Inhalt. Vorwort. Der Standort Berlin. Immobilienmarkt Berlin im Allgemeinen. Transaktionsmarkt Wohnen. Mietwohnungen/Teileigentum.

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1 Immobilienmarkt Berlin 2014/2015

2 Inhalt Vorwort Der Standort Berlin Immobilienmarkt Berlin im Allgemeinen Transaktionsmarkt Wohnen Mietwohnungen/Teileigentum Einzelhandel Büromarkt/Büro- und Geschäftshäuser Ausgewählte Referenzen Firmenprofil Kontaktdaten

3 Vorwort Sehr verehrte Leserinnen, sehr geehrte Leser, Berlin Du bist so wunderbar Berlin! So heißt der in Berlin allgegenwärtige Song von Kaiserbase. Vielleicht haben Sie ihn schon gehört? Der Mythos von arm aber sexy scheint besiegt? Immer mehr wird Berlin seiner neuen Rolle als aufstrebende Metropole im geeinten Europa gerecht. Berlin entwickelt sich als Hauptstadt zu Weltrang und präsentiert sich heute attraktiver und innovativer als je zuvor. Berlin ist der Standort für Startups, Informationstechnologie, Medien und Kreativwirtschaft. Die Stadt versprüht eine fast mag - netische Wirkung für Einwohner und Touristen aus aller Welt. Noch nie kamen so viele Besucher nach Berlin. In 2013 ist Berlin nach London und Paris auf Platz 3 der Top-Reiseziele in Europa. Der Berlin-Tourismus wächst international doppelt so stark wie der deutsche Schnitt. Der Guardian betitelte Berlin gar als Epizentrum der Coolness! Berlin setzt neueste Trends in Lifestyle, Musik und Kunst. Der rote Teppich bei der Berlinale wird zum medialen Großereignis und mehr und mehr zum Laufsteg von Hollywoodstars. Neben Tourismus, Kunst und Glamour entwickelt sich natürlich auch der Immobilienmarkt in Berlin nachhaltig positiv. Berlin ist für viele nationale und internationale Investoren einer der interessantesten und attraktivsten Standorte für Immobilieninvestitionen in Deutschland. Die Preise in Verkauf und Vermietung liegen deutlich über dem Vorjahr und entwickeln sich weiterhin auf hohem Niveau. Die Leerstände im Wohn- und Bürobereich sinken, die Wohnungsmieten steigen enorm. Investoren und Unternehmen, die nach einem Investment in der Bundeshauptstadt suchen, profitieren nach wie vor von den attraktiven Immobilienangeboten in Berlin, die im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen zu weitaus günstigeren Bedingungen als in allen anderen europäischen Metropolen angeboten werden. Berlin Stadt der unbegrenzten Möglichkeiten! Die Stadt ist in ständigem Wandel und ein Standort, an dem die Zukunft vernetzt und international begonnen hat. Die insgesamt positive wirtschaftliche Entwicklung Berlins führt dazu, dass die Stadt weiterhin wächst und ein prosperierender Standort mit hoher Anziehungskraft für Ihre Immobilieninvestitionen ist. Michael Oertel Geschäftsführer 3

4 Der Standort Berlin Allgemein Berlin ist mit mehr als 3,517 Millionen Einwohnern die größte Stadt Deutschlands und traditionell das politische und kulturelle Zentrum der Bundesrepublik. Am Sitz der Regierung und des Parlaments konzentrieren sich in hohem Maße deutsche und internationale Organisationen. Mit seinen vier Universitäten ist Berlin außerdem einer der bedeutendsten Wissenschaftsstandorte mit Schwerpunkten in den Zukunftstechnologien (u. a. Biotechnologie, Informationsund Kommunikationstechnik). Damit ist Berlin ein place to be, geprägt durch Einmaligkeit und Vielfalt. Die historischen Entwicklungen bleiben im europäischen Vergleich einzigartig. Die Spreemetropole steht als Synonym für den Mauerfall und die Wiedervereinigung. Sie ist ein florierender Standort für Forschung und Wissenschaft und das Kultur- und Nachtleben ist weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt. Aufgrund der zahlreichen Standortvorteile haben seit der Wiedervereinigung unzählige Unternehmen nach Berlin expandiert oder verfügen heute über eine Repräsentanz in der Stadt. Berlin, als Anziehungspunkt für junge Akademiker und eines der meistbesuchten Zentren des internationalen Städtetourismus ist ein attraktiver Standort für ausländische Investoren. Die Stadt profitiert von Ihrer zentralen Lage im Herzen Europas als wirtschaftliche Drehscheibe und Knotenpunkt zwischen West und Ost. Modernste und großräumig bedeutsame Verkehrsinfrastruktur wie das umfangreiche Autobahnnetz sowie der Lehrter Bahnhof als Europas modernster und größter Kreuzungsbahnhof werden dem zunehmend gerecht. Das umfangreichste Glasfasernetz Europas und damit modernste Kommunikationsnetz Deutschlands unterstreicht die sehr guten infrastrukturellen Bedingungen in der Stadt. Berlin ist ein herausragender Bildungsstandort. So lehren, forschen, arbeiten und studieren hier rund Menschen aus aller Welt. Berlin verfügt über 4 Universitäten, 7 Hochschulen, 4 Kunsthochschulen, 8 staatlich anerkannte private Universitäten, 22 Technologieparks und Gründerzentren und 70 außeruniversitäre Forschungsstätten. Mit über (Wintersemester 2013/2014) Studenten zählt Berlin zu den größten Universitätsstandorten. Auch die enge Zusammenarbeit mit einer Vielzahl von nationalen Forschungsinstitutionen wie Fraunhofer- und Helmholtz-Gesellschaft, der Leibniz-Gemeinschaft und der Max-Planck-Gesellschaft, welche zahlreich in der Stadt vertreten sind, trägt zu der vielfältigsten Wissenschaftsregion Europas bei. Berlin zeichnet sich durch eine der höchsten universitären und institutsgebundenen Forschungs- und Akademikerdichte in Deutschland aus. Traditionsreiche Industrieunternehmen, ein effizienter Mittelstand, eine dynamische Dienstleistungs- und Medienbranche sowie eine Vielzahl von Hightech-Unternehmen prägen den Wirtschaftsstandort Berlin. Im Wesentlichen wird die Industrielandschaft durch die Branchenzweige Pharma- und Chemie-, der Ernährungs-, Metall- und Elektroindustrie sowie dem Maschinenbau und der Verkehrstechnik geprägt. Die bekanntesten Vertreter dieser Branchen mit Niederlassungen in Berlin sind beispielsweise BMW und Daimler, Siemens, Jonas & Redmann, Bombardier sowie bekannte Pharmaunternehmen wie Pfizer oder Bayer. Zu den fünf größten Arbeitgebern zählen die Deutsche Bahn, Siemens AG, die Berliner Verkehrsbetriebe, die Charité und Vivantes. Eine sich verbessernde Industriepolitik fördert in besonderem Maße zukunftsweisende Branchen und Unternehmensgründungen aus der Bio- und Gentechnik. Damit wird durch die Kombination von Wirtschaft und Wissenschaft ein enormes Potential gehoben. Als Referenz hierfür steht unter anderem die Vergrößerung Europas größten Kliniklabors von Charité und Vivantes um weitere m² im April letzten Jahres. Darüber hinaus profitiert die Stadt von europa- und weltweit bekannten Messen und Kongressen, wie zum Beispiel der Modemesse Fashionweek, der Internationalen Tourismus Börse ITB, der Internationalen Funkausstellung IFA oder der Internationalen Automobil Ausstellung IAA. Dadurch werden verstärkt kreative Köpfe und internationale Persönlichkeiten von der Stadt angezogen und bilden das Rückgrat Berlins als das europäische Zentrum der Kreativwirtschaft. Ein gutes Zehntel der ca Erwerbstätigen (Stand 02/2014) sind in der Kreativwirtschaft tätig und stärken die Stellung Berlins als Standort der Kreativindustrie auf internationalem Niveau. Die Prognosen aus den Anfangsjahren nach der Wiedervereinigung für die Entwicklung der damals angehenden Hauptstadt beginnen sich allmählich zu bestätigen. 4

