- Abschrift - Verkündet am: Teilurteil. Im Namen des Volkes!

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1 ': " Landgericht Braunschweig Geschäfts-Nr.: /00 (157) - Abschrift - Verkündet am: 2. November 2000 XXX als Urkundsbeamtin/beamter der Gasehaftsstelle Teilurteil Im Namen des Volkes! ln dem Rechtsstreit XXX Klägerin Prozessbevollmächtigte: xxx gegen 1. XXX 2. XXX Beklagte Prozessbevollmächtigte zu 1, 2: xxx wegen Maklerprovisionsforderung hat die 4. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig auf die mündliche Verhandlung vom 6. Oktober 2000 durch den Richter am Landgericht xxx als Einzelrichter für R e c h t erkannt: Die Klage gegen die Beklagte zu 2) wird abgewiesen. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten. ********************** Um die Aktualität der Datenbank im Interesse aller Nutzer zu erhalten, benötige ich alle - auch die nur Ihnen vorliegenden - Gerichtsurteile. Für die Zusendung - auch in anonymisierter Form - danke ich Ihnen verbindlich. Ihre Urteile senden Sie bitte an: Notar Dr. Stefan Zimmermann, Rostock, Kröpeliner Str. 49, Tel.:(0381) , Fax:(0381) , stefan.zimmermann@notarnet.de,

2 2 Tatbestand Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht eine Maklerprovisionsforderung ihres Ehemannes xxx, der unter dieser Einzelhandelsfirma im Braunschweig ein Immobilienmaklerunternehmen (im Folgenden: Zedentin) betreibt, gegen die Beklagte geltend. Der Beklagte bat Anfang Mai 1999 bei der Zedentin telefonisch um Vermittlung bzw. Nachweis von 6- bis 12-Familienhäusern und Wohn-/Geschäftshäusern im Raum Peine/Gifhorn/Braunschweig. Die Zedentin übersandte dem Beklagten ihren Vordruck "Immobiliengesuch für Anleger". Diesen Vordruck füllte der Beklagte allein unter seinem Namen aus (BI. 9 d. A.) und sandte ihn an die Zedentin zurück. Die Zedentin übersandte daraufhin am ein Verkaufsexpose über ein 6-Familien-Haus in xxx (BI. 11 bis 14 d. A.). ln dem Expose war ein Kaufpreis von ,00 DM genannt. Es enthielt außerdem den Hinweis, dass der vom Käufer zu zahlende Provisionsanteil 3,48 % einschließlich Mehrwertsteuer des Kaufpreises bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages betrage. Der Beklagte vereinbarte daraufhin telefonisch mit der Zedentin eine Besichtigung des Objekts, die am in Anwesenheit des Maklers xxx, des Beklagten und dessen Begleiter, Herrn xxx, durchgeführt wurde. Der Beklagte schlug am der Zedentin telefonisch einen Kaufpreis von ,00 DM vor. Mit unter seinem Namen verfassten Faxschreiben vom (BI. 15 ff. d. A.) teilte der Beklagte unter Hinweis auf eine beigefügte Aufstellung von nach Ansicht des Beklagten erforderlichen Reparaturmaßnahmen der Zedentin mit, dass die Preisvorstellung der Eigentümerin, Frau xxx, nunmehr deutlich unter ,00 DM liegen müsse; für den zuletzt genannten Preis von ,00 DM sei das Objekt für "uns" nicht mehr rentabel. Die Zedentin gab dieses Schreiben der Beklagten an den Verkaufsmakler xxx weiter.

3 3 Der Beklagte besichtigte das Haus vereinbarungsgemäß ein weiteres Mal, wobei streitig ist, ob die zweite Besichtigung vor oder nach seinem Schreiben vom stattfand. Am schrieb der Beklagte -wiederum nur unter seinem Namen (BI. 18 d. A.)-: "Nach ausführlichem Abwägen... ist diese Objekt nur dann für mich rentabel, wenn der Preis nicht über ,00 DM liegt." Die Verkaufsverhandlungen wurden nicht fortgesetzt. Die Zedentin übersandte sodann dem Beklagten Mitte September 1999 ein Angebot über ein 11-Familien-Haus in xxx (BI. 41 ff. d. A). Mit notariellem Kaufvertrag vom erwarben Herr xxx, Herr xxx und die Beklagte von der Verkäuferin, der Grundstücksgemeinschaft xxx, das von der Zedentin ursprünglich angebotene 6-Familien-Haus xxx in xxx zu einem Preis von ,00 DM. Die Zedentin erstellte sodann ihre Provisionsrechnung über ,00 DM und bat die Beklagten um Überweisung bis zum Der Beklagte wies mit Schreiben vom die Forderung für beide Beklagte zurück. Durch ihre Prozessbevollmächtigte ließ die Zedentin am die Beklagten nochmals zur Zahlung auffordern. Die Beklagten lehnten mit Schreiben vom eine Zahlung ab. Mit jeweils separaten Schreiben vom wiesen beide Beklagten die Forderung erneut zurück, wobei der Beklagte anbot, die Besichtigungskosten zu übernehmen, und die Beklagte in Aussicht stellte, zur Vermeidung einer Auseinandersetzung vergleichsweise 1/3 der Forderung auszugleichen. Die Zedentin ließ sich hierauf nicht ein. Mit schriftlichem Abtretungsvertrag vom hat sie die geltend gemachte Provisionsforderung an die Klägerin abgetreten. Die Klägerin behauptet, schon im ersten Telefonat habe der Beklagte darauf hingewiesen, dass er und seine Frau ein Objekt suchten und kaufen wollten.

