Shopping Center-Investmentreport

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1 Shopping Center-Investmentreport Deutschland Gesamtjahr 2015 Erschienen im Februar 2016 Als Special im Anhang Ein Gastbeitrag von Alexander Köth zum Thema Besucheranalysen in Shopping Centern

2 JLL Shopping Center-Investmentreport Februar Zahl der Einzeltransaktionen verdoppelt sich Headline Transaktionsvolumen Grafik für Shopping Center fast verdreifacht Die Lage der deutschen Wirtschaft trotzt zum Jahresende 2015 allen Headline politischen Grafik und gesellschaftlichen Unwägbarkeiten und erscheint weiterhin verhalten dynamisch mit einem von Consensus Economics erwarteten Wachstum für das Gesamtjahr von 1,7 %. Auch der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist weiter auf Wachstumskurs. Im Jahre 2015 konnte das Transaktionsvolumen gegenüber 2014 um 38 % auf 55,1 Mrd. Euro zulegen. Insbesondere Einzelhandelsimmobilien profitierten von der starken Nachfrage, so dass sich das Transaktionsvolumen hier auf 16,9 Mrd. Euro annähernd verdoppelt hat. Der Einzelhandelsanteil am Gesamtvolumen stieg im Vergleichszeitraum von 22 % auf 31 %. Ein großer Teil des Wachstums des Einzelhandelstransaktionsvolumens war auf die Entwicklung bei den Shopping Centern zurückzuführen. Das Volumen stieg in diesem Segment von rund 2,0 Mrd. Euro 2014 auf 5,6 Mrd. Euro 2015 und hat sich somit annähernd verdreifacht. Ein Drittel des Einzelhandelsvolumens entfiel 2015 auf Shopping Center nach 23 % im Vorjahr. Geprägt war das Rekordergebnis von der Übernahme von Corio durch Klépierre und den Einstieg des Canada Pension Plan Investment Board bei der mfi AG. Auch wenn die gehandelten Portfoliotransaktionen, zu denen auch die beiden vorgenannten Übernahmen gezählt werden, im Vorjahresvergleich ihren Anteil von 16 % auf 33 % verdoppeln konnten, so dominierten nach wie vor Einzeltransaktionen das Marktgeschehen. Die Zahl der Einzeltransaktionen hat sich auf Jahressicht etwa verdoppelt. Bei den insgesamt rund 50 Einzeltransaktionen des Jahres 2015 lag der durchschnittliche Kaufpreis mit 76,5 Mio. Euro exakt auf dem Niveau von Es wird deutlich, dass insbesondere kleinere Center den Besitzer wechselten. Dieser Trend hat sich in der zweiten Jahreshälfte gegenüber der ersten noch einmal verstärkt. Die Betrachtung der regionalen Verteilung bestätigt dieses Bild, da ein großer Teil der Transaktionen abseits der großen Immobilienhochburgen stattfand, wo überwiegend kleinere Center anzutreffen sind. Shopping-Center-Transaktionsvolumen 6 Mrd Jahresdurchschnitt: 3,16 Mrd

3 JLL Shopping Center-Investmentreport Februar Ausländische Investoren dominieren bei Portfoliokäufen Ausländische Investoren sind beim Erwerb von Shopping Centern in Deutschland nach wie vor stark vertreten. Auch wenn ihr Anteil am Transaktionsvolumen insgesamt 2015 gegenüber dem Vorjahr von 65 % auch 57 % leicht rückläufig war, erwarben sie 2015 Shopping Center im Wert von 3,2 Mrd. Euro, in etwa das Zweieinhalbfache des Vorjahresvolumens. Aufgrund der Corio-Übernahme durch Klépierre und dem Einstieg des Canada Pension Plan Investment Board bei Unibail-Rodamco dominierten ausländische Investoren das Marktgeschehen bei den Portfoliotransaktionen deutlich mit einem Umsatzanteil von 90 %. Bei den Einzeltransaktionen summierte sich der Anteil deutscher Investoren auf 59 % des Transaktionsvolumens. Unter den ausländischen Investoren dominierten Investoren aus Frankreich und Kanada mit Anteilen von 42 % (24 % am Gesamtvolumen) bzw. 20 % (12 % am Gesamtvolumen). Investoren aus dem Vereinigten Königreich hatten einen Anteil von 10 % an den Investitionen ausländischer Investoren (6 % am Gesamtvolumen). Umsatzanteile nach Käufernationalität Ausland Deutschland 43 % 57 % Basis: Transaktionsvolumen 5,64 Mrd. /Q Transaktionsvolumen Shopping Center Q VERKÄUFER Mio. Euro andere, unbekannt Banken Corporates Versicherungen Immobilienunternehmen Geschlossene Fonds Private Investoren Entwickler Offene Publikumsfonds Spezialfonds Pensionskassen Immobilien AGs / REITs Asset/Fonds Manager KÄUFER Mio. Euro

