MEK aktuell. Neues im Bau- und Immobilienrecht

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1 MEK aktuell v. MINCKWITZ ERDL KOCHENBURGER RECHTSANWÄLTE Öffentliches Bau- und Planungsrecht Privates Baurecht, Architektenrecht Vergaberecht Immobilienrecht, Gewerbliches Mietrecht Mediation Neues im Bau- und Immobilienrecht Sehr geehrte Leserinnen und Leser, wir möchten Sie im Folgenden über neue Entscheidungen im Bau- und Mietrecht informieren. Für nähere Erläuterungen und Beratungen im Einzelfall stehen wir Ihnen selbstverständlich sehr gerne zur Verfügung. In unseren weiteren Informationsschreiben werden wir Sie beispielsweise über die noch in diesem Jahr angekündigte Entscheidung des BGH zur Anwendbarkeit von 648 a BGB nach Abnahme informieren. Die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte dazu ist bisher nicht einheitlich. Inhalt Ausgabe 03/2003: I. 648 a BGB auch nach Abnahme? II. III. IV. Gewährleistungsansprüche nach Kündigung des Bauvertrages Unterzeichnung Abnahmeprotokoll Kündigungsfristen in Altmietverträgen V. MEK Seminarkalender 08-10/03 VI. Aktuelle Veröffentlichungen

2 I. 648 a BGB auch nach Abnahme? Das OLG Rostock ( U 100/01), OLG Hamm (BauR 2003, 902) und OLG München ( U 4425/02) haben entschieden, dass Werkunternehmer und sonstige Sonderfachleute eines Bauwerkes vom Auftraggeber (Ausnahme 648 a Abs. 6 BGB) auch nach der Abnahme der Werkleistung Sicherheit gem. 648 a BGB fordern können. Dem gegenüber hat das OLG Köln ( U 206/01) und das OLG Oldenburg (IBR 2003, 134) entschieden, dass der Auftragnehmer nach Abnahme seines Werkes nicht mehr erstmals eine Sicherheit nach 648 a BGB vom Auftraggeber verlangen kann. Folgen des Sicherungsverlangens nach 648 a BGB Leistet der Auftraggeber nach Aufforderung keine Bauhandwerkersicherheit, ist der fällige Werklohn nach herrschender Meinung vollständig einklagbar. Dem Auftragnehmer steht gegenüber dem Nachbesserungsanspruch des Auftraggebers ein Leistungsverweigerungsrecht zu. Der Auftraggeber kann dann kein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend machen. Eine Minderung der Werklohnforderung kann nur wegen unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Mängeln erfolgen. Auch die Aufrechnung ist nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen möglich. Der BGH hatte in seiner Grundsatzentscheidung vom (IBR 2001, 15) das Sicherungsinteresse des Unternehmers an dem durchsetzbaren Vergütungsanspruch als vorrangig gegenüber dem Interesse des Auftraggebers an einer möglichst geringen Verpflichtung gegenüber seinen Kreditinstituten angesehen. Das OLG München (a.a.o.) hat ausgeführt, dass der Auftragnehmer nach der Abnahme nicht weniger schützenswert wäre als vorher, da er faktisch vorleistungspflichtig bliebe, solange noch nicht alle Mängel beseitigt seien. Der Auftraggeber wird auch nicht unbillig benachteiligt, da gem. 648 a Abs. 3 Satz 1 BGB der Auftragnehmer die Kosten der Sicherheit (maximal 2 % p.a.) zu tragen habe. Die Mindermeinungen (OLG Köln und OLG Oldenburg, a.a.o.) wenden gegen die Anwendung von 648 a BGB nach der Abnahme ein, dass der Auftragnehmer ab diesem Zeitpunkt nicht mehr vorleistungspflichtig ist. Klarheit wird wohl erst die noch dieses Jahr zu erwartende BGH-Entscheidung bringen. Konsequenzen für die Praxis Dem Auftragnehmer ist zu raten, spätestens bei sich andeutenden Zahlungsschwierigkeiten des Auftraggebers unverzüglich eine Sicherheit nach 648 a BGB zu verlangen. Da der Auftragnehmer die diesbezüglichen Kosten für die Bauhandwerkersicherheit zu tragen hat, sollte er durch regelmäßige Abschlagsrechnungen den ausstehenden Werklohn möglichst gering halten. Der Auftraggeber sollte nach bisher herrschender Meinung dem Sicherungsverlangen fristgemäß nachkommen, damit er seine Gegenrechte nicht in einem gesonderten Prozess oder im Rahmen einer Widerklage geltend machen muss. Zur Anwendbarkeit von 648 a BGB, der Art der zu erbringenden Sicherheit sowie den Voraussetzungen der Sicherungsforderung (Fristsetzung) sowie Kündigungsmöglichkeit informieren wir Sie auf Anfrage gern gesondert. II. Grundsatzentscheidung des BGH zur Abwicklung der Gewährleistungsansprüche nach Kündigung ( VII ZR 103/00) Eine fiktive Abnahme nach 12 Nr. 5 VOB/B kommt bei einem gekündigten VOB- Werkvertrag nicht in Betracht. Nach der Kündigung hat der Auftragnehmer einen Anspruch gegen den Auftraggeber auf Abnahme, wenn die von ihm bis zur Kündigung erbrachten Leistungen die Voraussetzungen für die Abnahmepflicht des Auftraggebers erfüllen. Dies ist dann der Fall, wenn das erbrachte Werk keine wesentlichen Mängel aufweist. Ist das Teilwerk erfüllungstauglich, hat der Unternehmer einen Rechtsanspruch auf Abnahme und kann dem Auftraggeber eine MEK aktuell Ausgabe 03/2003 Seite 2

