliebe für innerstädtische Wohnlagen zeigt sich zudem bei vielen Befragten, die am Friesenberg in ein familienfreundliches dörfliches Umfeld gezogen sind, als Individuen aber die Dynamik innerstädtischer Wohnlagen vermissen. Die Nähe zur S-Bahn wird breit geschätzt. Schwerpunkte liegen in Zürich Nord, Affoltern, Altstetten, Wollishofen und Leimbach. Erstaunlich ist, dass Zürich Nord eher zum Pendeln verleitet als Altstetten. Ruhige Wohnlagen sind vor allem bei Einwohnerinnen und Einwohnern in Schwamendingen, am Friesenberg, Albisrieden, Höngg und Wollishofen gefragt. Der Wunsch, nur im eigenen Quartier zu wohnen, verteilt sich über die gesamte Stadt und hat weniger mit der städtischen Lage als mit dem individuellen Umfeld zu tun. Abbildung 7: Präferenzen der Wohnlage: Innerstädtisch (schwarz), Nahe S-Bahn (blau), Ruhiges Wohnquartier (grün), «Mein Quartier» (orange) (n=931) Soziale Merkmale erklären vor allem die Präferenz für innerstädtische Quartiere: Hier wollen vor allem jüngere Menschen mit einem höherem Bildungsgrad oder einer ausländischen 7

12 Staatsbürgerschaft wohnen. Personen mit geringen Einkommen ziehen es überdurchschnittlich häufig vor, nur in ihrem jetzigen Quartier zu wohnen. Präferenzen sind oft auch eine Konsequenz der Wohnmobilität. Städter, die nur in ihrem jetzigen Quartier wohnen möchten, haben durchschnittlich am längsten in Zürich und in ihrem Quartier gelebt. Auch wer ein ruhiges Wohnquartier sucht, wohnt eher lange in der Stadt Zürich und in seinem Quartier. Wer eine innerstädtische Wohnlage oder die Nähe zur S- Bahn sucht, wohnt durchschnittlich am wenigsten lang in der Stadt Zürich oder im Quartier. Abbildung 8: Präferenzen der Wohnlage der befragten Personen (n=931) Mittelwert in Jahren Innerstädtisches Quartier 25.0 Nähe (Gehdistanz) S-Bahnstation 30.3 Ruhiges Wohnquartier 38.1 Mein jetziges Quartier Wohndauer in der Stadt Wohndauer im Quartier Die Priorität bei der Wohnlage konnte auch individuell beschrieben werden. Diese Option haben acht Prozent der Befragten gewählt. Im Vordergrund steht für die einen die Nähe zu einem bestimmten Ort, sei dies zum Arbeitsplatz, zum Wald, zur Bushaltestelle oder zur Kinderkrippe. Als wichtiges Kriterium wird auch die Kinderfreundlichkeit des Quartiers genannt. Was dies bedeutet, wird allerdings nur selektiv und dann oft widersprüchlich erläutert: «Kinderfreundliche und doch zentral, aber auch grün», «Kinderfreundlich, belebt aber wenig Verkehr». An zweiter Stelle stehen bestimmte Quartier-Attribute, etwa «fetzig», lebendig, bezahlbar, durchmischt oder grün. Der grösste gemeinsame Nenner, der aus den Antworten herausgelesen werden kann, sind kurze Wege. Abbildung 9: Individuelle Präferenzen bei der Wohnlage nach Häufigkeit (n=86) 8

13 2.2 Städtische Identität Die Entscheidung, in Zürich zu leben, ist häufig ein bewusstes Bekenntnis zur Urbanität. Dies trifft in besonderem Mass auf diejenigen zu, die sich ein innerstädtisches Quartier zum Wohnen suchen. Sie identifizieren sich überdurchschnittlich stark damit, typische Städterin oder typischer Städter zu sein, wie Abbildung 10 zeigt. Abbildung 10: Würden Sie sich selbst als typische Stadtbewohnerin oder typischen Stadtbewohner bezeichnen? (n=904, Skala 1 «nein» bis 5 «ja») Städtische Identität Innerstädtisches Quartier Ruhiges Wohnquartier Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Mein jetziges Quartier Unterschiedliche Erwartungen hegt die stadtaffine Bevölkerung auch je nachdem, woher sie zuzieht oder einmal zugezogen ist: Die Wahl des Wohnorts wird auch vom vorherigen Lebensumfeld mitgeprägt. Der «Migrationshintergrund» beeinflusst die bevorzugten Wohnlagen: Zuziehende aus dem Ausland und aus anderen Schweizer Gross- und Kleinstädten bevorzugen häufiger innerstädtische Quartiere. Ruhige Wohnquartiere werden von Zuziehenden aus dem ländlichen Raum überdurchschnittlich stark bevorzugt. Die Nähe zu einem Bahnhof mit S-Bahn wird häufiger von Zuziehenden aus der Agglomeration aber auch aus Schweizer Grossstädten gesucht. Häufig handelt es sich dabei um Pendler, die sich in ihrer Freizeit ein urbanes Umfeld wünschen oder um Doppelverdiener, die an unterschiedlichen Orten arbeiten. Das jetzige Quartier ist für über ein Viertel der Schweizer Rückkehrer aus dem Ausland sowie in der Stadt Zürich Geborene die Wohnlage mit der höchsten Priorität. Die Bindung zum Quartier hat also oft auch eine nostalgische Komponente. Zusammengefasst lässt sich sagen: Bei der Identifikation als Städter gibt es deutliche Unterschiede. Überdurchschnittlich stark als Städter verstehen sich Zürcherinnen und Zürcher, die in der Stadt geboren, aus einer anderen Schweizer Grossstadt zugezogen oder Rückkehrer aus dem Ausland sind sowie ein Grosserteil der ausländischen Einwanderer. Eine geringere städtische Identität haben Zugezogene aus Kleinstädten, dem ländlichen Raum und der Agglomeration. Grossstadt wird also grossmassstäblich gesucht und regional als Kompromiss für eine bestimmte Lebensphase gewählt. 9

14 3 Stadt als Wohn- und Lebensraum Unterschiedliche Wohnbedürfnisse und Vorstellungen davon, was Stadt und Quartier als Wohn- und Lebensraum bieten sollen, wirken sich auf eine differenzierte Nachfrage nach Wohnraum an den verschiedenen städtischen Wohnlagen aus. Sie führen letztlich auch zu Reibungsflächen. was die Akzeptanz von Veränderungen im Umfeld betrifft. Die nächsten Abschnitte zeigen, wie Erwartungen an das Städtische im Allgemeinen, an die Wohnqualität im Quartier und an den eigenen Wohnraum formuliert werden. 3.1 Städtische Eigenschaften Urbanität Die Urbanität Zürichs konnte in drei Dimensionen vermessen werden: den räumlichen Möglichkeiten, dem Spektrum sozialer Interaktionen, und der städtebaulichen Dynamik. Aus acht möglichen Kriterien, die auf einer Skala von 1 (gehört überhaupt nicht dazu) bis 5 (gehört voll und ganz dazu) bewertet werden konnten, kürten die Befragten den öffentlichen Raum, in dem sich Menschen aufhalten können, ohne etwas konsumieren zu müssen zum «urbanstes» Merkmal der Stadt. Offene Räume auf Plätzen, an Flussufern oder in Parks werden besonders von Frauen und besser Gebildeten geschätzt. Zu den wichtigen räumlichen Möglichkeiten gehören auch ein grosses kulturelles, gastronomisches und gewerbliches Angebot, sowie belebte öffentliche Orte, an denen etwas konsumiert werden kann etwa an Festivals, in Flussbars oder auf Märkten. Solche Angebote werden von jüngeren Personen und solchen mit höheren Einkommen höher gewichtet. Einwohner verstehen die Stadt also als vielseitig «leb- und nutzbaren» Raum mit vielfältigen kommerziellen und nicht-kommerziellen Angeboten. Abbildung 11: Wichtigkeit bestimmter Eigenschaften für das städtische Leben (eher und sehr wichtig) 100% 75% 50% 25% 0% 5% 19% 73% Belebte öffentliche Orte, an denen nichts konsumiert werden muss (z.b. Plätze, Flussufer, Parks) Möglichkeiten Spektrum Dynamik 12% 30% 54% Ein grosses kommerzielles Angebot (z.b. Kultur, Gastronomie, Gewerbe) 17% 19% 21% 32% 26% 29% 46% 48% 43% Belebte öffentliche Orte, an denen etwas konsumiert werden kann (z.b. Musik, Gastronomie) Vielfältige Angebote, die nicht kommerziell sind (z.b. Alternativ- Kultur, Kleingewerbe) 26% 29% 35% Soziale Internationalität Durchmischung 33% 28% 30% 16% 17% 13% Ein Stadtbild, das sich verändert Hochhäuser, die das Stadtbild prägen gehört teils, teils dazu gehört eher dazu gehört voll und ganz dazu 10

15 Mit Blick auf die bevorzugten Wohnlagen zeigen sich allerdings erste Unterschiede. Nichtkommerziell nutzbare öffentliche Orte werden von allen Städtern geschätzt. Allerdings halten Befragte, welche innerstädtische Quartiere bevorzugen oder die Nähe zu S-Bahnhöfen suchen, das grosse kulturelle, gastronomische und gewerbliche Angebot sowie öffentliche Orte, an denen in Bars oder Restaurants verweilt werden kann, für urbaner als Städter, welche ruhige Wohnquartiere suchen oder nur in ihrem Quartier wohnen möchten. Stadt ist aber mehr als ein Raum. Eine weitere Dimension des Urbanen ist ein breites Spektrum an sozialen Interaktionen, das von der Alternativkultur zum Kleingewerbe und den Grossbanken reicht, und sich in der Durchmischung und der Internationalität niederschlägt. Wiederum sind es vor allem Frauen, höher Gebildete und Innenstädter, welche Vielfalt und soziale Durchmischung als besonders urban gewichten. Wer eine ausländische Staatsbürgerschaft hat, zählt Internationalität häufiger zum Urbanen, im Gegensatz zu Genossenschafterinnen und Genossenschaftern, welche diesen Aspekt als weniger «städtisch» einschätzen. Wer die Nähe zum S-Bahnhof sucht, legt etwas weniger Wert auf eine soziale Durchmischung. Wer gerne in ruhigen Wohnquartieren wohnt, gewichtet die Internationalität geringer. Die dritte Dimension bezieht sich auf die städtebauliche Dynamik. Für knapp die Hälfte der Befragten gehört ein wandelbares Stadtbild zu dem, was Urbanität ausmacht. 47 Prozent sind also nicht nur offen gegenüber baulichen Veränderungen, sondern erwarten, dass sich die Stadt weiterentwickelt. Mit der Veränderung des Stadtbildes können sich Befragte mit höheren Einkommen stärker identifizieren als Personen mit geringeren Einkommen. 29 Prozent der befragten Städter zählen zudem Hochhäuser zu den wichtigen Eigenschaften des Städtischen. Das Hochhaus bleibt allerdings kontrovers. Knapp ein Drittel ist unentschlossen, ob ihnen Hochhäuser wichtig sind und 45 Prozent zählen das Hochhaus eher oder überhaupt nicht zum Städtischen. Eine statistische Analyse zeigt, dass die Einschätzung von Hochhäusern in erster Linie von Wertvorstellungen geprägt wird. Obwohl Männer Hochhäuser deutlich häufiger zum Urbanen zählen als Frauen, tragen Einkommen, Bildung oder Alter nichts zur Erklärung bei. Stark erklärend wirkt hingegen die Grundhaltung zu Veränderung: Wer Stadt als städtebaulich dynamischen Ort schätzt, Internationalität und das Leben im öffentlichen Raum sucht, sieht auch Hochhäuser als Teil der Stadt. Wer grossen Wert auf die Wahrung der sozialen Durchmischung legt, steht Hochhäusern kritischer gegenüber. Ein Hochhaus setzt also einen städtischen Akzent, allerdings nicht nur einen städtebaulichen, sondern auch einen gesellschaftlichen. Mit der dritten Dimension dem sich verändernden Stadtbild und den Hochhäusern identifizieren sich wiederum diejenigen Städter stärker, welche die innerstädtischen Quartiere oder die Nähe zur S-Bahn als Wohnlagen suchen. 11