5 Der Standort Berlin Einwohner Berlin ist mit seinen ca. 3,517 Mio. Einwohnern die einwohnerreichste Stadt Deutschlands. Seit 2005 konnte die Stadt eine kontinuierliche Bevölkerungszunahme von 5 % verzeichnen. Für das Jahr 2013 wurde ein Bevölkerungszuwachs von ca Personen registriert. Die statistischen Bevölkerungsverluste durch den Zensus 2011 können somit mit der jetzigen Einwohnerzahl von ca. 3,5 Mio. als ausgeglichen bezeichnet werden. Der vorherrschende Wachstumstrend hält an. So verzeichnet die Statistik auch für die ersten drei Quartale von 2013 mit Geburten einen Geburtenüberschuss von ca. 768 Personen. Die Wanderungsgewinne liegen für das gesamte Jahr 2013 bei Personen und steigerten sich damit nochmals zum Vorjahreszeitraum. Dass ca. 80 % der Zugezogenen aus dem Ausland nach Berlin siedelten, unterstreicht die starke internationale Anziehungskraft der Bundeshauptstadt. Zudem bestätigt eine Halbierung der Fortzüge seit 2005 die zunehmende Attraktivität Berlins als multikulturellen Wohnstandort. Das erneute Wachstum der Bevölkerung um ca. 1,36 % in 2013 lässt auf positive Prognosen schließen. Aufgrund der vorgenannten Trends, erwarten die amtlichen Studien bis 2020 eine Bevölkerungsentwicklung* in Berlin von Tendenz ** 2014*** Anzahl * mit Hauptwohnsitz Berlin ** Stand *** Prognose Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg weitere Bevölkerungszunahme auf 3,75 Mio. bis 3,90 Mio. Personen. Diese Tendenzen werden ebenfalls unmittelbare Auswirkungen auf die Nachfrage in allen Bereichen des hiesigen Immobilienmarktes nach sich ziehen. Arbeitsmarkt Die Erwerbslosenquote sinkt stetig weiter. So verringerte sich die Kennzahl in 2013 bezogen auf alle zivilen Personen im Vergleich zum Vorjahr (2013: 12,3 %) um 11,7 %. Arbeitslosenquote im Vergleich mit anderen deutschen Städten Die Zahl der Erwerbstätigen stieg im Jahr 2013 um ca. 1,9 % (Stand Februar 2014) gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf ca Personen. Im gesamten Bundesgebiet hingegen wuchs die Zahl der Erwerbstätigen am Arbeitsort im Vergleich zum Vorjahr nur um ca. 0,6 %. Zu den größten Unternehmen zählen die Deutsche Bahn AG, welche allein in Berlin ca (ca. 6,3 % aller Beschäftigten im Konzern) Beschäftigte hat, die Siemens AG, die Charité-Universitätsmedizin Berlin, die Berliner Verkehrsbetriebe sowie die Vivantes Netzwerk für Gesundheit GmbH. Ebenso verfügt die Stadt über eine hohe Anzahl an Hauptfirmen bzw. Firmen mit Deutschlandsitzen in Berlin, wobei unter anderem die Axel Springer AG, Coca- Cola Deutschland oder auch Vattenfall zu nennen sind. Zudem baut Berlin seine Präsenz als anerkannter Medienstandort weiter aus, denn sämtliche großen Medienkonzerne haben mittlerweile einen Sitz oder eine Repräsentanz in der Bundeshauptstadt. 17,50 % 15,50 % 13,50 % 11,50 % 9,50 % 7,50 % 5,50 % 12,30 11,80 11,20 11,00 8,80 8,80 8,40 8,20 7,30 7,10 7,50 7,30 8,60 9,00 Berlin Dresden Hamburg Köln Juni ,50 9,10 Quelle: Bundesagentur für Arbeit 5