4 JLL Shopping Center-Investmentreport Februar Asset/Fonds Manager und Immobilien AGs dominieren Zu den aktivsten Investorengruppen 2015 zählten einmal mehr die Asset/Fonds Manager und die Immobilien-AGs/REITs. Auf der Käuferseite hatten sie Anteile von 39 % bzw. 25 %. Gleichzeitig veräußerten beide Gruppen im Jahresverlauf Shopping Center im Wert von 1,7 Mrd. Euro, was zusammen etwa zwei Drittel (jeweils 33 %) des Gesamtvolumens entspricht. In der Nettobetrachtung bauten die Asset/Fonds Manager rund 350 Mio. Euro an Immobilienvermögen in Shopping Centern auf, die Immobilien-AGs/REITs bauten dagegen rund 450 Mio. Euro ab. Den stärksten Zuwachs hatten Pensionskassen mit 650 Mio. Euro sowie Spezialfonds mit etwas mehr als 500 Mio. Euro. Der stärkste Vermögensabbau war bei Entwicklern mit rund 750 Mio. Euro zu beobachten. Bei ausschließlicher Betrachtung der Einzeltransaktionen lagen auf Käuferseite ebenfalls die Asset/Fonds Manager mit einem Anteil von 53 % vorn, gefolgt von den Spezialfonds mit 14 %. Die Verkäuferseite wurde ebenfalls von den Asset/Fonds Managern dominiert, auf die rund 39 % des Transaktionsvolumens entfällt. Zweitstärkste Verkäufergruppe bei den Einzelabschlüssen waren die Entwickler mit einem Anteil von 23 %. Spitzenrendite erreicht neuen Tiefstand Die ungebrochene Investmentnachfrage nach Shopping Centern führte im Jahresverlauf 2015 zu einem weiteren Rückgang der Spitzenrendite. Bereits Ende 2014 lag der Spitzenwert für Core- Objekte bei lediglich 4,50 % ging dieser um insgesamt 25 Basispunkte zurück, so dass mit dem aktuellen Niveau von 4,25 % ein neuer Tiefstand erreicht wurde. Abseits von Core war ein deutlich stärkerer Rückgang der Renditen zu beobachten, so dass sich der Abstand zu Core-Renditen in den vergangenen zwölf Monaten merklich verringerte. Da aus heutiger Perspektive insgesamt kein Rückgang der Nachfrage absehbar ist, ist eine weitere Renditekompression bei Spitzenobjekten im Jahresverlauf 2016 nicht ausgeschlossen. Entwicklung der Spitzenrenditen in den Big 7 8,00 % 7,00 6,00 5,00 4,00 3, Geschäftshäuser Shopping Center Fachmärkte Fachmarktzentren Kleinere Transaktionen werden weiter zunehmen 2015 hat sich die Zahl der Einzeltransaktionen verdoppelt und kleinere Transaktionen hatten hierbei bereits einen hohen Anteil. Aus aktueller Sicht ist 2016 weiterhin mit einem Anstieg der Transaktionen im kleinteiligen Bereich zu rechnen. Derzeit ist abzusehen, dass im weiteren Jahresverlauf zahlreiche Shopping Center in die Vermarktung gehen werden, allerdings werden darunter nur wenige großvolumige Center aus dem Core-Bereich sein. Dennoch erscheint es realistisch, dass auch beim Ausbleiben nennenswerter Großtransaktionen mit der bestehenden Transaktions-Pipeline ein ähnliches Transaktionsvolumen wie 2015 erzielt werden kann. Diese Einschätzung wird unter anderem durch zwei Entwicklungen unterstützt. Zum einen fächern viele Investoren weiterhin ihr Risikoprofil auf, so dass sie vermehrt bereit sind, Objekte abseits von Core zu prüfen und nach detaillierter Prüfung höhere Objekt- und Standortrisiken einzugehen.

5 JLL Shopping Center-Investmentreport Februar Shopping-Center-Transaktionen Q Dabei rücken insbesondere zukünftige Objektpotenziale in den Vordergrund, die durch Asset-Management-Aktivitäten zu heben sind. Zum anderen wird der Pool an Investoren, die im Segment der Shopping Center aktiv sind, erweitert. Zunehmend ist zu beobachten, dass Investoren, die in der Vergangenheit überwiegend indirekt investiert haben, mittlerweile auch direkte Investitionen tätigen und sich dabei unter anderem auch bei Shopping Centern engagieren. Transaktionsvolumen Q : <10 Mio Mio Mio. Einzeltransaktionen Mio. Portfoliotransaktionen >200 Mio.

