Zusammenfassende Erklärung für den Bebauungsplan Nr Michaelpark

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1 Zusammenfassende Erklärung für den Bebauungsplan Nr Michaelpark Die Einleitung des Verfahrens erfolgte mit Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplan Nr. 16 am Mit Beschluss vom wurde der ursprüngliche Geltungsbereich in B-Plan Nr. 16 A und B-Plan Nr. 16 getrennt. In der Stadtratsitzung am erfolgte eine erneute Korrektur des Geltungsbereiches. Mit Beschluss des Stadtrates am wurde der derzeit gültige Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 16/A Ehemalige Artilleriekaserne beschlossen. Dieser wurde am veröffentlicht. Die Unterrichtung über die voraussichtlichen Auswirkungen des Planes Nr. 16 A im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 3 Abs. 1 BauGB fand durch öffentliche Auslegung vom bis im Stadtplanungsamt der Stadtverwaltung Zeitz statt. Die frühzeitige Beteiligung gemäß 4 Abs. 1 BauGB der Behörden, sonstigen Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden wurde in der Zeit vom bis durchgeführt. Bereits im Vorfeld fand dazu am eine Erörterungsveranstaltung mit den wichtigsten Versorgungsträgern statt. In der 18. Sondersitzung des Stadtrates wurde der Billigungs- und Auslegungsbeschluss gefasst. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß 3 Abs. 2 BauGB wurde der Bebauungsplan mit Begründung und Umweltbericht der Öffentlichkeit in der Zeit vom bis vorgestellt. Während der Auslegungsfrist gaben 12 Bürger ihre Stellungnahme ab. Des weiteren wurde am eine Erörterungsveranstaltung durchgeführt. Mit Schreiben vom sowie mit Schreiben vom wurden die Behörden, sonstigen Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden zur Abgabe einer Stellungnahme bis zum aufgefordert. In der Stadtratssitzung am erfolgte der Abwägungs- und Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan. Mit Schreiben vom wurden die Bürger sowie die Behörden und Träger öffentlicher Belange von der Abwägung benachrichtigt. Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses erfolgte am im Amtsblatt der Verwaltungsgemeinschaft Zeitzer Land. Verfahrensablauf zum Bauleitverfahren des Bebauungsplanes Nr Michaelpark" in teilweiser Änderung des Bebauungsplans Nr. 16-A In der 36. Sitzung des Stadtrates der Stadt Zeitz am wurde mit Beschluss die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr Michaelpark" in teilweiser Änderung des Bebauungsplans Nr. 16A beschlossen. Ziel des Beschlusses war die teilweise Änderung der Satzung des Bebauungsplanes Nr. 16-A mit der Festsetzung eines Sondergebietes/Einzelhandel. Das Verfahren wurde entsprechend 13 a im beschleunigtem Verfahren durchgeführt. Da in diesem Bauleitverfahren eine Grundfläche von mehr als qm, jedoch weniger als qm festgesetzt werden, wurde in Vorfeld eine Vorprüfung des Einzelfalls unter der Berücksichtigung der in der Anlage 2 zum BauGB genannten Kriterien durchgeführt. Mit Schreiben vom wurden die Behörden, sonstigen Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden zur Abgabe einer Stellungnahme bis zum aufgefordert. Auf Grundlage der eingegangenen Stellungnahmen und der Vorprüfung der Umweltauswirkungen gelangte die Stadt Zeitz zu der Einschätzung, dass voraussichtlich keine erheblichen 1

