Spannende Immobilienthemen Jahrgang 2019

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1 Spannende Immobilienthemen Jahrgang 2019 Marcus Lasar Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Martin Goege, LL.M. Rechtsanwalt 1

2 ETL Rechtsanwälte GmbH 2

3 Teil eines Ganzen ETL Rechtsanwälte sind Teil des ETL Netzwerks Erfahrung und Vertrauen als Grundlage ganzheitlicher Beratung Wir stellen uns den Herausforderungen im Wandel der anwaltlichen Dienstleistung 3

4 Auszug aus unseren Standorten der ETL Rechtsanwälte 4

5 Für Sie da Ihr Team Bau- und Immobilienrecht! ETL Rechtsanwälte GmbH Rechtsanwaltsgesellschaft Niederlassung Dortmund Ruhrallee Dortmund Tel.: (0231) Fax: (0231) dortmund@etl-rechtsanwaelte.de IHRE ANSPRECHPARTNER: Martin Goege, LL.M., Rechtsanwalt Marcus Lasar, Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

6 Ganzheitliche Beratung unserer Mandanten Effektive und persönliche Beratung durch Fachanwälte Spezialisiert auf zahlreiche Rechtsgebiete, beraten wir kompetent erfolgsorientiert und persönlich bei 100 % Kostentransparenz Vorausschauend und durchsetzungsstark gestaltend und streitvermeidend 6

7 Mandanten Unternehmen und Unternehmer KMUs Private Bauherren, Vermieter und Bestandshalter Architekten, Ingenieure, Fachplaner und Sachverständige Handwerker und Freiberufler sowie Makler und WEG Verwaltungen 7

8 Landesbauordnung NRW 8

9 Landesbauordnung NRW Stand des Gesetzgebungsverfahrens Eigentlich sollte die Bauordnung 2016 am in Kraft getreten Die neue Landesregierung hatte dann ein sog. Moratorium angekündigt Das Gesetz zur Änderung der Bauordnung verschob das Inkrafttreten der Bauordnung 2016 auf den In der Zwischenzeit wurde ein neuer Gesetzesentwurf der Landesregierung zur Modernisierung der Bauordnung vorgelegt (Stand: , Drucks. 17/2166) Dieser Gesetzesentwurf wurde intensiv beraten und trat dann zum in Kraft 9

10 Landesbauordnung NRW Anwendung Die bis zum vollständig und ohne erhebliche Mängel eingereichten Bauvorlagen werden nach der Landesbauordnung 2000 beschieden. Ab dem vollständig und ohne erhebliche Mängel eingereichten Bauvorlagen werden nach der neuen Landesbauordnung beschieden. 10

11 Landesbauordnung NRW Allgemeine Begriffe Gebäudeklassen bisher: Unterscheidung zwischen Gebäuden mit geringer Höhe, mittlerer Höhe und Hochhäusern (größer 22 m) neu: Gebäudeklasse 1 (freistehend bis zu 7 m, nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm) Gebäudeklasse 2 (bis zu 7 m, nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm) Gebäudeklasse 3 (sonstige Gebäude bis zu einer Höhe von 7 m) 11

12 Landesbauordnung NRW Allgemeine Begriffe Gebäudeklassen neu: Gebäudeklasse 4 (Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 qm) Gebäudeklasse 5 (sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude) Und das Hochhaus? Jetzt geregelt in 50 Abs. 2 Ziff. 1 BauO 12

13 Landesbauordnung NRW Allgemeine Begriffe Staffelgeschoss, 2 Abs. 6 BauO bisher: Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) ist kein Vollgeschoss, wenn es eine Höhe von 2,30 m über höchstens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses aufweist neu: Verzicht auf die Forderung des allseitigen Zurücksetzens des Staffelgeschosses Verzicht auf den Begriff des Staffelgeschosses 13

14 Landesbauordnung NRW Allgemeine Begriffe Barrierefrei, 2 Abs. 10 BauO Definition übernommen aus der Musterbauordnung (MBO)Orientierung an der Formulierung aus dem Behindertengleichstellungsgesetz des Bundes. Keine Änderung gegenüber der Bauordnung

15 Landesbauordnung NRW Verfahrensvorschriften Alles auf Anfang?! Zurück zum Freistellungsverfahren Die Bauordnung 2016 sieht den Wegfall des Freistellungsverfahren vor. Der Entwurf der Landesregierung greift den Gedanken des Freistellungsverfahrens erneut auf. Aber: Freistellungsverfahren soll nur für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1-3 gelten, d.h. für Gebäude bis zu einer Höhe von 7 m (Fußbodenoberkante). Klassischer Geschosswohnungsbau? 15