6 Kontakte Jörg Ritter Management Board Germany, Retail Frankfurt tel +49 (0) Anke Kaukars-Haverkamp Head of Shopping Center Services Frankfurt tel +49 (0) Sabine Keulertz Team Leader Shopping Center Investment Frankfurt tel +49 (0) Helge Scheunemann Head of Research Germany Hamburg tel +49 (0) jll.de Alle Informationen rund um JLL finden Sie auf unserer Unternehmenswebseite jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebsite Copyright JONES LANG LASALLE GmbH, Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.

7 Gastbeitrag von Alexander Köth zum Thema Besucheranalysen in Shopping Centern JLL Shopping Center-Investmentreport Februar Gastbeitrag Besucheranalysen in Shopping Centern Exkurs: WLAN-Technologie Die Zukunft der Besucher-Analyse im Shopping Center Ein Gastbeitrag von Alexander Köth, Geschäftsführer der MiNODES GmbH Besucheranalyse zur Verbesserung des Kundenservice Konversionsrate, Traffic, Verweildauer und Loyalität gehören seit langem zu den wichtigsten Erfolgsparametern des e-commerce. Das detaillierte Verständnis über das Verhalten der unterschiedlichen Kundensegmente ist der Schlüssel zum Erfolg populärer Online-Händler. Doch diese Parameter sind heute nicht mehr der exklusive Wissensvorsprung von E-Commerce-Händlern. Auch der stationäre Handel kann mittels innovativer Technologien entscheidende Einblicke in das Shopping-Verhalten der Kunden erlangen und diese Informationen nutzen, um die Kunden optimal zu bedienen. Klassische Zählanlagen wie Lichtschranken oder einfache Kamera-, Laser-, oder Infrarotsysteme dienen hauptsächlich zur Zählung von Besuchen. Um die Performance zu steigern und das Verhalten des Kunden zu verstehen, ist jedoch die reine Besuchszählung nicht genug. Für Shopping-Center-Betreiber können Antworten auf folgende Fragestellungen entscheidend für das Verständnis über die Besucher sein: - Wie lange verweilen Besucher im Shopping Center? - Welche Bereiche des Centers sind attraktiv bzw. weniger attraktiv für Kunden? - Wie hoch ist der Anteil wöchentlicher/monatlicher Wiederkehrer? - Wie viele einmalige Besucher bzw. Touristen zieht das Center an? Um diese Fragen zu beantworten bietet, die Besucheranalyse per WLAN-Technologie eine Lösung: Vielfältige Möglichkeiten durch WLAN-Technologie Der Einsatz von WLAN-Technologie zum Tracking im Shopping Center ist ein intelligentes und effizientes Tool, welches dem Management datenbasierte und kundenfokussierte Entscheidungen ermöglicht und dadurch die Mieteinnahmen sowie Marketingeffizienz steigert. Mittels Smartphone-WLAN-Signalen kann anonym sowohl die Verweildauer der Kunden im gesamten Center als auch in den jeweiligen Bereichen, Läden und Etagen analysiert werden. Laufwege der Kunden innerhalb des Centers können kosteneffizient und anonym beobachtet werden, um zum Beispiel die ersten Anlaufstellen der Kunden zu ermitteln sowie Korrelationen zwischen einzelnen Mietern oder auch Branchen objektiv transparent zu machen. Bei innerstädtischen Shopping Centern ist es möglich, die Rate der vorbeilaufenden Passanten, die zu tatsächlichen Shopping-Center-Besuchern konvertieren, zu errechnen.

