Markt Fakten und Entwicklungen und Trends am Immobilienmarkt

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1 Deutsche Immobilien-Partner Markt Fakten und Entwicklungen und Trends am Immobilienmarkt 2014 DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN DER MARKT FÜR Einzelhandel DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS DER MARKT FÜR Logistikflächen

2 Inhalt INHALT INHALTSVERZEICHNIS... S. 2 MÄRKTE IM ÜBERBLICK VORWORT... S. 4 DIP-Historie... S. 5 di-partner... S. 6 neu bei di... S. 8 neues bei di... S. 10 Der Markt für Büroflächen Deutschland... S. 14 Der Markt für Einzelhandel und Gewerbe Deutschland... S. 16 Der Markt für Grundstücke und Investments Deutschland... S

3 Inhalt MÄRKTE IM Einzelnen Der Markt für Büroflächen Verhaltener Flächenumsatz auf den Büromärkten... S. 22 IMPRESSUM DIP-Partner... S. 35 Der Markt für Einzelhandelsflächen Einzelhandelsmarkt weiter im Aufwind... S. 26 DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS starkes Immobilienjahr... S. 28 Der Markt für Logistikflächen beliebtes Anlageziel auch für ausländische Investoren... S

4 Vorwort Seit jeher unbezahlbar ist das Geschenk, sich Zeit für die wirklich wichtigen Dinge zu nehmen. Jeder kann für sich entscheiden, was das ist! U unbekannt Verehrte Leser, so wie das Umfeld unseres heimischen Immobilienmarktes sich stetig weiterentwickelt, ist auch der Zusammenschluss des überregionalen Netzwerkes DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER gefordert, sich weiterzuentwickeln und sich attraktiven neuen Partnern zu öffnen. Diese stellen wir Ihnen auf Se n seiten 8 9 vor. Für den Standort Bremen konnten wir 2013 die renommierte Justus Grosse Projektentwicklung GmbH gewinnen. Ferner war es eine logische Schlussfolgerung, dem bedeutenden Markt München mit seinem einzigartigen Seckgürtel eine verstärkte Aufmerksamkeit zu widmen. Vor diesem Hintergrund ist der Beitritt der mit sechs Standorten im Großraum München stark exandierenden Aigner Immobilien GmbH zum DIP Verbund zum im Sinne der Kunden von DIP und Aigner Immobilien ein wichtiger und folgerichtiger Schritt. Sie erleben unseren gemeinsamen Auftritt durch unseren Marktreort Markt und Fakten, den wir seit 1989 jeweils im Frühjahr veröffentlichen. Dieser untersucht auch zahlreiche so genannte B-Städte und bietet Ihnen damit nicht nur interessante Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost, sondern auch zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße. Um Ihnen zudem ersönliche artner- und regionenübergreifende Kontakte und Gesräche zu ermöglichen, räsentieren sich Ihnen die DIP-Partner alljährlich gemeinsam auf der Exo Real. In unserem Netzwerk fließen die Informationen zusammen, die Sie für Ihre Entscheidungen benötigen und die für Sie unverzichtbar sind! Wir sind stets in Ihrer Nähe, rufen Sie uns an! Ihr Henrik Hertz DIP Srecher

5 DIP Historie DIP DEUTSCHE IMMOBILIEN-PARTNER EIN VERBUND LANG ETABLIERTER Sezialisten! Historisches: Die zunehmende überregionale Aufgabenstellung vor allem in den Sarten Investment und gewerbliche Vermietung veranlasste 1988 die befreundeten inhabergeführten Traditionsfirmen AENGEVELT (seit 1910), düsseldorf, ARNOLD HERTZ (seit 1900), Hamburg, und Ellwanger & Geiger (1912), Stuttgart, einen Verbund zu gründen. Das Ziel: Die wichtigsten Standorte sollten durch den Beitritt renommierter Immobilien-Maklerfirmen eng miteinander vernetzt werden. Dies war die assende Antwort auf die Frage, wie man den Bedürfnissen überregional agierender inländischer und ausländischer Investoren gerecht werden kann! Code of Conduct : Mehr Vertrauen: Jeder Partner handelt bei gemeinsamen Geschäften ehrlich und verantwortungsbewusst. Mehr Kometenz: Jeder Partner setzt sein gutes Renommee ein und bietet eine hochwertige Dienstleistung. Mehr Qualität: Jeder Partner gewährleistet mit seiner Marktstellung an seinem jeweiligen Standort den zugesicherten Qualitätsstandard. Der hohe Bekanntheitsgrad der drei Gründungsgesellschafter sollte weiteren ausgesuchten Partnerfirmen aus anderen Regionen die Möglichkeit bieten, auch für ihre regionalen Kunden die bundesdeutschen Märkte zu erschließen. Die Erfassung regionaler Marktdaten ermöglichte als Pionierleistung in der Branche die Herausgabe des alle relevanten Märkte in West- und Ostdeutschland erstmalig vergleichenden Marktreorts MARKT und FAKTEN, den Sie heute in der 26. Ausgabe in der Hand halten. Aktuelles: Sieben Immobilien-Dienstleister mit mehr als zwanzig niederlassungen gehören dem flächendeckenden DIP Verbund heute an. Jeder Partner ist an seinem Standort langjährig tätig, vernetzt, erstklassig eingeführt und etabliert. Unsere Zusammenarbeit basiert auf der Grundlage großen Vertrauens und steht auf dem Fundament herausragender fachlicher Qualifikation und aktiver Markträsenz. Die Integration nachstehender renommierter Anbieter macht den DIP-Verbund stark und einzigartig: DEKRA Industrial International GMBH, Saarbrücken EBZ BUSINESS SCHOOL GMBH University of Alied Sciences, Bochum GLS IMMOWERT GMBH, Nürnberg TLG IMMOBILIEN GMBH (NIEDERLASSUNG SÜD), Dresden Gemeinsame Werte die beste Basis für Ihren Erfolg! Der Kunde eines Partners genießt unseren höchsten Resekt, oberste Priorität und erfährt die seriöse Beratung und Transaktionsbegleitung, die dieser selbstverständlich erwarten darf und von seinem regionalen Immobilienberater gewohnt ist! Mehr Ideen, mehr Kometenzen, mehr Chancen in der Vermarktung oder der Beschaffung Ihrer Immobilien ergänzen unsere Kernkometenzen für Sie auf das Wirkungsvollste! 5

6 DIP Partner PARTNER DIP-Partner seit 1900 Henrik Hertz Dr. Lutz Aengevelt Dr. Wulff Aengevelt Thomas Aigner Patrick Schönleiter Holger Hertz Phili Hertz aengevelt Düsseldorf/Berlin/Dresden/ Frankfurt/Leizig/Magdeburg Kennedydamm 55/Ross-Straße Düsseldorf Kontakt: Dr. Lutz Aengevelt, Dr. Wulff Aengevelt Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) Aigner Immobilien GmbH München Steinsdorfstraße München Kontakt: Thomas Aigner Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) gewerbe@aigner-immobilien.de ARNOLD HERTZ Hamburg/Rostock Große Bleichen Hamburg Kontakt: Henrik Hertz Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) henrik.hertz@arnoldhertz.de Joachim Linnemann Burkhard Bojazian Dr. Guido Stracke Hermann-Josef Hochhausen Peter Schneider Margarethe Mosler Justus Grosse Projektentwicklung GmbH Bremen Langenstraße Bremen Kontakt: Joachim J. Linnemann, Burkhard Bojazian Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) sekretariat@justus-grosse.de KSK-Immobilien GmbH Köln Richmodishaus am Neumarkt Richmodstraße Köln Kontakt: Dr. Guido Stracke, Hermann-Josef Hochhausen Telefon: +49 (0) bzw. -75 Telefax: +49 (0) guido.stracke@ksk-immobilien.de hermann-josef.hochhausen@ksk-immobilien.de SCHNEIDER+CIE. GMBH & CO. KG München Baierbrunner Straße München Kontakt: Peter Schneider Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) schneider@schneider-cie.com 6