6 Der Standort Berlin Kaufkraft Nach einer unwesentlichen Veränderung der Kaufkraft von 2007 bis 2011, konnte der Anstieg von 2012 fortgesetzt werden. Berlin verzeichnete 2013 eine Steigerung um ca. 3,1 % auf EUR pro Kopf. Der Kaufkraftindex steigerte sich auf 94,1. Dennoch liegt die Kaufkraft nach wie vor unterhalb des Bundesdurchschnittes von ca EUR pro Kopf, womit Berlin Platz 11 unter den Bundesländern einnimmt. Der Umsatz im Einzelhandel stieg um 5,9 %. Akzentuiert wird dies durch die Zentralitätskennziffer von 105,9 % für Der Index deutet auf überregionale Anziehungseffekte Berlins und einen positiven Kaufkraftzufluss aus dem Umland hin, wenn auch durch die Höhe der Einwohnerzahl von überwiegend endogener Attraktivität des Einzelhandels ausgegangen werden muss. Kaufkraft je Einwohner in Berlin EUR EUR EUR EUR EUR EUR Kaufkraft je Einwohner in EUR Quelle: Michael Bauer Research GmbH Nürnberg 6

7 Immobilienmarkt Berlin im Allgemeinen In 2013 entwickelte sich der Berliner Immobilienmarkt enorm weiter und präsentiert sich heute robust mit einer hohen Nachfrage in allen Marktsegmenten. Das Jahr 2013 ergab ein erneutes Umsatzplus für wesentliche Bereiche des Immobilienmarktes. Der Berliner Immobilienmarkt ist auf Angebotsseite sehr liquide und die Immobilienpreise sind im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen immer noch niedrig. Ausdruck dieser Entwicklung ist der weitere Anstieg der Transaktionen um 5 % auf einen historischen Höchstwert. Besonders in Ostberlin stieg die Investitionstätigkeit stark. Für das gesamte Stadtgebiet konnten 2013 rund Verkaufsfälle vom Gutachterausschuss erfasst werden. Nach einer Erhöhung des Gesamtgeldumsatzes in 2012 um ca. 15 % auf ca. 12,75 Mrd. EUR wuchs dieser 2013 nochmals um weitere 15 % auf ca. 14,64 Mrd. EUR an. Insgesamt lagen 2013 die Transaktionszahlen aller bebauten Grundstücke mit den Teilmärkten der Büro- und Geschäftshäuser, der Wohnund Geschäftshäuser sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bei ca Geschäftsfällen, was einer Zunahme um ca. 8 % entspricht. Der Geldumsatz erhöhte sich in diesen Bereichen um 13 % und deutet auf weiter steigende Kaufpreise aufgrund der sehr hohen Nachfrage hin. Im Teilsegment des Sondereigentums betrug der Anstieg des Transaktionsvolumens rund 5 %. Insgesamt gab es hier ca Kauffälle. Der Geldumsatz erhöhte sich um 14 % auf ca. 4,554 Mrd. EUR. Auch hier sind die Marktpreise auf breiter Front gestiegen. Ein erheblicher Umsatzanstieg ist mit 41 % besonders bei Mietwohnhäusern (ohne Gewerbe) zu verzeichnen. Im Gegensatz zum Vorjahr stiegen die Umsätze im Teilmarkt der Wohn- und Geschäftshäuser in 2013 um ca. 8 % auf Geschäftsfälle. Der Geldumsatz in diesem Segment erhöhte sich zwischen beiden Bezugspunkten um ca. 15 % auf ca ,7 Mrd. EUR. Ungefähr die Hälfte entfiel auf Paketverkäufe und deutet auf ein vermehrtes Auftreten institutioneller Investoren hin. Die geflossene Geldmenge stieg in diesem Segment damit um über eine halbe Mrd. EUR. Die zunehmende Verknappung des marktgängigen Angebotes führt in allen Marktbereichen nach wie vor zu rapiden Preissteigerungen. Resultierend wird die Quote an Transaktionen bei steigenden Kapitalmengen das Level halten bzw. leicht zurückgehen. Am Ende hängt der tatsächliche Umschlag allerdings vom verfügbaren Angebot ab. Zudem ist fraglich, wann ein Preisniveau erreicht ist, ab welchem die Nachfrage deutlich nachlässt. Trotz der Ankündigungen von zunehmender politischer Regulierung der Wohnungsmärkte vor und nach der Bundestagswahl blieben die Märkte stabil. Die Investoren fragen weiter verstärkt nach Wohninvestments, wofür auch weitere Abschläge bei Renditen in Kauf genommen werden. Für das laufende Jahr 2014 rechnet RICHERT & OERTEL weiterhin mit einer positiven Entwicklung bei konstant hoher Nachfrage, vor allem im Segment des Sondereigentums und unbebauten Grundstücken. Dennoch werden in 2014 vermutlich aufgrund der Angebotsknappheit die Transaktionszahlen des Gesamtmarktes zurückgehen. Transaktionen und Umsätze in EUR Wohn- und Geschäftshäuser/Mehrfamilienhäuser Anzahl Umsatz EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 0 Anzahl Wohn- und Geschäftshäuser/Mehrfamilienhäuser Umsatz Quelle: Gutachterausschuss Berlin 7

