l.teil Das klassische M aklergeschäft Einführung: Der Makler - damals und heute (Nothhelfer) Zur Person des Maklers

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1 l.teil Das klassische M aklergeschäft Einführung: Der Makler - damals und heute (Nothhelfer) Zur Person des Maklers Kommunikationsqualitäten der Maklerleistung und Erfolgsvoraussetzungen Betriebsorganisation Unternehmensziele Analyse der Potenziale des Marktes und des Maklerbetriebes Controlling Kennzahlensysteme Aktuelle Entwicklungen und Herausforderungen Ausgewählte Aspekte des Personalmanagements bei Immobilienunternehmen (Neubauer) Pressearbeit für Immobilienunternehmen (Unterreiner) IT-Infrastruktur (Vogel) Objektakquisition, Auftragsbearbeitung und Vertragsvermittlung Immobilienresearch Grundlage zur Absicherung von Immobilieninvestitionen (Beyerle) Beschaffungsmarketing (Kippes) Wirtschaftliche und rechtliche Objektanalyse (Rebitzer/Sailer) Bauzustandsanalyse (Puche) Kommunikationsinstrumente des Maklers (Kippes) Bearbeitung einzelner Objektarten Vorbemerkung (Rebitzer/Sailer) Baugrundstücke für Wohnimmobilien Ein- und Zweifamilienhäuser Eigentumswohnungen und Teileigentum Mietwohn- und Geschäftshäuser Anlageobjekte Mietobjekte (Kippes) Der Makler als Vertriebspartner für Bauträger (Ottmann) Spezialobjekte Objekte des altersgerechten Wohnens (Keussen/Gott) Wohnungsgenossenschaften (E. Mändle/M. Mändle) Basiswissen für Geschäftsfelderweiterungen (Marchtaler) Architektur Strategisches Management bei Immobilienunternehmen (Ziegler) Grundsätzliches Notwendigkeit einer strategischen Orientierung Die Phasen einer strategischen Führung Instrumente

2 2. Teil Besondere Leistungen des M aklers Objektbewertung durch Makler (Zehnter/Post) Rechtliche Grundlagen Begriffsdefinitionen Der Verkehrswert Begriffsinhalte Grundlagen der Immobilienbewertung Einflussfaktoren auf die Immobilienbewertung Der praktische Fall Allgemeine Bewertungsprobleme Projektentwicklung (Ottmann) Einführung Besondere Aspekte der Immobilienprojektentwicklung Objektfinanzierung (Maier) Finanzierungsmärkte: Objekte, Nachfrager, Anbieter Merkmale der Objektfinanzierung Darlehensbedingungen und Konditionsbestandteile Teil Der Beitrag des Maklers und Immobilienberaters zum privaten Vermögensmanagement Das Leistungsbild des Vermögensmanagers (Rehkugler) Privates Vermögensmanagement Ziele, Bedarfe, Entwicklungen Professionelle Unterstützung des privaten Vermögensmanagements Tendenz zur Verbriefung von Immobilienanlagen Auswirkungen auf das Maklergeschäft Der klassische Immobilienmakler in der Wertschöpfungskette des privaten Vermögensmanagements Folge: Der Makler unter Druck Reaktionsmöglichkeiten Indirekte Immobilienanlagen Übersicht Das KAGB als neuer rechtlicher Rahmen für (Immobilien-)Fonds Geschlossene Immobilien-AIF (als Publikums-AIF) Geschlossene Immobilien-AIF (als Spezial-AIF) Offene Immobilien-AIF (als Publikums-AIF) Immobilienaktien und R EITs Fonds und Derivate auf Immobilienprodukte Renditen und Risiken von Immobilienprodukten im Vergleich Immobilien als Bestandteil von Vermögensportfolios (Rehkugler/Jandura/ Morawski) Rentabilitätsmaße Risikomaße Diversifikationspotentiale von Immobilien- bzw. Mixed-Asset Portfolios Entwicklungsperspektiven und ihre Voraussetzungen (Rehkugler)

3 4. Teil Rechtsgrundlagen Öffentlich-rechtliche Grundlagen des Maklerbetriebes (Weiss) Das geltende (Immobilien-)Maklerrecht im Überblick Die Erlaubnis nach 34 c G ew O Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) für Immobilienmakler Das Wohnungsvermittlungsgesetz Die Preisangabenverordnung Das Geldwäschebekämpfungsgesetz Der Makler im Internet Das Telemediengesetz Sicherung des Provisionsanspruchs (Mäschle/Mäschle) Entstehung des Provisionsanspruchs Dokumentation der Maklertätigkeit und transparente wirksame Vertragsgestaltung Verwirkung des Provisionsanspruchs Provisionsverpflichtung im Hauptvertrag Maklerklausel Immobilienmakler und Immobilienberater im Wettbewerb (Groll) Einführung Rechtsgrundlagen Branchenspezifische Einzelfälle wettbewerbswidrigen Verhaltens Die Verfolgung unlauteren Wettbewerbs Kooperation statt Wettbewerb Für Makler wichtige Steuervorschriften (Helm) Die vermietete Immobilie Die eigengenutzte Immobilie Abgrenzung private Vermögensverwaltung gewerbliche Tätigkeit Private Veräußerungsgeschäfte ( 22 Nr. 2, 23 EStG) Steuerliche Bewertung von Immobilien Grunderwerbsteuer

