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1 Marktbericht 2018

2 Bautätigkeit, Nachfrage, Kaufkraft, Eigenheim, 2018 Bevölkerung, kaufen, Region, Immobilien, informieren, Wachstum, Preise, mieten, Prognose. 1

3 Inhalt Inhalt Seite Seite Vorwort 3 Vorstellung der KSK-Immobilien 4 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsprognose Haushaltsstruktur Wanderungsbewegungen Veränderung der Altersstruktur 10 Exkurs: Wie wollen Ältere wohnen? Beschäftigung Kaufkraft 13 2 Bautätigkeit im Marktgebiet 14 Exkurs: Die Käuferstruktur im Neubaubereich 16 4 Angebotspreisentwicklung im KSK-Marktgebiet Eigentumswohnungen Mietwohnungen Eigenheime 35 5 Multiplikatoren im KSK-Marktgebiet 36 6 Regionale Preisreports Preisreport Köln 38 Exkurs: Metropolenvergleich Preisreport Rhein-Erft-Kreis Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Preisreport Oberbergischer Kreis 72 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Hinweise zu den verwendeten Immobilienmarktdaten Angebots- und Nachfrageverflechtungen in der Region KSK-Immobilien Wetterkarten 26 Exkurs: Eigenheimerschwinglichkeit in der Region 31 2

4 KSK-Immobilien Vorwort Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, Dr. Guido Stracke Geschäftsführer der KSK-Immobilien Dipl.-Ökonom Matthias Wirtz Leiter Research der KSK-Immobilien wir legen Ihnen hiermit zum siebten Mal den ausführlichen Immobilienmarktbericht der KSK-Immobilien für das Marktgebiet der Kreissparkasse Köln vor. Wir tragen damit seit Jahren dazu bei, in unserer Region eine hohe Transparenz über Preisstrukturen und die Entwicklungen von Immobilien preisen in den unterschiedlichen Wohnungsmarktsegmenten zu schaffen. Dabei konzentrieren wir uns nicht nur auf die Großstädte Köln und Bonn, sondern wir präsentieren zusätzlich in gewohnt differenzierter Form Immobilienpreise für alle kreisangehörigen Städte und Gemeinden in unserer Region. Zudem werden die hinter der Preisentwicklung liegenden soziodemografischen und -ökonomischen Trends analysiert, um anhand der erlangten Erkenntnisse mögliche Szenarien für die Zukunft ableiten zu können. Denn es sind gerade die Zusammenhänge zwischen Faktoren wie den Wanderungsverflechtungen, Bauintensitäten und Kaufkraft, die den zukünftigen Kurs der Immobilienmärkte maßgeblich bestimmen werden. Obwohl sich die Rahmenbedingungen in der Region unverändert sehr gut darstellen und nahezu flächendeckend steigende Immobilienpreise zu beobachten sind, wird in unterschiedlichen Medien regelmäßig das Ende der Preissteigerungen oder gar das Platzen einer Immobilienpreisblase angekündigt. Diese Artikel mit hoher Reichweite können zur Verunsicherung von Marktakteuren beitragen. Der vorliegende Marktbericht soll daher auch dazu dienen, dass sich alle Interessierten anhand der tiefergehenden Daten ein eigenes umfassendes und objektives Bild von der derzeitigen Marktsituation sowie der Robustheit der Entwicklungen machen können. Wenngleich die Region Köln/Bonn nichts von ihrer Anziehungskraft verloren hat, die Nachfrage das Angebot weiterhin bei weitem übertrifft und die Immobilienpreise in Folge dessen unverändert stark steigen, zeigt der KSK-Marktbericht 2018 auf, dass nicht alle Städte und Gemeinden gleichermaßen von den positiven Rahmenbedingungen profitieren können. Das Marktgebiet ist heterogen und in den jeweiligen lokalen Märkten ergeben sich unterschiedliche Herausforderungen. Umso wichtiger ist es, sich bei der Bewertung von Immobilien umfangreich mit lokalen Herausforderungen auseinanderzusetzen und erfahrene Experten zu Rate zu ziehen. Die KSK-Immobilien ist in dieser Hinsicht als größter Wohnimmobilienmakler im Rheinland mit verkauften Immobilien in 2017 eine sehr gute Anlaufstelle. Alle Rahmenbedingungen lassen erwarten, dass wir auch 2018 ein erneut positives und dynamisches Immobilienjahr erleben dürfen. Weder deuten die konjunkturellen Indikatoren auf ein Abschwächen der wirtschaftlichen Dynamik hin noch dürfte kurzfristig eine fundamentale Zinswende den Immobilienmarkt bremsen. Während von politischer Seite versucht wird positiv auf die Fertigstellungszahlen einzuwirken, sprechen mangelnde Flächenverfügbarkeiten und zunehmende Kapazitätsengpässe in allen Baugewerken für eine weiterhin zu geringe Angebotsausweitung. Um in diesem dynamischen Umfeld die auch langfristig besten Entscheidungen zu treffen, stehen wir Ihnen wie gehabt bei Ihren Aktivitäten gerne beratend und helfend zur Seite. Viele interessante Erkenntnisse und nützliche Informationen über den Wohnungsmarkt in der Region Köln/Bonn wünschen Ihnen Stefan Kraschl Research der KSK-Immobilien Dr. Guido Stracke Matthias Wirtz Stefan Kraschl 3

5 Vorstellung der KSK-Immobilien Vorstellung der KSK-Immobilien 48 Standorte in der Region 8 Notartermine pro Tag Größter Immobilienmakler im Rheinland 10,5 % Marktanteil 19,5 Millionen Euro Umsatz 2017 Die KSK-Immobilien, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, gehört im Bereich Wohnimmobilien zu den zehn größten Immobilienmaklern in Deutschland und ist mit einem jährlichen Objektvolumen von rund 406 Millionen Euro der größte Makler im Rheinland. Im Jahr 2017 hat das Unternehmen Objekte vermittelt. Ständig befinden sich etwa Objekte im Immobilienangebot. Die KSK-Immobilien verfügt über 48 Immobilienbüros, beschäftigt insgesamt rund 150 Mitarbeiter und zeichnet sich durch ihre langjährige Erfahrung, ihre fundierten Kenntnisse des Marktes und ihr weit verzweigtes Netzwerk aus. Vermittelt werden Grundstücke, Wohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte. Darüber hinaus vermittelt die KSK-Immobilien seit 2016 deutschlandweit Mikroapartments an Kapital anleger. Weiterhin unterstützen die Experten Bauträger bei der Suche nach Grundstücken in exponierten Lagen und entwickeln mit ihnen bedarfsgerechte Wohnlösungen. Zudem scheut die KSK-Immobilien bei schwierigen Objekten nicht vor Revitalisierungskonzepten zurück. Der Bereich Research analysiert permanent den regionalen und überregionalen Wohnungsmarkt, wodurch die KSK-Immobilien frühzeitig auf Trends reagieren kann. Gründung der GmbH Mitarbeiter im Unternehmen vermittelte Immobilien

6 KSK-Immobilien Marktgebiet der KSK-Immobilien Marktgebiet der KSK-Immobilien Das Marktgebiet der KSK-Immobilien umfasst den Rhein- Erft-Kreis, den Rhein-Sieg-Kreis sowie weite Teile des Rheinisch-Bergischen und Oberbergischen Kreises. Im Rahmen dieses Marktberichtes wird außerdem die Prei s- entwicklung in der kreisfreien Stadt Leverkusen, den Metropolen Köln und Bonn sowie in allen Städten und Gemeinden des Rheinisch-Bergischen und Oberbergischen Kreises betrachtet. Abb. 1: Immobilienbüros im Marktgebiet Die Region ist strukturell sehr verschieden. Köln ist sehr dicht besiedelt, urban geprägt und bildet zusammen mit den angrenzenden Städten eine große Stadtlandschaft. Die kleinen, peripherer gelegenen Gemeinden, die vor allem im Oberbergischen Kreis vorzufinden sind, weisen demgegenüber ländliche Charakteristika auf. Bei dem Marktgebiet handelt es sich also um einen heterogenen Raum mit aus geprägten Wechselbeziehungen zwischen den wachsenden Metropolen und deren Umland. 5

7 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen Radevormwald 1.1 Bevölkerungsentwicklung Bedburg Elsdorf Bergheim Rhein-Erft-Kreis Pulheim Köln Leichlingen Leverkusen Burscheid Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Wermelskirchen Kürten Overath Hückeswagen Lindlar Wipperfürth Engelskirchen Marienheide Gummersbach Oberbergischer Kreis Wiehl Bergneustadt Reichshof Nach wie vor ist das Bevölkerungswachstum in der Region im Vergleich zum gesamten Bundesland als überdurchschnittlich hoch zu bezeichnen. Damit verhält es sich im Marktgebiet der KSK-Immobilien augenscheinlich etwas anders als in anderen deutschen Ballungsräumen. Im Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2018 des Rats der Immobilienweisen wird dargestellt, dass sich das Einwohnerwachstum von Berlin, München, Stuttgart sowie Frankfurt am Main in den letzten Jahren abgeschwächt hat. In Köln sowie in Düsseldorf und Hamburg konnte dieser Trendbruch nicht beobachtet werden, hier setzt sich die positive Einwohnerentwicklung weiter fort. Abb. 2: Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2016 in Prozent Gesamtdurchschnitt: +3,9 % 0,0 und weniger 0,1 bis 1,0 1,1 bis 2,0 2,1 bis 3,0 3,1 bis 4,0 Kerpen Frechen Erftstadt Hürth Brühl Swisttal Wesseling Bornheim Alfter Rheinbach Kleinräumig betrachtet konnte die an Köln angrenzende Gemeinde Hürth ihr Bevölkerungswachstum weiter steigern und liegt nun mit 6,6 Prozent oberhalb des Kölner Durchschnitts (6,1 Prozent). Hürth besitzt damit die höchste Bevölkerungsdynamik innerhalb der Region. In Siegburg und Hennef kann ebenfalls ein hohes Wachstum von über 5,0 Prozent konstatiert werden. Die Karte auf dieser Seite zeigt außerdem, dass sich zusätzlich mit Meckenheim und Bad Honnef in den letzten Jahren weitere Gemeinden rund um Bonn sehr positiv entwickelt haben. Im Vergleich zum vergangenen Jahr haben zudem die Städte im westlichen Teil des Rhein-Erft-Kreises aufgeholt. Kerpen, Bedburg und Elsdorf besitzen nun ebenfalls eine überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung. Im östlichen Bereich des Marktgebietes, dem Oberbergischen Kreis, liegt demgegenüber eine deutlich schwächere Dynamik vor. Sieben Gemeinden weisen hier sogar Einwohnerverluste auf. Mit -1,6 Prozent besitzt Marienheide den stärksten Bevölkerungsrückgang. Niederkassel Meckenheim Bonn Troisdorf Wachtberg Rösrath Sankt Augustin Siegburg Königswinter Bad Honnef Rhein-Sieg-Kreis Hennef (Sieg) Much Neunkirchen- Lohmar Seelscheid Ruppichteroth Eitorf Nümbrecht Windeck Waldbröl Morsbach 4,1 und mehr Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung 6

8 KSK-Immobilien 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen 1.2 Bevölkerungsprognose Nach Angaben der Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Landesamtes aus dem Jahr 2014 sollen sich die Einwohnerzahlen der Städte und Gemeinden im KSK-Marktgebiet bis 2030 in der Summe um etwa Personen erhöhen, das heißt, dass es ein prognostiziertes Bevölkerungswachstum von ca. 4,5 Prozent geben wird. Leichlingen Burscheid Wermelskirchen Radevormwald Hückeswagen Wipperfürth Marienheide Weit überdurchschnittlich hohe Wachstumsraten in einem zweistelligen Bereich sind in einigen Anrainerkommunen der Metropole Köln, nämlich in Hürth (+20,3 Prozent), Frechen (+11,3 Prozent) und Niederkassel (+10,3 Prozent) zu verzeichnen. Diese Städte liegen auch oberhalb des errechneten Bevölkerungszuwachses von Köln, der für den Zeitraum bis 2030 bei 10,0 Prozent liegt. Im Umfeld von Bonn ist zukünftig ebenfalls mit einem weiteren Wachstum zu rechnen. So zählen zum Beispiel Alfter (+9,0 Prozent) und Wachtberg (+7,1 Prozent) zu den Städten mit sehr positiver Perspektive. Voraussetzung für diese Prognosewerte ist, dass in den jeweiligen Kommunen entsprechender Wohnraum für die Nachfrager errichtet wird, denn allein auf Basis des Bestandssegments ist bei sehr niedrigen Leerstandsquoten kaum noch weiteres Bevölkerungswachstum möglich. Bedburg Elsdorf Pulheim Bergheim Rhein-Erft-Kreis Frechen Kerpen Erftstadt Hürth Brühl Köln Bornheim Leverkusen Wesseling Niederkassel Kürten Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Troisdorf Rösrath Sankt Augustin Lohmar Siegburg Overath Lindlar Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Rhein-Sieg-Kreis Hennef (Sieg) Engelskirchen Much Gummersbach Oberbergischer Kreis Eitorf Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl Bergneustadt Reichshof Morsbach Der Überschwappeffekt aus den Metropolen, der bereits seit einigen Jahren zu beobachten ist, bleibt auch weiterhin räumlich begrenzt. Die in den Metropolen vorherrschende Dynamik setzt sich bislang immer noch nicht bis in die ländlichen Gebiete am Rande des Marktgebietes durch, auch wenn hier Wohnraumangebote zu vergleichsweise geringeren Preisniveaus geboten werden. Wie schon im Vorjahr werden die stärksten Bevölkerungsverluste dementsprechend erneut in den beiden Oberbergischen Gemeinden Morsbach (-18,1 Prozent) und Radevormwald (-13,8 Prozent) sowie im Rhein-Sieg-Kreis gelegenen Windeck (-10,5 Prozent) erwartet. Abb. 3: Bevölkerungsprognose 2016 bis 2030 in Prozent Gesamtdurchschnitt: +4,5 % -10,1 und weniger -10,0 bis -5,1-5,0 bis 0,0 0,1 bis 5,0 5,1 bis 9,9 10,0 und mehr Swisttal Rheinbach Alfter Meckenheim Bonn Wachtberg Königswinter Bad Honnef Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung 7

9 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen 1.3 Haushaltsstruktur Bedburg Elsdorf Bergheim Rhein-Erft-Kreis Pulheim Frechen Köln Leichlingen Leverkusen Burscheid Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Wermelskirchen Rösrath Kürten Overath Radevormwald Hückeswagen Lindlar Wipperfürth Engelskirchen Much Marienheide Gummersbach Oberbergischer Kreis Wiehl Nümbrecht Bergneustadt Reichshof Im Vergleich zum vergangenen Jahr hat sich erneut eine marginale Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße ergeben. In 2016 lag die durchschnittliche Anzahl an Einwohnern pro Haushalt im gesamten Marktgebiet bei 2,01 Personen, in 2015 lag dieser Wert noch bei 2,03 Bewohnern pro Haushalt. Besonders stark von Einpersonenhaushalten dominiert wird Köln, wo mittlerweile jeder zweite Haushalt ein Singlehaushalt ist. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt aktuell bei 1,87 Personen pro Haushalt, womit Köln die kleinste durchschnittliche Haushaltsgröße innerhalb des Marktgebietes besitzt. Es folgen weitere Großstädte wie das an Köln angrenzende Bergisch Gladbach (1,90) sowie Bonn (1,90) und Leverkusen (1,95). Es wird somit deutlich, dass allein lebende Menschen vor allem urbane Lebensräume bevorzugen und dort Wohnraum nachfragen. Abb. 4: Durchschnittliche Haushaltsgröße 2016 (EW pro HH) Gesamtdurchschnitt: 2,01 2,00 und weniger 2,01 bis 2,10 2,11 bis 2,20 2,21 bis 2,30 2,31 und mehr Kerpen Erftstadt Hürth Brühl Wesseling Bornheim Swisttal Rheinbach Alfter Niederkassel Meckenheim Bonn Troisdorf Wachtberg Sankt Augustin Lohmar Siegburg Königswinter Bad Honnef Neunkirchen- Seelscheid Rhein-Sieg-Kreis Hennef (Sieg) Ruppichteroth Windeck Waldbröl Morsbach Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Eitorf Demgegenüber wohnen in ländlich geprägten Städten und Gemeinden in der Tendenz mehr Personen in einem Haushalt. In der Kategorie der Orte mit 2,31 und mehr Einwohner je Haushalt fallen unter anderem Ruppichteroth und Marienheide. Hennef besitzt mit 2,32 Personen pro Haushalte ebenfalls einen überdurchschnittlichen Wert. Hier sind in den letzten Jahren viele Familien hingezogen, zum Beispiel in das Neubaugebiet am Siegbogen. Die Singularisierung der Gesellschaft, das heißt die Zunahme der Einpersonenhaushalte, ist auf Entwicklungen in unterschiedlichen Altersklassen zurückzuführen. In ländlichen Bereichen sind es erfahrungsgemäß ältere Personen, die zunehmend allein lebend sind. In urbanen, zentralen Lagen treten neben diesen älteren Personen vor allem allein lebende Studierende, Auszubildende oder Berufsanfänger als Nachfrager auf. 8

10 KSK-Immobilien 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen 1.4 Wanderungsbewegungen Im Vergleich zum Vorjahr befindet sich die Wanderungsintensität zwar immer noch auf einem hohen Niveau, der Anteil der Gemeinden mit einem überdurchschnittlich hohen Wanderungssaldo hat jedoch abgenommen. Ein Grund dafür ist der Rückgang bei der Wanderung aus dem Ausland. Die Anzahl geflüchteter Personen hat in 2016 bei weitem nicht mehr das Niveau von 2015 erreicht, was sich deutlich in den Wanderungszahlen ablesen lässt. Demgegenüber verhält sich die innerdeutsche Wanderung weiter stabil. Köln und Bonn haben eine starke Sogwirkung für junge Menschen, diese zieht es vor allem aus ländlichen Räumen wie der Eifel, dem Sauerland und dem Bergischen in die Großstädte. Es ist allerdings auch ein stetiger Zuzug junger Menschen aus dem Ruhrgebiet zu beobachten. Personen mit Familiengründungsabsichten bevorzugen hingegen suburbane Umlan d- gemeinden, die in der Regel günstigeren Wohnraum bieten. Während in 2015 fünf Gemeinden ein hohes Wanderungssaldo von über 10,1 Personen pro Einwohner besaßen, sind es in 2016 nur noch drei Gemeinden: Siegburg (10,1), Hürth (13,0) und Bad Honnef (13,2). In Köln hat sich die Wanderungsintensität erneut verstärkt. Während der Überschuss an Zuwanderung in ,7 Personen pro Einwohner betrug, sind es im Jahr ,2 Personen pro Einwohner. Auch in Bonn hat eine leichte Erhöhung statt gefunden (von 7,2 auf 7,5 Personen je Einwohner). Auffällig und anhaltend ist, dass das östliche Marktgebiet deutlich schwächere Wanderungsdynamiken und zum Teil auch negative Wanderungssaldi aufweist. Besonders betroffen hiervon ist der Oberbergische Kreis. Ein negatives Wanderungssaldo besitzen Marienheide (-2,2) und Wippenfürth (-0,9). Bedburg Elsdorf Abb. 5: Wanderungen Durchschnittliches Wanderungssaldo der Jahre 2011 bis 2016 pro Einwohner Gesamtdurchschnitt: +9,2 bis 2,0 bis 4,0 bis 6,0 bis 8,0 Rhein-Erft-Kreis Kerpen bis 10,0 Bergheim 10,1 und mehr Erftstadt Pulheim Frechen Hürth Brühl Köln Swisttal Wesseling Bornheim Rheinbach Leverkusen Alfter Leichlingen Burscheid Bonn Odenthal Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Troisdorf Wachtberg Wermelskirchen Rösrath Kürten Lohmar Siegburg Sankt Augustin Overath Königswinter Bad Honnef Radevormwald Hückeswagen Lindlar Neunkirchen- Seelscheid Rhein-Sieg-Kreis Hennef (Sieg) Wipperfürth Engelskirchen Ruppichteroth Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Much Marienheide Gummersbach Bergneustadt Oberbergischer Kreis Eitorf Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl Reichshof Morsbach 9

11 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen 1.5 Veränderung der Altersstruktur Radevormwald Die Alterung der Gesellschaft ist ein Megatrend, der sich aus sinkenden Geburtenraten und steigender Lebenserwartung der Bevölkerung ergibt. Anhand des Billeter-Maßes ist es möglich, einen Vergleich darüber anzustellen, wie unterschiedlich stark die Städte und Gemeinden des Marktgebietes altern. Der Index ist eine Differenz von Kinder- (Personen im Alter von unter 15 Jahren) und Großelterngeneration (über 50-jährige Personen) im Verhältnis zur Elterngeneration (Personen im Alter von 15 bis unter 50 Jahren). Es wird also die noch nicht oder nicht mehr reproduktionsfähige Bevölkerung in das Verhältnis zur reproduktionsfähigen gesetzt. Überwiegen in einem Untersuchungsraum die über 50-Jährigen gegenüber den Kindern, fällt das Billeter-Maß negativ aus, die Bevölkerung altert. Bedburg Bergheim Elsdorf Rhein-Erft-Kreis Pulheim Frechen Köln Leichlingen Leverkusen Burscheid Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Wermelskirchen Rösrath Kürten Hückeswagen Overath Lindlar Wipperfürth Engelskirchen Much Marienheide Gummersbach Oberbergischer Kreis Wiehl Nümbrecht Bergneustadt Reichshof 10 Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Wert zur Messung der Alterung der Gesellschaft nur marginal verändert (von -0,59 auf -0,60). Die Alterung der Gesellschaft im Marktgebiet hält also in ungebrochener Form an. Kleinräumig sind entlang der Rheinschiene ebenfalls keine starken Veränderungen festzustellen, obwohl der Anteil der Gemeinden und Städte, in denen die älteren Altersgruppen verstärkt auftreten, leicht zugenommen hat. Waren es im letzten Bericht noch fünf Gemeinden, zählen nun auch Bergisch Gladbach, Radevormwald, Windeck und Pulheim zu den Gemeinden mit einem Billeter-Maß von -0,86 und weniger. Weitere Verschiebungstendenzen mit einem Anstieg der älteren Haushalte hat es im südlichen Bereich des Rheinisch-Bergischen Kreises sowie im nördlichen Bereich des Rhein-Sieg-Kreises gegeben. Dieser Bereich rückt daher aus immobilienwirtschaftlicher Sicht zunehmend in den Fokus, um bedarf s- gerechten und altersgerechten Wohnraum für die Generation 65+ zu platzieren, da sich hier das Nachfragepotenzial kontinuierlich erhöht. Kerpen Abb. 8: Billeter-Maß (demografisches Potenzial) 2016 Gesamtdurchschnitt: -0,60-0,86 und weniger -0,85 bis -0,76-0,75 bis -0,66-0,65 bis -0,56-0,55 und mehr Erftstadt Hürth Brühl Swisttal Wesseling Bornheim Alfter Niederkassel Meckenheim Rheinbach Bonn Troisdorf Wachtberg Sankt Augustin Lohmar Siegburg Königswinter Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Neunkirchen- Seelscheid Hennef (Sieg) Ruppichteroth Windeck Waldbröl Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Eitorf Morsbach

12 KSK-Immobilien 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen Exkurs Wie wollen Ältere wohnen? Die InWIS Forschung und Beratung GmbH hat zwischen 2013 und 2017 bundesweite Bewohnerbefragungen durchgeführt, unter anderem um herauszufinden, welche Wohnanforde rungen Menschen im Alter ab 60 Jahren haben. Der Gesamtdatensatz umfasst ca Befragte, fokussiert wird sich bei dieser Auswertung auf die Antworten der rund Befragten im Alter ab 60 Jahren. Werden bei den ab 60-Jährigen momentane und gewünschte Wohnungsgrößen bzw. -zuschnitte verglichen, so ergeben sich starke Abweichungen. Demnach werden Zweiraumwohnungen häufig gewünscht, tatsächlich wohnen jedoch nur wenige Befragte in Zweiraumwohnungen. Wohnungen mit mehr als drei Räumen sind wiederum im Alter weniger gefragt, aktuell bewohnt allerdings ein Großteil der Befragten diesen Wohnungstyp. Perspektivisch möchten Ältere demzufolge häufig in (deutlich) kleineren Wohnungen leben. bis unter 70-Jährigen eine altersgerechte Umgestaltung der momentanen Wohnung/ des momentanen Hauses oder den Umzug in eine altersgerechte Wohnform. Bei den über 80-Jährigen sind es demgegenüber nur 20 Prozent. Hierin zeigt sich die vergleichsweise geringe Anspruchshaltung und auch Umzugsmobilität hochaltriger Menschen. Die Analyse von Ausstattungsanforderungen zeigt, dass sich jeweils ca. 85 Prozent der ab 60-Jährigen ein seniorengerechtes Bad und eine barrierearme Wohnung bzw. einen barrierearmen Zugang zu Wohnung und Wohngebäude wünschen. Rund zwei Drittel wünschen sich einen Aufzug und immerhin fast jeder Dritte einen Gemeinschaftsraum im Gebäude oder der näheren Umgebung. Die Küche sollte gemäß dem Wunsch der großen Mehrheit in sich geschlossen gestaltet sein. Ein Bad nur mit Dusche ist häufig ausreichend, wogegen ein Bad nur mit Badewanne auf eine geringe Resonanz stößt. Auf die Frage, wie die ab 60-Jährigen im Alter bzw. bei körperlichen Beschwerden/ Einschränkungen wohnen möchten, geben 68 Prozent an, dass sie bis ins hohe Alter in der derzeitigen Wohnung, im derzeitigen Zustand, bleiben wollen. Dieser Anteil verwundert nicht, denn er drückt vor allem den Wunsch nach einem möglichst langen, selbstbestimmten Leben ohne gesundheitliche Einschränkungen aus. Weitere 18 Prozent wünschen sich den Verbleib in der derzeitigen Wohnung, verknüpfen dies allerdings mit der Bedingung der altersgerechten Anpassung derselben. Der Umzug in eine speziell altersgerechte Wohnform wird von ca. 14 Prozent als Wunschvorstellung genannt. Rechnet man die Ergebnisse auf das Marktgebiet der KSK-Immobilien hoch, dann ergibt sich für altersgerechte Wohnformen ein Nachfragepotenzial von ca umzugswilligen Personen im Alter von über 60 Jahren. Widmet man sich der Fragestellung, in welcher Wohnform jene leben möchten, die im Alter den Umzug in eine altersgerechte Wohnform präferieren, so entfällt das höchste Interesse auf die barrierefreie/-arme Wohnung ohne Betreuung. Jedoch stoßen auch das Mehrgenerationenwohnen und das Betreute Wohnen auf eine hohe Affinität. Interessant ist zudem die Differenzierung nach Altersgruppen. So bevorzugen fast 40 Prozent der 60- Abb. 7: Befragungsergebnis Wohnen für Ältere Wie möchten Sie im Alter oder bei körperlichen Beschwerden/Einschränkungen wohnen? 68,0 18,3 Ich möchte in meiner jetzigen Wohnung, so wie sie ist, alt werden. Ich möchte in meiner jetzigen Wohnung alt werden, wenn diese meinen spezifischen Bedürfnissen im Alter angepasst wird Ich möchte in eine speziell altersgerecht ausgestattete Wohnung ziehen. Quelle: Befragung und Darstellung InWIS Forschung & Beratung GmbH 13,7 Angaben in % Gefilterte Ergebnisse - Mehrfachnennungen möglich Barrierefrei/-arm ohne Betreuung Mehrgenerationenwohnen (unterschiedliche Generationen, eigene Wohnung, Gemeinschaftsflächen) Betreutes Wohnen (normale barrierefreie/-arme Wohnung + Betreuungs-/Serviceleistungen) ohne Pflegeheimanschluss Betreutes Wohnen (normale barrierefreie/-arme Wohnung + Betreuungs-/Serviceleistungen) mit Pflegeheimanschluss Ambulant betreute Wohngemeinschaft (eigener Wohnraum, Gemeinschaftsflächen, Betreuung) Seniorenresidenz (überd. Ausstattung, hotel-ähnlicher Charakter, häufig Apartments, luxuriöse Zusatzausstatt., Pflegeleistungen) Alten-/Pflegeheim (Zimmer, Pflege) 69,7 53,6 42,0 38,1 37,9 31,8 27,1 11

