Offene Immobilienfonds Marktstudie und Ratings 2018

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1 12. Juni 2018 Offene Fonds (AIF) Offene Immobilienfonds Offene Immobilienfonds Die Ratingagentur Scope hat 13 offene Immobilienfonds für Privatanleger und weitere sieben Fonds für institutionelle Investoren analysiert. Das Volumen der bewerteten Fonds beläuft sich zusammen auf rund 85 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Ratings von fünf Fonds verbessert. Ein Rating hat sich verschlechtert. Darüber hinaus ist der grundbesitz Fokus Deutschland erstmals bewertet worden. Das Rating von Scope bringt das Risiko-Rendite-Verhältnis der Fonds im Vergleich zu Alternativanlagen zum Ausdruck. Im Durchschnitt sind die Risiken der offenen Immobilienfonds gestiegen. Hauptgrund sind hohe Ankaufsvolumina bei aktuell hohen Marktpreisen. Das höhere Risiko wird jedoch durch steigende Renditen ausgeglichen. Die Renditesteigerungen basieren vor allem auf hohen Vermietungsquoten und steigenden Immobilienwerten. Hinzu kommt, dass das Renditeniveau von Alternativanlagen weiter gesunken ist. Liquiditätsquoten stabil auf hohem Niveau Trotz hoher Mittelzuflüsse ist die durchschnittliche Liquiditätsquote im vergangenen Jahr von 22,2% auf 21,0% gesunken. Zurückzuführen ist dieser leichte Rückgang vor allem auf effektive Liquiditätssteuerung und rege Investitionsaktivitäten. Dennoch: Mit über 20% befindet sich die durchschnittliche Liquiditätsquote weiterhin auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Vermietungsquoten steigen weiter Die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds liegt aktuell bei 95,3%. Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (94,5%) übertroffen. Der erneute Rückgang des Leerstandes in den Objekten offener Immobilienfonds basiert wesentlich auf dem weiterhin positiven konjunkturellen Umfeld in Europa. In diesem Jahr erwartet rund die Hälfte der Anbieter weiter steigende Vermietungsquoten. Fonds erhöhen Investitionen um 50% Die von Scope betrachteten offenen Immobilienpublikumsfonds investierten 2017 insgesamt 9,2 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2016 wurden Objekte mit einem Volumen von zusammen 6,3 Mrd. Euro erworben. Die Zunahme des Investitionsvolumens ist vor allem auf die nach wie vor hohen Mittelzuflüsse zurückzuführen. Die beiden aktivsten Fonds 2017 waren der hausinvest und der UniImmo: Europa. Beide Fonds übernahmen jeweils Objekte für mehr als 1,5 Mrd. Euro in ihre. Marktbefragung: Anbieter in prächtiger Stimmung Sämtliche Anbieter offener Immobilienfonds beurteilen ihre Lage in diesem Jahr als gut oder sehr gut. Auch für 2019 ist keine Eintrübung der Stimmungslage in Sicht. Fast 60% der Anbieter rechnen mit deutlichen Zuflüssen in diesem Jahr (das heißt: mehr als 5% des Bestandsvolumens). Rund ein Viertel der Befragten erwartet moderate Zuflüsse. Nur 15% rechnen mit einer Stagnation. Kein Anbieter rechnet mit Netto-Mittelabflüssen. Die Renditeerwartungen sind im Vergleich zur Vorjahresumfrage signifikant gestiegen. Ausblick Offene Immobilienfonds werden sich auch in diesem Jahr großer Nachfrage erfreuen. Hauptgrund bleibt die im aktuellen Marktumfeld vergleichsweise attraktive Rendite. Die hohen Mittelzuflüsse in bestehende Fonds führen dazu, dass neue Anbieter auf den Markt drängen. Die größte Herausforderung für Asset Manager bleibt der Ankauf von attraktiven Objekten. Sie nehmen dabei zunehmend größere Risiken in Kauf, um die ihnen zufließenden Mittel zu investieren. Analysten Sonja Knorr Frank Netscher Stephanie Lebert Karsten Naumann Hosna Houbani Redaktion / Presse André Fischer an.fischer@scopeanalysis.com Business Development Thomas Auschill t.auschill@scopegroup.com Scope Analysis GmbH Lennéstraße Berlin Tel Fax Service info@scopeanalysis.com Bloomberg: SCOP 12. Juni /33

2 Ratingübersicht 2018 Fonds ISIN Kapitalverwaltungsgesellschaft Rechtsstruktur Kategorie Zielmarkt Rating 2018 Rating 2017 Deka-ImmobilienEuropa DE Deka Immobilien Investment GmbH Publikumsfonds Large Europa aa- AIF a+ AIF Deka-ImmobilienGlobal DE Deka Immobilien Investment GmbH Publikumsfonds Large Global a+ AIF a+ AIF Deka- ImmobilienNordamerika DE000DK0LLA6 Deka Immobilien Investment GmbH Publikumsfonds Small Nordamerika (P) a- AIF (P) a AIF Deka-Immobilien StrategieInstitutionell DE000DK0LL42 Deka Immobilien Investment GmbH Spezialfonds* Immobilien Dachfonds Global aa AIF aa- AIF FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND** DE000A12BSB8 IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh Publikumsfonds Small Deutschland a+ AIF (P) a AIF grundbesitz europa DE RREEF Investment GmbH Publikumsfonds Large Europa a+ AIF a+ AIF grundbesitz Fokus Deutschland DE RREEF Investment GmbH Publikumsfonds Small Deutschland aa- AIF - grundbesitz global DE RREEF Investment GmbH Publikumsfonds Large Global bbb+ AIF bbb- AIF hausinvest DE Commerz Real Investmentgesellschaft mbh Publikumsfonds Large Europa a+ AIF a+ AIF Leading Cities Invest DE KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbh Publikumsfonds Small Global a+ AIF a+ AIF UniImmo: Deutschland DE Union Investment Real Estate GmbH Publikumsfonds Large Deutschland aa- AIF aa- AIF UniImmo: Europa DE Union Investment Real Estate GmbH Publikumsfonds Large Europa a+ AIF a+ AIF UniImmo: Global DE Union Investment Real Estate GmbH Publikumsfonds Large Global a+ AIF a+ AIF UniInstitutional European Real Estate DE Union Investment Real Estate GmbH Publikumsfonds* Large Europa a+ AIF a+ AIF UniInstitutional German Real Estate DE000A1J16Q1 Union Investment Real Estate GmbH Publikumsfonds* Small Deutschland aa- AIF aa- AIF WERTGRUND WohnSelect D DE000A1CUAY0 Pramerica Property Investment GmbH Publikumsfonds Small Deutschland aaa AIF aa- AIF WestInvest ImmoValue DE WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh Publikumsfonds* Large Europa aa- AIF aa- AIF WestInvest InterSelect DE WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh Publikumsfonds Large Europa a AIF a AIF WestInvest TargetSelect Hotel DE WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh Spezialfonds* Small Global aa+ AIF aa AIF WestInvest TargetSelect Logistics DE WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh Spezialfonds* Small Global aa AIF aa AIF WestInvest TargetSelect Shopping DE WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbh Spezialfonds* Small Global aa AIF aa AIF *Institutionelle Investoren, **Ratingveröffentlichung am ; Stand: Juni /33