2 Umweltauswirkungen zu erwarten sind, die nach 2 Abs. 4 Satz 4 in der Abwägung zu berücksichtigen wären. Um das Verfahren schnellstmöglich durchführen zu können und sicherzustellen, dass der Stadt Zeitz keine, im Zusammenhang mit der Realisierung des Einkaufszentrums innerhalb und außerhalb (Kosten, die im ursächlichen Zusammenhang mit der Realisierung des Sondergebietes stehen) des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes entstehen, wurde am / ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Vertragspartner sind die Stadt Zeitz, Altmarkt 1 in Zeitz, vertreten durch den Oberbürgermeister und die Zeitzer Zentrum GmbH, Kurfürstendamm , in Berlin. In der Folge wurde der Entwurf des Bebauungsplanes Nr erarbeitet. 1. Auslage nach 3 Abs. 2 BauGB Gemäß 3 Abs. 2 BauGB lagen in der Zeit vom bis zum der Entwurf des Bebauungsplan Nr Ehemalige Artilleriekaserne der Stadt Zeitz in teilweiser Änderung des Bebauungsplans Nr. 16-A einschließlich der Begründung sowie die Auswirkungsanalyse für das Objekt Ehemalige Artilleriekaserne in Zeitz (CIMA Leipzig, Stand November 2007/Aktualisierung Oktober 2008) und die Schallimmissionsprognose Büro Fenske, Stand Oktober 2008) bei der Stadtverwaltung Zeitz, Stadtplanungsamt, Zimmer 303, Altmarkt 16 während der Dienststunden aus. Betroffenen und Interessierten wurde Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. In diesem Zeitraum nahmen ca. 50 Bürger und Bürgerinnen Einsicht in die Unterlagen. Während der Auslegungsfrist gaben ca Bürger und Bürgerinnen ihre Stellungnahmen ab. Weitere 122 sprachen sich durch ihre Unterschriftsleistung auf Listen gegen die Bebauung des Geländes der ehemaligen Artilleriekaserne an der Friedensstraße als Einkaufscenter aus. Eine Stellungnahme wurde zur Niederschrift gegeben. 12 Stellungnahmen wurden nach Beendigung der Auslegungsfrist abgegeben. Die Inhalte der Stellungnahmen sind bis auf wenige Ausnahmen gleichlautend. Insgesamt wurden ca Stellungnahmen abgegeben. Mit Schreiben vom wurden die Ämter der Stadtverwaltung zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert, die bis zum bei dem Stadtplanungsamt abzugeben war. Mit Schreiben vom 10. November wurden die Behörden, sonstigen Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden einer Abwägung unterzogen: Durch die Handwerkskammer wurde die Schaffung neuer Handelsflächen außerhalb des Stadtzentrums langfristig als entwicklungshemmend angesehen. Eine analoge Auffassung wird von der IHK in ihrer Stellungnahme vom vertreten. Es wird außerdem dargestellt, dass ein Mangel an Einrichtungen zur Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs am Standort nicht erkennen sei. Es wird als Grundlage für Standortentscheidungen im Einzelhandel ein gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept gefordert. Auch wird die bezweifelt, dass der 13a BauGB für die Planung angewendet werden kann. Mit der im Ergebnis der 1. Entwurfsoffenlage ergänzend beauftragten Wirkungsanalyse der GfK Geomarketing konnte die Stadt Zeitz nachweisen, dass das geplante Sondergebiet für die Zeitzer Innenstadt städtebaulich verträglich ist. Die Wirkungsanalyse hat auf der Grundlage einer aktuellen Bestandsaufnahme im Januar 2009 und einer darauf aufbauenden umfassenden Bestandsaufnahme und Analyse festgestellt, dass das geplante Sondergebiet zu einer erheblichen Umsatzrückneugewinnung von derzeit aus dem Einzugsgebiet abfließender Kaufkraft beiträgt (ca. 51 % des erwarteten Bruttoumsatzes!). Damit erfolgt die Stärkung der Stadt Zeitz als Mittelzentrum und damit verbunden auch eine Stärkung der Wirtschaftskraft. 2

3 Die festgestellten -noch verbleibenden Beeinträchtigungen können mit Blick auf die überwiegenden positiven Auswirkungen der Planung (vorsorgender Bodenschutz, Schutz des Außenbereiches, Entwicklung einer Brachfläche, Rückholung von Kaufkraft in die Innenstadt, usw.) hingenommen werden. Die Stadt Zeitz hat die Anwendbarkeit des beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB im Ergebnis der eingegangenen Stellungnahmen nochmals eingehend geprüft und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass für die vorliegende Planung das beschleunigte Verfahren nach 13a BauGB rechtmäßig angewendet werden kann. Zur Nahversorgung wurde in Untersuchungen, z.b. der