7 DIP Partner Preferred PARTNER Robin Frank Mükremin Akyildiz Kirsten Kirsch Prof. Dr. Volker Eichener Immobilienvermittlung BW GmbH Stuttgart Fritz-Elsas-Straße Stuttgart Kontakt: Robin Frank und Mükremin Akyildiz Telefon: +49 (0) bzw Telefax: +49 (0) bzw DEKRA Industrial International GmbH Saarbrücken Untertürkheimer Straße Saarbrücken Kontakt: Kirsten Kirsch Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) EBZ Business School GmbH Bochum Sringorumallee Bochum Kontakt: Prof. Dr. Volker Eichener Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) Klaus-Dieter Schwensen Jochen Nagel TLG IMMOBILIEN GmbH (Niederlassung Süd) Dresden/Magdeburg/Erfurt/ Chemnitz/Leizig Budaester Straße Dresden Kontakt: Klaus-Dieter Schwensen Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) klaus-dieter.schwensen@tlg.de GLS ImmoWert GmbH Nürnberg Leiziger Platz 21 / 9. Stock Nürnberg Kontakt: Jochen Nagel Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) jochen.nagel@gls-immowert.de 7

8 Neu bei Di NEU BEI DIP AIGNER IMMOBILIEN GMBH Als inhabergeführtes, mehrfach ausgezeichnetes Familienunternehmen gehören wir mit über 20 Jahren Markterfahrung und einem durchschnittlichen Objektvolumen von über 300 Mio. Euro ro Jahr zu den To 5 der Maklerunternehmen im Großraum München. An den sechs Standorten in Nymhenburg, Schwabing, Lehel, Bogenhausen, Pullach und Starnberg konzentrieren sich über 100 qualifizierte und erfahrene Mitarbeiter auf den Verkauf und die Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien im Großraum München. Unser Dienstleistungssektrum reicht von der klassischen Wohnimmobilienvermittlung über die Vermarktung von Investmentrojekten bis hin zum Vertrieb von Bauträgermaßnahmen, die durch eine unternehmenseigene Marketingabteilung begleitet werden. Thomas Aigner Geschäftsführender Gesellschafter Darüber hinaus bieten wir eine marktorientierte Wertermittlung durch firmeneigene Architekten und Gutachter. Abgerundet wird unser Leistungssektrum durch eine bankenunabhängige Finanzierungsberatung. Patrick Schönleiter Geschäftsführer Investment Vermittlung und Entwicklung von Wohnund Gewerblichen Anlageobjekten Gewerbe Vermittlung von Büro- und Gewerbeflächen in zentralen City-Lagen Wohnen Vermittlung von Wohnimmobilien und Grundstücken zur rivaten Nutzung Aigner Immobilien GmbH München Steinsdorfstraße München Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) gewerbe@aigner-immobilien.de Projektentwicklung 8

9 Neu bei Di NEU BEI DIP JUSTUS GROSSE PROJEKTENTWICKLUNG GMBH Das Einmaleins erfolgreicher Projektentwicklung? Lage, Konzet, Architektur und Wirtschaftlichkeit in einem Gesamtaket erfekt zu vereinen! Dafür stehen wir. Und deshalb steht der Name Justus Grosse für konsequente Marktbeobachtung, exakte Bauausführung und termingerechte Fertigstellung. Wir erkennen Ihre Wünsche und setzen sie entschlossen um. Denn unsere Kunden erwarten vor allem eins: einen zuverlässigen Partner, der attraktive, sichere und rentable Projekte realisiert. Joachim Linnemann Geschäftsführer So entstehen unter unserer Federführung ro Jahr rund 100 Eigentumswohnungen in verschiedensten Objekten in Bremen und im Bremer Umland. Zudem baut Justus Grosse regelmäßig gewerbliche objekte, Bürohäuser und Sonderimmobilien. Besonderes Know-how und viel Erfahrung besitzen wir zudem in der Revitalisierung, dem Umbau und der erfolgreichen Umnutzung historischer Bausubstanz. Burkhard Bojazian Geschäftsführer Hanseatischer Pragmatismus, geaart mit dem Mut, Neues zu wagen und zu bewegen: Darauf legen wir Wert. Und so schaffen wir bleibende Werte. Justus Grosse Projektentwicklung GmbH Bremen Langenstraße Bremen Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0)

10 Neues bei Di NEUes BEI DIP Aus SCHNEIDER & PRELL wird SCHNEIDER+Cie. DIP-Partner Schneider & Prell Immobilientreuhand AG wird künftig unter dem Namen SCHNEIDER+Cie. auftreten. Eine entsrechende Firmengründung wurde Ende Januar 2014 im Handelsregister eingetragen. Das neue Unternehmen widmet sich dem Maklergeschäft im Investmentbereich, während sich Schneider & Prell weiterhin auf Privatimmobilien im bayerischen Oberland konzentriert. Grund für die Neugründung ist ein Generationenwechsel und eine Änderung im Kreis der Gesellschafter. Geschäftsführer von SCHNEIDER+Cie. GmbH & Co. KG sind Rechtsanwältin Margarethe Mosler und Peter Schneider, alleiniger Vorstand der Schneider & Prell Immobilientreuhand AG. Er ist Mitglied im Gutachterausschuss des Landkreises Bad Tölz-Wolfratshausen und Vorsitzender des Maklerfachausschusses im IVD Süd e.v. Margarethe Mosler Peter Schneider beide Geschäftsführer Schneider & Prell wurde 1982 von Johannes Schneider, dem Vater von Peter Schneider, im Süden von München gegründet. Er wird auch dem neuen Unternehmen beratend zur Seite stehen. Außer im Kerngeschäftsgebiet Großraum München wird das Unternehmen in anderen bayerischen Städten, aber auch außerhalb Bayerns tätig sein. Zu den Geschäftsfeldern gehören: Investment Vermittlung von Wohn- und Gewerbeinvestments, u. a. Wohnanlagen, Bürogebäude, gemischt genutzte Immobilien, Handelsimmobilien, Grundstücke SCHNEIDER+Cie. GmbH & Co. KG München Baierbrunner Straße München T: +49 (0) F: +49 (0) 89 Gewerbe Vermietung von Einzelhandels- und Gewerbeflächen in Neubaurojekten Immobiliendienstleistungen bewertungen, Immobilien-Due Diligence, Beratung bei Transaktionen, Projektentwicklung und Vertriebssteue rung von Neubau- oder Aufteilerrojekten 10