8 Transaktionsmarkt Wohnen Pankows (Prenzlauer Berg). Spekulative Anleger bevorzugen weiterhin Investments in Moabit, Wedding, Treptow und Neukölln. Der hohe Nachfragedruck und die steigenden Preise in diesen Lagen zwingen Investoren zunehmend in angrenzende einfachere Lagen zu investieren. Damit werden auch in diesen Lagen die Preise weiterhin ansteigen, solange das derzeitige Marktumfeld anhält. Der Berliner Wohnungsmarkt entwickelt sich weiter dynamisch und wird durch eine hohe Nachfrage bestimmt. So nahm beispielsweise der Durchschnittskaufpreis aller verkauften reinen Mietswohnhäuser von 2012 auf 2013 um rund 203 EUR/m² auf ca EUR/m² (Vorjahr ca. 875 EUR/m² Geschossfläche) deutlich zu. Im Teilsegment der Wohn- und Geschäftshäuser stiegen die Kaufpreise pro m² Geschossfläche nach den vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses in Einzelfällen um über 20 %. Im Teilmarkt der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser ist ebenfalls ein Zuwachs in allen Preissegmenten zu erkennen. Hier werden im westlichen Stadtgebiet für ein durchschnittliches Ein- oder Zweifamilienhaus ca Euro und im östlichen Stadtgebiet ca Euro gezahlt. Zwischen den einzelnen Lagen sind hohe Preisspannen zu verzeichnen. Insgesamt profitieren weiterhin die Top-Lagen wie z. B. Steglitz-Zehlendorf, wo mit 700 Verkaufsfällen in 2013 die meisten Transaktionen abgewickelt wurden. Die Kaufpreise von Eigentumswohnungen befinden sich im Durchschnitt bei ca. 182 TEUR pro Wohneinheit und damit deutlich über dem Vorjahreswert von durchschnittlich 150 TEUR pro Wohneinheit. Der Nachfragetrend für innerstädtische gute Lagen bei nach 1990 hergestellten Objekten blieb weiterhin ansteigend, besonders intensiviert hat sich das Interesse im Altbaubestand mit Errichtung vor Einfamilienhäuser werden vermehrt in den Stadtteilen der Berliner Randbezirke nachgefragt, was auf die vergleichsweise attraktiveren Kaufpreise und die ruhige, durchgrünte Lage zurückzuführen ist. Vor allem Familien mit Kindern favorisieren Reihenhäuser oder Doppelhaushälften südwestlich, nordwestlich und nordöstlich von Berlin. Die erhöhten Preise der Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Doppelhaushälften in zentralen, guten Lagen sind für viele einheimische Nachfrager kaum noch erschwinglich. Käufer von Eigentumswohnungen richten ihren Fokus größtenteils auf zentrale Stadtlagen zwischen dem Prenzlauer Berg im Norden über Berlin Mitte bis nach Zehlendorf und Neukölln im Süden. Bei jeder Betrachtung der Stadtviertel in Berlin ist immer zu berücksichtigen, dass die Kieze für eine zusätzliche teilräumliche Untergliederung sorgen. Gerade ein Stadtteil wie Friedrichshain zeigt, dass auf kleinstem Raum ganz unterschiedliche Milieus und soziale Strukturen herrschen können, so dass die Kauf- und Mietpreise im Umkreis von wenigen hundert Metern extrem divergieren. Eines der größten Wohn-/Bauprojekte in der Innenstadt Berlins liegt im Quartier Hauptbahnhof die Berliner Europacity. Auf einer Fläche von ca. 40 Hektar sollen ca Wohnungen, Büros und Ladenflächen geschaffen werden. Im südlichen Teil des Stadthafenquartiers sollen zwei- bis siebenstöckige Häuser entstehen. Der Baustart ist für Herbst 2014 vorgesehen, Fertigstellung wird voraussichtlich erst in den darauffolgenden 3 Jahren sein. Zu den begehrtesten Lagen mit den höchsten Preisen zählen nach wie vor Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Pankow. Ungebrochen bleiben ebenfalls die Entwicklungen in Aufteilung/Neubegründung von Teileigentum. Spitzenreiter in diesem Segment ist der Altbezirk Prenzlauer Berg. Die Nachfrage bei bebauten Grundstücken konzentriert sich dabei besonders auf die Bezirke Friedrichshain, Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Mitte sowie die südlichen Teile Rendite in % Zinshäuser Lage einfache Lage 8,00 9,00 7,00 8,50 6,00 7,50 mittlere Lage 6,75 7,50 5,90 7,00 5,50 6,80 gute Lage 5,75 6,50 4,80 6,00 4,50 5,80 sehr gute Lage 4,75 5,50 4,00 5,00 4,00 4,50 Quelle: Eigene Recherchen 8

