Investmentmarktüberblick. Deutschland 3. Quartal 2017 Erschienen im Oktober 2017

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1 Investmentmarktüberblick Deutschland 3. Quartal 2017 Erschienen im Oktober 2017

2 Hohe Investmentnachfrage drückt Renditen weiter nach unten Politische Börsen haben kurze Beine. Wieder einmal hat sich diese derzeit oft zitierte Börsianerweisheit auch nach der Bundestagswahl bestätigt. Nur kurz rutschte der Dax ins Minus, um dann sofort wieder die Kehrtwende in positives Terrain anzutreten. Auch wenn das Ergebnis eine zähe und langwierige Regierungsbildung erwarten lässt, so ist doch zumindest mit Merkels Wiederwahl das eingetreten, was allgemein erwartet wurde. Aus Sicht der Wirtschaft ist die Botschaft allerdings auch klar: es darf jetzt keinen Stillstand geben, die dringenden Fragen wie die Zukunft Europas, Strukturreformen im Arbeitsmarkt, Zuwanderung, Energiewende und Digitalisierung müssen Eingang in das Regierungsprogramm finden und es bedarf insofern möglichst schnell einer stabilen und handlungsfähigen Regierung. Auf den Finanzmärkten ist der Reigen an politischen Wahlen in Europa damit zunächst einmal abgehakt. Wesentlich relevanter aus finanzpolitischer Sicht bleibt dagegen der Blick über den Kanal in Sachen Brexit, der Blick über den großen Teich auf die Trumpsche Twitter-Politik sowie der Blick auf die Zinspolitik der FED und der EZB. Diesen Themenfokus haben letztendlich auch Immobilien- Investoren. In einer jüngst durchgeführten JLL-Umfrage unter deutschen Investoren nannte das Gros der Antwortenden den Brexit als politisches Ereignis mit größtem Einfluss auf den deutschen Immobilieninvestmentmarkt mit erwarteten Vorteilen und Stimuli für Kontinentaleuropa und insbesondere für Deutschland. Mündend in steigender Investorennachfrage und Preissteigerungen. Es folgt die Zinspolitik, bzw. das aktuelle Zinsniveau als relevantes Ereignis. Hier ist nach Aussage vieler Investoren keine Zinswende in Europa erkennbar oder kurzfristig zu erwarten. Der Druck auf die Immobilien-Renditen bleibt somit erhalten. Solange die Renditelücke zwischen Immobilieninvestments zu Staatsanleihen die aktuellen Spanne behält, bleiben Investments auf den deutschen Immobilienmärkten ebenfalls hoch. Gleichzeitig geht der Blick immer wieder in Richtung USA, wo die FED bereits weitere Zinsschritte angekündigt hat und damit die Zinsdifferenz zu Europa immer weiter zunimmt. Die Frage bleibt, inwieweit und wie schnell dann der Druck auf die EZB wächst, auch in Europa an der Zinsschraube zu drehen. Solange das aber nicht passiert und die nach wie vor niedrigen Inflationsraten in der Eurozone bieten weiterhin Nährboden für Zinserhöhungen bleibt das Zinsniveau die Triebfeder auch für den deutschen Investmentmarkt. Transaktionsvolumen Deutschland Investmentmarktüberblick 3. Quartal

