1 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas. Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner

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1 1 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner

2 2 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Aktuelles zur Bauordnung - Aufbruchsstimmung oder Ernüchterung - Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht Christopher Küas CBH Rechtsanwälte Cornelius, Bartenbach, Haesemann & Partner, Köln

3 3 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Stand des Gesetzgebungsverfahrens Aktuell gilt die Bauordnung aus dem Jahre 2000 weiter Eigentlich sollte die Bauordnung 2016 am in Kraft getreten Die neue Landesregierung hatte dann ein sog. Moratorium angekündigt Das Gesetz zur Änderung der Bauordnung verschiebt das Inkrafttreten der Bauordnung 2016 auf den In der Zwischenzeit wurde ein neuer Gesetzesentwurf der Landesregierung zur Modernisierung der Bauordnung vorgelegt (Stand: , Drucks. 17/2166) Dieser Gesetzesentwurf befindet sich aktuell in der Beratung

4 4 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Übersicht 1. Allgemeine Begriffe 2. Änderung von Verfahrensvorschriften 3. Barrierefreiheit 4. Stellplätze 5. Abstandsflächen 6. Spielflächen 7. Ausblick

5 5 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Allgemeine Begriffe Gebäudeklassen bisher: Unterscheidung zwischen Gebäuden mit geringer Höhe, mittlerer Höhe und Hochhäusern (größer 22 m) zukünftig: Gebäudeklasse 1 (freistehend bis zu 7 m, nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm) Gebäudeklasse 2 (bis zu 7 m, nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm) Gebäudeklasse 3 (sonstige Gebäude bis zu einer Höhe von 7 m)

6 6 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Allgemeine Begriffe Gebäudeklassen zukünftig: Gebäudeklasse 4 (Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm) Gebäudeklasse 5 (sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude) Und das Hochhaus? jetzt geregelt in 50 Abs. 2 Ziff. 1 BauO

7 7 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Allgemeine Begriffe Staffelgeschoss, 2 Abs. 6 BauO bisher: Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) ist kein Vollgeschoss, wenn es eine Höhe von 2,30 m über höchstens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses aufweist zukünftig: Verzicht auf die Forderung des allseitigen Zurücksetzens des Staffelgeschosses Verzicht auf den Begriff des Staffelgeschosses

8 8 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 1. Allgemeine Begriffe Barrierefrei, 2 Abs. 10 BauO Definition übernommen aus der Musterbauordnung (MBO) Orientierung an der Formulierung aus dem Behindertengleichstellungsgesetz des Bundes. Keine Änderung gegenüber der Bauordnung 2016

9 9 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Verfahrensvorschriften Purzelbaum rückwärts?! Zurück zum Freistellungsverfahren Die Bauordnung 2016 sieht den Wegfall des Freistellungsverfahren vor. Der Entwurf der Landesregierung greift den Gedanken des Freistellungsverfahrens erneut auf. Aber: Freistellungsverfahren soll nur für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1-3 gelten, d.h. für Gebäude bis zu einer Höhe von 7 m (Fußbodenoberkante). Klassischer Geschosswohnungsbau somit künftig wohl nicht im Rahmen der Freistellung umsetzbar.

10 10 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Verfahrensvorschriften Inhalt des Freistellungsverfahrens bisher: 67 BauO Wohngebäude geringer und mittlerer Höhe (22 m) bedürfen im Geltungsbereich von Bebauungsplänen idr keiner Baugenehmigung erhebliche Bedeutung in Neubausiedlungen in Bebauungsplangebieten zukünftig 63 BauO: Freistellungsverfahren soll erhalten bleiben aber: Beschränkung auf die Gebäudeklassen 1-3

11 11 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Verfahrensvorschriften Beispiele für die Änderung von Verfahrensvorschriften 62 BauO genehmigungsfreie Bauvorhaben (bisher 65 BauO): Garage und Carport bis zu einer mittleren Wandhöhe von 3 m und 30 qm Brutto-Grundfläche künftig genehmigungsfrei möglich Lüftungsanlagen in Gebäuden ab der Gebäudeklasse 4 sind nicht freigestellt die genehmigungsfreien Änderungen an tragenden oder nicht tragenden Bauteilen ist jetzt in Ziff. 11 geregelt