16 Tabelle 1: Erklärungen für die Befürwortung von Hochhäusern (R 2 = 35.5%; n.s. = nicht signifikant) Konstante 0.9 n.s. Soziale Merkmale Mann Alter -0.9 n.s. Höchster Bildungsabschluss 0.7 n.s. Brutto-Haushalts-Einkommen -0.7 n.s. Ausländische Staatsbürgerschaft -0.6 n.s. Kinder im Haushalt -0.3 n.s. Wohnt in Genossenschaft 0.4 n.s. Werteinstellungen Ein Stadtbild, das sich verändert Internationalität Belebte öffentliche Orte, an denen etwas konsumiert werden kann (z.b. Musik, Gastronomie) Soziale Durchmischung Identifikation als typischer Stadtbewohnerin 1.7 n.s. Ein grosses kommerzielles Angebot (z.b. Kultur, Gastronomie, Gewerbe) -0.7 n.s. Vielfältige Angebote, die nicht kommerziell sind (z.b. Alternativ-Kultur, Kleingewerbe) -1.3 n.s. Belebte öffentliche Orte, an denen nichts konsumiert werden muss (z.b. Plätze, Flussufer, Parks) -1.0 n.s. Zusammengefasst beruht die Akzeptanz einer städtebaulichen Dynamik und der Wunsch nach urbanen Akzenten auf unterschiedlichen Werteinstellungen. Während in dörflichen und «verbindenden» Wohnlagen erhalten werden soll, sucht und erwartet eine grosse Minderheit Veränderung. Da die dichte, lebendige und hoch gebaute Stadt besonders von Städtern mit innerstädtischen Wohnpräferenzen geschätzt wird, haben zentrale Lagen auch die höchste Akzeptanz für mehr gebaute Urbanität. Städtische Lebensqualitäten Eine Stadt ist nicht nur ein Setting für ein urbanes Lebensgefühl, sondern auch ein alltäglicher Wohn- und Arbeitsort. Drei Dimensionen machen das Wohnen in der Stadt angenehm: Die kurzen Wege, Kontakt- und «Verschwinde»-Möglichkeiten in der Gesellschaft sowie ein grosses, rund um die Uhr verfügbares Angebot. Mehr als die Hälfte der Befragten halten kurze Wege als «sehr wichtig», fast 90 Prozent halten sie für eher wichtig. Je jünger Städter sind, desto wichtiger sind diese kurzen Wege. Fast so wichtig ist die Möglichkeit, Kontakte aus einem grossen Pool an Menschen und unterschiedlichen beruflichen und sozialen Umfeldern aussuchen können. Diese Qualität wird quer durch alle sozialen Merkmale hindurch gleichermassen geschätzt. Stadt schafft also auch die Möglichkeit für «Wahlverwandtschaften». Für über zwei Drittel der Befragten ist das grosse Angebot ein wichtiger Aspekt für den Wohnalltag. Je jünger und je höher das Einkommen, desto wichtiger ist das Angebot. Die Möglichkeit zur Anonymität schätzen noch 45 Prozent als städtische Wohnqualität, Unterschiede nach sozialen Merkmalen lassen sich nicht identifizieren. t Sig. 12

17 Abbildung 12: Welche Bedeutung haben folgende Aspekte für das Wohnen in der Stadt? (n=1 021) 100% 75% 50% 25% 0% 11% 32% 55% Kurze Wege (Arbeit, Freizeit, Einkaufen) 16% 30% 48% Sich Kontakte selbst aussuchen können 22% 36% 33% Ein grosses Angebot zu haben 31% 27% 18% Möglichkeit zur Anonymität 24% 16% 14% Öffnungszeiten rund um die Uhr teils, teils eher wichtig sehr wichtig Ein 24-Stunden-Angebot ist für knapp ein Drittel der Städter ein bedeutender Bestandteil des städtischen Alltags. Ein sehr starker Zusammenhang besteht hier mit jüngeren Städtern, die solche Rahmenbedingungen in der Stadt erwarten. Wer in einer Genossenschaft wohnt, gewichtet dagegen die langen Öffnungszeiten als deutlich weniger wichtig. Wege kurz zu halten, aus einem breiten Pool an Menschen Kontakte aussuchen und aus einem grossen Angebot wählen zu können sind also wichtige städtische Lebensqualitäten, die besonders im Leben junger Städter zentral sind. 3.2 Wohnqualitäten im Quartier Was in der Stadt als Lebensqualität geschätzt wird, muss nicht gleichermassen als Wohnqualität im Quartier gesucht sein. Welche Wohnqualitäten im Quartier geschätzt und welche Veränderungen im Wohnumfeld akzeptiert werden, zeigen die nächsten Abschnitte. Charaktereigenschaften der Quartiere Auf der Ebene der Quartiere lassen sich drei Wohnqualitäten unterscheiden. Zu den «städtischen» Quartierqualitäten, aus denen sich ein gesellschaftliches Umfeld erschliesst, zählen belebte Orte, eine heterogene Quartierbewohnerschaft und die Möglichkeit, spontan Bekannte treffen zu können. Die «dörfliche» Quartierqualität, die ein gemeinschaftliches Umfeld schafft, entsteht aus einer Quartierbewohnerschaft mit ähnlichem Hintergrund, aus Orten, an denen sich nur Anwohner aufhalten und aus Leuten im Quartier, die sich kennen. Das gewachsene «Setting» erschliesst sich über Grünflächen, alte Häuser und typische alte Bauten. Je nachdem, welche Prioritäten Städter bei der Wohnlage setzen, heben sie andere Dimensionen als Wohnqualitäten im Quartier hervor. Abbildung 13: Wohnqualitäten bei Präferenz innerstädtisches Quartier (n=240) (Farbgebung: braun = städtische Wohnqualitäten, hellgrau = Setting) Belebte Orte zu haben Spontan Bekannte treffen zu können (z.b. auf Sportplatz, Markt, im Park, im Café, in der Bar) Möglichst viel Grün im Quartier zu haben Einige alte Bauten zu haben, die typisch für das Quartier sind In einem Quartier mit vielen verschiedenen Menschen zu wohnen 13

18 Wer ein innerstädtisches Quartier zum Wohnen sucht, schätzt vor allem das «städtische» Umfeld, das sich an erster Stelle aus den belebten Orten, an zweiter Stelle aus den Möglichkeiten, spontan Menschen treffen zu können und an dritter Stelle aus einer heterogenen Bewohnerschaft ergibt. Diese Städter suchen bewusst Reibungsflächen und Gegensätze. Als zweite Quartierqualität wird das «Setting» hervorgehoben, also Grünflächen und einige quartierspezifische Bauten im Umfeld. Abbildung 14: Wohnqualitäten bei Präferenz Nähe zu S-Bahnstation (n=107) (Farbgebung: hellgrau = Setting, braun = städtische Wohnqualitäten) Möglichst viel Grün im Quartier zu haben Belebte Orte zu haben Spontan Bekannte treffen zu können (z.b. auf Sportplatz, Markt, im Park, im Café, in der Bar) Einige alte Bauten zu haben, die typisch für das Quartier sind In einem Quartier mit vielen verschiedenen Menschen zu wohnen Wer als Wohnlage die Nähe zu einer S-Bahnstation bevorzugt, stellt ähnliche Qualitäten in den Vordergrund also «städtisches» Umfeld und «Setting» allerdings in einer anderen Präferenzordnung, denn das «Setting» steht nun an erster Stelle. Mit einer etwas geringeren Gewichtung folgen die städtischen Qualitäten der Belebung und der Möglichkeit, spontan Menschen treffen zu können. Abbildung 15: Wohnqualitäten bei Präferenz ruhiges Wohnquartier (n=370) (Farbgebung: hellgrau = dörfliche Wohnqualitäten, braun = städtische Wohnqualitäten, schwarz = dörfliche Wohnqualitäten) Möglichst viel Grün im Quartier zu haben Einige alte Bauten zu haben, die typisch für das Quartier sind Spontan Bekannte treffen zu können (z.b. auf Sportplatz, Markt, im Park, im Café, in der Bar) Belebte Orte zu haben In einem Quartier mit Menschen zu wohnen, die einen ähnlichen Lebensstil pflegen Wer die höchste Priorität darin setzt, in einem ruhigen Quartier zu wohnen, ordnet und gewichtet die Qualitäten nochmals anders und integriert eine dritte Wohnqualität. An erster Stelle steht dann mit dem grünen Umfeld und den typischen Quartierbauten das «Setting». Das «städtische» Umfeld taucht in den Top 5-Qualitäten zwar auf, wird aber deutlich geringer gewichtet. Als neue Dimension werden nun zusätzlich «dörfliche» Wohnqualitäten hervorgehoben. Im ruhigen Wohnquartier wird nicht die soziale Durchmischung geschätzt, sondern ein homogenes Umfeld aus Menschen, die einen ähnlichen Lebensstil pflegen. Eine Vermischung mit neuen sozialen Milieus kann in einem ruhigen Wohnquartier also zur Abnahme von Wohnqualitäten führen, während sie an innerstädtischen und S-Bahn-nahen Wohnlagen zur Erhöhung der Wohnqualitäten führt. 14

19 Abbildung 16: Wohnqualitäten bei Präferenz «Mein jetziges Quartier» (n=181) (Farbgebung: hellgrau = dörfliche Wohnqualitäten, braun = städtische Wohnqualitäten, schwarz = dörfliche Wohnqualitäten) Möglichst viel Grün im Quartier zu haben Einige alte Bauten zu haben, die typisch für das Quartier sind Spontan Bekannte treffen zu können (z.b. auf Sportplatz, Markt, im Park, im Café, in der Bar) Die Leute im Quartier zu kennen Belebte Orte zu haben Auch wer nur im eigenen Quartier wohnen will definiert Wohnqualität an erster Stelle über das «Setting» von Grün und wiedererkennbaren Bauten. Nach der Möglichkeit, Bekannte treffen zu können folgt allerdings direkt eine «dörfliche» Wohnqualität: die Möglichkeit, die Leute im Quartier zu kennen. Das deutet darauf hin, dass Städter, welche nur in ihrem Quartier wohnen wollen, den Erhalt ihrer sozialen Netzwerke höher gewichten als Entwicklungen, die zu einer Belebung führen. Was die Stadt gegenüber der Agglomeration auszeichnet ist das Leben im öffentlichen Raum. Denn belebte Orte sind eine städtische Wohnqualität, die unabhängig von allen sozialen Merkmalen von Städtern geschätzt wird. Geringere oder deutlichere Unterschiede gibt es hingegen zu anderen Dimensionen. Was das «städtische» Wohnumfeld betrifft, schätzen Frauen, Städter mit höheren Einkommen und Städter mit ausländischer Staatsbürgerschaft eine heterogene Quartierbevölkerung mehr. Frauen und Städter mit Kindern im Haushalt heben zudem die Möglichkeiten zu spontanen Kontakten im Quartier als wichtigen Faktor häufiger hervor. Was die «dörflichen» Qualitäten betrifft, schätzen vor allem Frauen, Städter mit Kindern und ältere Personen homogene Nachbarschaften. Städter mit Kindern schätzen es auch eher, im Quartier Orte zu haben, an denen sich nur Anwohner aufhalten. Wer Kinder im Haushalt hat, Frau ist oder in einer Genossenschaftswohnung lebt mag es zudem eher, die Leute im Quartier zu kennen. Am «Setting» schätzen es besonders Frauen und ältere Personen, möglichst viel Grün im Quartier zu haben. Frauen, besser gebildete Städter und solche mit geringeren Einkommen wünschen sich zudem einige für das Quartier typische Bauten als Wohnqualität. Abbildung 17: Spezifische Wohnqualitäten im Quartier für Städter mit Kindern im Haushalt Wichtigkeit Spontan Bekannte treffen zu können Die Leute im Quartier zu kennen Orte zu haben, an denen sich nur Anwohnende aufhalten Kinder im Haushalt Keine Kinder im Haushalt In der Summe wird deutlich, dass Frauen ein höheres Gewicht auf Wohnqualitäten im Quartier legen als Männer. Daneben legen Städter mit Kindern im Haushalt mehr Wert darauf, soziale Netzwerke im Quartier zu haben, wie Abbildung 17 zeigt. 15