9 Mietwohnungen/Teileigentum Aufgrund der positiven Mietpreisentwicklung vor allem in den Innenstadtquartieren blieb Berlin auch 2013 sowie im 1. Halbjahr 2014 einer der bevorzugten Immobilienstandorte in Deutschland. Da weiterhin Mietpreisbindungen auslaufen, werden die Preise bei Neuvermietungen auch in mittleren Lagen sukzessive steigen. Die Wanderungsbilanzen von Berlin im Zeitraum von 2004 bis 2013 sind positiv. Jährlich stieg die Einwohnerzahl kontinuierlich an. Im Jahr 2013 sogar um ca Parallel dazu steigt die Anzahl der Haushalte. Am meisten wuchs die Anzahl der Einpersonenhaushalte. Dieser Trend wird aller Voraussicht nach auch in den kommenden Jahren anhalten. Gemessen an der zunehmenden Wohnungsnachfrage ist die Neubautätigkeit zu gering. Obwohl eine signifikante Erhöhung der Neubautätigkeit in 2013 erkennbar ist, wird diese dem steigenden Bedarf vor allem im Bereich günstigen Wohnraums nicht gerecht. In nachgefragten Wohnlagen beträgt die Leer standsquote bereits unter 2 %. Das sind weitere Anzeichen dafür, dass auch in Zukunft mit steigenden Miet- und Kaufpreisen zu rechnen ist. Mit Wohnungskaufpreisen zwischen ca bis ca EUR/m² Wohnfläche sind die Bezirke Mitte, Tiergarten, Grunewald, Wilmersdorf und Prenzlauer Berg absolute Spitzenreiter und sehr begehrt. Im Berichtszeitraum wurden am Potsdamer Platz und in Mitte Spitzenpreise bis zu ca EUR/m² erzielt. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch. Bei Neuvermietungen in mittleren Lagen ist eine allgemeine Reduktion des Preisanstiegs zu erkennen. Hier haben sich die Quadratmetermieten im Schnitt um 7 % erhöht und pegelten sich im Mittel bei 8 Euro/m² ein. Der Anstieg der Mieten im einfachen Segment um ca. 5 % ist moderat. In den beliebten Lagen, wie Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg mit derzeitigen Angebotsmieten zwischen ca. 9,50 und 10 Euro/m² sind in 2013 noch die höchsten Anstiege zu verzeichnen gewesen. Spitzenmieten im gehobenen Segment übersteigen hier mittlerweile Wohnungsmieten in EUR/m 2 Lage Tendenz einfache Lage 5,00 6,90 5,30 7,20 mittlere Lage 6,00 8,40 6,40 8,50 gute Lage 8,40 13,00 8,50 13,50 Top-Lage 12,00 20,00 12,00 20,00 Quelle: Eigene Recherchen 14,50 Euro/m². Dagegen sinken die Mietpreise mit der Entfernung zum Zentrum, so dass in Bezirken wie Spandau, Marzahn und Reinickendorf noch immer Angebote zwischen 6,00 und 7,00 Euro/m² zu finden sind. Dies bestätigt sich im Trend der zentrifugalen innerstädtischen Wanderungen. Bedingt durch den kontinuierlichen Anstieg der Einwohnerzahlen und der Anzahl der Haushalte wird sich dieser Trend, wenn auch leicht abgeschwächt, zwangsläufig fortsetzen. Für die kommenden Jahre rechnet RICHERT & OERTEL sowohl im Neubaubereich als auch bei Bestandswohnungen weiterhin mit moderaten Preissteigerungen. Folglich wird die Verknappung von Wohnraum und die zunehmende Umwandlungsbereitschaft der Hausbesitzer die natürliche Umzugsbereitschaft der Mieter deutlich vermindern, da neuer Wohnraum nur noch zu höheren Mietpreisen verfügbar sein wird. Resultierend wird sich der bereits einsetzende Rückgang der Fluktuationsrate über die nächsten Jahre erhöhen. Im Vergleich zu den vorstehend genannten Entwicklungen gab es bei den Leerstandsquoten im Innenstadtbereich kaum Veränderungen. Bei einem weiteren Anstieg der Einwohnerzahlen und der Anzahl der Haushalte wird sich dieser Trend zwangsläufig fortsetzen. In den Medien wird bereits um 2020 mit einer Wohnungsnot gemutmaßt. Die benötigte Errichtung von Neubauwohnungen soll deshalb stärker vom Senat und von den städtischen Wohnungsgesellschaften gefördert werden, um das Defizit an preisgünstigem Wohnraum auszugleichen. 9

10 Einzelhandel Der Standort Berlin ist für den Einzelhandel von starker Anziehungskraft geprägt. Besonders hervorzuheben sind hier der Kurfürstendamm mit der Tauentzienstraße, die Schloßstraße, der Alexanderplatz sowie der Hackesche Markt und die Friedrichstraße. Mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 5,22 Mio. m² und einem Einzelhandelsumsatz von ca. 14,18 Mrd. EUR liegt Berlin auf den vorderen Plätzen aller deutschen Städte. Kurfürstendamm & Tauentzienstraße Mit mehr als 320 Shops, einer Verkaufsfläche von ca m² und Spitzenmieten von bis über 300 EUR/m² sind der Kurfürstendamm und die Tauentzienstraße die Top-Einzelhandelslagen in Berlin. Speziell der Ku damm mit seinen Sehenswürdigkeiten und der boulevardmäßigen Flaniermeile ist ein besonderer Anziehungspunkt für Touristen. Die Nachfrage nach dieser Lage ist ungebrochen hoch. Dies zeigt nicht zuletzt die Anmietung von ca m² Ladenfläche der US-Modekette Forever 21, welche 2013 an der Tauentzienstraße ihre Pforten geöffnet hat oder der geplanten Eröffnung des Vorzeigeladens der japanischen Modekette Iniqlo auf m² der ehemaligen Flächen von Nike. Nach wie vor dominiert hauptsächlich die Nachfrage in den Flächengrößen bis 500 m². Auch bei großen Flächen bleibt besonders auf dem Kurfürstendamm mit den Neueröffnungen der Flagship-Stores von Apple und Hugo Boss die Dynamik weiterhin erhalten. In unmittelbarer Nähe zum Kurfürstendamm sowie zum Zoologischen Garten wurde bis April 2014 ein Shopping-Center mit einer Nutzfläche von ca m² entwickelt. Mit dem Projekt Bikini-Berlin in der City-West wurde eine neue Einkaufswelt geschaffen. Die Fläche ist in ca m² Bürofläche, ca m² Hotelnutzung, ca m² für Einzelhandel, Gastronomie und Kino sowie m² Lagerfläche gegliedert. Alexanderplatz Der Alexanderplatz ist der zentrale Einkaufsstandort und Verkehrsknotenpunkt im Herzen des Berliner Ostens. Die Verkaufsfläche liegt bei insgesamt ca m² und hat sich innerhalb von fünf Jahren nahezu verdoppelt. Aktuell werden Spitzenmieten von bis zu ca. 220 EUR/m² bezahlt. Eine führende Rolle nimmt hier das Shopping-Center Alexa ein. Das Kaufhaus hat sich mittlerweile fest in der Metropole etabliert und kann sich zu den am stärksten frequentierten und erfolgreichsten Centern in ganz Berlin zählen. Der Alexanderplatz wird sich nicht nur aufgrund der verkehrsgünstigen Lage auch zukünftig als Handelsstandort auf sehr hohem Niveau behaupten. Dafür sprechen neben dem breiten Branchenmix auch die überwiegend filialisierten Einzelhandelsstrukturen, mit den neuen Anziehungspunkten Primark und dem polnischen Schuhlabel CCC. In der Fertigstellung befindet sich ebenfalls das Geschäftshaus Alexa 101. Hier entstehen m² Einzelhandels- und Gastronomiefläche und auf weiteren m² neue Wohnungen und Büros. Erste Mieter, wie das Vapiano oder TK Maxx sowie Berlin Coffee stehen bereits fest. Die Eröffnung ist für den Spätsommer 2014 vorgesehen. Weitere Sanierungs- und Umbauvorhaben im näheren Umfeld, wie das City Karree an der Karl-Liebknecht-Straße oder die Rathauspassagen an der Grunaer Straße, unterstreichen die Attraktivität des Standortes als die 1-A-Lage im Berliner Osten. 10