4 Vorwort zur 3. A uflage... V Grundlagenliteratur: Gesamtdarstellungen, Arbeits- und Informationsgrundlagen... XXXIII Autorenverzeichnis... XXXV 1. Teil Das klassische Maklergeschäft Einführung: Der Makler damals und heute (Nothhelfer)... Zur Person des Maklers Kommunikationsqualitäten der Maklerleistung und Erfolgsvoraussetzungen... Der Makler Skizze einer Charakterologie... Kern und Umfeld der Maklerleistungen... Leistungsbeschreibung... Informationsleistungen... Vermittlungsleistungen des Maklers... Beratungsleistungen des Maklers Betreuungsleistungen des Maklers... Betriebsorganisation... Unternehmensziele... Analyse der Potenziale des Marktes und des Maklerbetriebes... Marktpotenziale... Potenziale des Maklerbetriebes... Controlling Kennzahlensysteme... Controlling Begriff... Absolute Kennzahlen... Relative Kennzahlen... Indexzahlen... Arbeiten mit Kennzahlen... Aktuelle Entwicklungen und Herausforderungen... Ausgewählte Aspekte des Personalmanagements bei Immobilienunternehmen (Neubauer)... Einführung und Ausgangslage... Employer Branding... Die Eignung des Mitarbeiters/der Mitarbeiterin von Makler unter nehmen... Das Anforderungsprofil für Mitarbeiter von Maklerunternehmen Die Kompetenzen von Immobilienmaklern... Gewinnung von Mitarbeitern für Maklerunternehmen... Das Auswahlinterview... Die Arbeitsprobe... Der Arbeitsvertrag... Die Bindung der Mitarbeiter an das Unternehmen

5 Die Bedeutung langfristiger Mitarbeiterbindung Weiterbildung als Bindungsstrategie Überblick über Qualifizierungsmaßnahmen Berufsausbildung Weiterbildung Vergütung als Bindungsstrategie Pressearbeit für Immobilienunternehmen (Unterreiner) Warum Pressearbeit? Imagebildung Positionierung/Abgrenzung Akzeptanz Absatzförderung Krisen-PR Grundsätze der Pressearbeit Pressearbeit ist Chefsache Kontinuität Intern oder extern Trennung von Anzeigen und Redaktion Journalistische Zielgruppen Journalistische Zielgruppen der Immobilienbranche Presse Rundfunk Social Media Welche journalistische Zielgruppe ist relevant? Mittel der Pressearbeit Pressemitteilung Pressefotos Pressekonferenz Vororttermin Hintergrundgespräch Gastbeitrag oder Kolumne Interessante Themen und die passende Strategie Welche Themen interessieren die Medien? Die richtige Strategie Suchen Sie sich Verbündete Wochentag und Uhrzeit Der richtige O rt Handwerkliche Regeln: Formalien und Inhalte Formalien Termine einhalten Erreichbar sein Keine Informationsflut Formale Anforderungen an eine Pressemitteilung Inhalte einer Pressemitteilung Richtiges Verhalten in Krisenfällen Social Media Internet Aktiv in Social Media Reagieren auf Social Media IT-Infrastruktur (Vogel)... 54

6 1.9.1 Arbeitsplatz-Computerausstattung und Zubehör Internet Anschluss Software Webservice IT-Sicherheit Datenschutz Software-Grundausstattung Bedeutung der Software für Maklerbetriebe Internet und E-Business Homepage Immobilienportale Soziale Netzwerke Objektakquisition, Auftragsbearbeitung und Vertragsvermittlung Immobilienresearch - Grundlage zur Absicherung von Immobilieninvestitionen (Beyerle) Research was ist das? Definitionen von Research Gegenstand der Untersuchung: Der Immobilienmarkt Zielgedanke der Immobilienmarktforschung: Transparenz und Risikoabsicherung Die Ebenen der Untersuchung Marktanalyse Standortanalyse Objektanalyse Die Datenquellen Primärforschung Sekundärforschung Die Umsetzung der Methodik: Praxisbeispiele Anforderungen an Research-Gutachten Markt- und Standortanalyse in X -Stadt Segmentspezifische Nutzeranalyse, Beispiel Call Center Beschaffungsmarketing (Kippes) Unternehmensleitbild und Akquisitionsziele Selbst Verständnis eines Immobilienunternehmens als Muster für mögliche Leitbild-Inhalte in der Immobilienwirtschaft Inhalte bei Leitbildern von Immobilienunternehmen Themenschwerpunkt berufsethische Grundaussagen Themenschwerpunkt Verhältnis zu den Mitarbeitern Themenschwerpunkt Kunden Methoden der Auftragsakquisition Objektsuchanzeigen Spezialisierungsstrategie Fokussierungsstrategie Räumliche Fokussierungsstrategie Objekt-Fokussierung Preis-Fokussierung Qualitäts-Fokussierung Baujahr-Fokussierung... 82

