Der SEB Büromieter-Almanach Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit

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1 Der SEB Büromieter-Almanach 2011 Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit Report, Mai 2011

2 SEB Asset Management AG Rotfeder-Ring 7 D Frankfurt am Main

3 EUPD Research Adenauerallee 134 D Bonn

4 4 SEB Büromieter-Almanach 2011

5 Inhaltsverzeichnis Vorwort... 6 Management Summary Der SEB Büromieter-Almanach Teil A. Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit Faktorenanalyse Bürofläche Bürogebäude Mietkosten Standort Business Mietfaktoren im Überblick Teil B. Index der Mieterzufriedenheit Teil C. Nachhaltigkeit von Büroimmobilien Teil D. Die 20 Städte im Detail Berlin Bielefeld Bochum Bonn Bremen Dortmund Dresden Duisburg Düsseldorf Essen Frankfurt am Main Hamburg Hannover Köln Leipzig Mannheim München Nürnberg Stuttgart Wuppertal Teil E. Methodik Impressum SEB Büromieter-Almanach

6 Barbara A. Knoflach Vorstandsvorsitzende Sehr geehrte Leserinnen und Leser, SEB Asset Management AG, Frankfurt nicht nur die deutsche Wirtschaft ist in vielen Bereichen Qualitätsführer, auch der heimische Immobilienmarkt besitzt herausragende Qualitäten und sticht im internationalen Vergleich durch hohe Professionalität sowie Wertstabilität hervor. Deutschland überzeugt mit Standortqualität. Für die SEB Asset Management ist der deutsche Immobilienmarkt ein wichtiger Kernmarkt. Unser Deutschland-Portfolio umfasst aktuell rund 80 Objekte mit über Quadratmeter Mietfläche. Ist allein die Attraktivität deutscher Standorte und Immobilien also eine sichere Bank für Investoren? Nein, der ökonomische Wert von Immobilien bemisst sich nicht allein nach der Lage oder nach der Menge an verbautem Beton, Glas und Stein sondern resultiert auch aus der Güte der Mietverträge. Wenn der Mietertrag die wesentliche Ertragsquelle darstellt liegt es nahe, sich darauf zu konzentrieren, gute Mieter lange zu halten. Grundvoraussetzung für die Kundenbindung ist die Kundenzufriedenheit und damit schlussendlich die Kenntnis der Mieterwünsche. Denn nur zufriedene Mieter sind langfristige Mieter. Können Immobilien Asset Manager mit veränderten Rahmenbedingungen gut umgehen, tragen sie für ihre Mieter wie ihre Investoren nachhaltig zum Erfolg bei. Die Mietentscheidung wird von einer ganzen Reihe von Faktoren beeinflusst. Welche Faktoren Einfluss auf die Mietentscheidung nehmen, worin sich einzelne Branchen unterscheiden, welche Städte Büromietern besonders gute Geschäfts- und Standortbedingungen bieten und wie die Zufriedenheit mit benannten Faktoren von deutschen Büromietern bewertet wird, hat die SEB Asset Management nun 2011 zum zweiten Mal systematisch untersucht. Der SEB Büromieter-Almanach wurde zum ersten Mal im Jahr 2008 veröffentlicht. Die nun vorliegende zweite Untersuchung greift viele Fragen wieder auf und zeichnet damit die Entwicklungen der letzten Jahre nach. Im Ergebnis zeigt sich, die Mieterzufriedenheit und damit die Chance zur Renditeoptimierung in Deutschland liegen insgesamt auf einem hohen Niveau. Knapp 85 Prozent sind mit der derzeitigen Mietsituation sehr zufrieden bzw. zufrieden. Im Vergleich zu 2008 ist die Zufriedenheit damit sichtbar gestiegen. Deutliche Veränderungen gibt es allerdings im absoluten Städteranking: Die zufriedensten Büromieter Deutschlands sitzen in Leipzig. Damit löst die zweitgrößte Stadt in den neuen Bundesländern Dresden ab, das 2008 das Ranking angeführt hatte. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hannover, Berlin und München, wobei die deutsche Hauptstadt als einzige erneut mit einem guten dritten Platz ganz oben auf der Zufriedenheitsskala liegt. 6 SEB Büromieter-Almanach 2011

7 Axel Kraus Immobilien Asset Management Geschäftsführer der SEB Investment GmbH Neben den weiterhin wichtigen Aspekten wie Lage, Ausstattung und Flexibilität des Gebäudes tritt die Nachhaltigkeit einer Immobilie bei Mietern immer stärker ins Bewusstsein. Auf die Frage, was aus ihrer Sicht maßgeblich die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes bestimmt, nennen mehr als zwei Drittel der befragten Büromieter die gute Erreichbarkeit mit umweltfreundlichen Verkehrsmitteln. Vor dem Hintergrund steigender Beschaffungskosten für Energie wird als weitere elementare Anforderung für nachhaltige Bürogebäude der niedrige Energieverbrauch genannt. Energieeffizienz wird mehr und mehr ein wesentlicher Marktindikator für Büroimmobilien sein. Dass Nachhaltigkeit umfassender verstanden wird, zeigt sich an dem hohen Stellenwert sozialer Aspekte. Die deutschen Büromieter stellen die eigenen Mitarbeiter stark in den Fokus. Die Arbeitsplatzbedingungen für jeden Mitarbeiter zu verbessern und damit die Zufriedenheit zu erhöhen ist ein zunehmend wichtiger Aspekt. Knapp die Hälfte sieht eine gute Arbeitsatmosphäre als wesentliches Merkmal der Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes. Raumklima, Lichtverhältnisse sowie die Wahl der geeigneten Büroform sind nur einige Beispiele für die individuelle Immobilie. Durch Raumluftfilterungssysteme und Klimaanlagen, Öko-Wandfarben und emissionsarme Bodenbeläge ist nicht nur mehr die buchstäblich dicke Luft im Büro kein Thema mehr, sondern auch Leistungsfähigkeit und Mitarbeiter-Zufriedenheit können so deutlich verbessert werden. Dieser Auszug aus der Studie zeigt, wie wichtig der kontinuierliche Dialog mit Mietern ist, um Optimierungsmöglichkeiten zu erarbeiten und in moderne Technik und effiziente Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes zu investieren. Stillstand bedeutet eben oftmals Rückschritt. Insgesamt und dies bestätigt auch die Studie muss die -Nutzen-Analyse für den Mieter ausgeglichen sein; über den Erfolg einer Büroimmobilie entscheidet somit der richtige Mix. Die Kenntnis dieser Anforderungen und das genaue Zusammenspiel aller Faktoren ist Voraussetzung für ein erfolgreiches Immobilienmanagement und Thema des Ihnen vorliegenden Büromieter-Almanach 2011 der SEB Asset Management. Barbara A. Knoflach Axel Kraus SEB Büromieter-Almanach

