Ehem. Lausitzkaserne, Doberlug-Kirchhain

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1 17. September Falkenberg/ Elster Konversion im Landkreis Elbe Elster Eine kritische Bilanz Ehem. Lausitzkaserne, Doberlug-Kirchhain Frau Christine Conradt-Rakei/ Frau Astrid Hummel Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Sparte Portfoliomanagement, Direktion Berlin

2 Inhaltsverzeichnis I. Ausgangssituation Lage Beschaffenheit Planungsrecht II. Maßnahmen Ziel und Art der Maßnahmen Sachstand der Maßnahmen Problematik während der Durchführung III. Verwertung Sachstand Verkauf Sachstand Vermietung Sachstand Kosten/ Erlöse IV. Resümee V. Ausblick Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 2

3 I. Ausgangssituation - Lage der Liegenschaft ggf. Lageplan der Liegenschaft mit Umgebungsbebauung Makrolage: 100 km s Berlin, 80 km w Cottbus,90 km n Dresden Mikrolage: 4 km w Doberlug-Kirchhain (9.800 EW), LK Elbe- Elster Größe der Liegenschaft: Rd. 70 ha, rd. 120 Tsd m² NFl Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 3

4 I. Ausgangssituation - Beschaffenheit der Liegenschaft Gebäude 60 Unterkunftsgebäude ggf. Lageplan der Liegenschaft ohne Umgebungsbebauung n Gebäude 33 Instandsetzungswerkstatt Historie der Liegenschaft: Fallschirmjägerbataillon, Systeminstandsetzungszentrum Diensthundezug, Betriebsstoffdepot, Unterkunftsbereich, Sport-/ Freizeitbereich Art der Bebauung/ Grundstücksbeschaffenheit/ Altlastensituation: 44 Gebäude gute bis befriedigende Bausubstanz ( 50 Mio. Invest. durch BW) Leicht abfallendes Gelände/ geringe Altlasten (Tankstelle, ) Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 4

5 I. Ausgangssituation - Bestand Liegenschaft Planungsrecht - Ausgangssituation: Sondergebiet Bundeswehr im Naturpark Lausitzer Heidelandschaft Nördl. Teilfläche: ca 45 ha ab 2008 Nordöst. Teilfläche: ca 15 ha ab 2010 Südliche Teilfläche: ca 06 ha ab 2012 Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 5

6 II. Maßnahmen - Ziel und Art Ziel der beabsichtigten Maßnahmen: Öffentlichen Erschließung der Gesamtliegenschaft Herstellung der Vermarktbarkeit der vorhandenen Gebäude und Freiflächen in Teilen Zwischenvermietung und Teilverkäufe Art der Maßnahmen: Erneuerung der Trinkwasser- und Abwasserversorgung Schaffung von Planungsrecht für Gesamtliegenschaft Herstellung der (Zwischen-) Vermietbarkeit (Hausanschlüsse etc.) Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 6

7 II. Maßnahmen - Erneuerung Trinkwasser-/ Abwasserversorgung Durchgeführte Maßnahmen: Erneuerung Trinkwasserversorgung - in der Torgauer Straße und - in der Straße zum Schießplatz - Anschluss genutzter Gebäude Erneuerung Abwasserversorgung - in der Torgauer Straße - Anschluss genutzter Gebäude (geplant) Kosten Medienerschließung : ,- (je 50 % BImA-BW) Weitere Maßnahmen: Erneuerung Trinkwasserversorgung/ Abwasserentsorgung in weiteren Teilabschnitten Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 7

8 II. Maßnahme - Planungsrecht ggf. FLNP/ B-Plan/ städtebauliches Konzept Planungsrecht / Ziel: Gewerbliche Nutzung, orientiert am Bestand der vorhandenen Gebäudestruktur Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 8