7 Personifizierung Integrierte Objektsuchanzeigen Beziehungsmarketing Man hat mehr Kontakte als man denkt Schlüsselstellen zu neuen Kontakten Vom Kontakt zu Empfehlungen Praktische Tipps zur Kontaktpflege Spezielle Strategien für Immobilienunternehmen Nachkaufmarketing Wirtschaftliche und rechtliche Objektanalyse (Rebitzer/Sailer) Vorbemerkungen zum Objektbegriff Zweck der Objektanalyse Gegenstände der Objektanalyse Lageanalyse Eigenschaften der Bodenfläche des Grundstücks Grundstücksgröße und Grundstücksform Geländeform und Bodenverhältnisse Bauliche Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks Gebäudeanalyse Zubehör Außenanlagen Analyse der rechtskonstituierenden Objektmerkmale Grundbuch Erbbaurecht Gemeindliche Vorkaufsrechte, Verfügungs- und Veränderungssperren Analyse der Miet- und Pachtverhältnisse Baurechtsreserven Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsrechnung Verwertungsanalysen Bauzustandsanalyse (Puche) Grundlagen Bauqualität allgemein anerkannten Regeln der Technik Dauerhaftigkeit Lebensdauer Instandhaltungsplanung Mängel und Schäden Neubau Werkvertrag Bauschäden an Bestandsgebäuden Optische, funktionale Mängel und Schäden Schäden an Dach und Fach Typische Mängel und Schäden Dachabdichtungen Baikone und Terrassen Kellerabdichtung Fenster Risse Außenputze Mauer w erk Betonkorrosion Raumluftfeuchte/Schimmel Optische Mängel

8 2.4.7 Untersuchungen zur Feuchtigkeit Augenscheinlich - Erkennen von Feuchteschäden Vor-Ort-Messen von Feuchtigkeit Labortechnisches Messen von Feuchtigkeit Klimamessungen Untersuchung zur Carbonatisierung des Betons Checkliste Bauzustandsanalyse Kommunikationsinstrumente des Maklers (Kippes) Objektangebotsanzeigen Kaufmotive als Basis eines Marketings Zielgruppenbestimmung Grundsatzfrage Fließtextanzeige oder eine gestaltete Anzeige Allgemeines zum Texten von Immobilienanzeigen Headline/Schlagzeile Text-Techniken Checkliste für Immobilienanzeigentexte Fließtext Handlungsaufforderung Checkliste für Fließtext und Handlungsaufforderung Kommunikation von Nachteilen Negative Aspekte der Immobilie aufarbeiten Beispiele für die Behandlung vermeintlicher Nachteile in Immobilienanzeigen Magere Ausstattung Wohnung ist teuer (aber gut) Haus ohne Keller Dachgeschosswohnung Sehr kleine Wohnung Etwas altmodische Wohnung Parterrewohnung eines Hochhauses Wohnung ist in der Stadt gelegen, aber relativ laut Wohnung ist von außen unscheinbar, innen aber g u t Handlungsaufforderung Immobilien lebensbejahend präsentieren Marketing per Internet und Homepage Online-/Print-Maklerexpose Zielgruppenorientierte Exposes Expose-Aktivismus Kundenorientierter Aufbau des Exposes Texten des Exposes Gestaltung des Exposes Check-Liste effektiver Exposes Checkliste zur Botschaft des Exposes Check-Liste Überschrift/Schlagzeile des Exposes Check Liste Fließtext des Exposes Checkliste - graphische Gestaltung Checkliste Pläne Checkliste Aufmachung des Exposes Verkaufsschilder ein exzellenter aber häufig vergessener Werbeträger 183

9 Tipps zur Gestaltung von Verkaufsschildern Tipps zum Einsatz von Verkaufsschildern Bearbeitung einzelner Objektarten Vorbemerkung (Rebitzer/Sailer) Baugrundstücke für Wohnimmobilien Entwicklungsstrukturen des M arktes Informationsstellen Gemeindliche Bodenpolitik und Maklertätigkeit Marktzugangschancen für Makler Beschaffungsmarketing Landwirte als potenzielle Anbieter von Bauland Eigentümer von Baulücken als potenzielle Marktteilnehmer Vorbereitung der Auftragsverhandlungen Akquisitionsvorgang Auftragsbearbeitung Objektanalyse und Exposegestaltung bei unbebauten Grundstücken Expose als Werbemittel Angebotsanzeigen Besichtigung eines Baugrundstücks Verhandlungsführung Kaufvertragsvorbereitung Ein- und Zweifamilienhäuser Einleitung Nutzungsaspekte Zielgruppen Potenzielle Anbieter von Einfamilienhäusern aus dem Bestand Marktzugang Auftragsbearbeitung Objektbesichtigung Kaufvertragsvorbereitung Vermittlung von Bauträgerobjekten Eigentumswohnungen und Teileigentum Einleitung Struktur der Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus dem Bestand Differenzierung des Marktes nach Größe der Wohnanlagen Auftragsakquisition Besondere Bereiche der Objektanalyse Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Änderung und Fehlen von Teilungserklärungen Beschlüsse der Gemeinschaft, Beschlusssammlung Vorkaufsrecht, Kündigungssperrfrist, Verkaufspflicht an M ieter Nichtübereinstimmung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit tatsächlichen Gegebenheiten Exposegestaltung Besonderheiten bei Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages Sonderfall: Verwalter - Makler Wohnungsprivatisierung Mietwohn- und Geschäftshäuser Anlageobjekte Wohn- und Geschäftshäuser Private Mietwohnungsbestände Wohnungsbestände von Wohnungsbaugesellschaften