8 Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS Professor für Immobilienwirtschaft im Studiengang Immobilienwirtschaft und Prorektor der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Sehr geehrte Leserinnen und Leser, Nürtingen Geislingen HfWU in der Immobilienwirtschaft gilt die Aussage Lage, Lage, Lage als Zauberwort oder besser gesagt als Zauberformel für den Erfolg sowohl aus der Sicht des Investors als auch aus der Nutzersicht. In den letzten Jahren stellt sich jedoch eine weitere Zauberformel neben diese traditionelle. Sie lautet Kundenorientierung, Kundenorientierung, Kundenorientierung. Damit soll zum Ausdruck gebracht werden, dass der Kunde (seien es die Mieter oder aber wiederum deren Kunden) eigentlich im Mittelpunkt stehen (sollte). Das erklärt sicherlich die unglaubliche Zunahme von Studien, die sich die Erkundung der Kundenwünsche zum Ziel machen. Man kann feststellen, dass Studien zu immobilienwirtschaftlichen Themen in Verbindung mit einer Aufhellung des großen Bereiches Kundenwünsche en vogue sind. Vielfach haben sie aber deutlich erkennbar das Ziel der Beeinflussung des Marktgeschehens. Sie wollen Trends schaffen und Entwicklungen beeinflussen. Zahlreiche dieser Studien halten einer gründlichen Untersuchung ihres methodischen Ansatzes nicht stand. Die Solidität der Datenerhebung wirft häufig schwerwiegende und mehr Fragen auf, als dass sie beruhigte Interpretationen der erhobenen Ergebnisse zulässt. Es ist deshalb besonders positiv zu bewerten, dass die SEB Asset Management AG mit dem SEB Büromieter-Almanach eine sehr sorgfältig angelegte und durchgeführte Studie zum Kundenprofil Büromieter in der Bundesrepublik Deutschland vorlegt. Dies erfolgt nun zum zweiten Mal. Die erste Studie wurde im Jahr 2008 vorgelegt und fand das ausgeprägt breite Interesse der Fachwelt. Das Forschungsdesign der Studie wurde nach sorgfältiger Überlegung breit angelegt. Im Fokus der Untersuchung standen Büromieter der 20 größten Städte Deutschlands. Um Aussagen über die jeweiligen Standorte treffen zu können, flossen pro Stadt jeweils 150 telefonische Interviews mit Mietern von Büroflächen in die Analyse ein. Zu den Interviewpartnern zählten Geschäftsführer, Prokuristen, Facility Manager oder diejenigen Ansprechpartner, die Auskunft über Mietkonditionen, Vertragsgestaltung sowie die jeweils relevanten Standortfaktoren der angemieteten Bürofläche geben konnten. Durch eine übergreifende Quotenstichprobe wurde sichergestellt, dass die Ergebnisse für jede Stadt vergleichbar sind. Die erste Studie im Jahre 2008 hatte bereits erstaunliche Ergebnisse erbracht. Die Fortführung in der neuen jetzt veröffentlichten Studie 2011 steht in der Aussagekraft im Vergleich zu der ersten Studie gleichfalls auf sehr hohem Niveau. Es lassen sich in Detailsegmenten die aber für die Kundenzufriedenheit so wichtig sind klare Handlungsanleitungen erkennen. Eine hohe Kundenzufriedenheit der Mieter von Büroflächen sollte sich im Idealzustand mit wirtschaftlich vertretbaren Aufwendungen des Vermieters in Einklang bringen lassen. Das gelingt bei allen Schwierigkeiten die nicht klein geredet werden sollen am besten durch eine punktgenaue Detaillierung des perfect match. 8 SEB Büromieter-Almanach 2011

9 Für die Findung des perfect match lassen sich einige klare Botschaften aus den Ergebnissen der Studie herleiten: Der Begriff von Nachhaltigkeit wird in einem umfassenden Sinne positiv gesehen. Energieeffizienz wird nicht nur auf eine schlichte Superdämmung reduziert. Die soziokulturelle Komponente ist ins Blickfeld gerückt. Nutzerbezogene Aspekte wie Gesundheit, Kommunikation und Komfort stehen auf der Nachhaltigkeitsskala weit oben. Es besteht eine breite und tiefe Kluft zwischen dem Stellenwert, den Ökologie und Energieeffizienz einnehmen und den bisher dafür bestehenden Erfolgsindikatoren. Im Klartext: Für die Umweltqualität im weitesten Sinne sind Energiepass und Nachhaltigkeitszertifikate zumindest bisher keine allseits akzeptierten Wegweiser. Hier deckt die Studie massive Defizite auf. Der Handlungsbedarf ist offenkundig. Es bedarf akzeptierter Indikatoren für die ökologische Qualität und die Energieeffizienz. Nicht neu, aber bestätigt wurde durch die Studie die Zurückhaltung von Mietern für energieeffiziente Büroflächen mit günstigen Nebenkosten eine insgesamt höhere Gesamtmiete zu akzeptieren. Eine weitere wichtige Botschaft an die Investoren/Vermieter von Büroflächen die die Studie erbracht hat lautet: lenkt die Kreativität der Architekten auf den Bereich des Eingangsbereiches. Das Entrée des Gebäudes steht auf der Prioritätenskala bei den Büromietern ganz weit oben. Und last but not least: die Stabilisierung der Mikrolage durch städtebauliche sensible Planung gerade wenn es um die Unternehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung zeigt die Studie noch Optimierungsbedarf. Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS SEB Büromieter-Almanach

10 Management Summary Hohe Zufriedenheit der Büromieter in Deutschland Die Büromieter in Deutschland fühlen sich wohl in ihrem Mietverhältnis: 44,5 Prozent sind sehr zufrieden, 40 Prozent zufrieden mit der angemieteten Bürofläche. Gegenüber dem in 2008 zum ersten Mal durchgeführten SEB Büromieter-Almanach 2008 ist die Gesamtzufriedenheit der deutschen Büromieter deutlich gestiegen. Ansprüche der Mieter sind oft nicht bekannt Büromieter in Deutschland haben hohe Ansprüche an den Standort und die Beschaffenheit des Bürogebäudes sowie der Bürofläche. Diese Forderungen werden nicht immer zufriedenstellend erfüllt. Zum Teil liegt dies daran, dass die Vermieter die Ansprüche im Detail gar nicht kennen, zum Teil daran, dass auch widersprüchliche Forderungen gestellt werden. Der SEB Büromieter-Almanach unterscheidet die Mieterforderungen deshalb auch anhand ihrer Priorität und gibt damit profunde Handlungsanweisungen, welche Faktoren besonders auf die Mietzufriedenheit wirken. Leipzig, Hannover, Berlin und München sind die Top-Standorte aus Mietersicht Die zufriedensten Büromieter Deutschlands sitzen in Leipzig. Damit löst die zweitgrößte Stadt in den neuen Bundesländern Dresden ab, das 2008 das Ranking angeführt hatte und nun auf Platz 7 liegt. Leipzig erhält Spitzennoten, was das Angebot passender Büroflächen, die sowie die Architektur der Gebäude betrifft. Auf den weiteren Plätzen folgen dicht beieinander Hannover, Berlin und München. Frankfurt am Main belegt als aus Mietersicht bester Businessstandort den 5. Platz. Während Berlin seinen Platz in der Spitzengruppe bestätigt, gehören die vier weiteren Top 5 Städte zu den Gewinnern der Studie. Hannover punktet ebenfalls bei den Mietkosten, Abzüge gibt es bei den Bürogebäuden und auch beim Standort allgemein. Berliner Büromieter loben die Architektur der Gebäude, große Pluspunkte sind außerdem die Attraktivität für Fachpersonal und die relativ günstigen. Negativ bewertet wird die mangelnde Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung einzig Köln erhält hier noch schlechtere Noten. München punktet mit den besten Standortfaktoren und einer exzellenten öffentlichen Verkehrsinfrastruktur. An Frankfurt am Main schätzen Büromieter die Nähe zu Kunden und Absatzmärkten sowie die Verfügbarkeit von Fachpersonal. Nettomiete und Zustand der Bürofläche sind wichtigste Gebäudefaktoren Bei der Beurteilung eines Bürogebäudes legen die Büromieter besonderen Wert auf die Nettomietkosten sowie den allgemeinen Zustand der Bürofläche. Auf den weiteren Plätzen folgen die Flexibilität der technischen Infrastruktur und die Flächeneffizienz der Büroräume. Anforderungen der Mieter an Energieeffizienz werden nicht erfüllt Den größten Handlungsbedarf der Vermieter sehen die deutschen Büromieter in puncto Energieeffizienz der angemieteten Büroflächen. 45,1 Prozent legen hierauf bei der Mietentscheidung besonderen Wert, nur 30,1 Prozent sind mit der Energieeffizienz des eigenen Büros zufrieden. Dazu passt, dass hoher Handlungsbedarf auch bei den verbrauchsabhängigen sowie den mietbezogenen Nebenkosten verortet wird. Ein ansprechendes Entrée ist wichtiger als die Gesamtarchitektur des Bürogebäudes Das Entrée eines Gebäudes ist den Büromietern in Deutschland wichtiger als die Gesamtarchitektur und der Wiedererkennungswert eines Bürogebäudes innerhalb der Stadt. Beim Entrée zeigt sich 10 SEB Büromieter-Almanach 2011