3 Transaktionsvolumen nach Risikoprofil der Investments Transaktionsvolumen im deutlichen Plus gegenüber dem Vorjahr Mit nahezu ungebremster Dynamik hat der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt die Sommermonate durchlaufen. Mit 12,8 Mrd. Euro in den Monaten Juli bis September ist zwar ein etwas geringerer Wert als im Vorquartal erzielt worden, die Anzahl der Abschlüsse aber lässt kein Abflauen der Nachfrage erkennen. Es bleibt dabei: es mangelt an geeigneten Produkten. Dies deckt sich auch mit den Ergebnissen unserer September-Umfrage. Fast die Hälfte der Antwortenden will in den kommenden 12 Monaten per Saldo die Immobilienbestände erhöhen und weitere fast 40 % wollen ihre Bestände halten. Hemmschuh für die überwiegende Anzahl der von uns befragten Investoren ist nach wie vor die Produktknappheit. Für den Neunmonatszeitraum 2017 summiert sich das deutschlandweite Transaktionsvolumen auf 38,6 Mrd. Euro, ein Plus gegenüber dem Vorjahr um 19 %, das zweitbeste Dreivierteljahr nach Im Moment spricht nichts dagegen, dass diese Entwicklung auch im letzten Quartal anhalten wird. Insofern gehen wir von einem Gesamtjahres- Transaktionsvolumen von 50 bis 55 Mrd. Euro aus. Größte Einzeltransaktion des Jahres kurz vor Quartalsende Portfoliotransaktionen überproportional am Ergebnis beteiligt Kurz vor Quartalsschluss kam mit dem Verkauf des Berliner Sony Centers für rund 1,1 Mrd. Euro an einen kanadischen Pensionsfonds auch die größte Transaktion des Quartals und die bis dato größte Einzeltransaktion des Jahres zustande. Mit einem Volumen von 465 Mio. Euro war die zweitgrößte Transaktion des dritten Quartals eine Portfoliotransaktion, der Verkauf von 11 Hotels an einen global agierenden Fonds Manager. In der Dreivierteljahresbetrachtung schaffte es dieser Abschluss immerhin auf Platz 5. Überhaupt hat sich der Trend zum Erwerb von Portfolios fortgesetzt. Sieben der zehn größten Transaktionen des laufenden Jahres waren Portfolios, die sich zusammen auf 5,4 Mrd. Euro und damit auf immerhin rund 14 % des deutschlandweiten Transaktionsvolumens aufsummierten. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass die Steigerung von Portfolio-Transaktionen gegenüber dem Vorjahr mit 25 % auch überproportional ausfiel. Auf die Top 10 Transaktionen folgen im bisherigen Jahresverlauf 17 weitere Einzel- und Paketabschlüsse mit jeweils 200 Mio. Euro oder mehr. Die zum Halbjahr vermehrt beobachteten konkreten Abschlüsse institutioneller Investoren aus dem asiatischen Raum haben sich im dritten Quartal zwar nicht fortgesetzt, dennoch bleibt das Interesse dieser Käufergruppen am deutschen Markt bestehen. Wir rechnen bis Ende des Jahres mit weiteren Abschlüssen jenseits der 100-Mio.-Euro-Marke. Leichte Risikoausweitung in Bezug auf den geographischen Fokus bleibt bestehen Aggregiert entfielen zwischen Januar und Ende September rund 20,4 Mrd. Euro auf die sieben großen Investment- Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Investmentmarktüberblick 3. Quartal

4 Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien 2016 Q Q3 Transaktionen von Gewerbeimmobilien 2016 Q Q3 Verkaufsvolumen in Mio. * 0 über 0 bis 20 über 20 bis 150 über 150 bis 300 über 300 SCHLESWIG-HOLSTEIN Hamburg MECKLENBURG-VORPOMMERN JLL Research 2017 BREMEN Bremen BRANDENBURG NIEDERSACHSEN Berlin Hannover SACHSEN-ANHALT NORDRHEIN-WESTFALEN Essen Düsseldorf Dortmund THÜRINGEN Leipzig SACHSEN Köln Dresden HESSEN RHEINLAND-PFALZ Wiesbaden Frankfurt am Main SAARLAND Mannheim Nürnberg Karlsruhe Stuttgart BADEN-WÜRTTEMBERG BAYERN Augsburg München km * aggregiert in 40 x 40 km Makrozellen Investmentmarktüberblick 3. Quartal

