1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) Begründung gem. 9 Abs. 8 BauGB

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1 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) Begründung gem. 9 Abs. 8 BauGB Stadt Tann (Rhön) Marktplatz Tann (Rhön) Landkreis Fulda Land Hessen Aufgestellt/Fortgeschrieben: 17. August 2015

2 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) 2 Inhaltsverzeichnis 0 Verfahren zur Aufstellung des Bauleitplanes Räumlicher Geltungsbereich Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Planbereich Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Erläuterungen zu den Planfestsetzungen Städtebauliche Konzeption Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise Äußere Gestaltung Flächen für Aufschüttungen Gemeinbedarfseinrichtungen und ihre Zweckbestimmungen Grünflächen Flächen zum Ausgleich und Ersatz der Eingriffsfolgen Wald und Flächen für die Landwirtschaft Verkehrliche Erschließung Ver- und Entsorgung Immissionsschutz Flächen mit Bodenbelastungen... 11

3 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) 3 0 Verfahren zur Aufstellung des Bauleitplanes Am hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Tann (Rhön) in ihrer Sitzung den Beschluss zur Aufstellung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach gefasst. Mit dieser Änderung sollen zwei Flurstücke im Außenbereich (Flurstücke 64/1 und 64/4, Flur 2, Gemarkung Lahrbach) in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes einbezogen werden. Diese Flurstücke sind im rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Tann (Rhön) als Landwirtschaftsflächen dargestellt; der vorbereitende Bauleitplan soll aus diesem Grund parallel zur Änderung des Bebauungsplanes geändert werden ( 8 Abs. 3 BauGB). Der Aufstellungsbeschluss zur 15. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Tann (Rhön) wurde bereits am durch die Stadtverordnetenversammlung gefasst. Nach der Vorbereitung der Planunterlagen (Vorentwurf) wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 4 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. 3 Abs. 1 BauGB in Form einer öffentlichen Auslegung des Bauleitplanes durchgeführt. Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit die Vorentwürfe im Bauamt der Stadt Tann (Rhön) in der Zeit vom bis einschließlich des einzusehen und Anregungen schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen. Von den beteiligten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belangen gingen während der Beteiligung folgende Hinweise und Bedenken ein, welche zu folgenden, Planänderungen führten: Einrichtung einer Bauverbotszone in einem Abstand von 20 m zur äußeren Fahrbahnabgrenzung der Bundesstraße B 278. (nach Stellungnahme von Hessen Mobil) Neufestlegung der Zufahrt zum Gaststätten-, Beherbergungskomplex als Baugebietsfläche (im Vorentwurf öffentliche Straßenverkehrsfläche) Änderung des im Vorentwurf als allgemeine Verkehrsfläche dargestellten Bereiches als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: Mischverkehrsbereich [Zufahrt Pkw SO G /Rad- und Fußweg] Aufnahme der von Hessen Mobil geforderten Verkehrsuntersuchung in die Begründung des Bebauungsplanes Die Öffentlichkeitsbeteiligung gem. 3 Abs. 2 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange fanden in der Zeit zwischen dem.. und dem.. statt. Vom Recht auf Mitwirkung an der Planung gem. 3 Abs. 2 BauGB machte(n) kein/folgende Bürger Gebrauch.

4 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) 4 1 Räumlicher Geltungsbereich Der Standort der vorliegenden Bauleitplanung befindet sich im Stadtteil Lahrbach der Stadt Tann (Rhön). Letztgenannte Kommune gehört verwaltungstechnisch zum Landkreis Fulda und zum Regierungsbezirk Nordhessen des Landes Hessen. Die Stadt Tann (Rhön) liegt im zentralen Teil des Biosphärenreservates Rhön, in der Nähe zur Landesgrenze zum Freistaat Thüringen. Der nachfolgende Lageplanausschnitt (TK 50) gibt Auskunft über die Lage des Geltungsbereichs im Zusammenhang mit der Stadt Tann (Rhön) und den umliegenden Stadtteilen. Das Plangebiet ist Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 2»Am Birksgraben«des Ortsteiles Lahrbach. Es stellt den nordöstlichen Siedlungsrand dieses Ortsteiles dar. Der Änderungsbereich schließt einen Teil des ursprünglichen Bebauungsplanes ein und knüpft somit an diesen östlich an. Der Bebauungsplan mit Änderungsteil umfasst, einschließlich dem nicht rechtsverbindlichen Teilgeltungsbereich WA 4, folgende Flurstücke der Gemarkung Lahrbach, Flur 2: 64/1, 64/2, 64/4, 69/2, 69/7, 69/9, 69/10, 70/1 und anteilig die Flurstücke 61, 62, 63, 65/1, 67/1, 71/1, 77/2 und 103/9. Von der eigentlichen Planänderung sind nur die Flurstücke 64/1, und 64/4 betroffen. Alle anderen Grundstücke sind bereits überplant. Für das Flurstück 64/2 erfolgt im