13 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen Radevormwald 1.6 Beschäftigung Bedburg Elsdorf Rhein-Erft-Kreis Kerpen Bergheim Abb. 9: Beschäftigungsquote 2016 in Prozent Gesamtdurchschnitt: 58,3 bis 20,0 20,1 bis 30,0 30,1 bis 40,0 40,1 bis 50,0 50,1 bis 60,0 60,1 und mehr Pulheim Frechen Erftstadt Hürth Brühl Köln Wesseling Bornheim Swisttal Rheinbach Leverkusen Alfter Leichlingen Burscheid Bonn Odenthal Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Troisdorf Wachtberg Bergisch Gladbach Wermelskirchen Rösrath Sankt Augustin Kürten Lohmar Siegburg Overath Rhein-Sieg-Kreis Königswinter Bad Honnef Hückeswagen Lindlar Gummersbach Oberbergischer Kreis Hennef (Sieg) Wipperfürth Engelskirchen Much Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Eitorf Marienheide Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl Bergneustadt Reichshof Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Morsbach Die Beschäftigungsquote stellt das Verhältnis zwischen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort und Einwohnern im erwerbsfähigen Alter (15 bis 65 Jahre) dar und ist ein Indikator für eine Bedeutung einer Stadt oder Gemeinde als Arbeitsort. Da die Wahl des Wohnortes bei den meisten Haushalten eng mit der Lage des Arbeitsplatzes verknüpft ist, gilt eine hohe Anzahl an Arbeitsplätzen als wichtiger Standortfaktor für eine Region. Eine hohe Beschäftigungsquote geht zudem meist mit einem erhöhten Wohlstand einher. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Beschäftigungsquote im Marktgebiet um 1,4 Prozent auf 58,3 Prozent erhöht. Das heißt mehr Menschen im erwerbsfähigen Alter gehen nun einer Beschäftigung nach. Regional gibt es allerdings Unterschiede. Hohe Beschäftigungsquoten gibt es in Köln, Bonn, Gummersbach, Wiehl, Troisdorf, Siegburg und Morsbach, wobei Gummersbach mit knapp 87 Prozent den Spitzenplatz belegt. Wichtige Arbeitgeber sind in Gummersbach die Technische Hochschule Köln (Campus Gummersbach) sowie das Kreisklinikum Oberberg. Zudem prägt das verarbeitende Gewerbe die örtliche Wirtschaftsstruktur. Mit einer Beschäftigungsquote von 72 und 78 Prozent zählen Köln und Bonn nach wie vor zu den wichtigsten Arbeitssorten im KSK-Marktgebiet. Den stärksten prozentualen Beschäftigungszuwachs hat es allerdings in Morsbach gegeben, der vorwiegend auf die Realisierung des ca m² großen Gewerbeparks Lichtenberg zurückzuführen ist. Einen Rückgang der Beschäftigungszahlen hat es in Lohmar (-2,80 Prozentpunkte) und Pulheim (-0,16 Prozentpunkte) gegeben, die jedoch mit einer Beschäftigungsquote von 37 und 38 weiterhin auf einem durchschnittlichen Niveau liegen. 12

14 KSK-Immobilien 1 Soziodemografische Rahmenbedingungen 1.7 Kaufkraft Radevormwald Der Kaufkraftindex der Gesellschaft für Konsumforschung ist ein Richtwert für das Konsumpotenzial der Bevölkerung, das sich aus dem Haushaltsnettoeinkommen ergibt. Ein hoher Wert bedeutet, dass die Haushalte hohe Konsumausgaben tätigen können, also ein gewisser Wohlstand vorliegt. Der Wert 100 gibt die durchschnittliche Kaufkraft der Haushalte in Deutschland an. Im gesamten Marktgebiet liegt der Kaufkraftindex in 2016 bei 107,9, also auf einem insgesamt überdurchschnittlichen Niveau. Der Wohlstand in der Region ist das Resultat der positiven wirtschaftlichen Entwicklung und der damit einhergehenden hohen Beschäftigungsquote. Im KSK-Marktgebiet haben 72 Prozent der Postleitzahlenbezirke einen durchschnittlichen bis überdurchschnittlichen Kaufkraftindex. Insgesamt hat das KSK-Marktgebiet somit viele Einwohner mit einem hohen Konsumpotenzial. Nur wenige Bereiche weisen einen unterdurchschnittlichen Kaufkraftindex auf. Kaufkraftschwächere Haushalte befinden sich vor allem in Bergneustadt, Gummersbach, Waldbröl, Morsbach und Windeck sowie in den zentralen Lagen der Metropolen. Die höchsten Kaufkraftindizes besitzen Wachtberg, Odenthal und Bad Honnef. In den zentralen Kölner Stadtteilen Altstadt-Nord, Braunsfeld und Rodenkirchen hat ein Rückgang der Kaufkraftkennziffern um 3,0 bis 4,0 Prozentpunkte stattgefunden. Eine Erklärung für diesen Rückgang und die niedrigen Werte in den zentralen Kölner Lagen könnten die hohen Mieten in diesem Bereich sein, denn beim Kaufkraftindex werden wiederkehrende Zahlungsverpflichtungen wie beispielswiese Wohnungsmieten berücksichtigt. Positive Entwicklungen innerhalb eines Jahres um bis zu 2,5 Prozentpunkte hat es in Bad Honnef, Nümbrecht, Engelskirchen, Hückeswagen und Leichlingen gegeben. Bedburg Elsdorf Bergheim Rhein-Erft-Kreis Kerpen Pulheim Erftstadt Frechen Hürth Brühl Swisttal Köln Bornheim Rheinbach Leverkusen Wesseling Bonn Troisdorf Wachtberg Sankt Augustin Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Rhein-Sieg-Kreis Siegburg Königswinter Bad Honnef Hennef (Sieg) Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Alfter Leichlingen Burscheid Odenthal Rösrath Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Wermelskirchen Kürten Lohmar Overath Hückeswagen Lindlar Wipperfürth Engelskirchen Much Marienheide Gummersbach Oberbergischer Kreis Eitorf Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl Bergneustadt Reichshof Morsbach Abb. 10: Kaufkraftindex 2016 pro Haushalt, Deutschland = 100 Gesamtdurchschnitt: 107,9 bis 95,0 95,1 bis 102,5 102,6 bis 110,0 110,1 bis 117,5 117,6 bis 125,0 125,1 und mehr 13

15 2 Bautätigkeit im Marktgebiet 2 Bautätigkeit im Marktgebiet Im Zeitraum zwischen 1995 und 2009 ist die Anzahl der Baufertigstellungen im Marktgebiet der KSK-Immobilien kontinuierlich zurückgegangen. Insbesondere im Mehrfamilienhaussegment ist ein starker Rückgang des Bauvolumens zu konstatieren. Mit dem Anstieg der Baufertigstellungen zwischen 2011 und 2014 haben die Marktakteure auf den erhöhten Bedarf nach Wohnraum in der Region reagiert. Die Fertigstellungszahlen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern halten sich seitdem auf einem Niveau von rund bis Einheiten. Die Akteure sind demnach weiterhin bemüht, mehr Wohnraum zu schaffen. Das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser spielt im Marktgebiet nach wie vor eine untergeordnete Rolle. Im gesamten Betrachtungszeitraum wurden nie weniger Wohneinheiten in diesem Segment fertiggestellt als im Jahr Um die Bauaktivität unterschiedlicher Städte und Kreise vergleichen zu können, wurden die Baufertigstellungszahlen in das Verhältnis zu den Einwohnerzahlen gesetzt. Im Marktgebiet der KSK-Immobilien ist nach wie vor im Durchschnitt der letzten drei Jahre im Rhein-Sieg- Kreis sowie in den Städten Köln und Bonn die Bauintensität am höchsten. Während vor allem in den kreisfreien Städten ein deutlich höheres Bauvolumen im Geschosswohnungsbau umgesetzt wird, ist das Verhältnis der Bauintensität von Ein- und Zweifamilienhäusern zu Mehrfamilienhäusern in den Kreisen nahezu ausgeglichen. Die Gründe hierfür sind sowohl die größere Flächenverfügbarkeit im Umland der Großstädte als auch zugleich das größere Nachfragepotenzial nach Ein- und Zweifamilienhäusern im ländlicheren Raum. Abb. 11: Baufertigstellungen nach Segmenten im Marktgebiet der KSK-Immobilien Tab. 1: Bauintensitäten im Marktgebiet der KSK-Immobilien im Durchschnitt der Jahre 2014 bis 2016 (sortiert nach Bauintensität gesamt) Bauintensität WE in EFH Bauintensität WE in MFH Bauintensität insgesamt Gebiet Rhein-Sieg-Kreis 1,5 1,6 3,1 Bonn 0,5 2,6 3,1 Köln 0,6 2,3 2,9 Rheinisch-Bergischer Kreis 1,2 1,5 2,7 Rhein-Erft-Kreis 1,3 1,4 2,6 Oberbergischer Kreis 0,9 0,6 1,5 Leverkusen 0,5 0,7 1,1 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Nordrhein-Westfalen 0,9 1,1 2,1 14 Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung

16 KSK-Immobilien 2 Bautätigkeit im Marktgebiet Auf kommunaler Ebene weist in 2016 die Stadt Meckenheim mit 7,3 fertiggestellten Wohnungen pro Einwohner wie auch im Vorjahr die höchste Bauintensität auf. Mit der Entwicklung am Bahnhof sowie dem Merler Keil wurden in den letzten Jahren zwei größere Wohnbauflächen erschlossen. Weiterhin zählen Nümbrecht (Bauintensität: 4,6), Swisttal (4,2) und Bergisch Gladbach (4,2) zu den Städten im Marktgebiet mit der höchsten Bauintensität. In Köln liegt die Bauintensität mit 2,8 in 2016 zwar leicht höher als im Vorjahr, im Vergleich mit anderen Wachstumsstädten Deutschlands ist diese Zahl jedoch niedrig. Deutlich mehr Wohneinheiten wurden hingegen in Bonn fertiggestellt, die Bauintensität liegt hier bei 3,7 und damit etwas höher als in Die erteilten Baugenehmigungen lassen darauf schließen, dass das Bauvolumen im abgelaufenen Jahr 2017 gegenüber 2016 deutlich zugenommen hat. Die Anzahl an genehmigten Wohnungen lag in 2016 bei und damit deutlich oberhalb des Fertigstellungsniveaus. Trotz des Anstiegs ist die Bautätigkeit wie auch in den letzten Jahren zu gering, worauf aktuelle Berechnungen der Neubaubedarfe hindeuten. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung ermittelt bis 2020 zum Beispiel für die Stadt Köln einen jährlichen Neubaubedarf von Wohneinheiten, das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln Wohneinheiten und das Institut der deutschen Wirtschaft Köln geht unter Berücksichtigung der Zuwanderung aus dem Ausland sogar von einem jährlichen Bedarf von Wohneinheiten aus. Tatsächlich wurden in 2016 allerding nur etwas mehr als Wohneinheiten in Wohngebäuden errichtet. Da die Bauaktivität deutlich unterhalb prognostizierter Bedarfe liegt, wird der Wohnungsmarkt in der Region auch künftig von einem starken Nachfrageüberhang geprägt sein. Bedburg Elsdorf Bergheim Rhein-Erft-Kreis Kerpen Pulheim Frechen Erftstadt Abb. 12: Bautätigkeit im Marktgebiet 2016 Baufertigstellungen Wohnungen pro Einwohner 0,1 bis 1,0 1,1 bis 2,0 2,1 bis 3,0 3,1 und mehr Anzahl der Baugenehmigungen: Hürth Brühl Haus Wohnung Wesseling Bornheim Swisttal Köln 8 Rheinbach Leverkusen Alfter Leichlingen Burscheid Bonn Odenthal Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Troisdorf Wachtberg Wermelskirchen 7 Rösrath Sankt Augustin Kürten Lohmar Siegburg Königswinter Overath Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Radevormwald Hückeswagen Hennef (Sieg) Wipperfürth Lindlar Oberbergischer Kreis Gummersbach Neunkirchen- Seelscheid Engelskirchen Much Ruppichteroth Eitorf Marienheide Wiehl Nümbrecht Windeck 47 3 Waldbröl Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen und Statistikstellen der Städte Köln und Leverkusen; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Berechnung und Darstellung Bergneustadt Reichshof Morsbach

17 Exkurs: Die Käuferstruktur im Neubaubereich Exkurs: Die Käuferstruktur im Neubaubereich Um einen besseren Überblick darüber zu erhalten, wer im Marktgebiet der KSK-Immobilien Neubauwohnungen kauft, haben wir anonymisiert Daten von 393 Kauffällen ausgewertet. Zunächst kann festgehalten werden, dass der Anteil an Kapitalanlegern unter den Käufern aktuell mit 52,9 Prozent etwa so hoch ausfällt wie der Anteil an Selbstnutzern. Dabei fokussieren sich die Kapitalanleger nicht ausschließlich auf den Erwerb von neuen Wohnungen in den Großstädten Köln und Bonn, auch in den Umlandgemeinden (wie zum Beispiel Frechen, Troisdorf, Bergisch Gladbach oder Bad Honnef) werden etwa 53 Prozent aller Käufe von Kapitalanlegern getätigt. Interessant ist, dass der Altersdurchschnitt der Kapitalanleger im Mittel etwa 6,4 Jahre höher ist als das mittlere Alter der Selbstnutzer. Wobei es bei den Selbstnutzern große Unterschiede innerhalb des Marktgebietes gibt. Während in Köln der Altersdurchschnitt bei den Selbstnutzern bei 41,4 Jahren liegt, also vorwiegend jüngere Menschen selbstgenutztes Eigentum kaufen, liegt der Altersdurchschnitt im Umland bei 51,6 Jahren. Vor allem in Meckenheim und Bad Honnef kaufen viele Best Ager und Senioren Neubauwohnungen zur Selbstnutzung, dort liegt der Altersdurchschnitt der Käufer bei 65 bzw. 68 Jahren. In Bonn und Köln sind dennoch ca. ein Viertel der Kapital anleger Personen von außerhalb des KSK-Marktgebietes. Interessant ist, dass Kapitalanleger aus den Großstädten Köln und Bonn auch in Neubauwohnungen in den kleineren Umlandgemeinden investieren. Der Anteil ist mit 9 Prozent allerdings recht gering. Die Auswertung hat zusätzlich ergeben, dass unter den Selbstnutzern Käufer im Alter zwischen 35 und 50 Jahren den größten Wohnflächenbedarf haben. Die durchschnittliche Wohnungsgröße dieser Käufergruppe liegt bei 96 m² (3,2 Zimmer). Ältere Selbstnutzer im Alter über 70 Jahren kaufen hingegen kleinere Wohnungen mit im Durchschnitt 83 m² (2,5 Zimmer). Abb. 13: Herkunft der Käufer von Neubauwohnungen Selbstgenutzte Neubauwohnungen Neubauwohnungen zur Kapitalanlage Eine gesonderte Betrachtung der Käuferstruktur nach Wohnungsgrößen zeigt, dass vor allem kleine Wohnungen bei Kapitalanlegern begehrt sind. Während Wohnungen mit unter 60 m² Wohnfläche zu rund 75 Prozent an Kapitalanleger verkauft werden, liegt der Anteil bei großen Wohnungen mit mehr als 110 m² bei weniger als einem Drittel. Große Wohnungen werden allerdings nur von Kapitalanlegern erworben, wenn die Verkauf s- preise nicht zu hoch sind. Die Preisgrenze liegt bei etwa Euro. Besonders begehrt sind bei Kapitalanlegern im Neubau Wohnungen mit bis zu Euro. 9,0 % 22,7 % 7,6 % 0,5 % 60,2 % 12,6 % 13,7 % 1,6 % 38,5 % Die Analyse hat außerdem ergeben, dass Selbstnutzer stark lokal verankert sind. 60 Prozent der selbstgenutzten Wohnungen werden von Käufern erworben, die bereits vorher im Ort des Neubauprojekts gewohnt haben. Nur rund 20 Prozent der Käufer kommen von außerhalb des KSK-Marktgebietes oder aus Städten, die nicht direkt an den Ort der Neubauimmobilie grenzen. Kapitalanleger kaufen ebenfalls hauptsächlich dort, wo sie wohnhaft sind. Gleicher Ort Nachbarort 33,5 % Anderer Ort innerhalb des KSK-Marktgebietes Anderer Ort außerhalb des KSK-Marktgebietes 16 Ausland

18 Wir sind die Experten für Neubauvorhaben. Auf der Basis eines weit verzweigten Netzwerkes bieten wir hochwertige Dienstleistungen rund um den Vertrieb von Neubauprojekten. Von der Beratung über die Entwicklung von professionellen Vertriebsstrategien bis hin zur Betreuung des Verkaufsprozess es ist die KSK-Immobilien Ihr zuverlässiger Partner. aust manufaktur Ralf Scheidt Wenn s um Immobilien geht

19 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.1 Hinweise zu den verwendeten Immobilienmarktdaten Die folgenden Analyseschritte basieren auf Auswertungen der Angebotsdatenbestände von ImmobilienScout24. Auch wenn diese Datenbank nicht den Gesamtmarkt abdeckt, ist die Methodik für vergleichende Analysen hinreichend repräsentativ. Die Rohdaten werden einer aufwändigen Plausibilitätsprüfung unterzogen, sodass doppelte Angebote und Immobilien mit offensichtlich falschen Angaben zu den Objektmerkmalen identifiziert und aussortiert werden. Dies gilt insbesondere für Angebote, die äußerst untypische Wohnungsgrößen sowie ungewöhnliche Quadratmeterpreise besitzen. So wurden beispielsweise Wohnungen mit einer Wohnfläche von unter 15 m² oder über 300 m² aussortiert. Auch Eigenheime mit Grundstücksgrößen von über m² wurden nicht bei der Auswertung berücksichtigt. Weiterhin wurden beispielshalber Eigentumswohnungen mit Preisen von über Euro/m² und Mietwohnungen mit Preisen von über 30 Euro/m² als nicht relevant angesehen und aussortiert. Oftmals handelt es sich bei entsprechenden Angaben um Tippfehler oder unbewusst falsche Angaben der Angebotsersteller. Zusätzlich werden Objekte aussortiert, die sich über die Georeferenzierung nicht einem Nachfrageraum zuordnen lassen. Hinweise auf die Angebotsdichte liefert die Zahl der in einem Ort eingestellten Verkaufsbzw. Vermietungsangebote. Die tatsächliche Anzahl der Angebote ist im Bestandssegment durch die Verbreitung von Angeboten in anderen Medien höher und auch im Neubau ist durch stellvertretende Angebote oder Beispielangebote von einer höheren Zahl zum Verkauf stehender Objekte auszugehen. Für einen Vergleich der Angebotssituation unterschiedlicher Produktsegmente und unterschiedlicher Städte oder Kreise sind die Zahlen jedoch gut geeignet. Alle vorliegenden Angebotsdaten wurden über das Objektmerkmal Baujahr einer Baujahresklasse zugeordnet. Als Neubauimmobilien werden im Folgenden Objekte genannt, die bei Einstellung des Angebotes bei ImmobilienScout24 maximal fünf Jahre alt waren. Im Jahr 2017 werden demnach alle Immobilien dem Neubausegment zugeordnet, die im Jahr 2013 oder in darauffolgenden Jahren errichtet wurden. Im Umkehrschluss werden alle Immobilien, die mindestens fünf Jahre alt sind, dem Bestandssegment zugeordnet. Die Nachfrage wird über die so genannten Hits, das heißt die Anzahl der Aufrufe einzelner Angebote, gemessen. Um die Vergleichbarkeit unterschiedlicher Objekte zu garantieren, werden sowohl die Hits als auch die jeweiligen Laufzeittage der Angebote bei ImmobilienScout24 berücksichtigt und ins Verhältnis zueinander gesetzt. Es wird grundsätzlich ein Durchschnittswert, bezogen auf die Laufzeitdauer von einem Monat, berechnet. Für jedes Objekt ergibt sich so ein individueller Nachfragewert, der als Hits/ Monat bezeichnet wird. Die Hits bilden zwar nicht die tatsächliche Nachfrage ab, das heißt der Wert zeigt nicht, wie viele Haushalte als Käufer für eine konkrete Immobilie in Frage kommen, sie verdeutlichen jedoch das Interesse der Nachfrager an bestimmten Orten und Produkten. Die Hits dienen somit als Nachfrageindikator. Zahlreiche Datenanalysen haben in den letzten Jahren gezeigt, dass auf diese Weise starke Märkte durch entsprechend hohe Werte identifiziert und abgebildet werden können. Schwache Märkte zeichnen sich wiederum durch eine niedrige Anzahl an Hits/Monat aus. Die Qualität dieser Methodik wird dadurch erhöht, dass doppelte Klicks vom gleichen Nutzer durch ImmobilienScout24 registriert und somit zum großen Teil aussortiert werden können. 18

20 KSK-Immobilien 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.2 Angebots- und Nachfrageverflechtungen in der Region Auf den folgenden Seiten wird das Marktgeschehen, differenziert nach unterschiedlichen Marktsegmenten, ausführlich untersucht. Dabei werden sowohl Kaufobjekte (Eigentumswohnungen, freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau) als auch Mietwohnungen detailliert betrachtet. Die angegebenen Werte beziehen sich auf Objekte, die innerhalb des Jahres 2017 über das Onlineportal ImmobilienScout24 angeboten wurden. Insgesamt wurden ImmobilienScout24-Angebote ausgewertet bezogen auf die einzelnen Segmente bedeutet dies: Tab. 2: Ausgewertete ImmobilienScout24-Angebote im Marktgebiet nach Segmenten Gebiet Bestand FEFH DHH RH ETW MW GRD Neubau Bestand Neubau Oberbergischer Kreis Rheinisch-Bergischer Kreis Rhein-Erft-Kreis Rhein-Sieg-Kreis Bestand Köln Bonn Leverkusen Gesamtes Marktgebiet Neubau Bestand Neubau Bestand Neubau Die räumliche Darstellung in der nachfolgenden Analyse der Angebots- und Nachfrageverflechtungen erfolgt auf Grundlage der Quartiere, die von der InWIS Forschung & Beratung GmbH zusammen mit der KSK-Immobilien für die regelmäßige Marktbeobachtung erarbeitet wurden. Die Quartiere im Oberbergischen Kreis, in Leverkusen und Bad Honnef wurden darüber hinaus im Rahmen des Marktberichtes 2012 von der iib-institut Innovatives Bauen GmbH gebildet. Als Quartier versteht sich hier die kleinste wohnungswirtschaftliche Raumeinheit, die nach möglichst homogenen Eigenschaften zusammengefasst wurde. Innerhalb der einzelnen Städte und Gemeinden wurden somit weitere Teilräume definiert, was eine sehr kleinräumige Betrachtung der Immobilienmarktentwicklung in der Wohnungsmarktregion ermöglicht. Diese Genauigkeit wird damit erkauft, dass für einige Teilgebiete keine Angaben gemacht werden können, vor allem, wenn im betrachteten Zeitraum kaum Wohnobjekte angeboten wurden. Aus Datenschutz- und Repräsentativitätsgründen wurden im vorliegenden Marktbericht Werte erst ausgewiesen, wenn mindestens fünf Angebote pro Quartier vorlagen. Für die Darstellung der Angebots- und Nachfrageverflechtungen wurden in allen Quartieren, die über ausreichend Angebote in den einzelnen Segmenten verfügten, Mittelwerte der eingestellten Objektzahlen und der ermittelten Hits/Monat gebildet. Die jeweils über- und unterdurchschnittlichen Werte der beiden Kategorien wurden einander gegenübergestellt und zu vier Kategorien verschnitten. Für die Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation wurden innerhalb des Marktgebietes wiederum vier unterschiedliche Maßstäbe angesetzt. So wurde Köln separat betrachtet, während Bonn und Leverkusen ebenfalls einem gemeinsamen Maßstab unterliegen. Weiterhin wurden eine suburbane sowie eine ländliche Teilregion abgegrenzt. Die suburbanen Kommunen grenzen in der Regel unmittelbar an die Großstädte Köln und Bonn an und setzen sich zusammen aus Bergheim, Pulheim, Frechen, Hürth, Brühl, Wesseling, Bornheim, Alfter, Wachtberg, Bad Honnef, Königswinter, Sankt Augustin, Siegburg, Troisdorf, Niederkassel, Rösrath, Bergisch Gladbach und Leichlingen. Insofern sind die genannten regionalen Untergliederungen bei der Interpretation der in den Karten dargestellten Informationen voneinander getrennt zu betrachten. 19