Universität Jena vom April 2007 ermittelt, dass die Fußläufigkeit, vor allem für ältere Menschen, in manchen Wohngebieten nicht mehr gegeben ist. Betroffen davon sind u.a. die Siedlung an der Forststraße und Wiesenweg, da hier die Nahversorgung durch Schließung eines Edeka-Marktes unterbrochen wurde. Die Wohnbevölkerung der Siedlungen Völkerfreundschaft und Rasberg können lediglich auf das Einzelhandelssubzentrum Kaufland Schwarzer Weg und einen Bäcker in Rasberg zurückgreifen. Eine altersgerechte Fußläufigkeit ist dadurch nicht mehr gegeben. Mit dem Bebauungsplan soll auch das Ziel verfolgt werden, Baurecht zu schaffen, um in den benachbarten Wohngebieten das Angebot der Nahversorgung, besonders auch für alte Menschen zu verbessern. Somit wird dem Grundsatz des Baugesetzbuches gem. 1 Abs. 6 Nr. 8 entsprochen: Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere die Belange der Wirtschaft im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung zu berücksichtigen. Seitens des Burgenlandkreises wurde in der Stellungnahme vom unter Bezugnahme auf die Fachmärkte in der eigenständigen Gemeinde Grana angeregt, die getroffene Einschätzung zur Unbedenklichkeit der Auswirkungen auf Nachbargemeinden zu überprüfen und nochmals zu hinterfragen. Die Anregungen des Burgenlandkreises wurden im weiteren Verfahren berücksichtigt. Die Verwaltungsgemeinschaft Droyßiger Forst, zu der die Gemeinde Grana gehört, wurde beteiligt. Bedenken wurden von den Nachbargemeinden nicht vorgetragen. Es wurde von der unteren Immissionsschutzbehörde der Nachweis im jeweiligen Bauantragsverfahren gefordert, dass die Immissionsrichtwerte auch beim Betrieb der von Kühl- und Lüftungsaggregaten der Handelseinrichtungen nicht überschritten werden. Analoge Forderungen werden seitens der oberen Immissionsschutzbehörde in der Stellungnahme vom erhoben. Die Hinweise wurden im weiteren Verfahren berücksichtigt. Die Schallimmissionsprognose wurde hinsichtlich der zu erwartenden Emissionen von Kühl- und Lüftungsaggregaten ergänzt und der unteren Immissionsschutzbehörde mit Schreiben vom übergeben. Ein detaillierter Nachweis wird im Rahmen des Bauantragsverfahrens erfolgen. Das Landesverwaltungsamt kommt in ihrer landesplanerischen Stellungnahme vom zu dem Ergebnis, der Bebauungsplan Nr der Stadt Zeitz Michaelpark sei nicht mit den Erfordernissen der Raumordnung vereinbar. Mit dieser Feststellung hat sich die Stadt Zeitz auseinandersetzt und hat diese widerlegt. Es wird die Rechtsauffassung vertreten, dass der Bebauungsplan mit den Erfordernissen der Raumordnung vereinbar ist. Gemäß dem derzeit gültigen Landesentwicklungsplan Sachsen-Anhalt unterliegt die Ausweisung von Sondergebieten des großflächigen Einzelhandels klaren Kriterien. Laut Ziel der Landesplanung (Ziel ) ist die Ausweisung von Sondergebieten für Einkaufszentren, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe im Sinne des 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung an Zentrale Orte der oberen oder mittleren Stufe zu 3

4 binden. Da Zeitz sowohl im Landesentwicklungsplan als auch im Regionalen Entwicklungsplan für die Planungsregion Halle (2. Entwurf vom ) als Mittelzentrum ausgewiesen ist, wird diese Bedingung erfüllt. Ziel ist es nicht, dass Zeitz in Konkurrenz zu den Oberzentren wie Leipzig oder Gera mit ihrem hochspezialisierten Bedarf zu treten, sondern der Funktion als Mittelzentrum besser als bisher gerecht zu werden. Dazu trägt die vorliegende Planung bei. Außerdem wird vom Landesverwaltungsamt dargelegt, dass die Ausweisung neuer Einzelhandelsflächen im Michaelpark im Widerspruch zum Entwurf des Stadtentwicklungskonzeptes stünde. Die Ausweisung eines Einzelhandelsstandortes sei nicht nachvollziehbar. Es wird die Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes empfohlen. Hierzu ist festzustellen, dass der vorliegende Entwurf des Stadtentwicklungskonzepts schwerwiegende inhaltlich-konzeptionelle und formale Mängel aufweist. Deshalb wurde er zurückgezogen. Es wird deshalb auf das beschlossene Stadtentwicklungskonzept verwiesen, das bindend für die Verwaltung ist. Der bisher vorgelegte Entwurf entspricht keineswegs den Kriterien des 171 a und 171 b BauGB. Dieser Zwischenstand kann deshalb auch nicht als Beurteilungsgrundlage für die Vereinbarkeit mit weiteren Planungen herangezogen werden. Hinsichtlich der Empfehlung eine Einzelhandelskonzeption für die gesamte Stadt zu erarbeiten, ist Folgendes festzustellen: Die Stadt Zeitz verkennt keinesfalls die städtebauliche Bedeutung einer geordneten Einzelhandelsentwicklung. Dieser Belang wird gesehen, ist jedoch mit anderen Belangen abzuwägen. Das Landesverwaltungsamt geht von unzutreffenden Prämissen aus. Einen Grundsatz, dass ein Einkaufszentrum - wie das vorgesehene - lediglich anhand eines Einzelhandelskonzeptes mit festgelegten zentralen Versorgungsbereichen geplant werden kann, ist weder gesetzlich zwingend vorgesehen, noch in der Literatur oder in der Rechtsprechung anerkannt. Eine Einzelhandelskonzeption ist nur ein optionales Planungsinstrument, welches es einer Gemeinde ermöglicht, die Handelsentwicklung im Gemeindegebiet durch abstrakt-generelle Festlegungen in einer informellen Planung zu steuern. 9 a BauGB gibt einer Gemeinde insoweit ein einfaches, beschleunigtes Instrumentarium an die Hand, mit welchem schnell und wirkungsvoll auf der Grundlage eines entsprechenden Konzeptes Einzelhandelsnutzungen - die diesem Konzept nicht entsprechen - ausgeschlossen werden können. Eine Pflicht, ein entsprechendes Konzept für eine Positivplanung bereitzuhalten, folgt daraus jedoch nicht. Entscheidend ist, dass vorliegend eine fundierte und methodisch überzeugende Auswirkungsanalyse vorgenommen worden ist (GfK Geomarketing), die die städtebauliche Vertretbarkeit der Planung bestätigt hat. Von der oberen Abfallbehörde wird festgestellt, dass in den Planungsunterlagen Altlastenaspekte nicht explizit abgehandelt worden sind. Dazu ist Folgendes festzustellen: Die Altlastenproblematik wurde für das Areal der ehemaligen Artilleriekaserne bereits Anfang der 90-ziger Jahre weitestgehend geklärt. Im südlichen Bereich befand sich der technische Teil der ehemaligen Kaserne wurden im Zuge der Tankbergung auch analytische Untersuchungen durchgeführt. Im Ergebnis wurde im südlichen Teil des Geländes der ehemaligen Artilleriekaserne eine Fläche ermittelt, deren Böden erheblich belastet sind. Diese liegt jedoch außerhalb des hier zu betrachtenden Plangebiets. Innerhalb des Plangebietes gibt es keine Flächen, deren Böden erheblich belastet sind. Auch die Regionale Planungsgemeinschaft hat in ihren Stellungnahmen vom und eine Bedarfsanalyse gefordert. Hierzu wird auf die oben getroffenen Aussagen verwiesen. 4

5 Von zahlreichen Bürgern sind Stellungnahmen abgegeben wurden, mit denen der geplante Einzelstandort abgelehnt wird, weil kein Bedarf gesehen wird, eine Schließung von Einzelhandelseinrichtungen in der Innenstadt und damit eine Verödung der historischen Innenstadt befürchtet wird. Hierzu wird auf die oben stehenden Ausführungen zu den Anregungen der Handwerks- bzw. der Industrie- und Handelskammer verwiesen. Einige Bürger, die in der Nachbarschaft des geplanten Einkaufszentrums wohnen, befürchten auch eine zusätzliche Lärmbelastung durch das Einkaufszentrum. Die Anregungen wurden durch die Stadt Zeitz geprüft. Die zu erwartenden Lärmbelastungen aufgrund des zu erwartenden Verkehrsaufkommens wurden gutachterlich ermittelt. Das Gutachten wurde ausgelegt. Im Ergebnis des Gutachtens wurden über das erforderliche Maß hinaus nach der ersten Auslegung Maßnahmen zur weiteren Lärmminderung, z.b. die Einhausung von Zufahrten festgesetzt. Somit sind bei Einhaltung der getroffenen Festsetzungen unzumutbare Belästigungen der benachbarten schutzbedürftigen Nutzungen ausgeschlossen. 