10 Gewerbeimmobilien Markt für Büroimmobilien Der Markt für Handelsimmobilien Der Multiplikator als allgemeiner Kursindikator für Immobilien ein besonderer Abschnitt Voraussetzung für Immobilienanlagen: Positive Anlagephilosophie unter Langfristaspekten Wirtschaftliche Determinanten des Multiplikators Objektrentabilität als Haupteinflussgröße auf den Multiplikator Nicht regionalbeschränkte Einflussfaktoren Anlagekonkurrenz: Kapitalmarkt versus Immobilienmarkt Modische Einflüsse auf den Multiplikator Wirkungen der Rechtsentwicklung auf den Multiplikator insbesondere Mietrecht Steuerwirkungen auf den Multiplikator Steuersubventionen versus Steuerbelastungen A3.5 Steuerwirkung auf die Zusammensetzung von Vermögensportfolios Psychologische Komponenten und subjektive Multiplikatorvorstellungen Auftragsverhältnisse Auftragsbearbeitung Anlagemotive Rendite als Anlagemotiv Steuerliche Gesichtspunkte als schwindendes Anlagemotiv Spekulationen auf spezielle Lage- und Verwertungsgewinne Geldanlage und Eigennutzung Exkurs: Entwicklungschancen im Internetzeitalter Mietobjekte (Kippes) Mietwohnungsmarkt Entwicklung und Strukturen des Mietwohnungsmarktes Informationsstellen Grundsätzliches zu Datenquellen über Mietniveaus Rechtliche Rahmenbedingungen der Wohnungsvermittlung Provision bei der WohnungsVermittlung Obergrenze der Marktmiete Mietvertragstypen Vertragsparteien Zentrale Punkte bei Mietverträgen Marktzugangschancen für Makler Beschaffungsmarketing Nischensegment Vermittlung beim Sozialen Wohnungsbau Vorbereitung der Auftragsverhandlungen Objektaufnahme Angebote; Anforderungen an Anzeigen Vermietungsprozess bei Mietobjekten Gewerbeimmobilien Buying Center-Ansatz Informationsstellen Ladenlokale und Shopping Center Einzelhandelslagen Besonderheiten bei Einzelhandelsobjekten

11 Shopping-Center Mieter-Mix Mietpreisberechnung Weitere zentrale Punkte im Mietvertrag Büros Marktzugangschancen für Makler - Beschaffungsmarketing Vermarktungsprozess bei Büroräumen Besichtigungsstrategien Abschlussrelevante Fragestellungen Der Makler als Vertriebspartner für Bauträger (Ottmann) Einführung Der Lebenszyklus einer Immobilie Leistungsbeziehungen zwischen Makler und Bauträger Kauf eines Grundstücks Der Makler im Spannungsfeld zwischen Bauträger und Grundstückseigentümer Vertriebsunterstützung einer Bauträgermaßnahme Der Makler als Agent des Bauträgers Anwendung der neuen Institutionenökonomie auf die vertraglichen Beziehungen zwischen Makler und Bauträger Die Transaktionskostentheorie Property-Rights-Ansatz Pricipal-Agent-Ansatz Bestellerprinzip Zusammenfassung Spezialobjekte - Objekte des altersgerechten Wohnens (Keussen/Gott) Entstehungsgründe Klassische Wohnformen für Senioren Trends und neue Wohnformen für die 2. Lebenshälfte Betreutes Wohnen, Servicewohnen, Seniorenwohnen Erfolgskriterien des Betreuten Wohnens Wohnungsgenossenschaften (E. Mändle/M. Mändle) Renaissance der Wohnungsgenossenschaften Grundlagen der Wohnungsgenossenschaften Begriff der Wohnungsgenossenschaft Vielgestaltigkeit und Arten der Wohnungsgenossenschaften Entwicklung der Wohnungsgenossenschaften in Deutschland Unternehmensspezifische Besonderheiten der Wohnungsgenossenschaften Mitgliederförderung als Unternehmensziel Demokratische Entscheidungsstrukturen Finanzierung der Genossenschaft Haftungsregelungen Wohnungsgenossenschaften als Immobilienmakler Basiswissen für Geschäftsfelderweiterungen (Marchtaler) Architektur Abdichtung im Erdreich Wärmeschutz Schallschutz Steildachkonstruktionen

12 4.1.5 Dachgeschossausbau Flachdachkonstruktionen Terrassen Dachbegrünungen Fazit Strategisches Management bei Immobilienunternehmen (Ziegler) Grundsätzliches Notwendigkeit einer strategischen Orientierung Die Phasen einer strategischen Führung Die Analyse der Ausgangsposition Formulierung der Strategien Umsetzungsaktionen Durchsetzung der Strategie Instrumente Die Stärken-ZSchwächenanalyse Die SWOT-Analyse Die Portfolioanalyse Kennzahlenanalyse/Balanced Scorecard Teil Besondere Leistungen des Maklers Objektbewertung durch Makler (Zehnter/Post) Rechtliche Grundlagen Das Liegenschaftskataster Das Grundbuch Bestandsverzeichnis Abteilung I Abteilung I I Abteilung III Das Baulastenverzeichnis Sonstige nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen Das Planungsrecht Rechtliche Vorgaben Die Bauleitplanung Der Flächennutzungsplan (FNP) Der Bebauungsplan Der baurechtliche Innenbereich Rechtliche Grundlagen der Mietpreisbildung Das allgemeine Mietrecht Der Rechtsentscheid Möglichkeiten der Mietpreisbildung Gewerberaum Preisgebundener Wohnraum Der preisfreie Wohnraum Gebiete ohne Mietpreisbremse Gebiete mit Mietpreisbremse Erhöhungsmöglichkeiten Die ortsübliche Vergleichsmiete Begründungsmittel

