Beglaubigte Abschrift LANDGERICHT. BERLIN. Berlin,

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1 --... Beglaubigte Abschrift LANDGERICHT. BERLIN Im Namen des Volkes Geschä:ftsnurnmer: 30,0.601/98 Verkündet am: 04. März Justizhauptsekretärin ln dem Rechtsstreit der Immobilien Gb und - Inhaber 1. 2.==- -. Kleinmachnow, Kläger, - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt Berling e g e n Berlin, Beklagte, - Prozessbevoll ächti ter:. Rechtsanwalt.. e in- hat die Zivilkammer 30 des Landgerichts Berlin in Berl.in (Charlottenburg), Tegeler Weg 17-21, auf die mündliche Verhandh:mg vom 4.'' März 1999 Um die Aktualität der Datenbank im Interesse aller Nutzer zu erhalten, benötige ich alle - auch die nur Ihnen vorliegenden - Gerichtsurteile. Für die Zusendung - auch in anonymisierter Form - danke ich Ihnen verbindlich. Ihre Urteile senden Sie bitte an: Notar Dr. Stefan Zimmermann, Rostock, Kröpeliner Str. 49, Tel.:(0381) , Fax:(0381) , stefan.zimmermann@notarnet.de,

2 2 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht die Riċhterinnen am Landgeric und Dr. für Recht erkannt: und 1. Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Kläger ,00 DM (i.w.: siebenundzwanzigtausend Deutsche Mark) nebst 4 % Zinsen seit dem zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten tragen die Kläger und der Beklagte zu 1) je zur Hälfte. Von den außergerichtlichen Kosten tragen die Kläger die der Beklagten zu 2) voll und 1/2 der eigenen; der Beklagte zu 1) die eigenen und 1/2 der den Klägern erwachsenen Kosten. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, fqr die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages und der festgesetzten Kosten zuzüglich eines Aufschlags von 10 %; im übrigen wird den Klägern nachgelassen, die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der festgesetzten Kosten abzuwenden, sofern nicht die Beklagte zu 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Die Kläger verlangen von den Beklagten Maklerlohn. Die Kläger sind in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbunden und als Makler tätig. Sie informierten auf einem Schild auf dem Grundstück... 1Jin....., daß das Grundstück zum Verkauf steht. Die Kläger teilten dem Beklagten zu 1) mit, daß.,vef'käufer eine Erbengemeinschaft sei, wobei teilweise noch Klärungen bezüglich einzelner Erben herbeizuführen seien. Der Kläger zu 1) wies darauf hin, daß für die Tätigkeit der Kläger eine Maklerprovision entstehe. Zwischen den Parteien ist streitig, ob auch die Beklagte zu 2) bei den ersten Gesprächen anwesend gewesen ist. Mit Schreiben vom (K 1) teilten die Beklagten den Klägern mit, daß sie das Grundstück für ,00 DM (bei Abriß des Gartenhauses auf Kosten der Eigentümer) erwerben wollten. ln der Folgezeit fand am eine Besprechung beim Bauamt im Beisein des Klägers zu 1) und des Beklagten zu