20 Akzeptierte Veränderungen im Quartier Die Frage, welche Wohnqualitäten im Quartier erhalten oder weiter entwickelt werden sollen, verdient eine genauere Analyse. Um die Präferenzen für gesellschaftliche bzw. gemeinschaftliche Wohnqualitäten und das gewachsene bzw. gebaute Setting zu isolieren, konnten die Befragten zwischen zwei plausiblen Veränderungsszenarien auswählen oder sich der Wahl enthalten. Das erste Szenario beschreibt einen Prozess, der in innerstädtischen Quartieren und am Zürichberg beobachtet werden kann, etwa im Seefeld, im Langstrassenquartier oder in Hottingen. Aufgrund der restriktiven städtebaulichen Vorgaben durch die Quartiererhaltungszonen und Kernzonen verändert sich das Quartierbild hier kaum. Sanierungen und Ersatzneubauten müssen sich stark an der gebauten Höhe und am architektonischen Charakter im Umfeld orientieren. Dadurch werden verhältnismässig wenige neue, oft aber grössere und teurere Wohnungen gebaut. Wenig überraschend ist die Zahl der Quartierbewohner in solchen Quartieren in den letzten zehn Jahren stagniert oder zurückgegangen. Im gleichen Zeitraum sind die Medianeinkommen gestiegen, wie Tabelle 2 zeigt. Der Erhalt des Stadtbilds des gebauten Settings hat also eine gesellschaftliche Veränderung vorangetrieben. Tabelle 2: Medianeinkommen und Bevölkerung 2008 und 2012 (Daten: Statistik Stadt Zürich) Medianeinkommen (in Tsd. CHF) Bevölkerungsentwicklung Delta Absolut Relativ Veränderung Quartierbevölkerung Langstrasse % Seefeld % Hottingen % Veränderung Setting Escher Wyss % Seebach % Altstetten % Das zweite Szenario baut auf Entwicklungen in Quartieren wie Seebach, Altstetten und E- scher Wyss auf. Hier wurde sehr viel gebaut, Areale wurden umgenutzt und Quartiere stark verdichtet. Das Quartierbild hat sich teilweise markant verändert. Gleichzeitig hat die Quartierbevölkerung deutlich zugenommen. Dabei ist das Medianeinkommen allerdings leicht gesunken. Es wohnen also weiterhin ähnliche soziale Schichten im Quartier. Owohl deutlich mehr Menschen dort leben, lassen sich kaum Verdrängungsprozesse ausmachen. Konkret wurde gefragt, welche Veränderung bevorzugt wird: Das Quartierbild verändert sich baulich wenig, die Zahl der Quartierbevölkerung nimmt eher ab. Mit den steigenden Mietpreisen durch das knappere Angebot verändert sich die Bewohnerschaft und es wohnen vorwiegend Menschen mit höheren Einkommen im Quartier. Oder: Das Quartierbild verändert sich deutlich, Häuser werden abgerissen und neu gebaut. Es wohnen mehr Menschen im Quartier. Diese haben unterschiedliche Budgets. Die Antworten auf diese Grundsatzfrage fallen kontrovers aus. Ein Fünftel der Befragten verweigert sich der Entscheidung. Knapp ein Drittel wählt den Erhalt des «Settings» und knapp die Hälfte wählt die sichtbare Ausweitung des Wohnungsangebots mit Konsequenzen auf das Quartierbild, aber zugunsten des «Städtischen», wie Abbildung 17 zeigt. 16

21 Abbildung 18: Welche Veränderungen im Quartier wären Ihnen lieber? (n=1 013) Das Quartierbild verändert sich baulich wenig, die Zahl der Quartierbevölkerung nimmt aber eher ab. Mit den steigenden Mietpreisen verändert sich die Bewohnerschaft und es wohnen vorwiegend Menschen mit höheren Einkommen im Quartier. Das Quartierbild verändert sich deutlich, Häuser werden abgerissen und neu gebaut. Es wohnen mehr Menschen im Quartier. Diese haben unterschiedliche Budgets. Das ist mir egal / keine davon 20% 31% 48% In Bezug auf die sozialen Merkmale gibt es zwei kleine Unterschiede. Jüngere Städter bevorzugen eher die Veränderung im Quartierbild, ältere Städter bevorzugen eher die Gentrifizierung. Mit einem etwas geringeren Ausmass bevorzugen auch Städter mit Kindern im Haushalt eher die Veränderung des Quartierbildes zugunsten einer breiteren sozialen Spannweite der Bevölkerung gegenüber Städtern, die keine Kinder im Haushalt haben und sich eher mit der Gentrifizierung zugunsten des Quartierbildes einrichten. Erstaunlicherweise zeigen sich bei dieser Grundsatzfrage keine signifikanten Unterschiede in Bezug auf die Einkommen. Solange also der eigene Wohnraum gesichert ist, solidarisieren sich geringer Bemittelte nicht unbedingt mit weniger bemittelten Wohnungssuchenden, wenn ihnen viel am Erhalt des gebauten Quartierumfelds gelegen ist. Was die bevorzugte Wohnlage betrifft, so zeigen sich drei entscheidende Differenzen. Zunächst sind Städter, die innerstädtische Quartiere zum Wohnen bevorzugen, deutlich offener gegenüber Veränderungen im Quartierbild, wenn diese zugunsten einer heterogenen Quartierbewohnerschaft ausfällt. Als Zweites sind Städter, welche als Wohnlage die Nähe zur S- Bahnstation suchen, deutlich indifferenter in der Frage. Sie nehmen Entwicklung so, wie sie kommen. Und drittens legen Städter, welche ruhige Wohnquartiere suchen oder nur in ihrem jetzigen Quartier wohnen möchten, einen grösseren Wert auf den Erhalt des Quartierbildes, auch wenn dies zu einer Gentrifizierung führen würde. Tabelle 3: Verteilungen in der Grundsatzfrage nach bevorzugter Wohnlage (n=929) Das Quartierbild verändert sich deutlich, Häuser werden abgerissen und neu gebaut Das Quartierbild verändert sich baulich wenig, die Zahl der Quartierbevölkerung nimmt aber eher ab Das ist mir egal. Innerstädtisches Quartier 54.3% 25.7% 20.0% Nähe (Gehdistanz) S- 45.0% 27.9% 27.0% Bahnstation Ruhiges Wohnquartier 46.1% 35.2% 18.7% Mein jetziges Quartier 42.8% 34.2% 23.0% 17

22 Die Akzeptanz baulicher Veränderungen ist also bei Städtern, welche die Innenstadt als Wohnlage suchen hoch, zum Erhalt der gesellschaftlich bedingten Wohnqualitäten. Bei auf Mobilität ausgerichteten Städtern ist die Akzeptanz ebenfalls gegeben, weil sie ihre Wohnlage opportunistisch aussuchen und sich auf die «Lage»-Qualität fokussieren. Bei Städtern, welche ein ruhiges Wohnumfeld oder nur ihr Quartier bevorzugen ist sie Akzeptanz baulicher Veränderungen am geringsten, weil sie die höchste Wohnqualität im Setting also dem Grünen, Gebauten und Bestehenden sehen. 3.3 Prioritäten bei der Wohnung Ansprüche an die Wohnung Die Widersprüchlichkeiten zwischen dem Wunsch nach zahlbaren Wohnungen, der Einstellung gegenüber städtischer Dichte und Wohnqualitäten im Quartier findet ihren direktesten Ausdruck bei den Ansprüchen an die eigene Wohnung. Hier wird sichtbar, ob Prioritäten bei der Wohnung zu Gunsten des erwünschten Wohnumfelds angepasst werden. Oft wird behauptet, hohe Ansprüche an die eigene Wohnung und ein ruhiges Wohnumfeld gefährden die typischen Qualitäten des städtischen Lebens, nämlich Belebung und Durchmischung, am stärksten. Selbst überzeugte Städter würden damit das Städtische von innen aushöhlen. Dieses Bild lässt sich nur teilweise bestätigen und muss sowohl räumlich als auch gesellschaftlich differenziert betrachtet werden. Was eine städtische Wohnung mit höchster Priorität bieten muss, darüber sind sich Städter einig: Einen privaten Aussenraum wie einen Balkon oder eine Dachterrasse. Was danach kommt entscheidet die bevorzugte Wohnlage. Eine günstige Wohnung grundsätzlich das zweitwichtigste Kriterium für eine städtische Wohnung hat eine besonders hohe Priorität bei Städtern, die nur in ihrem jetzigen Quartier wohnen möchten, also unflexibel bei der Wohnlage sind. Die grosse Wohnung geniesst an dritter Stelle bei allen Städtern eine ähnlich hohe Priorität, unabhängig von der bevorzugten Wohnlage. Nach den wohnungsspezifischen Kriterien folgt an vierter Stelle ein Wohnumfeldkriterium: die unverdeckte Aussicht aus der Wohnung. Dieses Kriterium wird von Städtern, welche innerstädtische Wohnlagen oder die Nähe zur S-Bahn-Station bevorzugen, allerdings deutlich geringer gewichtet als von denen, die ein ruhiges Wohnquartier suchen oder nur im vertrauten, unveränderten Quartier leben möchten. Bauliche Verdichtung kann also die Wohnqualität in typischen Wohnquartieren vermindern, nicht aber in urbanen, bereits dicht bebauten innerstädtischen Quartieren. Als fünfte Wohnungsqualität und damit bereits als Schlusslicht wird der hohe Ausbaustandard gewichtet. Diese Qualität wird von Städtern, die auf Mobilität ausgerichtet sind und ihre Wohnlage opportunistisch in der Nähe der S-Bahn suchen, höher geschätzt. Generell weniger wichtig ist, dass niemand in die Wohnung schauen kann. Wer innerstädtische Wohnquartiere bevorzugt, gewichtet auch dieses Kriterium deutlich geringer, als wer andere Wohnlagen in der Stadt sucht. 18

23 Abbildung 19: Wie wichtig sind Ihnen folgende Kriterien für Ihre Wohnung? (n=857) Balkon oder Dachterrasse Günstige Wohnung Innerstädtisches Quartier Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Ruhiges Wohnquartier Mein jetziges Quartier 1 Innerstädtisches Quartier Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Ruhiges Wohnquartier Mein jetziges Quartier Grosse Wohnung Aussicht nicht von Gebäude verdeckt Innerstädtisches Quartier Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Ruhiges Wohnquartier Mein jetziges Quartier 1 Innerstädtisches Quartier Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Ruhiges Wohnquartier Mein jetziges Quartier Hoher Ausbaustandard Niemand kann in die Wohnung schauen Innerstädtisches Quartier Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Ruhiges Wohnquartier Mein jetziges Quartier 1 Innerstädtisches Quartier Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Ruhiges Wohnquartier Mein jetziges Quartier Prägend für die Gewichtung der Wohnungskriterien ist vor allem das Einkommen. Wer mehr Geld zur Verfügung hat, legt mehr Wert auf eine grosse Wohnung mit hohem Ausbaustandard, wer ein tieferes Einkommen hat, sucht eine günstige Wohnung. Gleichzeitig werden grosse Wohnungen auch von Städtern mit Kindern gesucht. Frauen legen häufiger Wert darauf, einen Balkon zu haben, Männer bevorzugen häufiger einen hohen Ausbaustandard. Jüngere Städter suchen günstige Wohnungen und haben weniger Mühe mit baulicher Dichte, da sie weniger Wert auf eine gute Aussicht legen. Wer höher gebildet ist, hat weniger Mühe mit nachbarschaftlicher Distanz und legt weniger Wert darauf, dass niemand in die Wohnung schauen kann. Allerdings bevorzugen Städter mit höherer Bildung auch eher innerstädtische Quartiere, in denen die Nachbarschafts-Toleranz generell höher ist. Dasselbe gilt für jüngere Städter. Die Ergebnisse zu den wichtigsten Kriterien bei einer Wohnung sind robust und entsprechen exakt den Ergebnissen aus der ersten Erhebung vor zwei Jahren. Allerdings ist die Akzeptanz von Dichte noch höher geworden, denn die verdeckte Aussicht durch ein Nachbargebäude wird dieses Mal sogar noch um 0.2 Punkte geringer gewichtet. Ob sich städtischer Wohnraum in realer Reichweite befindet hängt sowohl vom Ausmass des Wohnungsangebots als auch vom Zugang zum freien Wohnungsangebot ab. Persönliche 19