21 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Radevormwald Hückeswagen Eigentumswohnungen Die Karte auf dieser Seite zeigt, dass in weiten Teilen des Marktgebietes eine angespannte bis stark angespannte Marktsituation vorzufinden ist. So trifft zum Beispiel in den meisten Wohnquartieren im Kölner Stadtzentrum sowie in den innenstadtnahen Lagen eine überdurchschnittlich hohe Nachfrage auf ein geringes Angebot. Vor allem im Kunibertsviertel, im Gerichtsviertel und im Umfeld des Zülpicher Platzes übertrifft die Nachfrage das Angebot deutlich. Eine für Kölner Verhältnisse überdurchschnittliche Nachfrage ist allerdings auch in einzelnen Quartieren abseits der City wie beispielsweise in Holweide, Kalk oder Ensen-Ost zu beobachten. Vermutlich wird die Nachfrage hier von Kapitalanlegern gesteigert, die in diesen vergleichsweise günstigen Lagen noch gute Renditen erzielen können. In den suburbanen Lagen sind vor allem die Städte Bergisch Gladbach, Hürth und Frechen hervorzuheben, die jeweils in die Kategorie der stark angespannten Märkte fallen. Im Süden von Leverkusen (Manfort, Schlebusch) sowie in Hitdorf und Rheindorf stellt sich die Marktlage ähnlich dar. Bei den aufgeführten Wohnquartieren handelt es sich jeweils um Lagen, die bei den Nachfragern als gute Alternative zum hochpreisigen Köln gesehen werden. In Bonn wird hinsichtlich des Nachfrage-/Angebots verhältnisses ein Nord-Süd-Gefälle deutlich. Während Eigentums wohnungen in den Wohnquartieren im Norden (Auerberg, Tannenbusch) vergleichsweise wenig nachgefragt sind, zeichnen sich die Südstadt, Poppelsdorf und Kessenich als stark angespannte Märkte aus. Bedburg Elsdorf Pulheim Bergheim Rhein-Erft-Kreis Frechen Kerpen Erftstadt Hürth Brühl Köln Bornheim Swisttal Wesseling Rheinbach Leichlingen Leverkusen Alfter Burscheid Bonn Wachtberg Odenthal Rösrath Troisdorf Wermelskirchen Lohmar Kürten Overath Siegburg Sankt Augustin Königswinter Bad Honnef Lindlar Rhein-Sieg-Kreis Hennef (Sieg) Wipperfürth Engelskirchen Much Marienheide Niederkassel Meckenheim Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Eitorf Gummersbach Bergneustadt Oberbergischer Kreis Wiehl Nümbrecht Waldbröl Windeck Reichshof Morsbach Abb. 14: ETW, Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage Bestand 2017 entspannter Markt (in Köln: für Kölner Verhältnisse entspannt) In den dünn besiedelten, ländlichen Bereichen des Rhein-Sieg-Kreises und des Oberbergischen Kreises lagen für viele Quartiere nicht genügend Angebotsdaten für eine Auswertung vor. Haushalte, die eine Immobilie zum Kauf suchen, präferieren hier in der Regel das Eigenheim. ausgeglichener Markt angespannter Markt stark angespannter Markt keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 20

22 KSK-Immobilien 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Die Top 3-Nachfrage-Hotspots der jeweiligen Städte und Kreise legen dar, dass Bestands eigentumswohnungen in der Region generell sehr stark nachgefragt sind. Die Nachfragewerte von mehr als Hits/Monat in den besten Lagen des Rhein-Erft- Kreises und des Rheinisch-Bergischen Kreises sind als sehr hoch zu bezeichnen, in den besten Lagen des Rhein-Sieg-Kreises ist ebenfalls ein hohes Nachfrageniveau von rund Hits/Monat zu konstatieren. Diese Nachfragewerte werden allerdings von den Spitzenlagen in Köln und Bonn noch einmal deutlich getoppt. In den Großstädten ist das Interesse nach Bestandseigentumswohnungen gemessen an den Hits/Monat etwa drei Mal so hoch wie in den Toplagen der angrenzenden Kreise. Hervorzuheben ist, dass wie schon im Vorjahr ein Bonner Stadtteil den höchsten Nachfragewert in 2017 aufweist. Im attraktiven Gründerzeitviertel Südstadt entfallen auf jedes Angebot Hits/Monat. Auf Platz zwei der am stärksten nachgefragten Lagen im Marktgebiet liegt das Bonner Zentrum, erst danach folgt mit Sülz ein Kölner Stadtteil im Ranking. Sowohl in Bonn als auch in Köln sind es ausschließlich die zentral gelegenen Wohnlagen, die ein äußerst hohes Interesse auf sich vereinen. In den Kreisen rund um Köln und Bonn sind es hauptsächlich die verkehrlich gut erreichbaren Lagen wie Leichlingen, Pulheim und Hürth, die in der Auflistung der Top 3-Standorte zu finden sind. Im Rhein-Sieg-Kreis sind zudem die noch vergleichsweise preisgünstigen Lagen Hennef, Troisdorf und Sankt Augustin sehr begehrt. Im Oberbergischen Kreis ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen gemessen an den Hits/ Monat etwas geringer, mit über 800 Hits/Monat ist in Engelskirchen und Gummersbach allerdings immer noch ein gutes Interesse nach Eigentumswohnungen feststellbar. Positiv ist, dass im gesamten Marktgebiet die Nachfragewerte im Vergleich zum Vorjahr angestiegen sind. Die Rahmenbedingungen für den Verkauf von Immobilien sind demnach im vergangenen Jahr noch einmal besser geworden. Brühl: Abb. 15: Hotspots der Nachfrage Eigentumswohnungen aller Baujahre (Top 3 je Region) Angegebener Wert: Mittelwert Hits pro Monat pro Objekt im Jahr Küppersteg: Bergisch Gladbach: Hürth: Rhein-Erft-Kreis Hitdorf: Leverkusen Leichlingen: Pulheim: Bergisch Neukirchen: Odenthal: Rheinisch-Bergischer Kreis Zentrum: Deutz: Gummersbach: Troisdorf: Südstadt: Bonn Sülz: Köln Engelskirchen: Oberbergischer Kreis Hennef (Sieg): Rhein-Sieg-Kreis Weststadt: Nippes: Hückeswagen: Sankt Augustin:

23 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 22 Mietwohnungen In Köln ist in nahezu allen Quartieren innerhalb des äußeren Grüngürtels eine sehr hohe Nachfrage feststellbar. Zu den wenigen Ausnahmen zählen das Villenviertel Marienburg sowie das Baumeister-Viertel in Braunsfeld. Beide Wohnquartiere sind hochpreisig. Die unterdurchschnittliche Nachfrage ist damit zu begründen, dass sich nur wenige Nachfrager in diesen Gebieten eine Mietwohnung leisten können. In Bonn ist die Marktlage ebenfalls insbesondere in den zentralen Lagen angespannt, mit größerer Entfernung nimmt die Nachfrage nach Bestandsmiet wohnungen tendenziell ab. Interessant ist, dass Bad Godesberg zumindest bei den Mieterhaushalten nicht mehr zu den bevorzugten Wohnlagen zählt. Das ehemalige Diplomatenviertel besitzt in 2017 nur einen Nachfragewert von rund Hits/Monat und damit ein für Bonner Verhältnisse vergleichsweise entspanntes Nachfrage-/Angebotsverhältnis. Die Beispiele Bergisch Gladbach und Bad Honnef zeigen, dass ein hohes Preisniveau nicht immer mit einer überdurchschnittlich hohen Nachfrage einhergeht. Die Rheinlagen in Bad Honnef sowie Refrath und Bensberg in Bergisch Gladbach besitzen im Vergleich zu anderen suburbanen Lagen eine relativ geringe Nachfrage und sind als entspannte Märkte ausgewiesen. Gleichzeitig ziehen günstige Wohnlagen nicht automatisch ein hohes Interesse von Mieterhaushalten auf sich. Ein Beispiel dafür sind die ländlichen Räume im Osten des Marktgebietes, aber auch zum Beispiel Wesseling in direkter Nachbarschaft zu Köln. Die Quartiere Berzdorf, Keldenich und Mitte in Wesseling besitzen ein im regionalen Vergleich günstiges Mietpreisniveau, dennoch ist die Nachfrage nach Mietobjekten unterdurchschnittlich. Zurückzuführen ist dies vermutlich auf die Nähe der Wohnquartiere zu weitläufigen Industrie- und Raffinerieanlagen, was viele Interessenten abschreckt. Bedburg Elsdorf Kerpen Bergheim Rhein-Erft-Kreis Abb. 16: MW, Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage Bestand 2017 entspannter Markt (in Köln: für Kölner Verhältnisse entspannt) ausgeglichener Markt angespannter Markt Pulheim Erftstadt Frechen stark angespannter Markt Hürth Brühl keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Bornheim Swisttal Wesseling Leverkusen Alfter Leichlingen Köln Burscheid Troisdorf Bonn Wachtberg Odenthal Niederkassel Meckenheim Rheinbach Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Wermelskirchen Rösrath Sankt Augustin Siegburg Kürten Lohmar Königswinter Bad Honnef Radevormwald Hückeswagen Overath Lindlar Wipperfürth Engelskirchen Much Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Rhein-Sieg-Kreis Eitorf Hennef (Sieg) Marienheide Gummersbach Bergneustadt Oberbergischer Kreis Wiehl Nümbrecht Waldbröl Windeck Reichshof Morsbach Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung

24 KSK-Immobilien 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Im Vergleich zum Segment der Bestandseigentumswohnungen fallen die Nachfragewerte im Mietsegment noch einmal deutlich höher aus. Das mit Abstand am stärksten nachgefragteste Quartier innerhalb der Region ist wie im Vorjahr Köln-Ehrenfeld. Auf jedes Mietangebot entfallen im Durchschnitt fast Hits/Monat bzw. knapp 330 Hits pro Tag. Mit Neuehrenfeld und Nippes stehen zwei weitere urbane Wohnquartiere in den Top 3. Die Bonner Südstadt liegt mit Hits/Monat zwar auch im Mietsegment weit oben bei der Betrachtung der am stärksten nachgefragten Wohnquartiere, das Nachfrageniveau ist allerdings etwas niedriger als in den Toplagen von Köln. Werte von rund Hits/Monat deuten jedoch auch in den besten Lagen von Bonn darauf hin, dass sich Mieter hier gegenüber vielen anderen Interessenten durchsetzen müssen. In Leverkusen hat Opladen erstmals einen Platz in den Top 3 der Nachfrage-Hotspots erreicht, im Vorjahr gehörten hier noch Schlebusch und Hitdorf zu den begehrtesten Lagen. Sicherlich hat sich die große Neubaumaßnahme Bahnstadt Opladen positiv auf das Quartier ausgewirkt. Auf Platz 1 rangiert allerdings weiterhin Manfort. Auffällig sind die sehr hohen Nachfragekennziffern in den Toplagen des Rhein-Sieg- Kreises, vor allem vor dem Hintergrund, dass dieser Kreis im Segment der Bestandseigentumswohnungen eher unauffällige Nachfragewerte besitzt. Mieter schätzen die Qualitäten von Troisdorf und Siegburg anscheinend deutlich mehr wert, was die hohe Anzahl von mehr als Hits/Monat zeigt. In den an Köln angrenzenden Wohnlagen scheinen zudem die Städte im Rhein-Erft-Kreis von Mietern bevorzugt zu werden. Hürth, Brühl und Frechen besitzen deutlich höhere Nachfragewerte als Rösrath und Leichlingen im Rheinisch-Bergischen Kreis. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Interesse nach Mietwohnungen in allen Kreisen und kreisfreien Städten übrigens um etwa 10 bis 15 Prozent erhöht. Brühl: Abb. 17: Hotspots der Nachfrage Mietwohnungen aller Baujahre (Top 3 je Region) Angegebener Wert: Mittelwert Hits pro Monat pro Objekt im Jahr Opladen: Rösrath: Hürth: Rhein-Erft-Kreis Manfort: Leverkusen Leichlingen: Frechen: Küppersteg: Rheinisch-Bergischer Kreis Bergisch Gladbach: Poppelsdorf: Nippes: Wipperfürth: Siegburg: Südstadt: Bonn Ehrenfeld: Köln Gummersbach: Oberbergischer Kreis Troisdorf: Rhein-Sieg-Kreis Weststadt: Neuehrenfeld: Engelskirchen: Sankt Augustin:

25 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Radevormwald Eigenheime In Köln und Bonn liegen in den meisten Quartieren zu wenige Angebote für die Bildung von Durchschnittswerten vor, besonders in den zentralen Lagen werden Eigenheime kaum angeboten. Die Aussagekraft der Ergebnisse ist für diese Städte daher gering. In den Kreisen zeigt die Auswertung hingegen gut, wo sich Märkte mit stark angespanntem oder entspanntem Nachfrage-/Angebotsverhältnis befinden. In der Tendenz sind es in erster Linie die Standorte östlich und westlich von Köln, die sich durch einen hohen Nachfrageüberhang auszeichnen. Bedburg Elsdorf Bergheim Pulheim Köln Leichlingen Leverkusen Burscheid Kürten Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Wermelskirchen Overath Hückeswagen Lindlar Wipperfürth Engelskirchen Marienheide Gummersbach Bergneustadt Oberbergischer Kreis Wiehl Reichshof Im Rhein-Erft-Kreis ist der Markt im Eigenheimsegment nahezu flächen deckend als angespannt zu bezeichnen. Einzig in Elsdorf werden Bestandseigenheime nicht so stark nachgefragt. Als stark angespannt gelten insbesondere in Frechen die Stadtteile Bachem, Habbelrath und Grefrath, ebenso die Quartiere Badorf, Schwadorf und Süd in Brühl. Im Rheinisch-Bergischen Kreis zeigt sich, dass die Nachfrage unter anderem von der Nähe des Standortes zur Autobahn abhängt. Wermelskirchen und Burscheid entlang der Autobahn A 1 sind ebenso stark nachgefragt wie Overath und Engelskirchen entlang der Autobahn A 4. Die Vorzüge der schnellen Erreichbarkeit wirken sich auch in Lohmar auf das Nachfrage-/ Angebotsverhältnis aus (Lage an der Autobahn A 3). Ein uneinheitliches Bild zeigt sich rund um Bonn. Es existiert ein Nebe n- einander von sehr beliebten Wohnquartieren mit stark angespannter Marktsituation und Quartieren mit vergleichsweise großem Angebot bei durchschnittlicher Nachfrage. An solchen Standorten ist es wichtig, sich mit den konkreten Lagequalitäten auf Quartiersebene auseinanderzusetzen. So zählt das Zentrum von Hennef mit seiner guten Infrastruktur beispielsweise zu den Quartieren mit stark angespanntem Markt, während in den benachbarten, sehr ländlich geprägten Bergbereichen von Oberwinter eine unterdurchschnittliche Nachfrage vorliegt. Im Obe r bergischen Kreis ist die Marktlage, wie schon im Segment der Mietund Eigentumswohnungen, entspannt. Rhein-Erft-Kreis Frechen Kerpen Erftstadt Hürth Brühl Wesseling Bornheim Swisttal Rheinbach Alfter Niederkassel Meckenheim Bonn Wachtberg Rösrath Troisdorf Sankt Augustin Lohmar Siegburg Königswinter Bad Honnef Neunkirchen- Seelscheid Much Ruppichteroth Rhein-Sieg-Kreis Eitorf Hennef (Sieg) Nümbrecht Windeck Waldbröl Morsbach Abb. 18: EFH, Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage Bestand 2017 entspannter Markt (in Köln: für Kölner Verhältnisse entspannt) ausgeglichener Markt angespannter Markt stark angespannter Markt keine oder zu wenige Angebote oder Gewerbegebiete Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank, InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 24

26 KSK-Immobilien 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Dass sich bei einem äußerst geringen Angebot in Köln und Bonn die vielen Nachfrager auf die wenigen Eigenheime in den guten Lagen konzentrieren, zeigen die Top 3-Hotspots der Nachfrage. In Köln-Ossendorf lag die durchschnittliche Nachfrage in 2017 bei , in Lövenich und Dünnwald wurden mit rund Hits/Monat ebenfalls äußerst hohe Werte ermittelt. In Bonn werden in den zentrumsnahen Lagen ähnlich hohe Werte aufgerufen. Da nur wenige Interessenten bei der geringen Angebotszahl im Eigenheimsegment die Möglichkeit haben, in den Großstädten Eigentum zu erwerben, weichen viele Nachfrager bei der Suche in die umliegenden Städte aus. Vor allem Brühl, Pulheim und Frechen im Rhein-Erft-Kreis zählen zu den Hotspots der Nachfrage, aber auch Hitdorf und Opladen in Leverkusen werden bei der Immobiliensuche verstärkt berücksichtigt. Nachfragewerte von Hits/Monat deuten auch hier auf einen stark angespannten Markt hin. Im Rheinisch-Bergischen Kreis zählen Bergisch Gladbach und Leichlingen wie in den Vorjahren zu den Top 3 der Nachfrage. Im Rhein-Sieg-Kreis haben Bornheim und Sankt Augustin Troisdorf auf Platz drei der der begehrtesten Eigenheimlagen verdrängt. Die Toplagen im Oberbergischen Kreis besitzen ein deutlich niedrigeres Nachfrage - n iveau als vergleichbare Standorte im Rhein-Sieg- oder im Rheinisch-Bergischen Kreis. Mit über Hits/Monat ist die Nachfrage allerdings auch hier als gut zu bezeichnen. Wie bereits erwähnt besitzt Engelskirchen durch die Nähe zur Autobahn A 4 Lagevorteile, weshalb es nicht verwunderlich ist, dass der Standort den ersten Platz innerhalb des Oberbergischen Kreises belegt. Auf Platz zwei folgt Wipperfürth, das sich von vielen ländlichen Gemeinden wie Marienheide oder Reichshof durch die attraktive Innenstadt abhebt. Wiehl profitiert ebenfalls von der Lage an der Autobahn. Pulheim: Abb. 19: Hotspots der Nachfrage Eigenheime aller Baujahre (Top 3 je Region) Angegebener Wert: Mittelwert Hits pro Monat pro Objekt im Jahr Opladen: Leichlingen: Brühl: Rhein-Erft-Kreis Hitdorf: Leverkusen 1 Frechen: Lützenkirchen: Bergisch Gladbach: Rösrath: Rheinisch-Bergischer Kreis Friesdorf: Lövenich: Wippenfürth: Sankt Augustin: Auerberg: Bonn Ossendorf: Köln Engelskirchen: Oberbergischer Kreis Bornheim: Rhein-Sieg-Kreis Beuel: Dünnwald: Wiehl: Troisdorf:

27 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene 3.3 KSK-Immobilien Wetterkarten Auf den folgenden Seiten sind für das gesamte Marktgebiet der KSK-Immobilien drei Wetterkarten aufgeführt, die in differenzierter Form kleinräumig die Preisniveaus für Bestandseigentumswohnungen, für Bestandsmietwohnungen und für Bestandseigenheime darstellen. Für die Stadt Köln sowie für den Rhein-Erft-Kreis, den Rhein-Sieg- Kreis, den Rheinisch-Bergischen Kreis und den Oberbergischen Kreis sind zusätzlich jeweils drei separate Wetterkarten für die unterschiedlichen Segmente erstellt worden, die wie in den Vorjahren in die regionalen Preisreports ab Seite 38 eingebettet sind. Die Wetterkarten zeigen, ähnlich einer Höhen-Isobarenkarte, anschaulich die Preisunterschiede im Marktgebiet auf. Statt wie auf der Landkarte Linien gleicher Höhe oder auf der Isobarenkarte Linien gleichen Luftdrucks sind in den KSK-Immobilien Wetterkarten Linien gleichen Preisniveaus abgebildet. Orte, an denen sich besonders viele Objekte mit hohen Angebotspreisen häufen, zeichnen sich durch eine dunkelrote Einfärbung aus. Dunkelgrau eingefärbte Bereiche deuten demgegenüber auf ein niedriges Preisniveau hin. Der Vorteil der KSK-Immobilien Wetterkarten gegenüber herkömmlichen Darstellungen zu Preisniveaus innerhalb einer bestimmten Region ist, dass kleinräumige Preisunterschiede völlig unabhängig von administrativen Grenzen aufgezeigt werden können. Zudem können lokale Preis-Hotspots innerhalb einer Stadt oder sogar innerhalb kleiner Gemeinden identifiziert werden. Eigentumswohnungen Die Wetterkarte für Bestandseigentumswohnungen verdeutlicht, dass in Köln ein auffallend großes Hochpreisgebiet existiert. In weiten Teilen des Stadtgebietes sind flächendeckend Preise von mehr als Euro/m² gängig. Vor allem im linksrheinischen Stadtgebiet ist das Preisniveau hoch, aber auch Deutz, Poll, Westhoven und Flittard am rechten Rheinufer sind Teil des großen Hochpreisgebietes. Damit umfasst der größte Hotspot innerhalb des Marktgebietes in erster Linie Lagen, in denen überaus hohe Nachfragewerte feststellbar sind. Erwähnenswert ist, dass einige Lagen im rechtsrheinischen Stadtgebiet nicht Teil des Hochpreisgebietes sind. Die kleinen, lokalen Tiefs zeigen an, wo in Köln noch preisgünstig Eigentumswohnungen im Bestand erworben werden können. Zu den günstigen Lagen zählen beispielsweise Finkenberg, Gremberghoven oder Wahnheide, die zum Teil für ihre Bebauung mit älteren Hochhäusern bekannt sind. Ein zweiter, jedoch deutlich kleinerer Preis-Hotspot existiert in Bonn. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Hochpreisgebiet etwas vergrößert, es umfasst allerdings weiterhin vorrangig die zentralen Innenstadtlagen, im rechtsrheinischen Stadtgebiet den urbanen Stadtteil Beuel sowie die Rheinlagen in Bad Godesberg. Anders als in Köln strahlt der Preis-Hotspot in Bonn weniger stark ins Umland aus, was ein Indiz dafür ist, dass der Markt in Bonn nicht ganz so angespannt ist wie in Köln. Nachfrager, die in Bonn oder in angrenzenden Städten eine Bestandseigentumswohnung erwerben möchten, haben bisher noch die Möglichkeit, unweit der Bonner Innenstadt Immobilien für unter Euro/m² zu erwerben, zum Beispiel in Bornheim oder Alfter. In Köln sowie im direkten Umland stellt sich der Erwerb einer Eigentumswohnung zu diesem Preisniveau mittlerweile schwierig dar, da selbst in Teilen von Hürth, Frechen und Pulheim inzwischen Preise von über Euro/m² aufgerufen werden. Außerhalb der beiden Großstädte Köln und Bonn existieren im Bestandssegment kaum lokale Preis-Hotspots. Ausnahmen sind in Niederkassel-Rheidt sowie in den Zentren von Siegburg und Hennef feststellbar. In den Bergisch Gladbacher Stadtteilen Bensberg und Refrath sind kleinräumig ebenfalls hohe Angebotspreise gängig. Östlich von Köln nimmt das Preisniveau mit größer werdender Distanz zur Millionenstadt ab. In weiten Teilen des Oberbergischen Kreises liegen die Kaufpreise bei unter Euro/m², Tiefpreisgebiete finden sich allerdings auch im Osten des Rhein-Sieg- Kreises (Eitorf, Windeck) sowie im Bereich Burscheid/Wermelskirchen. Auffällig ist darüber hinaus das große Preisgefälle im Westen von Köln. Während Köln-Junkersdorf mit seinem Preisniveau der höchsten Preiskategorie zuzuordnen ist, werden in nur 15 km Entfernung in Bergheim sehr niedrige Preise für Eigentumswohnungen aufgerufen. Das Tiefpreisgebiet in Bergheim wird wesentlich durch die beiden Wohnparks Ahe und Zieverich aus den 1970er-Jahren geprägt. In diesen beiden Wohnquartieren werden ältere Wohnungen bereits für rund 700 Euro/m² veräußert. 26

28 KSK-Immobilien 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Radevormwald Hückeswagen Bedburg Pulheim A57 Wermelskirchen Leichlingen A1 Burscheid Leverkusen Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Kürten Wipperfürth Marienheide Lindlar Gummersbach Oberbergischer Kreis Bergneustadt A61 Elsdorf Bergheim A4 Köln A3 Bergisch Gladbach Overath Engelskirchen Wiehl A4 Reichshof Abb. 20: KSK-Immobilien Wetterkarte Bestandseigentumswohnungen 2017 Rhein-Erft-Kreis Kerpen Frechen A1 Hürth Brühl Wesseling A59 Niederkassel Troisdorf Rösrath Lohmar Siegburg Much Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Nümbrecht Windeck Waldbröl Morsbach bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² Erftstadt Bornheim Swisttal Alfter A565 Meckenheim A61 Rheinbach A555 Bonn Wachtberg Sankt Augustin Rhein-Sieg-Kreis Königswinter A3 Bad Honnef Hennef (Sieg) Eitorf /m² und mehr Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 27

29 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Radevormwald Leichlingen A1 Wermelskirchen Hückeswagen Wipperfürth Burscheid Marienheide Bedburg A61 Elsdorf Bergheim Rhein-Erft-Kreis A57 Pulheim A4 Frechen Köln Leverkusen A3 Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Rösrath Kürten Overath Gummersbach Lindlar Oberbergischer Kreis Engelskirchen Wiehl Much Nümbrecht A4 Bergneustadt Reichshof Abb. 21: KSK-Immobilien Wetterkarte Bestandsmietwohnungen 2017 bis 6,25 /m² 6,26 bis 7,00 /m² Kerpen Erftstadt A1 Hürth Brühl Wesseling Bornheim Niederkassel A555 Troisdorf Sankt Augustin Lohmar Siegburg Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Rhein-Sieg-Kreis Hennef (Sieg) Eitorf Waldbröl Windeck Morsbach 7,01 bis 7,75 /m² 7,76 bis 8,50 /m² 8,51 bis 9,25 /m² Swisttal Alfter Bonn Königswinter A3 9,26 bis 10,00 /m² 10,01 bis 10,75 /m² 10,76 bis 11,50 /m² A565 Meckenheim Rheinbach A61 Wachtberg Bad Honnef 11,51 /m² und mehr 28 Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung

30 KSK-Immobilien 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Mietwohnungen Die Wetterkarte für Bestandsmietwohnungen weist einige Ähnlichkeiten zu der Wetterkarte für Bestandseigentumswohnungen auf. Es existiert zum Beispiel ebenfalls ein großes Hochpreisgebiet im Zentrum von Köln und in den zentralen Bonner Lagen ist ein zweiter, deutlich kleinerer Preis-Hotspot erkennbar. Damit werden im Mietsegment vor allem dort hohe Preise erzielt, wo die Nachfrage und die Zahlungsbereitschaft aktuell am größten sind. Die deutlich größere Ausdehnung des Hochpreisgebietes in Köln deutet darauf hin, dass der Nachfragedruck in der Domstadt stärker ist und die Nachfrager vor allem hier bereit sind, in den Toplagen hohe Mieten zu zahlen. Es sind vor allem junge Menschen, die die Vorteile des Wohnens in den zentralen, urbanen Lagen Kölns wertschätzen und die Preise steigen lassen. Auffällig ist, dass der Preis-Hotspot in Köln im Vergleich zu den Eigentumswohnungen weniger stark in das Umland ausstrahlt. Für zahlungskräftige Mieterhaushalte stellen Lagen außerhalb der Innenstadt anscheinend selten eine gute Alternative dar, weshalb das Preisgefälle abseits der zentralen Lagen recht groß ist. In Bonn ist ein starkes Preisgefälle im Vergleich zum direkt angrenzenden Umland ebenfalls deutlich erkennbar. Die Wetterkarte verdeutlicht für Bonn ebenfalls anschaulich, dass entlang des Rheins eine erhöhte Zahlungsbereitschaft für Mietwohnungen existiert. Abseits der beiden Großstädte stellen lokale Preis-Hotspots eine große Ausnahme dar. Einzig der Stadtteil Bensberg in Bergisch Gladbach hebt sich positiv hervor. Diese Lage besitzt innerhalb der Region ein hohes Prestige, es handelt sich traditionell um einen Wohnort einer kaufkräftigen Klientel. Bei einer Betrachtung der Zentren von Siegburg und Hennef wird deutlich, dass Mieter anscheinend keine erhöhte Zahlungsbereitschaft für diese Städte besitzen. Zahlungskräftige Mieter verhalten sich demnach anders als die Käufer von Eigentumswohnungen, die in diesen Lagen überdurchschnittlich hohe Preise zahlen. In weiten Teilen des Oberbergischen Kreises sowie im Osten des Rheinisch-Bergischen Kreises und des Rhein-Sieg-Kreises sind gehobene Preisniveaus selten durchsetzbar. Angebot und Nachfrage stehen hier in einem für den Mieter günstigen Verhältnis, weshalb selbst in den Stadtzentren von Gummersbach, Wipperfürth, Engelskirchen oder Wermelskirchen Bestandsmieten von unter 7,00 Euro/m² üblich sind. Eigenheime Im Eigenheimsegment wird deutlich, dass zwei große, zusammenhängende Hochpreisgebiete weite Teile des Kölner und des Bonner Stadtgebietes umfassen. Zusätzlich ist zu konstatieren, dass mit größeren Abständen zu Köln und Bonn die Immobilienpreise nachlassen. Damit sind Ähnlichkeiten zu den Darstellungen im Segment der Bestandseigentumswohnungen und der Bestandsmietwohnungen vorhanden. Bei einer detaillierten Betrachtung wird allerdings deutlich, dass die Wetterkarte für Bestandseige nheime kleinräumig sehr unterschiedliche Strukturen besitzt. So ist der Schwerpunkt des Hochpreisgebietes in Köln beispielsweise nach Südwesten vorschoben. Hervor zuheben ist vor allem die Ausdehnung des Preis-Hotspots auf die Stadtteile Hahnwald und Rodenkirchen südlich der A 4, die bei zahlungskräftigen Eigenheimbesitzern äußerst begehrt sind. Im Mietsegment zählen diese Bereiche jedoch nicht zu den Lagen der höchsten Preiskategorie. In Bonn liegt das lokale Hochpreisgebiet im Eigenheimsegment ebenfalls nicht in der City, sondern südlich der Innenstadt in Bad Godesberg. Höchstpreise von über Euro sind im dortigen Villenviertel üblich. Anders als bei den Miet- und Eigentumswohnungen wird im Eigenheimsegment eine Vielzahl an kleineren, lokalen Preis-Hotspots außerhalb der Großstädte ersichtlich. Vor allem im Rheinisch-Bergischen Kreis existieren etliche Quartiere mit einem überdurchschnittlich hohen Preisniveau. Dazu zählen zum Beispiel Rösrath-Forsbach, Odenthal- Voiswinkel sowie Leichlingen-Witzhelden und das Zentrum von Leichlingen. Diese Standorte haben die Gemeinsamkeit, dass sie neben einer guten Erreichbarkeit auch eine hohe landschaftliche Attraktivität bieten. Nachfrager im Eigenheimsegment legen im Vergleich zu den Nachfragern im Geschosswohnungsbau viel mehr Wert auf eine ruhige, sichere Wohnlage mit hohem Freizeitwert. Solche Vorteile bieten vor allem Wohngebiete außerhalb von Köln und Bonn, weshalb in diesem Segment Preis-Hotspots außerhalb der Großstädte zur Normalität gehören. Die Gemeinden am westlichen und östlichen Rand des Marktgebietes bieten zwar auch einen hohen Freizeitwert, lokale Preis-Hotspots sind hier dennoch kaum zu finden. Es wird vielmehr deutlich, dass sich das Klima mit zunehmender Entfernung zu den Zentren von Köln und Bonn deutlich abkühlt. Ein Grund dafür ist, dass Pendler mit Arbeitsplatz in Köln und Bonn zu weite Wege zum Arbeitsort meiden. Daher ist die Nachfrage in Lagen wie Windeck, Morsbach und Elsdorf unterdurchschnittlich, was sich auf die Preise auswirkt. 29

31 3 Wohnungsmarkt auf Quartiersebene Radevormwald Hückeswagen A1 Leichlingen Wermelskirchen Wipperfürth Burscheid Marienheide Bedburg Pulheim A57 Leverkusen Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Kürten Lindlar Gummersbach Oberbergischer Kreis Bergneustadt A61 Elsdorf Bergheim A4 Köln A3 Bergisch Gladbach Overath Engelskirchen Wiehl A4 Reichshof Rhein-Erft-Kreis Frechen A1 A59 Rösrath Much Nümbrecht Abb. 22: KSK-Immobilien Wetterkarte Bestandseigenheime 2017 Kerpen Hürth Brühl Wesseling Niederkassel Troisdorf Lohmar Siegburg Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Windeck Waldbröl Morsbach bis bis bis bis bis bis Erftstadt Bornheim Swisttal Alfter A565 A555 Bonn Sankt Augustin Königswinter A3 Rhein-Sieg-Kreis Bad Honnef Hennef (Sieg) Eitorf bis bis und mehr Meckenheim Rheinbach A61 Wachtberg Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 30

32 KSK-Immobilien Exkurs: Eigenheimerschwinglichkeit in der Region Radevormwald Bedburg Elsdorf Bergheim Rhein-Erft-Kreis Kerpen Pulheim Frechen Erftstadt Abb. 23: Erschwinglichkeit von Eigenheimen 2017 Aufzubringende Jahresgehälter für den Eigenheimerwerb mit 130 bis 150 m² Wfl. Hürth Brühl keine oder zu wenige Angebote bis unter 5 bis unter 6 bis unter 7 bis unter 8 bis unter 9 9 und mehr Köln Wesseling Bornheim Swisttal Rheinbach Leverkusen Alfter Leichlingen Burscheid Niederkassel Meckenheim Odenthal Kürten Rheinisch- Bergischer Kreis Bonn Bergisch Gladbach Troisdorf Wachtberg Wermelskirchen Rösrath Sankt Augustin Lohmar Neunkirchen- Seelscheid Rhein-Sieg-Kreis Ruppichteroth Siegburg Overath Königswinter Bad Honnef Hückeswagen Hennef (Sieg) Wipperfürth Lindlar Engelskirchen Gummersbach Oberbergischer Kreis Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; eigene Berechnung auf Grundlage von GfK-Daten; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Much Eitorf Marienheide Wiehl Nümbrecht Windeck Waldbröl Bergneustadt Reichshof Morsbach Exkurs: Eigenheimerschwinglichkeit in der Region Vor dem Hintergrund der steigenden Immobilienpreise ist die KSK-Immobilien auch in diesem Jahr der Fragestellung nachgegangen, wie viele Jahresnettoeinkommen die Haushalte in der Region aktuell für den Eigenheimerwerb aufbringen müssen bzw. wie stark der Erwerb eines Eigenheims die Haushalte finanziell belastet. Für die Berechnung des Eigenheimerschwinglichkeitsindex wurde auf Postleitzahlebene jeweils der mittlere Kaufpreis eines idealtypischen Eigenheims (130 bis 150 m² Wohnfläche) ohne Berücksichtigung von Erwerbsneben- und Finanzierungskosten im Verhältnis zum Jahresnettohaushaltseinkommen gestellt. Es wird deutlich, dass für den Erwerb eines Eigenheims in den Großstädten erheblich mehr Jahreseinkommen aufgebracht werden muss als in den ländlichen Gebieten am Rande des Marktgebietes. Besonders im Oberbergischen Kreis liegt der Erschwinglichkeitsindex weiterhin auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Bei einem mittleren Einkommen fällt es den Bewohnern hier vergleichsweise leicht, ein Eigenheim zu erwerben. Den niedrigsten Wert weist Reichshof auf, wo nur 4,8 Jahresnettoeinkommen für den Erwerb eines Eigenheims aufgebracht werden müssen. Ähnlich niedrige Erschwinglich keitsindizes wurden in den Randgebieten des Rhein-Erft-Kreises und in den westlichen Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises ermittelt. In Köln, Bonn und Leverkusen müssen demgegenüber mehr als 10 vollständige Jahresnetto einkommen für den Erwerb eines Eigenheims aufgebracht werden. Der größte Unterschied zwischen Einkommen und Kaufpreis liegt in Köln- Longerich vor. Der Erschwinglichkeitsindex liegt hier bezogen auf ein durchschnittliches Einkommen bei 15,9. Einen Immobilienkauf können sich eigentlich nur noch einkommensstarke Schichten wie Ärzte und Lehrer leisten. Diese Berufsgruppen müssen bei ihren Durchschnittseinkommen nur das sechsbzw. siebenfache ihres Einkommens für den Eigenheimerwerb aufwenden. Für Handwerker oder Frisöre ist bei ihrem jährlichen Durchschnittseinkommen der Erwerb eines Eigenheims in Longerich demgegenüber nahezu unmöglich, wenn sie nicht viel geerbt oder gespart haben. 31

33 4 Angebotspreisentwicklung im KSK-Marktgebiet 4 Angebotspreisentwicklung im KSK-Marktgebiet 4.1 Eigentumswohnungen Seit einigen Jahren ist im Marktgebiet der KSK-Immobilien im Segment der Eigentumswohnungen ein stabiler Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten. Dieser positive Trend hat sich auch in 2017 unverändert fortgeführt. Ein Grund für die steigenden Preise ist das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage in weiten Teilen des Marktgebietes. Dieses Ungleichgewicht am Markt führt dazu, dass Bestandswohnungen Ende 2017 im Durchschnitt bereits fast Euro/m² kosten. Im Neubausegment sind die Preise für Eigentumswohnungen bis Mitte 2017 mit ähnlich hoher Dynamik angestiegen wie im Bestandsbereich. In den letzten zwei Quartalen stagniert die Entwicklung allerdings. Die weitere Entwicklung in den nächsten Monaten wird zeigen, ob im Neubausegment langsam Grenzen des Preiswachstums erreicht sind. Bei der separaten Betrachtung der Preisentwicklung der Stadt Köln fällt auf, dass auch in diesem hochpreisigen Teilbereich des Marktgebietes kein Ende des Prei s- anstieges in Sicht ist. Im Bestandssegment sind die Preise zuletzt innerhalb eines Jahres um rund 350 Euro/m² angestiegen, im Neubausegment ist zwischen dem vierten Quartal 2016 und dem vierten Quartal 2017 sogar eine Preissteigerung um ca. 550 Euro/m² festzustellen. Neubauwohnungen kosten im Kölner Stadtgebiet im Durchschnitt mittlerweile mehr als Euro/m² und trotz dieses hohen Preisniveaus ist bei den meisten Neubauvorhaben weiter ein schneller Abverkauf der angebotenen Eigentumswohnungen zu beobachten Abb. 24: Preisentwicklung von Eigentumswohnungen Neubau und Bestand im gesamten Marktgebiet der KSK-Immobilien Angebotspreis in Euro/m² Angebotspreis in E uro/m² Neubau Abb. 25: Preisentwicklung von Eigentumswohnungen Neubau und Bestand in Köln Angebotspreis in in Euro/m E uro/m² Bestand Neubau Bestand Neubau Bestand 32

34 KSK-Immobilien 4 Angebotspreisentwicklung im KSK-Marktgebiet 4.2 Mietwohnungen In ausnahmslos allen Kreisen und kreisfreien Städten des KSK-Marktgebietes sind die Angebotspreise für Bestandswohnungen im Zeitraum von 2013 bis 2017 gestiegen. Im Vergleich zum Zeitraum 2012 bis 2016 fallen die Preissprünge außerdem größer aus. Bemerkenswert ist die hohe Preisdynamik des Rhein-Erft-Kreises im Beobachtungszeitraum. Ausgehend von einem vergleichsweise niedrigen Preisniveau holt der Kreis immer weiter auf. Eine ähnlich positive Entwicklung ist in Leverkusen zu beobachten, wo mittlerweile ähnliche Immobilienpreise gängig sind wie im Rheinisch-Bergischen Kreis. Hervorzuheben ist, dass die Preise in Köln innerhalb der letzten fünf Jahre nur um 32 Prozent angestiegen sind, was bezogen auf die Region unterdurchschnittlich ist. Dies kann auf das bereits hohe Preisniveau in Köln zurückgeführt werden, das nicht unbegrenzt steigerungsfähig ist. Die stagnierende Preisentwicklung im Oberbergischen Kreis scheint vorbei zu sein. Die Nachfrage steigt aufgrund der günstigen Finanzierungssituation auch hier an, was sich spürbar auf die Verkaufspreise auswirkt. Die Entwicklung der Mietpreise verlief in den vergangenen Jahren im gesamten Marktgebiet ebenfalls sehr positiv und ein Ende der steigenden Mieten ist vor dem Hintergrund des Nachfrageüberhangs in der Region nicht in Sicht. Die untere Kurve im Diagramm zeigt für Bestandswohnungen einen nahezu linearen Verlauf, pro Quartal ist eine Steigerung der Neuvermietungsmieten um rund 0,10 Euro/m² zu erwarten. Positiv ist auch die Preisentwicklung im Neubausegment seit Während zwischen 2013 und 2015 die Neubaumieten auf einem, im Vergleich zum Bestandssegment, relativ hohen Niveau stagnierten, ist seitdem auch hier eine Steigerung der Mieten pro Quartal um rund 0,10 Euro/m² zu beobachten. Abb. 27: Preisentwicklung von Mietwohnungen Neubau und Bestand im gesamten Marktgebiet Abb. 26: Preissprung von Eigentumswohnungen Bestand Angebotspreise für Eigentumswohnungen von 2013 bis 2017 in Euro/m² Anstieg Köln % Bonn % Rhein-Sieg-Kreis % Rhein.-Berg. Kreis % Leverkusen % Rhein-Erft-Kreis % Oberberg. Kreis % KSK-Marktgebiet % Angebotspreis in Euro/m in E uro/m² 2 11,80 11,30 10,80 10,30 9,80 9,30 8,80 8,30 7,80 7,30 Neubau Bestand 33

35 4 Angebotspreisentwicklung im KSK-Marktgebiet In der Stadt Köln haben die Mieten im Bestandssegment im Jahr 2017 erstmals die Grenze von 11,00 Euro/m² überschritten. Der stetige Preisanstieg ist ein Indiz dafür, dass der Druck am Kölner Mietwohnungsmarkt ungebrochen hoch ist und die Mieter weiterhin bereit sind, immer höhere Mieten zu akzeptieren. Im Neubausegment verlief die Mietentwicklung seit Anfang 2013 weniger konstant. Nach einer Phase der stabilen Preisentwicklung bis Mitte 2015 haben die Neubaumieten in den folgenden 1,5 Jahren einen großen Sprung gemacht. Seit einem Jahr verharren die Neubaumieten nun bei einem Niveau von rund 13,00 Euro/m², was auf eine begrenzte Durchsetzbarkeit von Mieten weit über 13,00 Euro/m² im Stadtgebiet hindeuten könnte. Im Mietsegment fallen die Preissprünge nicht so hoch aus wie bei den Bestandseigentumswohnungen. Mit einem Preisanstieg von 15 Prozent innerhalb eines Jahres besitzt das Marktgebiet allerdings auch bei der Mietentwicklung eine äußerst positive Dynamik. Abermals ist es der Rhein-Erft-Kreis, der mit einem Mietanstieg von 20 Prozent seit 2013 den größten Preissprung im Betrachtungszeitraum gemacht hat. Es folgt die Stadt Köln, die trotz ihrer bereits überdurchschnittlich hohen Angebotsmieten weiter eine positive Preistendenz aufzeigt. Im Rheinisch-Bergischen Kreis sowie im Rhein-Sieg- Kreis und in der Stadt Bonn ist die Preisdynamik nicht deutlich niedriger. Am Ende der Skala steht der Oberbergische Kreis, der im Vergleich zu 2013 eine unterdurchschnittliche Mietpreissteigerung von 11 Prozent besitzt. Allerdings hat die Dynamik der Preisentwicklung im Oberbergischen Kreis zuletzt etwas zugenommen. Abb. 28: Preisentwicklung von Mietwohnungen Neubau und Bestand in Köln Angebotspreis in in E Euro/m uro/m² 2 13,50 13,00 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 9,50 9,00 8,50 Abb. 29: Preissprung von Mietwohnungen Bestand Angebotspreise für Mietwohnungen von 2013 bis 2017 in Euro/m² Anstieg Köln 9,26 11, % Bonn 8,63 9, % Leverkusen 6,79 7, % Rhein-Sieg-Kreis 6,81 7, % Rhein-Erft-Kreis 6,87 8, % Rhein.-Berg. Kreis 7,06 0 7, % Ob. Kreis 5,38 5, % KSK-Marktgebiet 8,18 9, % Neubau Bestand 6,00 7,00 8,00 9,00 10,00 11,00 34

36 KSK-Immobilien 4 Angebotspreisentwicklung im KSK-Marktgebiet 4.3 Eigenheime Die positiven Rahmenbedingungen im KSK-Marktgebiet wirken sich selbstverständlich auch auf das Eigenheimsegment aus. Der Preisanstieg für Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Bestand hat sich wie bei den Miet- und Eigentumswohnungen im Jahr 2017 ungebremst fortgesetzt. Im Durchschnitt liegt die Preissteigerung pro Quartal bei etwa Euro. Obwohl die Kurve für Neubauobjekte aufgrund der geringen Fallzahlen größeren Schwankungen unterliegt, wird deutlich, dass der Trend in diesem Segment ebenfalls positiv ist. Zuletzt lagen die Neubaupreise im gesamten Marktgebiet im Durchschnitt bei Euro, damit kosten Neubauhäuser im Mittel etwa Euro mehr als Bestandsobjekte. Abb. 30: Preisentwicklung von Doppelhaushälften und Reihenhäusern Neubau und Bestand im gesamten Marktgebiet Die immer geringer werdende Bautätigkeit im Eigenheimsegment und die damit einhergehend zu geringe Ausweitung des Angebotes führen dazu, dass die Eigenheimpreise in 2017 kräftig angezogen haben. Im gesamten KSK-Marktgebiet liegt die Preissteigerung im aktuellen Zeitraum 2013 bis 2017 bei 28 Prozent, zwischen 2012 und 2016 war ein etwas geringerer Preissprung von 20 Prozent zu beobachten. Einen besonders großen Preissprung machte in den vergangenen fünf Jahren der Rhein-Sieg-Kreis. Im Durchschnitt sind hier die Eigenheimpreise um 37 Prozent angestiegen. Die an Köln angrenzenden Kreise profitieren ebenfalls von der aktuellen Marktlage in der Region. Der Rheinisch-Bergische Kreis im Osten von Köln zieht weiterhin eher die zahlungskräftigen Eigenheimkäufer an, während der Immobilienerwerb im Rhein-Erft-Kreis zu etwas günstigeren Konditionen möglich ist. Der Rhein-Erft-Kreis holt allerdings leicht auf. Der Oberbergische Kreis ist sowohl beim Preisniveau als auch bei der Preisdynamik das Schlusslicht. Trotz eher mäßigen demografischen Rahmenbedingungen ist der Preissprung von 21 Prozent allerdings als beachtlich zu bezeichnen. Angebotspreis in in Euro/m E uro² Abb. 31: Preissprung von freistehenden Eigenheimen Bestand Angebotspreise für Einfamilienhäusern (freist.) von 2013 bis 2017 in Euro Anstieg Rhein-Sieg-Kreis % Rhein-Erft-Kreis % Rhein.-Berg. Kreis % Oberberg. Kreis % Neubau Bestand KSK-Marktgebiet %

37 5 Multiplikatoren im KSK-Marktgebiet 5 Multiplikatoren im KSK-Marktgebiet Obwohl die Immobilienpreise stetig steigen und die Renditen weiter sinken, ist die Nachfrage nach Investmentobjekten im Marktgebiet der KSK-Immobilien ungebrochen hoch. Auf der einen Seite sind in der Region institutionelle Investoren sowohl aus Deutschland als auch aus dem Ausland aktiv (Immobilienfonds und Kapitalanlegegesellschaften ebenso wie Versicherungen und Pensionskassen), die sich primär auf Core-Immobilien in den Stadtzentren von Köln und Bonn fokussieren, auf der anderen Seite prägen viele vermögende Privatpersonen und Family Offices die Nachfrageseite. Bei ausländischen Investoren ist der Standort Deutschland vor allem wegen seiner hohen Stabilität in allgemein unsicheren Zeiten begehrt. Die Verunsicherung hat zwar zuletzt wegen der zähen Regierungsbildung etwas zugenommen, wir gehen dennoch davon aus, dass die Investoren auch zukünftig ihr hohes Vertrauen in den Investmentstandort Deutschland beibehalten werden. Bei vermögenden Privatpersonen und Family Offices handelt es sich meist um lokal verankerte Akteure, die auch bereit sind, in aufstrebende B-Lagen und kleinere Städte zu investieren. Ein wesentlicher Aspekt für die anhaltend hohe Dynamik auf dem Immobilienmarkt und die immer neuen Umsatzrekorde sind die seit Jahren sehr niedrigen Zinsen. Auf der einen Seite ermöglichen die niedrigen Zinsen den Kapitalanlegern eine günstige Finanzierung ihrer Vorhaben, gleichzeitig wertet die Niedrigzinsphase alternative Anlageformen wie zum Beispiel eine Bundesanleihe in ihrer Attraktivität ab. Der wichtigste Leitzins der Europäischen Zentralbank (Hauptrefinanzierungssatz) liegt seit März 2016 bei 0,00 Prozent und viele Experten prognostizieren, dass sich daran auch in 2018 kaum etwas ändern wird. Das gute Investitionsklima wird auch durch einige Artikel, die über das baldige Platzen einer (angeblichen) Immobilienpreisblase zu berichten wissen, nicht beeinflusst. Ganz im Gegenteil honorieren die Branchenkenner die sehr guten Rahmen bedingungen in der Region. Die steigenden Mieten, die niedrige Bautätigkeit und die auf einem extrem niedrigen Niveau liegenden Leerstände führen zu einer erhöhten Zahlungsbereitschaft. Da wir damit rechnen, dass ein etwaiges Ende der Niedrigzinsphase in der Zukunft behutsam eingeleitet wird, sind die Risiken von plötzlichen Auswirkungen auf die Nachfrage und die Immobilienpreise unserer Ansicht nach eher gering. Weil überwiegend in gut vermietete Immobilien investiert wird und spekulative Käufe selten sind, sehen wir den Bestandsinvestmentmarkt in der Region zudem gut für eine Phase mit leicht steigenden Zinsen aufgestellt. Die Entwicklung der Multiplikatoren in der Region zeigt, dass Bestandshalter, die in der Vergangenheit eingekauft haben, ein gutes Geschäft gemacht haben. Die Renditen sind deutlich gesunken. Für reine Wohnhäuser mittlerer Qualität mit mindestens fünf und maximal 20 Wohneinheiten ist in Köln inzwischen das 22- bis 25-fache des Jahresrohertrags als Kaufpreis üblich. In den Toplagen wie Lindenthal oder Marienburg wird nicht selten das 30-fache geboten. Da die Anlagesicherheit und Wertstabilität in diesen Lagen besonders hoch sind, wird hier auf eine hohe Rendite verzichtet. Der Angebotsmangel treibt die Preise zusätzlich nach oben. In den zentralen Lagen Bonns ist die Zahlungsbereitschaft ebenfalls hoch. Häufig wird für Mehrfamilienhäuser das 21- bis 23-fache des Jahresrohertrags als Multiplikator aufgerufen. In der Südstadt liegt der Spitzenfaktor für Bestandsobjekte bei 27. Auffällig ist, dass selbst in den Randlagen von Köln und Bonn selten weniger als das 19-fache des Jahresrohertrages gezahlt wird. Wegen der gestiegenen Preise weichen renditeorientierte Investoren verstärkt in umliegende Städte und Gemeinden aus, die ebenfalls gute Rahmenbedingungen bieten. In Pulheim, Bergisch Gladbach und Siegburg liegen die Multiplikatoren im Mittel allerdings bereits beim 19-fachen des Jahresrohertrages und damit auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau. Innerhalb eines Jahres sind die Multiplikatoren zudem vor allem in Leichlingen und Odenthal stark von 13 auf 16 angestiegen. Für ländliche Lagen interessieren sich demgegenüber nur wenige, hauptsächlich lokal verankerte Akteure. In Eitorf, Elsdorf oder Marienheide können Mehrfamilienhäuser bereits ab dem 11-fachen des Jahresrohertrages erworben werden. 36

38 KSK-Immobilien 5 Multiplikatoren im KSK-Marktgebiet Radevormwald Hückeswagen Leichlingen Burscheid Wermelskirchen Wipperfürth Marienheide Bedburg Elsdorf Bergheim Pulheim Köln Leverkusen Odenthal Rheinisch- Bergischer Kreis Bergisch Gladbach Kürten Overath Gummersbach Lindlar Oberbergischer Kreis Engelskirchen Wiehl Bergneustadt Reichshof Rhein-Erft-Kreis Frechen Rösrath Much Nümbrecht Kerpen Hürth Brühl Wesseling Niederkassel Troisdorf Lohmar Siegburg Neunkirchen- Seelscheid Ruppichteroth Windeck Waldbröl Morsbach Abb. 32: Multiplikatoren im Marktgebiet der KSK-Immobilien 2017 (bezieht sich auf Bestands-MFH mit 5 bis 20 WE in mittlerer Lage) Erftstadt Bornheim Alfter Swisttal Bonn Sankt Augustin Rhein-Sieg-Kreis Königswinter Hennef (Sieg) Eitorf bis 13 Bad Honnef 14 bis bis 17 Rheinbach Meckenheim Wachtberg 18 bis bis 24 ab 25 Quelle: KSK-Immobilien, eigene Darstellung 37

39 6 Preisreport Köln 6 Regionale Preisreports Abb. 33: KSK-Immobilien Wetterkarte Köln Bestandseigentumswohnungen Preisreport Köln Chorweiler +10,1 % Ehrenfeld +9,0 % Nippes +11,7 % Mülheim +10,0 % Eigentumswohnungen Die separate KSK-Immobilien Wetterkarte für Köln veranschaulicht gut die kleinräumigen Preisunterschiede innerhalb des Stadtgebietes. Ein hohes Preisniveau ist vor allem in der Innenstadt sowie im westlich angrenzenden Lindenthal, Sülz und Braunsfeld vorherrschend. In diesen Top-Wohnlagen sind für Bestandswohnungen mit guter Ausstattung mittlerweile Preise von im Mittel bis Euro/m² üblich. Ehrenfeld zählt ebenfalls nicht mehr zu den preisgünstigen Geheimtipps, in einzelnen Straßenzügen werden inzwischen Höchstpreise von über Euro/m² gezahlt. Die einzigen Tiefpreisgebiete im linksrheinischen Stadtgebiet befinden sich in Chorweiler und Meschenich, wo Großwohnsiedlungen mit einer zum Teil problematischen Mieterklientel existieren. Vor allem die Siedlung Kölnberg in Meschenich hat ein schlechtes Image. Risikoaffine Kapitalanleger können hier bereits für 600 bis 900 Euro/m² eine Eigentumswohnung erwerben. bis /m² Lindenthal +8,8 % bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² Innenstadt +8,7 % Rodenkirchen +10,6 % Kalk +9,9 % Porz +7,7 % Im rechtsrheinischen Stadtgebiet werden demgegenüber flächendeckend Preise von deutlich unter Euro/m² aufgerufen, vor allen in den Bezirken Kalk und Poll. In Porz-Mitte liegt der Durchschnittspreis bei rund Euro/m², in Höhenberg bei etwa Euro/m². Es ist also noch möglich, innerhalb des Kölner Stadtgebietes vergleichsweise günstig Wohnraum zu erwerben. Stark aufgeholt hat in den letzten Jahren der Bezirk Mülheim. Nördlich der Stadtautobahn werden inzwischen Durchschnittspreise von über Euro/m² erzielt. Entlang des Rheins in Stammheim und Mülheim sind auch über Euro/m² möglich bis /m² bis /m² bis /m² /m² und mehr Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Gesamtstadt: +9,4 %) Die Betrachtung der Preisentwicklung der letzten Jahre verdeutlicht, dass die Dynamik in der hochpreisigen Innenstadt etwas nachgelassen hat. Der Preisanstieg liegt mit 8,7 Prozent allerdings immer noch auf einem hohen Niveau. Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 38

