NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe: 09/2007 Wohnungsvermittlung: Verliert der Makler seinen Provisionsanspruch, wenn er für den Vermieter kleinere Renovierungsarbeiten organisiert? (LG Düsseldorf, U. v S 167/04) Sachverhalt: Es geht um die Vermittlung einer Mietwohnung. Der Makler ist gleichzeitig Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, in der die Wohnung liegt. Bei Abschluss des Mietvertrags vertritt der Makler den Wohnungseigentümer und Vermieter. Er organisiert auch kleinere Renovierungsarbeiten (z.b. Auswahl des Teppichbodens, Auswahl und Beauftragung der Handwerker für Kleinreparaturen). Der Mieter zahlt zunächst die Maklerprovision. Später fordert er das Geld jedoch zurück. Sein Argument: Der Makler war gleichzeitig als Verwalter der Wohnung tätig. Und ein Makler, der zugleich Verwalter ist, darf nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz keine Provision verlangen. Was sagt das Gericht? Die Rückforderungsklage des Mieters hat keinen Erfolg. Dass der Makler gleichzeitig Wohnungseigentumsverwalter ist, hat keinen Einfluss auf seinen Provisionsanspruch. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Makler Mietverwalter der angemieteten Wohnung ist. Das ist nicht der Fall. Ein Verwaltervertrag bezüglich der Wohnung bestand nicht. Der Makler war auch nicht faktischer Verwalter. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn er dem Vermieter ordnend und gestaltend die Sorge und die Obhut für das Objekt ganz oder teilweise abgenommen hätte. Seine Aufgaben hätten ein solches Gewicht erreichen müssen, dass sie nicht mehr ein bloßes Beiwerk der Wohnungsvermittlung, sondern eine eigenständige Verwaltertätigkeit darstellen. Voraussetzung wäre, dass sich die Verwaltungstätigkeit über einen längeren Zeitraum erstreckt und einen solchen Umfang erreicht, dass man nicht mehr von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit sprechen kann. Die Organisation von

2 kleineren Renovierungsarbeiten ist aber eine in der Praxis übliche Serviceleistung des Maklers. Sie steht im unmittelbaren Zusammenhang mit der Maklertätigkeit und bleibt daher ohne Auswirkungen auf die Provision. Praxishinweis: Der Makler kann die vom Kunden gewünschten Serviceleistungen erbringen, ohne seinen Provisionsanspruch zu gefährden, wenn er folgendermaßen vorgeht: Er lässt Mietvertrag und Mängelprotokolle vom Vermieter selbst unterschreiben, und bleibt auch bei der Organisation von Renovierungsleistungen im Hintergrund als Berater des Vermieters! Minderung: Ist das Vorhandensein einer Hartz IV -Behörde ein Mangel für die umliegenden Mieter? (OLG Stuttgart, Urt. v U 51/06) Sachverhalt: Im Exposé wirbt der Vermieter eines Bürohauses mit einmaligem Ambiente und angenehmer Atmosphäre. Der Mieter mietet daraufhin Büroräume im 9. Stock des Hauses. Die vereinbarte Miete liegt deutlich über dem Höchstwert des örtlichen Büroraum-Mietspiegels. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, an sämtlichen Eingängen zum Haus eine Zugangskontrolle zu schaffen. Später vermietet der Vermieter das 2. bis 4. OG an die Agentur für Arbeit, die dort eine Hartz IV -Behörde mit Schuldner- und Suchtberatungsstelle einrichtet. Fortan ist der Haupteingang ist während der Öffnungszeiten der Bundesagentur für Arbeit durchgehend geöffnet. Der Besucherstrom beläuft sich auf 500 Personen täglich. Der Mieter mindert die Miete um 50 %. Was sagt das Gericht? Das OLG Stuttgart hält die Mietminderung für gerechtfertigt. Aus dem Mietvertrag geht hervor, dass das Gebäude ausschließlich für Bürozwecke vermietet wird. Deshalb muss der Vermieter dafür sorgen, dass der Besucherverkehr dem eines Bürobetriebs entspricht und durch eine Zugangskontrolle bewältigt werden kann. Ein Besucherstrom von 500 Personen am Tag ist damit nicht mehr vereinbar. Die Aufhebung der Zugangskontrolle ist ebenfalls vertragswidrig. Aber das Gericht argumentiert noch weiter: Der Mieter darf angesichts des Spitzen- Mietzinses und der Angaben im Exposé erwarten, dass die übrigen Einrichtungen im Haus gehobenen Anforderungen entsprechen. Deshalb darf der Vermieter die übrigen Flächen nur an solche Mitmieter vermieten, deren Besucherverkehr