11 auch noch der größte Optimierungsbedarf. 73,8 Prozent der Büromieter legen besonderen Wert auf einen ansprechenden Eingangsbereich, nur 53,7 Prozent sind mit der Gestaltung ihres derzeitigen Entrée zufrieden. Die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes bemisst sich in erster Linie an der guten Erreichbarkeit ohne PKW Die gute Erreichbarkeit mit umweltfreundlichen Verkehrsmitteln ist für 2/3 der Büromieter die wichtigste Anforderung an die Nachhaltigkeit eines Bürogebäudes, die Energieeffizienz belegt mit 57,1 Prozent der Nennungen den zweiten Platz. Als elementare Anforderung für nachhaltige Büroimmobilien sehen 48,7 Prozent zudem die Arbeitsatmosphäre für die Mitarbeiter an. Zertifizierung spielt für die Mietentscheidung kaum eine Rolle Das Thema Zertifizierung ist aus Sicht der deutschen Büromieter wenig relevant. Nur 6,2 Prozent der Befragten geben an, in einem zertifizierten Gebäude zu sitzen. Mehr als ein Viertel weiß nicht einmal, ob das eigene Bürogebäude zertifiziert ist oder nicht. Für die Mietentscheidung spielt die Zertifizierung entsprechend eine untergeordnete Rolle: Weniger als jeder fünfte Büromieter (17,2 Prozent) erachtet diese als (sehr) wichtig für die eigene Mietentscheidung. Zertifikate für nachhaltige Gebäude sind deutschen Mietern kaum bekannt 82,8 Prozent der Mieter, die angeben in einem zertifizierten Bürogebäude zu sitzen, können das Zertifikat namentlich nicht benennen. Soweit der Name des Zertifikats bekannt war, wurden LEED und DGNB-Siegel am häufigsten benannt. Energieeffizienz ja, aber bitte ohne Zusatzkosten Nur 7,9 Prozent der deutschen Büromieter sind bereit, für eine energieeffiziente Bürofläche eine absolut höhere Gesamtmiete zu bezahlen. 53,2 Prozent würden nur dann eine Mieterhöhung in Kauf nehmen, wenn diese durch die niedrigeren Energiekosten komplett ausgeglichen wird. Ein knappes Drittel ist unter keinen Umständen bereit, für Energieeffizienz höhere Quadratmeterpreise zu bezahlen auch wenn diese durch niedrigere Energiekosten ausgeglichen würden. 83,1 Prozent der deutschen Büromieter rechnen mit steigenden Energiekosten Mehr als die Hälfte der Büromieter gibt für die letzten zwei Jahre gestiegene Energiekosten an, für die kommenden zehn Jahre rechnen 83,1 Prozent bei gleich bleibendem Verbrauch mit steigenden Energiekosten. Auf die Frage nach der Höhe der Steigerungen erwartet ein knappes Viertel einen anstieg von 30 Prozent und mehr. Energieausweis ist den deutschen Büromietern unbekannt Der Energieausweis bzw. Energiepass ist unter deutschen Büromietern kaum bekannt: Nur 12,2 Prozent der deutschen Büromieter geben an, das eigene Bürogebäude besitze einen Energiepass. Von diesen kennt dann aber nur jeder Fünfte den Inhalt des Energiepasses. Der Energiepass und dessen Inhalt, so das Ergebnis, interessieren nur einen Bruchteil der Mieter. Der Energiepass bzw. -ausweis zeigt den Energiebedarf eines Gebäudes auf und bewertet diesen. SEB Büromieter-Almanach

12 Der SEB Büromieter-Almanach 2011 Der deutsche Markt für Büroimmobilien ist verschiedenen Entwicklungen ausgesetzt. Obwohl die Nachfrage in vielen Branchen wieder anzieht, gibt es in manchen Städten viele leerstehende Mietflächen. Das Investment in Büroimmobilien in Deutschland verspricht aber nach wie vor hohe Erträge wobei es mehr denn je auf die Auswahl der richtigen Objekte ankommt. Denn die Anforderungen der Mieter an Büroflächen sind hoch und die Standorte ganz unterschiedlichen Eigendynamiken ausgesetzt. Die genaue Kenntnis der wesentlichen Indikatoren für Mieterzufriedenheit auf dem Büromarkt ist dementsprechend ein entscheidender Wettbewerbsvorteil für die Eigentümer. Aus diesem Grund haben SEB Asset Management AG und EuPD Research mit wissenschaftlicher Unterstützung durch Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geißlingen HfWU in 2008 zum ersten Mal den SEB Büromieter-Almanach veröffentlicht. Drei Jahre später liegt nun der zweite Band vor. Die Konzeption und Durchführung des SEB Büromieter- Almanach 2011 erfolgte wie in 2008 durch EuPD Research mit wissenschaftlicher Begleitung durch Prof. Dr. Hansjörg Bach FRICS. Der SEB Büromieter-Almanach 2011 verfolgt im Wesentlichen folgende Ziele: Relevante Faktoren der Mietentscheidung deutscher Büromieter zu identifizieren Die Zufriedenheit mit diesen Faktoren zu ermitteln Unterschiede in der Relevanz und Zufriedenheit Mietfaktoren gegenüber 2008 zu erfassen Neu: Die Untersuchung der Nachhaltigkeit von Bürogebäuden in Deutschland Weiterhin stehen in 2011 wie bereits in 2008 folgende Fragestellungen im Mittelpunkt: Wie unterscheiden sich einzelne Städte im Hinblick auf die wahrgenommenen Standortfaktoren? Welche Städte bieten Büromietern besonders gute Standortbedingungen? Existieren branchenspezifisch unterschiedliche Indikatoren bei der Mietentscheidung? Welche Städte sind für welche Branchen besonders interessant? Warum ist dies so? Um den Bürostandort Deutschland möglichst ganzheitlich zu erfassen, stehen im Fokus der vorliegenden Untersuchung Büromieter der 20 nach Einwohnerzahlen größten Städte Deutschlands. Damit sind alle Städte über Einwohner abgedeckt. Berlin Dortmund Frankfurt am Main Mannheim Bielefeld Dresden Hamburg München Bochum Duisburg Hannover Nürnberg Bonn Düsseldorf Köln Stuttgart Bremen Essen Leipzig Wuppertal Die Befragung von 150 Büromietern pro Stadt macht es in statistischer Hinsicht erst möglich, Ergebnisse der einzelnen Standorte miteinander ins Verhältnis zu setzen. Die Informationstiefe kann im Anschluss durch Einbeziehung verfügbarer Sekundärdaten zum Mietkostenniveau, der Höhe der Gewerbesteuer sowie der Kriminalitätsrate weiter vertieft werden. 12 SEB Büromieter-Almanach 2011