13 1.1.8 Schranken der Mietpreisbildung Aufbau der Justiz Begriffsdefinitionen Miete Pacht Leihe Mietbegriffe Verkehrswert/Kaufpreis/Beleihungswert Maße der baulichen Nutzung Geschossflächenzahl - GFZ - ( 20 BauNVO) Grundflächenzahl - GRZ - ( 19 BauNVO) Baumassenzahl - BMZ - ( 21 BauNVO) Beispiele Bodenrichtwerte/Umrechnungskoeffizienten/Vergleichspreise Bodenrichtwerte Umrechnungskoeffizienten Vergleichspreise Flächen Berechnung der Wohn- und Nutzflächen: DIN BV WoFlV die wesentlichen gleich lautenden Regelungen Die wesentlichen Unterschiede zwischen DIN 283, II. BV und WoFlV DIN 277, Ausgabe MF-G Richtlinie (Mietfläche für gewerblichen Raum) Höchstrichterliche Rechtsprechung - Urteile Berechnungsmethoden in der Praxis, Verkehrssitte Flächenberechnung beim Wohnraum: Flächenberechnung beim Gewerberaum Problemsituationen Der Verkehrswert - Begriffsinhalte Verkehrswert Der gewöhnliche Geschäftsverkehr Das Stichtagsprinzip (siehe hierzu auch 3 ImmoWertV) Rechtliche Gegebenheiten (siehe hier auch 6 ImmoWertV) Gesetzliche Beschränkungen Grundstücksgleiche Rechte Beschränkt dingliche Rechte Die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks ( 5, 6 ImmoWertV) Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse (siehe hierzu auch 7 ImmoWertV) Grundlagen der Immobilienbewertung Verordnungen und Richtlinien Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) Verbindlichkeit dieser Verordnung Inhalt der ImmoWertV vom Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) Sachwertrichtlinie (SW-RL) Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) Ertragswertrichtlinie (EW-RL) Auswahl der Bewertungsmethode Anwendung des Vergleichswertverfahrens

14 Anwendung des Ertragswertverfahrens Anwendung des Sachwertverfahrens Mehrere Verfahren Das Vergleichswertverfahren Verfahrensablauf Die Anpassungsfaktoren Der Zeitfaktor Maß der baulichen Nutzung Sonstige wertbildende Merkmale Der erzielbare Preis - die Mittelwertbildung Das arithmetische M ittel Häufigster Wert - mittlerer Bereich Medianwert Praktisches Beispiel mit zurückliegendem Bewertungsstichtag Zusammenfassung Das Sachwertverfahren ( ImmoWertV) Bodenwert Herstellungskosten der baulichen Anlagen Herstellungskosten der Gebäude Sonstige Baulichkeiten Besondere Betriebseinrichtungen Bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen Bauliche Außenanlagen Sonstigen Anlagen Ableitung des Verkehrswertes aus dem Sachwert (Marktanpassung) Praktisches Beispiel (NHK 2000) Das Ertragswertverfahren ( ImmoWertV) Der Rohertrag Beim Gewerberaum Beim preisgebundenen Wohnraum (Förderung bis bzw. 2002) Beim preisfreien Wohnraum Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Betriebskosten Bodenwertverzinsungsbetrag Vervielfältiger Liegenschaftszins Restnutzungsdauer Bedeutung des Vervielfältigers Das Vielfache oder der Vervielfältiger im Sprachgebrauch des Maklers BaumängelAschäden Einfluss des Bodenwertes und des Liegenschaftszinses auf den Ertragswert Einfluss des Bodenwertes auf den Ertragswert Einfluss des Liegenschaftszinses auf den Ertragswert Praktisches Beispiel zum Ertragswertverfahren Grundzüge der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Verfahren)

15 Prinzip der DCF-Methode Verfahrensablauf Kritische Würdigung Bedeutung von Wertsicherungsklauseln in der Ertragswertermittlung Einflussfaktoren auf die Immobilienbewertung Wertbildende Faktoren Die Lage Die Größe Die Ausstattung Grundrisskonzeption Gesamteindruck Baurecht - Art und Maß der baulichen Nutzung Wertmindernde Faktoren Grundbucheintragungen Baulasten (öffentlich-rechtlich) Privatrechtliche Bindungen Altlasten Der praktische Fall Der A uftrag Erforderliche Ausgangsdaten und Unterlagen Der Ortstermin Zusammenstellung aller wertrelevanten Daten und Unterlagen Auswahl des Bewertungsverfahrens Grundbuch Baulastenverzeichnis Baupläne Baurechtliche Situation Erschließungszustand Lageplan Bodenbeschaffenheit Bodenrichtwerte Berechnungen Aufbau des Gutachtens Deckblatt Gegenstand der Bewertung Zweck des Gutachtens Auskünfte und Unterlagen Angewandtes Bewertungsverfahren Lage Das Grundstück, Maß der baulichen Nutzung Beschreibung der Gebäude Raumaufteilung Grundrissgestaltung Beurteilung W ertermittlung Zusammenfassung Ergebnis Anlagen Kontrollrechnungen Maklermethode Wohnfläche zu Geschossfläche

