Görlitzer Modell: Stadtumbau-Matrix

Transkript

1 Görlitzer Modell: Stadtumbau-Matrix Bewertungssystem zur Weiterentwicklung innerstädtischer Bausubstanz Wieland Menzel Folie 1

2 Ziel der Matrix Anlass Beschluss zur Überprüfung der städtebaulichen Leitlinien der Stadt Görlitz (STR/0086/14-19 v ) Matrix ist Ergebnis dieses Beschlusses Wieland Menzel Folie 2

3 Ziel der Matrix Situation Fehlbedarf Überangebot Wieland Menzel Folie 3

4 Ziel der Matrix Situation Wohnungsbedarfsdruck nimmt ab Beginnender Verdrängungsdruck Bedarf einer zweiten Sanierung Dieser Tendenz entgegenwirken Rückgang Sanierungsquote Leerstand Neusanierung./. Alt sanierung Mieterumzug in Neusanierungen Wirtschaftliches Risiko Verödungsgefahr Neuen Nutzungs- und Wohnungsbedarf entwickeln Wieland Menzel Folie 4

5 Wieland Menzel Folie 5

6 Wieland Menzel Folie 6

7 Ziel der Matrix Prognosefall: Fortführung Status quo Wieland Menzel Folie 7

8 Verödung? Wieland Menzel Folie 8

9 Ziel der Matrix Prognosefall: Gegensteuerung Wieland Menzel Folie 9

10 Weiter denken. Wieland Menzel Folie 10

11 Ziel der Matrix Strategie Wohnungs- und Gebäudebestand im Einklang mit Denkmaleigenschaft optimieren Andersgearteten Bedarf ansprechen und ermöglichen neue Mieterklientel + neue Nutzungen von außen anziehen Benachteiligung von Gebieten (z.b. Innenstadt-West) als Chance für Weiterentwicklung des Gebäudebestandes verstehen Stadt in ihrer Größe und Struktur erhalten Wieland Menzel Folie 11

12 Ziel der Matrix Matrix als Steuerungsinstrument, das städtebauliche Leitlinien auf kurzem Wege sichtbar macht: Was kann ich mit dem Haus tun, in welche Richtung kann ich denken? Wie weit darf ich in die Bausubstanz eingreifen? Sind neue Nutzungen denkbar? Objektgenau Objektiv Verallgemeinerungsfähig Variabel Quadratur des Kreises? Wieland Menzel Folie 12

13 Eingriff in die Bausubstanz Wieland Menzel Folie 13

14 Eingriff in die Bausubstanz Wieland Menzel Folie 14

15 Eingriff in die Bausubstanz 0 Status quo Wieland Menzel Folie 15

16 Eingriff in die Bausubstanz 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 16

17 Eingriff in die Bausubstanz 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 17

18 Eingriff in die Bausubstanz 3 Tiefgreifende Grundriss-/Nutzungsänderung 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 18

19 Eingriff in die Bausubstanz 4 Veränderung Straßenfassade 3 Tiefgreifende Grundriss-/Nutzungsänderung 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 19

20 Eingriff in die Bausubstanz 5 Reduzierung Gebäudetiefe, Teilneubau 4 Veränderung Straßenfassade 3 Tiefgreifende Grundriss-/Nutzungsänderung 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 20

21 Eingriff in die Bausubstanz 6 Neubau Dachgeschoss/ Aufstockung 5 Reduzierung Gebäudetiefe, Teilneubau 4 Veränderung Straßenfassade 3 Tiefgreifende Grundriss-/Nutzungsänderung 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 21

22 Eingriff in die Bausubstanz 7 Abbruch Dachgeschoss, Teilneubau 6 Neubau Dachgeschoss/ Aufstockung 5 Reduzierung Gebäudetiefe, Teilneubau 4 Veränderung Straßenfassade 3 Tiefgreifende Grundriss-/Nutzungsänderung 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 22

23 Eingriff in die Bausubstanz 8 Neubau hinter alter Fassade 7 Abbruch Dachgeschoss, Teilneubau 6 Neubau Dachgeschoss/ Aufstockung 5 Reduzierung Gebäudetiefe, Teilneubau 4 Veränderung Straßenfassade 3 Tiefgreifende Grundriss-/Nutzungsänderung 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 23