3 .. 3 1) wegen der Bebaubarkeit des Grundstückes statt, an der der Kläger zu 1) und der Beklagte zu 1) teilnahmen. Ob auch die Beklagte zu 2) teilgenommen hat, i t zwischen den Parteien streitig. Mit Schreiben vom übersandten die Kläger dem Beklagten ein Verkehrsgutachten. Die Beklagten kauften gemäß notariellem Kaufvertrag vom zur Urkundenrolle Nr. J 688/1997 des Notars n Berlin das Grundstück zu einem Kaufpreis von ,00 DM (K3). Verkauter war eine Erbengemeinschaft, bestehend aus mindestens 20 Erben. Eine Miteigentümerin war eine am vestorbene _,_.deren Erben unbekannt sind. Der Kläger zu 1) wurde gemäß Bestallungsurkunde des Landratsamtes Potsdarri vom z_um gesetzlichen Vertreter gemäß Art EGBGB über den Erbteil derl bestellt. Bei Abschluß des Kaufvertrages trat der Kläger zu 1) in 'dieser Eigenschaft auf Verkäuferseite auf. Der Entwurf des notariellen Kaufvertrages war den Beklagten mit Schreiben des Notars vom 06.11,1997 übersandt worden. Vor der notariellen Beurkundung übersandten die Kläger den Beklagten ferner einen Maklervertrag, datiert auf den (6), der alsauftraggeper (Kaufinteressent) den Beklagten zu 1) aufführt: Nach der notariellen Beurkundung übergab der Beklagten zu 1) diesen Vertrag an die. Kläger unterzeichnet zurück. Mit Schreiben ihres. Prozeßbevollmächtigten vom ehnten die Beklagten die Zahlung_der Maklerprovision ab. Die Kläger machen geltend: Bereits in den ersten Gesprächen hätten sie die Beklagten auf die schwierige Situation auf der Seite der Verkäufer hingewiesen, nämlich daß mehrere Erben beteiligt und einige Erben nicht bekannt seien. Der Kläger zu 1) habe ferner angegeben, daß für ihre Tätigkeit eine Provision von 6,9 % d s Kaufpreises entstehe. Durch den Entwurf des Kaufvertrages sei den Beklagten bekannt gewesen, daß der Kläger zu 1) als Vertreter des Erbteils nach uftrete. Ein Interessenkonflikt sei nicht gegeben, weil der Vertrag erstdurch ihr Tätigkeit möglich geworden sei und keine wirtschaftlichen Interessen durch die Tätigkeit als gesetzlicher Vertreter verfolgt

4 '.. 4 worden seien. Der Kläger zu 1) habe die Vertretung nur übernommen, weil ein anderer Erbe nicht dazu bereit gewesen sei. Sie würden mit Bankkredit mit 12 o/o verzinslich arbeiten. Die Kläger beantragen, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie ,00 DM nebst 12 o/o Zinsen seit dem zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen vor: Der Maklervertrag sei nur mit dem Beklgten zu 1) abgeschlossen worden. Ursprünglich sei eine Maklerprovision nur in Höhe von 5,9 o/o vereinbart worden. Der Kläger zu 1) habe den Beklagten zu 1) auf die Vertreterstellung nicht ausdrücklich hingewiesen. Den Entwurf habe der Beklagte zu I 1) daraufhin auch nicht durchgesehen. Der Kläger zu 1) sei aufgrund der Vertreterstellung auf der Verkäuferseite aufgetreten und h.ätte deswegen keinen Vertrag mit einem Dritten vermittelt. Den Klägern stehe wegen des Interessenkonfliktes ein Makierhonoraranspruch nicht zu. Daß die Kläger auf die Gestaltung des Kaufvertrages hätten Einfluß nehmen können, ergebe sich auch daraus, daß der Kläger zu 1) auf ihr Kaufpreisangebot von ,00 DM mit Abriß des Gartenhauses mitgeteilt habe, daß der Kaufpreis ,00 DM ohne Abriß des Gartenhauses betragen solle, ansonsten das Grundstück an einen anderen Interessenten verkauft werden würde. Die Beklagten bestreiten den geltend gemachten Zinssatz. Die Kläger erwidern:

5 5 Als der Kläger zu 1) als gesetzlicher Vertreter bestellt worden sei, hätte bereits eine Einigung der Kaufvertragsparteien über den Kaufvertrag vorgelegen. Preisverhandlungen hätten sie nicht beeinflußt, von Anfang an hätten die Verkäufer ,00 DM verlangt. Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Prozeßbevollmächtigten. der Parteien gewechselten Schriftsätze nebstanlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Die Klage ist gegen den Beklagten zu 1) begründet. Die Kläger haben gegen diesen einen Anspruch auf Zahlung von Maklerhonorar in Höhe von ,00 DM gemäß 652 BGB. Die Klage gegen die Beklagte zu 2) ist unb gründet. 1. Zwischen den Klägern, die als Gesellschafter bürgerlichen Rechts als Makler tätig sirid, und dem Beklagten zu 1) ist ein Maklervertrag geschlossen worden. Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn der Makler setn Provisionsverlangen ausdrücklich stellt und der Kunde dann im zeitlichen Anschluß nach dem Provisionsverlangen Maklerdienste in Anspruch nimmt(mk zum BGB, 3 Auflage, 652 BGB, Rdnr.46 m.rsp.nw.). So hat der Beklagte zu 1) von den Klägern Informationen über das zum Verkauf anstehende Grundstück Lupinenschlag 12 in Kleinmachnow erhalten und zugleich haben die Kläger ihre Provisionserwartung gegenüber dem Beklagten zu 1) zum Ausdruck gebracht. Dieses Angebot zum Abschluß des Maklervertrages ist durch den Beklagten zu 1) angenommen worden, indem er Maklerleistungen entgegengenommen hat. Unstreitig hat eine Besprechung beim Baua t wegen der Bebaubarkeit des Grundstückes stattgefunden, an der der Kläger zu 1) und der Beklagte zu 1) teilnahmen. Damit ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Der mündlich geschlosssene Vertrag ist durch Unterzeichnung des schriftlichen Vertrages durch den