11 Einzelhandel Friedrichstraße Die einstige Vergnügungsmeile Friedrichstraße, welche die zweitwichtigste Einzelhandelslage im Berliner Osten ist, bietet heute knapp 200 Shops mit insgesamt mehr als m² Verkaufsfläche. Die aktuelle Spitzenmiete liegt bei etwa 140 EUR/m². Besonders im nördlichen Teil der Friedrichstraße wirken sich die Lageeffekte des angrenzenden Scheunenviertels positiv auf die Entwicklungen aus. Auch im südlichen Teil zeichnet sich durch die zunehmende touristische Bedeutung des Checkpoint Charlie eine vorteilhafte Tendenz, insbesondere für Systemgastronomen und Souve nirhändler, ab. Es ist jedoch auch davon auszugehen, dass der Kreuzberger Verlauf der Friedrichstraße seinen unverkennbaren Kiezcharme über die nächsten Jahre bewahren wird. Hackescher Markt Der Hackesche Markt, als Trend- und Szeneviertel, bleibt durch seinen medialen Ruf weiterhin etablierter Ausgangspunkt für das Berliner Nachtleben. Attraktivitätssteigernd wirken hier neben internationalen Trendlabels auch lokale Modeunternehmer und Design- Newcomer auf die Dynamik der Flächenumsätze. Mit den zahlreichen Sehenswürdigkeiten sowie kulturellen und gastronomischen Einrichtungen, unter anderem die Hackeschen Höfe und der Lustgarten mit dem Berliner Dom, ist die Nachfrage nach diesem Teilmarkt besonders durch neue Markenfirmen sehr hoch. Die Kombination bestehend aus guter Lage und hoher Flächenqualität lockt Interessenten aus sämtlichen Branchen an und führt somit zu einer größeren Verknappung in nahezu allen Flächensegmenten. Der moderat ansteigende Mietpreis liegt in der Spitze mittlerweile bei ca. 140 EUR/m², was wiederum zu einer konsequenten Differenzierung im Quartier führt und ebenfalls eine Ausweitung der Top-Lagen gen Alexanderplatz nach sich zieht. ca. 180 Geschäften eines der größten Innenstadtcenter Berlin ist. Die befürchteten negativen Effekte des konzentrierten Wettbewerbes blieben für das nahe Umfeld hingegen aus. Potsdamer Platz/Leipziger Platz Der Potsdamer Platz an der Nahtstelle zwischen City West und Mitte hat sich zu einem touristischen Aushängeschild Berlins entwickelt. Die gelungene Mischung aus Einzelhandel, Bürostandort, Gastronomie und Entertainment macht den Platz zu einem pulsierenden Zentrum im Berliner Osten. Schloßstraße Die Schloßstraße ist mit rund 345 Shops und einer Gesamtverkaufsfläche von mehr als ca m² die wichtigste Toplage außerhalb des Zentrums. Bei Spitzenmieten bis ca. 110 EUR/m² profitiert die Lage vom berlinweit höchsten Kaufkraftniveau des dicht besiedelten Bezirks Steglitz-Zehlendorf und den starken Kaufkraftzuflüssen aus dem südlichen Berliner Umland. Aufgrund der hohen Dichte an Einkaufscentern und dem damit verbundenen Flächenüberangebot blieb die Mietpreisentwicklung in den vergangenen Jahren mit vergleichbaren Einzelhandelsstandorten konstant. Anfang April 2012 eröffnete hier feierlich das Shopping-Center Boulevard Berlin, welches mit weiteren m² Geschäftsfläche und Knapp m² Verkaufsfläche stehen bisher am Potsdamer Platz zur Verfügung, die Mieten erreichen in der Spitze ca. 80 EUR/m². Die Bebauung der letzten freien Grundstücke auf dem Leipziger Platz durch die HGHI wird den Standort insgesamt weiter beleben. Hier entsteht eines der größten Shopping-Center Berlins. Die HGHI errichtet eine Einkaufswelt mit ca. 270 Shops und einer Einzelhandelsfläche von ca m². Eine Eröffnung ist für September 2014 vorgesehen, wobei Agglomera tionseffekte zwischen Synergie und Konkurrenz der Mall of Berlin zu den umliegenden Lagen, wie den Potsdamer Platz Arkaden oder der Friedrichstraße noch nicht abschätzbar sind. Die Ladenmieten betragen in der Spitze bis ca. 180 EUR/m². 11