24 Netzwerke spielen bei der Wohnungssuche eine sehr grosse Rolle. Knapp ein Drittel der befragten Stadtzürcher sind über eine Empfehlung von Freunden oder Bekannten zur Wohnung gelangt. Ein Viertel hat mit Hilfe des Internets eine Wohnung gefunden, gerade einmal 18 Prozent erhielten eine genossenschaftliche Wohnung, wie Tabelle 4 zeigt. Tabelle 4: Wie haben Sie Ihre Wohnung / Ihr Haus gefunden? (n=925) Suchkanal % Empfehlung oder Tipp von Freunden / Bekannten 31.4 Inserat / Suchabo eines Internetportals (z.b. Homegate, Immopool) 24.8 Genossenschaft 17.7 Inserat in der Zeitung 16.5 Zu jemandem gezogen (z.b. Familie, Partner, Bekannte) 3.8 Immobilienmakler / Arbeitgeber 3.5 Stiftung 1.7 Tipp aus einem elektronischen Medium (z.b. Newsletter, Facebook) 0.6 Allerdings hängt die Wahrscheinlichkeit, über einen der Top-drei Kanäle eine Wohnung zu finden, sehr stark mit der Wohndauer in der Stadt Zürich zusammen. Wer noch nicht lange in der Stadt wohnt oder zuzieht, hat die grösste Chance, über das Internet eine Wohnung zu finden oder zieht direkt zu jemandem in die Wohnung. Wer schon länger in der Stadt Zürich wohnt, steigert seine Chance, über Empfehlungen von Freunden eine Wohnung zu finden. Nur wer sehr lange in der Stadt lebt, hat eine echte Chance auf eine Wohnung in einer Genossenschaft. Wohnen als sozialer Ort Mittlerweile lebt gemäss Bundesamt für Statistik knapp die Hälfte der Stadtzürcher (46% im Jahr 2012) in einem Ein-Personen-Haushalt 3. Alleine-Wohnen entspricht also nicht einfach einer Lebensphase, es wird bewusst gewählt. Die Frage, ob sie lieber mit jemandem zusammen leben möchten, bejahen gerade einmal 27 Prozent der Städter, die in Einzelhaushalten wohnen, wie Abbildung 20 zeigt. Die Antworten bestätigen Rückmeldungen aus der ersten Befragungsrunde vor zwei Jahren. Abbildung 20: Zusammen und alleine Wohnen (n=1 021) Möchten Sie lieber mit jemandem zusammen wohnen? (n=353) 27% Möchten Sie lieber alleine wohnen? (n=668) 6% nein ja nein ja 73% 94% 3 Daten: Privathaushalte nach Gemeinde und Haushaltsgrösse, am 31. Dezember

25 Der Wunsch, alleine zu wohnen hat keinen besonders ausgeprägten sozialen Hintergrund. Eher junge Städter, die alleine wohnen, wünschen sich etwas häufiger, mit jemand anderem zusammen zu wohnen. Zudem führt ein höherer Bildungsgrad bei Ein-Personen-Haushalten zu einem etwas deutlicheren Wunsch, nicht alleine wohnen zu müssen. Was hinter dem Wunsch nach einem Zusammenwohnen steht wurde nicht direkt erfragt. Das Ergebnis sollte allerdings nicht falsch verstanden werden. Der Wunsch, mit jemandem zusammen zu wohnen bedeutet nicht, dass ein Viertel der Ein-Personen-Haushalte lieber in einer Wohngemeinschaft oder einem Cluster-Haushalt leben möchte. Während drei Viertel der Einzelhaushalte nicht mit jemandem anderem zusammenzuziehen wollen, wünschen sich gerade einmal sechs Prozent der Städter in mehr-personen Haushalten, alleine wohnen zu können. Der Anteil derjenigen, die aus Opportunitätsgründen mit jemandem zusammen leben sei es wegen einem kleinen Haushaltsbudget, sei es wegen einem fehlenden Angebot ist also gering. Umgekehrt formuliert verfügt eine Mehrheit der Zürcherinnen und Zürcher über ausreichende Mittel, um selbst zu entscheiden, in welcher Haushaltsform sie leben möchte. Der (unerfüllte) Wunsch nach dem Alleinwohnen korreliert in erster Linie mit der Wohndauer: je länger jemand in der Stadt wohnt, umso eher möchte er oder sie alleine leben. Eine weitere Dimension des Zusammenwohnens liegt besonders in Mietwohnungshäusern in den nachbarschaftlichen Beziehungen, die über einen homogenen beziehungsweise heterogenen Wohnungsmix entstehen. Die Präferenz für soziale Durchmischung in der unmittelbaren Nachbarschaft wurde mit einem Szenario erhoben: Die Befragten mussten sich vorstellen, dass sie wegen einer Sanierung umziehen müssten und von der Liegenschaftsverwaltung ein Angebot erhielten. Sie können wählen zwischen einer Wohnung in einem Mietwohnungshaus, in dem alle Wohnungen etwa gleich gross und gleich teuer und mit einem vergleichbaren Standard gebaut sind und einer Wohnung in einem Mietwohnungshaus, in dem die Wohnungen unterschiedlich gross und teuer und mit unterschiedlichen Standards verfügbar sind. Als drittes konnten die Befragten angeben, ob ihnen diese Wahl egal ist. Die Ergebnisse zeichnen ein mehrdimensionales Bild. Ein Drittel zieht einen homogenen Wohnungsmix vor, knapp ein Drittel bevorzugt einen heterogenen Wohnungsmix und für ein gutes Drittel ist die Entscheidung egal. Soziale Unterschiede gibt es nur in einer Dimension. Je höher das Haushaltseinkommen ist, desto eher wird eine heterogene Nachbarschaft gewünscht. Dies entspricht nicht der gängigen Vorstellung, dass besser Verdienende unter sich wohnen möchten. Dagegen gibt es deutliche Unterschiede, was die bevorzugte Wohnlage betrifft, wie Abbildung 21 zeigt. Abbildung 21: Präferenz eines homogenen oder heterogenen Wohnungsmixes im Mietshaus (n=790) 100% 75% 50% 25% 0% 44% 38% 38% 32% 31% 24% 31% Innerstädtisches Quartier Ruhiges Wohnquartier 28% 19% 31% 43% 40% Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Mein jetziges Quartier Mir ist es egal. Heterogener Wohnungsmix Homogener Wohnungsmix 21

26 Wer ein innerstädtisches Quartier als Wohnlage bevorzugt, ist gleichgültiger gegenüber der Nachbarschaft. Es funktionieren also sowohl homogene als auch heterogene Wohnungsmixe. Wer eine konkrete Vorstellung hat, bevorzugt allerdings eher die heterogene Nachbarschaft. Städter, welche auf Mobilität ausgerichtet sind und die Nähe zur S-Bahnstation suchen, bevorzugen deutlich häufiger eine homogene Nachbarschaft, oder stehen der Frage gleichgültig gegenüber. Wer nur im jetzigen Quartier leben will, legt ebenfalls einen grösseren Wert auf einen homogenen Wohnungsmix in der Liegenschaft. Was die ruhigen Wohnlagen betrifft, gehen die Bedürfnisse am stärksten auseinander. Es werden sowohl sozial gemischte als auch sozial homogene Nachbarschaften gewünscht. Als Erkenntnis kann daraus gezogen werden, dass in innerstädtischen Quartieren heterogene Nachbarschaften in den meisten Fällen auf eine grosse Akzeptanz stossen, während bei Arealentwicklungen, bei denen Wohnungsangebot in erster Linie auf Pendler ausgerichtet werden, homogene, zielgruppenspezifische Wohnungsangebote erwünscht sind und Verwurzelte am häufigsten eine klare Vorstellung ihrer erwünschten Nachbarschaft haben. Potenzial Wohnmobilität und Wohnflächenverbrauch Die bauliche Verdichtung ist eine Möglichkeit, das Wohnflächenangebot zu erweitern. Alternativ können Wohnflächen über Umzüge in Lebensabschnitt-kompatible Wohnungen optimiert oder mit der Erstellung von Wohnungen mit kleineren Grundrissen reduziert werden. Nachfolgend soll untersucht werden, wie viel Spielraum für Wohnmobilität oder kleinere Grundrisse besteht. Wohnflächen, die ohne Gefühl von grossem Verlust akzeptieren würden, liegen für knapp ein Drittel (30%) der Städter bei 60 bis 80 Quadratmetern. Die Nachfrage nach solchen Grundrissen kommt je hälftig aus Ein- beziehungsweise Zwei-Personen-Haushalten. Knapp ein Fünftel (19%) aller Städter würde sich sogar mit 40 bis 60 Quadratmetern zufrieden geben. Dabei handelt es sich primär um Ein-Personen-Haushalte. Rund ein Viertel (26%) erwartet mindestens 80 bis 100 Quadratmeter. Knapp die Hälfte dieser Zielgruppe sind Zwei- Personen-Haushalte. Für solche Wohnungen interessieren sich aber auch Ein-Personen- Haushalte (15%), Drei-Personen-Haushalte (22%) oder Haushalte mit vier oder mehr Personen (20%). Bei steigender Wohnfläche verbreitet sich also auch das Zielgruppenspektrum. Siebzehn Prozent aller Städter wünschen sich Wohnungen mit mindestens 100 bis 120 Quadratmetern. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Zwei-Personen-Haushalten und in etwas geringeren Anteilen auf Drei- und Vier-Personen-Haushalten. Eine Wohnfläche mit über 120 Quadratmetern erwarten noch acht Prozent aller Stadtzürcher. Bei zwei Dritteln handelt es sich um Haushalte mit mindestens vier Personen. Tabelle 5: Akzeptierte Wohnfläche nach Haushaltsgrösse (n=975) Personen im Haushalt < 40 m m m m m m 2 > 150 m 2 N 1 2% 13% 13% 4% 1% 0% 0% % 3% 13% 12% 6% 1% 0% % 0% 3% 6% 4% 2% 0% % 0% 1% 4% 4% 2% 1% und mehr 0% 0% 0% 1% 1% 1% 1% 43 Total 2% 17% 30% 26% 17% 6% 2%