13 In die Untersuchung einbezogen wurden Mieter von Büroflächen. Als Büroflächen werden im Folgenden Einheiten verstanden, die überwiegend zum Verrichten von schriftlichen bzw. Verwaltungstätigkeiten genutzt werden. Zu den Interviewpartnern zählten Verantwortliche des jeweiligen Unternehmens, in der Regel Geschäftsführer, Prokuristen, Facility Manager bzw. diejenigen Ansprechpartner, die Auskunft über Mietkonditionen, Vertragsgestaltung sowie die jeweils relevanten Standortfaktoren geben konnten. Aufbau des SEB Büromieter-Almanach 2011 Teil A des SEB Büromieter-Almanach 2011 thematisiert die Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit. Der Standort und das Mietobjekt werden dabei anhand von 23 wissenschaftlich fundierten Kriterien bewertet. Die befragten Büromieter sollten angeben, welchen Einfluss diese Kriterien bei der eigene Mietentscheidung hatten und wie zufrieden sie mit ihrem Büro in den verschiedenen Kategorien sind. Teil B der Studie verbindet die Einzelkriterien zu einem Index der Gesamtzufriedenheit. Dieser ermöglicht es, die 20 untersuchten Standorte in Bezug auf die Relevanz von Zufriedenheit und mit einzelnen Faktoren einander gegenüberzustellen, Profile der Städte zu erarbeiten und sie in einem Ranking aufzulisten. Teil C stellt den Themenkomplex der Nachhaltigkeit in den Fokus. Der SEB Büromieter-Almanach 2011 betritt hier wissenschaftliches Neuland, indem er zum ersten Mal Nachhaltigkeit aus Sicht der deutschen Büromieter definiert. Was macht aus der Perspektive der Büromieter ein nachhaltiges Bürogebäude aus, wie wichtig ist Energieeffizienz, wie wird das eigene Büro dahingehend beurteilt und was halten die deutschen Büromieter vom Thema Zertifizierung? Teil D befasst sich mit den einzelnen untersuchten Bürostandorten. Zunächst werden die Profile der Städte auf Basis aller erhobenen Einzelkriterien in einer grafischen Übersicht dargestellt, anschliessend für jede Stadt die Kernergebnisse zusammengefasst. Ergänzt werden die Daten der Primärerhebung um ausgewählte Sekundärdaten zur durchschnittlichen Höhe der Büromieten, der Gewerbesteuer sowie der Kriminalitätsrate. Teil E beschreibt die Methodik des vorliegenden SEB Büromieter-Almanach Dargestellt werden die Grundlagen der Stichprobenziehung und Befragung. Zudem wird die gezogene Stichprobe in Bezug auf die verwendeten Kopfgruppen sowie sonstige soziodemografische Merkmalsausprägungen aufgeschlüsselt. SEB Büromieter-Almanach

14 Teil A.

15 Faktoren der Mietentscheidung und -zufriedenheit Im Fokus der Untersuchung stehen Büromieter der 20 nach Einwohnerzahlen größten Städte Deutschlands. Damit sind alle Städte über Einwohner abgedeckt. Um ein ausreichend geringes Konfidenzintervall zu gewährleisten, das es erlaubt, repräsentative Aussagen über die jeweiligen Standorte anzustellen, flossen jeweils 150 Interviews pro Stadt in die Analyse ein. Als Ziehungsmethode wurde eine übergreifende Quotenstichprobe für alle zwanzig Städte festgelegt. Quotenvorgaben werden in der Regel anhand von demografischen Merkmalen vorgenommen. Für den Büromieter-Almanach 2011 wurden hinsichtlich der Anzahl der Beschäftigten in den befragten Unternehmen Zahlen aus dem statistischen Jahrbuch 2008 als Quotenvorgabe gewählt. Darüber hinaus wurden die Interviews in den einzelnen Städten gleichmäßig auf sechs Branchen verteilt. An erster Stelle steht die Frage nach der allgemeinen Zufriedenheit mit dem Mietverhältnis sowie der Wechselbereitschaft. Im Anschluss werden Detailaspekte des Mietverhältnisses und der Standortspezifika näher beleuchtet. Der Standort und das Mietobjekt werden dabei jeweils anhand von 23 Kriterien bewertet. Da nicht alle Kriterien die gleiche Bedeutung bei der Mietentscheidung innehaben, wurde der individuelle Stellenwert der Kriterien von den Befragten zunächst auf einer Schulnotenskala bewertet. Erst im Anschluss wurde die Frage nach der eigenen Zufriedenheit mit den benannten Faktoren in Bezug auf das bestehende Mietverhältnis gestellt. Das beschriebene Vorgehen ermöglicht es, detaillierte Anforderungsprofile zu entwickeln und aufzuzeigen, inwiefern die verschiedenen Anforderungen bereits erfüllt werden. Dabei können basierend auf der Relevanz einzelner Kriterien Priorisierungen vorgenommen und konkrete Optimierungspotenziale sowie Handlungsempfehlungen abgeleitet werden.

16 Teil A. Grafik 1: Wie zufrieden sind Sie mit Ihrer gemieteten Bürofläche allgemein? Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Büromieter ,5 40,0 10,3 1,2 3,0 0,9 1,79 Büromieter ,6 47,1 17,6 1,4 4,6 0,6 2,05 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 = sehr zufrieden 2 = zufrieden 3 = eher zufrieden 4 = eher nicht zufrieden 5 = nicht zufrieden 6 = gar nicht zufrieden sehr eher zufrieden zufrieden an 100% Fehlende = keine Angabe n = Hohe Zufriedenheit der Büromieter Grafik 1 veranschaulicht die Zufriedenheit der Befragten mit ihrem Büro. Diese liegt insgesamt auf hohem Niveau: 44,5 Prozent sind sehr zufrieden, 40 Prozent zufrieden mit ihrer derzeitigen Mietsituation. Im Vergleich zu 2008 ist die Zufriedenheit damit sichtbar gestiegen. Im Jahresvergleich hat vor allem der Anteil der Mieter abgenommen, die eher zufrieden sind. Die Zahl der wirklich unzufriedenen Einlieger ist in beiden Jahren auf sehr niedrigem Niveau geblieben. Bevor die Ursachen auf den folgenden Seiten im Detail hinterfragt und konkrete Handlungsempfehlungen identifiziert werden, konzentriert sich die Studie zunächst auf die Frage, wie sich die Ergebnisse auf die Bindung der Mieter auswirken und deren Wechselbereitschaft beeinflussen. 16 SEB Büromieter-Almanach 2011

17 Grafik 2: Wie wahrscheinlich ist ein Standortwechsel? Ein Wechsel ist ausgeschlossen 53,1 56,6 Ein Wechsel ist möglich (Wahrscheinlichkeit bis 50%) 34,7 32,3 Ein Wechsel ist wahrscheinlich (über 50 %) 5,0 4,1 Ein Wechsel ist konkret geplant (100%) 6,3 6,0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Büromieter-Almanach 2011 Büromieter-Almanach % n = an 100% Fehlende = keine Angabe Hohe Bindung der Mieter 53,1 Prozent der befragten Büromieter schließen einen Wechsel der Büroflächen derzeit kategorisch aus, ein gutes Drittel hält einen Wechsel für wenig wahrscheinlich, aber grundsätzlich möglich. Im Gegenzug geben fünf Prozent an, ein Wechsel sei wahrscheinlich, 6,3 Prozent haben einen Wechsel bereits konkret geplant. Gegenüber 2008 steigt die Wechselbereitschaft der Büromieter damit leicht an. In der Detailanalyse offenbart sich ein deutlicher Zusammenhang zwischen der Wechselbereitschaft und der in Grafik 1 abgebildeten allgemeinen Zufriedenheit: 61 Prozent der unzufriedenen Mieter haben einen Standortwechsel schon konkret geplant oder halten diesen zumindest für wahrscheinlich. SEB Büromieter-Almanach

