Entscheidungsunterstützung in der Immobilienprojektentwicklung

Transkript

1 Entscheidungsunterstützung in der Immobilienprojektentwicklung

2 Schriftenreihe Bau- und Immobilienmanagement herausgegeben von Bernd Nentwig Band 6

3 Alexandra Pommer Entscheidungsunterstützung in der Immobilienprojektentwicklung

4 Verlag und Datenbank für Geisteswissenschaften, 2007 Kein Teil dieses Werkes darf ohne schriftliche Einwilligung des Verlages in irgendeiner Form (Fotokopie, Mikrofilm oder ein anderes Verfahren) reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. ISBN

5 Man sollte alles so einfach wie möglich machen, aber nicht einfacher. Albert Einstein

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7 Vorwort Die Immobilienprojektentwicklung ist generell durch die Vorbereitung und Absicherung von Entscheidungen geprägt. Ein Großteil dieser Entscheidungen wird ohne methodische Grundlagen, oftmals intuitiv oder über die hierarchischen Strukturen des Entscheidungsträgers getroffen. Das entscheidungstheoretisch anspruchsvollste Verfahren, welches bisher in der Projektentwicklung verwandt wird, ist die Nutzwertanalyse. Sie ist jedoch vor dem Hintergrund des Umfangs und der Relevanz der genannten Entscheidungen als angreifbar einzustufen. Dieses Problems nimmt sich die vorliegende Arbeit an. Sie leistet erstmals die komplexe und methodisch differenzierte Auseinandersetzung mit Entscheidungsunterstützungsverfahren in der Immobilienprojektentwicklung. Basierend auf dem von Saaty entwickelten Analytischen Netzwerkprozess wird ein Modell aufgebaut, das die methodische Entscheidungsunterstützung in die Projektentwicklung integriert. Auch die bekannte Nutzwertanalyse findet dabei Anwendung und Erweiterung. Die Umsetzung dieser von der Autorin dargestellten konzeptionellen Methodik wird die in der Immobilienwirtschaft tätigen Anwender dazu befähigen, Entscheidungen auf eine tragfähige und methodisch konsistente Grundlage zu stellen. Weimar, Oktober 2007 Prof. Dr.-Ing. Bernd Nentwig

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9 Inhalt Inhalt Verzeichnis der Abbildungen 15 1 Einführung Motivation Einblick in die aktuelle Situation Ziele und Gang der Arbeit 20 2 Immobilienprojektentwicklung Begriffsbestimmung Klärung des Begriffs Projekt Klärung des Begriffs Entwicklung Definition der Immobilienprojektentwicklung Arten der Projektentwicklung Projektentwicklung über den Standort Projektentwicklung über die Idee Projektentwicklung über das Kapital Typen von Projektentwicklern Trader-Developer Service-Developer Investor-Developer Residential-Developer Leistungsbild und Phasen der Projektentwicklung Leistungsbild Phasen Abgrenzung des Projektentwicklungsbegriffes Immobilien-Portfoliomanagement Real Estate Management Facilities Management Projektmanagement und Projektsteuerung 40 9

10 Inhalt 3 Standortfaktoren Begriffsbestimmung Harte und weiche Standortfaktoren Überblick über das Spektrum der Standortfaktoren Zusammenstellung des Deutschen Instituts für Urbanistik Zusammenstellung nach dem Handbuch Projektentwicklung 54 4 Standortentscheidungen Die Standort- und Marktanalyse Definition Ziele Durchführung Methoden zur Vorbereitung von Standortentscheidungen Aus dem Bauch heraus Qualitative Standort- und Marktanalyse ohne systematische Auswertung Auf Basis empirischer Studien oder von Erfahrungswerten Checklisten-Methode Stärken-Schwächen-Analyse Nutzwertanalyse/Scoringmodelle 63 5 Verfahren zur Unterstützung von Entscheidungen Grundlagen Kriterien Einkriterielle Entscheidungen Mehrkriterielle Entscheidungen Wertaggregation durch Rangaddition Nutzwertanalyse (NWA) Definition Durchführung der Nutzwertanalyse Sensitivitätsanalyse Analytischer Hierarchieprozess (AHP) Definition Durchführung des Analytischen Hierarchieprozesses Interpretation des Ergebnisses Ideal- und Distributivmodus 99 10

11 Inhalt 5.5 Analytischer Netzwerkprozess (ANP) Definition Durchführung des Analytischen Netzwerkprozesses Interpretation des Ergebnisses Gewichtungsmethoden Direkte Gewichtung Absolute Gewichtung Singulärer Vergleich Sukzessiver Vergleich Matrixverfahren Einsatz der Gewichtungsmethoden bei der Nutzwertanalyse Gewichtungsmethodik beim ANP Skalierungsmethoden Skalentypen Nominalskala Ordinalskala Kardinalskalen Die Beurteilung von Standortfaktoren mittels Skalen Nominales Messniveau Ordinales Messniveau Kardinales Messniveau Die 9-Punkte-Skala Die Beurteilung quantitativer Kriterien beim ANP Relative Bewertung Absolute Bewertung Gruppenentscheidungen Verfahren zur Mittelwertbildung Arithmetisches Mittel Geometrisches Mittel Quadratisches Mittel Mittelwert nach dem Differenzenverfahren Medianwert Modalwert