27 Die Anzahl Zimmer, die bei einer neuen Wohnung ohne Gefühl von grossem Verlust akzeptiert würde, liegt für gut über ein Viertel aller Städte bei 3.5 Zimmern. Zielgruppen für 3.5- Zimmerwohnungen sind zu 60 Prozent Zwei-Personen-Haushalte. Ein Viertel sind Ein- Personen-Haushalte und rund 17 Prozent sind Drei- bis Vier-Personen-Haushalte. Knapp dreissig Prozent also ein sehr grosser Anteil wünschen sich 2-Zimmerwohnungen, einige wenige Prozent bevorzugen Studio-Wohnungen. Die Zielgruppen für 4-Zimmer-Wohnungen sind am heterogensten. Sie verteilen sich etwa je zu einem Drittel auf 2- bis 4-Personen- Haushalte. Die Nachfrage nach Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern ist insgesamt sehr klein. Nur gerade vier Prozent aller Städter erwarten mindestens so viele Zimmer. Tabelle 6: Akzeptierte Zimmerzahl nach Haushaltsgrösse (n=1 005) Personen im Haushalt 1- bis 1.5- Zimmer 2- bis 2.5- Zimmer 3- bis 3.5- Zimmer 4- bis 4.5- Zimmer 5 und mehr Zimmer 1 3% 21% 9% 1% 0% % 4% 22% 9% 0% % 0% 5% 8% 1% % 0% 1% 8% 3% und mehr 0% 0% 0% 2% 2% 43 Total 4% 25% 37% 25% 4% Aus der Gegenüberstellung der aktuell bewohnten Wohnung und der als akzeptabel eingestuften Anzahl Zimmer und Wohnungsfläche kann das soziale Verdichtungspotenzial eruiert werden, das über eine höhere Wohnmobilität respektive den Bau kleinerer Wohnungen ausgeschöpft werden könnte: etwa dreissig Prozent der Befragten wären bereit, mit einem Zimmer weniger zu leben. Allerdings wünschen sich 11 Prozent ein Zimmer mehr. Netto könnten also rund zwanzig Prozent aller Städter mit einem Zimmer weniger auskommen. Ähnlich würden etwa 29 Prozent der Befragten mit 20 Quadratmetern weniger Wohnfläche auskommen, wobei sich 17 Prozent rund 20 Quadratmeter mehr wünschen, wie Tabelle 7 zeigt. N Tabelle 7: Potenzial zur Reduktion und Wunsch nach mehr Wohnraum (n=1 021) Wohnfläche Gleich Weniger Mehr Zimmerzahl Gleich Weniger Mehr 54% 29% 17% 60% 30% 11% ca. 20m2 23% 15% 1 Zimmer 27% 10% ca. 35m2 2% 2% 2 Zimmer 2% 1% ca. 45m2 3% 1% 3 Zimmer 0% 0% ca. 60m2 1% 0% Die generelle Bereitschaft zur Anpassung der Wohnfläche ist weitaus grösser als das eruierte Potenzial. So wären 41 Prozent der Befragten bereit, bei gleichbleibender Haushaltsgrösse in eine Wohnung mit weniger Wohnfläche zu ziehen, wobei in der Antwort möglicherweise ein Stück soziale Erwünschtheit mitschwingt. Interessant ist deshalb, wie sich diese generelle Bereitschaft erklären lässt. Überraschenderweise ist sie bei älteren Personen signifikant höher als bei jüngeren. Dafür nimmt die Anpassungsbereitschaft sowohl bei Bewohnern von Genossenschaften als auch mit einer geringeren verfügbaren Wohnfläche respektive weni- 23

28 ger Zimmer pro Person deutlich ab. Die Anpassungsbereitschaft nimmt auch ab, je mehr Wert auf einen hohen Ausbaustandard respektive auf eine grosse Wohnung gelegt wird. Diese Ergebnisse sind aus verschiedenen Gründen interessant. Erstens bedeutet dies, dass das Bedürfnis nach einem hohen Ausbaustandard nicht nur einkommensabhängig ist. Zweitens zeigen ältere Personen eine höhere Bereitschaft auf kleinerer Wohnfläche zu wohnen, selbst wenn statistisch kontrolliert wird, ob sie nur aufgrund der Verkleinerung des Haushaltes (etwa durch den Auszug von Kindern oder dem Verlust des Partners) über mehr oder Zimmer verfügen, als sie eigentlich brauchen. Das umgekehrte gilt für Städter in Genossenschaften: Wer gemeinnützig wohnt hat eine geringere Bereitschaft zum Umzug in eine kleinere Wohnung, auch wenn statistisch kontrolliert wird, ob den Haushaltsmitgliedern weniger Wohnfläche pro Person zur Verfügung steht, etwa weil Genossenschaftswohnungen kleiner oder höher belegt sind. Interessant ist zudem, unter welchen Bedingungen in eine Wohnung mit weniger Wohnfläche gewechselt würde. Quer durch die Befragten zeigt sich, dass eine kleinere Wohnung mit drei Formen von «städtischem» Mehrwert kompensiert werden muss, wie Tabelle 8 zeigt. Ein Faktor ist der Preis: Die kleinere Wohnung muss entweder günstiger oder zumindest gleich teuer sein. Der zweite Faktor ist die Gelegenheit. Die kleinere Wohnung muss gut mit dem Verkehr erschlossen sein sowie den gleichen Ausbaustandard und gleich viele Zimmer bieten. Der dritte Faktor ist die Lage. Die kleinere Wohnung muss entweder an zentraler Lage, im selben Quartier oder in der gleichen Siedlung sein. Vereinzelt werden Optimierungen wie ein Balkon, eine ruhige Lage, ein höherer Ausbaustandard oder etwas Spezielles wie Seesicht, eine Terrasse, ein Altbau oder gute Architektur genannt. Damit Umzüge in kleinere Wohnungen stattfinden, muss die kleinere Wohnung günstiger oder zumindest gleich teuer sein als die bereits bewohnte. Von der Ausstattung her muss sie gut mit dem Verkehr erschlossen sein und/oder einen ähnlichen Standard wie zuvor bieten. Und von der Lage her muss sie sich entweder an zentraler Lage befinden oder aber im selben Quartier wie die vorherige Wohnung sein. Die Dimensionen müssen nicht zwingend alle erfüllt sein, aber mindestens eine davon muss zutreffen. Tabelle 8: Unter welchen Bedingungen würden Sie in eine kleinere Wohnung ziehen? (n=420) Bedingung % Preis: Entweder günstiger oder gleich teuer müsste günstiger sein. 54% gleich teuer sein. 16% Opportunität: Gut erschlossen, sonst wie zuvor müsste mit dem Verkehr gut erschlossen sein 50% denselben Ausbaustandard haben 28% müsste gleichviele Zimmer haben 21% Lage: Entweder an zentraler Lage, im Quartier oder in der gleichen Siedlung müsste an zentraler Lage sein 32% müsste im selben Quartier sein 30% müsste in der gleichen Liegenschaft / in der gleichen Siedlung sein 6% 24

29 Bei den sozialen Merkmalen zeichen sich nur wenige Unterschiede ab: Wer eine höhere Bildung oder ein höheres Einkommen hat oder in einer Genossenschaftswohnung lebt, setzt häufiger als Bedingung, dass eine kleinere Wohnung denselben Ausbaustandard hat. Je geringer das Haushaltseinkommen ist, desto eher muss die kleinere Wohnung gleich teuer sein wie die bisher bewohnte. Je jünger Städter sind, desto eher muss eine kleinere Wohnung günstiger sein als die bisherige. Wer Kinder im Haushalt hat, für den ist es wichtig, dass eine kleinere Wohnung gleich viele Zimmer hat wie die bisherige damit gleich viele Kinderzimmer vorhanden sind. Je älter Städter sind, desto eher sollte die kleinere Wohnung in der gleichen Liegenschaft, in der gleichen Siedlung oder im gleichen Quartier sein. Je jünger Städter sind, desto eher sollte die Wohnung an zentraler Lage sein. Auch bezüglich der bevorzugten Wohnlage bleiben die Präferenzen stabil. Wer nur im eigenen Quartier leben will, setzt dies auch als wichtigste Bedingung für einen Umzug in eine kleinere Wohnung. Noch deutlicher ist die Bedingung der zentralen Lage bei Städtern, die ein innerstädtisches Quartier als Wohnlage bevorzugen. Wer als Wohnlage ein ruhiges Wohnquartier sucht, setzt dagegen häufiger den Ausbaustandard als Bedingungen für einen Umzug in eine kleinere Wohnung in den Vordergrund. Die effektive Bereitschaft, in eine kleinere Wohnung zu ziehen wurde als letztes mit Hilfe eines Szenarios kontrolliert. Die Befragten wurden wiederum vor eine Wahl gestellt: Sie können entweder aus einem Angebot der Liegenschaftsverwaltung an ihrer Wunschlage in eine 15 Quadratmeter kleinere Wohnung zum selben Preis oder in eine gleich grosse für 500 Schweizerfranken mehr ziehen oder sich an eine schlechtere Lage «verdrängen» lassen. Vor diese Wahl gestellt zeigt sich, dass bei gut einem Fünftel der Stadtbewohner noch ein deutliches finanzielles Polster vorhanden ist, so dass die gleichgrosse Wohnung zum höheren Preis gewählt wird. Knapp die Hälfte der Städter wählt die Wunschlage und denselben Preis und verzichtet dafür auf fünfzehn Quadratmeter. Rund ein Drittel lässt sich «verdrängen» und zieht an eine schlechtere Lage mit der Option, dort ein besseres Wohnungsangebot zu finden. Abbildung 22: Bereitschaft zum Wohnflächenverzicht bei Mietwohnungen (n=794) Sie müssen umziehen, weil das Mietshaus saniert wird. Die Liegenschaftsverwaltung macht Ihnen für Ihr Wunschquartier folgende Angebote. Eine Wohnung ist gleich teuer wie Ihre jetzige. Sie ist aber 15 m2 kleiner. Die andere Wohnung ist etwa 500 Franken teurer. Dafür hat sie gleichviel Wohnfläche. 33% 47% Ich nehme kein Angebot an und ziehe an eine Lage, die mir weniger gut gefällt. 20% Die Wahl wird nur von einem sozialen Merkmal geprägt: Je höher das Haushaltseinkommen ist, desto eher wird ein höherer Mietpreis für dieselbe Wohnfläche an der gewünschten Lage bezahlt, wie Abbildung 23 zeigt. 25

30 Abbildung 23: Bereitschaft zum Wohnflächenverzicht bei Mietwohnungen nach Einkommen (n=794) 100% 75% 50% 25% 0% 40% 34% 34% 30% 25% 12% 16% 18% 23% 48% 50% 49% 47% Fr. 2'501-4'500 Fr. 4'501-7'000 Fr. 7'001-9'000 Fr. 9'001-12'000 42% 32% Fr. 12'001-15'000 Ich nehme kein Angebot an und ziehe an eine Lage, die mir weniger gut gefällt. Die andere Wohnung im Wunschquartier ist etwa 500 Franken teurer. Dafür hat sie gleichviel Wohnfläche. Eine Wohnung im Wunschquartier ist gleich teuer wie Ihre jetzige. Sie ist aber 15 m2 kleiner. Auffällig ist, dass das Einkommen keinen Einfluss auf die Entscheidung hat, zugunsten der gewünschten Wohnlage auf Wohnfläche zu verzichten. Der Anteil derjenigen, die für eine geringere Fläche an der Wunschlage bleiben also eine Einbusse bei der Wohnung, nicht aber bei der Lage in Kauf nehmen ist über alle Einkommensklassen etwa gleich gross. Einzig bei der höchsten Einkommensklasse steigt der Anteil der Haushalte, die sich für eine teurere aber grössere Wohnfläche entscheiden kann. Was die bevorzugte Wohnlage betrifft, so zeigt sich nur ein signifikanter Unterschied: Städter, welche die Nähe zur S-Bahnstation suchen, sind häufiger bereit an eine andere Lage zu ziehen, ohne den Kompromiss von Wohnfläche und Wohnungspreis einzugehen. Sie verhalten sich also auch in dieser Dimension opportunistisch und entscheiden sich aufgrund des Angebots für ihren Wohnort. Die geringere Wohnfläche darf allerdings nicht mit einem unattraktiven Wohnungsstandard einhergehen. Städter lassen sich bei weitem nicht auf jedes Angebot ein sofern sie schon in der Stadt wohnen. So würden sich nur sechs Prozent der Städter die von der Liegenschaftsverwaltung eine hypothetische Kündigung erhalten auf eine kleine, dunkle Parterre- Wohnung zum gleichen Preis einlassen. 48 Prozent würde die zusätzlichen 500 Franken aufwenden und die grosse, helle Wohnung im vierten Stock an der Wunschlage wählen. 46 Prozent würde sich für kein Angebot entscheiden und an eine weniger gute Lage ziehen. Unattraktiver Wohnraum zugunsten der Wohnlage wird mit 15 Prozent nur von Haushalten häufiger gewählt, denen monatlich weniger als Franken Nettolohn zur Verfügung stehen. Es handelt sich dabei überdurchschnittlich häufig um Ein-Personen-Haushalte. Wer mehr Einkommen zur Verfügung hat, zahlt also entweder mehr zugunsten der attraktiveren Wohnung oder zieht an eine andere Lage. In Bezug auf die gewünschte Wohnlage zeigt sich, dass die Zahlungsbereitschaft für attraktiven Wohnraum an der gewünschten Lage bei Städtern am höchsten ist, welche innerstädtische Lagen bevorzugen. Diese reizen die Schmerzgrenze eines hohen Mietpreises für einen «anständigen Wohnraum» deutlich häufiger aus, wenn sie dafür in der Innenstadt wohnen bleiben können, wie Abbildung 23 zeigt. 26