18 Teil A. 1. Faktorenanalyse Das folgende Kapitel gibt einen Einblick in die wichtigsten Determinanten der Zufriedenheit der Büromieter in Deutschland. Basis bildet eine wissenschaftlich evaluierte Liste mit 23 Kriterien. Tabelle 1: Faktoren der Mietzufriedenheit Methodik Faktor Büro Faktor Gebäude Faktor Faktor Standort Faktor Business Bürofläche Flexibiltät der technischen Infrastruktur Wiedererkennenswert/ Bekanntheit des Gebäudes innerhalb der Stadt Nettomietkosten Image der Stadt Nähe zu Absatzmärkten/ Kunden Flexbilität der Räume Erscheinungsbild/ Architektur des Gebäudes mietbezogene Nebenkosten Untenehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung Nähe zu unternehmensnahen Dienstleistungen Flächeneffizienz Entree des Gebäudes Mietkostenniveau der Stadt Energieeffizienz & Ökologie Verbrauchsabhängige wie Wasser und Energie * Attraktivität für Fachpersonal Sicherheit Verfügbarkeit von passenden Büroflächen innerhalb des administrativen Stadtgebietes Verfügbarkeit von qualifiziertem Fachpersonal allgemeiner Zustand der Bürofläche Umweltqualität Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln Soziale Kontaktpunkte * * 2011 zum ersten Mal abgefragt Tabelle 1 zeigt die unterschiedlichen Bewertungskriterien im Überblick. Die abgefragten Punkte wurden mittels einer Faktorenanalyse in fünf Hauptfaktoren kategorisiert. Innerhalb eines Faktors finden sich Variablen mit einer großen thematischen Ähnlichkeit oder inhaltlichen Korrelation. Die übergeordneten Faktoren grenzen sich also gegenseitig ab und können durch die ihnen zugewiesenen Variablen inhaltlich interpretiert werden. Während der Faktor Büro die Bürofläche im engeren Sinne analysiert, bezieht der Faktor Gebäude die gesamte Immobilie, also auch deren Architektur und Eingangsbereich mit ein. Neben den immer relevanten faktoren existieren zudem zwei weitere Kategorien, die sich dezidiert mit der Standort- und Lebensqualitä der Städte sowie dem Businessumfeld für die untersuchten Branchen, beispielsweise mit der Nähe zu Absatzmärkten, Dienstleistern oder der Verfügbarkeit von Fachpersonal, befassen. Die inhaltliche Gruppierung ermöglicht es, Summenvariablen der zugewiesenen Einzelvariablen zu erstellen, um damit die relevanten Faktoren der Mietentscheidung sowie die Zufriedenheit auf einer thematisch übergeordneten Sinnebene abzufragen. Jedes übergeordnete Kriterium erschließt das Mietverhältnis aus einer jeweils ganz eigenen Perspektive. 18 SEB Büromieter-Almanach 2011

19 Die in Tabelle 1 gelisteten fünf Faktoren sind identisch mit denen des SEB Büromieter-Almanach 2008, die 21 zugrunde liegenden Variablen wurden jedoch um zwei auf jetzt 23 ergänzt: Dem Faktor Büro wurden mittels Faktorenanalyse die Variable soziale Kontaktpunkte zugeordnet, dem faktor die verbrauchsabhängigen. Auf den nächsten Seiten präsentiert sich ein detailliertes Bild der inhaltlichen Dimension jedes der fünf Faktoren. Dabei werden für jeden Faktor in jeweils einer separaten Grafik die Relevanz der untergeordneten Kriterien und die Zufriedenheit mit diesen in Bezug auf das eigene Mietverhältnis dargestellt. Im Anschluss folgt jeweils ein direkter Vergleich von Relevanz und Zufriedenheit in einer Vier-Felder-Matrix, in der das prioritäre Handlungspotenzial sichtbar wird. SEB Büromieter-Almanach

20 Teil A. 2. Bürofläche An erster Stelle steht die Frage nach den wichtigsten Anforderungen in Bezug auf die angemietete Bürofläche. Grafik 3: Wichtigkeit von Bürofaktoren Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Allgemeiner Zustand der Bürofläche 35,9 52,6 0,9 9,7 0,3 0,2 1,8 1,7* Flexibiltät der technischen Infrastruktur 29,7 45,8 15,5 3,0 1,6 1,1 2,0 1,8* Flächeneffizienz 24,4 50,4 17,8 2,6 1,0 0,8 2,1 2,1* Energieeffizienz & Ökologie 22,1 43,0 19,8 5,2 2,1 2,7 2,3 2,3 2,4* Soziale Kontaktpunkte 22,3 40,1 17,8 3,4 6,0 6,2 2,4 Flexibilität der Räume 16,4 42,4 21,8 7,9 5,0 3,5 2,5 2,2* 0% 20% 40% 60% 80% 100% = sehr wichtig 2 = wichtig 3 = eher wichtig 4 = eher nicht wichtig 5 = nicht wichtig 6 = gar nicht wichtig an 100% Fehlende = keine Angabe sehr wichtig eher nicht wichtig n = * Vergleichswerte 2008 Die Erwartungen an die Bürofläche sind hoch Wie Grafik 3 zeigt, stellen die Büromieter hohe Erwartungen an die Büroräume. Von besonderer Relevanz sind der allgemeine Zustand, die Flexibilität der technischen Infrastruktur sowie die Flächeneffizienz. Wichtig für knapp zwei Drittel der Mietentscheider ist aber auch die Energieeffizienz vor allem die größeren Unternehmen mit mehr als 50 Mitarbeitern legen hierauf großen Wert. Soziale Kontaktpunkte sind fast ebenso wichtig wie Energieeffizienz Die Mitarbeiter stehen auch bei der Auswahl passender Büroflächen zunehmend im Zentrum das Vorhandensein sozialer Kontaktpunkte ist den Büromietern in Deutschland noch wichtiger als die Flexibilität der Räume. 20 SEB Büromieter-Almanach 2011

21 Grafik 4 zeigt im Anschluss, wie zufrieden die Büromieter mit der eigenen Bürofläche bezogen auf die sechs Einzelkriterien sind. Grafik 4: Zufriedenheit mit Bürofaktoren Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Flächeneffizienz 15,4 46,0 27,0 1,1 6,5 0,5 2,3 2,5* Allgemeiner Zustand der Bürofläche 20,8 42,8 22,6 9,7 2,9 0,7 2,3 2,2* Soziale Kontaktpunkte 18,9 38,3 21,6 2,2 7,1 3,0 2,4 Flexibiltät der technischen Infrastruktur 15,6 42,3 26,8 2,7 7,4 1,0 2,4 2,2* Flexibilität der Räume 12,6 40,6 26,7 9,6 4,0 1,3 2,5 2,5* Energieeffizienz & Ökologie 5,7 24,4 31,7 19,1 7,6 3,2 3,1 2,9* 0% 20% 40% 60% 80% 100% = sehr zufrieden 2 = zufrieden 3 = eher zufrieden sehr eher nicht 4 = eher nicht zufrieden 5 = nicht zufrieden 6 = gar nicht zufrieden zufrieden zufrieden an 100% Fehlende = keine Angabe n = * Vergleichswerte 2008 Deutsche Büromieter sind mit ihren Räumlichkeiten zufrieden In der Gesamtbewertung zeigt sich eine hohe Zufriedenheit mit den bestehenden Büroflächen in Deutschland. Am zufriedensten sind die Mieter mit der Flächeneffizienz und dem Gesamtzustand der Büroräume. Lediglich in puncto Energieeffizienz fallen die Bewertungen im Vergleich zu den anderen Aspekten des Faktors Büro deutlich ab: 30,1 Prozent (sehr) Zufriedenen stehen 29,9 Prozent gegenüber, die nicht zufrieden sind. Tendenziell sind es die Mieter größerer Büroflächen, die die Energiebilanz ihrer Räume positiver benoten. SEB Büromieter-Almanach