11 Neues bei Di NEUES BEI DIP Aus Rödl & Partner ImmoWert GmbH wird GLS ImmoWert GmbH, Nürnberg - im Zeichen der Veränderung - Mit der erfolgten Übernahme aller Geschäftsanteile der ImmoWert GmbH von Rödl & Partner zum 01. Januar 2014 durch die GLS Bank aus Bochum hat die DIP-Familie einen Preferred Partner mit ausgezeichnetem Bankenhintergrund erhalten. Die beiden Unternehmen ImmoWert und GLS kooerieren bereits seit sieben Jahren auf dem Gebiet der Immobilienbewertung. Gegenwärtig wächst die Bank stark bei sozial-ökonomischen Finanzierungen und hat dadurch ein umfangreiches Eigenbewertungsvolumen aufgebaut. Bereits im Oktober 2013 hat die ImmoWert neue Geschäftsräume an ihrem Firmensitz in Nürnberg bezogen. Erwarten Sie auch weiterhin Bewertungs- und Beratungsdienstleistungen, die differenziert betrachten, objektiv beurteilen und die so gewonnenen Erkenntnisse mit klaren, verifizierbaren Zahlen und nachhaltigen Fakten belegen! Die erste sozial-ökologische Universalbank der Welt kann nun mit der Exertise ihrer neuen Tochtergesellschaft ihren Kundinnen und Kunden auch dabei helfen, bei deren Immobilien nachhaltige Wertentwicklungsotentiale aufzudecken und diese auszuschöfen. Auf Seiten der ImmoWert führt der Gesellschafterwechsel nicht nur zu einer deutlichen Sezialisierung ihrer bewertungsleistungen, insbesondere die Stärkung des Themas Nachhaltigkeit bei Sozialimmobilien, sondern bringt auch eine deutliche Erweiterung des Geschäftsmodells mit sich. So sind ergänzende Dienstleistungen wie die Beratung von Immobilienunternehmen und die Begleitung von Immobilienrojekten aus den Bereichen Erneuerbare Energien, ökologische Landwirtschaft sowie Soziales Wohnen und Bildung zu etablieren. Jochen Nagel Geschäftsführer GLS ImmoWert GmbH Nürnberg Büro im MERIAN FORUM Leiziger Platz 21, 9. Etage Nürnberg Telefon: +49 (0) Telefax: +49 (0) info@gls-immowert.de Überall dort finden sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien, wie z. B. Handelsimmobilien, Verteilerzentren, Pflegeimmobilien oder Schulen. 11

12 DIP Deutsche Immobilien-Partner MÄRKTE IM ÜBERBLICK 12

13 DIP Deutsche Immobilien-Partner Der Markt für Büroflächen Deutschland... S. 14 Der Markt für Einzelhandel und Gewerbe Deutschland... S. 16 Der Markt für Grundstücke und Investments Deutschland... S

14 MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN AUF EINEN BLICK Büromarkt Berlin Bremen Dresden Düsseldorf Essen Frankfurt Flächenumsatz im Jahr 2012 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer Flächenumsatz im Jahr 2013 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer Prognostizierter Umsatz für das Jahr 2014 in m 2 MF Vermietungsleistung + Eigennutzer Sitzenmiete* - City 2011 in EUR/m 2.m. 21,70 11,00 11,00 23,50 13,20 36,00 Sitzenmiete* - City 2012 in EUR/m 2.m. 22,00 11,50 11,50 25,50 13,50 36,00 Sitzenmiete* - City 2013 in EUR/m 2.m. 22,50 12,50 12,00 27,50 14,00 37,00 Sitzenmiete* - Cityrand 2013 in EUR/m 2.m. 16,00 12,00 9,00 21,00 12,80 19,00 Sitzenmiete* - Außenbezirke 2013 in EUR/m 2.m. 12,50 11,00 6,50 16,00 11,50 15,50 Durchschnittsmiete - City 2011 in EUR/m 2.m. 16,00 8,00 8,50 17,00 9,70 21,50 Durchschnittsmiete - City 2012 in EUR/m 2.m. 16,30 8,20 8,00 17,50 9,80 21,50 Durchschnittsmiete - City 2013 in EUR/m 2.m. 16,50 8,75 8,50 17,80 9,90 21,50 Durchschnittsmiete - Cityrand 2013 in EUR/m 2.m. 12,00 9,50 6,50 14,70 9,50 13,50 Durchschnittsmiete - Außenbezirke 2013 in EUR/m 2.m. 7,50 9,20 4,50 12,70 8,50 11,50 Durchschnittsmiete - Stadtgebiet 2013 (insgesamt) in EUR/m 2.m. 12,40 8,10 8,00 13,80 9,20 18,00 Prognostizierte Mietreisentwicklung für das Jahr oberste Preiskategorie (Sitzenmieten) Leerstand Ende 2012 in m 2 MF kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand) Leerstand Ende 2013 in m 2 MF kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand) Leerstandsquote Ende 2012 (in % des Bürobestandes) 8,0 3,6 11,6 11,7 4,8 13,7 Leerstandsquote Ende 2013 (in % des Bürobestandes) 7,6 3,5 11,4 11,6 5,8 13,0 Prognostizierte Leerstandsentwicklung Ende 2014 (absolut) *Gewichtet nach gif-definition k. A. keine Angaben 14

15 MÄRKTE IM ÜBERBLICK Hamburg Hannover Köln Leizig Magdeburg München Nürnberg Rostock Stuttgart k. A k. A. k. A ,00 12,80 21,00 11,50 10,50 30,00 13,50 11,50 18,80 24,00 13,80 20,50 11,50 10,50 31,50 13,50 10,00 19,00 24,00 14,00 22,00 12,00 10,80 32,50 13,50 10,00 20,00 14,00 k. A. 13,00 8,50 7,80 16,00 13,50 7,90 16,00 12,00 k. A. 9,00 6,00 5,50 12,50 11,50 6,50 12,50 13,50 9,60 11,00 8,00 8,50 16,00 9,50 8,70 14,70 15,20 9,50 11,50 8,20 8,50 17,00 9,50 8,50 15,50 13,80 9,80 12,00 8,00 8,50 17,00 9,50 8,30 15,00 12,00 8,50 9,50 7,50 6,00 12,50 9,50 7,50 12,00 10,00 k. A. 7,00 5,00 4,00 8,50 8,50 6,00 10,00 12,50 k. A. 11,50 6,60 6,00 14,80 8,00 k. A. 12,00 k. A. k. A ,0 4,3 7,8 15,6 13,5 8,0 5,8 5,6 5,3 6,7 5,1 7,3 14,3 13,0 7,6 5,4 5,6 4,9 k. A. k. A. k. A. 15

16 MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR EINZELHANDEL UND GEWERBE AUF EINEN BLICK Einzelhandel Berlin Bremen Dresden Düsseldorf Essen Frankfurt Sitzenmiete (To-A-Lage) in EUR/m k. A Miete in EUR/m 2 : City A-Lage (EG < 100 m 2 )* k. A k. A Miete in EUR/m 2 : City B-Lage (EG < 100 m 2 )* k. A k. A Miete in EUR/m 2 : Stadtteillage/-zentrum (EG < 100 m 2 )* k. A k. A Miete in EUR/m 2 : Discounter/Fachmarkt - nonfood (EG < 100 m 2 )* 7-15 k. A k. A Miete in EUR/m 2 : Discounter/Fachmarkt - food 8-20 k. A. k. A k. A Prognose 2014 Mietreisentwicklung 1A-Lagen k. A. k. A. Mietreisentwicklung B-Lagen k. A. k. A. Flächennachfrage 1A-Lagen k. A. k. A. Einzelhandelsumsatz 1A-Lagen k. A. k. A. k. A. keine Angaben * = markttyische Sannbreite 16

17 MÄRKTE IM ÜBERBLICK Hamburg Hannover Köln Leizig Magdeburg München Nürnberg Rostock Stuttgart k. A k. A k. A k. A. 6,50-45,00 k. A. k. A. 10,00-13, k. A k. A. 5,00-7,50 k. A. k. A ,00-12,50 k. A k. A k. A. k. A. k. A. k. A. 17