31 Abbildung 24: Nachfrage nach unattraktivem Wohnraum bei Mietwohnungen (n=794) 100% 75% 37% 55% 50% 50% Ich nehme kein Angebot an und ziehe an eine Lage, die mir weniger gut gefällt. 50% 25% 58% 40% 45% 41% Es gibt in Ihrem Wunschquartier eine freie Wohnung im 4. Stock, die gross und hell ist. Sie ist rund 500 Franken teurer als Ihre jetzige Wohnung. 0% 5% 6% 5% 9% Innerstädtisches Quartier Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Ruhiges Wohnquartier Mein jetziges Quartier Es gibt in Ihrem Wunschquartier eine freie Wohnung im Parterre, die klein und dunkel ist. Sie ist gleich teuer wie Ihre jetzige Wohnung Ob Wohnmobilität aus Bestandswohnungen in kleinere Wohnungen überhaupt aktiviert werden kann, hängt massgeblich davon ab, ob ein Wohnungsangebot in ähnlicher Preisdimension vorhanden ist. Nach wie vor ist die Zahlungsbereitschaft hoch, für attraktiven, grosszügigen Wohnraum tiefer in die Tasche zu greifen. Allerdings zeigen die Ergebnisse auch, dass an innerstädtischen Lagen eine Nachfrage nach unattraktivem, kleinem aber günstigem Wohnraum besteht, welche von Ein-Personen-Haushalten mit geringem Haushaltseinkommen ausgeht. Diese gewichten die Lage und damit verbundenen kürzeren Wege höher als den grösseren Wohnkomfort, den sie zum selben Preis an schlechterer Lage oder in der Agglomeration erhielten. 27

32 4 Grundsatzfragen zur Stadtentwicklung Ein beliebtes Motto in der aktuellen politischen Debatte lautet: «Stadt» bewahren und das Bevölkerungswachstum drosseln. Inwiefern die Bestrebung zu erhalten statt zu entwickeln den Vorstellungen und Erwartungen der Städterinnen und Städter entspricht, zeigen die Antworten auf Grundsatzfragen der zukünftigen Ausrichtung der Stadtentwicklung. 4.1 Grundsatzfrage Bevölkerungsentwicklung Anders als die Politik sind die meisten Stadtzürcher der Ansicht, dass mehr Platz für mehr Einwohner geschaffen werden soll. 49 Prozent der Städterinnen und Städter stehen eher oder voll und ganz hinter der Aussage, dass in der Stadt Zürich möglichst viele Menschen wohnen sollen. Weitere 29 Prozent stimmen der Aussage teilweise zu. Nur 15 Prozent finden die Aussage eher nicht zutreffend und gerade einmal acht Prozent lehnen sie vollständig ab. Noch deutlicher wird die Haltung, wenn umgekehrt gefragt wird, ob der Platz zum Wohnen beschränkt bleiben soll. Diese Aussage lehnen über 54 Prozent entweder eher oder voll und ganz ab. Abbildung 25: Wie sehr treffen aus Ihrer Sicht folgende Aussagen zu? (n=1 021) 8% 15% 29% 27% 22% In der Stadt Zürich sollen möglichst viele Menschen wohnen können. 31% 23% 26% 12% 8% In der Stadt Zürich soll der Platz zum Wohnen beschränkt bleiben. Zustimmung Wohnt in «normaler» Wohnung 2.6 Wohnt in Genossenschaft trifft voll und ganz zu trifft teils, teils zu trifft überhaupt nicht zu trifft eher zu trifft eher nicht zu In einer Stadt wie Zürich soll der Platz zum Wohnen beschränkt bleiben. Unterschiede nach sozialen Merkmalen wie Bildung, Geschlecht, Alter oder Einkommen zeigen sich keine; die Einstellung zum Bevölkerungswachstum entspricht vielmehr einer Weltanschauung. Allerdings stellen sich Städter, welche in einer Genossenschaft wohnen, signifikant häufiger hinter die Aussage, dass in der Stadt Zürich der Platz zum Wohnen beschränkt bleiben soll. Der Unterschied ist nicht sehr gross, aber signifikant. Deutliche Unterschiede zeigen sich auch in Bezug auf die bevorzugte Wohnlage, wie Abbildung 26 zeigt. 28

33 Abbildung 26: Wie sehr treffen aus Ihrer Sicht folgende Aussagen zu? (n=1 021) 80% 60% 40% 20% 0% 31% 30% Möglichst viele 9% 4% Beschränkt 32% 24% Möglichst viele 7% 7% Beschränkt trifft voll und ganz zu 27% 21% Möglichst viele 13% 8% Beschränkt 23% 15% 15% 11% Möglichst viele trifft eher zu Beschränkt Innerstädtisches Quartier Nähe S-Bahnstation «Mein Quartier» Ruhiges Wohnquartier Wer innerstädtische Quartiere als Wohnlage oder die Nähe zur S-Bahnstation bevorzugt, stimmt deutlich häufiger der Aussage zu, dass die Stadt Zürich Wohnraum für möglichst viele Menschen bieten soll. Am restriktivsten gehen Städter, die sich ruhige Wohnlagen suchen, mit der Frage um. Sie stimmen doppelt so häufig der Aussage zu, dass der Wohnraum in der Stadt beschränkt bleiben soll. Bevölkerungswachstum wird also in innerstädtischen Quartieren und im Umfeld der S-Bahnhöfe deutlich besser akzeptiert als in monofunktionalen dörflich geprägten Wohnquartieren. 4.2 Einschätzung einer Wohnungsnot Anhand einer Einschätzung der Situation auf dem Wohnungsmarkt konnten die Befragten beurteilen, ob überhaupt Spielraum für Bevölkerungswachstum vorhanden ist. Die Antworten sind ernüchternd, zumal die meisten Städterinnen und Städter ein erhebliches Wohnungsproblem konstatieren. Gemäss folgender Grafik sind 83 Prozent der Befragten der Meinung, dass es in der Stadt Zürich eine Wohnungsnot gibt. Nur 17 Prozent sehen keine Wohnungsnot. Abbildung 27: Einschätzung einer Wohnungsnot in der Stadt Zürich (n=1 021) Was trifft für Sie zu? In der Stadt Zürich gibt es eine Wohnungsnot. 17% In der Stadt Zürich gibt es keine Wohnungsnot. 83% Unterschiede nach sozialen Merkmalen zeigen sich keine. Weder Alter noch Bildung, Einkommen, Staatsbürgerschaft, Geschlecht oder sonstige Merkmale wirken sich auf eine unterschiedliche Wahrnehmung der Wohnungsnot aus. Ein einziger Faktor beeinflusst die Einschätzung: Personen, die bei der Wohnlage ein innerstädtisches Quartier favorisieren, erkennen noch häufiger eine Wohnungsnot. Was tun? Abbildung 28 illustriert, wie sich die Befragten die Wohnungsnot erklären. Um die Einschätzung der Einwohner zu erheben, wurden normativ aufgeladene Erklärungsmöglichkeiten vorgeschlagen, die in der öffentlichen Debatte und den Medien am meisten Anklang 29

34 finden. Die Antworten wurden in angebots- und nachfragelastige Erklärungen aufgeschlüsselt. Abbildung 28: Wie erklären Sie sich die Wohnungsnot? (Mehrfachnennungen möglich) (n=1 021) Nachfrage: Wir brauchen immer mehr Wohnraum pro Person 48% Es ziehen generell viele Menschen in die Stadt 33% Angebot: Es ziehen zu viele Ausländer in die Stadt Neu gebaute Wohnungen sind zu teuer oder zu gross Vorschriften verhindern, dass Wohnungen gebaut werden können 13% 14% 59% Die Auswertung macht deutlich, dass die meisten Stadtzürcher die Wohnungsnot klar als Folge eines Angebotsproblems sehen. Allerdings wird dabei primär nicht die Menge die nicht als Antwortoption vorgeschlagen wurde, sondern die Grösse und der Preis neu erstellter Wohnungen bemängelt. Parallel zu diesem Qualitätsdefizit sehen sie als zweitwichtigste Erklärung die hausgemachte Nachfrage als problematisch: Der erhöhte Platzbedarf führt zu einer Ausweitung der Wohnfläche, ohne dass damit Wohnraum für mehr Menschen entsteht. Die Zunahme der Stadtbevölkerung erhöht die von aussen kommende Nachfrage zwar zusätzlich, wird jedoch weniger oft als treibenden Faktor der Wohnungsnot genannt. 14 Prozent sehen ein regulatorisches Angebotsproblem: wegen zu strikter Vorschriften werden zu wenig neue Wohnungen gebaut. Die externe Nachfrage nach Wohnraum durch den Zuzug von Ausländern wird überraschenderweise am seltensten als Ursache der Wohnungsnot genannt. Bei den Antworten lassen sich deutliche Unterschiede erkennen: Männer, junge Personen, höher Gebildete und Städter mit höheren Einkommen nennen Vorschriften häufiger als Grund für die Wohnungsnot. Frauen, ältere Städter und Personen mit höherer Bildung nennen häufiger den erhöhten Wohnraumbedarf als Grund für die Wohnungsnot. Und Jüngere sowie Städter mit geringeren Einkommen erklären sich die Wohnungsnot häufiger damit, dass neu gebaute Wohnungen zu gross und zu teuer sind. Keine Unterschiede nach sozialen Merkmalen zeigen sich bei der Erklärung, die Wohnungsnot sei ein Zuwanderungs- oder Wachstumsproblem. Zürcherinnen und Zürcher sehen Lösungsansätze für das Wohnungsproblem also nicht in erster Linie darin, die Zuwanderung in die Stadt zu stoppen, sondern das Wohnungsangebot zu vergrössern respektive ein Neuwohnungsangebot zu schaffen, das unterschiedlichen Zielgruppen Zugang bietet. Bezüglich der Bereitschaft, auf kleinerer Wohnfläche zu wohnen, gehen die Meinungen deutlich auseinander. Mit 54 Prozent sind die Stadtzürcherinnen und Stadtzürcher der Meinung, dass künftig wieder in kleineren Wohnungen gelebt werden sollte und dafür weniger neue Wohnungen gebaut werden müssen. 46 Prozent sind der gegenteiligen Meinung und möchten weiterhin in grossen Wohnungen leben. Sie tragen dafür die Konsequenz, dass mehr und höhere Häuser gebaut werden. Ein weiterer Anteil von 17 Prozent bildet sich zu dieser Frage keine Meinung, wie Tabelle 9 zeigt. 30