12 Büromarkt/Büro- und Geschäftshäuser Bedingt durch die Finanz- und Wirtschaftskrise musste der Büromarkt Berlins 2009/2010 einen Umsatzrückgang verkraften. Die positiven Zahlen der erfolgreichen Jahre 2011 und 2012 sind für 2013 nunmehr rückläufig. Der rekordverdächtige Büroflächenumsatz von 2012 von ca m² fiel auf rund m² und damit um ca. 20 %. Dies ist dem Rückgang von Umsätzen im Flächensegment von über m² geschuldet. Großanmietungen von Flächen über m² blieben für 2013 in Berlin, abgesehen von der Eigennutzertransaktion der Deutschen Rentenversicherung in der Eisenzahnstraße mit m², vollständig aus. Lediglich im Segment der kleinteiligen Flächen blieb die Dynamik konstant bis ansteigend. Die wichtigsten Neuvermietungen teilen sich auf öffentliche Dienstleistungen, wie der deutsche Bundestag oder die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben mit ca m², den Informations- und Telekommunikationsbereich mit ca m² und Beratungsunternehmen mit einem Flächenumsatz von ca m². Hinzu kommen folgende größere Abschlüsse: EON Business Service GmbH mit m², Thales Deutschland GmbH mit m² und Dussmann Service Deutschland GmbH mit m². Im Zentrum konzentrierten sich die Aktivitäten im Innenstadtbereich auf den Teilmarkt City Ost, welcher sich über Berlin- Büroflächenumsatz in Berlin von * Bürofläche- numsatz Umsatz in min 2 Berlin * Prognose von Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Prenzlauer Berg erstreckt. Bezogen zum gesamten Stadtgebiet konzentriert sich die Nachfrage auf beide Citylagen Ost und West mit über m² Flächenumsätzen in Die insbesondere in diesen Lagen sinkenden Leerstände bei gleichbleibender Nachfrage lassen erwarten, dass die Fertigstellung der aktuellen Projekte, wie zum Beispiel der Hotel & Office Campus im Media-Spree-Gebiet (City Ost) mit über m² oder dem John F. Kennedy Haus (City West) mit rund m² vom Markt zeitnah Tendenz Quelle: Eigene Recherchen Transaktionen und Umsätze in EUR Büro- und Geschäftshäuser Anzahl Umsatz EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 0 Anzahl Büro- und Geschäftsimmobilien Umsatz Quelle: Gutachterausschuss Berlin 12

13 Büromarkt/Büro- und Geschäftshäuser aufgenommen werden. Für die nächsten drei Jahre rechnet die Branche mit einem Volumen von ca m² Bürofläche, wovon das bedeutendste Bauvorhaben der Neubau der Bundesnachrichtendienstzentrale mit ca m² Nutzfläche sein dürfte. Nach neuesten An gaben werden die Mitarbeiter des BND frühestens im Jahr 2017 umgezogen sein. Die erzielten Spitzenmieten haben sich gegenüber dem Vorjahr nur mit einer leichten Steigerungsrate von durchschnittlich ca. 2,5 % auf 22,50 EUR/m² Bürofläche erhöht. Diese Mietpreise werden derzeit am Potsdamer Platz und der zentralen Innenstadt erreicht. Die mit Abstand teuersten Lagen befinden sich am Pariser Platz mit mehr als 30,00 EUR/m² oder am Gendarmenmarkt. Sämtliche Premiumobjekte in der Hauptstadt haben mittlerweile einen Mietpreis von über 20,00 EUR/m². Die Durchschnittsmieten blieben mit ca. 13,00 EUR/m² auf einem stabilen Level. Auch die guten bis mittleren Lagen konnten leichte Preissprünge zum Vorjahr aufweisen, bleiben jedoch in ihrer Tendenz eher stabil. Die höchsten Steigerungen konnten im südlichen Bereich der Friedrichstraße verzeichnet werden. Die Leerstandsquote in Berlin beträgt ca. 7 %, bei einem Gesamtbestand an verfügbarer Bürofläche von ca. 18,3 Mio. m². Für das verbleibende Jahr 2014 rechnet RICHERT & OERTEL mit einer konstant hohen Nachfrage nach Büroflächen in den zentralen Innenstadtlagen und einem leicht rückläufigen Büromarkt. Aufgrund der vergleichsweise geringen Neubautätigkeit in den kommenden Jahren und der hohen Nachfrage nach Büroflächen, unter anderem von Behörden und Institutionen, wird sich auch die Leerstandsquote weiter verringern. Büromieten in EUR/m Lage EUR/m² Tendenz einfache Lage 6,00 8,50 mittlere Lage 9,00 11,50 gute Lage 12,50 17,00 Spitzenmiete 22,50 30,00 Quelle: Eigene Recherchen B2 HAVEL TEGELER SEE Flughafen Berlin-Tegel 111 B96 B96a B109 B5 B2/B Hauptbahnhof B2/B5 B96a B1/B5 B2 HAVEL SPREE B96a GROSSER WANNSEE B1 113 B101 B1 B96 Flughafen Berlin Brandenburg

14 Ausgewählte Referenzen Berlin-Neukölln: Transaktionsberatung, renoviertes Wohnanlagenpaket mit 48 Wohnungen und 30 TG-Plätzen aus den 70-er Jahren in ruhiger Lage. Transaktionsberatung, Portfolio aus drei medizinischen Versorgungszentren mit mehr als m² Nutzfläche an den Standorten Prenzlauer Berg, Marzahn, Lichtenberg. Transaktionsberatung, Portfolio aus drei medizinischen Versorgungszentren mit mehr als m² Nutzfläche an den Standorten Prenzlauer Berg, Marzahn, Lichtenberg. Transaktionsberatung, Portfolio aus drei medizinischen Versorgungszentren mit mehr als m² Nutzfläche an den Standorten Prenzlauer Berg, Marzahn, Lichtenberg. Potsdam-Babelsberg: Transaktionsberatung, schlossartige, hochherrschaftliche Mehrfamilienvilla mit ca m² Nutz fläche in Toplage. Berlin-Buckow: Transaktionsberatung, renoviertes Wohnanlagenportfolio mit ca. 50 Wohneinheiten und ca ,00 m² Nutzfläche in ruhiger Lage. Berlin-Friedrichshain: Transaktionsberatung, saniertes Wohn- und Geschäftshaus mit ca ,00 m² Nutzfläche in bester Friedrichshainer Lage. Berlin-Reinickendorf: Transaktionsberatung, saniertes Mehrfamilienhaus mit 18 Wohneinheiten und ca m² Fläche in ruhiger Lage. Berlin-Schönefeld: Transaktionsberatung, neu errichtete Wohnanlage aus mehreren Gebäuden bestehend mit ca ,00 m² Wohnfläche in grüner idyllischer Lage, in der Nähe des Flughafens. Berlin-Friedrichshain: Transaktionsberatung, saniertes Wohn- und Geschäftshaus mit ca m² Nutzfläche in bester Friedrichshainer Lage. Berlin-Reinickendorf: Transaktionsberatung, Wohn- und Geschäftshaus in ruhiger Lage mit ca. 550 m² Nutzfläche. Berlin-Steglitz: Transaktionsberatung, neugebautes Zinshaus mit ca. 620 m² Wohn fläche in gefragter Wohnlage. Berlin-Tegel: Transaktionsberatung, sanierte Wohnanlage aus mehreren Gebäuden mit über 100 Wohnungen und knapp m² Nutzfläche, in der Nähe vom Flughafen Tegel. Berlin-Tempelhof: Transaktionsberatung, sanierte Wohnanlage mit 69 Einheiten und knapp m² Nutzfläche. Berlin-Speckgürtel: Transaktionsberatung, sanierter Plattenbau mit 50 Wohneinheiten und m² Nutzfläche im Berliner Norden. Berlin-Reinickendorf: Transaktionsberatung, Wohnanlage aus den 70-er Jahren mit 100 Wohneinheiten und mehreren Gewerbeeinheiten. Berlin-Mitte: Transaktionsberatung, Zinshaus in ruhiger Lage mit ca m² Wohnfläche und 29 Wohneinheiten. Berlin-Tegel: Transaktionsberatung, saniertes Mehrfamilienhaus in Tegel mit ca m² Nutzfläche. Berlin-Zehlendorf: Transaktionsberatung, saniertes Zinshaus mit Aufteilungspotential mit ca m² Wohnfläche in ruhiger Villenlage. Berlin Steglitz-Zehlendorf: Transaktionsberatung, sanierte Wohnanlage mit 75 Einheiten und ca m² Nutzfläche mit Privatisierungspotential. 14