16 Quadratmeterpreise Allgemeine Bewertungsprobleme Grundsätzliche Bewertungsmethoden bei belasteten Immobilien Eigentumswohnungen Das Erbbaurecht Die Leibrente Leibgeding/Wohnungsrecht auf Lebenszeit Überbau Vorkaufsrechte Nicht im Grundbuch eingetragene Belastungen Projektentwicklung (Ottmann) Einführung Prozessablauf Phase 1 Investitionsentscheidung (Projektidee) Phase 2 Konzeption und Planung Besondere Aspekte der Immobilienprojektentwicklung Projektmanagement - Projektorganisation im Unternehmen Controlling innerhalb des Projektmanagements Public-Private-Partnership Zusammenfassung Objektfinanzierung (Maier) Finanzierungsmärkte: Objekte, Nachfrager, Anbieter Objektfinanzierung und Finanzierungsobjekte Nachfragegruppen nach Objektfinanzierungen Anbietergruppen, Marktanteile und Arten privater Wohnungsbaukredite Merkmale der Objektfinanzierung Kapitalstruktur: Eigenkapital versus Fremdkapital Beleihungsprüfung: Objektbewertung und Kreditwürdigkeitsprüfung Objektbewertung: Beleihungswert und Beleihungsgrenzen Kreditwürdigkeitsprüfung Objektbesicherung: Grundpfandrechte und Grundbuch Risiken der Objektfinanzierung Risiken im Überblick Risikobereitschaft und Risikotragfähigkeit Laufzeit: Langfristige und kurzfristige Darlehen Darlehensbedingungen und Konditionsbestandteile Zinsen: Determinanten und Zinsbindung Zinsmanagement: Innovative Instrumente Forward Rate Agreements (FRAs) Zinsswaps Caps Bereitstellungszinsen und Vorfälligkeitsentschädigungen Konditionsbestandteile: Determinanten und Steuerungsinstrumente Effektivzinsermittlung und Preisangabenverordnung Darlehensformen: Zins und Tilgung Bedarfsorientierte Konditionsgestaltung

17 3. Teil Der Beitrag des Maklers und Immobilienberaters zum privaten Vermögensmanagement Das Leistungsbild des Vermögensmanagers (Rehkugler) Privates Vermögensmanagement Ziele, Bedarfe, Entwicklungen Professionelle Unterstützung des privaten Vermögensmanagements Tendenz zur Verbriefung von Immobilienanlagen Auswirkungen auf das Maklergeschäft Der klassische Immobilienmakler in der Wertschöpfungskette des privaten Vermögensmanagements Folge: Der Makler unter Druck Reaktionsmöglichkeiten Indirekte Immobilienanlagen Übersicht Das KAGB als neuer rechtlicher Rahmen für (Immobilien-)Fonds Geschlossene Immobilien-AIF (als Publikums-AIF) Die rechtliche Grundkonstruktion Die steuerliche Grundkonstruktion Attraktivität für private Anleger Renditen Risiken Fungibilität Verwaltbarkeit Immobilien-Auslands-Fonds Gesamtbild Geschlossene Immobilien-AIF (als Spezial-AIF) Offene Immobilien-AIF (als Publikums-AIF) Die Krise offener Immobilienfonds als Auslöser für die Neuregulierung Rechtliche Konstruktion O rgane Anlagevorschriften Bewertung der Vermögensgegenstände und der A nteile Rücknahme der Anteile Steuerliche Vorschriften Attraktivität für Anleger Rendite Risiken Fungibilität Verwaltbarkeit Immobilienaktien und R EITs Rechtliche Konstruktion und Abgrenzung gegenüber anderen Aktienanlagen Steuerliche Behandlung Real Estate Investment Trusts (REITs) Begriff und Besonderheiten der Konstruktion Der G-REIT Die Attraktivität von Immobilien-AGs und REITs für Anleger Rendite Risiko

18 Fungibilität Verwaltbarkeit Gesamteinschätzung Fonds und Derivate auf Immobilienprodukte Renditen und Risiken von Immobilienprodukten im Vergleich Immobilien als Bestandteil von Vermögensportfolios (Rehkugler/Jandura/ Morawski) Rentabilitätsmaße Risikomaße Begriffsabgrenzung Statistische Kennzahlen Volatilität Ausfallwahrscheinlichkeit und Value-at-Risk Beta-Koeffizient Immobilienrisikosysteme Forward Looking Approach RiskWeb Immobilienrating Langfristige Risikobetrachtung - Inflationsschutz Diversifikationspotentiale von Immobilien- bzw. Mixed-Asset Portfolios Der Diversifikationseffekt Die Gestaltung von Immobilienportfolios Die Gestaltung von Mixed-Asset Portfolios Entwicklungsperspektiven und ihre Voraussetzungen (Rehkugler) Teil Rechtsgrundlagen Öffentlich-rechtliche Grundlagen des Maklerbetriebes (Weiss) Das geltende (Immobilien-)Maklerrecht im Überblick Das zivilrechtliche Maklerrecht Das öffentlich-rechtliche Maklerrecht Die Erlaubnis nach 34 c G ew O Überblick Der Anwendungsbereich des 34 c G ew O Gewerbsmäßigkeit Vermittlung und Nachweis von Verträgen Vertragsarten Vertragsgegenstände Ausnahmen von der Erlaubnispflicht Die Erlaubniserteilung Antragsteller Antrag Zuständige Behörde Überblick über die Antrags-, Anmelde- und Anzeigepflichten Umfang der Erlaubnis, Auflagen Versagungsgründe Überblick Unzuverlässigkeit