4 4 Nachdem die Zedentin für die Beklagten tätig geworden sei, habe Herr xxx versucht, mit der Verkäuferin unmittelbaren Kontakt aufzunehmen, was dieser aber nicht gewünscht hätte. Die Zedentin habe dies dem Beklagten mitgeteilt, der daraufhin versprochen habe, Herrn xxx für die Zukunft von weiteren unmittelbaren Kontaktaufnahmeversuchen abzuhalten. Vor dem Schreiben des Beklagten, in dem er ,00 DM anbot, hätte er der Zedentin telefonisch noch eine Preisvorstellung von ,00 DM genannt. Der Zedentin sei es jedenfalls gelungen, die Preisvorstellung der Verkäufer auf ,00 DM zu senken. Die Klägerin vertritt die Auffassung, auch die Beklagte sei Vertragspartei des Maklververtrages mit der Zedentin geworden. Hierfür spräche auch die Wortwahl "wir/uns" im Faxschreiben des Beklagten vom sowie die Schreiben der Beklagten vom und mit dem darin enthaltenen Vergleichsangebot Es sei deshalb auch unerheblich, ob xxx einen früheren unmittelbaren Kontakt zu den Verkäufern gehabt habe, was sie, die Klägerin, im Übrigen mit Nichtwissen bestreitet. Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin ,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem zu zahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie bestreiten die Passivlegitimation der Beklagten zu 2). ln dem Telefonat mit der Zedentin sei von der Beklagten keine Rede gewesen. Auch in dem Schriftwechsel sei sie erst nach Rechnungstellung einbezogen worden. Dies auch nur deshalb, weil die Rechnung auch an sie gerichtet gewesen sei. Die Maklerprovisionsforderung bestehe auch unerheblich davon nicht. Der durchgeführte Verkauf stelle keine Umgehung der Zedentin dar, weil deren Tätigkeit für den Verkauf nicht ursächlich geworden sei. Der Miterwerber xxx habe bereits vor der Beauftragung der Zedentin durch den Beklagten mit der Verkäuferin in Kaufverhandlungen gestanden und diesen Kontakt nach dem Scheitern der Verkaufsverhand-

5 5 Iungen der Zedentin unabhängig wieder aufgenommen. Da er das Objekt nicht habe allein finanzieren können und wollen, habe er unter anderem die Beklagte angesprochen, ob sie das Objekt nicht zu 1/3 miterwerben wolle, womit diese einverstanden gewesen sei. Entscheidungsgründe Die Klage ist gegenüber der Beklagten nicht begründet und abweisungsreif ( 301 ZPO). Der Klägerin steht gegen die Beklagte der geltend gemachte Maklerprovisionsanspruch nach den 652, 398 BGB nicht zu. Zwischen der Zedentin und der Beklagten ist ein Maklervertrag nicht zustande gekommen. Es kann dahinstehen, ob der Beklagte im ersten Telefonat mit der Zedentin -also noch vor Übersendung des "lmmobiliengesuchs" und anschließend des Exposes- gesagt hat, dass er und seine Frau, die Beklagte, ein Objekt suchten und kaufen wollten. Denn hierauf ist auch bereits nach dem Vorbringen der Klägerin noch kein Vertrag zustande gekommen. Die Zedentin hat dieses erste Telefonat mit dem Beklagten nicht einmal als Aufforderung aufgefasst, ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages abzugeben. Denn sie hat auf diesen ersten telefonischen Kontakt mit der Übersendung ihres Vordruckes "lmmobiliengesuch für Anleger'' an den Beklagten reagiert. Dieser hat dieses "Immobiliengesuch für Anleger'' allein unter seinem Namen ausgefüllt und unterschrieben an die Zedentin zurückgesandt. Hieraus musste die Zedentin nach dem objektiven Empfängerhorizont entnehmen, dass allein der Beklagte Vertragspartei werden sollte. Das in dem "lmmobiliengesuch" liegende Angebot des Beklagten, Maklerdienste der Zedentin in Anspruch zu nehmen, hat diese mit Übersendung des Exposes über das Objekt xxx am angenommen, so dass der Beklagte Vertragspartei geworden ist. Der Vertragsschluss mit dem Beklagten ist auch spätestens dadurch zustande gekommen, dass er nach Erhalt des Exposes, aus dem hervorgeht, dass der Käufer bei erfolgreichem Objektnachweis eine Provision an die