18 MÄRKTE IM ÜBERBLICK DEUTSCHLAND DER MARKT FÜR GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENT AUF EINEN BLICK Grundstücksmarkt Berlin Bremen Dresden Düsseldorf Essen Frankfurt Gewerbegrundstücke (GE/GI): Grundstücksreise / in EUR/m k. A k. A. k. A. Büro-/Geschäftshausgrundstücke: City Grundstücksreise in EUR/m k. A k. A bei GFZ 4,5 k. A. 4,0-5,0 3,0-6,0 k. A. 5,0 Bodenwertanteile in EUR/m k. A k. A. k. A Büro-/Geschäftshausgrundstücke: Cityrand Grundstücksreise in EUR/m k. A k. A bei GFZ 4,5 k. A. 3,0-4,5 2,4-4,0 k. A. 5,0 Bodenwertanteile in EUR/m k. A k. A. k. A Büro-/Geschäftshausgrundstücke: AuSSenbezirke Grundstücksreise in EUR/m k. A k. A bei GFZ 1,5-2,5 k. A. 1,0-3,0 1,0-2,8 k. A. 1,0-2,0 Bodenwertanteile in EUR/m k. A k. A. k. A Investmentmarkt (Angaben für Ende 2013) Gewerbe Sitzenrendite**** - Geschäftshaus*** 4,4 5,0 6,1 4,3 k. A. 3,8 Sitzenrendite**** - Bürohaus 4,8 6,0 6,5 4,8 k. A. 4,6 Marktübliche Anfangsrendite* für Büro- und Geschäftshäuser (Citylagen) in % 4,5-7,1 k. A. 6,5-7,5 5,3-6,7 k. A. k. A. Marktübliche Anfangsrendite* für Büro- und Geschäftshäuser (Nebenlagen) in % 6,7-8,4 k. A. 6,8-8,0 5,9-7,7 k. A. k. A. Sitzenrendite**** - SB-/Fachmärkte/-zentren 7,2 k. A. 7,5 6,7 k. A. 6,9 Sitzenrendite**** - Industrie/Gewerbe/Logistik 7,3 k. A. 8,0 7,1 k. A. 6,8 Wohnen Marktübliche Anfangsrendite* für Mehrfamilienhäuser (mittlere Ausstattung) - Neubau** in % 4,0-5,3 5,0-6,5 5,5-7,5 5,0-6,3 k. A. 4,5-8,5 Marktübliche Anfangsrendite* für Mehrfamilienhäuser (mittlere Ausstattung) - Bestand in % 5,0-5,9 6,3-9,0 6,2-9,0 5,2-7,1 7,1-9,5 5,0-6,5 * = (Brutto-)Anfangsrendite = Vertragsmiete ro Jahr zu Nettokaufreis (in %) ** = Neubau: Fertigstellung innerhalb der letzten zwei Jahre *** = vorwiegend Einzelhandel **** = Sitzenrendite = niedrigste am Markt erzielbare Rendite 18

19 MÄRKTE IM ÜBERBLICK Hamburg Hannover Köln Leizig Magdeburg München Nürnberg Rostock Stuttgart k. A k. A k. A ,5-5,5 k. A. 2,5-6,5 4,0-5,5 3,0-4,0 2,5-5,5 4,0 1,5-4,5 2,5-6, k. A k. A k. A ,2-4,5 k. A. 2,5-5,0 2,0-2,5 3,0 1,5-2,5 3,0 2,5 2,0-4, k. A k. A k. A k. A ,0-2,0 k. A. 1,5-3,5 1,0-1,5 1,0-1,5 0,5-1,5 3,0 k. A. 1,2-3, k. A k. A. k. A k. A ,4 k. A. 4,4 5,8 7,4 3,6 4,0 7,0 4,3 4,6 k. A. 4,9 6,5 7,4 4,4 5,0 7,0 4,9 5,2 k. A. 4,5-5,5 6,0-8,0 7,2-9,0 3,5-4,5 4,0-6,0 7,5 4,5-5,5 6,0 k. A. 5,0-7,0 7,0-10 7,5-9,0 4,5-6,0 5,0-7,0 7,5 5,5-6,5 k. A. k. A. 7,0 7,2 k. A. 7,0 7,0 k. A. 7,5 7,0-7,5 k. A. k. A. 7,0 k. A. 7,5 8,0 7,5 7,5 4,0-4,3 5,5-6,5 4,0-5,0 5,9-7,9 k. A. 4,0-5,9 4,0-5,0 6,1-7,7 4,5-5,0 5,0 6,4-8,7 4,0-6,0 6,0-9,0 7,7-8,7 3,5-6,5 5,0-6,5 7,4-8,3 4,5-6,5 k. A. keine Angaben 19

20 DIP Deutsche Immobilien-Partner Märkte im Einzelnen 20

21 DIP Deutsche Immobilien-Partner Verhaltener Flächenumsatz auf den deutschen Büromärkten... S. 22 Einzelhandelsmarkt weiter im Aufwind... S. 26 Investmentmarkt: Starkes Immobilienjahr... S. 28 Logistik: Beliebtes Anlageziel auch für ausländische Investoren... S

22 Märkte im Einzelnen Der markt für Büroflächen Verhaltener Flächenumsatz auf den Büromärkten Die wirtschaftliche Abkühlung um die Jahreswende 2012/2013 im Zuge der globalen Finanzkrise und der diversen euroäischen Budget- und Staatsverschuldungsrobleme sowie der anhaltenden Rezession in einigen euroäischen Staaten hat die ositive Tendenz der deutschen Büroimmobilienmärkte aus den Jahren 2010 und 2011 kurzzeitig gebremst. Das führte im Berichtsjahr 2013 zu einem verhalteneren Büroflächenumsatz. Dabei waren die Auswirkungen auf die verschiedenen Marktsegmente und Standorte sowohl in unterschiedlichem Ausmaß als auch in unterschiedlicher Geschwindigkeit zu süren. Die Umsatzdynamik, d. h. der Anteil des Flächenumsatzes am Bestand, hat sich um 16 Basisunkte auf rd. 3,1 % reduziert. Am dynamischsten waren die Märkte in Düsseldorf (4,2 %), Essen (3,8 %), Frankfurt (3,7 %) und Köln (3,5 %). Etwa im Durchschnitt lag die Umsatzdynamik in München (3,1 %), Hamburg (3,2 %) sowie in Dresden und Stuttgart (jeweils 3,3 %). Demgegenüber wurden die geringsten Werte in Nürnberg (2,1 %), Magdeburg und Leizig (jeweils 1,9 %) sowie Rostock (0,9 %) analysiert. Büroflächenumsatz auf durchschnittlichem Niveau Wurden im Jahr 2012 an den 15 DIP-Standorten insgesamt rd. 3,58 Mio. m 2 Büroflächen umgesetzt, so sank der Flächenumsatz 2013 um ca m 2 bzw. rd. 4 % auf 3,43 Mio. m 2. Dieser aktuelle Umsatzwert übertrifft dennoch das Mittel der jüngsten zehn Jahre (Ø : 3,36 Mio. m 2. a.) um rd. 2 %. In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) wurden rd. 2,85 Mio. m 2 bzw. 83 % der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-Märkte umgesetzt. Das waren ca. 5 % weniger Fläche als Das aktuelle Ergebnis liegt damit etwa auf dem mittleren Niveau der letzten zehn Jahre (Ø : 2,82 Mio. m 2. a.). Die vier umsatzstärksten Märkte waren 2013 München ( m 2 ), Berlin ( m 2 ), Frankfurt/Main ( m 2 ) und Hamburg ( m 2 ). DIP-Büromärkte*: Büroflächenumsatz, Nettoabsortion und Umsatzdynamik in Tsd. m in Prozent , , , , , , , , , ,5 0 0, , , = Büroflächenumsatz (1.000 m 2 ) = Nettoabsortion (1.000 m 2 ) = Umsatzdynamik (Prozent) *B, D, DD, E, F, H, HB, HH, HRO, K, L, M, N, MD, S; inklusive Eigennutzer Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH 22