40 KSK-Immobilien 6 Preisreport Köln Tab. 3: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 4: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Stadtbezirk bis 30 m 2 bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 120 m 2 gesamt Preisspitzen Stadtbezirk bis bis heute gesamt Innenstadt Rodenkirchen Lindenthal Ehrenfeld Nippes Chorweiler Porz Kalk Mülheim Köln Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Innenstadt Rodenkirchen Lindenthal Ehrenfeld Nippes Chorweiler Porz Kalk Mülheim Köln Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Eine Differenzierung der Angebote nach Wohnungsgröße zeigt auf, dass in Köln vor allem für kleine Wohnungen bis 30 m² und größere Wohnungen ab 120 m² Wohnfläche überdurchschnittlich hohe Verkaufspreise aufgerufen werden. Für kleine Apartments besteht insbesondere in der Innenstadt eine hohe Zahlungsbereitschaft, da diese Wohnungen zu hohen Quadratmeterpreisen vermietet werden können. In der Wohnflächenklasse über 120 m² beeinflussen die vielen exklusiven Wohnungen in den Toplagen Lindenthal, Innenstadt und Rodenkirchen den Durchschnittswert. Im Neubausegment fallen zudem etliche hochpreisige Penthousewohnungen in diese Kategorie. Der Preisunterschied zwischen Neubauwohnungen, die überwiegend eine hochwertige Ausstattung besitzen und modernsten Wohnbedürfnissen entsprechen (moderne Grundrisse, Aufzug etc.), sowie älteren Bestandswohnungen fällt in Köln verständlicherweise recht groß aus. Interessanterweise werden Altbauwohnungen, die vor 1918 errichtet wurden, allerdings zu überdurchschnittlich hohen Preisen gehandelt. In diese Baualtersklasse fallen viele hochattraktive, kernsanierte Gründerzeitwohnungen. Hervorzuheben ist noch, dass in allen Stadtbezirken für Top-Objekte in sehr guter Lage Spitzenpreise weit oberhalb des durchschnittlichen Preisniveaus möglich sind. So können zum Beispiel in Nippes und Ehrenfeld im Bestand vereinzelt bis zu Euro/m² erzielt werden. 39

41 6 Preisreport Köln 40 Mietwohnungen Im Mietsegment wird deutlich, dass die höchsten Preise im Stadtzentrum sowie in den Stadtteilen westlich des Zentrums erzielbar sind. Generell ist zudem ein Preisgefälle zwischen dem rechtsrheinischen und dem linksrheinischen Stadtgebiet zu konstatieren. Damit sind im Mietsegment sehr ähnliche Muster wie bei den Eigentumswohnungen erkennbar, im Detail unterschieden sich die beiden Segmente allerdings. Bei einer genauen Betrachtung fällt auf, dass die Zahlungsbereitschaft im Mietsegment noch stärker von der Zentralität der Lage abhängig ist. Während bei den Eigentumswohnungen inzwischen Stadtteile wie Müngersdorf und Marienburg zum großen Hochpreisgebiet zu zählen sind, beschränkt sich die Ausdehnung des Hochpreisgebietes im Mietsegment deutlicher auf die Wohnlagen in direkter Nachbarschaft zum Stadtzentrum. Auf Quartiersebene werden die höchsten Kaltmieten im Bestand im Rheinauhafen erzielt. Eine Mietwohnung in den wenige Jahre alten, exklusiven Häusern am Rhein kostet aktuell im Durchschnitt 17,89 Euro/m². Am anderen Ende der Preisskala liegt Finkenberg, wo die mittlere Miete in einer Großwohnsiedlung aus den 1960er-Jahren, dem Demo-Gebiet, bei 7,78 Euro/m² liegt. Die Wetterkarte zeigt, dass in den anderen Stadtteilen des Bezirks Porz nicht viel höhere Mieten aufgerufen werden. Trotz der Nähe zum Flughafen und der Lage an der Autobahn A 59 scheint dieser Bereich bei (zahlungskräftigen) Mietern nicht sehr begehrt zu sein. Die Bestandsmieten liegen überwiegend bei unter 9,25 Euro/m². In Kalk und Mülheim existiert demgegenüber ein Nebeneinander von kleinen, lokalen Tiefs und kleinen Preis-Hotspots. In attraktiven Straßenzügen sind zum Teil 10,75 Euro/m² gängig. Das Beispiel verdeutlicht, dass bei einer Analyse des Kölner Marktes eine sehr kleinräumige, differenzierte Betrachtung notwendig ist. Mit 5,4 Prozent weist der Bezirk Chorweiler, der ein unterdurchschnittliches Preisniveau besitzt, die höchste jährliche Preissteigerungsrate auf. Es folgt die Innenstadt mit 5,0 Prozent. Während Chorweiler aufholt, ist die Preisdynamik in Porz vergleichsweise gering. Chorweiler +5,4 % Lindenthal +3,5 % bis 8,25 /m² 8,26 bis 8,75 /m² 8,76 bis 9,25 /m² 9,26 bis 9,75 /m² 9,76 bis 10,25 /m² 10,26 bis 10,75 /m² 10,76 bis 11,25 /m² 11,26 bis 11,75 /m² Ehrenfeld +4,9 % 11,76 /m² und mehr Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Gesamtstadt: +4,5 %) Nippes +4,2 % Innenstadt +5,0 % Rodenkirchen +4,0 % Abb. 34: KSK-Immobilien Wetterkarte Köln Bestandsmietwohnungen 2017 Mülheim +4,2 % Kalk +4,1 % Porz 3,8 %

42 KSK-Immobilien 6 Preisreport Köln Tab. 5: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 6: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Stadtbezirk bis 30 m 2 bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 120 m 2 gesamt Preisspitzen Stadtbezirk bis bis heute gesamt Innenstadt 16,19 20,44 13,22 14,54 12,43 14,47 13,17 15,74 13,90 15,22 13,37 15,34 20,00 20,53 Rodenkirchen 14,90 13,97 11,27 13,53 10,52 12,85 10,84 12,85 11,91 14,48 11,20 13,22 16,00 16,02 Lindenthal 15,28 18,53 11,94 14,94 11,32 13,45 11,53 13,77 11,79 13,75 11,81 14,07 18,44 20,00 Ehrenfeld 14,71 18,06 11,88 13,72 10,69 12,22 10,72 11,82 11,35 11,56 11,60 12,64 16,52 19,50 Nippes 13, ,07 13,80 10,47 12,87 10,78 13,16 10,69 11,84 10,88 13,19 14,84 16,30 Chorweiler 11, ,07 11,34 8,72 9,41 9,21 10,55 8, ,97 10,10 13,00 12,50 Porz 11, ,42 10,18 8,64 9,21 8,68 9,72 8, ,99 9,59 11,71 11,25 Kalk 12,62 17,63 9,69 12,82 9,00 11,00 9,22 10,26 8, ,54 11,81 13,81 19,93 Mülheim 13, ,11 11,01 9,27 10,50 9,49 10,76 9, ,80 10,79 15,31 13,93 Köln 14,77 18,23 11,22 13,54 10,33 12,36 10,91 12,61 11,83 13,82 11,10 13,03 20,00 20,53 Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Innenstadt 13,87 12,53 13,14 13,00 13,08 14,67 15,34 13,56 Rodenkirchen 12,12 11,43 10,58 11,17 11,32 11,83 13,22 11,65 Lindenthal 12,61 12,12 11,86 11,38 11,55 12,46 14,07 12,23 Ehrenfeld 12,53 11,55 11,19 11,23 12,20 11,49 12,64 11,76 Nippes 12,06 10,76 10,56 11,02 10,31 11,11 13,19 11,11 Chorweiler 10, ,09 8,60 8,80 9,62 10,10 9,12 Porz 8,73 9,52 8,49 8,89 9,54 9,57 9,59 9,05 Kalk 10,45 9,63 9,52 9,13 9,76 9,84 11,81 9,70 Mülheim 11,02 9,72 9,63 9,21 9,25 11,14 10,79 9,90 Köln 12,53 11,09 10,99 10,60 10,79 11,79 13,03 11,36 Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Die Bestandsmieten variieren in Köln in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße recht stark, wie die Tabelle auf dieser Seite aufzeigt. Mit 10,33 Euro/m² liegt das Preisniveau bei Wohnungen mit 61 bis 90 m² deutlich unter dem Durchschnitt. Ein Grund dafür ist das große Angebot an Wohnungen in dieser Größenklasse, zudem befinden sich viele dieser Wohnungen in alten Werkssiedlungen aus den 1970er-Jahren und haben damit eine einfache Ausstattung. Überdurchschnittlich hohe Quadratmetermieten von 14,77 Euro/m² zahlen die Mieter in Köln vor allem für kleine Apartments bis 30 m². Bei Gesamtkaltmieten von unter 425 Euro/m² sind diese Wohnungen für sehr viele Haushalte dennoch sehr gut bezahlbar. Wer eine günstige Mietwohnung sucht, der sollte außerhalb der Toplagen suchen. Zudem lohnt eine Fokussierung auf Wohnungen der Baujahre 1970 bis Im Mittel werden solche (oftmals unmodernisierten) Mietwohnungen in Porz, Kalk und Chorweiler für 8,60 bis 9,13 Euro/m² vermietet. Bemerkenswert hohe Angebotspreise werden in Wohnungen, die vor 1918 errichtet wurden, aufgerufen. Es handelt sich dabei meist um gut sanierte, prestigeträchtige Gründerzeitwohnungen. Im Neubau liegt das Preisniveau mittlerweile bei 13,03 Euro/m², wobei in den sehr guten Lagen vereinzelt Preisspitzen von bis zu 20,00 Euro/m² aufgerufen werden. 41

43 6 Preisreport Köln Chorweiler +8,0 % Ehrenfeld +15,4 % Nippes +15,2 % Abb. 35: KSK-Immobilien Wetterkarte Köln Reihenhäuser und Doppelhaushälften Bestand 2017 Mülheim +7,0 % Eigenheime Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden innerhalb des Kölner Stadtgebietes nur sehr selten zum Verkauf angeboten. Aufgrund der geringen Angebotszahlen werden die kleinräumigen Preisunterschiede in der Wetterkarte für das Eigenheimsegment nicht so stark deutlich wie zum Beispiel im Mietsegment. Es stellt sich dennoch heraus, dass die höchsten Preise innerhalb des Stadtgebietes im Zentrum und westlich des Zentrums aufgerufen werden. Preise von über Euro werden vor allem in Lindenthal und Sülz aufgerufen. Ein weiterer lokaler Hotspot umfasst Junkersdorf und die hochwertige Eigenheimsiedlung Egelspfad. Höchstpreise werden darüber hinaus in Hahnwald südlich der Autobahn A 4 aufgerufen. Der Stadtteil Hahnwald ist die Top-Villenlage innerhalb des Stadtgebietes. Die Grundstücksgrößen liegen hier hauptsächlich bei über m² und die Preise für freistehende Villen reichen überwiegend von ein bis drei Millionen Euro. bis bis bis bis bis Lindenthal +10,4 % Innenstadt --- Rodenkirchen +12,9 % Kalk +7,8 % Porz +8,5 % Bis auf wenige Ausnahmen ist das Preisniveau im rechtsrheinischen Stadtgebiet und im Bezirk Chorweiler unterdurchschnittlich. In weiten Teilen werden im Mittel Preise von bis Euro für Reihenhäuser und Doppelhaushälften aufgerufen. Kleinere, lokale Preis-Hotspots lassen sich lediglich in Dellbrück, Dünnwald und Rath finden. Die Preisentwicklung fällt im rechtsrheinischen Stadtgebiet mit 7,0 bis 8,5 Prozent pro Jahr sehr positiv aus, allerdings besitzen die Toplagen im Westen des Stadtgebietes mit einer Steigerungsrate von bis zu 15,4 Prozent eine deutlich höhere Dynamik. Die Preisunterschiede zwischen dem rechtsrheinischen und linksrheinischen Stadtgebiet werden demnach immer größer bis bis bis und mehr Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Gesamtstadt: +7,6 %) 42

44 KSK-Immobilien 6 Preisreport Köln Tab. 7: Kaufpreise für Doppelhaushälften und Reihenhäuser in nach Baujahresklassen Tab. 8: Kaufpreise für Eigenheime in nach Haustypen Stadtbezirk bis bis heute gesamt Stadtbezirk FEFH DHH RH Innenstadt Rodenkirchen Lindenthal Ehrenfeld Nippes Chorweiler Porz Kalk Mülheim Köln Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Innenstadt Rodenkirchen Lindenthal Ehrenfeld Nippes Chorweiler Porz Kalk Mülheim Köln Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Wer beim Kauf eines Reihenhauses oder einer Doppelhaushälfte Geld sparen möchte, der kann auf Häuser der Baujahre 1950 bis 1989 zurückgreifen. Im Mittel kosten diese Eigenheime rund Euro weniger als Objekte, die weniger als 20 und maximal 10 Jahre alt sind. Es ist aber damit zu rechnen, dass sich bei einer Mehrheit der Häuser der Baujahre 1950 bis 1989 notwendige Sanierungsmaßnahmen aufgestaut haben. Ein Kauf ist somit in erster Linie für Haushalte ratsam, die eine Renovierung in Eigenregie durchführen wollen. Käufer, die eine moderne Ausstattung präferieren, müssen bei Häusern, die nach 2000 errichtet wurden, selbst in den mäßigen Lagen im Durchschnitt mit Euro rechnen. Die Preise für Bestandseigenheime und neu errichtete Häuser unterscheiden sich in der Gesamtstadt nur geringfügig. Dies ist darauf zurückzuführen, dass Neubauhäuser bei den aktuell sehr hohen Grundstückspreisen vorrangig mit sehr kleinen Gärten angeboten werden. Bei Bestandsobjekten ist demgegenüber oft ein großer Garten vorhanden. Bei den freistehenden Eigenheimen liegt der Mittelwert für Bestandshäuser selbst in Porz bei über Euro. In den äußerst begehrten Lagen wie Lindenthal oder Rodenkirchen müssen eine Million Euro und mehr gezahlt werden. 43

45 6 Preisreport Köln Eigenheimgrundstücke Erschlossene Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau sind in Köln ein sehr rares und gleichzeitig stark nachgefragtes Gut. Die Verkaufspreise fallen in diesem Teilsegment dementsprechend hoch aus. Da nicht in allen Bezirken eine ausreichende Anzahl an Angeboten für die Darstellung sinnvoller Durchschnittswerte und Preisspannen existiert, sind in der Abbildung auf dieser Seite nur fünf der neun Kölner Stadtbezirke mit den entsprechenden Immobilienmarktdaten abgebildet. 50 Prozent aller erschlossenen Eigenheimgrundstücke wurden in der Gesamtstadt zu Preisen von etwa 400 bis 800 Euro/m² am Markt angeboten. Der Mittelwert liegt bei 632 Euro/m². Ein idealtypisches, voll erschlossenes Grundstück mit rund 300 m² kostet in Köln somit rund Euro. Dieser hohe Wert macht deutlich, dass neben dem Glück, ein baureifes Grundstück zu finden, auch eine hohe Kaufkraft notwendig ist, um sich die individuelle Erstellung eines Eigenheimes in Köln leisten zu können. Denn bei der Errichtung eines Hauses mit rund 140 m² Wohnfläche ist zusätzlich mit etwa Euro Baukosten zu rechnen. Die Preissteigerungsrate liegt in diesem Segment bei 10,2 Prozent, eine ähnlich positive Entwicklung ist lediglich bei Eigentumswohnungen zu beobachten. Höchstpreise werden im Stadtgebiet in Rodenkirchen aufgerufen, selten werden Baugrundstücke hier für unter 500 Euro/m² angeboten. Die Pfeile in der Abbildung zeigen die Ausreißerwerte in den einzelnen Bezirken an. Es wird deutlich, dass es kaum Ausreißer nach unten gibt. Nach oben scheint die Preisskala in den guten Lagen hingegen kein Ende zu haben. In Einzelfällen werden zum Beispiel im Villenviertel Marienburg oder in Lindenthal Werte von mehr als Euro/m² aufgerufen. Die angegebenen Werte stimmen ganz gut mit den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses überein. Zum wurde für die guten Lagen von Köln ein Mittelwert von Euro/m² und für die mittleren Lagen ein Kaufpreis von 500 Euro/m² ausgewiesen. Das hohe Preisniveau ist dem großen Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage geschuldet. Abb. 36: Kaufpreise für Eigenheimgrundstücke in /m² in den Stadtbezirken von Köln Preisentwicklung im Durchschnitt der Mittelwert 2017 Jahre 2013 bis 2017 Chorweiler 547 Euro/m² +13,0 % Kalk Mülheim 529 Euro/m² 330 Euro/m² +9,8 % +5,9 % Höchstwert Porz 478 Euro/m² +15,0 % Oberes Quartil Rodenkirchen Köln 550 Euro/m² +7,5 % 632 Euro/m² +10,2 % Arithmetisches Mittel Unteres Quartil Euro/m² Tiefstwert 44

46 KSK-Immobilien Exkurs: Metropolenvergleich Exkurs: Metropolenvergleich Der diesjährige Metropolenvergleich zeigt auf, dass in Köln sowohl im Eigentums- als auch im Mietwohnungssegment weiterhin unterdurchschnittliche Preisniveaus gängig sind. Mit einem aktuellen Mietniveau von 11,10 Euro/m² im Bestand zählt Köln unter den Top 7-Standorten in Deutschland zu der drittgünstigsten Metropole nach Düsseldorf und Berlin. Im Eigentumssegment besitzt Köln sogar das geringste durchschnittliche Preisniveau. Die Domstadt gehört demnach zu den vergleichsweise günstigen Metropolen in Deutschland, was als Standortvorteil gesehen werden kann. Bonn zählt nicht zu den sogenannten Big 7, die wichtige Großstadt innerhalb der Region wird hier im Metropolenvergleich dennoch vergleichsweise aufgeführt. Sowohl bei den Miet- als auch bei den Eigentumspreisen liegt, wie bereits im vergangenen Jahr, München an der Spitze der Rankings. Mit 17,88 Euro/m² und Euro/m² sind deutliche Abstände zu Stuttgart (Mietpreis: 14,48 Euro/m²) bzw. Frankfurt am Main (Kaufpreis: Euro/m²) zu erkennen. Mit 42 Prozent weist in erster Linie Stuttgart im Vergleich zu 2013 eine hohe Mietpreissteigerung auf, gefolgt von München und Berlin, die bei 30 Prozent liegen. In Köln sind die Mieten im Vergleich zu 2013 mit 19 Prozent etwas weniger stark angestiegen. Die im Süden Deutschlands gelegenen Städte Stuttgart und München weisen auch bei Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2013 die höchsten Preissteigerungsraten auf. Mit 32 Prozent Preisanstieg gegenüber 2013 liegt die Preisseigerung in Köln abermals auf einem durchschnittlichen Niveau. Der Abstand zwischen den bereits hochpreisigen Metropolen und Köln vergrößert sich demnach kontinuierlich. Auffällig ist noch, dass alle Metropolen bei Wohnungen zum Kauf deutlich größere Preissprünge besitzen als bei Mietwohnungen. Im Vergleich zum Vorjahr ist weiterhin zu erkennen, dass die Bauintensität in den deutschen Metropolen deutlich angezogen hat. Es wird also mehr gebaut. Die höchste Bauaktivität bezogen auf die Einwohnerzahl besitzen im Mehrfamilienhaussegment Frankfurt am Main und München. Auch in Köln wurde in den vergangenen Jahren mehr gebaut, es zeigt sich allerdings, dass es vielen anderen Metropolen besser gelingt, Potenziale zu heben. Die gestiegenen Baufertigstellungen in den Top 7-Standorten gehen mit einem hohen Wachstum der Bevölkerungszahlen einher. Eine Nachfrage für die Neubauwohnungen ist also gegeben. Eine Überhitzung der Immobilienmärkte in den Metropolen ist bei diesen Rahmenbedingungen weiterhin nicht zu erkennen, genauso wenig ist ein kurzfristiger Preisabfall zu erwarten. Tab. 9: Metropolenvergleich Mietwohnungen und Eigentumswohnungen Bestand Metropole Miete in Euro/m Mietpreissprung Kaufpreis in Euro/m Kaufpreissprung Einwohnerentwicklung Bauintensität MFH Bonn 9,87 +14% % 3,5% 2,26 Berlin 10,40 +30% % 4,5% 1,49 Düsseldorf 10,70 +16% % 2,4% 1,86 Köln 11,10 +19% % 4,0% 2,25 Hamburg 11,43 +11% % 3,7% 2,70 Frankfurt am Main 13,57 +15% % 5,0% 4,06 Stuttgart 14,48 +42% % 3,4% 2,36 München 17,88 +30% % 4,0% 3,70 45

47 6 Preisreport Rhein-Erft-Kreis 6.2 Preisreport Rhein-Erft-Kreis Eigentumswohnungen Die Wetterkarte für Bestandseigentumswohnungen auf dieser Seite zeigt, dass sich der Immobilienmarkt innerhalb des Rhein-Erft-Kreises sehr unterschiedlich darstellt. Auf der einen Seite stehen die vier Städte Pulheim, Frechen, Hürth und Brühl, in denen das Preisniveau überdurchschnittlich hoch ist. Nahezu flächendeckend werden Preise von über Euro/m² aufgerufen. Einige Quartiere wie Frechen-Königsdorf oder Hürth-Efferen liegen im Durchschnitt sogar bei rund Euro/m², sie profitieren besonders von der hohen Attraktivität für Pendlerhaushalte. In Wesseling und Erftstadt ist demgegenüber ein uneinheitliches Bild zu erkennen, hier scheint die Mikrolage eine große Rolle bei der Durchsetzbarkeit eines gehobenen Preisniveaus zu spielen. Während zum Beispiel in Erftstadt-Lechenich ein kleiner, lokaler Preis-Hotspot existiert, sind in Erftstadt-Liblar oder -Kierdorf deutlich niedrigere Verkaufspreise gängig. Bedburg +8,9 % Elsdorf +4,5 % Bergheim +6,2 % Pulheim +6,5 % Frechen +9,8 % Abb. 37: KSK-Immobilien Wetterkarte Rhein- Erft-Kreis Bestandseigentumswohnungen 2017 Weiterhin fällt im Rhein-Erft-Kreis ein Tiefpreisgebiet in Bergheim auf, das seinen Schwerpunkt in Ahe hat. Hier befindet sich der Wohnpark Ahe aus den 1970er-Jahren, der heutigen Wohnansprüchen kaum noch gerecht wird. Eigentumswohnungen werden im Wohnpark bereits ab 350 Euro/m² angeboten. Abseits dieser Siedlung ist das Klima in Bergheim deutlich freundlicher. In Kenten oder Oberaußem können im Mittel bis Euro/m² erzielt werden, einzelne Wohnungen werden für bis zu Euro/m² gehandelt. bis /m² bis /m² bis /m² Kerpen +9,9 % Erftstadt +5,9 % Hürth +11,7 % Brühl +7,7 % Wesseling +6,7 % Im Vergleich zum vorigen Jahr hat die Preisdynamik im Rhein-Erft-Kreis noch einmal deutlich zugenommen. Spitzenreiter ist Hürth mit einer jährlichen Preissteigerung von 11,7 Prozent. Zu den Gewinnern zählt aber auch Kerpen, wo die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand zuletzt um rund 10 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Das ländlich geprägte Elsdorf scheint von der Dynamik in der Region nicht so stark profitieren zu können. Für viele Berufspendler ist der Weg von Elsdorf in das Stadtzentrum von Köln augenscheinlich zu weit bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² /m² und mehr Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt: +9,8 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 46

48 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rhein-Erft-Kreis Tab. 10: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 11: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Gemeinde/Stadt bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 121 m 2 gesamt Preisspitzen Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Bedburg Bergheim Brühl Elsdorf Erftstadt Frechen Hürth Kerpen Pulheim Wesseling Rhein-Erft-Kreis Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Bedburg Bergheim Brühl Elsdorf Erftstadt Frechen Hürth Kerpen Pulheim Wesseling Rhein-Erft-Kreis Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Die Auflistung der Angebotspreise nach Wohnflächengröße zeigt, dass im Rhein-Erft-Kreis im Bestand die höchsten Preise für große Wohnungen mit mehr als 120 m² Wohnfläche gezahlt werden. Eine Erklärung dafür könnte die hohe Nachfrage nach Wohnraum seitens der Familien haushalte sein, die vor dem Hintergrund des Angebotsmangels im Eigenheimsegment vermehrt auf das Segment der Eigentumswohnungen ausweichen. Die aufgeführten Preisspitzen verdeutlichen, dass insbesondere in den direkt an Köln angrenzenden Städten weit überdurchschnittlich hohe Werte für Top-Objekte gezahlt werden. In Bergheim, Bedburg und Elsdorf werden demgegenüber selten mehr als Euro/m² für Bestandsobjekte aufgerufen. Im Neubausegment sind im gesamten Kreis und auch innerhalb der jeweiligen Städte keine auffälligen Preisunterschiede in den Wohnflächenklassen zu konstatieren. Erwähnenswert ist der geringe Preisunterschied zwischen Neubauwohnungen in den Toplagen wie Frechen und Pulheim und einem Erstbezug in Kerpen oder Bergheim. Augenscheinlich werden hohe Qualitäten auch in den Randgebieten des KSK-Marktgebietes honoriert, sodass die meist hochwertigen, barrierearmen Neubauwohnungen zu überdurchschnittlich hohen Preisen am Markt platziert werden können. Spitzenpreise von bis zu Euro/m² sind wiederum nur in Pulheim, Frechen oder Hürth möglich. 47