35 Tabelle 9: Einstellung zur Grundsatzfrage nach der Wohnflächenentwicklung (n=931, *signifikante Gruppenunterschiede) Kreis 1+2 (Altstadt, Enge, Wollishofen, Leimbach) Wir wohnen weiterhin in grossen Wohnungen, dafür werden mehr und höhere Häuser gebaut. 42% 58% Wir wohnen zukünftig wieder in kleineren Wohnungen, dafür müssen weniger neue Wohnungen gebaut werden. Weiss nicht Anzahl 14% 131 Kreis 3 (Wiedikon, Friesenberg, Sihlfeld) 43% 57% 10% 122 Kreis 4+5 (Langstrasse, Gewerbeschule, Escher Wyss) 58%* 42%* 15% 91 Kreis 6 (Unterstrass, Oberstrass) 59%* 41%* 14% 83 Kreis 7+8 (Zürichberg, Seefeld) 32%* 68%* 16% 147 Kreis 9 (Albisrieden, Altstetten) 43% 57% 19% 129 Kreis 10 (Höngg, Wipkingen) 49% 51% 19% 130 Kreis 11 (Affoltern, Oerlikon, Seebach) 51% 49% 22% 149 Kreis 12 (Schwamendingen, Saatlen, Hirzenbach) 40% 60% 24% 33 Stadt Zürich 46% 54% 17% 1015 Auffällig bei der Aufschlüsselung der Antworten nach Stadtkreisen ist, dass eine Zweidrittel- Mehrheit im Seefeld wieder kleinere Wohnungsgrundrisse wünscht, wohingegen die Bewohnerinnen und Bewohner in den Kreisen 4, 5 und 6 deutlich gewichtiger auf die grossen Wohnungen und die Ausweitung des Wohnungsangebots setzen. Im Seefeld hat sich ein Unbehagen gegenüber den Entwicklungen der letzten zehn Jahre festgesetzt, das sich unabhängig der Einkommensverhältnisse in den Antworten erkennbar macht. Aufgeschlüsselt nach der bevorzugten Wohnlage spiegeln sich die unterschiedlichen Prioritäten nochmals deutlich. Wer ein innerstädtisches Quartier als Wohnlage bevorzugt, sieht die Lösung eher in den grossen Wohnungen und der stärkeren Wohnungsproduktion als im Wohnflächenverzicht. Wird in innerstädtischen Lagen also das Wohnungsangebot in der Menge nicht erweitert, wird die Nachfrage nach grösseren Wohnungen mit der Zusammenlegung kleiner Wohnungen gestillt werden. Bei der Grundsatzfrage nach dem individuellen Wohnflächenverbrauch handelt es sich sehr deutlich sowohl um eine sozio-demographisch als auch wertgeprägte Frage. An erster Stelle spielt die Einstellung zum Städtischen eine Rolle. Wer Hochhäuser schätzt, stimmt signifikant häufiger der Antwort zu, dass das Angebot bei gleichbleibendem Wohnflächenverbrauch erweitert werden soll. Als zweitstärkster erklärender Faktor folgt die Einstellung, dass ein grosses kommerzielles Angebot an Kultur, Gastronomie und Gewerbe zum Städtischen dazuzählt. An nächster Stelle stehen soziale Merkmale mit ähnlich starker Erklärungskraft. Wer ein höheres Haushaltseinkommen zur Verfügung hat, jünger und männlich ist, wählt eher den intensiveren Wohnungsbau zugunsten der gleichbleibenden Wohnfläche. Letztlich beeinflusst der tatsächliche Wohnflächenverbrauch im Haushalt die Einstellung. Je grösser die individuelle Wohnfläche ist, desto eher soll diese auch erhalten bleiben. Und mit gerings- 31

36 ter Erklärungskraft beeinflusst eine letzte Werteinstellung die Grundsatzhaltung. Wer das vielfältige Angebot an Alternativ-Kultur und Kleingewerbe zum Städtischen zählt ist eher der Meinung, dass die Stadtbevölkerung wieder auf kleinerem Fuss leben soll. 4.3 Zukunft bauliche Entwicklung Die Ausweitung des Wohnungsangebots bedingt eine bauliche Verdichtung innerhalb des städtischen Gebiets, denn weitere Einzonungen von Bauland sind nicht mehr möglich. Zudem gehen Industrieareale, welche für Wohnnutzungen transformiert werden können, zur Neige. Zur Auswahl steht, ob Häuser künftig mehr Geschosse aufweisen sollen also Wohnraum in die Horizontale entstehen soll oder ob heute locker bebaute Wohnquartiere mit voluminöseren Wohnhäusern bebaut werden sollen also Wohnraum in die Breite entstehen soll. In welche Stossrichtung die Verdichtung gehen soll, zeigen die Antworten der tausend befragten Stadtbewohnerinnen und Stadtbewohner klar: Eine grosse Mehrheit von 77 Prozent spricht sich für die bauliche Entwicklung um einige Stockwerke in die Höhe aus. Knapp ein Viertel der Stadtbewohner sieht die Zukunft Zürichs in einer engeren Bebauung in Wohnquartieren. Tabelle 10: Ausweitung des Wohnungsangebots über bauliche Verdichtung (n=1 014) Kreis K1+2 K3 K4+5 K6 K7+8 K9 K10 K11 K12 Stadt Anzahl Mehr Wohnraum entsteht, indem Häuser 2 bis 3 Stockwerke höher gebaut werden können, auch in der Innenstadt. Mehr Wohnraum entsteht durch mehr Ersatzneubauten in den grün geprägten Wohnquartieren, die heute locker bebaut sind. 77% 78% 80% 82% 71% 80% 79% 75% 69% 77% 23% 22% 20% 18% 29% 20% 21% 25% 31% 23% Ich lege leer ein / stimme nicht ab. 15% 12% 10% 8% 14% 17% 18% 18% 9% 14% Die gewünschte Form der Verdichtung hängt weder von unterschiedlichen Präferenzen in den Stadtkreisen noch von der bevorzugten Wohnlage ab. Sie wird auch nicht von sozialen Merkmalen beeinflusst und hängt nicht einmal mit der Einstellung zusammen, wie viel «Grün» im Wohnquartier vorhanden sein soll. Die Vorstellung über die zukünftig gebaute Stadt entspricht einer grundsätzlichen Haltung zu Wachstum und Entwicklung. Inwiefern sich diese grundsätzliche Haltung allerdings auch im Umgang mit dem eigenen Vorgarten spiegelt, zeigt sich mit der nächsten Frage. Die befragten Mieterinnen und Mieter mussten sich diesmal in die Situation versetzen, dass ihr Mietwohnungshaus saniert wird und sie bei der baulichen Veränderung mit entscheiden können: Entweder wird die Liegenschaft um zwei Geschosse aufgestockt und sie können anschliessend für 200 Franken mehr im Haus wohnen bleiben. Oder die Liegenschaft wird nur saniert und bleibt sich im Äusseren gleich. Dafür erhöht sich der Mietzins um 500 Franken. Die Antworten verdeutlichen einerseits, dass sich ein Grossteil der Stadtbevölkerung bei baulichen Veränderungen an andere Lagen «verdrängen» lässt und nicht darauf beharrt, im bisher bewohnten Haus zu bleiben. Statt sich auf einen Kompromiss einzulassen, wird an- 32

37 derswo eine neue Wohnoption gesucht. Wer hingegen im Haus bleiben will, entscheidet sich klar für die geringere Mietzinserhöhung und die bauliche Veränderung. Die Akzeptanz baulicher Veränderung ist dabei sowohl einkommensgetrieben als auch von der städtischen Identität geprägt: Höhere Einkommen entscheiden sich häufiger für die Gentrifizierung im Haus, also für die Sanierung und teurere Wohnung, als dass sie sich für das aufgestockte Haus entscheiden. Wer das Städtische in den öffentlichen Räumen sucht oder Hochhäuser schätzt, wählt dagegen deutlich häufiger die Aufstockung für den geringeren Preis und lässt sich weniger häufig vertreiben, unabhängig der finanziellen Lage. So wird die Entscheidung auch von der bevorzugten Wohnlage und dem Wohnort stark geprägt, wie Tabelle 11 zeigt. Tabelle 11: Akzeptanz von baulicher Verdichtung im eigenen Vorgarten (n=862) Kreis K1+2 K3 K4+5 K6 K7+8 K9 K10 K11 K12 Stadt Anzahl Die Liegenschaft wird um zwei Stockwerke aufgestockt. Nachher können Sie für 200 Franken mehr in Ihrer Wohnung bleiben. Die Liegenschaft wird nur saniert und bleibt sich im Äusseren gleich. Sie können für 500 Franken mehr in Ihrer Wohnung bleiben. Ich nehme kein Angebot an und ziehe weg. 33% 44% 55% 38% 44% 44% 42% 33% 35% 41% 21% 19% 13% 28% 17% 13% 24% 14% 15% 18% 46% 37% 33% 35% 39% 43% 35% 53% 50% 41% Gerade wer in den bereits dicht bebauten Stadtkreisen 4 und 5 wie auch in Wiedikon und im Seefeld wohnt respektive innerstädtische Lagen bevorzugt, akzeptiert die bauliche Verdichtung in die Höhe zugunsten einer geringeren Mietzinserhöhung überdurchschnittlich oft. Fast die Hälfte entscheidet sich für den nur leicht teureren Wohnraum im zwei Stockwerk höheren Haus, knapp zwanzig Prozent lassen sich auf den teureren Wohnraum im sanierten Haus ein und «nur» ein gutes Drittel lässt sich verdrängen und sucht nach einer anderen Lösung. Abbildung 29: Akzeptanz von Verdichtung bei der Liegenschaft in Mietshäusern (n=790) 100% 75% 35% 46% 45% 43% Ich nehme kein Angebot an und ziehe weg. 50% 25% 18% 47% 14% 18% 22% 40% 37% 35% Die Liegenschaft wird nur saniert und bleibt sich im Äusseren gleich. Sie können für 500 Franken mehr in Ihrer Wohnung bleiben. 0% Innerstädtisches Quartier Nähe (Gehdistanz) S- Bahnstation Ruhiges Wohnquartier Mein jetziges Quartier Die Liegenschaft wird um zwei Stockwerke aufgestockt. Nachher können Sie für 200 Franken mehr in Ihrer Wohnung bleiben. Die Ausweitung des Wohnungsangebots erfordert nicht nur eine Akzeptanz der baulichen Verdichtung, sondern auch eine Akzeptanz derjenigen, die das neue Wohnungsangebot schaffen. 74 Prozent der stimmberechtigten Stadtbevölkerung sehen in den Genossenschaf- 33

38 ten einen Teil der Lösung zum Wohnungsproblem, wie die Abstimmung zur Verankerung des Grundsatzartikels vor wenigen Jahren gezeigt hat. Dass auch private, renditeorientierte Eigentümer Teil der Lösung sein müssen, anerkennen allerdings ebenfalls 65 Prozent der Zürcherinnen und Zürcher. Mit 21 Prozent deutlicher Zustimmung steht zwar nur jeder fünfte Städter vorbehaltslos hinter der privaten Wohnungswirtschaft, wie Tabelle 12 zeigt. Zusammen mit den eher Überzeugten vertritt aber eine deutliche Mehrheit die Ansicht, dass der gemeinnützige Wohnungsbau kein Allheilmittel gegen die Wohnungsnot ist, und dass Lösungen auch mit Privateigentümern gefunden werden müssen. Tabelle 12: Einstellung zur Frage: Private Wohnungsbauer helfen, das Wohnungsproblem zu lösen, auch wenn sie damit Geld verdienen. (n=757, * signifikanter Unterschied zu anderen Stadtkreisen) Kreis K1+2 K3 K4+5 K6 K7+8 K9* K10 K11 K12 Stadt Anzahl Antworten Stimme sehr zu 24% 19% 16% 19% 30% 14%* 25% 19% 23% 21% Stimme eher zu 38% 46% 49% 50% 39% 43%* 48% 42% 55% 44% Stimme eher nicht zu 27% 24% 25% 26% 25% 30%* 19% 27% 23% 25% Stimme gar nicht zu 11% 11% 11% 5% 6% 13%* 8% 12% 0% 9% Die Akzeptanz privater Wohnungsbauer ist im Wahlkreis 9 mit den Quartieren Albisrieden und Altstetten mit 57 Prozent Zustimmung am geringsten. Erstaunlicherweise liegt sie in den Kreisen 4 und 5 mit etwas grösserer Skepsis im städtischen Schnitt. Das grösste Vertrauen in Private haben die Quartierbewohner in Höngg und Wipkingen im Kreis 10. Sie stimmen der Aussage zu 73 Prozent zu. Die Antworthäufigkeiten nach Stadtkreisen sind e- her gering, weshalb die Ergebnisse mit Vorsicht interpretiert werden müssen. Ob Privateigentümer als Teil der Lösung betrachtet werden, ist primär eine Einkommensund Wertefrage. Hohe Einkommen fördern das Vertrauen. Ebenso, wer das grosse städtische Angebot aus Kultur, Gastronomie und Shopping schätzt. Wer dagegen Alternativ-Kultur und Kleingewerbe sowie eine starke soziale Durchmischung besonders hoch schätzt, vertraut weniger. 34