3 Inhalt Ratingveränderungen die wichtigsten Gründe... 5 Liquiditätsquoten stabil auf hohem Niveau... 6 Vermietungsquoten steigen auf über 95% Kreditquoten weiter auf niedrigem Niveau Investitionen offener Immobilienfonds13 Asset Management Ratings Marktbefragung: Gute Stimmung neue Fonds mehr Rendite Ratings nach Kategorien Retailfonds mit Schwerpunkt Deutschland Fondsname ISIN 2018 WERTGRUND WohnSelect D DE000A1CUAY0 aaa AIF grundbesitz Fokus Deutschland DE UniImmo: Deutschland DE aa- AIF FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND DE000A12BSB8 a+ AIF ; Sortierung: innerhalb der Ratingnote alphabetisch; Stand: Retailfonds mit Schwerpunkt Europa Fondsname ISIN 2018 Deka-ImmobilienEuropa DE aa- AIF grundbesitz europa RC DE hausinvest DE Leading Cities Invest DE UniImmo: Europa DE a+ AIF WestInvest InterSelect DE a AIF ; Sortierung: innerhalb der Ratingnote alphabetisch; Stand: Retailfonds mit globalem Schwerpunkt Fondsname ISIN 2018 Deka-ImmobilienGlobal UniImmo: Global DE DE a+ AIF grundbesitz global RC DE bbb+ AIF ; Sortierung: innerhalb der Ratingnote alphabetisch; Stand: Institutionelle Fonds Fondsname ISIN 2018 WestInvest TargetSelect Hotel DE aa+ AIF Deka-Immobilien StrategieInstitutionell DE000DK0LL42 WestInvest TargetSelect Logistics DE WestInvest TargetSelect Shopping DE UniInstitutional German Real Estate DE000A1J6Q1 WestInvest ImmoValue DE aa AIF aa- AIF UniInstitutional European Real Estate DE a+ AIF ; Sortierung: innerhalb der Ratingnote alphabetisch; Stand: Ranking der Retailfonds nach Qualität des Immobilienportfolios Fondsname ISIN Rang Deka-ImmobilienGlobal DE UniImmo: Deutschland DE UniImmo: Europa DE grundbesitz Fokus Deutschland DE Deka-ImmobilienNordamerika DE000DK0LLA6 5 ; Stand: Juni /33

4 Übersicht Performance und Volatilität Fonds ISIN Nettofonds -volumen in Mio. Perf. 1 Jahr Perf. 3 Jahre (p.a.) Perf. 5 Jahre (p.a.) Volatilität 3 Jahre (p.a.) Volatilität 5 Jahre (p.a.) Deka-ImmobilienEuropa DE ,27% 2,82% 2,54% 0,37% 0,35% Deka-ImmobilienGlobal DE ,02% 2,29% 2,28% 0,54% 0,51% Deka-ImmobilienNordamerika**** DE000DK0LLA ,51% Deka-ImmobilienStrategie Institutionell* DE000DK0LL ,73% 4,37% 3,98% 0,41% 0,46% FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND*** DE000A12BSB8 155** 3,2% grundbesitz europa RC DE ,73% 2,62% 2,69% 0,43% 0,48% grundbesitz Fokus Deutschland RC DE ,87% 2,61% 0,58% grundbesitz global RC DE ,10% 1,99% 2,00% 0,68% 0,63% hausinvest DE ,47% 2,22% 2,39% 0,44% 0,43% Leading Cities Invest DE ** 2,99% 3,14% 0,61% UniImmo: Deutschland DE ,81% 2,90% 2,77% 0,21% 0,19% UniImmo: Europa DE ,68% 2,58% 2,48% 0,24% 0,24% UniImmo: Global DE ,01% 2,39% 2,60% 0,40% 0,52% UniInstitutional European Real Estate DE ,67% 2,54% 2,40% 0,26% 0,33% UniInstitutional German Real Estate DE000A1J16Q ,25% 3,04% 3,03% 0,41% 0,38% WERTGRUND WohnSelect D DE000A1CUAY0 239,97 23,09% 10,33% 8,87% 6,66% 5,30% WestInvest ImmoValue DE ,40% 3,73% 3,33% 0,52% 0,49% WestInvest InterSelect DE ,39% 2,23% 2,24% 0,54% 0,52% WestInvest TargetSelect Hotel* DE ,3 8,85% 7,04% 5,89% 1,43% 1,26% WestInvest TargetSelect Logistics* DE ,13% 5,91% 5,88% 0,51% 1,02% WestInvest TargetSelect Shopping* DE ,82% 4,93% 4,41% 1,16% 1,20%, alphabetische Sortierung der Fonds; Stichtag: *Stichtag: ; **Stichtag: ***Quelle: fokus-wohnen-deutschland.de; Stichtag: ****in USD 12. Juni /33

5 Ratingveränderungen die wichtigsten Gründe Die vollständigen Ratingmitteilungen inklusive Disclaimer finden Sie auf: Scope stuft das Rating des Deka-ImmobilienEuropa auf aa- (AIF) von a+ (AIF) herauf Dies begründet sich besonders durch die deutlich gesteigerte Rendite des Fonds. Besonders hervorzuheben ist die Diversifikation über Standorte und Nutzungsarten, wobei Scope die Höchstnote für die geografische Verteilung des Deka- ImmobilienEuropa vergibt. Scope stuft das Rating des Deka-Immobilien StrategieInstitutionell auf aa (AIF) von aa- (AIF) herauf Der Dachfonds investiert in die Produkte der WestInvest TargetSelect-Reihe, den WestInvest ImmoValue sowie weitere institutionelle Immobilienfonds der Deka-Gruppe. Scope stuft das Rating des grundbesitz global auf bbb+ (AIF) von bbb- (AIF) herauf Im Vergleich zum Vorjahr zeichnet sich der Fonds besonders durch eine Verbesserung des Immobilienportfolios aus. Dies sowohl aufgrund einer Verbesserung der Vermietungsparameter als auch des weiteren Ausbaus der geografischen Diversifikation. Scope stuft das aktuelle Fondsrating des WestInvest TargetSelect Hotel auf aa+ (AIF) von aa (AIF) herauf Der Fonds verfügt über die höchste Bewertung in der Peergroup der institutionellen Fonds. Besonders bei den Vermietungsparametern wie den Pachtlaufzeiten und der Vermietungsquote erreicht der WestInvest TargetSelect Hotel durchgehend Höchstnoten. Scope stuft das Rating des WERTGRUND WohnSelect D auf aaa (AIF) von aa- (AIF) herauf Die Höchstnote erreicht der Fonds primär aufgrund seiner für die Anleger außergewöhnlich hohen Rendite, welche vorwiegend aus Verkaufsgewinnen resultiert. Die Einjahresrendite erreicht durch diese Sondereffekte aktuell über 20%, wird aber aus Sicht von Scope auch zukünftig durch Wertsteigerungen, wenngleich auf deutlich geringerem Niveau, getragen. Scope stuft das Preliminary Rating des offenen Immobilienpublikumsfonds Deka- ImmobilienNordamerika auf (P) a- (AIF) von (P) a (AIF) herab Die Herabstufung resultiert insbesondere aus dem aktuell erhöhten Zinsumfeld in den USA und der damit verbundenen erhöhten Rendite von Alternativanlagen im US- Dollar Währungsraum. 12. Juni /33