49 6 Preisreport Rhein-Erft-Kreis Mietwohnungen Im Mietwohnungssegment zeigt die Wetterkarte, wie bereits bei den Eigentumswohnungen, ein starkes Preisgefälle zwischen den direkt an Köln angrenzenden Städten Pulheim, Frechen, Hürth und Brühl sowie den weiter westlich gelegenen Städten auf. Die Unterschiede liegen bei rund 1,50 Euro/m², obwohl die Fahrzeiten zum Beispiel von Kerpen nach Köln sowohl mit dem Auto als auch mit der Bahn nicht viel länger sind als von Frechen nach Köln. Augenscheinlich stehen Orte wie Erftstadt, Kerpen oder Bergheim nicht im Fokus der zahlungskräftigen Mieterhaushalte, sodass sich die hohen Kölner Preise bisher noch nicht flächendeckend bis in den zweiten Gürtel um Köln ausgedehnt haben. Das große Hochpreisgebiet hat sich im Vergleich zum Vorjahr lediglich auf den Nordwesten von Pulheim (Stadtteil Stommeln) und Teile von Wesseling ausgedehnt. Kleinere lokale Preis-Hotspots haben sich in Kerpen-Horrem, aber auch im Zentrum von Bergheim sowie in Erftstadt-Liblar verfestigt. Abseits des großen Hochpreisgebietes existieren somit einzelne Wohnquartiere, in denen durchaus ein gehobenes Mietpreisniveau von 8,00 Euro/m² und mehr gängig ist. Es handelt sich dabei um Standorte in der Nähe von Autobahnauffahrten oder an Regionalbahnhöfen. Nicht sehr beliebt sind bei Mietern im Westen des Rhein-Erft-Kreises demgegenüber die dörflich geprägten Stadtteile mit mäßiger Infrastruktur. Kleinere Tiefpreisgebiete existieren zum Beispiel in Erftstadt-Erp oder Kerpen-Blatzheim. In Elsdorf sind nahezu flächendeckend unterdurchschnittliche Mieten von weniger als 7,25 Euro/m² üblich. Bedburg +5,9 % Elsdorf +3,1 % bis 6,50 /m² 6,51 bis 6,75 /m² 6,76 bis 7,00 /m² 7,01 bis 7,25 /m² 7,26 bis 7,50 /m² 7,51 bis 7,75 /m² Bergheim +5,0 % Kerpen +3,2% Pulheim +3,2 % Frechen +3,8 % Erftstadt +3,0 % Abb. 38: KSK-Immobilien Wetterkarte Rhein-Erft-Kreis Bestandsmietwohnungen 2017 Hürth +4,2 % Brühl +3,8 % Wesseling +4,6 % Während die Preisunterschiede innerhalb des Kreises groß sind, stellt sich die Preisentwicklung zwischen den einzelnen Städten nicht sehr unterschiedlich dar. In allen Städten steigen die Mieten pro Jahr zwischen 3,0 und 4,6 Prozent. Ausnahmen bilden die preisgünstigen Standorte Bergheim und Bedburg, die etwas aufholen und Steigerungsraten von über 5,0 Prozent besitzen. 7,76 bis 8,00 /m² 8,01 bis 8,25 /m² 8,26 /m² und mehr Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt: +4,4 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 48

50 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rhein-Erft-Kreis Tab. 12: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 13: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Gemeinde/Stadt bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 121 m 2 gesamt Preisspitzen Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Bedburg 7, , , ,70 8,54 9,20 10,83 Bergheim 7,50 8,64 6,91 8,90 6,55 9,03 6, ,97 8,82 8,74 10,95 Brühl 9,29 11,27 8,57 10,16 8,53 11,58 8, ,77 11,05 11,15 13,00 Elsdorf 6, , ,67 6,82 6, , , Erftstadt 8, ,27 9,75 7,12 9,47 7,46 9,60 7,54 9,54 9,50 11,52 Frechen 9,09 11,88 8,78 10,28 9,08 10,24 8,38 10,83 8,91 10,63 11,49 13,33 Hürth 10,17 12,34 9,04 10,51 8,76 10,33 8,82 10,77 9,40 10,97 12,54 14,93 Kerpen 7, ,24 8,94 7,11 8, ,44 8,98 9,36 10,28 Pulheim 9,41 12,08 8,52 11,05 8,95 10,84 9,41 11,01 8,92 11,08 12,10 13,00 Wesseling 8,37 9,84 8,27 8,79 7, ,25 9,21 12,60 12,00 Rhein-Erft-Kreis 8,85 11,36 7,95 10,01 7,89 10,12 8,00 10,13 8,22 10,31 12,60 13,00 Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Bedburg 6, ,83 6,08 6,92 7,35 8,54 6,83 Bergheim --- 6,54 6,83 6,71 7,25 7,33 8,82 7,19 Brühl 9,65 9,30 8,60 8,54 8,55 9,50 11,05 9,09 Elsdorf 5, ,37 6,41 6,63 6, ,50 Erftstadt 6, ,41 7,49 7,46 7,97 9,54 7,77 Frechen 10,01 8,46 8,70 8,49 8,82 9,78 10,63 9,28 Hürth --- 8,56 8,62 8,71 9,33 10,36 10,97 9,68 Kerpen --- 7,19 7,55 7,12 7,62 7,56 8,98 7,60 Pulheim ,27 8,84 8,82 9,39 11,08 9,34 Wesseling ,54 8,59 8,20 8,66 9,21 8,34 Rhein-Erft-Kreis 8,51 8,15 7,91 7,90 8,09 9,08 10,31 8,52 Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Im gesamten Rhein-Erft-Kreis sind für kleine Wohnungen mit bis zu 60 m² Wohnfläche überdurchschnittlich hohe Mieten erzielbar. Sowohl im Bestandssegment als auch im Neubausegment ist dies zu beobachten. Selbst am westlichen Rand des Kreises, in Elsdorf, Bergheim oder Bedburg, können für kleine Wohnungen etwa 0,50 bis 1,00 Euro/m² mehr verlangt werden als für größere Wohnungen mit mehr als 90 m² Wohnfläche. Da kleine Wohnungen bei der immer größer werdenden Gruppe der Einpersonenhaushalte stark nachgefragt sind und gleichzeitig ein vergleichsweise geringes Angebot in diesem Segment verfügbar ist, ist das Missverhältnis von Nachfrage und Angebot in dieser Größenklasse besonders groß und die Mietpreise sind besonders hoch. Im Neubausegment werden in Pulheim, Brühl und Hürth mittlerweile im Durchschnitt rund 11,00 Euro/m² aufgerufen, in der Spitze sind in kleinen Apartments bis zu 15,00 Euro/m² möglich. Damit liegen diese Standorte preislich auf einem Niveau mit den Kölner Lagen Porz oder Holweide. Generell zeigt die Auflistung der Mietpreise nach Baualtersklasse, dass für moderne Mietwohnungen ein deutlich höheres Preisniveau durchsetzbar ist, als für ältere Objekte der Baujahre 1950 bis Wohnungen in letztgenannten Häusern sind oft energetisch nicht mehr auf dem neuesten Stand und zudem hinsichtlich der Barrierefreiheit weniger gefragt. 49

51 6 Preisreport Rhein-Erft-Kreis Eigenheime In der Wetterkarte für freistehende Eigenheime fällt auf, dass die Höhe des Preisniveaus in diesem Segment nicht so stark von der Nähe zu Köln abhängig ist wie bei Miet- oder Eigentumswohnungen. Die höchsten Preise sind zwar auch in den direkt an Köln angrenzenden Städten feststellbar, allerdings besitzt einzig Pulheim flächendeckend Angebotspreise von über Euro. Zudem existieren im Westen des Rhein- Erft-Kreises etliche kleinere lokale Preis-Hotspots, die auf eine Durchsetzbarkeit eines gehobenen Preisniveaus auch in ländlichen Lagen hinweisen. So sind zum Beispiel in Bedburg-Kaster, im Zentrum von Elsdorf oder in Erftstadt-Kierdorf ebenfalls Preise von über Euro für freistehende Häuser möglich. Insbesondere für Häuser mit großen Grundstücken, die im dichter besiedelten Hürth oder Frechen schwer zu finden sind, können solche Preise erzielt werden. Bedburg +6,7 % Elsdorf +4,3 % Bergheim +6,6 % Pulheim +10,4 % Frechen +6,4 % Abb. 39: KSK-Immobilien Wetterkarte Rhein-Erft-Kreis freistehende Eigenheime Bestand 2017 Dass vor allem Familienhaushalte bzw. Haushalte mit Affinität zu Eigenheimen sensibel auf eine erhöhte Belastungssituation reagieren, zeigen die vergleichsweise niedrigen Hauspreise in Bergheim-Niederaußem. Der Stadtteil befindet sich im Schatten eines der größten Braunkohlekraftwerke Deutschlands. In Brühl-Vochem sind die Eigenheimpreise ebenfalls vergleichsweise niedrig, dieser Stadtteil besitzt eine unterdurchschnittliche Sozialstruktur. Auch wenn hier deutliche Aufwertungstendenzen erkennbar sind, scheinen kaufkräftige Käufer gewisse Vorbehalte gegenüber dieser Lage zu besitzen. Sie bevorzugen Badorf und Pingsdorf im Süden von Brühl. bis bis bis bis bis Kerpen +3,7 % Erftstadt +5,3 % Hürth +8,1 % Brühl +6,3 % Wesseling +4,7 % Die höchste Preisdynamik ist in den bereits hochpreisigen Lagen vorzufinden, so sind vor allem in Pulheim in den letzten Jahren die Eigenheimpreise deutlich angestiegen. Das ländlich geprägte Elsdorf und auch Kerpen können vom hohen Druck am Wohnungsmarkt anscheinend weniger stark profitieren. Mit 4,3 bzw. 3,7 Prozent fällt der jährliche Preisanstieg leicht unterdurchschnittlich aus bis bis bis und mehr Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt: +6,1%) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 50

52 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rhein-Erft-Kreis Tab. 14: Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser in nach Baujahresklassen Tab. 15: Kaufpreise für Eigenheime in nach Haustypen Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Gemeinde/Stadt FEFH DHH RH Bedburg Bergheim Brühl Elsdorf Erftstadt Frechen Hürth Kerpen Pulheim Wesseling Rhein-Erft-Kreis Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Bedburg Bergheim Brühl Elsdorf Erftstadt Frechen Hürth Kerpen Pulheim Wesseling Rhein-Erft-Kreis Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Wie die Auswertung zur Eigenheimerschwinglichkeit gezeigt hat, fällt es Haushalten mit durchschnittlichem Einkommen schwer, in den Städten des Rhein-Erft-Kreises ein erschwingliches Eigenheim zu finden. Wie die Auflistung der Kaufpreise nach Baualtersklassen zeigt, müssen in Frechen, Pulheim oder Brühl selbst für 40 bis 50 Jahre alte Häuser Preise von teils deutlich mehr als Euro gezahlt werden. Im Neubausegment liegen in Erftstadt, Kerpen oder Wesseling die Durchschnittspreise ebenfalls jenseits der Euro. Ein deutlicher Preisabfall ist bei Häusern zu beobachten, die vor 1949 errichtet wurden. In Kerpen, Erftstadt oder Bergheim werden solche (meist modernisierungsbedürftigen) Objekte überwiegend für bis Euro angeboten. Die Neubaupreise unterscheiden sich im Durchschnitt nicht deutlich von den Preisniveaus der Bestandsobjekte, was bei einer detaillierten Betrachtung zum Großteil auf die geringen Grundstücksgrößen der Neubauimmobilien zurückzuführen ist. Die Bauträger achten also darauf, dass die Gesamtpreise klein gehalten werden können. Es gibt allerdings auch Ausnahmen. So wurde zum Beispiel in Frechen-Neubuschbell ein freistehendes Eigenheim zum Erstbezug mit 850 m² Grundstück für rund eine Million Euro am Markt platziert und im Pulheimer Planetenviertel wurden in 2017 große Doppelhaushälften für bis zu Euro angeboten. 51

53 6 Preisreport Rhein-Erft-Kreis Eigenheimgrundstücke Im vergangenen Jahr ist die Anzahl der am Markt verfügbaren Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau im Vergleich zu den Vorjahren zurückgegangen. Insgesamt sind über ImmobilienScout24 im Rhein-Erft-Kreis lediglich 113 erschlossene Baugrundstücke angeboten worden. Da das Angebot in Brühl, Hürth, Frechen und Pulheim zu gering war, um sinnvolle Durchschnittspreise zu bilden, werden die Werte für diese Städte in der Grafik auf dieser Seite nicht dargestellt. In den hier dargestellten Städten, die hauptsächlich im Westen des Rhein-Erft-Kreises liegen, unterscheidet sich das mittlere Preisniveau für Baugrundstücke nicht erheblich. Einzig die Stadt Wesseling sticht positiv hervor, wo 50 Prozent der Grundstücke zu Preisen von rund 290 bis 425 Euro/m² gehandelt werden. Das mittlere Preisniveau liegt bei 373 Euro/m² und damit auf einem deutlich überdurchschnittlichen Niveau. Wesseling ist auch die Stadt innerhalb des Kreises mit der höchsten Preissteigerungsrate in den letzten Jahren. Vor allem gegenüber dem Vorjahr hat der Standort einen großen Sprung gemacht. Sicherlich hat das große Baugebiet Eichholzer Acker dazu beigetragen, dass Wesseling nunmehr als gute Eigenheimlage in der Region wahrgenommen wird. In Bedburg, Bergheim und Erftstadt ist die Entwicklung der Grundstückspreise ebenfalls sehr positiv, das Preisniveau liegt im Mittel mit rund 210 Euro/m² jedoch weiterhin auf einem eher mäßigen Niveau. In den mittleren Lagen des nahe gelegenen Kölns werden Grundstückspreise aufgerufen, die etwa 2,5-fach höher sind. Allerdings zeigen die Ausreißerwerte, dass in Bergheim und Erftstadt vereinzelt höhere Preise erzielbar sind. Die Höchstwerte liegen bei etwas über 600 Euro/m². Einzig Elsdorf scheint von der hohen Dynamik in der Region kaum profitieren zu können. Mehr als 200 Euro/m² werden an dem Standort am Rande des großen Braunkohleabbaugebietes Hambach in der Spitze nicht erzielt. Zudem ist Elsdorf die einzige Stadt im Rhein-Erft-Kreis, in der in den letzten Jahren die Grundstückspreise leicht zurückgegangen sind. Abb. 40: Kaufpreise für Eigenheimgrundstücke in /m² im Rhein-Erft-Kreis Mittelwert 2017 Preisentwicklung im Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2017 Bedburg 235 Euro/m² +9,1 % Bergheim Elsdorf 208 Euro/m² 121 Euro/m² +9,8 % -0,7 % Höchstwert Erftstadt 206 Euro/m² +10,8 % Oberes Quartil Kerpen Wesseling Rhein-Erft-Kreis 258 Euro/m² 373 Euro/m² 286 Euro/m² +5,9 % +13,6 % +13,3 % Arithmetisches Mittel Unteres Quartil Tiefstwert 0 Euro/m²

54 H E R R W E R T H + K N A F L/Milestone Aachen Mikroapartments das Investment von heute! Die KSK-Immobilien verfügt über einen eigenen Bereich für Mikroapartments als Kapitalanlage. Die Projekte in deutschlandweiten Toplagen überzeugen mit attraktiven Renditen und Full-Service-Verwaltungen. Alexander Schlömer Wenn s um Immobilien geht

55 6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Abb. 41: KSK-Immobilien Wetterkarte Rhein-Sieg- Kreis Bestandseigentumswohnungen 2017 Lohmar +7,9 % Much +2,3 % bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² Bornheim +4,5 % Niederkassel +12,0 % Troisdorf +9,1 % Sankt Augustin +10,8 % Siegburg +5,9 % Neunkirchen- Seelscheid +8,8 % Hennef +8,2 % Ruppichteroth --- Eitorf +0,8 % Windeck bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² /m² und mehr Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt (ohne Bonn): +7,7 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Swisttal +13,6 % Rheinbach +10,2 % Alfter +9,6 % Meckenheim +8,4 % Bonn +7,3 % Wachtberg +3,0 % Königswinter +6,8 % Bad Honnef +6,6 % 6.3 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Eigentumswohnungen Die Städte und Gemeinden im Rhein-Sieg-Kreis profitieren stark von der hohen Dynamik der Großstadt Bonn, was sich gut an der KSK-Immobilien Wetterkarte auf dieser Seite ablesen lässt. Es zeigt sich, dass in Bonn ein großes Hochpreisgebiet mit durchschnittlichen Verkaufspreisen von über Euro/m² existiert und die Preise vom Bonner Zentrum ausgehend in alle Himmelsrichtungen tendenziell abnehmen. Die geringsten Verkaufspreise sind am östlichen Rand des Kreises zu beobachten. Die Zahlungsbereitschaft der Wohnungskäufer ist also zu einem wesentlichen Teil von der Entfernung zum Bonner Stadtzentrum abhängig. 54

56 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Tab. 16: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 17: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Gemeinde/Stadt bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 121 m 2 gesamt Preisspitzen Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef (Sieg) Königswinter Lohmar Meckenheim Much Neunk.-Seel Niederkassel Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin Siegburg Swisttal Troisdorf Wachtberg Windeck Rhein-Sieg-Kreis Bonn Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef (Sieg) Königswinter Lohmar Meckenheim Much Neunk.-Seel Niederkassel Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin Siegburg Swisttal Troisdorf Wachtberg Windeck Rhein-Sieg-Kreis Bonn Neubau Bestand --- zu geringes Angebot 55

57 6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Einige Ausnahmen von dem auf Seite 54 skizzierten Muster verdienen es, hervorgehoben zu werden. So haben sich in den letzten Jahren einige lokale Hotspots außerhalb von Bonn gebildet, wo für Bestandswohnungen ebenfalls überdurchschnittlich hohe Preise gezahlt werden. Dazu zählen vor allem das Siegburger Zentrum und Niederkassel-Rheidt. Das Wohnquartier Rheidt ist mit etwa Euro/m² der Standort mit dem höchsten Preisniveau im ganzen Rhein-Sieg-Kreis. Aber auch im Zentrum von Hennef sowie in den Rheinlagen von Königswinter und Bad Honnef sind überdurchschnittlich hohe Preise von über Euro/m² gängig. Zudem hat sich das große Hochpreisgebiet in jüngster Vergangenheit auf die im Süden von Troisdorf gelegenen Stadtteile Bergheim und Müll e koven ausgedehnt. Die genannten Lagen scheinen bei kaufkräftigen Haushalten als sehr gute Alternative zum Bonner Stadtgebiet betrachtet zu werden. In den Toplagen im Rhein-Sieg-Kreis können die Eigentumswohnungspreise gut mit denen einiger Bonner Lagen konkurrieren. In Duisdorf oder Lengsdorf werden für Bestands eigentumswohnungen zum Beispiel bzw Euro/m² aufgerufen. An die Bonner Höchstpreise reicht wiederum keine Stadt im Rhein-Sieg-Kreis ran. Die Stadtteile Poppelsdorf und Südstadt sind in Bonn äußerst begehrt, im Bestand der zu einem Großteil aus prunkvollen Gründerzeitbauten besteht werden hier Verkaufspreise von bis Euro/m² erzielt. In Eitorf, Much, Ruppichteroth, Wachtberg und Windeck werden kaum Eigentumswohnungen angeboten oder neu errichtet. Bei diesen ländlich geprägten, dünn besiedelten Orten handelt es sich eher um Eigenheimlagen. Aufgrund der vergleichsweise geringen Nac h- frage nach Bestandsobjekten liegen in Windeck, Eitorf und Much die niedrigsten Preise vor und selbst die Preisspitzen befinden sich unterhalb von Euro/m². In direkt an Bonn angrenzenden Städten werden demgegenüber in der Spitze nicht selten die Euro/m² überschritten. Im Neubau sind für exklusive Objekte in Bad Honnef und Siegburg sogar Preise von bis zu Euro/m² möglich. Ein Beispiel für ein solches Vorhaben ist das Quartett am See an der Bernhardstraße in Siegburg, das über die KSK-Immobilien veräußert wird. Da im Mietsegment sehr viele Angebotsdaten verfügbar sind, sind in der entsprechenden Wetterkarte für den Rhein-Sieg-Kreis und Bonn sehr gut die kleinräumigen Preisunterschiede ablesbar. Wie bei den Eigentumswohnungen wird auch bei den Mietwohnungen deutlich, dass es im Betrachtungsraum ein großes Hochpreisgebiet über dem Zentrum von Bonn gibt. Allerdings endet die Ausdehnung dieses Hotspots an den Grenzen der Stadt Bonn. Überschwappeffekte ins Umland sind nur entlang des Rheins in Königswinter und Bad Honnef feststellbar. Es gibt somit kaum Wohnlagen in den Städten des Rhein-Sieg-Kreises, in denen im Bestand hohe Mieten von über 9,00 Euro/m² durchsetzbar sind. Die zahlungskräftigen Mieterhaushalte knüpfen ihre Zahlungsbereitschaft demnach überwiegend daran, wie weit die Wohnung vom Bonner Zentrum entfernt ist. Standorte mit städtischem Flair wie Troisdorf, Hennef oder Rheinbach werden von den Mietern nicht als gleichwertige Alternativen zu Bonn angesehen. Zu den Wohnquartieren mit den höchsten Mieten zählen die Altstadt von Königswinter und die Rheinlagen von Bad Honnef, wo im Mittel 9,50 bis 10,00 Euro/m² gezahlt werden. Damit liegen diese Standorte in etwa auf dem Niveau von Bonn-Oberkassel. Der durchschnittliche Mietpreis in Bonn liegt mittlerweile bei 9,87 Euro/m², in den zentralen Lagen wird allerdings deutlich mehr erzielt. Im Zentrum, in der Nordstadt und in Poppelsdorf sind im Mittel 11,00 bis 11,20 Euro/m² erzielbar. Das Preisgefälle zwischen der Stadt Bonn und den Kommunen am Rande des Rhein-Sieg-Kreises ist vergleichsweise groß. In Neunkirchen-Seelscheid und Lohmar liegen die Bestandsmieten mehr als 2,50 Euro/m² unterhalb des Bonner Niveaus. In Swisttal, Ruppichteroth oder Eitorf liegt die Differenz bei etwa 3,00 bis 4,00 Euro/m². Am unteren Ende der Preisskala befindet sich Windeck mit 5,41 Euro/m². Anhand der Aufgliederung der Angebote nach Wohnflächenklassen wird ersichtlich, dass in allen Kommunen mit Abstand die höchsten Mieten in Wohnungen mit weniger als 60 m² Wohnfläche erzielt werden können. Die Zunahme der Singlehaushalte und damit einhergehend die höhere Nachfrage nach kleinen Wohnungen macht sich demzufolge im Rhein-Sieg-Kreis bemerkbar. Da in dieser Größenklasse überdurchschnittlich hohe Mieten bei durchschnittlichen Kaufpreisen erzielbar sind, lohnen sich kleine Wohnungen besonders zum Kauf für Kapitalanleger. 56

58 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Abb. 42: KSK-Immobilien Wetterkarte Rhein- Sieg-Kreis Bestandsmietwohnungen 2017 bis 6,50 /m² Lohmar +2,1 % Much +3,3 % 6,51 bis 7,00 /m² 7,01 bis 7,50 /m² 7,51 bis 8,00 /m² 8,01 bis 8,50 /m² Niederkassel +2,7 % Troisdorf +2,8 % Siegburg +4,0 % Neunkirchen- Seelscheid +2,9 % Ruppichteroth +1,5 % 8,51 bis 9,00 /m² 9,01 bis 9,50 /m² 9,51 und 10,00 /m² 10,01 /m² und mehr Windeck +1,4 % Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt (ohne Bonn): +3,0 %) Bornheim +2,2 % Sankt Augustin +3,2 % Hennef +3,2% Eitorf +4,4 % Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Alfter +2,3% Swisttal +1,0 % Rheinbach +3,4 % Meckenheim +3,4 % Bonn +3,4 % Wachtberg +3,0 % Königswinter +3,2 % Bad Honnef +2,6 % Die Preise im Neubausegment zeigen, dass vor allem in Siegburg und in Bad Honnef am Rhein eine erhöhte Zahlungsbereitschaft für eine hohe Qualität besteht. Selbst in Alfter, Meckenheim und Rheinbach sind allerdings in der Spitze 11,50 bis 12,00 Euro/m² möglich, was darauf hindeutet, dass hier hohe Objektqualitäten geschätzt werden. Die nicht so stark nachgefragten Lagen Swisttal und Ruppichteroth reichen im Neubau nicht an diese Preisniveaus heran, es zeigt sich allerdings, dass die Preisdifferenz zum Bestandssegment relativ hoch ist. Demnach liegt hier ebenfalls eine erhöhte Wertschätzung für Neubauwohnungen vor. 57

59 6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Tab. 18: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 19: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Gemeinde/Stadt bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 121 m 2 gesamt Preisspitzen Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Alfter 8,54 9,79 7,86 9,48 7,34 9,75 6, ,95 9,59 9,72 11,99 Bad Honnef 9,01 11,78 8,09 10,15 8, ,34 10,73 8,53 10,71 11,46 14,15 Bornheim 8,17 9,48 7,69 9,33 7,73 9,66 8,29 10,43 7,86 9,63 10,00 13,00 Eitorf 6, , , , , Hennef 8, ,79 9,65 7,30 9,62 6,88 9,64 7,73 9,69 10,21 11,75 Königswinter 8, ,80 9,30 8,11 9,88 7, ,10 9,51 11,00 13,04 Lohmar 7, ,01 8,38 7,45 8,38 6, ,33 8,54 8,89 9,86 Meckenheim 7, ,04 9,56 6,61 9,52 6, ,16 9,71 8,89 11,99 Much 6, , , , , Neunk.-Seel. 7, ,72 9,14 6,83 8, ,95 8,92 9,18 10,00 Niederkassel 8, ,51 9,28 7,49 9, ,66 9,24 9,44 10,96 Rheinbach 8,58 9,44 7,43 8,11 7,07 9,57 7, ,74 8,89 10,18 11,50 Ruppichteroth ,05 7,76 5, ,84 7,61 7,00 8,02 Sankt Augustin 8,76 10,67 7,47 9,44 7, , ,04 10,00 10,42 12,48 Siegburg 8,88 11,62 7,91 10,68 8,28 9,96 7,66 9,76 8,27 10,53 10,83 13,00 Swisttal 7, ,49 7,85 6, ,57 8,28 8,00 9,64 Troisdorf 7,79 9,84 7,27 9,62 7,22 9,44 7, ,43 9,61 9,70 11,46 Wachtberg 8,37 8,32 7, ,24 8,73 6, ,52 9,02 9,52 11,11 Windeck , , Rhein-Sieg-Kreis 8,29 10,26 7,46 9,50 7,45 9,42 7,42 9,62 7,71 9,60 11,46 14,15 Bonn 10,81 13,21 9,23 11,35 9,39 10,93 9,56 11,23 9,87 11,63 13,64 14,58 Alfter ,80 7,88 8,06 8,24 9,59 8,21 Bad Honnef 9,22 8,66 7,98 8,02 8,50 8,16 10,71 8,81 Bornheim --- 9,87 7,92 7,72 7,68 8,18 9,63 8,17 Eitorf ,26 6,11 6, ,50 Hennef (Sieg) 7,62 9,34 7,47 7,18 7,62 8,04 9,69 8,03 Königswinter 9, ,34 7,54 7,98 8,38 9,51 8,25 Lohmar ,19 7,21 7,30 8,03 8,54 7,50 Meckenheim ,67 6,96 7,54 7,69 9,71 7,70 Much ,93 6,16 6,07 7, ,34 Neunk.-Seel ,51 6,86 6,98 7,50 8,92 7,23 Niederkassel ,38 7,66 7,67 7,94 9,24 7,98 Rheinbach ,63 7,37 7,71 8,27 8,89 7,85 Ruppichteroth ,70 6, ,61 6,30 Sankt Augustin ,95 7,83 7,92 8,89 10,00 8,20 Siegburg 8,63 8,55 8,08 8,07 8,34 8,46 10,53 8,69 Swisttal ,51 6,57 6,62 6,52 8,28 6,84 Troisdorf 7,42 7,13 7,35 7,07 7,53 8,28 9,61 7,68 Wachtberg ,11 7,57 7,38 7,36 9,02 7,79 Windeck , ,41 Rhein-Sieg-Kreis 8,53 8,06 7,60 7,44 7,63 8,11 9,60 7,98 Bonn 11,24 10,27 9,59 9,30 9,53 10,73 11,63 10,15 Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Neubau Bestand --- zu geringes Angebot 58