5 Käufe ausländischer Investoren München und Stuttgart. Dies entspricht einem Plus von 19 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit hat sich auch hier der Trend vom Halbjahr verfestigt: Investoren nehmen im erhöhten Maße auch Standorte abseits der Metropolen ins Visier. Mit 18,2 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen außerhalb der Big 7 nur noch um rund zwei Milliarden unter dem der großen Märkte. Das Wachstum im 12-Monatsvergleich fiel mit knapp 19 % auch ähnlich aus. Dennoch bleibt das Gefälle innerhalb der Assetklassen bestehen. Nach wie vor werden fast 70 % aller Bürotransaktionen (bezogen auf das Volumen) innerhalb der Big 7 gedreht. Berlin bleibt unangefochten Investment-Hauptstadt Die insgesamt für Berlin notierten 5,9 Mrd. Euro sind gleichbedeutend einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 74 %. Allein im letzten Quartal konnten vier Transaktionen mit jeweils mehr als 200 Mio. Euro in der Hauptstadt registriert werden. Das sehen wir nicht so häufig in einer Stadt in einem Quartal. München folgt auf Platz 2 mit 4,1 Mrd. Euro (+ 25 %) und Frankfurt mit 3,3 Mrd. Euro. Die Bankenmetropole gibt aktuell ein widersprüchliches Bild ab. Einem stark anziehenden Vermietungsmarkt steht ein Investmentmarkt gegenüber, der im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 7 % verzeichnen musste. Dennoch scheint der Ausblick in die nähere Zukunft gut zu sein. Zahlreiche Investoren erwarten, dass sich die Ereignisse rund um den Brexit positiv auf die Investitionen in Deutschland und vor allem auf Frankfurt auswirken werden. Neben Frankfurt musste Hamburg einen signifikanten Rückgang des Transaktionsvolu- mens mit hinnehmen (- 27 %). Hier fehlte es bislang an den großen Tickets. Die größte Transaktion des letzten Quartals war der Verkauf der Kaiser-Galerie für rund 170 Mio. Euro. Einzelhandelsimmobilien wieder auf Platz zwei An der Rangfolge der Beliebtheitsskala hat sich auch im dritten Quartal nur wenig geändert. Büroimmobilien sind nach wie vor auf Platz 1, haben ihren Anteil gegenüber dem Halbjahresergebnis sogar noch etwas ausgebaut. Rund 17,3 Mrd. Euro flossen in diese Assetklasse (45 %). Einzelhandelsimmobilien, die ihren Anteil relativ stabil halten konnten (19 %), haben den zweiten Platz von den Logistikimmobilien wieder zurückerobert. Der grundlegende Trend einer deutlich erhöhten Investorennachfrage für Logistikflächen bleibt bestehen. Dies spiegelt sich letztendlich auch in der Entwicklung der Renditen wider. Gleichzeitig scheint das Misstrauen gegenüber der Zukunftsfähigkeit des stationären Einzelhandels (noch) nicht so ausgeprägt, die sich bietenden Kaufmöglichkeiten, wenig zahlreich, werden genutzt. Die Entwicklung des Transaktionsvolumens für Senioren- und Pflegeimmobilien zeigt stetig nach oben, sie konnten immerhin eine knappe Milliarde bilanzieren. Und wieder richtig Bewegung bei den Renditen Nach der kurzen Verschnaufpause im zweiten Quartal zeigen die Spitzenrenditen bis Ende September erneut einen Sinkflug. Ob damit nun ein Plateau erreicht ist, ist nur schwer abzusehen. Was wir aber bemerken ist eine immer stärker gewichtete Erwartung von Mietpreissteigerungen insbesondere bei Büroimmobilien. Angesichts der sehr robusten Konjunktur und der Expansionspläne vieler Unternehmen verstärkt sich der insgesamt sehr positive Ausblick der Nutzermärkte mit entsprechend positiven Konsequenzen auf die Wertentwicklung. Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien am Ende des dritten Quartals bei 3,39 % und damit nochmals acht Basispunkte unter dem Wert im zweiten Quartal. Bis Ende des Jahres erwarten wir einen nochmaligen Rückgang auf dann 3,24 %. In Berlin dürfte eine Schallmauer nach unten durchbrochen werden: erstmals stünde bei einer deutschen Bürohochburg eine 2 vor dem Rendi- Investmentmarktüberblick 3. Quartal

6 Einfluss von Mietpreis- und Renditeänderung auf das Wachstum der Kapitalwerte von Büroimmobilien Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart ohne Kombieffekte Transaktionsvolumen Big 7 (Mio. Euro) Q Q % Berlin % Düsseldorf % Frankfurt/M % Hamburg % Köln % München % Stuttgart % Gesamt % tekomma. In Kombination mit dem erwarteten Mietwachstum wird sich auch für das Gesamtjahr 2017 im dritten Jahr in Folge ein Kapitalwertwachstum im zweistelligen Prozentbereich erzielen lassen. Wie bereits zum Halbjahr erwartet, zeigt auch die Renditekurve für Logistikimmobilien kräftig nach unten. Hier werden im Schnitt mittlerweile 4,70 % erzielt. Bis Jahresende erwarten wir ein weiteres Absinken um rund 20 Basispunkte auf voraussichtlich 4,50 % im Schnitt. Für innerstädtische Geschäftshäuser gilt die Diskrepanz von Angebot und Nachfrage in besonderem Maße. Deshalb gab es hier in Bezug auf die Renditen erneuten Korrekturbedarf nach unten. Über die Big 7 hinweg liegt die Spitzenrendite bei nur noch 2,96 % mit weiterer leichter Tendenz in den kommenden drei Monaten nach unten. Die Netto-Anfangsrenditen für einzelne Fachmärkte und auch für Shopping Center blieben dagegen stabil bei 5,40 % bzw. 4,00 %. Bei Fachmarktzentren haben aufgrund des starken Investoreninteresses die Transaktionsvolumen bundesweit (Mio. Euro) Q Q % Einzelobjekte % Portfolios % Gesamt % Transaktionsvolumen nach Nutzungsart * Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien Investmentmarktüberblick 3. Quartal