8 Gastbeitrag von Alexander Köth zum Thema Besucheranalysen in Shopping Centern JLL Shopping Center-Investmentreport Februar Des Weiteren ist es möglich, die Loyalitätsstruktur der Besucher innerhalb eines definierten Zeitraums zu beobachten. Die Regelmäßigkeit ihrer Besuche oder ihre Kaufgewohnheiten können somit ermittelt werden. Optimierung der Shopping Center durch Geodaten Die mittels WLAN-Signal erhobenen und visuell aufbereiteten Geo- Daten bilden die Basis für datengetriebene Marketingkommunikation. Die gewonnen Erkenntnisse ermöglichen es den Shopping- Center-Betreibern, das Shoppingerlebnis kundenorientierter zu gestalten und sämtliche Maßnahmen auf die spezifischen Profile der Besuchersegmente hin zu optimieren, um Shopping-Erlebnis sowie Center-Profitabilität zu steigern. Dies beinhaltet sowohl Maßnahmen im Center, bei einzelnen Mietern als auch online und mobil. Über WLAN-Technologie können heutzutage ca. 60 % der Center-Besucher erfasst werden. Die Tendenz ist steigend, denn Dank der zunehmenden Marktdurchdringung von Smartphones und öffentlich zugänglichen WLAN-Netzwerken wächst auch simultan die Datenabschöpfung über WLAN-Signale. Die erhobene Besucherzahl kann mit den Daten herkömmlicher Zählanlagen abgeglichen werden, um eine entsprechende Hochrechnung zu ermitteln. Je nach Bedarf können auch weitere Datenquellen integriert werden, beispielsweise WLAN-Login-Daten, Bluetooth-, Lichtsensor- und Kamera-Technologien oder auch Wetterdaten sowie Daten des Marketingkalenders. Moderne Kamera-Systeme ermöglichen beispielsweise eine Segmentierung der Besucher entlang soziodemografischer Kriterien wie Alter und Geschlecht. Die Vorteile eines WLAN-Systems im Vergleich zu Kamera- Systemen und anderen klassischen Zählanlagen sind jedoch die tiefgreifenden Einblicke in das tatsächliche Verhalten der Besucher auf der Mall-Fläche und in den Stores. Funktion der WLAN-Kundenanalyse Die Bewegungsmuster werden über die WLAN-Signale der Besucher-Smartphones erhoben. Dabei werden alle Besucher mit Smartphone und eingeschaltetem WLAN von den in den Räumlichkeiten installierten Sensoren erfasst, der Besucher muss jedoch nicht mit dem WLAN-Netzwerk verbunden sein. Das Besucher-Smartphone sendet in regelmäßigen Abständen ein WLAN- Signal mit der Smartphone-spezifischen MAC-Adresse aus, welches von den Sensoren aufgenommen wird. Da die Sensoren dort, wo die Besucherströme gemessen werden sollen, punktuell im Center eingesetzt werden, können die WLAN-Pings zeitlich und räumlich geortet und entsprechende Bewegungsmuster erstellt werden. Meist werden sie entlang der Gänge und außerhalb der Shops installiert; die allgemeine Reichweite eines einzelnen Sensors beträgt bis zu 60 Meter. Die Datenerfassung von Besucherströmen über WLAN-Analytik ist konform mit deutschem und europäischem Datenschutzrecht. Alle erhobenen Daten werden anonymisiert übermittelt und verarbeitet sowie lediglich anonym und aggregiert dargestellt. Persönliche Daten werden nur bei ausdrücklicher Zustimmung des Konsumenten mit der ID des Smartphones verbunden. Rückschlüsse über das Verhalten einzelner Personen können somit generell nicht gezogen werden.

9 Gastbeitrag von Alexander Köth zum Thema Besucheranalysen in Shopping Centern JLL Shopping Center-Investmentreport Februar Die Technologie der Zukunft Die Transparenz über das Besuchsverhalten ist ein entscheidender Faktor für die Performancesteigerung und Basis für ein agiles und nachhaltiges Business-Modell. Bedingt durch die hohe Komplexität im Shopping Center können Nuancen im Mietermix, in der Kundenführung oder der Positionierung der Shops entscheidend sein über Erfolg oder Misserfolg. Insbesondere im Kontext der immer schneller voranschreitenden Digitalisierung, welche Konsumenten immer mehr Angebote in einer immer höheren Geschwindigkeit zur Verfügung stellt, ist das Wissen über Verhalten und Bedürfnisse der Kunden entscheidend für den Erfolg im stationären Handel. Hält ein Unternehmen mit dieser Geschwindigkeit nicht Schritt, wird es schnell vom Markt überholt. Ein Analysetool, welches dem Betreiber die Möglichkeit gibt, schnell und jederzeit auf Kundenbedürfnisse zu reagieren, kann der Schlüssel zum Erfolg werden. Der Einsatz von modernen Methoden der Kundenanalyse, wie zum Beispiel die WLAN-Technologie, kann dem Betreiber des Centers einen Wissensvorsprung im Vergleich zur Konkurrenz geben. Mit den Erkenntnissen müssen Entscheidungen nicht mehr nur auf Basis von Glaubens-sätzen bzw. Gewohnheiten getroffen werden. Die gewonnene Transparenz muss aber zur Realisierung der Potenziale in Maßnahmen überführt werden. Über den Autor: Alexander Köth ist Mitgründer und Geschäftsführer der MiNODES GmbH. Seit der Gründung 2013 hat sich das Berliner Startup zu einem der führenden europäischen Retail Analytics- und Omnichannel-Retargeting-Partner für Einzelhändler etabliert und betreut heute mehr als 50 Handelsketten und Shopping Center in über zwölf Ländern.