6 Liquiditätsquoten stabil auf hohem Niveau Die Steuerung der Liquidität ist eine der anspruchsvollsten Aufgaben für Manager offener Immobilienfonds. Ist die Liquidität zu niedrig, droht die Schließung des Fonds. Ist sie hingegen zu hoch, verwässert sie zumindest in einem Niedrigzinsumfeld die Performance. Die Ratingagentur Scope hat die Entwicklung der Liquiditätsquoten der relevantesten offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht, die vor 2017 aufgelegt wurden. Das Ergebnis: Trotz regen Anlegerinteresses und hohen Mittelzuflüssen ist die durchschnittliche nach Fondsvermögen gewichtete Liquiditätsquote im vergangenen Jahr leicht von 22,2% auf 21,0% gesunken. Zurückzuführen ist dieser leichte Rückgang vor allem auf effektive Liquiditätssteuerung und rege Investitionsaktivitäten. Dennoch: Mit über 20% befindet sich die durchschnittliche Liquiditätsquote auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Drei der vier Fondsschwergewichte mit mehr als 20% Liquidität Drei der vier Fondsschwergewichte mit einem Volumen von mehr als zehn Mrd. Euro weisen aktuell Liquiditätsquoten von mehr als 20% auf: hausinvest (27,3%), UniImmo: Deutschland (21,3%), Deka-ImmobilienEuropa (20,9%). Der UniImmo: Europa liegt mit 19,1% nur knapp darunter. Was sind die Gründe für die nach wie vor hohe Liquidität? Anleger betrachten offene Immobilienfonds im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld als lukrative Anlage. Die Performance der Fonds ist im Jahresvergleich um rund 50 Basispunkte gestiegen und liegt per bei durchschnittlich 2,8% p.a. Damit liegt sie deutlich über dem Niveau, das sich derzeit zum Beispiel mit Anleihen von Emittenten hoher Bonität oder Termingeldern erzielen lässt. Dies ist ein wesentlicher Grund für die enormen Mittelzuflüsse, die sich im vergangenen Jahr für sämtliche aktive offene Immobilienfonds netto auf fast 6,7 Mrd. Euro summierten. Abb. 1: Liquiditätsquoten und -volumen der vergangenen sechs Jahre Liquiditätsvolumen in Mio. EUR Gewichtete Liquiditätsquote in % 24% 23% 22% 21% 20% 19% 18% 17% ,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 Quelle: letzte Veröffentlichungen der KVGen, Datenstand: , Darstellung: Scope Analysis. Das große Interesse am Produkt offener Immobilienfonds hat seit 2015 nicht nur zu Mittelzuflüssen, sondern auch zur Auflage neuer Fonds geführt: Zusammen konnten der Deka-ImmobilienNordamerika, der Fokus Wohnen Deutschland, der Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working und der UniImmo: Wohnen ZBI im vergangenen Jahr fast eine Milliarde Euro Nettomittelzuflüsse auf sich (937 Mio. Euro) vereinen. 12. Juni /33

7 Nettofondsvermögen (in Mio. Euro) Anzahl der Fonds Offene Immobilienfonds Assets under Management auf Rekordniveau Die hohen Mittelzuflüsse sind ein wesentlicher Grund dafür, dass sich die Fondsvermögen sämtlicher Fonds zum Stichtag auf ein Rekordniveau von insgesamt 89,2 Mrd. Euro summieren (Quelle BVI). Nie zuvor konnte die Branche der offenen Immobilienfonds derart hohe Assets under Management vorweisen. Die bisherigen Rekordjahre waren 2004 (87,2 Mrd. Euro) und 2009 (87,1 Mrd. Euro). Umfang der Mittelzuflüsse kompensiert Volumen der Fonds in Abwicklung Dies ist umso beeindruckender als in den vergangenen Jahren insgesamt 18 Fonds mit einem Volumen von zusammen rund 26 Mrd. Euro (Stand: 12/2011) liquidiert wurden (Hinweis: rund 2,7 Mrd. Euro befinden sich noch in der Abwicklung). Mit anderen Worten: Die Branche der offenen Immobilienfonds hat es geschafft, das Volumen der abzuwickelnden Fonds mit Mittelzuflüssen in bestehende und neu aufgelegte Fonds zu kompensieren. Abb. 2: Branche der offenen Immobilienfonds: Fondsvolumen und Anzahl der Fonds 100,000 Fondsvolumen/linke Achse Anzahl der Fonds/rechte Achse 50 90, , , , , , , , , , BVI, Stand: Juni /33

8 Drei Wege zur Begrenzung der Liquidität Aller Euphorie über die Attraktivität der Fonds zum Trotz benötigen Fondsmanager Tools, um Liquidität zu begrenzen. Dazu stehen ihnen vor allem drei Möglichkeiten offen: Kreditquoten weiter gesunken auf nur noch 13,7% Erstens: Sie tilgen ausstehende Kredite. Ein Trend zu niedrigen Kreditquoten ist bereits seit einigen Jahren zu beobachten und hat sich auch 2017 fortgesetzt. Die durchschnittliche Kreditquote der Fonds ist nochmals um 0,4 Prozentpunkte auf nun 13,6% gefallen. Zum Hintergrund: Das regulatorische Maximum liegt bei 30%. Davon ist das Gros der Fonds weit entfernt. Die zweite Möglichkeit begrenzt Liquidität deutlich effektiver: Die Fonds nehmen schlicht keine Anlegergelder mehr an. Derzeit reglementieren nahezu alle Fondsmanager die Mittelzuflüsse zu ihren Fonds. Lediglich der hausinvest und der grundbesitz global nehmen uneingeschränkt neue Mittel an. Das Gros der Fonds reglementiert Mittelzuflüsse Die Reglementierung der Mittelzuflüsse kann verschiedene Formen annehmen. Zum Teil geben Fondsmanager nur gewisse Kontingente in den Vertrieb. Andere Fonds nehmen lediglich dann neue Mittel an, wenn Objektankäufe unmittelbar bevorstehen. Die dritte Möglichkeit der Liquiditätsbegrenzung besteht darin, die zufließenden Mittel wieder auszugeben. Gelingt es Fondsmanagern, Immobilien im Umfang der Netto- Mittelzuflüsse anzukaufen, bleibt die Liquiditätsquote konstant. Allerdings gestaltet sich gerade der Ankauf von attraktiven Objekten im aktuellen Marktumfeld schwierig. Der Grund: Investoren sind weltweit auf der Suche nach alternativen Anlagen allen voran Immobilien. Dies treibt die Immobilienpreise und drückt die Ankaufsrenditen. Zahlreiche Immobilienmärkte befinden sich auf einem weiterhin historisch hohen Preisniveau. Die Manager der offenen Immobilienfonds sind daher gut beraten, Objekte nicht um jeden Preis zu erwerben. Gänzlich zurückhalten können sie sich in Anbetracht der Liquiditätszufuhr jedoch nicht. Daher kauften sie auch 2017 vergleichsweise hohe Volumina an (siehe weiter unten). Wie hoch sollte die Liquiditätsquote eines Fonds sein? Für Fondsmanager ist es eine zentrale Aufgabe, die Liquiditätsquote in der richtigen Balance zu halten. Sinkt sie zu stark, droht die Schließung des Fonds. Schwillt sie zu stark an, belastet sie die Performance des Fonds. Denn im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld wird die Liquidität des Fonds faktisch nicht verzinst. Je höher die Liquiditätsquote, desto stärker belastet sie die Fondsperformance. Welche Quote ist nun angemessen und balanciert beide Aspekte aus? Zur Beantwortung dieser Frage muss unterschieden werden zwischen Fonds, die vor Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) im Jahr 2013 aufgelegt wurden. Diese älteren Fonds, zu denen sämtliche Branchenschwergewichte gehören, haben einen hohen Anteil an sogenannten Altanlegern also Anlegern, die vor Einführung des KAGB in den Fonds investiert haben. Liquiditätsquoten zwischen 15% und 20% angemessen Diese Anleger können Fondsanteile von bis zu Euro pro Halbjahr jederzeit liquidieren. Fonds mit einem hohen Anteil an Altanlegern müssen entsprechend mehr Liquidität vorhalten, da sie das Ausmaß der Mittelabflüsse nicht planen bzw. nicht vorhersehen können. Scope Analysis hält für diese Fonds eine Liquiditätsquote zwischen 15% und 20% für angemessen. Anders sieht es für die jungen Fonds aus, die nach Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurden. Hier gibt es keine Altanleger. Vielmehr unterliegen sämtliche Anleger der zweijährigen Mindesthaltedauer bzw. der einjährigen Kündigungsfrist. Das bedeutet für das 12. Juni /33