7 Spitzenrendite in 1A-Lagen (Aggregierte Nettoanfangsrendite in den Big 7 in %) Q Q Q Q Q Büro 3,71 3,56 3,47 3,47 3,39 Einzelhandel: Shopping Center 4,10 4,00 4,00 4,00 4,00 Einzelhandel: Fachmarktzentren 5,10 4,90 4,90 4,90 4,70 Einzelhandel: einzelne Fachmärkte 5,45 5,45 5,40 5,40 5,40 Einzelhandel: Geschäftshäuser 3,57 3,51 3,48 3,48 2,96 Lager/Logistik 5,01 5,01 4,91 4,91 4,70 Büro-Spitzenrendite in % Q Q Q Q Q Berlin 3,45 3,30 3,00 3,00 3,00 Düsseldorf 4,10 3,90 3,90 3,90 3,75 Frankfurt/M 4,15 3,80 3,50 3,50 3,25 Hamburg 3,60 3,25 3,25 3,25 3,25 Köln 3,85 3,85 3,85 3,85 3,65 München Region 3,30 3,30 3,30 3,30 3,30 Stuttgart 3,50 3,50 3,50 3,50 3,50 Transaktionsvolumen nach Käufer- und Verkäufertyp (Mio. Euro) Investmentmarktüberblick 3. Quartal

8 Spitzenrenditen noch einmal um 20 Basispunkte auf 4,70 % nachgegeben. Auch hier rechnen wir bis Jahresende mit einer weiteren leichten Kompression um 10 Basispunkte. Gewerblicher Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien bleibt eine Bank In den ersten neun Monaten 2017 bleibt der gewerbliche Wohninvestmentmarkt eine Bank. Mit 4,8 Mrd. Euro sind im dritten Quartal fast 45 % des gesamten Dreivierteljahresvolumens erzielt worden. Insgesamt summiert sich das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von Januar bis Ende September auf 10,9 Mrd. Euro (bei Wohneinheiten). Im Einjahresvergleich bilanziert für 2017 damit ein Plus von 40 %. Auf dem gleichen Transaktions- niveau bewegt sich der Fünfjahresschnitt. Beim Blick auf einen längerfristigen Zeitraum von 10 Jahren relativiert sich das Ausnahmeergebnis von Ein Plus von 30% schlägt dann für das aktuelle Dreivierteljahr zu Buche. Auch im Schlussquartal dürfte noch einmal Bewegung in den Markt kommen. Damit könnte dann ein Jahresergebnis von um die Mrd. Euro bis zum Jahresende erreicht werden. Besonders kleinere Portfolios und Projektentwicklungen sind Treiber des Marktgeschehens. Die Zeit der Megaabschlüsse ist zunächst einmal vorbei. So wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2017 lediglich drei Portfolios mit mehr als Wohnungen gehandelt. Noch 2015 konnten über 20 Portfolios in dieser Größenklasse gezählt werden, bereits 2016 waren es mit sechs schon deutlich weniger. Die durchschnittliche Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahr hat zwar von 249 Wohneinheiten um 30 % auf 320 Wohneinheiten zugelegt. Im Vergleich mit dem Schnitt der letzten fünf Jahre wurden in 2017 bis dato um 40 % kleinere Portfolios gehandelt. Das größte dieser Portfolios, ein Paket aus Wohnungen im Ruhrgebiet, Transaktionsmarkt Wohnobjekte und -portfolios Ø-Transaktionsvolumen : 15,8 Mrd. Euro Investmentmarktüberblick 3. Quartal