12 12 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Verfahrensvorschriften Neugestaltet wurden auch die sonstigen Vorschriften zum Genehmigungsverfahren 64 BauO (vereinfachtes Genehmigungsverfahren) verzichtet auf den bisherigen Ausschlusskatalog, d.h. nur große Sonderbauten sind aus dem Anwendungsbereich des vereinfachten Genehmigungsverfahren ausgenommen. wie bisher besteht die Verpflichtung der Bauaufsichtsbehörde, den vollständigen Bauantrag innerhalb einer Frist von sechs Wochen (?!) zu prüfen, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes errichtet werden soll.

13 13 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Verfahrensvorschriften Neugestaltet wurden auch die sonstigen Vorschriften zum Genehmigungsverfahren 66 BauO regelt die Typengenehmigung (früher 78 BauO) Neu: Referentielle Baugenehmigung Im Geltungsbereich eines Bebauungsplangebietes gelten Gebäude als genehmigt, wenn Baugenehmigung für ein Referenzgebäude vorliegt, Bauaufsicht die Errichtung weiterer Gebäude angezeigt wurde, und für diese Gebäude die Nachweise nach 68 BauO sowie 70 BauO spätestens mit der Anzeige vorgelegt werden.

14 14 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Verfahrensvorschriften Neugestaltet wurden auch die sonstigen Vorschriften zum Genehmigungsverfahren 68 BauO Bautechnische Nachweise Vorlage bei Anzeige des Baubeginns Nicht vom staatlich anerkannten Sachverständigen in den Fällen o in denen Wohngebäude der Gebäudeklassen 1-2 errichtet werden oder eingeschossige Gebäude mit einer Grundfläche bis 200 qm

15 15 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Verfahrensvorschriften Neugestaltet wurden auch die sonstigen Vorschriften zum Genehmigungsverfahren 71 BauO Behandlung des Bauantrages Die Bauaufsicht hat innerhalb von zwei Wochen nach Eingang des Bauantrages dessen Vollständigkeit zu prüfen. Ist der Bauantrag unvollständig oder weiset er sonstige erhebliche Mängel auf, fordert die Bauaufsicht unter Nennung der Gründe den Bauherren auf, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Werden die Mängel innerhalb dieser Frist nicht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen. interne Frist zur Klärung der betroffenen Belange von max. 2 Monaten. Äußern sich die Behörden/Fachämter nicht, greift eine Zustimmungsfiktion.

16 16 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 2. Verfahrensvorschriften Umgang mit Genehmigungsunterlagen 74 Abs. 4 BauO In 74, der die Baugenehmigung und den Baubeginn regelt, wird ein Absatz 4 eingefügt, wonach die Bauherren und Eigentümer einer baulichen Anlage die Baugenehmigung und die Bauvorlagen sowie bautechnische Nachweise und Sachverständigenbescheinigungen aufzubewahren und an etwaige Rechtsnachfolger weiterzugeben haben. Dies soll den Nachweis der Legalität und damit letztlich des Bestandschutzes für das Gebäude ebenso sicherstellen, wie spätere Ermittlungen zum Gebäudezustand erleichtern.

17 17 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Wohngebäude, 49 Abs. 1 BauO bisher: in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen die Wohnungen nur eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein in diesen Wohnungen müssen die wichtigsten Räume mit dem Rollstuhl zugänglich sein zukünftig: Alle Wohnungen in Gebäuden der Gebäudeklassen 3-5 müssen barrierefrei sein sowie barrierefrei erreichbare Abstellflächen für Kinderwagen und Mobilitätshilfen

18 18 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Wohngebäude, 49 Abs. 1 BauO Barrierefrei i.s.d. Vorschrift: o o o Die ganze Wohnung muss barrierefrei nutzbar sein, gemäß DIN , d.h. nicht nur zugänglich Achtung: DIN soll auszugsweise verbindlich eingeführt werden Dies gilt für alle Wohnungen in Gebäuden der Gebäudeklassen 3-5