39 5 Wie weiter? Die zweite Befragung zur Akzeptanz städtischer Dichte bestätigt die Erkenntnisse aus der Ersterhebung von 2011: Eine deutliche Mehrheit der Befragten möchte, dass städtische Entwicklung stattfinden kann, und zwar vor allem in den innerstädtischen Kreisen. Aussenquartiere sollen erhalten bleiben oder «qualitätsvoll» weiter entwickelt werden. Zürich soll also auch in Zukunft vom Spannungsverhältnis zwischen urbaner Dynamik und dörflichem Idyll zehren können, unterschiedliche Wohnqualitäten sollen keinem suburbanen Kompromiss geopfert werden, die Stadt soll sich sowohl von der Agglomeration als auch von der ländlichen Schweiz unterscheiden. Quartiererhaltung hat ihren Wert, sollte aber nicht auf Kosten der gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Erneuerung gehen. Die Mehrheit der Befragten wünscht sich ein dynamisches Gleichgewicht mit identitätsstiftenden räumlichen Akzenten, keine flächendeckende Bestandsbewahrung nur um des Städtebaus willen. Städterinnen und Städter stören sich auch nicht am Bevölkerungswachstum, sondern daran, dass es zu wenig und die falschen Wohnungen gibt. Die Erkenntnisse werfen grundsätzliche Fragen zur Planung und Entwicklung der Stadt Zürich auf. Sie machen deutlich, dass sich das Zürich von morgen nicht im Korsett der Stadt von gestern entwickeln kann. Heute wollen mehr Menschen alleine leben, selbst traditionelle Einzelhaushalte beharren auf ihren 60 m 2 Wohnfläche. Viele aber nicht alle wollen im pulsierenden Zentrum der Stadt leben und nehmen dafür in Kauf, dass sich Räume verändern müssen, damit gesellschaftliche Strukturen erhalten werden können. In der Planungsdebatte fallen die Bedürfnisse und Erwartungen der Bevölkerung trotz aller Mitwirkungsrhetorik allerdings kaum ins Gewicht. Architekten und Planer entwerfen Masterpläne und Leitbilder, die sich an der baulichen Substanz und Plänen aus der Vergangenheit orientieren. Gesellschaftliche und wirtschaftliche Dynamiken sind bestenfalls Störfaktoren, die es zu kontrollieren oder korrigieren gilt. Statt sich an die gebaute Vergangenheit zu klammern, sollte sich die Stadt der Zukunft an den unterschiedlichen Erwartungen ihrer Einwohner orientieren: Städter aus Gewohnheit schätzen die Stadt als angenehmes Wohnumfeld mit kurzen Distanzen. Überzeugte Städter suchen Vielfalt und Dichte, sowohl baulich als auch sozial. Traditionelle Städter setzen auf Bewahren und sind sich häufig nicht bewusst, dass damit der Druck auf ihre Schicksalsgenossen steigt. Opportunistische Städter sind mobilitäts- und komfortorientiert, mögen Gleichgesinnte im direkten Wohnumfeld und sind offen dafür, was ihnen das städtebauliche Umfeld beschert. Die Stadt ist das Zusammenspiel dieser unterschiedlichen Bedürfnisse; es gibt wenig, das «alle Städter» wollen. Für die Planung und Entwicklung hat dies auf allen Ebenen weitreichende Konsequenzen: Städtische Behörden Stadtentwicklung kann nicht auf dem Reissbrett geplant werden. Gesellschaftliche und wirtschaftliche Nutzungsdichte kann ermutigt aber nicht erzwungen werden. Städtische Behörden täten gut daran, Planungsprozesse künftig umzudrehen und die soziale und wirtschaftliche Nutzung von Entwicklungsräumen in den Vordergrund zu stellen. Dies bedeutet, dass die Deutungshoheit der Architekten und Planer eingeschränkt, die Anliegen der Bevölkerung erst genommen, und Experten aus dem Sozial- und Schuldepartement, der Wirtschaftsförde- 35

40 rung, der Stadtentwicklung, der Liegenschaftsverwaltung oder den Energiewerken von Anfang an eingebunden werden. Geplant werden soll, wie gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklung baulich unterstützt werden kann, nicht wie sich Wirtschaft und Gesellschaft zu entwickeln hat. Wie sich Quartier und Areal entwickeln sollen, entschiedet sich letztlich aus dem Zusammenspiel der Erwartungen einer schweigenden Mehrheit und den artikulierten Forderungen organisierter Interessen. Was die schweigende Mehrheit will, zeigen repräsentative Befragungen sowie sozial- und wirtschaftsräumliche Daten, die sich letztlich auch in Angebot und Nachfrage niederschlagen. Die Anliegen der Mehrheit sollten nicht den Vorlieben und Ängsten der Engagierten geopfert werden, die die Diskussionen in «Partizipationsprozessen» bestimmen. Eine nachhaltige Quartierentwicklung ist letztlich nur im Kontext der gesamtstädtischen Entwicklung möglich, in der neben den Interessen der eingesessenen Quartiersprecher auch die Anliegen der schweigenden und anderwärtig beschäftigten Mehrheit also der Städter aus Gewohnheit, der überzeugten und opportunistischen Städter ein angemessenes Gehör erhalten müssen. Architekten und Planer Gute Architektur kann städtischen Mehrwert schaffen. Über Geschmack lässt sich aber bekanntlich streiten. Aus Sicht der Nutzer reflektiert «guter» Städtebau eine Vielfalt an Vorstellungen davon, was die gebaute Stadt ausmacht, und was für die heutige und zukünftige Stadt relevant bleibt. Identitätsstiftende Architektur erfordert nicht zwingend das Bewahren oder die Reproduktion der bestehenden baulichen Strukturen und ist schon gar nicht zwingend ästhetisch, sondern zeichnet sich dadurch aus, dass sie von den Menschen nach heutigen Bedürfnissen genutzt werden kann. Architekten und Planer können das bauliche Kleid für solche Bedürfnisse schaffen. Wie die Bedürfnisse aussehen und wie sie sich gewandelt haben wissen Experten für Wohnen, Arbeiten, Mobilität, Bildung, Energie oder Freizeit in der Regel besser. Bauherren und Immobilienentwickler Bauherren, Immobilienentwickler, Liegenschaftsverwaltungen und Grundeigentümer gelten häufig als Sündenböcke für unerwünschte Entwicklungen. Dabei geht oft vergessen, dass sie innerhalb vorgegebener planerischer und juristischer Rahmenbedingungen handeln. Es liegt beispielsweise nicht an Entwicklern, sondern an Zonenvorschriften, dass Häuser nicht zwei Geschosse höher gebaut werden können, und an verordneten Freihaltezonen, dass Hochhäuser nichts zur baulichen Verdichtung und kaum etwas zur sozialen Durchmischung beitragen. Dass neu erstellter Wohnraum immer teuer wird, hängt auch mit Auflagen zu minimalen Zimmergrössen und Badezimmerzahlen, Vorschriften zu Parkplätzen und Zertifizierungen mit Energielabels zusammen. Allerdings können und sollten Entwickler Projekte an urbanen Lagen besser auf die Erwartungen der zukünftigen Bewohner an den Wohnraum und das Wohnumfeld ausrichten. Grosse, teure und aufwendig ausgebaute Wohnungen sind nicht überall gefragt, homogene Nachbarschaften können die Lagequalität mindern, die Bindung ans Quartier schwächen und Fluktuationen fördern. Ein Schutzraum für Städter? Die Stadt der Zukunft braucht keine Vorgaben, mit denen sich alle abfinden können, sondern Möglichkeiten für ein dynamisches Mit-, Neben- und Durcheinander. Statt Stadtränder zu verdichten sollten Politiker, Verwalter, Planer und Investoren dörfliche Reservate auf Stadt- 36

41 gebiet erhalten und innerstädtische Schutzzonen für überzeugte Städter schaffen, die in Zürich sind oder nach Zürich kommen weil sie ein grossstädtisches Leben suchen, das in der Agglomeration, in Kleinstädten und auf dem Land nicht möglich ist. Zum Schutz der urbanen Schweiz braucht es Mut zur städtischen Dynamik und ein offenes Gehör für gesellschaftliche und wirtschaftliche Bedürfnisse. 37

42 Anhang: Methode Diese Studie leistet den zweiten empirischen Beitrag zu einer gesellschaftlich und räumlich differenzierten Auseinandersetzung mit der Haltung der Stadtbevölkerung zu städtischer Dichte. Sie beruht auf einer standardisierten schriftlichen Befragung, die in modifizierter Form im September 2013 zum zweiten Mal durchgeführt wurde. Angeschrieben wurden zufällig ausgewählte Haushalte innerhalb der Stadt Zürich, Personen haben an der Befragung teilgenommen, was einem Rücklauf von 21 Prozent entspricht. 29 Fragebögen wurden in der Auswertung nicht mehr berücksichtigt, da sie zu spät eingetroffen sind. Zehn Prozent haben die Befragung online durchgeführt. 90 Prozent haben den schriftlichen Fragebogen ausgefüllt. Von den Stadtkreisen sind die Kreise 2 und 10 leicht überrepräsentiert und die Kreise 11 und 12 leicht unterrepräsentiert. Auf Haushaltsebene sind zudem Junge, tiefere Einkommen und ausländische Staatsbürger unterrepräsentiert. Die Studie wertet die Antworten in zwei Dimensionen aus. Einerseits werden Unterschiede in der gesellschaftlichen Dimension gesucht. Andererseits werden Unterschiede je nach Präferenz der Wohnlage erwartet. Zu den sozialen Merkmalen zählen das Alter, Geschlecht, der höchste Bildungsabschluss, das Brutto-Haushaltseinkommen und eine ausländische Staatsbürgerschaft. Als weiteres Merkmal wird unterschieden, ob Kinder im Haushalt leben oder nicht. Letztlich wird nach Unterschieden zwischen Städtern, die in Genossenschaftswohnungen und solchen, die in privaten Wohnungen wohnen, gesucht. Dieses Merkmal wird gewählt, weil die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus 2011 von der Stimmbevölkerung als Grundsatzartikel festgehalten wurde. Die Unterschiede nach sozialen Merkmalen werden mit linearen Regressionen identifiziert. Solche Regressionen ermöglichen es, einzelne Effekte auseinanderzuhalten. Es ist beispielsweise möglich, dass ein signifikanter Zusammenhang zwischen einer Einstellung und einem höheren Bildungsniveau besteht, dieser Effekt aber tatsächlich über das höhere Einkommen zustande kommt, welches mit der höheren Bildung einhergeht. Mit einer linearen Regression können solche «Scheinkorrelationen» kontrolliert werden. In der zweiten Dimension wird nach Einstellungsunterschieden bei den Befragten gesucht, die sich je nach bevorzugter Wohnlage ergeben. Unterschiede werden nach vier Wohnlagen ausgewertet, die in Kapitel 2.1 erläutert sind. Mit einer einfaktoriellen Varianzanalyse wird untersucht, ob sich die Mittelwerte der untersuchten Gruppen, in diesem Fall die bevorzugten Wohnlagen, signifikant voneinander unterscheiden. I

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