9 ging an den Asset Manager Velero Partners, der damit sein Portfolio aus Value Add Objekten mit Vermietungspotenzial deutlich erweitert. Ihrer bisherigen Strategie der Fokussierung auf bestimmte Risikoklassen und regionale Schwerpunkte bleibt auch die Deutsche Wohnen AG treu, die unter anderem mit ihrem Ankauf von etwa Wohn- und Gewerbeeinheiten für 655 Mio. Euro ihren Berliner Schwerpunkt weiter stärkt. Eine weitere Trendverstärkung ist der Erwerb von Projektentwicklungen und damit verbundenen Forward-Deals. Während bisher vor allem deutsche Spezialfonds mit Kapital von langfristig orientierten Anlegern aus dem Bereich der Versorgungs- und Pensionskassen als Käufer von Projektentwicklungen auftraten, sind aktuell auch kommunale Wohnungsgesellschaften als Käufer aktiv geworden. So erwarben drei Berliner Wohnungsgesellschaften ein komplettes neues Wohnquartier und die Frankfurter Nassauische Heimstätte ein gemischt genutztes Quartier. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften versuchen damit, ihren politischen Auftrag zu erfüllen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Dieses Ziel kann durch eigene Entwicklungen oder Bestandsankäufe mangels Kapazitäten und Angebot nicht mehr erreicht werden. Das führt dazu, dass nun auf den Erwerb von Projektentwicklungen zurückgegriffen wird. Unterstützend wirken hier auch die kommunalen Modelle zur Baulandentwicklung, bei denen Teile von Neubauentwicklungen als mietpreisgedämpfte Wohnungen angeboten werden müssen. Die kommunalen Wohnungsgesellschaften treten dann als Käufer auf. Last but not least zeichnen sich als weitere Trends das zunehmende Interesse an gemischt genutzten Quartieren und die Risikoverteilung auf mehrere Nutzungsklassen ab. Dazu zählen auch die Entwicklungen von Wohnhochhäusern mit Hotel-, Einzelhandels- und Büroeinheiten. Berlins Stärke auch als Wohnungsmarkt hat noch einmal zugenommen: am Ende des dritten Quartals sind bereits 95 % des Vorjahresergebnisses erreicht. Mit 2,7 Mrd. Euro entfällt ein Viertel des gesamten Transaktionsvolumens im gewerblichen Wohnsegment auf die Hauptstadt. Bereits überschritten wurde das letztjährige Transaktionsvolumen im zweitplatzierten Düsseldorf mit 630 Mio. Euro (2016: 380 Mio. Euro). Im drittplatzierten Markt Hamburg wurden bis dato 560 Mio. Euro investiert. Nach einer kurzen Orientierungsphase im Nachgang der Übernahmen von anderen Wohnungsgesellschaften sind die großen Aktiengesellschaften und Wohn-REITs wieder die Käuferklasse mit dem größten Vermögensaufbau. Fast 2,7 Mrd. Euro investierten sie netto in deutsche Wohnimmobilien und damit bereits jetzt über 60 % mehr als Mit Abstand folgen deutsche Spezialfonds, die maßgeblich durch den Erwerb von Projektentwicklungen Wohnimmobilienvermögen von 1,6 Mrd. Euro aufgebaut haben. Ebenfalls auf der Käuferseite ist die öffentliche Hand mit einem Vermögensaufbau von 480 Mio. Euro. Professionelle Assetund Fondsmanager hingegen verkaufen mehrheitlich. Sie tätigten netto Desinvestments von etwa 500 Mio. Euro. Mit 2,7 Mrd. Euro entfiel auf ausländische Investoren ein Viertel der direkten Wohn-Immobilieninvestments. Der Anteil liegt damit auf dem Niveau des Vorjahres. Das Gros internationalen Kapitals kommt von Anlegern aus Israel (1,4 Mrd. Euro). Frankreich (390 Mio. Euro) und Großbritannien (190 Mio. Euro) folgen mit deutlichem Abstand. Das Interesse internationaler Anleger, in Deutschlands Wohnimmobilien zu investieren, ist ohne Frage nach wie vor hoch. Limitierend wirkt allerdings genauso sicher die nach der Bundestagswahl unklare Richtung, in die eine Regierungskoalition im Blick auf die Zukunft der Immobilienbranche marschieren wird. Stichworte in diesem Zusammenhang sind die unterschiedlichen Positionen der Parteien zur Mietpreisbremse, die uneinheitlichen Regelungen bei der Genehmigung von Neubauprojekten und der Neubauförderung, sowie Fragen des sozialen Wohnungsbaus. Eine Erschwernis ganz anderer Art für eine internationale Investorenklientel hinsichtlich eines Markteintritts ist die sehr gute Vernetzung deutscher institutioneller Investoren bei Projektentwicklern und Verkäufern. Investmentmarktüberblick 3. Quartal

10 Kontakte Kontakt Willi Weis Head of Industrial Investment Name Germany, Team Leader Industrial Title/Function Investment München City Frankfurt tel (0) (0) Sandra Ludwig Head of Retail Investment Germany Hamburg Marcus Lütgering Head of Office Investment Germany München +49 (0) Dr. Konstantin Kortmann Head of Residential Investment Germany Frankfurt +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit Copyright JONES LANG LASALLE SE, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.