19 19 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreies Bauen Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, 49 Abs. 2 BauO bisher: Barrierefreiheit nur in den dem allgemeinen Besucherverkehr dienenden Teilen zukünftig: Barrierefreiheit in öffentlich zugänglichen baulichen Anlagen Beschränkung auf erforderlichen Umfang o o Bsp.: nicht jeder Raum bei gleichartigen Räumen, z.b. Hotel- oder Krankenzimmern maßgeblich: Betriebsbeschreibung

20 20 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreies Bauen Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, 49 Abs. 2 BauO zukünftig: Strengere Handhabung bei der Umsetzung zu erwarten o Öffentlich zugänglich sind nicht nur Gebäude der öffentlichen Hand, sondern u.a. auch Arztpraxen, Ladengeschäfte, Gaststätten

21 21 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Abweichungen, 49 Abs. 3 BauO bisher: Abweichungen wegen schwieriger Geländeverhältnisse, ungünstiger Bebauung oder unverhältnismäßigen Mehraufwands zukünftig: wie bisher: Aber restriktive Betrachtung grundsätzlich nur der Teile des Gebäudes oder der technischen Einrichtungen, für die die Tatbestände der Vorschrift zutreffen. Unverhältnismäßigkeit des Mehraufwands in Relation zum Aufwand des gesamten Bauvorhabens sowie auf wirtschaftlichen Wert der zukünftigen Nutzung.

22 22 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 3. Barrierefreiheit Aufzüge, 39 BauO bisher: in Gebäuden mit mehr als fünf oberirdischen Geschossen müssen Aufzüge in ausreichender Zahl vorhanden sein Davon muss ein Aufzug auch geeignet für Kinderwagen, Rollstühle, Krankentragen und Lasten sein zukünftig: in Gebäuden mit mehr als drei oberirdischen Geschossen müssen Aufzüge in ausreichender Zahl vorhanden sein bei Gebäuden ab fünf Geschossen muss ein Aufzug auch für Rollstühle, Krankentragen und Lasten geeignet sein dieser Aufzug muss von der öffentlichen Verkehrsfläche und von allen Wohnungen im Gebäude aus barrierefrei erreichbar sein

23 23 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 4. Notwendige Stellplätze Stellplatzbedarf, 48 BauO bisher: Stellplatzbedarf war eigentlich individuell zu ermitteln Praxis bisher: Tabelle mit pauschalen Richtzahlen für die Ermittlung des Stellplatzbedarfs wird oft pauschal herangezogen zukünftig: Festlegung von Stellplatzzahlen und Ablösemöglichkeit durch eine kommunale Satzung (auch Bebauungsplan) oder Ministerium; Zahl der Fahrradstellplätze soll ebenfalls durch gemeindliche Satzung festgelegt werden

24 24 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 4. Notwendige Stellplätze Stellplatzbedarf, 48 BauO geregelt werden können: Herstellungspflicht allgemein Herstellungspflicht bei Nutzungsänderungen Beschränkung der Herstellungspflicht auf bestimmte Teile des Gemeidegebietes Vollständiger Verzicht auf Stellplätze z.b. bei Vorlage eines Mobilitätskonzeptes oder der zur Verfügung Stellung von Jobtickets

25 25 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 5. Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO 6 BauO wurde umfänglich den Vorgaben der MBO angepasst und fast vollständig neu strukturiert. Inhaltlich ergeben sich zahlreiche Anpassungen und Erleichterungen: 6 Abs. 5 BauO: Änderung des Maß H Tiefe der Abstandsfläche allgemein 0,4 H Gewerbe- und Industriegebiet 0,2 H Mindesttiefe 3 m Vor Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als 3 Geschossen genügt zu allen Seiten ein Abstand von 3 m Wegfall der 16m Regel

26 26 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 5. Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO Vor die Außenwand vortretende Bauteile: Vorbauten, Balkone, Erker dürfen jetzt 2 Meter an die gegenüberliegende Grundstücksgrenze geführt werden Bei Gebäuden an der Grundstücksgrenze die Seitenwände von Vorbauten oder Dachaufbauten, auch wenn sie nicht an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Dies bedeutet, dass die nicht privilegierten Dachaufbauten nunmehr auch ohne Beachtung von Abstandflächen errichtet werden können. Privilegierung von Tiefgaragenzufahrten fehlt!