60 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Abb. 43: KSK-Immobilien Wetterkarte Rhein- Sieg-Kreis freistehende Einfamilienhäuser Bestand 2017 bis Lohmar +11,6 % Much +1,4 % bis bis bis Neunkirchen- Seelscheid +7,6 % bis bis bis Bornheim +5,7 % Niederkassel +7,0 % Troisdorf +3,6 % Sankt Augustin +4,6 % Siegburg +7,3 % Hennef +7,4 % Ruppichteroth +4,8 % Eitorf -0,8 % Windeck -1,1 % bis und mehr Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt (ohne Bonn): +5,6 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Alfter +6,7 % Swisttal -0,1 % Meckenheim +6,2 % Rheinbach +4,9 % Bonn +5,7 % Wachtberg +6,4% Königswinter +5,1 % Bad Honnef +6,0 % Eigenheime Im Eigenheimsegment wird der Markt nicht nur von einem großen Preis-Hotspot in Bonn geprägt, es sind viele weitere lokale Hochpreisgebiete vorhanden, die sich zum Teil in einer großen Entfernung zu Bonn befinden. Hervorzuheben ist insbesondere das Hochpreisgebiet im Norden von Bornheim im Bereich Walberberg. Weitere kleine Hochpreisgebiete existieren zum Beispiel in Alfter-Witterschlick, Wachtberg- Berkum oder im Zentrum von Rheinbach. Ebenso heben sich einige Quartiere in Lohmar positiv hervor. 59

61 6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Tab. 20: Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser in nach Baujahresklassen Für viele kaufkräftige Nachfrager sind die Städte und Gemeinden im Rhein- Sieg-Kreis nicht bloß eine günstige Alternative zum hochpreisigen Bonn, sie entscheiden sich bewusst für landschaftlich attraktiv gelegene, homogene Eigenheimgebiete mit guter Verkehrsanbindung. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, dann sind die Nachfrager bereit, hohe Preise zu zahlen, was eine Erklärung für die hohen Verkaufspreise von über Euro in etlichen Wohnlagen außerhalb Bonns ist. Allerdings profitieren nicht alle Kommunen im Rhein-Sieg-Kreis gleichermaßen vom Nachfrageverhalten in der Region. Die Wetterkarte zeigt, dass östlich von Neunkirchen-Seelscheid und dem Zentrum von Hennef nur noch sehr selten Verkaufspreise von mehr als Euro aufgerufen werden. Für die meisten Berufspendler mit Arbeitsort in Bonn sind die Fahrzeiten von Ruppichteroth oder Windeck nach Bonn zu weit, weshalb sie diese Orte bei der Haussuche nicht berücksichtigen. Auffällig ist auch das Tiefpreisgebiet in Meckenheim. Meckenheim ist in den 1960er-Jahren stark gewachsen und besitzt ein im Vergleich zu Rheinbach städtebaulich nicht so attraktives (historisches) Zentrum. Trotz der guten Autobahn- und S-Bahnanbindung scheint dieser Umstand dazu zu führen, dass sich kaufkräftige Haushalte lieber für andere Standorte entscheiden. Die differenzierte Betrachtung der Angebotspreise nach Baualtersklassen verdeutlicht, dass im Rhein-Sieg-Kreis für freistehende Häuser, die nach 1990 errichtet wurden, im Mittel überwiegend Preise von mehr als Euro gezahlt werden müssen. Ausnahmen existieren lediglich in Much und Windeck. Eigenheime, die bereits mehr als 60 Jahre alt sind, können demgegenüber selbst in Königswinter oder Hennef für weniger als Euro erworben werden. Die Nachfrage nach solchen oftmals modernisierungsbedürftigen Häusern, bei denen der Vorbesitzer verstorben ist oder in eine altengerechte Wohnung umgezogen ist, ist eher gering. Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef Königswinter Lohmar Meckenheim Much Neunkirchen-Seelscheid Niederkassel Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin Siegburg Swisttal Troisdorf Wachtberg Windeck Rhein-Sieg-Kreis Bonn Neubau Bestand --- zu geringes Angebot 60

62 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Tab. 21: Kaufpreise für Eigenheime in nach Haustypen Gemeinde/Stadt FEFH DHH RH Alfter Bad Honnef Bornheim Eitorf Hennef (Sieg) Königswinter Lohmar Meckenheim Much Neunkirchen-Seelscheid Niederkassel Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin Siegburg Swisttal Troisdorf Wachtberg Windeck Rhein-Sieg-Kreis Bonn Im Bestandssegment werden die höchsten Preise für freistehende Eigenheime in Sankt Augustin, Wachtberg und Bornheim aufgerufen. Im Mittel liegen die Verkaufspreise hier bei bis Euro. Betrachtet man nur die modernen Bestandshäuser, die maximal 20 Jahre alt sind, wird deutlich, dass für diese viel höhere Kaufpreise zu zahlen sind. So liegen die Werte in Alfter und Bornheim beispielsweise bei rund Euro. Am anderen Ende der Preisskala steht mit Abstand Windeck. Mit rund Euro ist der durchschnittliche Preis für ein freistehendes Eigenheim in Windeck äußerst niedrig. Ein ähnlich niedriges Preisniveau ist innerhalb des Marktgebietes der KSK-Immobilien lediglich in Morsbach im Oberbergischen Kreis anzutreffen. Hinsichtlich der Preisentwicklung innerhalb des Rhein-Sieg-Kreises nimmt Windeck ebenfalls den letzten Platz ein. Während im gesamten Kreis (ohne Bonn) die Kaufpreise jährlich um 5,6 Prozent steigen, liegt in Windeck eine jährliche Preisentwicklung von -1,1 Prozent vor. Leicht rückläufig ist die Preisentwicklung ebenfalls in Eitorf. Die demografische Entwicklung und der damit einhergehende Rückgang bei der Eigenheimnachfrage scheinen sich bereits auf die Preise auszuwirken. Zu den Gewinnern im Rhein-Sieg-Kreis gehören vor allem Lohmar (+11,6 Prozent), Neunkirchen-Seelscheid (+7,6 Prozent) und Hennef (+7,4 Prozent). Im Neubausegment ist der sehr hohe Kaufpreis für freistehende Eigenheime in Bonn hervorzuheben. Rund Euro sind hier für ein neues Haus zu zahlen, was auf die stark angespannte Marktsituation in der Bundestadt hindeutet. Für die wenigen Eigenheim angebote innerhalb des Stadtgebietes werden mittlerweile Liebhaberpreise gezahlt. Die Durchschnittswerte in Sank Augustin, Niederkassel, Bornheim oder Alfter liegen bei unter Euro und damit auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Für großzügig geschnittene Grundstücke und Wohnflächen zwischen 160 und 200 m² sind allerdings auch hier in der Spitze Preise von bis zu Euro möglich. Ein solches Preisniveau wurde 2017 zum Beispiel in Sankt Augustin-Hangelar oder Königswinter- Niederdollendorf aufgerufen. Neubau Bestand --- zu geringes Angebot 61

63 6 Preisreport Rhein-Sieg-Kreis Eigenheimgrundstücke In Alfter, Bad Honnef, Meckenheim, Much, Niederkassel, Siegburg und Troisdorf wurden in 2017 zu wenige Baugrundstücke angeboten, sodass diese Städte in der Auflistung auf dieser Seite fehlen. Unter den übrigen Kommunen besitzt Sankt Augustin mit Abstand das höchste Preisniveau. Im Durchschnitt kosten erschlossene Bau grundstücke für den individuellen Wohnungsbau hier 336 Euro/m², 50 Prozent der Angebote liegen zwischen rund 250 und 400 Euro/m². In Bonn werden im Mittel 658 Euro/m² aufgerufen, womit dort ähnlich hohe Preise erzielbar sind wie in Köln. Abb. 44: Angebotspreise für Grundstücke in /m 2 im Rhein-Sieg-Kreis Bornheim Eitorf Hennef Königswinter Lohmar Mittelwert Euro/m² Preisentwicklung im Durchschnitt der Jahre 2013 bis ,6 % 103 Euro/m² +41,4 % 211 Euro/m² +8,9 % 244 Euro/m² +16,5 % 228 Euro/m² +4,5 % Das Boxplot-Diagramm zeigt, dass in vielen Kommunen eine geringe Preisspreizung vorliegt. In Eitorf, Hennef, Rheinbach, Ruppichteroth, Swisttal, Wachtberg und Windeck liegen die Angebotspreise recht dicht beisammen. Allerdings zeigen die Ausreißerwerte, dass es durchaus Ausnahmen gibt. In Eitorf werden zum Beispiel einzelne gut zugeschnittene, ebene Baugrundstücke für bis zu 650 Euro/m² angeboten. Mit 44 Euro/m² besitzt Windeck ein weit unterdurchschnittliches Preisniveau. In dieser ländlichen Lage werden vergleichsweise viele Baugrundstücke angeboten, die Vertriebszeiten sind aufgrund des Angebotsüberhangs hoch. Da fast 40 Prozent des Angebots im Kreis auf Windeck entfallen, befindet sich der Durchschnittswert für den Rhein-Sieg-Kreis auf einem entsprechend niedrigen Niveau. Die 123 Euro/m² sind in dem Kreis mit 19 Städten und Gemeinden dementsprechend wenig repräsentativ. Die Preisentwicklung stellt sich im Segment der Baugrundstücke sehr positiv dar. Eine hohe Preisdynamik besitzen insbesondere die Städte in direkter Nachbarschaft zu Bonn. In Eitorf ist ein Wachstum von 41,4 Prozent ausgewiesen, was darauf zurückzuführen ist, dass der Standort von einem sehr geringen Niveau gestartet ist und noch Aufholpotenzial hat. Neunk.-Seel. Rheinbach Ruppichteroth Sankt Augustin Swisstal Wachtberg Windeck Rhein-Sieg-Kreis Bonn 147 Euro/m² 156 Euro/m² 76 Euro/m² 336 Euro/m² 229 Euro/m² 270 Euro/m² 44 Euro/m² 123 Euro/m² 658 Euro/m² +6,9 % +7,9 % -3,0% +13,1 % +7,1 % +12,3 % +5,8 % +8,7 % +11,5 % Euro/m² Höchstwert Oberes Quartil Arithmetisches Mittel Unteres Quartil Tiefstwert 62

64 ISKAM Grundstücksges mbh Investment. Der Bereich Investment der KSK-Immobilien verfügt über Kapitalanlageimmobilien in Deutschlands A-, Bund C-Lagen, darunter Objekte aus allen Assetklassen des Immobiliensektors. Zudem sind die Experten bei der Entwicklung von innovativen und alternativen Nutzungskonzepten behilflich. Sergio Floris Wenn s um Immobilien geht

65 6 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Eigentumswohnungen Die Wetterkarte für Bestandseigentumswohnungen im Rheinisch-Bergischen Kreis und Leverkusen legt dar, dass überdurchschnittlich hohe Verkaufspreise vor allem in Wohnlagen in direkter Nachbarschaft zu Köln erzielbar sind. Mit größerer Entfernung zur westlich gelegenen Millionenmetropole nehmen die Preise tendenziell ab. Damit besitzt der Kreis ähnliche Muster wie der Rhein-Erft- Kreis im Westen von Köln. Anders als im Rhein-Erft-Kreis sind in Bergisch Gladbach, Rösrath und Leverkusen allerdings nicht flächendeckend hohe Immobilienpreise von über Euro/m² zu beobachten. Es existieren noch einige wenige Quartiere im Grenzgebiet zu Köln, wo Bestandswohnungen vergleichsweise günstig erworben werden können. In Leverkusen-Manfort liegt der Durchschnittspreis beispielsweise bei lediglich Euro/m², günstige Wohnungen können hier in der Werkssiedlung an der Stegerwaldstraße erworben werden. In Bergisch Gladbach- Gronau liegt das Preisniveau in 2017 bei Euro/m², womit in Gronau etwa Euro/m² weniger zu zahlen sind als im nahe gelegenen Köln-Dellbrück. Höchstwerte innerhalb des Rheinisch-Bergischen Kreises werden im Bergisch Gladbacher Stadtteil Refrath aufgerufen, wo Bestandswohnungen im Mittel Euro/m² kosten. Auch in den Stadtteilen Hebborn und Heidkamp (2.118 Euro/m²), in Rösrath-Mitte (2.194 Euro/m²) oder Odenthal-Voiswinkel (2.124 Euro/m²) sind die Verkaufspreise überdurchschnittlich hoch. Im Vergleich zum Rhein-Erft-Kreis wird allerdings deutlich, dass in den dortigen Spitzenlagen rund 500 Euro/m² mehr verlangt wird. Das Überschwappen der hohen Kölner Preise in den Rheinisch- Bergischen Kreis fällt demnach nicht so stark aus wie im Westen von Köln. Dies kann darauf zurückgeführt werden, dass sich die hochpreisigen Wohnlagen Kölns vor allem westlich des Stadtzentrums befinden und die Städte im Westen von Köln daher als erste Alternative zum Wohnen innerhalb der Großstadt in den Fokus genommen werden. Die Preisentwicklung stellt sich in allen Städten des Kreises sehr positiv dar, am stärksten sind die Kaufpreise in den letzten Jahren allerdings mit 8,8 Prozent in Leverkusen angestiegen. Gegenüber dem Vorjahr fällt auf, dass Burscheid und Wermelskirchen stark aufgeholt haben. Leverkusen +8,8 % Abb. 45: KSK-Immobilien Wetterkarte Rheinisch-Bergischer Kreis Bestandseigentumswohnungen 2017 bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² /m² und mehr Leichlingen Wermelskirchen +6,2 % +3,8 % Burscheid +5,7 % Odenthal +6,8 % Bergisch Gladbach +7,5 % Rösrath +6,8 % Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): +6,4 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Kürten +5,6 % Overath +2,1 %

66 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Tab. 22: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 23: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Gemeinde/Stadt bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 121 m 2 gesamt Preisspitzen Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Bergisch Gladbach Burscheid Kürten Leichlingen Odenthal Overath Rösrath Wermelskirchen Rhein.-Berg. Kreis Leverkusen Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Bergisch Gladbach Burscheid Kürten Leichlingen Odenthal Overath Rösrath Wermelskirchen Rhein.-Berg. Kreis Leverkusen Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Im Rheinisch-Bergischen Kreis können die höchsten Quadratmeterpreise für große Wohnungen ab 121 m² Wohnfläche erzielt werden, das gilt sowohl für Bestandsobjekte als auch für Neubauwohnungen. Bei Wohnungen mit unter 60 m² Wohnfläche ist die Durchsetzbarkeit eines gehobenen Preisniveaus demgegenüber begrenzt. Anscheinend sind den meisten Selbstnutzern innerhalb des Kreises diese Wohnungen zu klein und die Nachfrage sowie die Zahlungsbereitschaft der Kapitalanleger halten sich in Grenzen. In Leverkusen ist ebenfalls ein Preisgefälle zwischen kleinen und großen Wohnungen zu beobachten, das im von Singlehaushalten geprägten Köln genau andersherum ausfällt. Die Preisspanne zwischen alten und oftmals renovierungsbedürftigen Wohnungen sowie modernen Neubauobjekten ist im Rheinisch-Bergischen Kreis relativ groß. Wohnungen aus den 1950er- und 1960er-Jahren können in Burscheid, Overath und Wermelskirchen bereits für rund bis Euro/m² erworben werden, demgegenüber liegen die Neubaupreise meist bei über Euro/m². Einzig in Wermelskirchen und Burscheid sind noch Neubaupreise von bis Euro/m² gängig. Höchstpreise wurden in 2017 in Bergisch Gladbach-Refrath erzielt, wo hochwertige Neubauwohnungen für bis zu Euro/m² angeboten wurden. In anderen Stadtteilen Bergisch Gladbachs sind mittlerweile Neubaupreise von bis Euro/m² üblich. 65

67 6 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Mietwohnungen Im Mietsegment wird deutlich, dass die mit Abstand größte Stadt im Rheinisch-Bergischen Kreis, die Großstadt Bergisch Gladbach, eine Sonderstellung innerhalb des Betrachtungsraums einnimmt. Da Mieterhaushalte in der Regel eine gute Infrastruktur und ein städtisches Flair bei der Wohnungssuche bevorzugen, wundert es nicht, dass einzig über Bergisch Gladbach ein großes, zusammenhängendes Hochpreisgebiet mit Mieten über 8,25 Euro/m² existiert. Hervorzuheben ist, dass Leverkusen trotz bester Verkehrsanbindung im direkten Vergleich nicht ganz so gut abschneidet. Ein Grund dafür könnte das mäßige Image der Stadt als bekannter Industriestandort sein. Mieten von über 8,25 Euro/m² im Bestand sind in Leverkusen zumindest nur in Schlebusch und Hitdorf festzustellen. Leichlingen +2,3 % Leverkusen +3,2 % Burscheid +2,5 % Odenthal +3,1 % Wermelskirchen +2,0% Kürten +2,8 % Auffällig ist weiterhin, dass sich im letzten Jahr ein lokaler Preis-Hotspot im Zentrum von Overath gebildet hat. Der Standort profitiert neben der Lage an der Autobahn A 4 auch von seiner sehr guten Bahnanbindung an das Kölner Zentrum. Mittlerweile sind in Overath-Mitte im Bestand im Durchschnitt 8,00 Euro/m² erzielbar. Das Bergisch Gladbacher Hochpreisgebiet hat sich zudem im Süden bis zum Rösrather Zentrum ausgedehnt, wo im Mittel 8,18 Euro/m² erzielbar sind. Der fehlende Bahnanschluss könnte ein Grund sein, wieso die beiden Städte Burscheid und Wermelskirchen an der Autobahn A 4 bei Mietern nicht so stark nachgefragt sind. Mit ca. 6,70 Euro/m² liegen hier die niedrigsten Durchschnittsmieten innerhalb des Kreises vor. Abb. 46: KSK-Immobilien Wetterkarte Rheinisch-Bergischer Kreis Bestandsmietwohnungen 2017 bis 6,50 /m² 6,51 bis 6,75 /m² 6,76 bis 7,00 /m² 7,01 bis 7,25 /m² 7,26 bis 7,50 /m² Bergisch Gladbach +2,9 % Rösrath +2,6 % Overath +3,2 % In allen Städten und Gemeinden liegen stabile Mietpreissteigerungen zwischen 2,0 und 3,0 Prozent vor, wobei die vergleichsweise günstige Stadt Wermelskirchen ganz im Nordosten des Kreises die geringste Preisdynamik besitzt. Die Preissteigerungsraten sind ein Ausdruck des hohen Nachfragedrucks und der guten Rahmenbedingungen in der Region. 7,51 bis 7,75 /m² 7,76 bis 8,00 /m² 8,01 bis 8,25 /m² 8,26 /m² und mehr Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): +3,0 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 66

68 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Tab. 24: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 25: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Gemeinde/Stadt bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 121 m 2 gesamt Preisspitzen Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Bergisch Gladbach 9,10 10,62 8,44 10,24 8,74 10,77 8,55 11,30 8,69 10,67 10,76 12,23 Burscheid 6, , , , ,67 9,62 8,74 12,90 Kürten 7, ,76 8,22 6, , ,85 8,00 8,47 9,41 Leichlingen 7, , , , ,40 10,10 9,27 13,00 Odenthal 8, , , ,81 9,12 9,62 10,19 Overath 7, ,24 9,23 7,20 9, ,40 9,22 9,38 10,35 Rösrath 8, ,80 9,11 7,70 9,81 7,71 9,93 7,92 9,67 9,91 11,90 Wermelskirchen 6, ,58 9,15 6,97 9,12 6, ,76 8,89 9,17 10,96 Rhein.-Berg. Kreis 8,36 10,47 7,75 9,66 8,06 10,52 8,04 10,67 7,99 10,24 10,13 13,00 Leverkusen 8,04 9,47 7,50 10,09 7,75 10,20 7,36 9,75 7,71 10,00 10,76 13,00 Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Bergisch Gladbach 8,16 8,07 8,42 8,27 8,72 10,13 10,67 9,02 Burscheid 6, ,25 6,31 7,36 7,96 9,62 6,79 Kürten ,75 6,80 7,14 6,74 8,00 6,93 Leichlingen 7, ,04 7,33 7,49 8,68 10,10 7,53 Odenthal ,51 7,83 7,96 7,89 9,12 7,92 Overath ,13 7,25 7,35 7,96 9,22 7,63 Rösrath ,76 7,61 8,26 8,24 9,67 8,14 Wermelskirchen 7, ,37 6,40 6,64 8,46 8,89 6,93 Rhein.-Berg. Kreis 7,67 7,86 7,66 7,27 7,71 8,81 10,00 7,92 Leverkusen 7,46 7,76 7,65 7,75 8,05 9,12 10,24 8,28 Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Bezogen auf die Wohnflächen werden im Kreis hohe Mieten in erster Linie in kleinen Wohnungen von bis zu 60 m² Wohnfläche erzielt. Die zunehmende Anzahl an Einpersonenhaushalten führt also auch außerhalb von Köln dazu, dass die Nachfrage nach kleineren Singlewohnungen besonders hoch ist und insbesondere in dieser Wohnflächenklasse überdurchschnittlich hohe Quadratmetermieten erzielbar sind. Wie auf Seite 65 aufgezeigt, stellt sich die Situation bei Eigentumswohnungen ganz anders dar, sodass Kapitalanleger im Rheinisch-Bergischen Kreis vor allen beim Erwerb von kleinen Wohnungen eine gute Rendite erzielen können. Die Preisspitzen liegen übrigens in allen Städten weit über den Durchschnittswerten, für eine gute Objektqualität existiert demnach eine erhöhte Zahlungsbereitschaft im Kreis. Die günstigsten Mieten innerhalb des Rheinisch-Bergischen Kreises werden in Bestandswohnungen aus den 1950er- und 1960er-Jahren in Burscheid aufgerufen. Für moderne Wohnungen, die nach 2000 errichtet wurden, liegen die Durchschnittspreise meist bei 8,00 Euro/m² und höher. Eine Ausnahme bildet hier lediglich Kürten. Für hochwertige Neubauwohnungen werden im Kreisdurchschnitt mittlerweile 10,00 Euro/m² aufgerufen, was einem Anstieg von rund 0,50 Euro/m² gegenüber dem Vorjahr entspricht. Höchstpreise von bis zu 13,00 Euro/m² werden im Neubau vor allem in Bergisch Gladbach aufgerufen. 67

69 6 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Eigenheime Die Wetterkarte für das Eigenheimsegment zeigt, dass im Rheinisch-Bergischen Kreis abermals überdurchschnittlich hohe Preise vorwiegend in den Wohnquartieren im Westen des Kreises an der Grenze zu Köln erzielbar sind. Gleichzeitig ist aber auch ein kleinräumiges Nebeneinander von hochpreisigen Wohnquartieren und Straßenzügen mit weniger hohen Verkaufspreisen zu konstatieren. Für die Ableitung von Eigenheimpreisen ist demnach eine genaue Analyse der Mikrolagequalitäten notwendig. Leichlingen +12,4 % Burscheid +9,1 % Wermelskirchen +6,8 % Hervorzuheben sind im Eigenheimsegment die Preis-Hotspots in Leichlingen und Leverkusen. In Leichlingen sind vor allem in den stadtnahen Siedlungsbereichen rechts der Wupper hohe Preise von Euro und mehr erzielbar. In Leverkusen hat sich zudem im Bereich Opladen und Bergisch-Neukirchen ein Hochpreisgebiet gebildet. Diese Lagen profitieren vom Großprojekt Bahnstadt Opladen, das zu einer deutlichen Aufwertung Opladens führt. Höchstpreise innerhalb des Kreises werden allerdings weiterhin in Bergisch Gladbach gezahlt bzw. im prestigeträchtigen Stadtteil Bensberg. Der Preis für freistehende Eigenheime mit im Durchschnitt 175 m² Wohnfläche und 575 m² Grundstück beträgt im Mittel etwa Euro. Leverkusen +9,1 % Abb. 47: KSK-Immobilien Wetterkarte Rheinisch-Bergischer Kreis freistehende Einfamilienhäuser Bestand 2017 Odenthal +3,3 % Bergisch Gladbach +4,9 % Kürten +7,1 % Die Wetterkarte zeigt außerdem, dass das Preisgefälle zwischen den Städten im Westen des Kreises und den Lagen im Osten recht groß ist. In Wermelskirchen oder Overath sind nur selten Verkaufspreise von über Euro möglich. Bei der Preisentwicklung ist wiederum kein Ost-West-Gefälle feststellbar. Kürten und Wermelskirchen besitzen überdurchschnittliche Preissteigerungsraten, während in Odenthal und Rösrath die Eigenheimpreise nur geringfügig steigen. Eine sehr positive Entwicklung besitzt Leichlingen. Pro Jahr steigen die Preise für freistehende Bestandshäuser um 12,4 Prozent. Ein Vorteil von Leichlingen ist, dass die Stadt nicht nur für in Köln beschäftigte Personen interessant ist, auch für Düsseldorfer besitzt die Stadt an der Autobahn A 3 Standortvorteile. bis bis bis bis bis bis bis bis und mehr Rösrath +0,9 % Overath +5,3 % Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): +5,1 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung 68

70 KSK-Immobilien 6 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Tab. 26: Kaufpreise für freistehende Eigenheime in nach Baujahresklassen Tab. 27: Kaufpreise für Eigenheime in nach Haustypen Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Gemeinde/Stadt FEFH DHH RH Bergisch Gladbach Burscheid Kürten Leichlingen Odenthal Overath Rösrath Wermelskirchen Rheinisch-Bergischer Kreis Leverkusen Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Bergisch Gladbach Burscheid Kürten Leichlingen Odenthal Overath Rösrath Wermelskirchen Rheinisch-Bergischer Kreis Leverkusen Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Im Rheinisch-Bergischen Kreis sind freistehende Eigenheime generell stark nachgefragt. Viele Familien zieht es in den Kreis, der mit seinem abwechslungsreichen Landschaftsbild und attraktiven Naherholungsräumen leichte Vorteile gegenüber den Städten im Westen von Köln besitzt. Da das Angebot begrenzt ist und nur wenige größere Eigenheimgebiete neu entwickelt werden, existiert ein Nachfrageüberhang, der zu steigenden Preisen führt. Bei Häusern, die nach 1970 errichtet wurden, liegen die Eigenheimpreise mittlerweile im Durchschnitt bei über Euro, in Leichlingen und Bergisch Gladbach teils deutlich höher. Haushalte mit begrenztem Budget müssen im Kreis auf alte freistehende Häuser in Overath oder Wermelskirchen ausweichen, die meist mit Sanierungsrückständen angeboten werden. In allen Städten werden neue freistehende Eigenheime günstiger angeboten als Objekte der Baujahre 2000 bis Das liegt daran, dass die Bauträger die Neubauhäuser oft schönrechnen, um sie für eine breite Käuferschicht attraktiv erscheinen zu lassen. Das heißt, viele Häuser werden zum Beispiel als Ausbauhäuser ohne Keller angeboten. Ein weiterer Grund sind die kleineren Grundstücksgrößen im Neubau (610 m² im Neubau, 943 m² im Bestand). Allerdings werden auch nicht selten exklusive Villen im Neubausegment angeboten, in Bergisch Gladbach oder Odenthal werden dann bis zu Euro aufgerufen. Die großen Preisunterschiede zwischen freistehenden Häusern und Doppelhaushälften im Bestand zeigen, dass eine stärker verdichtete Eigenheimbebauung nicht so stark gefragt ist. 69