9 II. Maßnahme- - Schaffung von Planungsrecht Planungsrecht zeitliche Abfolge 07/ 2009 Herbst 2010 Werkvertrag Durchführung Bauleitplanverfahren 1. Entwurf Bebauungsplan, Vorentwurf Umweltbericht Frühjahr 2011 frühzeitige Behördenbeteiligung/ öffentliche Auslegung (große Anforderungen insbesondere des LUGV) Frühjahr 2012 Abstimmung LUGV Herbst Entwurf Bebauungsplan, Winter 12/13 frühzeitige Behördenbeteiligung/ öffentliche Auslegung (Änderungen der Flächen BWDLZ) Herbst 2013 Herbst 2014 Satzungsbeschluss, nicht genehmigungsfähig durch LK (Offenlage, Bahnflächen, LSG, ) 3. Entwurf Bebauungsplan/ Satzungsbeschluss Frühjahr 2015 Genehmigung Planungsrecht Kosten: rd ,- (inklusive noch laufender Aufträge) Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 9

10 II. Maßnahmen - Problematik während der Durchführung Sukzessive Übergabe von Teilflächen der HIL GmbH Verbleib des BWDLZ bzw. Änderung des Flächenzuschnittes Erweiterung/Reduzierung des Plangebietes, Naturschutzrechtliche Forderungen (SPA, FFH, LSG, ) Widmung von Bahnflächen Übergang BW Flächen in BImA ELM. Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 10

11 III. Verwertung - Sachstand Vermietung 2008 Mietvertrag Sonderwerkzeughersteller Weiser, DoKi (weitere 7 Jahre geplant, ca 12 MA) 2009 Pachtvertrag Photovoltaik Dachflächen Mietvertrag BWDLZ Büroflächen 2010 Mietvertrag Kunststoffcompounding almaak, Krefeld - lange Vorbereitungszeit, aufwendige Genehmigungsverfahren, umfangreiche Bauarbeiten - Produktionsbeginn Frühjahr 2014, 20 MA, m² Produktion; 5.000m² Lager, weitere m² avisiert 2015 ggf. LaGeSo Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 11

12 III. Verwertung - Sachstand Kosten / Erlöse Höhe des Gesamtinvestitionsvolumens: rd ,-. Erschließungsplanung ,- Bauleitplanung inkl. GA ,- Medienerschließung ,- (je 50 % BImA/ BW) Herstellung der Vermietbarkeit ,- Betriebskosten jährlich rd ,- Mieteinnahmen für 2015 rd ,- jährlich Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 12

13 III. Verwertung - Sachstand Verkauf Verkaufsaktivitäten: Anzeigenkampagne FAZ, Morgenpost, Welt,. - Exposé Vermietung/ Verkauf; Faltplan Internetpräsentation BImA > rd. 150 Exposés versandt, kein Verkauf Präsentation auf der Immobilienmesse Expo Real - Aufnahme in BImA-Broschüren Konversion und mehr Chancen für Investitionen jährlichen regionalen Immobilienkatalog (Lausitz) 2010 Kaufvertragsverhandlung Sporthalle,Tankstelle,Lagerhalle 2014 Kaufinteressent Gesamtliegenschaft > bisher kein Verkauf Problematik: fehlende Medientrennung, fehlendes Planungsrecht, Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 13

14 IV. Resümee Maßnahmen langwieriger als erwartet: - Sehr hoher Stellenwert naturschutzrechtlicher Belange - Fehlende Klarheit bzgl. der Aktivitäten der BW -Engpässe bei den Behörden führt zur Verlängerung der Durchführung (LUGV, LK, Stadt, EBA, ) Verwertung schwieriger als erwartet: -Bisher kein Verkauf möglich, weder gesamt noch Teilfläche -Zwischenvermietung nur für kleinen Bereich bisher erfolgt Zwischenergebnis verhalten: -Zwischenvermietung deckt mittlerweile laufende Kosten -Langfristige Aktivitäten weiter erforderlich Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 14

15 V. Ausblick Ausblick/ Nächste Schritte: Abschluss Bebauungsplanverfahren Verstärkung der Zwischenvermietung Verkauf von Teilflächen Weiteres Erschließungsmodul (Bei Bedarf und Wirtschaftlichkeit) Ehemalige Lausitzkaserne Doberlug-Kirchhain // // Seite 15