Wir bleiben hochtourig Was kostet Berlin?

Transkript

1 17. Berlin-Brandenburger Immobilientage des IVD Mittwoch, Wir bleiben hochtourig Was kostet Berlin? Aktuelle Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt Dipl.-Ing. Thomas Sandner Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin 2016

2 Markttransparenz - eine Aufgabe der Gutachterausschüsse Der Gutachterausschuss sieht alle Kaufverträge, aber nicht die Share-Deals!

3 International Allgemeine Markteinflüsse Europa und der Brexit Politik der USA 2017 nicht kalkulierbar Flüchtlingsstrom Irak und Syrien, Afrika ungelöste Wachstumskrise in der Eurozone (Griechenland u.a.) Ende der Wertpapierkäufe 2017 in den USA und weitere Leitzinserhöhung Dagegen weiterhin Nullzinspolitik der EZB weiterhin fehlende Anlagealternativen

4 Berliner Wirtschaft weiter erfolgreich Wachstum auch 2017 überdurchschnittlich Industrieumsatz wieder im Plus Bau weiter expandiert Dienstleistungen legen zu Umsatzanstieg im Handel Onlinehandel wächst überdurchschnittlich Gründungsgeschehen im positiven Trend Neue Jobs in großer Zahl

5 Wirtschaftliche Rahmendaten +3,1 +2,2 8,5% Arbeitslosenquote 2016/2017 Umsatz Beschäftigte Aufträge Verarbeitendes Gewerbe +0,7% +2,1% -6,3% Bauhauptgewerbe +7,7% +8,7% -5,3% Einzelhandel +5,9% +3,8% --- Gastgewerbe +0,7% +0,6% ---

6 Bevölkerungsentwicklung Pressemitteilung Nr. 39 vom des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg: Berlin 2017 erneut Einwohnerzuwachs

7 Bevölkerungsentwicklung

8 Pressemitteilung Nr. 39 vom Pankow Einwohner

9 Berlinspezifisch Allgemeine Markteinflüsse anhaltend hoher jährlicher Bevölkerungszuwachs Zuwanderung in den Arbeitsmarkt nachhaltige Kaufkraftsteigerung international sehr hohe Standortattraktivität wegen: anhaltend steigender Mieten- und Preisentwicklung im überregionalen Vergleich noch immer günstige Immobilienpreise, vermeintlich geringes Anlagerisiko im Bereich Wohnen

10 Wohnungsneubaubedarf Der derzeit geltende Stadtentwicklungsplan StEP Wohnen 2025 wurde am vom Senat beschlossen. Grundlegende Daten stammen aus den Jahren 2012 und 2013, danach Wohnungsneubaubedarf von Wohnungen Vor dem Hintergrund der dynamischen Entwicklung Berlins hat der Senat beschlossen den StEP Wohnen zu aktualisieren StEP Wohnen 2030 In der Summe besteht in Berlin bis einschließlich 2030 ein rechnerischer Wohnungsneubaubedarf von Wohnungen pro Jahr Wohnungen pro Jahr Wohnungen

11 Wohnungsneubaubedarf Neue Stadtquartiere

12 Wohnungsneubaubedarf Amt für Statistik teilt mit, dass 2017 in Berlin 2,2% mehr Wohnungen im Neubau gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum genehmigt wurden

13 Wohnungsneubaubedarf

14 Politische und rechtliche Rahmenbedingungen Mietpreisbremse Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum schützt den Wohnraum im gesamten Stadtgebiet vor Zweckentfremdung durch Leerstand, Abriss und der Umwandlung in Gewerberaum oder Ferienwohnungen. Wahrnehmung von Vorkaufsrechten Senat dringt auf eine Systematisierung und Vereinheitlichung der Abläufe. Umsetzungskonzept beschlossenen Erste Vorkaufsverordnung für den ehemaligen Güterbahnhof Köpenick Modell der kooperativen Baulandentwicklung 30% mietpreisgebundener Wohnraum bezogen auf die GF

15 Politische und rechtliche Rahmenbedingungen Soziale Erhaltungsgebiete (42) Umwandlungsverordnung Umwandlungsverordnung zeigt Wirkung, Umwandlungsprozess deutlich verlangsamt

16 Politische und rechtliche Rahmenbedingungen Bezirksbündnis Aktivierung bezirklicher Neubaupotentiale, die Vereinbarung ausgewählter Wohnungsneubauvorhaben, zügige Schaffung von Planungs- und Baurecht, Ziel Baugenehmigungen für den Wohnungsneubau Neubaubündnis Freie Wohnungsunternehmen bauen bis 2025 rd neue Wohnungen Mietenbündnis Die Miete soll sich innerhalb von vier Jahren um nicht mehr als insgesamt 15 Prozent erhöhen die Nettokaltmiete darf höchstens um neun Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden Bestand der Wohnungen städtischer Wohnungsbaugesellschaften mittelfristig auf erhöhen

17 Pressestimmen

18 Vorläufiger Gesamtumsatz bei Kauffällen Mio. bei 6% Grunderwerbssteuer Mio. bei 7,14% Maklercourtage 57 Mio. Honorare bei /Gutachten Mio. Schuldenstand Berlins zum Mio. Schuldenstand USA aktuell

19 Vorläufiger Umsatz 2016 / Kauffälle % Kauffälle 16,245 Mrd. Geldmenge +11% 18,058 Mrd. Geldmenge

20 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Vorläufiger Umsatz Langfristvergleich - Anzahl

21 Vorläufiger Umsatz Langfristvergleich - Anzahl Anhebung der Grunderwerbssteuer auf 6%

22 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Vorl. Umsatz 2017 nach Teilmärkten - Anzahl