22 Teil A. Optimierungspotenziale Die Gegenüberstellung von Wichtigkeit und Zufriedenheit bei den einzelnen Aspekten zeigt, inwieweit die Erwartungen der Büromieter in Bezug auf die sechs Einzelkriterien erfüllt bzw. nicht erfüllt werden und wo Optimierungspotenzial besteht. Die Vier-Felder-Matrix ist hierfür ein geeignetes Instrument. Während auf der Y-Achse die Wichtigkeit der Kriterien im Zentrum steht, wird auf der X-Achse die Zufriedenheit abgebildet. Grundsätzlich lassen sich durch die als gestrichelte Linien angetragenen durchschnittlichen Wichtigkeiten und Zufriedenheit über alle 23 Kriterien vier Felder identifizieren, die jeweils spezifische Handlungspotenziale visualisieren: Feld 1: Prioritäres Handlungspotenzial Hierunter fallen Kriterien, die sich durch eine überdurchschnittliche Relevanz auszeichnen, aber nur unterdurchschnittliche Zufriedenheitswerte erreichen. Entsprechend existiert hier das prioritäre Optimierungspotenzial zur Erhöhung der Gesamtzufriedenheit. Feld 2: Stärken ausbauen Abgebildet werden hier Kriterien mit überdurchschnittlicher Relevanz und überdurchschnittlicher Zufriedenheit. Die hohen Erwartungen der Mieter werden also grundlegend erfüllt. Kriterien in diesem Feld sind für die Mietentscheidung besonders wichtig, sollten deshalb langfristig im Auge behalten werden. Feld 3: Erwartungen werden übertroffen Feld 3 visualisiert Kriterien, die eine unterdurchschnittliche Relevanz für die Mietentscheidung aufweisen, von den Mietern aber überdurchschnittlich gute Bewertungen erhalten. Hier existiert kein Optimierungspotenzial. Feld 4: Sekundäres Optimierungspotenzial Kriterien in diesem Feld zeichnen sich durch eine unterdurchschnittliche Wichtigkeit und Zufriedenheit aus. Der Einfluss dieser Kriterien auf die Mietentscheidung ist gering, weshalb eher sekundäres Optimierungspotenzial existiert. 22 SEB Büromieter-Almanach 2011

23 Grafik 5: Wichtigkeit/Zufriedenheit der Bürofaktoren im Vergleich + 1,60 Kundenerwartungen werden nicht erfüllt Ø 2,48 Allgem. Zustand der Bürofläche 1,80 Flexibilität der technischen Infrastruktur 2,00 2,20 Flächeneffizienz Flexibilität der Räume Feld 1 Feld 2 Wichtigkeit 2,40 2,60 Energieeffizienz & Ökologie Soziale Kontaktpunkte Ø 2,33 2,80 3,00 Feld 4 Feld 3 3,20 3,20 3,00 2,80 2,60 2,40 Zufriedenheit Kundenerwartungen werden übertroffen 2,20 2,00 1,80 1,60 + Vergleichswerte 2008 Vergleichswerte 2011 Prioritärer Handlungsbedarf in puncto Energieeffizienz und Ökologie Tendenziell werden die Büroflächen in Deutschland den Erwartungen der Büromieter gut gerecht. In den Kriterien, die den Büromietern besonders wichtig sind, werden im Durchschnitt auch hohe Zufriedenheitswerte vergeben. Einzig im Bereich Energieeffizienz zeigt sich eine deutliche Diskrepanz zwischen Anspruch und Wirklichkeit. Hier liegt aus Sicht der Büromieter prioritäres Optimierungspotenzial. Im Gesamtbenchmark übertroffen, werden die Erwartungen der Büromieter dagegen in puncto soziale Kontaktpunkte. SEB Büromieter-Almanach

24 Teil A. 3. Bürogebäude Nicht allein die Büroräume, auch das Bürogebäude selbst beeinflusst die Entscheidung für oder gegen die Unterzeichnung eines Mietvertrages. Grafik 6 zeigt, worauf die Mieter in puncto Bürogebäude besonders achten. Grafik 6: Wichtigkeit von Gebäudefaktoren Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Entrée des Gebäudes 25,9 47,9 17,3 1,8 4,1 1,7 2,1 2,1* Erscheinungsbild/ Architektur des Gebäudes 20,6 43,1 23,6 3,6 6,5 2,0 2,4 2,3* Wiedererkennenswert/ Bekanntheit des Gebäudes innerhalb der Stadt 13,1 26,9 25,5 13,8 9,5 9,3 3,1 2,9* 0% 20% 40% 60% 80% 100% = sehr wichtig 2 = wichtig 3 = eher wichtig sehr eher nicht 4 = eher nicht wichtig 5 = nicht wichtig 6 = gar nicht wichtig wichtig wichtig an 100% Fehlende = keine Angabe n = * Vergleichswerte 2008 Der Eingangsbereich ist wichtiger als die Architektur der Bürogebäude Den größten Einfluss auf die Mietentscheidung hat in den Augen der Büromieter das Entrée des Gebäudes. 73,8 Prozent weisen diesem eine (sehr) hohe Bedeutung zu. Zum Vergleich: die Architektur des Gebäudes ist 63,7 Prozent besonders wichtig. Vor allem die befragten Banken und Versicherungen weisen einem ansprechenden Eingangsbereich eine große Relevanz zu tendenziell gewinnt dessen Aussehen zudem mit der Größe eines Unternehmens an Gewicht. 24 SEB Büromieter-Almanach 2011

25 Grafik 7 veranschaulicht die Zufriedenheit der Mieter mit dem eigenen Bürogebäude. Dabei zeigt sich ein gemischtes Bild, die Bewertungen für die Bürogebäude liegen nur im mittleren Bereich keines der drei Einzelkriterien erhält eine gute Gesamtnote. Grafik 7: Zufriedenheit mit Gebäudefaktoren Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Erscheinungsbild/ Architektur des Gebäudes 16,9 36,8 27,0 12,6 4,2 0,9 2,5 2,5 2,6* Entrée des Gebäudes 14,3 36,7 26,7 13,3 5,0 2,1 2,6 2,6* Wiedererkennenswert/ Bekanntheit des Gebäudes innerhalb der Stadt 13,9 28,7 28,6 12,9 6,4 3,0 2,8 2,7* 0% 20% 40% 60% 80% 100% = sehr zufrieden 2 = zufrieden 3 = eher zufrieden sehr eher nicht 4 = eher nicht zufrieden 5 = nicht zufrieden 6 = gar nicht zufrieden zufrieden zufrieden an 100% Fehlende = keine Angabe n = * Vergleichswerte 2008 Mieter bewerten Bürogebäude nur mittelmäßig Mehr als die Hälfte der Büromieter in Deutschland ist wirklich zufrieden mit dem Äußeren des eigenen Bürogebäudes (53,7 Prozent) und dessen Eingangsbereich (51 Prozent). Dem stehen jeweils 17,7 Prozent bzw. 20,4 Prozent unzufriedene Büromieter gegenüber. Im Detail fällt auf, dass große Unternehmen das eigene Entrée positiver bewerten. Die geringste Zufriedenheit unter den Gebäudefaktoren erreicht der Wiedererkennungswert nur 42,6 Prozent der Mieter geben der eigenen Büroimmobilie hier gute Bewertungen. SEB Büromieter-Almanach