19 Ungeordnete Vermögensverhältnisse Fehlende Fachkunde Rücknahme, Widerruf und Erlöschen der Erlaubnis Rücknahm e Widerruf Ermessensausübung bei Rücknahme und W iderruf Erlöschen der Erlaubnis Auskunft und Nachschau Ahndung von Verstößen Ordnungswidrigkeiten und Straftatbestände Betriebsschließung und Gewerbeuntersagung Zivilrechtliche Folgen Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) für Immobilienmakler Überblick Anwendungsbereich Aufzeichnungs- und Informationspflichten Überblick Pflichten bei Auftragsannahme Pflichten bei Vermittlung bzw. Nachweis Immobilienverkauf ( 10 Abs. 3 Ziff. 1, 11 Satz 1 Ziff. 1 MaBV) Vermietung und Verpachtung von Grundstücken oder Gebäuden ( 10 Abs. 3 Ziff. 2, 11 Ziff. 1 MaBV) Wohn- und Gewerberaumvermietung ( 10 Abs. 3 Ziff. 3, 11 Ziff. 1 MaBV) Pflichten bei Erledigung des Auftrages Verstöße gegen die Aufzeichnungs-und Informationspflicht Ordnungswidrigkeiten Haftung gegenüber dem Auftraggeber (Keine) Sammlung von Inseraten und Werbeschriften Aufbewahrungspflicht Sicherheitsleistung durch den M akler Pflichtprüfung und Auskunftspflicht Jährliche Pflichtprüfung Auskunft und Nachschau Prüfung aus besonderem Anlass Das Wohnungsvermittlungsgesetz Die Vorschriften des WoVermG im Überblick Anwendungsbereich des WoVermG Beauftragung des Maklers durch den Vermieter Anforderungen an öffentliche Angebote Hinweis auf die WohnungsVermittlereigenschaft Mietpreis- und Nebenkostenangaben Provisionsangaben Die Preisangabenverordnung Überblick Waren und Leistungen Angebot und Werbung Der Letztverbraucher Der Endpreis Angabe der Maklerprovision

20 1.5.7 Gebührenverzeichnis Ordnungswidrigkeiten Das Geldwäschebekämpfungsgesetz Überblick Identifizierungspflicht Allgemeine Sorgfaltspflichten Verstärkte Sorgfaltspflichten Ausnahme von der Identifizierungspflicht Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht Anzeige von Verdachtsfällen Anzeigepflicht Freistellung von der Verantwortlichkeit Interne Sicherungsmaßnahmen Ordnungswidrigkeiten Der Makler im Internet - Das Telemediengesetz Überblick Anwendungsbereich Mindestangaben Allgemeine Informationspflichten Besondere Informationspflichten bei kommerzieller Kommunikation Datenschutz Ordnungswidrigkeiten Sicherung des Provisionsanspruchs (Mäschle/Mäschle) Entstehung des Provisionsanspruchs Abschluss eines Maklervertrags Grundformen des Maklervertrags Zustandekommen des Maklervertrags Widerrufsrecht des Verbrauchers Notarielle Beurkundung des Maklervertrags und sonstiger maklerrechtlicher Vereinbarungen Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit Abschluss eine Hauptvertrags Kausalität der Maklertätigkeit für den Haupt Vertragsabschluss Unwirksamkeitsgründe makler(vertrags)rechtlicher Vereinbarungen Formverstoß Anfechtung wegen Irrtums ( 119 BGB) Anfechtung wegen arglistiger Täuschung ( 123 BGB) Verstoß gegen gesetzliches Verbot ( 134, 138, 139 BGB) Provisionsansprüche trotz unwirksamen Maklervertrags Ansprüche aus 354 H G B Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ( 812 f. BGB) Beendigung des wirksamen - Maklervertrags Alleinauftrag Alleinauftrag als gesetzlich nicht geregelter Vertragstyp Schriftform Voraussetzungen des Provisionsanspruchs Beendigung des Alleinauftrags Tätigkeitspflicht des alleinbeauftragten Maklers Pflicht des Auftraggebers, keinen anderen Makler zu beauftragen Doppeltätigkeit des alleinbeauftragten Maklers