71 6 Preisreport Rheinisch-Bergischer Kreis Eigenheimgrundstücke Die Auswertung der Preise für erschlossene Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau legt ebenfalls eine Zweiteilung des Rheinisch-Bergischen Kreises dar. Die im Nordosten liegenden Städte Kürten, Wermelskirchen und Burscheid besitzen ein unterdurchschnittliches Preisniveau. Im Durchschnitt kosten Baugrundstücke hier 170 bis 200 Euro/m². Auffällig ist zudem, dass es kaum Ausreißer nach oben gibt, das heißt, sehr gut geschnittene Baugrundstücke werden in diesen Städten für maximal 250 Euro/m² angeboten. Demgegenüber beginnen die Kaufpreise in Bergisch Gladbach, Leichlingen, Odenthal und Rösrath überwiegend bei rund 200 Euro/m² und Preise von bis zu 300 Euro/m² sind nicht selten. In der Spitze werden sogar über 500 Euro/m² gezahlt. Obwohl in Leverkusen nicht unbedingt höhere Eigenheimpreise durchsetzbar sind, liegen die Grundstückspreise hier deutlich über dem Durchschnitt des Rheinisch-Bergischen Kreises. Es sind fast doppelt so hohe Preise zu zahlen. Eine Erklärung dafür, wieso im Rheinisch-Bergischen Kreis deutlich niedrigere Preisniveaus gängig sind, könnte darin liegen, dass es an hochwertigen Baugebieten mangelt. Anders als im flachen Rhein-Erft- Kreis, der von weitläufigen Ackerflächen geprägt wird, ist das Potenzial zur Erschließung von größeren Baugebieten im Rheinisch-Bergischen Kreis begrenzt. Abb. 48: Kaufpreise für Eigenheimgrundstücke in /m² im Rheinisch-Bergischen Kreis und Leverkusen Angebotspreise für Grundstücke in Euro/m² Mittelwert 2017 Preisentwicklung im Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2017 Bergisch Gladbach 295 Euro/m² +5,0% Burscheid 205 Euro/m² +4,0% Kürten 167 Euro/m² +3,9% Leichlingen 170 Euro/m² +1,2% Odenthal Overath 236 Euro/m² 196 Euro/m² +6,7% +5,8% Höchstwert Rösrath 377 Euro/m² +11,9% Oberes Quartil Wermelskirchen Rheinisch-Bergischer Kreis Leverkusen 188 Euro/m² 240 Euro/m² 458 Euro/m² +6,0% +4,1% +13,0% Arithmetisches Mittel Unteres Quartil Tiefstwert 0 Euro/m²

72 Sie wollen Ihre Immobilie begutachten lassen, um sie zu verkaufen oder Vermögensverhältnisse zu klären, z. B. für Gerichte oder Finanzämter? Wir bieten Ihnen verschiedene nützliche Leistungen rund um das Thema Immobilienbewertung. gopixa - thinkstockphotos.de Verkehrswertgutachten Kurzgutachten Ein Kurzgutachten erhalten Sie bereits für 795 EUR (inkl. MwSt.) Gehen Sie auf Nummer sicher! Mehr Infos: 0221/ Was wir sonst noch für Sie tun können, finden Sie unter:

73 6 Preisreport Oberbergischer Kreis 6.5 Preisreport Oberbergischer Kreis Eigentumswohnungen In den vorangegangenen Ausführungen zu den soziodemografischen Rahmen be dingungen, der Immobiliennachfrage sowie zur Angebotspreisentwicklung im KSK-Marktgebiet wurde jeweils deutlich, dass sich der Oberbergische Kreis im Vergleich zum Rhein-Sieg-Kreis, Rhein-Erft-Kreis und Rheinisch-Bergischen Kreis sehr unterschiedlich darstellt. Der Wohnungsmarkt am östlichen Rand des KSK-Marktgebietes ist als ausgeglichen bis entspannt zu bezeichnen, weshalb der Oberbergische Kreis in allen Segmenten zu den preisgünstigsten Lagen in der Region zählt. Radevormwald -3,5 % Hückeswagen +3,4 % Wipperfürth +9,3 % Abb. 49: KSK-Immobilien Wetterkarte Oberbergischer Kreis Bestandseigentumswohnungen 2017 Hinzu kommt, dass der Oberbergische Kreis eine deutlich geringere Bevölkerungsdichte als alle anderen Kreise besitzt. Mit Ausnahme der Kreisstadt Gummersbach wird die Landschaft von kleinen Städten und Gemeinden mit sehr aufgelockerter Wohnbebauung geprägt. Dementsprechend entfallen im Bestand 72,5 Prozent aller Immobilienverkäufe auf Eigenheime. Bestandseigentumswohnungen stehen eher selten zum Verkauf. Die Wetterkarte auf dieser Seite zeigt, dass die Preis-Hotspots im Oberbergischen Kreis über den Zentren von Gummersbach, Wiehl, Engelskirchen, Lindlar, Wipperfürth und Hückeswagen zu finden sind. Nur dort sind Preise von über Euro/m² für Bestandseigentumswohnungen erzielbar. Abseits der Zentren sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger, wobei im Westen des Kreises noch zum Teil bis Euro/m² aufgerufen werden können und im Osten flächendeckend unter Euro/m² gängig sind. Eine Ausnahme existiert in Lindlar, wo überdurchschnittlich hohe Preise zusätzlich ganz im Westen im Stadtteil Schmitzhöhe möglich sind. Der Standort profitiert davon, dass die Fahrzeit ins Kölner Zentrum bei guter Verkehrslage nur bei 35 Minuten liegt. Bei einer kleinräumigen Betrachtung besitzt Lindlar-Schmitzhöhe daher mit Euro/m² das höchste Preisniveau, gefolgt vom Wiehler Zentrum mit Euro/ m². Obwohl Gummersbach mit ca Einwohnern einen hohen Bedeutungsüberschuss als Arbeits- und Einkaufsstadt besitzt, werden hier im Zentrum im Durchschnitt lediglich Euro/m² erzielt. Hervorzuheben ist, dass trotz der nicht optimalen Rahmenbedingungen in fast allen Städten und Gemeinden die Immobilienpreise steigen. Mit den hohen Preissteigerungs raten im Rheinisch-Bergischen Kreis (6,4 Prozent) oder dem Rhein-Sieg-Kreis (7,7 Prozent) kann der Oberbergische Kreis allerdings nicht Schritt halten. bis 900 /m² 901 bis /m² Lindlar +4,0 % bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² bis /m² /m² und mehr Engelskirchen +4,9 % Marienheide -0,3 % Gummersbach +5,6 % Bergneustadt Prozentuale Angabe: mittlere jährliche +7,9 Preisentwicklung % über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt (ohne Leverkusen): +5,1 %) Wiehl +6,0 % Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt: +3,4 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Nümbrecht --- % Waldbröl +10,2 % Reichshof +5,6 % Morsbach

74 KSK-Immobilien 6 Preisreport Oberbergischer Kreis Tab. 28: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 29: Kaufpreise für Eigentumswohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Gemeinde/Stadt bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 121 m 2 gesamt Preisspitzen Gemeinde/ Stadt bis bis heute gesamt Bergneustadt Engelskirchen Gummersbach Hückeswagen Lindlar Marienheide Morsbach Nümbrecht Radevormwald Reichshof Waldbröl Wiehl Wipperfürth Oberberg. Kreis Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Bergneustadt Engelskirchen Gummersbach Hückeswagen Lindlar Marienheide Morsbach Nümbrecht Radevormwald Reichshof Waldbröl Wiehl Wipperfürth Oberberg. Kreis Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Vor allem in Marienheide, Radevormwald, Bergneustadt und Waldbröl spiegelt sich das mäßige Nachfrageniveau in den Immobilienpreisen wider. Ähnlich niedrige Preise für Bestandseigentumswohnungen werden innerhalb des KSK-Marktgebietes sonst nur in Windeck aufgerufen. Die Spitzenpreise zeigen zudem, dass in den meisten Städten und Gemeinden selbst für hochwertige Bestandsobjekte selten Euro/m² und mehr erzielbar sind. Eine Betrachtung der Wohnungsangebote differenziert nach Wohnflächen ist nur begrenzt aussagekräftig, da für eine solche Auswertung die Angebotszahlen zu gering sind. Die Preisniveaus in den unterschiedlichen Baualtersklassen zeigen, dass die Zahlungsbereitschaft bei nach 1990 errichteten Wohnungen deutlich höher ist als bei älteren Objekten. Im Neubausegment wurde im vergangenen Jahr lediglich in drei Städten eine ausreichende Anzahl an Wohnungen zum Verkauf angeboten, um Durchschnittswerte bilden zu können. In einem Projekt in Gummersbach an der Marktstraße wurden mit bis Euro/m² Höchstpreise aufgerufen. In Hückeswagen und Lindlar wird eine Mehrzahl der Neubauwohnungen für knapp unter Euro/m² am Markt platziert. Das untere Ende der Preisspanne liegt bei rund Euro/m². 73

75 6 Preisreport Oberbergischer Kreis 74 Mietwohnungen Die Wetterkarte für Bestandsmietwohnungen zeigt in der Grundstruktur ein ähnliches Muster wie die Wetterkarte für die Bestandseigentumswohnungen, allerdings fallen die kleinräumigen Preisunterschiede durch die größere Anzahl an zur Verfügung stehenden Daten in diesem Segment deutlich mehr auf. Mehrere lokale Preis-Hotspots sind vor allem über den Zentren der Städte und Gemeinden zu beobachten, wobei die größten Hochpreisgebiete in Gummersbach, Engelskirchen und Radevormwald existieren. Die überdurchschnittlichen Bestandsmieten in Radevormwald überraschen etwas, da die Preise für Eigentumswohnungen in dieser Stadt auf einem mäßigen Niveau liegen. Hervorzuheben ist außerdem die Zweiteilung des Oberbergischen Kreises. Tendenziell sind in den nordwestlich gelegenen Gemeinden etwas höhere Preise erzielbar als in den südöstlichen Teilbereichen. Die kleinste Gemeinde innerhalb des Oberbergischen Kreises ist Morsbach mit rund Einwohnern. Obwohl hier mit Montaplast ein großes, expandierendes Unternehmen angesiedelt ist und alle wichtigen Infrastrukturen vorhanden sind, besitzt der Ort zusammen mit Waldbröl, Reichshof und Bergneustadt mit 5,42 Euro/m² eines der niedrigsten Preisniveaus innerhalb des KSK-Marktgebietes. Anscheinend ist auch den Mietern im Oberbergischen Kreis eine hohe Zentralität und ein gewisser Grad an Urbanität wichtig. Das erklärt, wieso die höchsten Bestandsmieten von 7,00 Euro/m² im Zentrum von Gummersbach aufgerufen werden. Die Zweiteilung des Oberbergischen Kreises betrifft auch die Preisdynamik. Während im Nordosten Preissteigerungen von 2,0 bis 4,4 Prozent zu konstatieren sind, liegen die Steigerungsraten im Südosten bei 2,2 bis -1,0 Prozent. Im Vergleich zum vergangenen Jahr hat sich der positive Trend noch einmal etwas verstärkt, die mittlere jährliche Preisentwicklung für den Gesamtkreis liegt nun bei +2,9 Prozent und damit in etwa auf dem Niveau des Rhein-Sieg- und des Rheinisch-Bergischen Kreises (jeweils +3,0 Prozent). bis 5,00 /m² 5,01 bis 5,25 /m² 5,26 bis 5,50 /m² 5,51 bis 5,75 /m² 5,76 bis 6,00 /m² 6,01 bis 6,25 /m² 6,26 bis 6,50 /m² 6,51 bis 6,75 /m² 6,76 /m² und mehr Radevormwald +4,4 % Hückeswagen +2,4 % Lindlar +2,7 % Wipperfürth +2,0 % Engelskirchen +2,3 % Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt: +2,9 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Marienheide +4,0 % Gummersbach Wiehl +1,0 % +4,1 % Nümbrecht +3,1 % Abb. 50: KSK-Immobilien Wetterkarte Oberbergischer Kreis Bestandsmietwohnungen 2017 Waldbröl -1,0 % Bergneustadt +3,8 % Reichshof +2,1 % Morsbach +2,2 %

76 KSK-Immobilien 6 Preisreport Oberbergischer Kreis Tab. 30: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Wohnflächenklassen Tab. 31: Mietpreise für Wohnungen in /m 2 nach Baujahresklassen Gemeinde/ Stadt bis 60 m 2 bis 90 m 2 bis 120 m 2 ab 121 m 2 gesamt Preisspitzen Gemeinde/ Stadt bis bis heute gesamt Bergneustadt 5, , , , , Engelskirchen 6, , , ,15 7,11 7,78 8,20 Gummersbach 6,74 10,01 6,04 9,09 6,08 8,08 5,68 7,47 6,22 9,01 8,00 11,00 Hückeswagen 6, , , , , Lindlar 6,97 8,54 6,50 8,41 5,70 8, ,43 8,36 8,48 8,93 Marienheide 5, , , , , Morsbach 5, , , , Nümbrecht 6, , , , , ,86 8,33 Radevormwald 6, , , , ,16 7,24 8,48 8,08 Reichshof 5, , , , , Waldbröl 5, , ,93 7, ,95 7,60 6,88 8,66 Wiehl 6, , , , ,18 8,48 8,49 10,50 Wipperfürth 6, ,16 7,31 6, , ,13 7,05 8,05 8,50 Oberberg. Kreis 6,35 9,11 5,85 7,93 5,92 7,86 5,46 7,42 5,99 8,11 8,57 11,00 Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Bergneustadt 5, ,41 5,68 5,70 5, ,62 Engelskirchen --- 5,84 5,83 6,18 6,50 6,42 7,11 6,20 Gummersbach 6,17 6,31 6,28 6,12 6,06 6,63 9,01 6,59 Hückeswagen ,86 5,33 6,66 6, ,96 Lindlar ,17 5,85 6,60 7,04 8,36 6,91 Marienheide ,28 6,00 5, ,09 Morsbach , ,63 Nümbrecht ,23 5,84 6, ,09 Radevormwald 5,33 5,37 6,17 5,57 6,17 7,18 7,24 6,21 Reichshof ,27 5,63 5,27 5, ,46 Waldbröl ,18 4,65 5,02 6,00 7,60 5,22 Wiehl ,58 5,32 6,21 6,98 8,48 6,43 Wipperfürth 6,15 6,50 5,73 5,80 6,54 6,81 7,05 6,22 Oberberg. Kreis 5,80 6,21 5,83 5,64 6,13 6,87 8,11 6,20 Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Im gesamten Oberbergischen Kreis können die höchsten Bestandsmieten in kleinen Wohnungen in Gummersbach erzielt werden, was bei dem im Vergleich zu anderen Kommunen im Oberbergischen hohen Anteil an Singlehaushalten in Gummersbach nicht wundert. Allerdings besitzen auch alle anderen Kommunen ein überdurchschnittliches Preisniveau bei Wohnungen mit maximal 60 m² Wohnfläche. Die Differenz zu den größeren Wohnungen liegt im Mittel bei 0,50 Euro/m². Für Bestandshalter ist demnach vor allem die Vermietung kleinerer Wohnungen im Oberbergischen Kreis rentabel, vor allem, da kleinere Eigentumswohnungen im Einkauf, bezogen auf den Quadratmeterpreis, nicht teurer sind als große Wohneinheiten. Die vergleichsweise entspannte Marktsituation führt dazu, dass die Preisspanne selbst bei Wohnungen in Häusern jüngeren Baujahres in den meisten Städten überwiegend zwischen 6,00 und 7,00 Euro/m² liegt. In Objekten aus den 1970er-Jahren stellt sich die Vermietungssituation schwierig dar. An der Mecklenburger Straße in Waldbröl oder an der Nistenbergstraße in Bergneustadt liegen die Mieten beispielsweise bei rund 4,00 bis 4,50 Euro/m². Das Angebot an Neubauwohnungen hat im Vergleich zum Vorjahresbericht abgenommen und die Neubaumieten sind um 0,50 Euro/m² gestiegen. Für kleine Neubauapartments in Gummersbach wurden Höchstmieten von 11,00 Euro/m² aufgerufen, ansonsten liegen die Höchstmieten im Kreis eher bei 9,00 Euro/m². 75

77 6 Preisreport Oberbergischer Kreis 76 Eigenheime Im Eigenheimsegment wird am ehesten deutlich, dass die Zahlungsbereitschaft der Käufer nicht von der Nähe zur Kreisstadt Gummersbach abhängig ist. Es ist vielmehr im gesamten Kreis ein mäßiges Preisniveau vorherrschend, mit einer Tendenz zu einer Häufung von überdurchschnittlich hohen Preisen im Nordwesten des Kreisgebietes. Preise von über Euro für freistehende Eigenheime sind flächendeckend vorrangig in Wipperfürth, Hückeswagen und Radevormwald zu beobachten, wobei vor allem im Zentrum von Radevormwald sowie in den landschaftlich attraktiven Lagen direkt an der Wuppertalsperre (Kräwinkel, Honsberg) Höchstpreise erzielbar sind. Daneben existiert ein lokales Hochpreisgebiet in Lindlar. In der Mitte des Kreises verläuft zudem die Autobahn A 4 von West nach Ost und entlang dieser Verkehrsachse sind ebenfalls vereinzelt kleinere Preis-Hotspots zu beobachten. Berufspendler, die ihren Arbeitsort in Köln haben und Fahrtzeiten von 45 bis 60 Minuten akzeptieren, finden hier im regionalen Vergleich noch recht preisgünstig Eigenheime. Auf Wohnquartiersebene führt das Zentrum von Radevormwald das Ranking an. Im Mittel werden freistehende Eigenheime hier für Euro angeboten. Als eine Erklärung für die erhöhten Preise in Radevormwald kann die Nähe zu Remscheid und Wuppertal herangezogen werden, womit der Standort für einige Berufspendler interessant ist. In den zentralen Lagen von Wipperfürth liegt der mittlere Kaufpreis mit Euro ebenfalls auf einem gehobenen Niveau, während Häuser in den peripheren Lagen Wipperfürths für lediglich Euro gehandelt werden. Als eher entspannt ist der Immobilie nmarkt insbesondere in Morsbach zu bezeichnen. Die geringe Nachfrage führt dazu, dass Eigenheime hier im Durchschnitt nur rund Euro kosten. Innerhalb des KSK-Immobilien-Marktgebietes ist dies der niedrigste Wert in diesem Segment nach Windeck ( Euro). Die positive Preisentwicklung im Oberbergischen Kreis ist unter anderem auf die aktuell sehr günstige Finanzierungssituation zurückzuführen. In den letzten Jahren haben sich mehr und mehr Haushalte dazu entschieden, Eigentum zu bilden, was sich positiv auf das Angebot-/Nachfrageverhältnis ausgewirkt hat. bis bis bis bis bis bis bis bis und mehr Radevormwald +11,3 % Hückeswagen +6,6 % Lindlar +3,0 % Wipperfürth +4,8 % Engelskirchen +3,6 % Prozentuale Angabe: mittlere jährliche Preisentwicklung über die Jahre 2013 bis 2017 (Kreisdurchschnitt: +3,2 %) Quelle: ImmobilienScout24-Datenbank; InWIS Forschung & Beratung GmbH, eigene Darstellung Abb. 47: 51: KSK-Immobilien Wetterkarte freistehende Oberbergischer Einfamilienhäuser Kreis freistehende Bestand Einfamilienhäuser 2016 Bestand 2017 Marienheide +3,5 % Gummersbach Bergneustadt +1,0 % +2,4 % Reichshof Wiehl +2,4 % +4,1 % Nümbrecht +1,0 % Waldbröl und mehr Morsbach +3,8 % +5,3 %

78 KSK-Immobilien 6 Preisreport Oberbergischer Kreis Tab. 32: Kaufpreise für Eigenheime in nach Haustypen Tab. 33: Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser in nach Baujahresklassen Gemeinde/Stadt FEFH DHH RH Gemeinde/Stadt bis bis heute gesamt Bergneustadt Engelskirchen Gummersbach Hückeswagen Lindlar Marienheide Morsbach Nümbrecht Radevormwald Reichshof Waldbröl Wiehl Wipperfürth Oberbergischer Kreis Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Das freistehende Eigenheim ist der Haustyp, der im ländlich geprägten Oberbergischen Kreis am meisten gehandelt wird und die höchste Nachfrage generiert. Aufgrund des geringen Bodenpreisniveaus besitzen die meisten Eigenheime große Grundstücke und auch die Wohnungsgrößen fallen großzügig aus. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind demgegenüber selbst in den Stadtzentren selten vorzufinden. Obwohl freistehende Häuser im Kreis im Durchschnitt rund Euro kosten, ist es nicht ausgeschlossen, dass einzelne, hochwertige Eigenheime auch für den doppelten Preis den Besitzer wechseln. Mehr als Euro werden allerdings selten aufgerufen. Bergneustadt Engelskirchen Gummersbach Hückeswagen Lindlar Marienheide Morsbach Nümbrecht Radevormwald Reichshof Waldbröl Wiehl Wipperfürth Oberbergischer Kreis Neubau Bestand --- zu geringes Angebot Die Preise im Neubausegment zeigen, dass der Immobilienmarkt im Oberbergischen Kreis preissensibel ist und sich die Bauträger vorrangig auf die Errichtung preisgünstiger Eigenheime fokussieren. Bei einer Mehrheit der Anbieter im Oberbergischen Kreis handelt es sich zudem um Fertighausanbieter mit standardisierten Produkten, die überwiegend Eigenheime mit mittlerer Ausstattung errichten. Einzig in Wipperfürth und Hückeswagen wurden in 2017 Neubauhäuser im Durchschnitt für mehr als Euro angeboten. Selbst für neue Häuser mit mehr als m² Grundstück und mehr als 160 m² Wohnfläche werden Preisobergrenzen von Euro selten überschritten. 77

79 6 Preisreport Oberbergischer Kreis Eigenheimgrundstücke Im abgelaufenen Jahr 2017 wurden im Oberbergischen Kreis insgesamt 556 erschlossene Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau angeboten. Das sind mehr als ein Drittel aller Grundstücksangebote im gesamten Marktgebiet. Da der Kreis eine vergleichsweise niedrige Siedlungsdichte und viele Freiflächen besitzt, ist die Grundstücksverfügbarkeit recht hoch. Die aufgeführte Anzahl sagt allerdings nichts über die Qualität der angebotenen Bauplätze aus. Aufgrund der schwierigen Topographie kommen nur selten gut zugeschnittene Baugrundstücke auf ebener Fläche in die Vermarktung, die nach Wünschen der Käufer am besten zusätzlich nahe eines Stadt- oder Gemeindezentrums liegen sollten. Wir konnten in jüngster Vergangenheit beobachten, dass solche Flächen begehrt sind und die Käufer in diesem Fall durchaus die Bereitschaft haben, Kaufpreise deutlich oberhalb der angegebenen Bodenrichtwerte zu zahlen. Die Grafik auf dieser Seite zeigt, dass in Lindlar und Wiehl für einzelne Top-Grundstücke Höchstpreise von bis zu 250 Euro/m² aufgerufen werden. Das übliche Preisniveau von der Mehrheit der Baugrundstücke liegt allerdings zwischen 50 und 130 Euro/m². Haushalte, die sich ihren Traum vom individuellen Eigenheim innerhalb des KSK-Marktgebietes realisieren möchten, haben es im Oberbergischen Kreis demnach einfach, ein großes und gleichzeitig günstiges Baugrundstück zu erwerben. Allerdings reicht das günstige Prei s- niveau allein anscheinend nicht aus, um die Nachfrager für den länd lichen Raum zu begeistern. Das zeigen zumindest die Wanderungsbewegungen zwischen dem Oberbergischen und der Rheinschiene. Dass das Angebot nicht im Verhältnis zur Nachfrage steht, zeigt die Preisentwicklung in den Städten und Gemeinden. Zwar profitieren zum Beispiel mit Waldbröl, Bergneustadt und Lindlar einzelne Orte von Preissteigerungen, im Durchschnitt sind die Preise zuletzt allerdings um 1,6 Prozent pro Jahr gesunken. In Hückeswagen und Radevormwald wurden in 2017 weniger als 10 Grundstücke angeboten, weshalb diese Städte bei der Auswertung zu den Grundstückspreisen fehlen. Abb. 52: Kaufpreise für Eigenheimgrundstücke in /m² im Oberbergischen Kreis Angebotspreise für Grundstücke in Euro/m² Bergneustadt Engelskirchen Gummersbach Lindlar Marienheide Morsbach Nümbrecht Reichshof Waldbröl Wiehl Mittelwert Euro/m² 90 Euro/m² 88 Euro/m² 96 Euro/m² 96 Euro/m² 48 Euro/m² 63 Euro/m² 58 Euro/m² 62 Euro/m² 83 Euro/m² Höchstwert Oberes Quartil Arithmetisches Mittel Unteres Quartil Tiefstwert Preisentwicklung im Durchschnitt der Jahre 2013 bis ,4 % -1,5 % +0,7 % +2,1 % -2,0 % -1,0 % -1,8 % +0,4 % +6,2 % -0,9 % Oberbergischer Kreis 84 Euro/m² -1,6 %

80 Wir bieten in Köln die ganze Bandbreite des Wohnens an. Marktanalysen und Quartierskonzepte von InWIS unterstützen uns dabei, ein standortbezogenes Wohnungsangebot bereitzustellen. Martin Dornieden Geschäftsführer der DORNIEDEN Gruppe Das Risiko einer Investition richtig zu bemessen, ist ein Schlüssel zum Erfolg. Was für Wohnungen lassen sich zu welchem Preis vermarkten? Wie hoch liegen Vertriebspotenziale und Vorvermarktungsquoten? Marktanalysen und Quartierskonzepte unterstützen dabei, Chancen und Risiken von Immobilien-Investments zu ermitteln. Mit unserem Wissen um Zielgruppen und Märkte können Sie Ihr Projekt optimieren in jeder Phase der Projektentwicklung. Sprechen Sie uns an; allein in NRW haben wir in den letzten Jahren mehr als 600 Standorte bewertet. Foto: Yohan Zerdoun PARK LINNÉ, Köln MARKTANALYSEN UND QUARTIERSKONZEPTE Chancen und Risiken erkennen INWIS FORSCHUNG & BERATUNG GMBH Springorumallee Bochum Anna Lorenz Tel Mail anna.lorenz@inwis.de InWIS Forschung & Beratung GmbH ist das Beratungsinstitut der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Es ist der Branche über seine Netzwerke, seine Arbeit für die immobilienwirtschaftlichen Verbände und seine Zugehörigkeit zum EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft verbunden.