23 Märkte im Einzelnen Rückgang der Nettoabsortion Nachdem in den Jahren 2009 und 2010 der Büroflächenmehrverbrauch mit ca. 0,6 bzw. 0,3 Mio. m 2. a. aufgrund der Wirtschafts- und Finanzkrise unterdurchschnittlich war, konnte im Zuge der wirtschaftlichen Erholung 2011 mit rd. 1,7 Mio. m 2 die höchste Nettoabsortion der jüngsten Dekade erreicht werden. Aufgrund der wirtschaftlichen Abkühlung 2012 und 2013 ist der Flächenmehrverbrauch aktuell auf rd. 1,1 Mio. m 2 zurückgegangen. Reduzierung der Büroflächenüberhänge Angesichts zwar schwankender, indessen anhaltender nettoabsortion sank der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 15 analysierten deutschen Märkten im Jahresverlauf 2013 um rd m 2 auf 8,94 Mio. m 2 Bürofläche. Die durchschnittliche Leerstandquote der 15 DIP-Märkte reduzierte sich damit von 8,5 % Ende 2012 binnen Jahresfrist auf 8,2 %. Im Mittel standen 2013 rd. 3 % weniger Bürofläche zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung als noch ein Jahr zuvor. Damit hat das Leerstandsvolumen in den 15 DIP- Märkten seit Beginn der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 (9,5 Mio. m 2 ) einen neuen Tiefststand erreicht: Zu den Märkten mit einer deutlich höheren Dynamik des Abbaus von Leerstand gehörten 2013 besonders Leizig (-8 %), Stuttgart (-8 %) und Nürnberg (-6 %). Demgegenüber wurden Angebotsreserven in Essen (+21 %) und Hannover (+19 %) aufgebaut. In Düsseldorf, Rostock und Dresden blieb das Leerstandsvolumen in etwa auf Vorjahresniveau. Die Einschätzung eines Standortes allein anhand von Leerständen bzw. deren Veränderungsraten greift allerdings zu kurz. Vielmehr sind die sich verändernden Relationen zu den Flächenumsätzen und zur Bestandserweiterung durch die Neubautätigkeit entscheidend und damit beurteilungsrelevant: Der dazu entwickelte Leerstandsindex ARLEX (AENGE- VELT-RESEARCH LEerstandsindeX) berücksichtigt diese Relation zwischen der Entwicklung der Leerstände einerseits und der Umsatzdynamik sowie dem mittelfristigen ARLEX: LEERSTANDSINDEX DER DIP-BÜROMÄRKTE Index 100: Leerstand entsricht der aktuell und mittelfristig notwendigen Fluktuationsreserve Bremen Essen Hannover Stuttgart Hamburg Köln München Nürnberg Berlin Düsseldorf Rostock Frankfurt Dresden Magdeburg Leizig Index = 2012 = 2013 Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH 23

24 Märkte im Einzelnen (künftigen) Fertigstellungsvolumen andererseits. Ein Indexwert von 100 entsricht dabei einem idealtyischen Markt im Gleichgewicht, Werte unter 100 einem Nachfrageüberhang und Werte über 100 einem Angebotsüberhang. Nach der Berechnung des ARLEX rücken die Ergebnisse die jeweiligen Standorte z. T. in ein vollkommen anderes Licht, als es die reine Betrachtung der nominellen Leerstandquoten und deren Veränderung erwarten lässt: Das Bürobarometer berücksichtigt nicht nur die Entwicklung der Büromieten, sondern aller weiteren wesentlichen Kennziffern, die die Angebots-Nachfrage-Relationen widersiegeln. 1 Bei der Interretation der analysierten Indexwerte ist nicht nur die Größe der Ausschläge in richtung Markt-Tief oder Markt-Hoch zu berücksichtigen, sondern auch Temo und Richtung der Pendelausschläge im Vergleich zum Vorjahresstand. Die Angebots-Nachfrage-Relationen haben sich binnen Jahresfrist in zehn von 15 analysierten Büromärkten verbessert. Der Leerstandsindex für alle untersuchten deutschen Büromärkte stellte sich Ende 2012 auf 193, ein Jahr säter auf einen Wert von 196. Zu den Büromärkten mit günstigen Marktrelationen zwischen Flächenangebot, Nachfrage und mittelfristiger Flächenerweiterung gehören Bremen (Index 99) und Essen (118). In den weiteren 13 analysierten Standorten liegen die Indexwerte zwischen 140 (Hannover) und 441 (Leizig). Die markantesten Verbesserungen des ARLEX wurden in Stuttgart (25 Indexunkte) und Nürnberg (16 Indexunkte) registriert. Die größten Verschiebungen in Richtung ungünstiger Marktrelationen wurden in Rostock (27 Indexunkte) und Hannover (21 Indexunkte) analysiert. Die Reaktion auf die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung ist in den 15 analysierten DIP-Büromärkten sehr unterschiedlich. Das zeigt die individuelle Position der Märkte im Bürobarometer. Nachdem sich der durchschnittliche Bürobarometerwert der 15 analysierten Büromärkte im Krisenjahr 2009 auf den Wert -63 verschlechterte, konnte er sich im Rahmen der Markterholung ab 2010 kontinuierlich um 31 Indexunkte verbessern und erreichte 2013 den Indexwert -32 (2012: Indexwert -39). Damit wurde für das Berichtsjahr 2013 der höchste Performancewert seit 2000 analysiert. Zu den Büromärkten mit den besten Performancewerten im Berichtsjahr 2013 gehören Nürnberg, Köln und Düsseldorf. Im Vergleich der sieben größten deutschen Büromärkte weisen nur die Märkte in Frankfurt, München und Hamburg eine negative Entwicklung des Indexwertes auf. Markante negative Veränderungssrünge wurden innerhalb der 15 DIP-Märkte in Essen und Rostock beobachtet. Die niedrigsten Barometerwerte insgesamt wurden für Magdeburg, Leizig, Dresden, Frankfurt/Main und Rostock gemessen, während in Nürnberg, Bremen Stuttgart und Essen die höchsten Werte analysiert wurden. Performance der Märkte Ungeachtet der wirtschaftlichen Abkühlung 2012/2013 im Zuge der Verschärfung der Euro- und internationalen Schuldenkrise zeichneten sich die deutschen Büromärkte 2013 durch eine insgesamt stabile Performance aus. Magdeburg Leizig Düsseldorf Berlin Rostock Frankfurt Dresden München Köln Hamburg Hannover Essen Stuttgart Bremen Nürnberg In Relation zum gleichen Analysezeitunkt des Vorjahres haben sich die Indexwerte in 8 der 15 DIP Standorte ositiv entwickelt ist angesichts der erwarteten belebung der wirtschaftlichen Entwicklung mit einer weiteren Verbesserung der Angebots-Nachfrage-Relationen zu rechnen. Januar ) In die Berechnung der Indexwerte gehen folgende Kennziffern ein: Flächenumsatz, Nettoabsortion, verfügbares Flächenangebot, kurzfristig verfügbare Angebotsreserve, notwendige Mobilitätsreserve, Fertigstellungsvolumen, Flächenbestand, Sitzenmiete, mittlere Miete. 24