26 Teil A. Optimierungspotenziale Durch Abgleich der vorhandenen Erwartungen mit den jeweils vergebenen Bewertungen lassen sich in Grafik 8 die prioritären Optimierungspotenziale visualisieren. Grafik 8: Vergleich Wichtigkeit/Zufriedenheit mit Gebäudefaktoren + 1,60 Kundenerwartungen werden nicht erfüllt Ø 2,48 1,80 2,00 Entrée des Gebäudes 2,20 Wichtigkeit 2,40 2,60 Erscheinungsbild/Architektur des Gebäudes Ø 2,33 2,80 Wiedererkennungswert/Bekanntheit des Gebäudes innerhalb der Stadt 3,00 3,20 3,20 3,00 2,80 2,60 2,40 Kundenerwartungen werden übertroffen 2,20 2,00 1,80 1,60 Zufriedenheit Vergleichswerte 2008 Vergleichswerte 2011 Identische Werte 08/11 Büromieter sehen prioritären Handlungsbedarf beim Entrée des eigenen Gebäudes Die Mieter benoten ihre Büroimmobilien in den zwanzig größten deutschen Städten nur befriedigend. Da die Gebäudefaktoren aber nur einen mittleren Einfluss auf die Mietentscheidung haben, werden nur beim Faktor Eingangsbereich bestehende Mietererwartungen signifikant unterlaufen. Hier besteht entsprechend der prioritäre Optimierungsbedarf, wenn es gilt, die Gesamtzufriedenheit der Mieter zu erhöhen. 26 SEB Büromieter-Almanach 2011

27 4. Mietkosten Die tatsächliche monatliche Mietbelastung setzt sich aus den unterschiedlichen Posten Nettomiete, mietbezogene Nebenkosten und verbrauchsabhängig für Wasser und Energie zusammen. Besondere Merkmale, wie Größe und Exklusivität der Büroräume oder wichtige Standortfaktoren spiegeln sich in diesen arten jeweils spezifisch wieder. Grafik 9 gibt einen Einblick in die Relevanz einzelner arten bei der Mietentscheidung. Grafik 9: Wichtigkeit der Mietkosten Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Nettomietkosten 39,1 41,8 0,7 9,1 1,4 0,4 1,8 1,7* Verbrauchsabhängige wie Wasser und Energie 24,6 45,6 17,2 1,6 3,5 0,9 2,1 Mietbezogene Nebenkosten 23,0 44,7 17,2 1,0 3,0 1,7 2,1 1,9* Mietkostenniveau der Stadt 22,6 41,4 19,8 2,8 3,6 2,5 2,3 2,3 2,4* 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 = sehr wichtig 2 = wichtig 3 = eher wichtig 4 = eher nicht wichtig 5 = nicht wichtig 6 = gar nicht wichtig an 100% Fehlende = keine Angabe sehr wichtig eher nicht wichtig n = * Vergleichswerte 2008 Nettomiete ist ausschlaggebend für die Mietentscheidung Die Nettomiete ist das erste, worauf die deutschen Büromieter achten. 80,9 Prozent weisen ihr eine (sehr) hohe Bedeutung bei der Mietentscheidung zu. Vor allem Unternehmen mit vielen Mitarbeitern und entsprechend großer Fläcche machen die Nettomiete zum ausschlaggebenden Entscheidungskriterium. SEB Büromieter-Almanach

28 Teil A. Weniger ist mehr, das ist bei den erwartungsgemäß das Motto jedes Mietentscheiders. Qualität hat aber auch ihren Preis. Und der ist dann gut, wenn die dafür erhaltene Gegenleistung stimmt. Dieses Bewusstsein spiegelt sich sichtbar in der Bewertung der Mietkosten durch die Büromieter wieder. Grafik 10: Zufriedenheit mit den Mietkosten Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Nettomietkosten 14,1 39,8 26,9 2,0 6,4 1,0 2,4 2,4* Mietkostenniveau der Stadt 10,6 33,6 32,0 9,3 1,2 3,9 2,6 2,6* Mietbezogene Nebenkosten 7,9 33,6 32,4 8,8 1,3 3,2 2,7 2,6* Verbrauchsabhängige wie Wasser und Energie 6,9 33,7 34,1 10,2 1,7 3,7 2,7 0% 20% 40% 60% 80% 100% = sehr zufrieden 2 = zufrieden 3 = eher zufrieden 4 = eher nicht zufrieden 5 = nicht zufrieden 6 = gar nicht zufrieden an 100% Fehlende = keine Angabe sehr zufrieden eher nicht zufrieden n = * Vergleichswerte 2008 Büromieter loben Nettomieten und bemängeln die Nebenkosten 53,9 Prozent der Büromieter in Deutschland sind (sehr) zufrieden mit ihrer derzeitigen Nettomiete nicht einmal jeder Zehnte ist unzufrieden. Weniger positiv werden demgegenüber die Nebenkosten bewertet. Sie erzielen nur unterdurchschnittliche Zufriedenheitswerte, bei den verbrauchsabhängigen liegt die Quote der Unzufriedenen mit 15,6 Prozent am höchsten. 28 SEB Büromieter-Almanach 2011

29 Optimierungspotenziale Der Abgleich in der Vier-Felder-Matrix zeigt im Bereich der vergleichsweise hohe Unzufriedenheiten, die aus nicht erfüllten Erwartungen resultieren und entsprechenden Handlungsbedarf implizieren. Grafik 11: Vergleich Wichtigkeit/Zufriedenheit Mietkosten + 1,60 Kundenerwartungen werden nicht erfüllt Ø 2,48 Nettomietkosten 1,80 Mietbezogene Nebenkosten 2,00 Wichtigkeit 2,20 2,40 2,60 2,80 Verbrauchsabhängige wie Wasser und Energie (2011) Mietkostenniveau der Stadt Ø 2,33 3,00 3,20 3,20 3,00 2,80 2,60 2,40 Kundenerwartungen werden übertroffen 2,20 2,00 1,80 1,60 + Zufriedenheit Vergleichswerte 2008 Vergleichswerte 2011 Drei von vier faktoren sind optimierungswürdig Das Niveau der Nettomieten in Deutschland wird mehrheitlich positiv bewertet, hier werden die Erwartungen der Büromieter gut erfüllt. Den drängendsten Handlungsbedarf verorten die Analysen dagegen bei den Nebenkosten, wobei zwischen mietbezogenen und verbrauchsabhängigen teilen kaum eine Differenzierung vorgenommen wird. SEB Büromieter-Almanach

30 Teil A. 5. Standort Nachdem die Bürofläche, das Gebäude und die einschließlich ihrer jeweilgen Faktoren bereits detailliert betrachtet wurden, liegt nachfolgend die Aufmerksamkeit auf den standortbezogenen Faktoren. Grafik 12: Wichtigkeit von Standortfaktoren Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Sicherheit 36,8 43,8 13,7 4,1 1,2 0,6 1,9 1,9 2,0* Umweltqualität 21,5 42,0 23,6 3,4 5,3 2,1 2,3 2,3 2,4* Image der Stadt 24,5 40,9 20,1 3,3 6,2 3,4 2,3 2,3 2,5* Attraktivität für Fachpersonal 18,1 43,4 20,8 2,9 3,9 3,9 2,4 2,4 2,6* Untenehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung 19,2 35,5 3,4 19,8 5,4 3,5 2,4 2,4 2,6* 0% 20% 40% 60% 80% 100% = sehr wichtig 2 = wichtig 3 = eher wichtig 4 = eher nicht wichtig 5 = nicht wichtig 6 = gar nicht wichtig an 100% Fehlende = keine Angabe sehr wichtig eher nicht wichtig n = * Vergleichswerte 2008 Sicherheit ist der wichtigste Standortfaktor Die Sicherheit besitzt unter den Standortfaktoren den deutlich größten Stellenwert für die Mietentscheidung. Vier von fünf Büromietern legen (sehr) hohen Wert auf die Sicherheit die Umweltqualität und das Image einer Stadt belegen gemeinsam den zweiten Platz. Gegenüber der ersten Erhebung im Rahmen des Büromieter-Almanach 2008 verzeichnen insbesondere die weichen Standortfaktoren, wie das Image und die Attraktivität einer Stadt für Fachpersonal, einen signifikanten Bedeutungsgewinn. 30 SEB Büromieter-Almanach 2011