23 Vorläufiger Umsatz im Langfristvergleich - Geld

24 Vorläufiger Umsatz im Langfristvergleich - Geld Verkauf Potsdamer Platz Anhebung der Grunderwerbssteuer auf 6%

25 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin Vorl. Umsatz 2017 nach Teilmärkten - Geld

26 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Unbebaute Grundstücke

27 Teilmarkt Unbebaute Grundstücke

28 Bauland Gesamt Anzahl -18% zu 2016

29 Bauland Gesamt Geldumsatz +27% zu 2016

30 Bauland Gesamt - Flächenumsatz -31% zu 2016

31 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Offene Bauweise: Verteilung der Kauffälle auf die Bezirke - Anzahl

32 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Offene Bauweise: Verteilung der Kauffälle auf die Bezirke - Geld

33 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Offene Bauweise Anhebungen der Bodenrichtwerte für Bauland zur Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern durchschnittlich zwischen 10-20% Stärkere Anhebungen bis zu 50% im unteren Preissegment Weitere Niveauangleichungen der Randlagen Ost/West wie z.b. Marzahn-Hellersdorf/Spandau In den Spitzenlagen im Südwesten Berlins wie Grunewald oder Dahlem Anhebungen der Bodenrichtwerte dagegen nur noch um 5%

34 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Offene Bauweise: Ausgewählte Bodenrichtwertänderungen GFZ Lage BRW 2017 [ /m²] BRW 2018 [ /m²] W 0,6 Tiergarten, Händelallee ,4 Grunewald, Südl. Hagenstr ,4 Dahlem, Bachstelzenweg ,4 Niederschönhausen, Homeyerstr ,3 Frohnau, Maximiliankorso ,4 Lichterfelde, Hindenburgdamm ,4 Hermsdorf, Hermsdorfer Damm ,6 Tempelhof, Manfred v. Richthofenstr /- [%]

35 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018

36 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Geschlossene Bauweise W Die Nachfrage nach Bauland für den Geschosswohnungsbau bei geringem Flächenangebot ist weiterhin hoch Nachholeffekte wegen des im internationalen Vergleich niedrigen Ausgangsniveaus schwächen sich ab Dennoch wurden die Bodenrichtwerte über das gesamte Stadtgebiet um bis zu 40% angehoben Insgesamt fällt die Preisentwicklung allerdings geringer aus als in den Vorjahren

37 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Geschlossene Bauweise W: Ausgewählte Bodenrichtwertänderungen GFZ Lage BRW 2017 [ /m²] BRW 2018 [ /m²] W 3,0 Mitte, Wilhelmstraße N N ,5 Mitte, südlich Torstr ,5 Charlottenburg, beiders. Lietzensee ,5 Mitte, östlich Hausvogteiplatz ,5 Weißensee, östl. des Mirbachplatzes ,5 Grünau, Regattastr ,0 Reinickendorf, Märkisches Viertel ,8 Tiergarten, Köbisstraße /- [%]

38 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018

39 KP /m² real. GFZ nach GFZ Stufen

40 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Geschlossene Bauweise M1 Die Nachfrage nach Büroflächen im Innenstadtbereich bei geringem Flächenangebot steigt weiter Daneben ist ein deutlich gestiegenes Büromietenniveau zu verzeichnen Erhöhung der Bodenrichtwerte mit prägender Büronutzung um bis zu 40% bis zu einer Größenordnung von /m² Bodenrichtwerte über /m² stiegen lediglich um 10% Ausnahme Potsdamer Platz mit einem Anstieg von 50% wegen des besonderen Nachfragedrucks

41 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Geschlossene Bauweise M1 Ausgewählte Bodenrichtwertänderungen GFZ Lage BRW 2017 [ /m²] BRW 2018 [ /m²] M1 4,5 Mitte, Pariser Platz ±0 4,5 Mitte, Potsdamer Platz ,5 Mitte, Gendarmenmarkt ±0 4,5 Mitte, Schützenstr./Krausenstr ,5 Friedrichshain, Mühlenstr./Ostbahnhof /- [%] 4,5 Charlottenburg, Südseite Tauentzienstr. 4,5 Charlottenburg, Nordseite Tauentzienstr ± ±3

42 Ergebnisse der Bodenrichtwerteberatungen 2018

43 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Gewerbe Innerhalb des S-Bahnringes hat die Nachfrage nach Büroflächen auch Auswirkungen auf Gewerbegebiete Die Bodenrichtwerte wurden hier zum Teil um bis zu 50% angehoben Bei normalen Gewerbe steigen die Bodenrichtwerte aufgrund gestiegener Finanzierungsbereitschaft der Banken um 10-20% In Lagen mit einem Bodenrichtwertniveau bis 90 /m² blieben die Bodenrichtwerte unverändert

44 Ergebnisse der Bodenrichtwertberatungen 2018 Marktfähiges Nichtbauland Land- und forstwirtschaftliche Flächen LW-A (Ackerland) LW-GR (Grünland) LW-EGA (Erwerbsgartenbau) Forstflächen (F) 3,60 /m² 2,40 /m² 15,00 /m² 0,50 /m²

45 Reaktion der Politik Senatorin Katrin Lompscher sagt zu den Ergebnissen der Bodenrichtwertberatungen, insbesondere der geschlossenen Bauweise: Das ist nicht gut Sebastian Scheel, Staatssekretär Wohnen betont, dass die wichtigste Herausforderung ist, verfügbare Grundstücke zügig bereitzustellen, den spekulativen Handel mit Baugenehmigungen zu verhindern und das Berliner Modell konsequent durchzusetzen