25 Märkte im Einzelnen Steigende Büromieten Die Büromieten, die 2008 und 2009 krisenbedingt zunehmend unter Druck standen, stabilisierten sich im Jahresverlauf 2010 und ziehen seit 2011 auf breiter Front an. Die mit den Flächenumsätzen der untersuchten Märkte gewichtete Sitzenmiete war Ende 2013 mit rd. EUR 25,00/m 2 höher als zum Vorjahreszeitunkt (ca. EUR 24,60/m 2 ). Zu den Märkten mit einem überdurchschnittlichen Anziehen des Sitzenmietniveaus gehörten im Jahresvergleich vor allem Bremen (+9 %), Düsseldorf (+8 %), Köln (+7 %) und Stuttgart (+5 %). Höhere Sitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr wurden auch in Leizig, Dresden und Essen (jeweils 4 %) sowie Frankfurt, Magdeburg und München (jeweils 3 %) analysiert. Auch in Berlin und Hannover wurde ein moderates Anziehen der Sitzenmiete um 2 % bzw. 1 % registriert. Zu den Märkten, in denen 2013 das Sitzenmietniveau im Vergleich zum Vorjahr stabil blieb, gehören Hamburg, Nürnberg und Rostock. Beim Vergleich der mittleren Mieten für Büroflächen in Citylagen zum Jahresende 2013 zeigt sich ein negativer Trend. Als gewichtete Durchschnittsmiete für Büroflächen in den Citylagen wurde in den untersuchten 15 deutschen Märkten Ende 2013 ein Wert von rd. EUR 15,30/m 2 ermittelt, Ende 2012 waren es EUR 15,60/m 2. Der mittlere Mietreisrückgang belief sich damit binnen Jahresfrist auf 1,5 %. Ein Rückgang der mittleren Büromieten in Citylagen wurde im letzten Jahr in Hamburg (-9 %), Stuttgart (-3 %) sowie Leizig und Rostock (jeweils -2 %) registriert. Demgegenüber stieg die mittlere City-Miete vor allem in Berlin (+7 %), Bremen (+6 %) und Köln (+4 %) an. Persektiven und Chancen Der Einfluss der euroäischen Schuldenkrise auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung ist unverändert groß. Nachdem in Deutschland 2011 ein Wirtschaftswachstum von 3,3 % erreicht wurde, schwächte es sich 2012 und 2013 auf 0,7 % bzw. 0,4 % ab. Für 2014 wird mit einem wieder höheren BIP- Wachstum von rd. 1,8 % gerechnet. Gegenwärtig wird die Konjunktur in erster Linie von der Binnenwirtschaft getragen. Die sich abzeichnende Stabilisierung der Konjunktur in einer Reihe von Ländern des Euroraums verleiht der deutschen Exortwirtschaft zusätzliche Wachstumsimulse. Hierdurch wiederum steigt die Investitionsneigung der Unternehmen. Somit führen nach temorärer Beruhigung auf den euroäischen Finanzmärkten die sich im Verlauf von 2013 wieder aufhellenden ökonomischen Fundamentaldaten in zahlreichen Wirtschaftszweigen und den sie tragenden Unternehmen zu Flächenexansionen und Nettoabsortionen: MIETNIVEAU IN CITY- UND CITYRANDLAGEN Sitzenmiete und mittlere Mieten (Stand: ) in EUR/m Berlin Bremen Dresden Düsseldorf Essen Frankfurt/Main Hamburg = Cityrand = City = Sitzenmiete (gewichtet) Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH Hannover Köln Leizig Magdeburg München Nürnberg Rostock Stuttgart DIP, AENGEVELT RESEARCH Für 2014 erwartet DIP für die Mehrzahl der untersuchten Büromärkte eine Zunahme des Büroflächenumsatzes und rognostiziert hierbei ein Umsatzvolumen von rd. 3,7 Mio. m 2. In Teilmärkten kommt es hierdurch zu ersten Angebotsverknaungen. Hintergrund für artielle Angebotsverknaungen ist u. a. das unzureichende sekulative Bürofertigstellungsvolumen, das auch 2014 unterdurchschnittlich ausfallen wird: Fortwährende Risikoaversion sowie noch rigidere Finanzierungsrestriktionen der Banken sorgen nach Beobachtungen von DIP für eine limitierte Neubauieline in der Mehrzahl der Bürozentren. Die dadurch weiter sinkenden marktfähigen Büroflächenleerstände in zentralen Lagen führen zu einer Verknaung von nachfragegerechten modernen Flächen in To- Lagen. Dies baut Druck auf das Mietniveau auf und eröffnet Steigerungsotentiale, so dass sich nach Prognosen von DIP in den umsatzdynamischen Märkten der Trend moderat anziehender Sitzenmieten auch 2014 fortsetzt. 25

26 Märkte im Einzelnen Der markt für Einzelhandelsflächen Einzelhandelsmarkt weiter im Aufwind Die anhaltende euroäische Schuldenkrise wirkte sich auch im Berichtsjahr 2013 auf die gesamtwirtschaftliche Dynamik in Deutschland aus. Entsrechend schwächte sich das BIP-Wachstum 2013 auf 0,4 % ab (2012: 0,7 %). Die aktuelle Prognose der Bundesregierung geht für 2014 von einem Wirtschaftswachstum von etwa 1,8 % aus. Somit bleibt Deutschland als Motor der euroäischen Wirtschaftsentwicklung erhalten, wodurch sich das seit Jahren hohe Interesse von Investoren und Einzelhandelsmietern insbesondere an To-Lagen in den besonders nachgefragten Städten und Wachstumskernen, auf hohem Niveau fortsetzt. Der Einzelhandelsmarkt, der im Zuge der Konjunkturabkühlung 2012/2013 von einer geringeren Umsatzsteigerung gerägt wird, wuchs dennoch im Berichtsjahr 2013 mit einem nominalen Umsatzlus von 1,2 % gegenüber dem Vorjahr auf rd. EUR 434 Mrd. weiter an. Vor diesem Hintergrund erhöhten sich die Sitzenmieten in den größten deutschen Metroolen (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart) 2013 binnen Jahresfrist überroortional um 2,6 %. Die zunehmend dynamische Entwicklung wird v. a. von einer ositiven Einkommensentwicklung der Privathaushalte bei niedriger Sarquote (2013: 10,0 %) - der niedrigsten seit 2002 mit 9,9 % - getragen. Das sehr hohe Beschäftigungsniveau der deutschen Volkswirtschaft bleibt erhalten. Die Arbeitslosigkeit bleibt bei artiellem Facharbeitermangel - mit einer Quote von unter 7 % weiterhin niedrig. Der GfK-Konsumklimaindex erreichte Ende 2013 mit einem Indikatorwert von 7,4 das höchste Niveau seit Die ositiven Rahmenbedingungen im Inland, die Arbeitsmarkt- und Einkommensentwicklung, die moderate Inflation sowie das anhaltend niedrige Zinsniveau geben momentan die wesentlichen Imulse für den Konsum. Diese stabil-ositiven Rahmenbedingungen sorgen dafür, dass Deutschland weiterhin der wichtigste Einzelhandelsmarkt in Euroa bleibt und sich damit eines hohen Exansionsinteresses seitens nationaler wie internationaler Label erfreut. EINZELHANDELSUMSATZ* IN DEUTSCHLAND Umsatz in 100 Mrd EUR 4,5 nominale Veränderung in % 4,0 3,0 4,3 2,0 1,0 4,0 0,0-1,0 3,8-2,0-3,0 3, ** = nominaler Umsatz in 100 Mrd EUR u = nominale Veränderung gegenüber dem Vorjahr in % -4,0 *ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Aotheken, **Prognose, Quelle: HDE, Statistisches Bundesamt 26