21 Abschlussfreiheit des Auftraggebers Qualifizierter oder erweiterter Alleinauftrag Widerrufsklausel Besonderheiten beim Wohnungsvermittlungsvertrag Wohnräume im Sinne des WoVermittG Textform Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers Höhe des Entgelts Vertragsstrafe Unwirksame Vereinbarungen Wohnungsvermittlung nur im Auftrag des Vermieters oder eines sonstigen Berechtigten Inhaltliche Anforderungen an Vermietungsanzeigen Abgrenzung des einfachen Maklervertrags von anderen Vertragstypen Auftrag Dienstvertrag Werkvertrag Selbstständiges Provisionsversprechen Vertrag zugunsten D ritter Analoge Anwendung von 87 a Abs. 3 HGB? Dokumentation der Maklertätigkeit und transparente wirksame Vertragsgestaltung Der wasserdichte Vertrag Abgrenzung der Individualvereinbarungen von AGB Einzelne Allgemeine Geschäftsbedingungen Aufwendungsersatz Ausschluss des Kündigungsrechts Doppeltätigkeit Erfolgsunabhängige Maklerprovision Folgeverträge Gleichstellungsabrede Haftungsausschluss Verstoß gegen die Nichtweitergabeverpflichtung Verweisungs- und Hinzuziehungsklauseln Vertragsabschluss- und Bestätigungsklauseln Vorkenntnisklauseln Wirtschaftliche Gleichwertigkeit des angebotenen mit dem abgeschlossenen Vertrag Verwirkung des Provisionsanspruchs Abgrenzung Voraussetzung Einzelfälle Verwirkung bei treuwidriger Doppeltätigkeit, 654 B G B Provisionsverpflichtung im Haupt vertrag Maklerklausel Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten Auslegung der getroffenen Vereinbarungen Einwendungen des Käufers/Mieters gegen das Forderungsrecht des Maklers Sicherung der Maklerrechte

22 2.4.4 Schadensersatzpflicht bei Vereitelung einer Provisionsklausel Immobilienmakler und Immobilienberater im Wettbewerb (Groll) Einführung Rechtsgrundlagen Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Definitionen Das Verbot der unlauteren geschäftlichen Handlung, 3 Abs. 1 U W G Das Verbot der unzumutbaren Belästigung, 7 UWG Rechtsfolgen bei Verstößen Der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch, 8 UW G Der Schadensersatzanspruch, 9 UWG Der Gewinnabschöpfungsanspruch, 10 UW G Der Aufwendungsersatzanspruch, 12 Abs. 1, 8 Abs. 4 S. 2 UWG Verjährung Ordnungsvorschriften Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB) Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen IVD-Wettbewerbsregeln Einführung Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen Gesetz über Urheberrecht und verwandte Schutzrechte (Urheberrechtsgesetz) (UrhG) Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Das W erk Der Urheber Inhalt des Urheberrechts Rechtsverkehr im Urheberrecht Dauer des Urheberrechts Rechtsfolgen bei Verstößen Preisangabenverordnung (PAngV) Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen Telemediengesetz (TMG)

23 Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen Energieeinsparverordnung (EnEV) Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen Zivilprozessordnung (ZPO) Einführung Entstehungsgeschichte Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen Sonn- und Feiertagsgesetz (FTG) Einführung Regelungen Rechtsfolgen bei Verstößen Branchenspezifische Einzelfälle wettbewerbswidrigen Verhaltens Firmierung Geschäftskorrespondenz Titelführung Angaben in der einzelnen Werbung Anschreiben auf gut Glück Bauherrenmodell Betonung einzelner Berufsgruppen Eigene Leistungsfähigkeit und damit verbundene vergleichende Werbung EnEV Einmischen in bestehende Alleinaufträge Firmenbezeichnung Kenntlichmachung der Gewerblichkeit Koppelungsgeschäfte Kreditangaben Kunden werben Kunden Nicht realisierbarer Preise Offene Werbung Preisangaben Provisionsangaben Objektangaben

24 Sondervorteile (Prämien, Provisionsanteilen) Sonn- und Feiertagsgesetze der Bundesländer (FTG) Steuervorteile Telefon-, Telefax-, -Werbung Vergleichende Werbung Internetauftritt Die Verfolgung unlauteren Wettbewerbs Anspruchsberechtigte Der Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung ( 8 Abs. 1 S. 1 UWG) Der Anspruch auf Schadensersatz ( 9 UWG) Der Anspruch auf Gewinnabschöpfung ( 10 UW G) Die Bagatellgrenze Ausschluss wegen Missbrauch Das Abmahnverfahren Einführung Die Abmahnung Der Aufwendungsersatzanspruch Die strafbewehrte Unterlassungserklärung Die Mehrfachabmahnung Kosten Die Abwehr von Abmahnungen Fehler in Anzeigen Fehler im Internet Prüfung von Abmahnungen Der Rechtsstreit im Wettbewerbsrecht Einführung Das zuständige Gericht Sachliche Zuständigkeit Örtliche Zuständigkeit Das einstweilige Verfügungsverfahren Das Klageverfahren Rechtsmittel Kosten Die Einigungsstelle zur Beilegung von Wettbewerbsstreitigkeiten, 15 UWG Kooperation statt Wettbewerb Der Untermakler, Zuträger, Informant, Tippgeber Das Gemeinschaftsgeschäft Der Makler als Franchise-Nehmer Für Makler wichtige Steuervorschriften (Helm) Die vermietete Immobilie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Systematik Einkunftserzielungsabsicht steuerliche Liebhaberei Ermittlung des Totalüberschusses (Überschussprognose) Steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen Angehörigen und einander nahe stehenden Personen Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, 21 Abs. 1 EStG Verbilligte Überlassung einer Wohnung

25 4.1.7 Werbungskosten Absetzungen für Abnutzungen (AfA) gemäß 7 Abs. 4 und Abs. 5 EStG Einnahme-Überschuss-Rechnung Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand bei Wohngebäudemodernisierung Bauabzugsteuer ( d EStG) Die eigengenutzte Immobilie Abgrenzung private Vermögensverwaltung gewerbliche Tätigkeit Private Veräußerungsgeschäfte ( 22 Nr. 2, 23 EStG) Steuerliche Bewertung von Immobilien Grunderwerbsteuer