12 Inhalt Eignung der Verfahren für die Nutzwertanalyse Eignung der Verfahren für ANP und AHP Durchführung der Entscheidungsunterstützungsverfahren bei Gruppenentscheidungen Kompromissbildung Mittelwertbildung aus den Ergebnissen einzelner Entscheidungsunterstützungsverfahren Mittelwertbildung für die einzelnen Beurteilungen der Gruppenmitglieder Entscheidungstheoretische Diskussion vor dem Hintergrund der Projektentwicklung Subjektivität und Transparenz Stabilität und Rangumkehr Kompensation Messniveau Konsistenzprüfung Präferenzunabhängigkeit Bandbreiteneinfluss Multiattributive Nutzentheorie (MAUT) versus Analytischer Netzwerkprozess Phasenmodell zur Durchführung entscheidungsunterstützender Verfahren Vorbereitung Auswahl der Alternativen Auswahl der Vorentscheidungskriterien Definition von Minimalanforderungen Überprüfen der Alternativen auf Einhalten der Minimalanforderungen Durchführung Auswahl der Entscheidungskriterien Auswahl des geeigneten Entscheidungsunterstützungsverfahrens Beschränkung des Verfahrensaufwandes Durchführung des Verfahrens

13 Inhalt 10.3 Auswertung Interpretation des Ergebnisses Durchführung weiterer Verfahren/Untersuchungen Entscheidungsvorschlag Evaluierung der Ergebnisse Beispiele zur Durchführung entscheidungsunterstützender Verfahren in der Projektentwicklung Vergleich der Durchführung anhand eines fiktiven Beispiels Erläuterung Analytischer Netzwerkprozess Analytischer Hierarchieprozess Kombination aus Analytischem Hierarchieprozess und Nutzwertanalyse Auswertung Praxisbeispiel ANP Erläuterung Vorgehensweise Beschreibung der Alternativen Kurzbeschreibung der Entscheidungskriterien Durchführung des Analytischen Netzwerkprozesses Auswertung Softwareunterstützung für ANP und AHP Decision Support Systems (DSS) Vor- und Nachteile Anforderungen Zusammenfassung und Ausblick 205 Anhang 209 Glossar 235 Abkürzungen 241 Formelzeichen 243 Bibliografie

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15 Abbildungen Verzeichnis der Abbildungen Nr. Titel Seite 2-1 Ausgangssituationen der Projektentwicklung Leistungsbild der Projektentwicklung im engeren Sinne Leistungsbild der Projektentwicklung im weiteren Sinne Phasenmodell des Projektentwicklungsprozesses Basisstrategien im Immobilienmanagement Teilbereiche des Projektmanagements Bauherrenaufgaben Ganzheitlicher Immobilienmanagementzyklus Ablaufdiagramm immobilienwirtschaftlicher Standort- und Marktanalysen Beispiel für eine Stärken-Schwächen-Analyse Beispiel einer Nutzwertanalyse mit 2 Wichtungsvarianten Beispiel einer Nutzwertanalyse zur Auswahl einer geeigneten Nutzungsidee Multiple Criteria Decision Making Beispiel Wertaggregation durch Rangaddition Beispiel Nutzwertanalyse Hierarchie Beispiel Nutzwertanalyse Zielprogramm Beispiel Nutzwertanalyse Zielwertmatrix Beispiel Nutzwertanalyse Sensitivitätsanalyse Hauptschritte des Analytischen Hierarchieprozesses Hierarchie mit 3 Ebenen Grundstruktur des AHP-Modells Beispiel PKW-Kauf Hierarchie Paarvergleichsmatrix allgemein Beispiel PKW-Kauf Paarvergleichsurteile anhand der 9-Punkte-Skala Vereinfachte Gewichtsberechnung Beispiel PKW-Kauf Vereinfachte Gewichtsberechnung Beispiel PKW-Kauf Exakte Gewichtsberechnung für die 2. Hierarchieebene Berechnung der Durchschnittsmatrix 93 15