9 Fondsmanagement, dass sie Mittelabflüsse wesentlich besser abschätzen und Liquidität entsprechend bereitstellen können. Fonds ohne Altanleger kommen mit 5% bis 10% aus Aus diesem Grund können sie auch mit deutlich geringeren Liquiditätsquoten operieren. Scope Analysis erachtet für Fonds ohne Altanleger Liquiditätsquoten im Jahresdurchschnitt von 5% bis 10% als angemessen. Ausblick 2018 Anlegerinteresse ungebrochen Bruttoliquiditätsquoten der Publikumsfonds Entwicklung 2015 bis 2018 Scope erwartet auch für 2018 ungebrochenes Anlegerinteresse an offenen Immobilienfonds. Fondsmanager stehen daher auch in diesem Jahr vor der Herausforderung, Mittelzuflüsse zu begrenzen und Liquidität effektiv zu steuern. Vor allem müssen die neu zufließenden Gelder umsichtig investiert werden. Ein Abebben der hohen Nachfrage nach offenen Immobilienfonds erwartet Scope erst, sobald das Zinsniveau spürbar ansteigt und alternative Anlagen wie Rentenpapiere wieder auskömmliche Renditen ermöglichen. Fondsname ISIN Bruttoliquiditätsquote 2015 Bruttoliquiditätsquote 2016 Bruttoliquiditätsquote 2017 Bruttoliquiditätsquote 2018 Veränderung von 2017 auf 2018 in PP grundbesitz Fokus Deutschland DE ,2% neu Leading Cities Invest DE ,2% 45,5%* 36,9%* 31,9% -5,0 hausinvest DE ,9% 20,9% 23,6% 27,3% 3,7 UniImmo: Global DE ,7% 20,5% 16,7% 22,2% 5,5 UniInstitutional German Real Estate DE000A1J16Q1 18,6% 22,7% 9,4% 22,0% 12,6 UniImmo: Deutschland DE ,7% 24,5% 26,4% 21,3% -5,1 grundbesitz europa DE ,3% 28,6% 20,6% 21,3% 0,7 Deka-ImmobilienEuropa DE ,7% 20,6% 23,1% 20,9% -2,2 grundbesitz global DE ,2% 27,2% 21,9% 19,2% -2,7 UniImmo: Europa DE ,1% 25,0% 18,4% 19,1% 0,7 Deka-ImmobilienGlobal DE ,4% 27,6% 16,7% 17,2% 0,5 WERTGRUND WohnSelect D DE000A1CUAY0 28,5% 16,9% 15,6% 14,2% -1,4 UniInstitutional European Real Estate DE ,6% 18,6% 18,1% 12,3% -5,8 WestInvest InterSelect DE ,1% 15,5% 18,0% 11,7% -6,3 WestInvest ImmoValue DE ,7% 9,3% 10,2% 11,4% 1,2 Deka-ImmobilienNordamerika DE000DK0LLA6 8,4% 8,4% 0,0 FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND DE000A12BSB8 16,3% 7,5% -8,8 *nach Cash Call Quelle: Letzte Veröffentlichung der KVGen; Stichtag für jedes Jahr ist der Juni /33

10 Vermietungsquoten steigen auf über 95% Die Ratingagentur Scope hat die Vermietungsquoten der offenen Immobilienpublikumsfonds untersucht. Im Vergleich zum Vorjahr konnten zwölf Fonds ihre Vermietungsquote steigern. Die Vermietungsquote hat einen hohen Einfluss auf die Fondsperformance und ist daher eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung von offenen Immobilienfonds. Die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote liegt aktuell bei 95,3% (Stand: , letzte Veröffentlichungen der Kapitalanlagegesellschaften). Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (94,5%) erneut übertroffen. Rückgang des Leerstands basiert wesentlich auf positivem konjunkturellen Umfeld Der erneute Rückgang des Leerstands in den Objekten offener Immobilienfonds basiert wesentlich auf dem weiterhin positiven konjunkturellen Umfeld in Europa. Das vor allem im vergangenen Jahr hohe Wirtschaftswachstum hat zu einem Anstieg der Büroflächennachfrage geführt. Ein weiterer Aspekt: Zahlreiche Manager offener Immobilienfonds nutzen das aktuelle Hochpreisumfeld auf den Immobilienmärkten gezielt für Portfoliobereinigungen. Dabei werden häufig Objekte mit hohem Leerstand veräußert. Auch der Ankauf voll vermieteter großvolumiger Objekte wirkt sich positiv auf die Vermietungsquote aus. Die vorzeitige Verlängerung von Mietverträgen sorgt darüber hinaus für Stabilität in Bezug auf die Vermietungsquote. Größter Zuwachs beim WestInvest InterSelect Das Spektrum der Vermietungsquoten der untersuchten Fonds reicht aktuell von 91,9% bis 99,9%. Ab einer Quote von 97% besteht faktisch Vollvermietung. Diese Schwelle erreichen derzeit vor allem Fonds mit einem geringen Volumen wie der Deka-Immobilien- Nordamerika und der Leading Cities Invest von KanAm. Bei den großvolumigen Fonds hat mit 97,7% der UniImmo: Deutschland die höchste Quote. Vermietungsquoten lassen sich bei vielen Fonds kaum noch nennenswert erhöhen Ausblick: Wenig Luft nach oben Die Vermietungsquoten der offenen Immobilienfonds befinden sich auf einem sehr hohen Niveau und lassen sich bei vielen Fonds kaum noch nennenswert erhöhen. Aufgrund der positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen erwartet Scope auf Jahressicht stabile Vermietungsquoten. Niedrige Vermietungsquoten belasten Rating deutlich Leerstehende Immobilien erwirtschaften nicht nur keine Mieterträge, sondern verursachen zusätzliche Kosten (zum Beispiel für Refurbishment, Incentivierung und Vermarktung). Ein hoher Leerstand belastet die Performance daher deutlich. Im Rahmen des Ratings offener Immobilienfonds bewertet Scope Vermietungsquoten von mehr als 93% positiv. Sinkt die Vermietungsquote signifikant unter diese Schwelle, hat dies einen negativen Einfluss auf das Rating. Es ist eine der wichtigsten Aufgaben des Fondsmanagements, die Vermietung auf einem hohen Niveau zu halten. Darüber hinaus bestätigt eine hohe Vermietungsquote die Marktgängigkeit der Objekte. 12. Juni /33

11 Vermietungsquoten der Publikumsfonds Entwicklung 2015 bis 2018 Fondsname ISIN Vermietungs -quote 2015 Vermietungsquote 2016 Vermietungsquote 2017 Vermietungsquote 2018 Veränderung von 2017 auf 2018 in PP Deka-ImmobilienNordamerika DE000DK0LLA6 94,7% 99,9% 5,2 Leading Cities Invest DE % 97,4% 97,7% 99,3% 1,6 UniInstitutional German Real Estate DE000A1J16Q1 99,7% 92,6% 99,1% 98,7% -0,4 grundbesitz Fokus Deutschland DE ,1% neu UniImmo: Deutschland DE ,3% 97,4% 97,7% 97,7% 0,0 UniInstitutional European Real Estate DE ,1% 97,1% 96,1% 96,7% 0,6 UniImmo: Europa DE ,4% 95,4% 96,4% 96,4% 0,0 Deka-ImmobilienGlobal DE ,9% 95,7% 94,4% 96,4% 2,0 WestInvest ImmoValue DE ,0% 97,4% 96,7% 96,3% -0,4 UniImmo: Global DE ,0% 94,1% 94,6% 96,2% 1,6 WERTGRUND WohnSelect D DE000A1CUAY0 97,2% 96,2% 95,8% 95,3% -0,5 hausinvest DE ,3% 91,8% 93,5% 94,8% 1,3 grundbesitz europa DE ,4% 93,2% 92,9% 94,5% 1,6 WestInvest InterSelect DE ,8% 90,5% 89,1% 94,3% 5,2 Deka-ImmobilienEuropa DE ,6% 93,1% 94,1% 94,0% -0,1 grundbesitz global DE ,0% 82,9% 90,6% 93,2% 2,6 FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND DE000A12BSB8 97,1% 91,9% -5,2 Quelle: Letzte Veröffentlichungen der KVGen; Stichtag für jedes Jahr ist der Juni /33