5 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) 5 Rahmen dieser Bauleitplanung eine klarstellende Darstellung als private Stellplatzanlage im Rahmen der Baugrundstücksnutzung. 2 Bisherige Entwicklung und derzeitige Situation im Planbereich Wie eingangs erwähnt, sind die von der Planung betroffenen Grundstücke zum Teil durch den Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«überplant bzw. gehören teilweise zum Außenbereich des Stadtteiles Lahrbach. Nachfolgende Planzeichnung zeigt den teilweise rechtsgültigen Bebauungsplan: Rechtskräftig ist dieser Bebauungsplan jedoch nur in Teilen. Während die Teilgeltungsbereiche 1, 3 und 5 genehmigt wurden, steht diese Genehmigung für die Teilbereiche 2 und 4 noch aus. Die nun geplanten Änderungen beziehen sich ausschließlich auf den Teilgeltungsbereich 2 und die als Stellplatz dargestellte Fläche des rechtskräftigen Teilgeltungsbereiches 1, die nun in das Sondergebiet SO G integriert wird. Zudem soll das Flurstück 64/4 mit einbezogen werden.

6 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) 6 Im folgenden Lageplanausschnitt ist der zukünftige Geltungsbereich mit Orthofoto und den festgesetzten Baugebieten dargestellt. Die farbigen Baugebietsflächen innerhalb des Geltungsbereiches gehören zum rechtskräftigen Teil und die transparenten Grundstücke zum noch nicht satzungsmäßig beschlossenen Teil des Bebauungsplanes. Die zusätzlich mit Schraffur gekennzeichneten Flächen sind Änderungsbereich der vorliegenden Bauleitplanung. Wie im Kapitel 0»Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes«dargelegt, ist außer der Erweiterungsfläche der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplanes aus dem derzeit geltenden Flächennutzungsplan der Stadt Tann (Rhön) entwickelt. Wegen der nun erforderlichen Erweiterung des Geltungsbereichs sowie zur Anpassung der bestehenden Nutzungen muss dieser Teilbereich des Flächennutzungsplanes ebenfalls geändert werden. Die auf die nächsten Seite folgende Darstellung zeigt den momentan geltenden Teilbereich des Flächennutzungsplanes.

7 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) 7 Der Regionalplan Nordhessen 2009 (Planteil) stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes bzw. den Siedlungsbereich und die unmittelbar angrenzenden Landwirtschaftsflächen ohne Ziele und Vorbehalte dar. Der Stadtteil Lahrbach hat keine zentralörtliche Funktion. Es kann davon ausgegangen werden, dass die vorliegende Planänderung mit dem Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und Landesplanung vereinbar ist. 3 Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung Das ortsansässige Gaststätten- und Hotelgewerbeunternehmen»Landhaus Kehl«ist Eigentümer einer Speisegaststätte im Ortszentrum von Lahrbach und bot ursprünglich Fremdenzimmer im gleichen Hause an. Wegen der hohen Qualität dieser Gaststätte und seinen regionaltypischen Angeboten hatte das Unternehmen auch überregional Zuspruch und konnte das Angebot an Gästezimmern nur über den Neubau eines Hotels am nordöstlichen Siedlungsrand, zum Teil innerhalb des Geltungsbereichs des vorliegenden Bebauungsplanes, erweitern. Dieses Vorhaben wurde in der jüngeren Vergangenheit umgesetzt und erfreut sich regen Zuspruchs, besonders bei den Rhönurlaubern. Inzwischen möchte der Inhaber auch sein Angebot mit dem Bau einer rustikalen Festhalle (Eventgebäude) mit maximal 150 Gastplätzen, erweitern. Aus Gründen des