27 Märkte im Einzelnen in To-Lagen Steigendes Mietreisniveau Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am intensiv sten rofitieren etablierte, hochfrequente 1A-Lagen von den gezielten Ansiedlungen exandierender Filialisten und neu in den deutschen Markt eindringenden ausländischen Ketten. In den Big Seven liegen die Mieten in diesen Lagen zum Jahresbeginn 2014 zwischen EUR 250, /m 2 Verkaufsfläche in Köln und EUR 370, /m 2 Verkaufsfläche in München. Die Fokussierung der Flächennachfrage auf Sitzenlagen, insbesondere durch liquide Finanzinvestoren und ihre ausnahmslos To-Label führenden Beteiligungsunternehmen, stimuliert in entsrechend favorisierten Standorten insbesondere in wachstumsstarken Jahren den Anstieg des Sitzenmietniveaus. In konjunkturschwachen Jahren werden die To-Mieten an 1A-Adressen zumindest stabilisiert. Das betrifft v. a. die hochfrequentierten Hautgeschäftslagen in den größeren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. So erhöhten sich in den letzten zehn Jahren an diesen Standorten die realisierten Sitzenmieten für kleinteilige Ladengeschäfte von im Mittel EUR 190, /m 2 Verkaufsfläche (2004) um 53 % auf aktuell EUR 291, /m 2. Auch in den übrigen untersuchten DIP-B-Standorten (Bremen, Dresden, Hannover, Leizig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock) sind die Einzelhandelssitzenmieten insge samt ge stiegen. Hier fällt die Steigerungsrate im genannten Zeit raum (2004 bis 2013) mit 32 % allerdings moderater aus. Gemessen an den absoluten Werten sind die Sitzenmieten an den weiteren untersuchten DIP-Standorten mit im Mittel EUR 121, /m 2 rd. 58 % niedriger als in den marktführenden Einzelhandelsmetroolen. Persektiven und chancen Das hohe Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt und das gezielte Investment in Betongold setzt sich angesichts anhaltender Niedrigzinshase und noch immer nicht überwundener Finanz- und Eurokrise auch 2014 fort. Die Immobilienquoten bleiben bei marktführenden nationalen und internationalen Versicherungen, Staatsfonds, Pensionskassen etc. weiterhin hoch bzw. nehmen tendenziell noch zu. Die Sanne der Sitzenrendite bei deutschen Retail-Immobilien (Geschäftshäuser) liegt in den Big Seven zwischen 3,6 % in München und 4,4 % jeweils in Berlin, Hamburg und Köln. Für 2014 ist eine weitere Seitwärtsbewegung der Sitzenrenditen auf niedrigem Niveau aufgrund der ungebrochenen Attraktivität dieser Asset-Klasse bei gleichzeitig geringem Angebot zu erwarten. Hochwertige Retailimmobilien in To-Lagen stellen aufgrund ihrer stabilen Cashflows eine vergleichsweise sichere und darüber hinaus zudem wertzuwachsaffine Anlageklasse dar, die vor allem in turbulenten Zeiten vor dem Hintergrund niedriger Habenzinsen und hohem Sicherheitsbedürfnis sehr nachgefragt ist. Dieser Trend setzt sich nach den umfassenden Analysen von DIP auch 2014 weiter fort. Sitzenmieten* FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN München Frankfurt/M. Stuttgart Hamburg Düsseldorf Berlin Köln Hannover Bremen Leizig Nürnberg Dresden Rostock Magdeburg EUR/m 2 Vk. = 2012 = 2013 * Ladengeschäfte in 1a-Lage mit ca. 100 m 2 Verkaufsfläche, ebenerdig Quelle: DIP, AENGEVELT-RESEARCH 27

28 Märkte im Einzelnen DER MARKT FÜR IMMOBILIENINVESTMENTS Starkes Immobilienjahr Deutschland als Investitionsstandort hat oberste Priorität. Das hat sich 2013 wiederholt bestätigt. So stieg deutschlandweit das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt um rd. EUR 5,5 Mrd. bzw. 22 % auf insgesamt EUR 30,5 Mrd. Auf das Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) entfallen weitere EUR 13,7 Mrd. Das sind im Jahresvergleich rd. EUR 2,7 Mrd. bzw. 25 % mehr. Somit wurde im gesamten Jahresverlauf ein Transaktionsvolumen von zusammen rd. EUR 44,2 Mrd. registriert (+ 8,2 Mrd. bzw. 23 %). Trotz gestiegener und hoher Einstiegsfaktoren war die Verkaufsbereitschaft im Jahresverlauf 2013 z. T. noch verhalten. Zwar nutzten die ersten Akteure die hohe Zahlungsbereitschaft maßgeblicher Nachfragegruen, insgesamt fehlte es aber immer noch an Vertrauen in die Märkte. Dadurch kleben viele Eigentümer faktisch an ihren differenziert sicheren Immobilienbeständen. Besonders im gewerblichen Core-Segment steht dabei weniger die Rendite, sondern vor allem die Kaitalwertsicherung im Vordergrund. Verstärkt wird dieser Trend zudem durch die Niedrigzinsolitik der National- bzw. Bundesbanken. Die Renditen der 10-jährigen deutschen Staatsanleihen sind nicht nur niedriger, sondern sie sind im Jahresverlauf weiter gesunken. Dementsrechend wurden auch die Renditewünsche bei Core-Immobilien angeasst. Das nochmals gestiegene Preisniveau ist nach Analysen von DIP nicht Folge einer hohen Umschlagsgeschwindigkeit, sondern immer noch Ausdruck eines sehr hohen Risikobewusstseins. DER DEUTSCHE ImmobilienMARKT: Transaktionsvolumina: Wohn- und Gewerbeinvestments in Mrd. EUR = Wohnen (Porfolios)* = Gewerbeinvestments* *Nur veröffentlichte Transaktionen Quelle: Eigene Berechnungen/Erfasssungen, Ernst&Young DIP, AENGEVELT RESEARCH 28

29 Märkte im Einzelnen Büroinvestments dominieren Im gewerblichen Segment wurde das Investmentgeschäft besonders von der Nachfrage nach Büros getrieben: Rd. 45 % (rd. EUR 13,7 Mrd.) des gesamten gewerblichen Investmentumsatzes wurden in dieser Nutzungsart erzielt. Klar an zweiter Stelle rangiert mit rd. 31 % (rd. EUR 9,5 Mrd.), gemessen am gesamten gewerblichen Investmentumsatz, der Transaktionsmarkt im Segment Einzelhandelsimmobilien. An dritter Stelle liegt das Logistiksegment (8 % bzw. rd. EUR 2,4 Mrd.) und an vierter Stelle Hotelimmobilien (5 % bzw. rd. EUR 1,5 Mrd.). Mit sonstigen bzw. nicht eindeutig zuzuordnenden gewerblichen Immobilen wurde ein Transaktionsvolumen von rd. 3,5 Mrd. (11 %) erzielt. Der Fokus auf die Büroimmobilie reflektiert, dass viele Investoren auf eine ositive Wirtschaftsentwicklung in Deutschland setzen. Dies gilt auch für die ausländischen Investoren, deren Anteil gemessen am gewerblichen Investmentsegment sich auf rd. ein Drittel beläuft. Gewerbliche Investments in den Big Seven Das Interesse am deutschen gewerblichen Investmentmarkt hat zugenommen. Demensrechend lag der Fokus auf Portfoliotransaktionen und zugleich auf den deutschen Immobilienhochburgen, den Big Seven : Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In diesen Städten belief sich das gewerbliche Transaktionsvolumen auf EUR 18,75 Mrd. (2012: EUR 15,25 Mrd.). Das entsricht rd. 61 % des gesamten relevanten gewerblichen Transaktionsvolumen in Deutschland: München steht mit einem gewerblichen Investmentvolumen von rd. EUR 4,7 Mrd. (+27 %) an der Sitze. Damit stieg das Transaktionsvolumen binnen Jahresfrist um EUR 1 Mrd. nach München folgen Frankfurt und Berlin mit rd. EUR 3,7 Mrd. bzw. EUR 3,5 Mrd. Während Frankfurt das Vorjahresergebnis verbesserte (+ EUR 0,6 Mrd. bzw. 19 %), ist das gewerbliche Investmentvolumen in Berlin gesunken (- EUR 0,45 Mrd. bzw. -12 %). Hamburg (EUR 2,85 Mrd.) und Düsseldorf (EUR 2,05 Mrd.) rangieren mit einem Transaktionsvolumen zwi- Bruttoanfangsrenditen verschiedener Asset-klassen in Prozent u u u u u u u u u u = Logistik* = SB-/Fachmarktzentren** u = Wohnen*** = Büro**** Anmerkung: Mittelwert der markttyischen Bruttoanfangsrenditen in den analysierten DIP-Standorten *Logistikimmobilien (ohne trad. Lagerhalle) **Lebensmittler und Fachmärkte ***MFH, Bestand, To-Lage und hochwertige Ausstattung ****Büronutzung in To-Citylagen, hochwertige bzw. zeitgemäße Ausstattung Quelle: eigene Erhebungen, DIP DIP, AENGEVELT RESEARCH 29