16 Abbildungen 5-17 Berechnung des maximalen Eigenwertes Zufallskonsistenz Beispiel PKW-Kauf Konsistenzprüfung der Paarvergleichsmatrix für die 2. Hierarchieebene Beispiel PKW-Kauf Relative Gewichte der Kriterien Beispiel PKW-Kauf Gesamtgewichte der Alternativen Beispiel PKW-Kauf Sensitivitätsanalyse Wichtung der Entscheidungskriterien Bsp. Verkehrsanbindung Wichtung mit Idealalternative im Distributiv-Modus Umrechnung in den Ideal-Modus Beispiel für die Definition einer Notenskala Paarvergleichsurteile für die Notenskala Notenvergabe Bsp. Verkehrsanbindung Berechnung Ideal-Modus mit Noten Bsp. Verkehrsanbindung Wichtung im Distributiv-Modus Umrechnung in den Idealmodus Hauptschritte des Analytischen Netzwerkprozesses Vergleich zwischen Netzwerk und Hierarchie Grafische Darstellung der Abhängigkeiten der Cluster in einem Netzwerk Beispiel Reiseziel Netzwerk Beispiel Reiseziel Matrix zur Kennzeichnung der Abhängigkeiten zwischen den Kriterien Beispiel Reiseziel Paarvergleichsurteile für die Cluster Beispiel Reiseziel Cluster-Matrix Beispiel Reiseziel Ungewichtete Supermatrix Beispiel Reiseziel Paarvergleichsmatrix der Beurteilung der Alternativen hinsichtlich der kulturellen Erfahrung Beispiel Reiseziel Berechnung der Gewichte des Clusters Alternativen in Bezug zu Erfahrungen Beispiel Reiseziel Gewichtete Supermatrix Beispiel Reiseziel Potenzierte Supermatrix Beispiel Reiseziel Overall-Prioritäten Gewichtungsmethoden Beispiel für eine direkte Gewichtung

17 Abbildungen 6-3 Beispiel für einen absoluten Maßstab Beispiel für eine absolute Gewichtung Beispiel für einen einfachen singulärenvergleich Beispiel für einen verfeinerten singulären Vergleich Beispiel für einen sukzessiven Vergleich Beispiel für das Matrixverfahren Vergleich der Gewichtungsmethoden Skalenarten Definition und Interpretation der 9-Punkte-Skala Reziproke 9-Punkte-Skala Grafische Darstellung der 9-Punkte-Skala Gewichte für die Intensitätsintervalle Gewichtsberechnung für die Alternativen Beispiel zur Berechnung der Gewichte unter Berücksichtigung von Optimum und Maximum Auswahl der Bewertungsmethode zur Berücksichtigung quantitativer Daten Beispiel Mittelwertberechnung nach dem Differenzenverfahren Phasenmodell der Entscheidungsunterstützung Auswahl zwischen netzwerk- oder hierarchiebasierten Verfahren Leitfaden zur Auswahl des hierarchiebasierten Verfahrens Hauptschritte der Verfahren Standortfaktoren und Alternativen zur Auswahl der bestgeeigneten Nutzung Projektentwicklungsbeispiel ANP Matrix zur Kennzeichnung der Abhängigkeiten zwischen den Elementen Projektentwicklungsbeispiel ANP Netzwerk der Standortfaktoren und Alternativen Projektentwicklungsbeispiel ANP Paarvergleichsurteile für die Cluster Projektentwicklungsbeispiel ANP Cluster-Matrix Projektentwicklungsbeispiel ANP Ungewichtete Supermatrix

18 Abbildungen 11-7 Projektentwicklungsbeispiel ANP Gewichtete Supermatrix Projektentwicklungsbeispiel ANP Potenzierte Supermatrix Projektentwicklungsbeispiel ANP Overall-Prioritäten Projektentwicklungsbeispiel AHP Matrix zur Kennzeichnung der Abhängigkeiten zwischen den Elementen Projektentwicklungsbeispiel AHP Hierarchie mit Standortfaktoren und Alternativen Projektentwicklungsbeispiel AHP Hierarchie mit den Gewichten der Standortfaktoren Projektentwicklungsbeispiel AHP Ermittlung der Gesamtgewichte der Alternativen Cluster-Matrix für das AHP-Beispiel Ungewichtete Supermatrix für das AHP-Beispiel Gewichtete Supermatrix für das AHP-Beispiel Potenzierte Supermatrix für das AHP-Beispiel Projektentwicklungsbeispiel Kombination aus AHP und Nutzwertanalyse Praxisbeispiel ANP Netzwerk der Entscheidungskriterien und Alternativen Praxisbeispiel ANP Matrix zur Kennzeichnung der Abhängigkeiten zwischen den Elementen Praxisbeispiel ANP Cluster-Matrix Praxisbeispiel ANP Ungewichtete Supermatrix Praxisbeispiel ANP Gewichtete Supermatrix Praxisbeispiel ANP Potenzierte Supermatrix Praxisbeispiel ANP Overall-Prioritäten Vergleich der notwendigen Arbeitsschritte zur Durchführung des ANP mit und ohne Spezialsoftware