8 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) 8 Immissionsschutzes (erhöhter Quell- und Zielverkehr auch in abendlichen Stunden) konnte keine geeignete Fläche innerhalb des Siedlungsbereiches im Zusammenhang bebauten Ortsbereich akquiriert werden. Aus diesem Grund wurde angrenzend an das bestehende Hotel (teilweise im Geltungsbereich des Bebauungsplanes) und dem vom Unternehmen genutzten Stellplatz ein geeignetes Grundstück (Flurstück 64/4) gefunden. Da sich das letztgenannte Grundstück gem. 35 BauGB im Außenbereich befindet, ist zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens ein Bebauungsplan aufzustellen bzw. der vorhanden Bebauungsplan zu ändern. Außerdem sollen mit der vorliegenden Bauleitplanung Änderungen hinsichtlich der sich zwischenzeitlich entwickelnden Nutzungen erfolgen. 4 Erläuterungen zu den Planfestsetzungen 4.1 Städtebauliche Konzeption Die Einordnung des zukünftigen Eventgebäudes erfolgt im räumlichen Zusammenhang mit dem Hotel des Unternehmens, entlang der Bundesstraße und soll sich mit diesem die Zufahrt teilen. Das Gebäude selbst soll nach den Wünschen des Investors in einer traditionellen Bauweise mit Satteldach errichtet werden. Die Begrenzung der Wandhöhe im Verhältnis zur lang gestreckten Form führt zu einer subjektiv erlebbaren liegenden Daseinsweise des Gebäudes in der Landschaft, mit Verbindung zur Siedlung. Die geplante lagerhafte Ausbildung des Gebäudes längs zum Berghang lässt ein Überragen des natürlichen Geländes nicht zu und fügt sich demnach gut in die vorhandene Landschaft ein. 4.2 Art der baulichen Nutzung Das gesamte Vorhaben stellt eigentlich einen Gewerbebetrieb (Gaststättengewerbe) i. S. von 8 BauNVO dar. Aufgrund der Lage des Betriebsstandortes im Außenbereich und angrenzend an die schutzwürdige Bebauung des Beherbergungsgewerbes soll ein ausschließlicher Nutzungszweck über die Festsetzung eines Sondergebietes»Gastronomie«festgelegt werden. Das geplante Sondergebiet wird nach 11 BauNVO definiert und soll folgende Festsetzungen hinsichtlich der zulässigen Nutzungen enthalten: (1) Das mit [SO G ] gekennzeichnetes Gebiet dient der Unterbringung eines Gastronomiebetriebes in einer den Bedürfnissen der Landschaft und des Biospährenreservates angepassten Bauweise. (2) Zulässig im Sinne dieser Festsetzung sind ausschließlich: o ein Gastronomiebetrieb [Eventhalle] mit maximal 150 Gastplätzen, o ein dem Gastronomiebetrieb untergeordneter Biergarten, o der Hauptnutzung untergeordnete Lager- und Verwaltungsräume, o der Hauptnutzung untergeordnete Stellplätze,

9 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) 9 o der Hauptnutzung untergeordnete Geschäfts- und Büroräume, o Wohngebäude für Betriebsinhaber, Verwalter oder Aufsichtspersonal und o die dem Wohngebäude zugehörigen Stellplätze für Pkw. 4.3 Maß der baulichen Nutzung Die gemäß 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 30 Abs. 1 BauGB sowie 16 Absatz 3 BauNVO im Rahmen eines qualifizierten Bebauungsplanes 1 geforderte Darstellung des Maßes der baulichen Nutzung wird in Form der Grundflächenzahl (GRZ) und der Höhe der baulichen Anlagen (Traufhöhe bzw. Wandhöhe) vorgegeben. Die Nutzungsintensität ist im Bebauungsplan folgendermaßen festgelegt: Die überbaubare Grundstücksfläche (Grundflächenzahl GRZ) der Baufläche»SO«darf gemäß Planfestsetzung 80 % (GRZ = 0,8) der Grundstücksfläche nicht überschreiten ( 16, 17 Abs. 1 und 19 Abs. 1 BauNVO). Die Höhe baulicher Anlagen (Traufhöhe bzw. Wandhöhe) im Baugebiet darf 7 m nicht überschreiten.( 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO). Mit den o. g. Festsetzungen erhält das Baugebiet seinen Rahmen über die höchstmögliche Nutzungsintensität. Aus Gründen des weiteren Umgebungs- und Bodenschutzes wurden hier die nach 17 BauNVO dargelegten Obergrenzen festgesetzt. 4.4 Bauweise Die Gebäude im gesamten Plangebiet sind in offener Bauweise zu errichten 2. Die offene Bebauung ist im ländlichen Raum typisch und soll aus diesem Grund auch im Plangebiet fortgesetzt werden. 4.5 Äußere Gestaltung Für die Vorhaben im Erweiterungsbereich, bzw. Sondergebiet Gastronomie [SO G ] sind Sattelund Walmdächer allgemein zulässig. Auch diese Festsetzung entspricht dem allgemeinen Charakter des Siedlungsbereiches des Stadtteiles Lahrbach und soll aus diesem Grund fortgesetzt werden. 1 nach 30 Abs. 1 BauGB ist ein Bebauungsplan dann qualifiziert, wenn er mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzungen, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält. 2 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. v. m. 22 BauNVO