16 Landesbauordnung NRW Verfahrensvorschriften Alles auf Anfang?! Inhalt des Freistellungsverfahrens bisher: 67 BauO Wohngebäude geringer und mittlerer Höhe (22 m) bedürfen im Geltungsbereich von Bebauungsplänen idr keiner Baugenehmigung erhebliche Bedeutung in Neubausiedlungen in Bebauungsplangebieten neu 63 BauO: Freistellungsverfahren soll erhalten bleiben aber: Beschränkung auf die Gebäudeklassen

17 Landesbauordnung NRW Verfahrensvorschriften Beispiele für die Änderung von Verfahrensvorschriften 62 BauO genehmigungsfreie Bauvorhaben (bisher 65 BauO): Garage und Carport bis zu einer mittleren Wandhöhe von 3 m und 30 qm Brutto-Grundfläche künftig genehmigungsfrei möglich Lüftungsanlagen in Gebäuden ab der Gebäudeklasse 4 sind nicht freigestellt die genehmigungsfreien Änderungen an tragenden oder nicht tragenden Bauteilen ist jetzt in Ziff. 11 geregelt 17

18 Landesbauordnung NRW Verfahrensvorschriften Neugestaltet wurden auch die sonstigen Vorschriften zum Genehmigungsverfahren 64 BauO (vereinfachtes Genehmigungsverfahren) verzichtet auf den bisherigen Ausschlusskatalog, d.h. nur große Sonderbauten sind aus dem Anwendungsbereich des vereinfachten Genehmigungsverfahren ausgenommen. wie bisher besteht die Verpflichtung der Bauaufsichtsbehörde, den vollständigen Bauantrag innerhalb einer Frist von sechs Wochen (?!) zu prüfen, wenn das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes errichtet werden soll. 18

19 Landesbauordnung NRW Verfahrensvorschriften Neugestaltet wurden auch die sonstigen Vorschriften zum Genehmigungsverfahren 68 BauO Bautechnische Nachweise Vorlage bei Anzeige des Baubeginns Nicht vom staatlich anerkannten Sachverständigen in den Fällen in denen Wohngebäude der Gebäudeklassen 1-2 errichtet werden oder eingeschossige Gebäude mit einer Grundfläche bis 200 qm 19

20 Landesbauordnung NRW Verfahrensvorschriften Neugestaltet wurden auch die sonstigen Vorschriften zum Genehmigungsverfahren 71 BauO Behandlung des Bauantrages Die Bauaufsicht hat innerhalb von zwei Wochen nach Eingang des Bauantrages dessen Vollständigkeit zu prüfen. Ist der Bauantrag unvollständig oder weiset er sonstige erhebliche Mängel auf, fordert die Bauaufsicht unter Nennung der Gründe den Bauherren auf, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Werden die Mängel innerhalb dieser Frist nicht behoben, gilt der Antrag als zurückgenommen. Interne Frist zur Klärung der betroffenen Belange von max. 2 Monaten. Äußern sich die Behörden/Fachämter nicht, greift eine Zustimmungsfiktion. 20

21 Landesbauordnung NRW Barrierefreies Bauen Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, 49 Abs. 2 BauO bisher: Barrierefreiheit nur in den dem allgemeinen Besucherverkehr dienenden Teilen neu: Barrierefreiheit in öffentlich zugänglichen baulichen Anlagen Beschränkung auf erforderlichen Umfang Bsp.: nicht jeder Raum bei gleichartigen Räumen, z.b. Hotel- oder Krankenzimmern maßgeblich: Betriebsbeschreibung 21

22 Landesbauordnung NRW Barrierefreies Bauen Öffentlich zugängliche bauliche Anlagen, 49 Abs. 2 BauO neu: Strengere Handhabung bei der Umsetzung zu erwarten Öffentlich zugänglich sind nicht nur Gebäude der öffentlichen Hand, sondern u.a. auch Arztpraxen, Ladengeschäfte, Gaststätten 22

23 Landesbauordnung NRW Barrierefreiheit Abweichungen, 49 Abs. 3 BauO bisher: Abweichungen wegen schwieriger Geländeverhältnisse, ungünstiger Bebauung oder unverhältnismäßigen Mehraufwands neu: wie bisher: Aber restriktive Betrachtung grundsätzlich nur der Teile des Gebäudes oder der technischen Einrichtungen, für die die Tatbestände der Vorschrift zutreffen. Unverhältnismäßigkeit des Mehraufwands in Relation zum Aufwand des gesamten Bauvorhabens sowie auf wirtschaftlichen Wert der zukünftigen Nutzung. 23