12 Kreditquoten der Publikumsfonds Entwicklung 2015 bis 2018 Kreditquoten weiter auf niedrigem Niveau Ein Trend zu niedrigen Kreditquoten ist seit einigen Jahren zu beobachten und hat sich auch 2017 fortgesetzt. In diesem Jahr hingegen steigen die Kreditquoten vor allem bei jenen Fonds, die verstärkt im US-Dollar-Raum investiert sind. Der Grund sind steigende Kosten für Währungsabsicherung. Der mittlerweile signifikante Zinsunterschied zwischen dem US-Dollar und dem Euro hat zu deutlich höheren Hedging-Kosten geführt. Die währungskongruente Finanzierung ermöglicht als natürliches Hedging Absicherungskosten zu sparen und damit die Rendite zu stabilisieren. Der Fonds mit dem höchsten Anstieg der Kreditquote - Leading Cities Invest hingegen nutzt den höheren Hebel vor allem zur Performancesteigerung. Fondsname ISIN Fremdkapital -quote 2015 Fremdkapital -quote 2016 Fremdkapital -quote 2017 Fremdkapitalquote 2018 Veränderung von 2017 auf 2018 in PP UniInstitutional German Real Estate DE000A1J16Q1 0,0 UniImmo: Deutschland DE ,5% 6,0% 4,5% 0,4% -4,1 hausinvest DE ,1% 12,7% 7,7% 8,2% 0,5 UniInstitutional European Real Estate DE ,9% 10,6% 8,1% 9,2% 1,1 FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND DE000A12BSB8 23,8% 11,0% -12,8 grundbesitz Fokus Deutschland DE ,7% Neu UniImmo: Europa DE ,5% 15,2% 13,2% 16,5% 3,3 Deka-ImmobilienEuropa DE ,7% 17,5% 16,5% 17,0% 0,5 WERTGRUND WohnSelect D DE000A1CUAY0 24,2% 18,4% 16,2% 17,9% 1,7 grundbesitz europa DE ,1% 19,7% 17,9% 18,0% 0,1 grundbesitz global DE ,8% 26,6% 17,7% 19,0% 1,3 UniImmo: Global DE ,0% 20,1% 21,2% 19,6% -1,6 WestInvest ImmoValue DE ,5% 21,6% 19,6% 20,2% 0,6 WestInvest InterSelect DE ,5% 19,6% 17,4% 20,6% 3,2 Deka-ImmobilienNordamerika DE000DK0LLA6 24,6% 24,2% -0,4 Deka-ImmobilienGlobal DE ,9% 23,5% 22,7% 28,1% 5,4 Leading Cities Invest DE ,6% 26,0% 18,3% 28,4% 10,1 Quelle: Letzte Veröffentlichungen der KVGen; Stichtag für jedes Jahr ist der Juni /33

13 Deutschland löst USA als beliebtesten Investitionsstandort ab Investitionsvolumen ist um fast 50% angestiegen Investitionen offener Immobilienfonds Die Ratingagentur Scope hat die im Jahr 2017 getätigten Investitionen offener Immobilienpublikumsfonds analysiert. Ergebnis: Im Vergleich zu 2016 ist das Investitionsvolumen um fast 50% gestiegen. Deutschland löst die USA als beliebtesten Investitionsstandort ab. Die durchschnittliche Größe der angekauften Objekte hat sich deutlich erhöht. Die 19 von Scope betrachteten offenen Immobilienpublikumsfonds erwarben im vergangenen Jahr 66 Gewerbeobjekte sowie 324 Wohnimmobilien und investierten dafür insgesamt 9,2 Mrd. Euro (8,7 Mrd. Euro Gewerbeobjekte und 0,6 Mrd. Euro Wohnimmobilien). Zum Vergleich: Im Jahr 2016 wurden nur 60 Gewerbeobjekte für 6,2 Mrd. Euro und vier Wohnimmobilien mit einem Volumen von 137 Mio. Euro erworben. Das Investitionsvolumen ist somit von 2016 auf 2017 um fast 50% angestiegen. Die Zunahme des Investitionsvolumens ist vor allem auf die nach wie vor hohen Mittelzuflüsse zurückzuführen. Obwohl zahlreiche Fonds die Annahme neuer Mittel limitieren, sind ihnen im Jahr 2017 netto rund 6,7 Mrd. Euro zugeflossen. Damit die Liquidität in den Fonds nicht zu stark ansteigt und dadurch das Renditeprofil der Fonds verwässert, müssen Fondsmanager investieren. Hohe Investitionsvolumen im hochpreisigen Marktumfeld können Risiken bergen Das hohe Investitionsvolumen in dem aktuell hochpreisigen Marktumfeld kann Risiken bergen. Werden Objekte in einer Hochpreisphase erworben, kann dies in Zeiten sinkender Immobilienpreise Wertkorrekturen erfordern. Fonds mit breit diversifizierten und über mehrere Marktzyklen aufgebauten können derartige Risiken in der Tendenz besser abfedern als kleinere Fonds, deren Immobilienportfolio sich erst im Aufbau befindet. Um den niedrigen Ankaufsrenditen zu entgehen, setzen zahlreiche Fondsmanager zunehmend auf Akquisitionen abseits klassischer Core-Büroimmobilien wie Projektentwicklungen, B-Lagen und Hotelimmobilien. Abb. 3: Investitionen offener Immobilienpublikumsfonds 2017 Länderallokation Schw eden 2,1% Australien 2,3% Finnland 2,8% Italien 3,0% Irland 1,2% Tschechien 1,0% Norw egen 0,8% Belgien 0,5% Portugal 0,4% Deutschland 25,2% Niederlande 5,3% Polen 6,0% Österreich 6,8% Frankreich 8,5% USA 15,9% Großbritannien 18,4% Quelle: Kapitalverwaltungsgesellschaften; Stand: ; Darstellung: Scope Analysis 12. Juni /33