3 zumindest durchschnittlichen Anforderungen entspricht. Das ist bei den Besuchern der Agentur für Arbeit nicht mehr der Fall, da sich unter ihnen ein überdurchschnittlicher Anteil von sozial auffälligen Personen befindet. Praxishinweis: Auch wenn die Aufhebung der Zugangskontrolle sicherlich vertragswidrig war, lehnt sich das Gericht mit seinen Ausführungen zur Qualität von Hartz IV-Empfängern sehr weit aus dem Fenster. Es ist zweifelhaft, ob andere Gerichte diesem Verdikt folgen. Grundsätzlich berechtigen nur Mängel am Objekt selbst zur Minderung. In bestimmten Fällen können aber auch Gegebenheiten außerhalb der Mietsache zu einer Mietminderung berechtigen. So genannte Umfeldfehler können z.b. sein: Lärm, Gerüche, belästigende Tierhaltung, Leuchtreklame, Lärmstörungen durch Straßenbauarbeiten. Eigentümerversammlung: Wann ist die Ausnutzung einer Stimmenmehrheit angreifbar? (OLG München, Beschl. v Wx 058/06) Sachverhalt: In der Eigentümergemeinschaft gibt es 10 Eigentumseinheiten 6 Eigentumswohnungen und 4 Hobbyräume. Die Bauträgerin ist noch Eigentümerin von zwei Wohnungen und drei Hobbyräumen. Nach der Gemeinschaftsordnung hat jeder Teileigentümer nur eine Stimme in der Eigentümerversammlung, gleichgültig wie viele Sondereigentumsrechte ihm zustehen. Also hat auch die Bauträgerin nur eine Stimme. Um mehr Stimmen zu erhalten, veräußert sie ihre Hobbyräume einzeln an Angehörige ihres Geschäftsführers. In der nächsten Eigentümerversammlung geht es u.a um die Verlängerung des Verwaltervertrags. Der Geschäftsführer der Bauträgerin gibt vier Stimmen ab: Jeweils eine für die Bauträgerin selbst sowie für jeden seiner drei Angehörigen. Damit überstimmt er die übrigen 3 Eigentümer. Der Verwalter will nur die Stimme der Bauträgerin zählen. Was sagt das Gericht? Das OLG München ist anderer Auffassung als der Verwalter. Alle 4 Stimmen müssen mitgezählt werden. Die Angehörigen des Geschäftsführers haben Eigentum an den Hobbyräumen erworben. Daher steht ihnen auch ein uneingeschränktes Stimmrecht zu. Selbst wenn die Eigentumsübertragung nur erfolgt ist, um sich weitere Stimmrechte zu verschaffen, ist sie deshalb nicht unwirksam.

4 Ein Missbrauch der Stimmenmehrheit droht nicht. Schließlich können die übrigen Eigentümer alle Beschlüsse inhaltlich überprüfen lassen, indem sie sie vor Gericht anfechten. Im konkreten Fall liegt nach Ansicht des Gerichts kein Missbrauch der Stimmenmehrheit vor. Dies könnte erst dann angenommen werden, wenn das Stimmenübergewicht treuwidrig dazu eingesetzt wird, einen mit den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer unvereinbaren Beschluss herbeizuführen. Der hier getroffene Beschluss über die Verlängerung des Verwaltervertrags entspricht jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung. Es ist nicht erkennbar, dass sich die Bauträgerin unangemessene eigene Vorteile gesichert hat. Praxishinweis: Ist das gesetzliche Kopfstimmenrecht vereinbart, können sich die Stimmverhältnisse ändern, sobald ein Mehrfacheigentümer eine seiner Wohnungen veräußert oder ein Eigentümer zusätzlich zu seiner Wohnung eine oder mehrere Einheiten hinzu erwirbt. Diese Konsequenz kann vermieden werden: Die Eigentümer können ein anderes Prinzip (allstimmig) vereinbaren und die Stimmenmehrheit anders ermitteln etwa nach Miteigentumsanteilen. Schein-Sozialwohnung : Kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters die Miete erhöhen? (BGH, Urt. v VIII ZR 122/05) Sachverhalt: In einem Mietvertrag aus dem Jahre 2002 heißt es: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet und [ ] preisgebunden. In den Jahren 2003 und 2004 erhöht der Vermieter einseitig die Miete. Dies kann der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum bei gestiegenen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten grundsätzlich tun und zwar ohne Zustimmung des Mieters. Hier stellte sich aber später heraus, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum gar nicht vorlagen. Die Angaben im Mietvertrag waren also fehlerhaft. Als der Mieter dies erfährt, verlangt er die gezahlten Erhöhungsbeträge zurück. Was sagt das Gericht? Der Mieter kann die Erhöhungsbeträge tatsächlich zurückverlangen. Denn der Vermieter war nicht berechtigt, die Miete einseitig zu erhöhen. Die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Preisbindung liegen nicht vor. Auch die Vereinbarung im Mietvertrag hilft dem Vermieter nicht weiter. Die Preisbindung und damit das Recht zur einseitigen Mieterhöhung kann nämlich

5 nicht vertraglich vereinbart werden. Eine solche Regelung ist unwirksam, da die einseitige Mieterhöhung für den Mieter ungünstiger ist als die normale Zustimmungs-Mieterhöhung. Bei einer einseitigen Erhöhung kann der Mieter sich nämlich nur auf eine Weise wehren: Er zahlt die Mieterhöhung einfach nicht. Dann setzt er sich jedoch der Gefahr einer fristlosen Kündigung aus. Diese Gefahr besteht nicht, wenn die Mieterhöhung von der Zustimmung des Mieters abhängig ist. Hier kann der Mieter einfach die Zustimmung verweigern, ohne gleich eine Kündigung zu riskieren. Praxishinweis: Bei älteren Mietverträgen ist die Gefahr einer Rückforderung der Erhöhungsbeträge nicht so groß. Haben die Mieter über Jahre die Vorteile der Preisbindung (insb. die niedrigere Miete) genossen, können sie sich nicht im Nachhinein auf die Nichtgeltung des Preisbindungsrechts berufen. Der BGH hat deshalb entschieden, dass in einem solchen Fall die Rückforderung der Erhöhungsbeträge gegen Treu und Glauben verstößt. In der hier vorgestellten Entscheidung kam das Gericht dennoch zu einem anderen Ergebnis. Der Grund hierfür ist schlicht: Der Mieter ist erst vor kurzem eingezogen. Er hat die Vorteile der Preisbindung noch nicht lange genossen und darf sich daher gegen die einseitigen Mieterhöhungen wehren.