15 Firmenprofil Hauptsitz Büro von RICHERT von RICHERT & OERTEL & OERTEL IMMOBILIEN IMMOBILIEN in in Berlin am Großen Garten in Dresden RICHERT & OERTEL, IMMOBILIEN ein Unternehmen GMBH ist der seit Oertel 1994 als real inhaber- estate group, geführtes ist seit Immobilienberatungsunternehmen 1994 als inhabergeführtes Immobilienberatungsunternehmen Stammsitz in Dresden tätig. Neben konzentrieren dem Stammsitz wir uns in Dresden für unsere konzen- Klientriereten auf wir die uns mitteldeutschen für unsere Klienten Wirtschaftszentren auf die mitteldeutschen und insbeson- Wirtschaftszentren dere auf die Bundeshauptstadt insbesondere Berlin. auf Des die Weiteren Bundeshaupt- tätig. Neben dem dehnen stadt wir seit Berlin. Jahren Des unsere Weiteren Leistungen dehnen wir auf seit die Jahren alten Bundesländer unsere Leistungen aus und auf sind die dort alten ebenso Bundesländer erfolgreich. aus und sind dort ebenso erfolgreich. Der Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt in der Vermarktung von Der Investments Schwerpunkt im Bereich unserer Zinshäuser, Tätigkeit liegt Wohnanlagen in der Vermarktung sowie Büro- von Investments komplexen und im Bereich Geschäftshäuser. Zinshäuser, Das Wohnanlagen Transaktionsvolumen sowie Büro- der komplexen letzten Jahre und betrug Geschäftshäuser. über 1,25 Mrd. Das EUR, Transaktionsvolumen allein in den letzten der letzten beiden Jahren betrug 250 Mio. über EUR. 1,25 Zudem Mrd. EUR, konnten allein wir in über den letzten beiden m² Gewerbefläche Jahren 250 Mio. und EUR. ca Zudem Wohnungen konnten wir vermieten. über m² Gewerbefläche und ca Wohnungen vermieten. Unser Leistungsprofil umfasst außerdem den Immobilien- und Grundstücksverkauf an Selbstnutzer, gewerbliche Vermietungen, Wohnungsvermietung, Hausverwaltung sowie Betreuung als Assetmanager der Immobilienbeteiligungen unserer Klienten. Aufgrund der langjährigen Tätigkeit verfügen wir über fundierte Marktkenntnisse und ein gutes Research in in den den neuen neuen Bundesländern und Berlin sowie ein breites Angebot. Unsere interdisziplinären Mitarbeiter an den Standorten Dresden und Berlin ermöglichen uns, eine umfassende Qualität bei sämtlichen Prozessen zu bieten. Vorgeprüfte Objekte, klare Vertragsverhältnisse, marktgerechte Preise, ein breites Kundennetzwerk sowie umfassende Mitarbeit bei der Durchführung von Due-Diligence-Prozessen zeichnen uns aus. Gern sind wir auch für für Sie Sie tätig. tätig. Bitte Bitte sprechen Sie Sie mit mit uns. uns. IMMOBILIENMARKT DRESDEN BERLIN 2014/

16 Hauptsitz von RICHERT & OERTEL IMMOBILIEN am Großen Garten in Dresden RICHERT & OERTEL IMMOBILIEN GMBH Tiergartenstraße 46, Dresden Tel. +49 (351) Fax +49 (351) Filiale Berlin Schlüterstraße 49, Berlin Tel. +49 (30) Fax +49 (30) Geschäftsführer Michael Oertel Internet Copyright RICHERT & OERTEL IMMOBILIEN GMBH. Alle Angaben, Zahlen, Fakten und Informationen wurden durch uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basieren auf Informationen Dritter und eigenen Recherchen. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir nicht. Alle Meinungen und Prognosen sind unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung des Marktberichtes und können sich jederzeit ohne gesonderte Veröffentlichung ändern. Zurückliegende Entwicklungen sind keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Unser Marktbericht ist nicht für den Kauf oder Verkauf oder die Empfehlung von Immobilien- oder Finanzanlagen bestimmt, ebenso nicht für bestimmte Anlage - oder Investitionsstrategien von Kunden und Investoren. Personen oder Unternehmen, die unseren Marktbericht lesen oder nutzen, haben ihre eigenen unabhängigen Investitionsentscheidungen zu treffen oder geeignete Berater hinzuzuziehen. RICHERT & OERTEL IMMOBILIEN GMBH übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.