14 Deutschland vor Großbritannien beliebtester Investitionsstandort In Bezug auf die Länderallokation der offenen Immobilienfonds gibt es einen neuen Spitzenreiter. Während im Jahr 2016 ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens in US-Immobilien floss, führt im Jahr 2017 Deutschland die Liste der beliebtesten Destinationen vor Großbritannien an. Insgesamt investierten die Fonds 2,3 Mrd. Euro in Deutschland. Das entspricht einem Viertel des gesamten Investitionsvolumens. Auf dem zweiten Rang folgt Großbritannien mit 1,7 Mrd. Euro bzw. 18% des gesamten Investitionsvolumens. In US-Immobilien investierten die Fondsmanager immerhin noch 1,5 Mrd. Euro. Das entspricht 16%. Gestiegene Hedging-Kosten machen US-Immobilien unattraktiv Ein wesentlicher Grund für den Rückgang der US-Investments sind gestiegene Kosten für Währungsabsicherung. Der mittlerweile signifikante Zinsunterschied zwischen dem US-Dollar und dem Euro hat zu deutlich höheren Hedging-Kosten geführt. Dies macht US-Investments für Euro-Investoren daher aktuell unattraktiver. Deutschland wird nicht nur international als einer der beliebtesten Investitionsstandorte betrachtet; auch bei den offenen Immobilienpublikumsfonds ist Deutschland wieder an die Spitze der Investitionsstandorte zurückgekehrt. Großbritannien zählt ebenfalls weiterhin zu den Kernmärkten der Fonds auch bei den Investitionen. Besonders da es auf dem Londoner Immobilienmarkt auch bedingt durch den Brexit in der jüngeren Vergangenheit Preiskorrekturen gab. Diese haben einige Fonds für Ankäufe genutzt. Trotz Brexit bleibt London einer der transparentesten und liquidesten Immobilienstandorte weltweit. Hotels statt Shopping-Center Büroimmobilien dominieren seit jeher die der offenen Immobilienfonds entfielen erneut über 60% der Investitionen auf Büroobjekte. Das liegt im Vergleich zu 2016 auf vergleichbarem Niveau wurden Hotelobjekte für rund 1,2 Mrd. Euro erworben Auffällig ist, dass sich Hotel- neben Einzelhandelsimmobilien als feste Größe bei offenen Immobilienfonds etabliert haben. Im Jahr 2017 wurden Hotelobjekte für rund 1,2 Mrd. Euro erworben. Das entspricht rund 13% des gesamten Ankaufsvolumens. Zum Vergleich: Im Jahr 2014 lag dieser Anteil noch bei 3%. Abb. 4: Investitionen offener Immobilienfonds 2017 nach Nutzungsarten Wohnen 6% Logistik / Industrie 2% Hotel 13% Einzelhandel 18% Büro 61% Quelle: Kapitalverwaltungsgesellschaften; Stand: ; Darstellung Scope Analysis. 12. Juni /33

15 Als Erklärung für die gestiegene Bedeutung von Hotelimmobilien kann die Suche nach Objekten mit attraktiven Risiko-Rendite-Profilen dienen. Im klassischen Core-Büro- Segment in Europa wird es zunehmend schwieriger, geeignete Objekte zu finden. Fondsmanager setzen daher auch auf alternative Segmente wie Hotelimmobilien. Der Anteil des Investitionsvolumens, der auf Einzelhandelsimmobilien entfällt, liegt 2017 bei 18% - und damit erneut wie bereits 2016 unter 20%. In den Jahren 2015 und 2014 waren es noch 22% bzw. 21%. In der rückläufigen Bedeutung der Einzelhandelsimmobilien für offene Immobilienfonds spiegelt sich auch die steigende Bedeutung des Online- Handels. Dieser führt zu rückläufigen Besucherzahlen in einigen Shopping Malls und trübt die Zukunftsaussichten des Segments ein. Wohnimmobilien spielen nur in Sektorenfonds eine Rolle Die Nutzungsart Wohnen hat für die klassischen großvolumigen offenen Immobilienfonds weiterhin keine Bedeutung. Allerdings sind die auf Wohnimmobilien spezialisierten Sektorenfonds hier aktiv. Im vergangenen Jahr kam mit dem UniImmo: Wohnen ZBI ein großvolumiges Produkt auf den Markt. Der Fonds verfügte Ende 2017 über 318 Liegenschaften und ein Verkehrswertvolumen von 454 Mio. Euro. Der FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND von Industria Wohnen kaufte 2017 an vier Standorten sowohl Projektentwicklungen als auch Bestandsobjekte an. Der WERTGRUND WohnSelect D tätigte hingegen lediglich einen Ankauf im Jahr Darüber hinaus gibt es einen weiteren neuen Fonds am Markt, der sich innerhalb der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Wohnen sowie Gesundheit diversifiziert. Der im Dezember 2016 aufgelegte Swiss Life REF (DE) European Real Estate Living and Working verfügt per Ende 2017 über ein Verkehrswertvolumen von 162 Mio. Euro. Er erwarb im Jahr 2017 eine Wohnimmobilie in Berlin. Alle o. g. Wohnimmobilienankäufe erfolgten in Deutschland. Vier Fonds stehen für 56% des Investitionsvolumens hausinvest und UniImmo: Europa aktivste Käufer Die beiden aktivsten Fonds im Jahr 2017 waren der hausinvest und der UniImmo: Europa. Beide Fonds übernahmen jeweils Objekte für mehr als 1,5 Mrd. Euro in ihre. Dahinter folgen der Deka-ImmobilienGlobal und der WestInvest InterSelect mit jeweils fast einer Milliarde Euro. Diese vier Fonds stellen zusammen 56% des Ankaufsvolumens sämtlicher Fonds im Jahr Berücksichtigt man das Volumen der nicht mehr im Aufbau befindlichen Fonds, war der grundbesitz global der aktivste Käufer. Er erwarb Objekte im Umfang von mehr als 600 Mio. Euro. Das entspricht 21% seines derzeitigen Fondsvolumens. Auf der anderen Seite steht der Deka-ImmobilienEuropa. Er kaufte Objekte für 686 Mio. Euro an, dies entspricht 5% seines Fondsvermögens. Durchschnittliche Objektgröße steigt auf 129 Mio. Euro Im Vergleich zu 2016 ist im vergangenen Jahr die durchschnittliche Objektgröße der Gewerbeimmobilien deutlich angestiegen. Während sie 2016 im Durchschnitt 103 Mio. Euro betrug, hatten die erworbenen Gewerbeobjekte 2017 ein Volumen von durchschnittlich 129 Mio. Euro. Das ist ein Anstieg der durchschnittlichen Objektgröße von 25%. Ein wesentlicher Grund: Der Ankauf großvolumiger Objekte ist für das Fondsmanagement in der Regel effizienter. Ausmaß und Umfang der Due-Diligence und des gesamten Ankaufsprozesses sind bei großvolumigen Objekten nicht wesentlich aufwändiger als bei kleineren Akquisitionen. Insbesondere unter der Zielsetzung, die liquiden Mittel des Fonds effizient zu investieren, ist der Ankauf großer Objekte attraktiv. Allerdings steigen damit auch Konzentrationsrisiken im Fonds. In Bezug auf die Fungibilität kann es in bestimmten Marktphasen zu Einschränkungen kommen. 12. Juni /33

16 Zur Auswertung Ausgewertet wurden alle Immobilien, deren Nutzen- und Lasten-Übergang im Jahr 2017 erfolgt ist. Das heißt, im Jahr 2017 beurkundete Immobilien, deren Übergang aber erst 2018 erfolgte, sind in dieser Auswertung noch nicht erfasst. Die im Report dargestellten Investitionssummen beziehen sich auf die tatsächlich gezahlten Kaufpreise bzw. auf die gutachterlich ermittelten Verkehrswerte zum Ende des Jahres Beide Werte liegen im Jahr des Ankaufs in der Regel sehr eng beieinander. 12. Juni /33