30 Märkte im Einzelnen schen EUR 2 Mrd. und EUR 3 Mrd. an vierter bzw. fünfter Stelle. Düsseldorf konnte sein Jahresergebnis (vgl. 2012: EUR 0,85 Mrd.) im gewerblichen Segment mehr als verdoeln (+141 %) und Hamburg verbesserte sein Vorjahrsergebnis (vgl. 2012: EUR 1,95 Mrd.) um 46 %. Die Milliardenschwelle konnte zudem von Köln (EUR 1,1 Mrd.) überschritten werden, während Stuttgart (EUR 0,9) sie verasste. Im Vergleich mit Stuttgart (-14 %) konnte Köln sein Vorjahresergebnis (+57 %) dazu noch verbessern. Stabile bis sinkende Renditen Auch wenn sich zur Jahreswende 2013/2014 abzeichnete, dass die Risikobereitschaft langsam wieder zunimmt, lag Core im Jahresverlauf 2013 klar im Fokus. Dementsrechend blieben auch die Renditen unter Druck und gaben sogar vereinzelt erneut nach. Für To-Geschäftshäuser liegen die Sitzenrenditen im Mittel in den analysierten deutschen Bürozentren bei rd. 4,67 % (2012: 4,79 %), die Sitzenrenditen für Bürohäuser sind mit 5,0 % (2012: 5,13 %) im Mittel über die 13 Standorte*1 etwas höher. Die Renditen für Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren liegen zwischen 7,2 % (multi-tenant) und 7,9 % (single-tenant). Am oberen Verzinsungsband liegen die Renditen von Logistikimmobilien (8,0 %). Die ohnehin niedrigen Sitzenrenditen für To-Geschäftshäuser in bester Lage gaben nahezu an jedem Standort nach. Am teuersten sind entsrechende To- Objekte in München (3,6 %). Auch in Frankfurt am Main (3,8 %) und Nürnberg (4 %) sind die Sitzenrenditen ausgesrochen niedrig. unter 4,5 % liegen die Sitzenrenditen noch in Düsseldorf und Stuttgart (je 4,3 %) sowie in Berlin, Hamburg und Köln (je 4,4 %). Im Mittelfeld folgen Bremen und Leizig mit Sitzenrenditen für To-Geschäftshäuser von 5,0 % bzw. 5,8 %. Über 6 % liegen die Sitzenrenditen für To-Geschäftshäuser in Dresden (6,1 %), in Rostock (7,0 %) und in Magdeburg (7,4 %). Wohninvestments Im Wohnsegment konzentriert sich die Nachfrage (Portfolios) auf Märkte bzw. Regionen mit nachhaltigem Bevölkerungs- und Haushaltswachstum. Das sind u. a. die Indizes deutscher Wertaiere und marktüblicher Renditen für Geschäftshäuser und Büroimmobilien Renditen bzw. Verzinsung in Prozent 7,0 6,0 5,0 u 4,0 u u u u 3,0 u u u 2,0 u 1, = Bruttoanfangsrenditen = Kreditzinsen (a) u = Umlaufrendite (b) = Inflationsrate (c) Anmerkung: (a) Wohnungsbaukredite, 5 Jahre (Stand jeweils Set. des Jahres), rivat, Neugeschäft (b) Umlaufrenditen inländischer Inhaberschuldverschreibungen, insgesamt Durchschnitte, (c) Verbraucherreisindex (insgesamt) für Deutschland Quelle: Deutsche Bundesbank, eigene Erhebungen AENGEVELT RESEARCH DIP, AENGEVELT RESEARCH * 1 = Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, Köln, Leizig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock, Stuttgart. 30

31 Märkte im Einzelnen kreisfreien Städte und besonders die Städte der Big Seven (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart). Dem Wohnungsmarkt kommt dabei zu Gute, dass vor allem die Angelsachsen derzeit als Verkäufer auftreten, während auf der Nachfrageseite besonders die inländischen Kaitalsammelstellen (z. B. Pensionskassen und Lebensversicherer) aktiv sind. So machte z. B. beim Verkauf der Wohnungsbestände der Bayerischen Landesbank ( Wohnungen) ein Konsortium aus 26 Altersversorgern, Versicherungen und einer Pensionskasse das Rennen. Um 4,5 % liegen die Anfangsrenditen in Frankfurt a.m. und Stuttgart und ca. 5 % können mit Mietwohnungsneubau in Bremen und Düsseldorf erzielt werden. Fast 100 Basisunkte mehr werden mit neuen Wohnimmobilien in Dresden und Hannover (je 5,5 %) erzielt, in Leizig sogar 5,9 % bzw. in Rostock 6,1 %. In Magdeburg wird so gut wie kein Mietwohnungsneubau fertiggestellt bzw. gehandelt. Die Gründe für die hohe Aktivität der deutschen Investoren liegen auf der Hand. Zum einen sind die Banken ausgesrochen restriktiv, was die Vergabe von Krediten anbelangt, zum anderen haben besonders die institutionellen Anleger in den letzten Jahren erhebliche Mittelzuflüsse zu verzeichnen. Da z. B. zehnjährige Bundesanleihen faktisch keine nennenswerte Rendite mehr abwerfen, werden auf dem Wohnungsmarkt selbst anfängliche Renditen von 4,5 % akzetiert. Vor diesen Herausforderungen der Kaitalsicherung stehen aber auch andere Investoren, dementsrechend dreht sich die Preisschraube bei den Wohnimmobilien weiter. In guten lagen der wachstumsstarken Städte werden daher z. T. auch Einstiegsfaktoren bei einzelnen Wohnobjekten bis zum 30-fachen der Jahreskaltmiete und mehr erzielt. Im Schnitt lagen die mittleren Renditen für die analysierten DIP-Märkte für Wohnimmobilien/-objekte bei 6,37 % (2012: 6,82 %). Das Niveau der Anfangsrenditen bei Mehrfamilienhäusern ist allerdings bundesweit sehr differenziert und zudem sind auch Faktoren wie Umwandlung, Modernisierung und (otentielle) Mieterhöhung in der Preisfindung zu berücksichtigen. Im Sitzensegment (Neubau) ist ein like-to-like -Vergleich eher möglich. Hier sanken die Anfangsrenditen im Jahresverlauf um 5 bis 10 Basisunkte bzw. im Durchschnitt der analysierten DIP Standorte um 5 basisunkte und liegen derzeit bei 4,77 %. Am teuersten sind Wohnobjekte (Neubau) i. d. R. in den Städten der Big Seven. Die teuersten Städte unter den Big Seven sind Berlin, Hamburg, Köln und München (je 4 %). Auch in Nürnberg sind die Anfangsrenditen für eine B-Stadt mit 4 % ausgesrochen niedrig. 31