6 ' 6 Zedentin zu zahlen hat, anschließend die Dienste der Klägerin in Anspruch genommen hat, indem er unter Mitwirkung der Zedentin zwei Besichtigungstermine hat wahrnehmen können. Aus dem Umstand, dass die Zedentin auf das allein vom Beklagten an sie gerichtete "lmmobiliengesuch" das Expose vom an beide Beklagten adressiert hatte, folgt nicht, dass auch die Beklagte Vertragspartei des Maklervertrages geworden ist. Stellt man darauf ab, dass das "lmmobiliengesuch" des Beklagten als Maklervertragsangebot durch das übersandte Expose seitens der Zedentin i. S. v. 652 BGB angenommen werden sollte, so liegt hierin eine Annahme unter einer Erweiterung vor, die gemäß 150 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Ablehnung des Angebotes verbunden mit einem neuen Angebot anzusehen wäre. Selbst wenn zugunsten der Klägerin dennoch davon ausgegangen wird, dass darin zumindest eine Annahme des Angebotes des Beklagten, verbunden mit dem Antrag auf Abschluss eines weiteren Vertrages unter Einbeziehung der Beklagten zu 2) liegt (vgl. BGH ZIP 1995, 816}, so hat die Beklagte ein solches, in dem Expose liegendes Angebot jedenfalls zu keinem Zeitpunkt angenommen. Sie hat dies weder ausdrücklich erklärt, noch konnte und durfte die Zedentin aufgrund schlüssigen Handeins von einer Annahme des Vertragsangebotes durch die Beklagte ausgehen. Die Beklagte hat nach unterstellter Kenntnis des Exposes und des darin enthaltenen Provisionsverlangens keine Maklerdienste der Zedentin in Anspruch genommen. Sie hat an keiner der von der Zedentin vereinbarten Besichtigungen teilgenommen (vgl. OLG Braunschweig -1 U 11/00- Urteil vom , Seite 3 [n. v.]). Die Beklagte hat -im Gegensatz zu der der von der Klägerin zitierten Entscheidung des OLG Oldenburg zugrunde liegenden Fallkonstellation- auch nicht mit der Zedentin den Preis und andere Bedingungen des Hauptvertrages verhandelt, abgesehen davon, dass auch nach der Rechtsauffassung des OLG Oldenburg in der zitierten Entscheidung vom die bloße Teilnahme an Verhandlungen und Besichtigungen nicht ausreicht, wenn nicht eine intensive Teilnahme an den Verkaufsverhandlungen aufgrund eigenen Kaufinteresses hinzu kommt (vgl. OLG Oldenburg -8 U 84/96- Urteil vom , Seite 3 =BI. 64 d. A.). Dafür ist vorliegend nichts vorgetragen und nichts ersichtlich. Dass der Beklagte in seinem Schreiben vom die Worte "wir" und "uns" verwendet, ist ohne ausreichende lndizwirkung, zumal dieses Schreiben auch erst im Rahmen der schon laufenden Vertragsbeziehung mit dem Beklagten und auch wiederum allein unter dessen Namen verfasst worden ist. Insoweit fehlen auch hinrei-

7 .. 7 chende Anknüpfungsmerkmale im Sinne eines Vertragsabschlusses für die Beklagte nach dem Grundsatz der Anscheins- oder Duldungsvollmacht. Im Übrigen ist das unmittelbar nachfolgende Schreiben des Beklagten vom allein im Singular ("mich") verfasst. Schließlich kann auch aus dem nach Rechnungstellung verfassten Schreiben der Beklagten keine Passivlegitimation hergeleitet werden, auch wenn darin die fehlende Passivlegitimation der Beklagten zu 2) noch nicht gerügt worden ist. Denn daraus können sich rückwirkend Anhaltspunkte für schlüssiges Handeln im allein maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses und für den zu diesem Zeitpunkt gegebenen Erklärungsempfängerhorizont nicht herleiten lassen. Im Übrigen führt der Umstand, dass sich die Beklagten vorgerichtlich womöglich noch nicht auf die fehlende Passivlegitimation der Beklagten zu 2) berufen haben, nicht zur Verwirkung dieses Einwandes. Da nach alledem die Beklagte bereits mangels Passivlegitimation nicht für die Klageforderung haftet, war die Klage wegen der insoweit bereits gegebenen Entscheidungsreife abzuweisen. Die Kostenentscheidung war der Schlussentscheidung vorzubehalten. XXX