3 Frist zur Abnahme setzen, nach deren ergebnislosem Ablauf die Abnahme als erteilt gilt ( 640 Abs. 1 Satz 3 BGB). IV. Kündigungsfristen in Altmietverträgen Erst die Abnahme der durch die Kündigung beschränkten vertraglich geschuldeten Werkleistungen beendet das Erfüllungsstadium des gekündigten Vertrages und führt die Erfüllungswirkung der Werkleistung herbei. Dies hat die Anwendung der kurzen Verjährung nach 13 Nr. 4 VOB/B zur Folge. Ohne Abnahme unterliegen die Ansprüche auf Ersatz des Folgeschadens wegen eines schon vor der Abnahme aufgetretenen Mangels der allgemeinen längeren Verjährungsfrist (für geschlossene Verträge bis Jahre). Konsequenzen für die Praxis Der Unternehmer sollte auch bei einem gekündigten Vertrag die Abnahme unter Setzung einer angemessenen Frist beantragen. Der Auftraggeber sollte nach erfolgter Kündigung das Abnahmeverlangen, so wie beim fertig gestellten Bauvorhaben, mit der notwendigen Sorgfalt bewerten. III. Abnahmeprotokoll Das OLG Brandenburg ( U 14/02) hat entschieden, dass eine rechtstechnische Abnahme vorliegt, wenn der Auftraggeber ein förmliches Abnahmeprotokoll unterzeichnet, selbst wenn er erhebliche Mängel im Protokoll vermerkt. Praxishinweis Der BGH ( VIII ZR 240/02) hat entschieden, dass eine vor dem 01. September 2001 (Mietrechtsreform) getroffene vertragliche Vereinbarung auch dann weiter gilt, wenn sie lediglich als Formularklausel die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergibt. Ein Mieter, welcher seinen Mietvertrag vor dem abgeschlossen hat, kann sich demnach nicht auf die aktuelle Kündigungsfrist von 3 Monaten gem. 573 c BGB n.f. berufen, wenn der bei Vertragsschluss geltende 565 Abs. 2 BGB a.f. wörtlich oder sinngemäß vereinbart wurde. In Abweichung zu der nunmehr gem. 573 c Abs. 4 BGB n.f. zwingend vorgegebenen Kündigungsfrist des Mieters von 3 Monaten, ist er bei Altmietverträgen an die nach 5, 8 und 10 Jahren Mietdauer verlängerte Kündigungsfrist gebunden. Praxishinweis Wegen des Risikos gesetzlicher Veränderungen, die auf das bestehende Vertragsverhältnis Anwendung finden, kann es sinnvoll sein, vorteilhafte gesetzliche Regelungen wörtlich in den Vertrag zu übernehmen, damit diese auch bei Gesetzesänderungen weiterhin Bestand haben. Bei Dauerschuldverhältnissen aber auch bei länger fortdauernden Bauverträgen ist das Risiko gesetzlicher Veränderungen, die auf das bestehende Vertragsverhältnis Anwendung finden, besonders groß. Dem Auftraggeber ist daher zu raten, dass bei Vorliegen von wesentlichen Mängeln, wonach er die Abnahme verweigern kann, er das entsprechende Abnahmeprotokoll gar nicht unterzeichnet oder im Protokoll ausdrücklich darauf hinweist, dass er die Abnahme verweigert. Ansonsten treten die Abnahmewirkungen, wie z.b. Fälligkeit des Vergütungsanspruchs, Gefahrübergang und Verjährungsbeginn, ein. MEK aktuell Ausgabe 03/2003 Seite 3