2. Auslage nach 3 Abs. 2 BauGB In der Zeit vom bis zum lag der überarbeitete Entwurf des Bebauungsplanes 16-1 Michaelpark" in teilweiser Änderung des Bebauungsplans Nr. 16A einschließlich der Begründung für die Öffentlichkeit entsprechend 3 (2) Baugesetzbuch erneut bei der Stadtverwaltung Zeitz, Stadtplanungsamt, Zeitz, Altmarkt 16 (Gewandhaus), Zimmer 303 während der Dienststunden aus. Den Unterlagen der Auslage lagen eine überarbeitete Auswirkungsanalyse für das Fachmarktzentrum Zeitz Friedensstraße (GfK GeoMarketing GmbH), die Schallimmissionsprognose einschließlich Ergänzung sowie sämtliche während des Verfahrens erstellte Gutachten und Stellungnahmen bei. Zeitgleich wurden die Ämter der Stadtverwaltung Zeitz zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Durch das Büro Acerplan wurden mit Schreiben vom 21.Januar 2009 die Behörden, sonstigen Träger öffentlicher Belange und Nachbargemeinden zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden einer Abwägung unterzogen. In ihrer Stellungnahme vom lehnt die IHK das Vorhaben aus raumordnerischen, städtebaulichen und handelspolitischen Gründen nach wie vor ab. Es wird die Befürchtung geäußert, dass die Verkaufsfläche zukünftig im Zuge des Einfügungsgebotes nach 34 BauGB weiter wachsen wird. Zum 1. Teil wird auf die Ausführungen zum 1. Entwurf verwiesen. Dem 2. Teil der Stellungnahme wurde aus nachfolgend genannten Gründen nicht gefolgt. Vorhaben im Plangebiet werden in der Zukunft nicht nach 34 BauGB beurteilt, sondern ausschließlich nach dem Bebauungsplan. Der setzt die zulässige Grundfläche der Gebäude mit Einzelhandelsnutzung fest und auch die Obergrenze für kleinteilige Betriebe mit einer Verkaufsfläche von weniger als 150 m² Verkaufsfläche. Die Gefahr der Erweiterung der Verkaufsfläche besteht, da die zulässige Grundfläche der Gebäude mit Einzelhandelsnutzungen im B-Plan auf m² begrenzt wurde. Da die Grundfläche alle Nebenflächen einschließt, besteht hier kaum Spielraum. Mit Schreiben vom hält das Landesverwaltungsamt die landesplanerische Stellungnahme vom aufrecht. In der Stellungnahme vom wird seitens 5

6 der oberen Immissionsschutzbehörde die Ergänzung der Schallimmissionsprognose hinsichtlich der Emissionen der Kühl- und Lüftungsaggregate akzeptiert. Auch die Regionale Planungsgemeinschaft hat in ihrer Stellungnahmen vom weiter ein Einzelhandelskonzept gefordert. Die Bürger vorgebrachten Bedenken wurden von diesen überwiegend auch während der Offenlage des überarbeiteten Entwurfs aufrecht erhalten. Zu den vorstehenden Absätzen ist auf die Ausführungen zur 1. Offenlage zu verweisen. Der Stadtrat der Stadt Zeitz hat in seiner 39. Sitzung am in namentlicher Abstimmung den Anwägungs- und Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr Michaelpark gefasst. Zuvor hatte der Stadtrat in seiner Sondersitzung am für das Gebiet der ehemaligen Artilleriekaserne zwei weitere Beschlüsse gefasst: Beschluss Nr. IV/STR/61/1655/1902/09 Einleitung des Aufhebungsverfahrens für den Bebauungsplan Nr. 16-A der Stadt Zeitz Beschluss Nr. IV/STR/61/1669/1902/09 Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr Mischgebiet im Bereich Friedensstraße, Cranachweg und Moskauer Straße im vereinfachten Verfahren nach 13 a BauGB Die Bekanntmachung der Satzung sowie der Beschlüsse der Sondersitzung erfolgten am im Amtsblatt der Verwaltungsgemeinschaft Zeitzer Land in der Ausgabe 3/2009. Die Satzung trat am Tage der Bekanntmachung in Kraft. Villiers Amtsleiter Stadtplanungsamt Siegel 6