27 27 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 5. Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO Aufzugschächte: Bei Bestandsmodernisierung lösen Aufzüge, die vor die Außenwand treten, keine Abstandfläche aus, wenn sie nicht länger als 2,50 m, nicht höher als der Abschluss der obersten Geschosses mit Wohnung sind, nicht mehr als 2,50 m vom Gebäude hervortreten und mindestens 1,50 m von der Nachbargrenze entfernt sind.

28 28 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 5. Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO 6 Abs. 11 BauO Aufgrund der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt wäre es geboten, auch Nutzungsänderungen im Bestand zu ermöglichen. Unklar ist, warum eine mögliche Änderung der Nutzung an einen Mindestabstand von 2,50 m gekoppelt werden soll. Hierfür ist kein sachlicher Grund zu erkennen. Bei weitergehenden baulichen Änderungen im Zusammenhang mit Nutzungsänderungen greift Ziff. 3, so dass die Belange des Brandschutzes und des Nachbarschutzes ausreichend gewürdigt werden.

29 29 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 5. Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO NRW 6 Abs. 12 BauO Der neu eingefügte Absatz 12 soll die Entkernung und Revitalisierung von Bestandsgebäuden auch in der Form eines Ersatzneubaus - ermöglichen unter Beibehalt alter Abstandsflächen. Allerdings soll Voraussetzung sein, dass es sich bei der Errichtung um ein Gebäude handelt, dass nach Kubatur und Nutzung gleichartig ist. Die gleichartige Nutzung als Voraussetzung zum Erhalt des gegebenen Abstandsflächenrechts stellt eine starke Einschränkung in der Anwendbarkeit der eigentlich als Erleichterung gedachten Regelung dar. Ausblick: Entwurf soll wohl angepasst werden und auch eine Nutzungsänderung möglich sein.

30 30 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 6. Spielflächen für Kinder Spielflächen für Kleinkinder bisher: Pflicht entsteht bei Gebäude mit mehr als einer Wohnung Spielfläche muss bereitgestellt werden zukünftig: Pflicht entsteht bei Gebäude mit mehr als drei Wohnung Aber: Spielplatzpflicht kann entfallen, wenn ein nutzbarer Spielplatz in der Nähe vorhanden ist. Anwendung soll nicht mehr im Ermessen der Bauaufsicht stehen.

31 31 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas 7. Ausblick Die bis zum vollständig und ohne erhebliche Mängel eingereichten Bauvorlagen werden nach der Landesbauordnung 2000 beschieden. Ab dem vollständig und ohne erhebliche Mängel eingereichten Bauvorlagen werden nach der neuen Landesbauordnung beschieden.

32 32 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Für Rückfragen stehe ich zur Verfügung!

33 33 I Cornelius Bartenbach Haesemann & Partner I Fachbereich Wirtschaft + Verwaltung, Christopher Küas Christopher Küas studierte Rechtswissenschaften an der Universität zu Köln. Er arbeitete als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Öffentliches Recht und Verwaltungslehre in Köln. Seit 2006 ist Christopher Küas Rechtsanwalt bei CBH. Er ist zugleich Fachanwalt für Verwaltungsrecht und berät Unternehmen der Immobilienbranche in allen Fragen des öffentlichen Baurechts. Im Rahmen der juristischen Projektentwicklung begleitet Christopher Küas Bebauungsplanverfahren und Baugenehmigungsverfahren. Ein Schwerpunkt seiner Tätigkeit ist die fachliche Beratung bei innerstädtischen Revitalisierung- und Umnutzungsmaßnahmen. Darüber hinaus berät er Unternehmen bei Fragen der Standortsicherung und Standorterweiterung, insbesondere im Bereich Immissionsschutz.. Christopher Küas Rechtsanwalt Fachanwalt für Verwaltungsrecht Bismarckstr Köln Tel Fax c.kueas@cbh.de