24 Landesbauordnung NRW Notwendige Stellplätze Stellplatzbedarf, 48 BauO bisher: Stellplatzbedarf war eigentlich individuell zu ermitteln Praxis bisher: Tabelle mit pauschalen Richtzahlen für die Ermittlung des Stellplatzbedarfs wird oft pauschal herangezogen neu: Festlegung von Stellplatzzahlen und Ablösemöglichkeit durch eine kommunale Satzung (auch Bebauungsplan) oder Ministerium; Zahl der Fahrradstellplätze soll ebenfalls durch gemeindliche Satzung festgelegt werden 24

25 Landesbauordnung NRW Notwendige Stellplätze Stellplatzbedarf, 48 BauO geregelt werden können: Herstellungspflicht allgemein Herstellungspflicht bei Nutzungsänderungen Beschränkung der Herstellungspflicht auf bestimmte Teile des Gemeidegebietes Vollständiger Verzicht auf Stellplätze z.b. bei Vorlage eines Mobilitätskonzeptes oder der zur Verfügung Stellung von Jobtickets 25

26 Landesbauordnung NRW Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO 6 BauO wurde umfänglich den Vorgaben der MBO angepasst und fast vollständig neu strukturiert. Inhaltlich ergeben sich zahlreiche Anpassungen und Erleichterungen: 6 Abs. 5 BauO: Änderung des Maß H Tiefe der Abstandsfläche allgemein 0,4 H Gewerbe-und Industriegebiet 0,2 H Mindesttiefe 3 m Vor Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als 3 Geschossen genügt zu allen Seiten ein Abstand von 3 m Wegfall der 16m Regel 26

27 Landesbauordnung NRW Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO Vor die Außenwand vortretende Bauteile: Vorbauten, Balkone, Erker dürfen jetzt 2 Meter an die gegenüberliegende Grundstücksgrenze geführt werden Bei Gebäuden an der Grundstücksgrenze die Seitenwände von Vorbauten oder Dachaufbauten, auch wenn sie nicht an der Grundstücksgrenze errichtet werden. Dies bedeutet, dass die nicht privilegierten Dachaufbauten nunmehr auch ohne Beachtung von Abstandflächen errichtet werden können. Privilegierung von Tiefgaragenzufahrten fehlt! 27

28 Landesbauordnung NRW Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO Aufzugschächte: Bei Bestandsmodernisierung lösen Aufzüge, die vor die Außenwand treten, keine Abstandfläche aus, wenn sie nicht länger als 2,50 m, nicht höher als der Abschluss der obersten Geschosses mit Wohnung sind, nicht mehr als 2,50 m vom Gebäude hervortreten und mindestens 1,50 m von der Nachbargrenze entfernt sind. 28

29 Landesbauordnung NRW Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO 6 Abs. 11 BauO Aufgrund der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt wäre es geboten, auch Nutzungsänderungen im Bestand zu ermöglichen. Unklar ist, warum eine mögliche Änderung der Nutzung an einen Mindestabstand von 2,50 m gekoppelt werden soll. Hierfür ist kein sachlicher Grund zu erkennen. Bei weitergehenden baulichen Änderungen im Zusammenhang mit Nutzungsänderungen greift Ziff. 3, so dass die Belange des Brandschutzes und des Nachbarschutzes ausreichend gewürdigt werden. 29

30 Landesbauordnung NRW Abstandsflächen Änderungen in 6 BauO NRW 6 Abs. 12 BauO Der neu eingefügte Absatz 12 soll die Entkernung und Revitalisierung von Bestandsgebäuden - auch in der Form eines Ersatzneubaus - ermöglichen unter Beibehaltalter Abstandsflächen. Allerdings soll Voraussetzung sein, dass es sich bei der Errichtung um ein Gebäude handelt, dass nach Kubatur und Nutzung gleichartig ist. Die gleichartige Nutzung als Voraussetzung zum Erhalt des gegebenen Abstandsflächenrechts stellt eine starke Einschränkung in der Anwendbarkeit der eigentlich als Erleichterung gedachten Regelung dar. Ausblick: Entwurf soll wohl angepasst werden und auch eine Nutzungsänderung möglich sein. 30

31 Landesbauordnung NRW Spielflächen für Kinder Spielflächen für Kleinkinder bisher: Pflicht entsteht bei Gebäude mit mehr als einer Wohnung Spielfläche muss bereitgestellt werden zukünftig: Pflicht entsteht bei Gebäude mit mehr als drei Wohnung Aber: Spielplatzpflicht kann entfallen, wenn ein nutzbarer Spielplatz in der Nähe vorhanden ist. Anwendung soll nicht mehr im Ermessen der Bauaufsicht stehen. 31

32 Was kommt noch? 32

33 Fragen? 33

34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 34