4 V. MEK-Seminarkalender Als hochspezialisierte Bau- und Vergaberechtskanzlei bieten wir die Organisation und Durchführung sehr effizienter Seminare an. Hier zeigen wir Ihnen einen kurzen Auszug unseres Seminar- und Vortragsspektrums an. Darüber hinaus führen wir auch individuelle In-House-Schulungen durch. Sprechen Sie uns bei Bedarf an. Kompaktkurs VOB/B Termin: 01./ , Frankfurt/Main Ingenieurverträge gestalten optimieren abwickeln Termin: , Frankfurt/Main Schwerpunkte Projektentwicklung Termin: , Frankfurt/Main Unklare Leistungsbeschreibung des Öffentlichen Auftraggebers Freiburger Baurechtstage Institut für Baurecht Freiburg e.v. Termin: , Freiburg Referentin: Dr. Cornelia Erdl VI. Aktuelle Veröffentlichungen Dr. Erdl, Cornelia Vergaberecht: Anmerkung zu OLG Koblenz, Beschluss vom Verg 103, VergR 2003, 448, 453 Voigt, Andreas VOF: Vorbefasster Bewerber muss ausgeschlossen werden!, IBR 2003, 325 Voigt, Andreas VOF: Verhandlungsverfahren ohne Verhandlung über Auftragsbedingungen?, IBR 2003, 1025 (nur online) Riemann, Alexandra Mediation und außergerichtliche Konfliktregelung, Freiberger Handbuch zum Baurecht, 2. Auflage (Verlag: Deutscher Anwalt Verlag, Herausgeber: Jakob/Ring/Wolf) Dr. Schuler, Patrick Zur Diskussion um ein Aussageverweigerungsrecht juristischer Personen, Juristische Rundschau 2003, 265 Gerne übersenden wir Ihnen eine Kopie der Publikationen. MEK aktuell Ausgabe 03/2003 Seite 4

5 v. MINCKWITZ ERDL KOCHENBURGER RECHTSANWÄLTE FRANKFURT Hamburger Allee Frankfurt am Main Tel. (069) Fax (069) frankfurt@mek-law.de LEIPZIG Dohnanyistraße Leipzig Tel. (0341) Fax (0341) leipzig@mek-law.de MÜNCHEN Rosental München Tel. (089) Fax (089) muenchen@mek-law.de MEK aktuell Ausgabe 03/2003 Seite 5