17 Asset Management Ratings 2018 aktualisierte Asset Management Ratings von Anbietern offener Immobilienfonds Asset Management Gesellschaft Segment Rating DWS (Real Estate Deutschland) Union Investment Gruppe Segment Immobilien Immobilien AAA AMR DekaBank Geschäftsfeld Immobilien Immobilien AA+ AMR Commerz Real Investmentgesellschaft Immobilien AA AMR KanAm Grund Group* Immobilien A+ AMR *Rating Stand Januar ; Sortierung innerhalb Ratingnote alphabetisch; Stand: Die vollständigen Ratingmitteilungen inklusive Disclaimer finden Sie auf: Scope bestätigt das Asset Management Rating der DWS im Segment Real Estate Deutschland bei AAAAMR auf dem Niveau des Vorjahres und attestiert dem Asset Manager eine nach wie vor exzellente Qualität und Kompetenz Der Geschäftsbereich Real Estate Deutschland mit derzeit 21,4 Mrd. Euro Assets under Management (GAV) ist wichtiger Bestandteil der jüngst an die Börse gebrachten DWS, die in ihrer globalen Alternatives-Plattform rund 73 Mrd. Euro in den Assetklassen Immobilien, Infrastruktur, Liquid Real Estate, Private Equity, Hedge Fonds und ESG- Investments verwaltet. Damit gehört die DWS zu den größten Asset Managern weltweit in diesen Segmenten. Die Strategie einer globalen, integrierten Investment- und Asset Management-Plattform wird auch im Immobilienbereich stringent umgesetzt und verschafft der Gesellschaft durch große Nähe zu lokalen Investmentmärkten einen exzellenten Zugang zu Märkten und Objekten erreichte die globale Plattform ein Transaktionsvolumen von 6,9 Mrd. Euro, was die Relevanz als globalen Marktakteur unterstreicht und der Plattform, besonders was die Volumina und die Deal-Sicherheit betrifft, Vorteile am Markt verschafft. Diese bereits sehr starke globale Präsenz in den lokalen Investmentmärkten wird weiter ausgebaut. Die DWS weist ausgezeichnete Expertise in der Entwicklung, Strukturierung und dem ertragsorientierten Management von indirekten Immobilieninvestments auf. Beim Wachstum der Assets under Management ist eine Verlangsamung auf ca. 2,6% im Vergleich zum Vorjahr für die Publikumsfonds und 5,4% für Spezialfonds auszumachen, was die Vorsicht des Hauses bezüglich der hohen Einkaufspreise bzw. den Mangel an Zielobjekten mit dem gesuchten Rendite-Risikoprofil zum Ausdruck bringt. Das Transaktionsvolumen lag im Jahr 2017 bei 2,8 Mrd. Euro für den hier bewerteten Bereich Real Estate Deutschland. Für die von der RREEF gemangten deutschen offenen Immobilienfonds ging das Transaktionsvolumen von über 2 Mrd. Euro im Vorjahr auf 1,5 Mrd. Euro zurück. Anzumerken bleibt, dass die Ankäufe im aktuell hochpreisigen Marktumfeld erfolgen und bei sich wieder abkühlenden Märkten Wertkorrekturen folgen können. Die Performance der Fonds, insbesondere des grundbesitz europa sowie der Spezialfonds und der geschlossenen Vehikel liegt im Vergleich der Peergruppen über dem Durchschnitt, was einen positiven Bewertungstreiber des Ratings darstellt. 12. Juni /33

18 Die weitere Steigerung der Vermietungsquoten, insbesondere des grundbesitz global, der weiter aufholen konnte und erstmals wieder über 90% lag, wirkt sich zwar positiv auf das Rating aus. Die Vermietungsquote der drei Publikumsfonds lag im Schnitt jedoch unterhalb des Branchendurchschnitts. Die zurückgegangene Vermietungsleistung innerhalb eines generell weltweit vorteilhaften wirtschaftlichen Umfelds begrenzt hingegen das Rating. Der relativ geringe Anteil zertifizierter Gebäude im Bestand ist nach Meinung von Scope noch ausbaufähig. Allerdings wertet Scope die klare Fokussierung auf wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen im Kontext der Nachhaltigkeitsoptimierung positiv. Scope bestätigt das aktuelle Asset Management Rating der Union Investment im Segment Immobilien von AAAAMR und bestätigt dem Asset Manager eine exzellente Qualität und Kompetenz Die Union Investment Gruppe zählt zu den 20 größten Immobilien Asset Managern weltweit. Das Segment Immobilien verfolgt eine kontinuierliche und konservative Strategie, die auf Core-Investitionen vornehmlich in den stabilen Lagen Deutschlands, Westeuropas und selektiv ausgewählten globalen Standorten ausgerichtet ist, in denen die Union Investment Gruppe besondere Kompetenz aufweist und regional vertreten ist oder über starke Joint-Ventures verfügt. Neben der Hauptnutzungsart Büro verfügt die Union Investment in den Nutzungsarten Einzelhandel und Hotel über ausgebaute Spezialkompetenzen und zeigt eine deutlich überdurchschnittliche sektorale Diversifikation ihrer. Die Gesellschaft hat sich durch anorganisches Wachstum durch ein Joint-Venture mit der ZBI nunmehr auch erfolgreich in den Wohnimmobilienbereich diversifiziert. Die Auflage eines offenen Immobilienpublikumsfonds für Privatanleger im Wohnbereich wurde sowohl auf der Investoren- als auch auf der Akquisitionsseite der Immobilien erfolgreich initiiert. In ihrer Produktstrategie bietet die Union Investment Gruppe hinsichtlich der Risikoklassifizierung klar positionierte Fonds für private und institutionelle Anleger. Die Fonds für Privatanleger weisen jedoch im Wettbewerbsvergleich keine klare Produktdifferenzierung auf. Geografisch sowie sektoral fokussierte Spezialfonds für institutionelle Investoren vervollständigen die überdurchschnittliche Bandbreite des Angebots. Sowohl im Privatanlegerbereich als auch im institutionellen Geschäft ist die Gesellschaft signifikant gewachsen und hat in beiden Segmenten weiterhin die Marktführerschaft inne. Das Unternehmen nimmt zudem eine führende Rolle bei der Weiterentwicklung von Nachhaltigkeitsstandards ein. Auch im Bereich Digitalisierung positioniert sich die Gesellschaft als Innovationstreiber, welches sie durch den mitinitiierten PropTech Innovation Award aktiv vorantreibt und damit frühzeitig neue Entwicklungen am Markt erkennen und für sich nutzen kann. Die Einbindung in die Genossenschaftliche FinanzGruppe mit ihrem ausgebauten Vertriebsnetz und engen Kommunikationswegen bietet eine hohe Stabilität. Die Qualität der Prozesse in den Bereichen Immobilien Asset Management sowie Risikokontrolle stellt sich als sehr hoch dar. Die weiterhin im Ausbau befindliche globale Kompetenz in Zusammenarbeit mit jeweiligen lokalen Partnern sollte aus Sicht von Scope kontinuierlich weiterverfolgt werden. Positiv hervorzuheben sind die durchgehend sehr hohen Vermietungsquoten, die zum Teil noch weiter gesteigert werden konnten. Das hohe Ankaufsvolumen wurde auch 2017 in einem hochpreisigen Marktumfeld umgesetzt, was künftig Risiken hinsichtlich der Wertentwicklung bergen kann. Ankäufe auf in Teilen zwar niedrigem Renditeniveau tragen zur Verjüngung und Verbesserung der Mietvertragsparameter der bei. 12. Juni /33