24 Eingriff in die Bausubstanz 9 Ersatzneubau in Straßenflucht 8 Neubau hinter alter Fassade 7 Abbruch Dachgeschoss, Teilneubau 6 Neubau Dachgeschoss/ Aufstockung 5 Reduzierung Gebäudetiefe, Teilneubau 4 Veränderung Straßenfassade 3 Tiefgreifende Grundriss-/Nutzungsänderung 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 24

25 Eingriff in die Bausubstanz 10 Ersatzneubau abweichende Bauweise 9 Ersatzneubau in Straßenflucht 8 Neubau hinter alter Fassade 7 Abbruch Dachgeschoss, Teilneubau 6 Neubau Dachgeschoss/ Aufstockung 5 Reduzierung Gebäudetiefe, Teilneubau 4 Veränderung Straßenfassade 3 Tiefgreifende Grundriss-/Nutzungsänderung 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 25

26 Eingriff in die Bausubstanz 11 Ersatzloser Abbruch, Gestaltung Freifläche 10 Ersatzneubau abweichende Bauweise 9 Ersatzneubau in Straßenflucht 8 Neubau hinter alter Fassade 7 Abbruch Dachgeschoss, Teilneubau 6 Neubau Dachgeschoss/ Aufstockung 5 Reduzierung Gebäudetiefe, Teilneubau 4 Veränderung Straßenfassade 3 Tiefgreifende Grundriss-/Nutzungsänderung 2 Veränderung Hoffassade 1 Partielle Grundriss-/Nutzungsänderung 0 Status quo Wieland Menzel Folie 26

27 Gebäudetypologie Wieland Menzel Folie 27

28 Gebäudetypologie Wieland Menzel Folie 28

29 Gebäudetypologie Wieland Menzel Folie 29

30 Gebäudetypologie Wieland Menzel Folie 30

31 Gebäudetypologie Historischer und Neuzeitlicher und seltener Gebäudetyp häufiger Gebäudetyp Geringe Eingriffstiefe machbar Hohe Eingriffstiefe machbar Wieland Menzel Folie 31

32 Lage des Gebäudes im Stadtgebiet Wieland Menzel Folie 32

33 Lage des Gebäudes im Stadtgebiet Wieland Menzel Folie 33

34 Lage des Gebäudes im Stadtgebiet Wieland Menzel Folie 34

35 Lage des Gebäudes im Stadtgebiet G1 = konsolidiertes Gebiet (Erhaltungsgebiet 1) G2 = in Konsolidierung befindliches Gebiet mit geringem Neuordnungsbedarf (Erhaltungsgebiet 2) G3 = nicht konsolidiertes Gebiet mit hohem Neuordnungsbedarf Wieland Menzel Folie 35

36 Lage des Gebäudes im Stadtgebiet G1 G2 G3 Konsolidiert in Konsolidierung nicht konsolidiert geringe mittlere hohe Eingriffstiefe Eingriffstiefe Eingriffstiefe machbar machbar machbar Wieland Menzel Folie 36

37 Städtebauliche Einschätzung des Gebäudes Wieland Menzel Folie 37

38 Städtebauliche Einschätzung des Gebäudes Wieland Menzel Folie 38

39 Städtebauliche Einschätzung des Gebäudes Bauzustand Bewertung des erforderlichen Schädigungsgrades, um eine bestimmte Eingriffstiefe zu rechtfertigen geringe Eingriffstiefe machbar hohe Eingriffstiefe machbar Wieland Menzel Folie 39

40 Städtebauliche Einschätzung des Gebäudes Städtebau Bewertung der baulichen Homogenität der Umgebung geringe Eingriffstiefe machbar hohe Eingriffstiefe machbar Wieland Menzel Folie 40

41 Städtebauliche Einschätzung des Gebäudes Identität Bewertung des Gebäudes in seiner Bedeutung für das Stadtbild und die Stadtidentität geringe Eingriffstiefe machbar hohe Eingriffstiefe machbar Wieland Menzel Folie 41

42 Bewertung des Bauvorhabens Wieland Menzel Folie 42

43 Bewertung des Bauvorhabens Wieland Menzel Folie 43

44 Bewertung des Bauvorhabens Baukultur Bewertung der architektonischen und baukulturellen Qualität der Planung hohe Eingriffstiefe machbar geringe Eingriffstiefe machbar Wieland Menzel Folie 44