6 r r I Beklagten zu 1) bestätigt worden. Nach dem schriftlichen Maklervertrag ist eine Maklergebühr in Höhe von 6,9% vereinbart, so daß im Hinblick darauf der Beklagte zu 1) nicht mit Erfolg die Höhe bestreiten kann. Die Kläger haben für den Beklagten zu 1) auch Maklerleistungen erbracht, denn aufgrund ihrer Tätigkeit ist am der Hauptvertrag notariell beurkundet worden.. Die Kläger haben den Maklerlohnanspruch - entgegen der Ansicht des Beklagten zu 1) - auch verdient, weil der Kläger zu 1) mit den Verkäufern nicht so eng verflochten ist und ein Interessenkonflikt zu dem Beklagten zu 1) als Maklerkunden nicht besteht. ln der Rechtsprechung ist allerdings anerkannt, daß dem Makler kein Vergütungsanspruch zusteht, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der er, der Makler, "verflochten" ist (BGH NJW 92, S. 2818). Makler kann nicht sein, wer zum.. Vertragspartner des Kunden in einer solchen Beziehung steht, daß er sich im Streitfall typischerweise auf die Seite des Vertragspartners stellen wird (sogenannter institutionalisierter lnteressenkonflikt, vgl. MK, a.a.o., 652 BGB Rdnr.108). Die Interessenbindung auf seiten des als Makler Auftretenden muß so Institutionalisiert sein, daß sie ihn - unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall - als ungeeignet für die dem gesetzlichen Leitbild. entsprechende Tätigkeit des Maklers erscheinen läßt (BGH a.a.o.; BGH NJW 98, S m.w.n.). Eine,;unechte Verflechtung" des Maklers mit dem Verkäufer ergibt sich nach der Rechtsprechung des BGH nicht ohne weiteres daraus, daß der Makler die Vollmacht des Verkäufers zum Abschluß des Hauptvertrages zu einem bestimmten Preis besitzt. Vielmehr ist darauf abzustellen, ob der Bevollmächtigte selbständige Entscheidungen über den Inhalt und den Abschluß des Kaufvertrages treffen kann (so zuletzt BGH NJW-RR 98, S. 992 ff.). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Zwar ist der Kläger zu 1) als gesetzlicher Vertreter für die unbekannten Erben nach - so für einen Erbteil bezüglich des Grundstückes, aufgetreten. Der Kläger hatte als gesetzlicher Vertreter gemäß Art EGBGB auch die Pflicht; die Interessen der unbekannten Erben zu vertreten. Damit konnte er- formal betrachtet - auch für den von ihm vertretenen Erbteil entscheiden. Andererseits stellt es sich so dar, daß