10 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) Flächen für Aufschüttungen Zum Schutz vor Verkehrslärm durch eine mögliche Anbindung der neu geplanten Bundesstraße B 87n ist an der südlichen und östlichen Peripherie des Baugrundstückes SO G ein Lärmschutzwall als Aufschüttung vorgesehen. Der Wall soll anschließend mit heimischen und standortgerechten Gehölzen bepflanzt werden. 4.7 Gemeinbedarfseinrichtungen und ihre Zweckbestimmungen Im Plangebiet selbst sind Flächen für Gemeinbedarfseinrichtungen im Sinne des 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB nicht vorgesehen und werden deshalb nicht ausgewiesen. 4.8 Grünflächen Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurden keine privaten Grünflächen explizit ausgewiesen. Die nicht überbaubaren Flächen (mind. 20 % Baugrundstücksfläche) sind jedoch mit heimischen und standortgerechten Gehölzen und Anpflanzungen zu begrünen. Zudem soll mind. je angefangene m² überbaute Grundstücksfläche ein hochstämmiger heimischer und standortgerechter Laubbaum gepflanzt werden. 4.9 Flächen zum Ausgleich und Ersatz der Eingriffsfolgen Aufgrund der relativen Kleinräumigkeit des Plangebietes werden in den Baugebieten selbst keine weiteren Ersatzmaßnahmen vorgesehen. Ersatz ist zudem nur für den Bereich der Erweiterung des Plangebietes notwendig. Die Kompensation wird rechnerisch im Rahmen der Bearbeitung des Umweltberichtes dargelegt und soll durch einen städtebaulichen Vertrag gesichert werden Wald und Flächen für die Landwirtschaft Im Plangebiet wurden keine Flächen für Wald und für die Landwirtschaft festgelegt. Die Grundstücke des Plangebietes werden ausnahmslos aus der landwirtschaftlichen Nutzung in die gemäß Planzeichnung dargestellte Nutzung überführt Verkehrliche Erschließung Die Hauptzufahrt zum Baugebiet [SO G ] ist über die vorhandene Zufahrtsstraße von der Bundesstraße zum bereits bestehenden Hotel bzw. zu den zum Betriebsbereich zugehörenden Stellplätzen vorgesehen. Der Straßenquerschnitt ist bereits jetzt für den, bedingt durch die Umsetzung des Vorhabens, hinzukommenden Quell- und Zielverkehr als ausreichend zu bewerten. Hierzu fand am ein Ortstermin mit Hessen Mobil, dem zukünftigen Betreiber der

11 1. Änderung des Bebauungsplan Nr. 2»Am Birksgraben«Gemarkung Lahrbach, Stadt Tann (Rhön) 11 Eventhalle sowie dem untersuchenden Straßenplaner von KH Planwerk GmbH statt. Das Protokoll dieses Termins ist als Anlage der Begründung beigefügt. Im Ergebnis dessen wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass die Zufahrt ausschließlich den Pkw, Radfahrern und Fußgängern vorbehalten bleibt. Anlieferungen müssen zwingend über die Anlieferung des Hotels»Landhotel Kehl«erfolgen. Busverkehr ist hierin eingeschlossen. Die mit Hessen Mobil abgestimmte Bauweise der Zufahrt ist als Anlage der Begründung beigefügt. Für die übrigen Baugebiete im Plangebiet gilt nach wie vor als alleinige Erschließungsstraße die Dr.-Ricken-Straße, welche innerorts an die Bundesstraße anbindet Ver- und Entsorgung Die Baugrundstücke sind bereits über bestehende Anlagen abwasser- und wasserseitig sowie an die ELT-Anlagen ausreichend erschlossen. 5 Immissionsschutz Die geplante Nutzung des Sondergebietes lässt keine weiteren (zusätzlichen) negativen Emissionen gegenüber schutzbedürftigen Bebauungen vermuten. 6 Flächen mit Bodenbelastungen Es ist nicht bekannt, dass sich im Plangebiet Flächen mit schädlichen Bodenveränderungen im Sinne des BBodSchG befinden, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen. Auch das Vorhandensein von Verdachtsflächen 3 oder Altlasten bzw. altlastverdächtige Flächen 4 im Plangebiet sind dem Verfasser zum derzeitigen Zeitpunkt nicht bekannt. Dies wird auch durch die Stellungnahme des Regierungspräsidiums, Fachbereich Altlasten, Bodenschutz, bestätigt. 3 2 IV BBodSchG 4 2 V BBodSchG