45 Bewertung des Bauvorhabens Gebietsprägung Prognose der denkbaren Auswirkungen des Vorhabens auf den erhaltenswerten Gebietscharakter (jeweils begrenzt auf G1..G3) hohe Eingriffstiefe machbar geringe Eingriffstiefe machbar Wieland Menzel Folie 45

46 Bewertung des Bauvorhabens Städtebauliche Wirkungsprognose Prognose der nötigen Vorbild- und Impulswirkung des Vorhabens für die Gebiets- und Stadtentwicklung hohe Eingriffstiefe machbar geringe Eingriffstiefe machbar Wieland Menzel Folie 46

47 Wieland Menzel Folie 47 Beispiele: Sohrstraße 9

48 Wieland Menzel Folie 48 Beispiele: Sohrstraße 9

49 Wieland Menzel Folie 49 Beispiele: Sohrstraße 9

50 Wieland Menzel Folie 50 Beispiele: Sohrstraße 9

51 Beispiele: Sohrstraße 9 Feststellen einer machbaren Eingriffstiefe für jedes Einzelkriterium: Gebäudetypologie Städtebau Planung - Wirkung Behutsamer Umgang mit der Gebäudesubstanz! (Städtebaulicher Denkmalschutz Stadtidentität) Maßgeblich ist das Kriterium mit der geringsten machbaren Eingriffstiefe (Regelfall) Überschreitungen nur als besonders zu begründende Ausnahme (Sonderfall) Wieland Menzel Folie 51

52 Beispiele: Sohrstraße 9 Sonderfall Regelfall Wieland Menzel Folie 52

53 Beispiele: Sohrstraße 9 Regelfall: in der Regel machbar Sonderfall: diskussionsfähig nur anhand gesondert zu erarbeitender Kriterien Sonderfall Regelfall Wieland Menzel Folie 53

54 Wieland Menzel Folie 54 Ergebnis der Objektprüfung

55 Ergebnis der Objektprüfung Verbale Feststellung einer machbaren Eingriffstiefe für jedes Einzelkriterium Feststellung des maßgeblichen Kriteriums (Bedeutung des Hauses) Ableitung der Eingriffstiefe für das Gesamtobjekt (Regelfall) als Diskussionsgrundlage Wieland Menzel Folie 55

56 Wieland Menzel Folie 56 Beispiele: Hugo-Keller-Straße 14 (Jägerkaserne)

57 Wieland Menzel Folie 57 Beispiele: Hugo-Keller-Straße 14 (Jägerkaserne)

58 Wieland Menzel Folie 58 Beispiele: Hugo-Keller-Straße 14 (Jägerkaserne)

59 Beispiele: Hugo-Keller-Straße 14 (Jägerkaserne) Sonderfall Regelfall Wieland Menzel Folie 59

60 Ergebnis der Objektprüfung Orientierungssicher durch Objektivität und Nachprüfbarkeit, durch Nachvollziehbarkeit und Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsatzes Keine Vorwegnahme von bauplanungsrechtlichen, bauordnungsrechtlichen oder denkmalschutzrechtlichen Entscheidungen, keine rechtliche Verbindlichkeit Handhabbar durch Flexibilität des Ergebnisses (Entscheidungsrahmen) Verlässliche Diskussionsgrundlage Grundlage für weitere Entscheidungen Wieland Menzel Folie 60

61 Ausblick Juni 2016: Beschluss des SEKO Lebendige Mitte mit einer anschließenden 2 3jährigen Pilotphase: Erprobung der Matrix - Anwendung in der Praxis mit regelmäßigem Erfahrungsaustausch Dialog mit der Landesdenkmalpflege Tragfähigkeit der Matrix am Beispiel überprüfen Diskussion der Matrix in Fachkreisen (z.b. AG Historische Städte) ~ 2018: Fortschreibung SEKO Lebendige Mitte Weiterentwicklung oder Bestätigung der Matrix. Wieland Menzel Folie 61

62 Ergebnis der Objektprüfung Selbst wenn alle Hauseigentümer den Rahmen des Machbaren ausschöpfen, wird Görlitz immer noch Görlitz bleiben. Wieland Menzel Folie 62