31 Grafik 13 zeigt, wie zufrieden die Büromieter mit den jeweiligen Standortfaktoren sind. Eine Detailauflistung der Zufriedenheit mit den Standortfaktoren für alle der 20 einbezogenen Städte findet sich in Kapitel D. Grafik 13: Zufriedenheit mit Standortfaktoren Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Sicherheit 20,1 47,7 22,2 2,0 6,2 0,8 2,2 2,2 2,3* Image der Stadt 20,6 41,3 24,3 2,6 7,5 0,8 2,3 2,3* Attraktivität für Fachpersonal 11,8 39,2 29,4 1,9 7,1 0,6 2,5 2,4* Umweltqualität 11,8 38,8 34,1 2,9 8,1 1,0 2,5 2,5 2,6* Untenehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung 4,8 24,7 32,3 13,4 3,7 2,4 2,9 2,9* 0% 20% 40% 60% 80% 100% = sehr zufrieden 2 = zufrieden 3 = eher zufrieden 4 = eher nicht zufrieden 5 = nicht zufrieden 6 = gar nicht zufrieden an 100% Fehlende = keine Angabe sehr zufrieden eher nicht zufrieden n = * Vergleichswerte 2008 Unternehmen geben der Stadtverwaltung schlechte Noten Sicherheit und Image der eigenen Stadt erzielen hohe Zufriedenheitswerte bei den Büromietern in Deutschland jeweils mehr als 60 Prozent sind damit (sehr) zufrieden. Etwas verhaltener fällt dagegen die Zufriedenheit hinsichtlich der Attraktivität für Fachkräfte und der Umweltqualität aus. Das Schlusslicht bildet die Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltung nur 29,5 Prozent sind damit wirklich zufrieden. Vor allem die kleinen Unternehmen vergeben hier unterdurchschnittliche Bewertungen. SEB Büromieter-Almanach

32 Teil A. Optimierungspotenziale Bei der Gegenüberstellung von Relevanz und Zufriedenheit ergibt sich in Bezug auf die Standortfaktoren ein differenziertes Bild. Grafik 14: Vergleich Wichtigkeit/Zufriedenheit mit Standortfaktoren + 1,60 Kundenerwartungen werden nicht erfüllt Ø 2,48 1,80 Sicherheit 2,00 2,20 Wichtigkeit 2,40 2,60 2,80 Umweltqualität Unternehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung Image der Stadt Attraktivität für Fachpersonal Ø 2,33 3,00 3,20 3,20 3,00 2,80 2,60 2,40 Zufriedenheit Kundenerwartungen werden übertroffen 2,20 2,00 1,80 1,60 + Vergleichswerte 2008 Vergleichswerte 2011 Optimierungspotenziale bei der Umweltqualität Die Diskrepanzen zwischen den gestellten Ansprüchen an den Standort und der tatsächlichen Bewertung sind im Vergleich zu den anderen Faktoren moderat. Einzig in puncto Umweltqualität zeigt sich aufgrund der im Vergleich zu allen 22 Faktoren hohen Relevanz und niedrigen Zufriedenheit prioritäres Handlungspotenzial. Die Erwartungen der Mieter bezüglich der Attraktivität der Standorte für Fachpersonal werden hingegen überdurchschnittlich gut erfüllt. Zwar ergibt sich für die Unternehmensfreundlichkeit der Stadtverwaltung nur sekundäres Optimierungspotenzial, doch sollte jede Stadt schon aus wirtschaftlichem Eigeninteresse darauf achten, die Verwaltung als Dienstleistung für die Unternehmen zu betrachten und an deren Bedürfnissen auszurichten. 32 SEB Büromieter-Almanach 2011

33 6. Business Neben den direkt das Mietobjekt sowie den Standort betreffenden Faktoren existieren weitere Kriterien, die Einfluss auf den geschäftlichen Erfolg und somit auch auf eine Mietentscheidung nehmen. Unter dem Faktor Business werden diese Kriterien gebündelt. Grafik 15: Wichtigkeit von Businessfaktoren Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln 48,6 26,5 13,5 4,4 3,7 3,3 2,0 2,0 2,3* Verfügbarkeit von qualifiziertem Fachpersonal 36,6 31,0 13,0 4,1 4,2 6,6 2,3 2,3 2,4* Verfügbarkeit von passenden Büroflächen innerhalb des administrativen Stadtgebietes 15,0 32,2 19,3 8,3 5,8 8,2 2,8 2,8 3,2* Nähe zu Absatzmärkten/Kunden 20,8 22,9 20,5 10,3 9,0 11,9 3,0 3,0* Nähe zu unternehmensnahen Dienstleistungen (z.b. Marketing, IT, Ingenieursleistungen etc.) 10,8 19,6 23,2 15,0 12,9 14,7 3,5 3,5* 0% 20% 40% 60% 80% 100% = sehr wichtig 2 = wichtig 3 = eher wichtig 4 = eher nicht wichtig 5 = nicht wichtig 6 = gar nicht wichtig an 100% Fehlende = keine Angabe sehr wichtig eher nicht wichtig n = * Vergleichswerte 2008 Besonders wichtig ist den Büromietern die Erreichbarkeit durch Bus und Bahn Businessfaktoren besitzen für die Mieter im Durchschnitt eine niedrigere Relevanz als andere Faktoren. Eine Ausnahme bilden die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die Verfügbarkeit von Fachpersonal. Beiden Faktoren messen die Befragten eine große Bedeutung zu. Im Vergleich zur ersten Erhebung im Rahmen des Büromieter-Almanach 2008 haben aus Sicht der Mieter vor allem die Verfügbarkeit von passenden Büroflächen und Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln an Bedeutung gewonnen. SEB Büromieter-Almanach

34 Teil A. Die Zufriedenheit der Büromieter mit den Businessfaktoren des eigenen Standorts wird in Grafik 16 dargestellt. Grafik 16: Zufriedenheit mit Businessfaktoren Häufigkeitsverteilung Mittelwerte Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln 53,5 30,1 10,7 2,5 1,1 0,5 1,7 1,7* Nähe zu Absatzmärkten/Kunden 18,5 37,0 23,2 2,2 4,3 1,4 2,3 2,3* Verfügbarkeit von qualifiziertem Fachpersonal 20,8 34,8 22,8 2,6 7,3 1,8 2,4 2,3* Verfügbarkeit von passenden Büroflächen innerhalb des administrativen Stadtgebietes 13,2 34,7 23,6 2,1 7,2 1,7 2,5 2,5* Nähe zu unternehmensnahen Dienstleistungen (z.b. Marketing, IT, Ingenieursleistungen etc.) 13,5 30,4 27,1 7,2 2,9 1,5 2,5 2,5* 0% 20% 40% 60% 80% 100% = sehr zufrieden 2 = zufrieden 3 = eher zufrieden 4 = eher nicht zufrieden 5 = nicht zufrieden 6 = gar nicht zufrieden an 100% Fehlende = keine Angabe sehr zufrieden eher nicht zufrieden n = * Vergleichswerte 2008 Büromieter loben die gute Anbindung an das öffentliche Verkehrssystem Insgesamt bewerten die Büromieter die Businessfaktoren positiv. Eine besonders hohe Zufriedenheit gibt es in Bezug auf die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Auch die übrigen Businessfaktoren erhalten, mit Ausnahme der Nähe zu unternehmensnahen Dienstleistungen und der Verfügbarkeit von passenden Büroflächen innerhalb der Stadt, gute Noten. Die Zahl der wirklich Unzufriedenen bewegt sich in allen Fällen im einstelligen Prozentbereich. 34 SEB Büromieter-Almanach 2011