19 Gleichwohl sind verstärkt Maßnahmen erforderlich, um das Renditeniveau der Fonds stabil zu halten und die Risikotragfähigkeit zu stärken. Der vergleichsweise hohe Anteil von Projektentwicklungen ermöglicht Ankäufe auf höherem Renditeniveau. Allerdings kann hiermit auch ein höheres Risiko verbunden sein, da die tatsächlichen Vermietungen die ursprünglichen Markterwartungen bestätigen müssen. Auch im Jahr 2017 ist es dem Management gelungen, die Portfolien selektiv weiter zu optimieren. Erreicht wurde dies durch Verkäufe nicht mehr strategiekonformer Objekte. Aus Sicht von Scope sollte der hohe Einzelhandelsanteil mit vielen Shopping-Centern besonders vor dem Hintergrund der Entwicklung des ecommerce sehr eng begleitet werden und gegebenenfalls in Portfolioanpassungen resultieren. Das Unternehmen überwacht die Entwicklungen an den einzelnen Standorten gemeinsam mit den Center Managern sehr eng. Scope bestätigt das Asset Management Rating der Deka-Gruppe im Immobiliensegment von AA+AMR auf dem sehr hohen Niveau des Vorjahres. Dem Geschäftsfeld Asset Management Immobilien der Deka- Gruppe wird eine sehr gute Qualität und Kompetenz attestiert Das Asset Management Immobilien (AMI) der Deka-Gruppe konnte seit 2009 das verwaltete Immobilien- und Fondsvermögen kontinuierlich und deutlich steigern. Derzeit gehört das AMI mit einem aggregierten Immobilienvermögen von 32,1 Mrd. Euro und einem globalen Immobilienportfolio mit einer Gesamtmietfläche von 8,7 Mio. m² zu den größten Immobilieninvestoren. Mit einem Verkehrswertvolumen von 25,1 Mrd. Euro (23,4 Mrd. Euro im Vorjahr) in ihren offenen Immobilienpublikumsfonds ist die Deka unter den Top 3 Asset Managern in diesem Teilsegment. Das differenzierte Produktangebot richtet sich auf Basis der jahrzehntelangen Branchenexpertise und des eigenen exzellenten Immobilienresearchs mit konservativen Investmentstrategien sowohl an institutionelle Investoren als auch an Privatanleger. Scope bewertet die große Bandbreite der Produktpalette, die von klassischen offenen Immobilienfonds über thematisch und regional fokussierten Fonds zu Club-Deal- Lösungen und Kreditfonds reicht, klar positiv. Dies geschieht insbesondere vor dem Hintergrund der deutlichen Schärfung des institutionellen Angebotsprofils der Gesellschaft, wozu auch die Auflage von Dachfondskonstruktionen und die Ausweitung des institutionellen Dienstleistungsangebots um Beratungs- und Managementleistungen innerhalb des Sparkassen-Finanzverbundes zählt. Die strategische Ausrichtung des Asset Managers beurteilt Scope als gut. Die deutlich intensivierten Auslandsaktivitäten werden positiv im Rating berücksichtigt. Neben Kooperationen in Form von Joint-Ventures mit externen Partnern wurden erstmalig auch interne Joint-Ventures zwischen offenen Immobilienfonds umgesetzt. Wenngleich diese Herangehensweise für die Deka Zugang zu Assets in einer anderen Größenordnung erschließt, werden hier im Hinblick auf potenziell steigende Klumpen- bzw. Fungibilitätsrisiken besondere Anforderungen an die Risikomanagementsysteme des Hauses gestellt, welche Scope allerdings als hervorragend ansieht. Die Initiativen im Themenkomplex Digitalisierung, die schon gestartet sind bzw. kurz vor dem Einsatz stehen, erscheinen sehr vielversprechend, die Effizienz und Nachhaltigkeit im Immobilien- und Fondsmanagement weiter zu steigern. Prozessbezogen plant das Segment AMI perspektivisch eine stärkere Fokussierung auf die Steuerung und Überwachung. Der Deka gelang es zudem sehr gut, die derzeitige wirtschaftliche Lage zu nutzen, um die Vermietungsquoten der Fonds erneut deutlich anzuheben. Auch die 12. Juni /33

20 Vermietungsleistung steigerte sich um zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr auf ca. 276 Mio. Euro. Des Weiteren gehörte das AMI mit einer Rekordtransaktionsbilanz von 5,9 Mrd. Euro zu den aktivsten Asset Managern und nutzte Marktopportunitäten aus, um einerseits die Portfoliobereinigung einen weiten Schritt voran zu bringen und nicht strategiekonforme bzw. Leerstands gefährdete Objekte zu veräußern. Andererseits wurden aber auch selektiv Objekte von hoher Qualität angekauft und insbesondere in Großbritannien trotz drohendem Brexit Chancen genutzt. Besonders die Maßnahmen der Portfoliooptimierung werden im aktuellen Marktumfeld als sehr positiv besonders im Hinblick auf die Stärkung der Risikotragfähigkeit der Portfolien eingeschätzt. Die Nettovertriebsleistung in Höhe von rund 1,9 Mrd. Euro liegt unter dem Vorjahreswert. Im Hinblick auf die aktuell angespannte Situation an den Immobilienmärkten stellt sie aus Sicht von Scope jedoch eine realisierbare Größenordnung dar. Allerdings bergen die jüngst in der Hochpreisphase des Marktes angekauften Objekte perspektivisch Abwertungsrisiken in der Phase einer Marktabkühlung. Die stetig sehr hohe Nachhaltigkeitsausrichtung sowie die im Branchenvergleich sehr hohe Zertifizierungsquote im Bestandsportfolio werden von Scope als werterhaltende und die Marktgängigkeit der Immobilien sichernde Maßnahmen mit sehr gut bewertet. Die Zertifizierungsquote soll darüber hinaus weiter ausgebaut werden. Während sich die Performance der institutionellen Fonds im Peergroupvergleich positiv darstellt, fließt die vergleichsweise mäßige Rendite zweier Publikumsfonds für Privatanleger entsprechend bewertungsmindernd in das Rating ein. Die geografische Diversifikation der institutionellen Sektorenfonds wird von Scope noch als unterdurchschnittlich eingeschätzt. Eine Verbreiterung der Investorenbasis auch außerhalb des Sparkassenverbundes würde eine stärkere Diversifikation nach Kundengruppen fördern. Positiv beurteilt Scope, dass die Wartelisten künftig so gesteuert werden sollen, dass ein Vollabruf der Investorengelder innerhalb von drei Jahren erreicht wird. Dieser Zeitraum liegt allerdings über dem Zeitraum vieler Wettbewerber. Scope bestätigt das aktuelle Asset Management Rating der Commerz Real AG im Segment Immobilien mit AAAMR und damit eine sehr gute Qualität und Kompetenz im Asset Management offener und geschlossener AIF sowie unternehmerischer Beteiligungen Die Gesellschaft zählt mit einer über vierzigjährigen Historie im internationalen Immobilienmanagement zur Gruppe der führenden europäischen Immobilien-Investmentund Asset Manager. Das Unternehmen zeichnet sich durch eine sehr hohe produktspezifische Qualität, sowohl für institutionelle Investoren als auch für Privatanleger, sowie durch ein integriertes Investment- und Risikomanagement aus. Die Commerz Real AG (CRAG) verfügt über eine hohe lokale Präsenz in ihren jeweiligen Investmentregionen. Als weit überdurchschnittlich stellen sich die sehr hohe bautechnische Kompetenz und die detaillierte Expertise in den bedeutenden Immobiliengattungen Shoppingcenter und Hotel dar. Über die jeweiligen Unternehmensbereiche erreicht die CRAG eine sehr hohe Wertschöpfungstiefe im Immobiliensegment. Die robuste Einnahmenbasis aus Anlage- und Finanzierungsprodukten und die enge Einbindung in den Commerzbankkonzern gewährleisten aus Sicht von Scope eine sehr hohe Unternehmensstabilität. Im Privatkundenvertrieb profitiert die CRAG von der hohen Expertise der Muttergesellschaft im Online-Banking und internetbasierten Marketing. Institutionelle Investoren bedient die Gesellschaft mit maßgeschneiderten Immobilieninvestments und strukturierten Produkten. Das klare Bekenntnis zu unternehmerischer 12. Juni /33