7 7 der Kläger als bloßer Abschlußvertreter bezüglich des notariellen Kaufvertrages tätig wurde, nämlich daß.eine Bestellung des Klägers zu 1) als gesetzlicher Vertreter nur deswegen erfolgte, um den bereits ausgehandelten Vertrag notariell schließen zu können. Soweit der Beklagte zu 1) sich darauf beruft, daß der Kläger zu 1) das Kaufpreisgebotvon ,00 DM abgelehnt und 400. obo, 00 DM gefordert habe, ist zweifelhaft; ob der Kläger zu 1) tatsächlich über die Höhe des Kaufpreises hat mitentscheiden können. Es spricht einiges dafür, daß der Kläger zu ) vielmehr nur die Wünsche der übrigen Verkäufer weitergegeben hat. So ergibt sich bereits aus der Vollmacht de vom , einer Miterbin, daß ein Mindestkaufpreis von sogar ,00 DM gefordert worden war. Dies spricht gegen einen Verhandlungsspielraum der Kläger. Entscheidend ist jedoch, daß die Kläger bereits vor Bestellung des Klägers zu 1) als gesetzlicher Vertreter unter dem alle Maklerleistungen erbracht hatten. Bereits vor diesem Zeitpunkt hatten die Kläger den gewünschten Grundstückskaufvertrag vermittelt, der Kaufvertrag war bereits vollständig zwischen den beteiligten Kaufvertragsparteien ausgehandelt worden. Der Beklagte zu 1) kann sich auch nicht darauf berufen; daß ihm nicht bekannt gewesen sei, daß der Kläger zu 1) als gesetzlicher Vertreter auftreten werde. Denn dem Beklagten zu 1) ist der Kaufvertragsentwurf gemäß Schreiben des Notars vom unstreitig übersandt worden, aus dem sich eindeutig die Vertreterstellung des Klägers zu 1) ergibt. Hinzu kommt, daß der Beklagte zu 1) in Kenntnis aller Umstände nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages am Tage der Beurkundung den schriftlichen Maklervertrag unterzeichnet at:j den Kläger zu 1) übergeben hat. Damit hat der Beklagte zu 1) - wie bereits ausgeführt - den Maklervertrag nochmals bestätigt. Nach alledem steht den Klägern gegen den Beklagten zu 1) der Maklerhonoraranspruch zu. 2. Die Kläger haben gegen die Beklagte zu 2) keinen Maklerlohnanspruch, weil zwischen ihnen ein Maklervertrag nicht zustande gekommen ist. Es kann für die Entscheidung dahinstehen, ob die Kläger auch gegenüber der Beklagten zu 2).. im Zusammenhang mit der Weitergabe von Einzelheiten bezüglich des Grundstückes ihre

8 .8 Provisionserwartung zum Ausdruck gebracht haben und damit ein Angebot zum Abschluß des Maklervertrages unterbreitet haben. Jedenfalls hat die Beklagte zu 2) danach keine Maklerleistungen in Anspruch genommen und damit das Angebot nicht angenommen. So haben die Kläger zwar zunächst vorgetragen, daß beide Beklagten bei der Besprechung beim Bauamt zugegen gewesen seien. Nachdem die Beklagten dies-substantiiert bestritten haben, sind die Kläger dem nicht mehr entgegengetreten, so daß der Vortrag der Beklagten als zugestanden anzusehen ist. Es ist damit davon auszugehen, daß die Beklagte zu 2) nicht an der Besprechung im Bauamt teilgeno.mmen hat un anderweitig mit den Klägern nicht in Kontakt getreten ist. Auch aus dem Schreiben der B klagten vom , in d m sie ihr. Kaufinteresse bekundet und einen Kaufpreis von ,00 DM angegeben haben, läßt sich für den Abschluß des Maklervertrages nichts herleiten. Gegen einen Maklervertrag spricht zudem der schriftliche Vertrag: Dieser ist von den Klägern vorbereitet worden und enthält als Auftraggeber nur den Beklagten zu 1). Soweit die Kläger geltend machen, daß es sich um ein "Büroversehen" gehandelt habe, überzeugt dies nicht. Nach alledem ist ein Maklervertrag mit der Beklagten zu 2) nicht geschlossen worden. Der Zinsanspruch e_rgibt sich aus den 286, 288 BGB. Die Kläger können Zinsen ab verlangen, weil die Beklagten mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten gleichen Datums cjen Maklerlohnanspruch ablehnten, so daß es einer erneuten Aufforderung zur Zahlung nicht bedurfte. Die Kläger können jedoch Zinsen nur in Höhe von 4 % verlangen, weil sie einen höheren Schaden durch Vorlage einer entsprechenden Bankbescheinigung nicht dargelegt haben. Die Kostenentscheidung folgt aus den 92 Abs. 1, 100 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den 709 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. D